2019-1 februari

26
27
VvE JURIDISCH
VvE Magazine # 1 | februari 2019
TIJDELIJK
STOPPEN MET HET
BETALEN VAN UW VVE-
BIJDRAGE; MAG DAT?
IN SOMMIGE GEVALLEN IS
OPSCHORTING TOEGESTAAN
Vragen?
In dit artikel kunnen we alleen
een algemeen beeld geven
van het opschortingsrecht.
Misschien speelt in uw VvE
een kwestie die veel ingewikkelder
is. Dan kunt u altijd
uw vraag stellen aan de juristen
van VvE Belang. U kunt bellen
of een mail sturen naar
juridisch@vvebelang.nl
mr. Astrid C.W. Luijkvan
Veldhuizen,
Juridische Dienst
VvE Belang
“Ik heb nu al zo vaak gemeld dat ik last heb van lekkage in mijn berging. Elke keer kan ik die fiets weer droogmaken.
Het interesseert het bestuur blijkbaar niks, want er wordt niets aan gedaan. Waarom niet? Geen idee, maar ik ben het
zat. Daarom stop ik nu met het betalen van mijn VvE-bijdrage. Dat zal ze leren!” Komt het u bekend voor? Dat niet altijd
alles vlekkeloos verloopt binnen een VvE behoeft geen betoog. Zo komt het voor dat jaarstukken ontbreken; leden zich
niet gehoord voelen of klachten hebben over het onderhoud: bladderende verf, een lekkend dak of een lift die niet goed
functioneert. Maar stoppen met betalen dan? In sommige gevallen is dat toegestaan - met de nadruk op ‘sommige’!
Waarom maken mensen gebruik van hun opschortingsrecht?
Meestal gebeurt dat omdat ze het
gevoel hebben dat ze zwak staan tegenover een
sterke, rijke partij. Dat is in een VvE soms ook het
geval: de eigenaar heeft dan het gevoel dat hij niets
bereikt bij (het bestuur van) de VvE. Helaas proberen
querulanten hun opschortingsrecht ook graag
te gebruiken om hun zin te krijgen als ze het niet
eens zijn met een meerderheidsbesluit. Dat geeft
hun echter niet het recht om de bijdrage op te
schorten.
Maar wat als het VvE-bestuur inderdaad nalatig
is? Bijvoorbeeld als de lekkage die hierboven aan
de orde is, niet wordt verholpen, terwijl de ALV
heeft bepaald dat dat wel moet gebeuren? Of als
er - ondanks de wettelijke verplichting - niet wordt
gereserveerd voor groot onderhoud? Dan zijn er
wel degelijk mogelijkheden om door het opschorten
van de bijdrage het VvE-bestuur te dwingen om
de afgesproken maatregelen uit te voeren. Als de
VvE aan haar verplichtingen heeft voldaan, moet de
eigenaar zijn bijdrage natuurlijk weer betalen (plus
de bijdragen die uitgesteld zijn).
Artikel 6:52 BW
Artikel 6:52 van het Burgerlijk Wetboek geeft de
appartementseigenaar onder bepaalde omstandigheden
het recht om de verplichtingen tegenover
de VvE ‘op te schorten’. Oftewel: de betaling uit te
stellen tot de VvE haar verplichtingen nakomt. In
sommige splitsingsreglementen staat expliciet dat
opschorting verboden is. Dan kan de eigenaar zijn
bijdrage niet opschorten.
Als er geen opschortingsverbod is, heeft de eigenaar
het recht om zijn bijdrage voorlopig niet te
betalen als aan alle hierna genoemde voorwaarden
is voldaan:
1. de eigenaar heeft een opeisbare vordering op
de VvE;
2. de VvE komt een verplichting tegenover de eigenaar
niet na;
3. er is voldoende samenhang tussen de vordering
van de eigenaar en de vordering van de VvE.
In dit artikel leggen we die voorwaarden nader uit.
Let op: als de eigenaar geen gebruik heeft gemaakt
van andere rechtsmiddelen die een appartementseigenaar
ten dienste staan om zijn rechten op te
eisen, heeft hij in het algemeen weinig kans van
slagen.
Opeisbare vordering
Stel: de eigenaar in ons voorbeeld meldt voor de
zoveelste keer bij het bestuur dat hij weer last heeft
van lekkage. Om met succes gebruik te kunnen
maken van het opschortingsrecht, zal de eigenaar
om te beginnen moeten aantonen dat hij daadwerkelijk
(financiële) schade heeft. Het enkele feit dat
hij steeds zijn fiets droog moet maken (hoe vervelend
ook) is niet voldoende om gebruik te kunnen
maken van het opschortingsrecht. De eigenaar
heeft pas een opeisbare vordering wanneer de
lekkage zo ernstig is dat zijn fiets is gaan roesten en
hij een nieuwe heeft moeten kopen. Daarnaast kan
de eigenaar zijn betaling pas succesvol opschorten
als er een besluit is van de ledenvergadering. Als
dat er niet is, moet de eigenaar ervoor zorgen dat
het besluit alsnog wordt genomen. Dan is er een
opeisbare vordering.
Als de VvE de eis afwijst, kan de eigenaar binnen
een maand na kennisname van het besluit de kantonrechter
vragen om het besluit te vernietigen.
Dan heeft de eigenaar een opeisbare vordering
tegenover de VvE en kan hij besluiten zijn bijdrage
voorlopig niet te betalen.
Opschorting is ook mogelijk als via een gerechtelijke
procedure is komen vast te staan dat de VvE
een bepaalde actie moet ondernemen. Als de VvE
in gebreke blijft omdat ze het vonnis of de beschikking
naast zich neerlegt, kan de eigenaar in zijn
recht staan bij het opschorten van de bijdrage.
Niet-nakoming
De eigenaar mag de betaling uitstellen totdat de
VvE haar verplichting is nagekomen. Het is niet
voldoende dat de VvE zich bereid verklaart om het
euvel op te lossen; de prestatie moet daadwerkelijk
worden verricht of aangeboden. De eigenaar hoeft
de VvE in principe niet eens te melden dat hij de
betaling opschort (hoewel dat wel zo fatsoenlijk is).
De eigenaar moet de VvE in staat stellen om de
verplichting na te komen. Als een eigenaar niet
meewerkt omdat hij bijvoorbeeld de aannemer
geen toegang geeft tot zijn appartement, dan vervalt
het recht om de bijdrage op te schorten.
Samenhang tussen verbintenis en opeisbare vordering
De derde voorwaarde om van het opschortingsrecht
gebruik te maken is dat er voldoende samenhang
is tussen 1) datgene wat de eigenaar en de
VvE overeengekomen zijn en 2) de opeisbare vordering.
Die samenhang is er meestal bij een VvE,
want tussen de VvE en de eigenaar bestaat een
rechtsverhouding.
In het geval van de lekkage heeft de VvE de verplichting
om de reparatie te laten uitvoeren en de
eigenaar heeft de verplichting om zijn bijdrage
te betalen. Beide verplichtingen vloeien voort uit
dezelfde rechtsverhouding: het appartementsrecht
en het lidmaatschap van de VvE dat daarmee verbonden
is.
Dat verplichtingen niet altijd uit dezelfde rechtsverhouding
voortvloeien, blijkt uit het volgende voorbeeld.
Een eigenaar is niet alleen lid van de VvE; hij
is ook zzp’er en voert zo af en toe werkzaamheden
uit in opdracht van de VvE waarvan hij lid is. Als
de VvE zijn factuur niet betaalt, geeft hem dat niet
het recht om de betaling van zijn VvE-bijdrage op
te schorten. Er is in dit geval geen sprake van voldoende
samenhang tussen beide vorderingen.
In het reglement
De modelreglementen 1973, 1983 en 1992 bevatten
geen opschortingsverbod. In de modelreglementen
2006 en 2017 staat dat een eigenaar zijn
VvE-bijdrage (of de bijdrage voor de stookkosten)
niet mag opschorten of verrekenen met een (al dan
niet terechte) vordering op de VvE of de gezamenlijke
eigenaars. Is voor uw VvE modelreglement
2006 of 2017 van toepassing? Dan mag een eigenaar
in geen geval de betaling opschorten; ook niet
als aan alle voorwaarden is voldaan.
Is voor uw VvE een ouder modelreglement van
toepassing? Dan kunnen de gezamenlijke eigenaars
besluiten om in het splitsingsreglement op te nemen
dat opschorting van de betaling verboden is.