2019-1 februari

36
37
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VvE RAPPORT KLEINE VVE’S
OPLOSSINGEN VOOR
KNELPUNTEN VAN KLEINE
EN ZEER KLEINE VVE’S
JURISTEN DOEN AANBEVELINGEN
VOOR EFFECTIEVER BESTUUR
EN BEHEER
IN EEN KLEINE VVE
KUNNEN LEDEN
ELKAAR MOEILIJK
AANSPREKEN OP
ONGEWENST GEDRAG.
ZE ZIJN IMMERS
VOORAL DIRECTE
BUREN VAN ELKAAR.
Mr. Claudia Siewers
Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen
Welke problemen en ‘dagelijkse ongemakken’ doen zich voor bij kleine VvE’s? En wat is er nodig om een kleine
Vereniging van Eigenaars goed te besturen? Moeten er misschien andere regels komen of moet het aantal regels
voor de kleine VvE juist fors worden beperkt? Die vraag vormde de opdracht voor het onderzoek ‘Kleine VvE’s’ dat
is uitgevoerd door mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen (juriste bij VvE Belang) en mr. Claudia Siewers (secretaris
Woonbron en promovenda). Zij zagen tijdens hun onderzoek dat kleine VvE’s maar vooral de ‘zeer kleine VvE’s
(met twee eigenaars) met veel knelpunten te maken krijgen. Het rapport ‘Kleine VvE’s’ brengt die in kaart én geeft
een aantal mogelijke oplossingen.
Veel vragen die bij de Juridische
Dienst van VvE Belang binnenkomen,
gaan over besluitvorming en
bestuur. Kleine VvE’s hebben nogal
eens te maken met een te klein aantal
personen die beschikbaar zijn voor
bestuursfuncties. En vanzelfsprekend
kunnen stemmen al snel staken als
er twee of vier eigenaars zijn. Als een
eigenaar een appartement verhuurt,
en het dak lekt, zal de huurder zeker
toestemming geven om de woning
te betreden. Maar wat als de eigenaar
van dat appartement dat niet toestaat
of helemaal niet reageert?
Er zijn nog meer lastige kwesties. In
een kleine VvE is men over het algemeen
terughoudend om maatregelen
op te leggen aan een eigenaar die zijn
verplichtingen niet nakomt, zoals het
betalen van de periodieke bijdrage. In
een (heel) kleine gemeenschap zijn
de bewoners immers vooral directe
buren van elkaar.
De kosten zijn in een kleine VvE relatief
hoger, omdat de kosten moeten
worden verdeeld over een kleiner
aantal eigenaars. Een voorbeeld is het
opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
VvE Belang heeft daarom
een MJOP voor kleine VvE’s ontwikkeld.
Maar er blijven genoeg problemen
over.
Kleine of zeer kleine VvE?
Wat is een kleine VvE? Minder dan
zes appartementsrechten? Of minder
dan drie? Iedere grens is arbitrair en
de onderzoekers introduceren het
begrip ‘zeer kleine VvE’. Is een VvE
van drie eenheden ook ‘zeer klein’?
De opstellers van het rapport vinden
van niet: het staken van stemmen is
niet vaak aan de orde bij drie eenheden
en er zijn in principe genoeg
mensen om een bestuur en een kascommissie
te vormen. Bovendien is
het bij meningsverschillen meestal
‘twee tegen een’. Daarom noemen
ze VvE’s met twee eenheden ‘zeer
klein’, VvE’s met drie tot tien eenheden
zijn ‘klein’. Bijna 35% van alle
VvE’s in Nederland is een zeer kleine
VvE.
In diverse onderzoeksrapporten wordt
gesteld dat er alternatieven zijn voor
kleine en zeer kleine VvE’s. De blokof
koepelvereniging is daarvan een
mooi voorbeeld. Kleine VvE’s worden
in dat geval lid van een overkoepelende
vereniging die alles regelt
(beheer, onderhoud, schoonmaak
etc.). Dat kan een oplossing zijn voor
bestuurlijke problemen en het levert
in veel gevallen ook financieel voordeel
op dankzij de schaalvergroting.
Knelpunten
In het rapport ‘Kleine VvE’s wordt een
aantal knelpunten beschreven evenals
het commentaar van de onderzoekers.
Jaarstukken: ook (zeer) kleine VvE’s
moeten jaarstukken opmaken, die
moeten worden gecontroleerd door
een kascommissie. Dat is misschien
niet nodig in zo’n kleine VvE.
Een VvE is verplicht. Dit geldt ook
wanneer de VvE uit slechts twee leden
bestaat. Is in zo’n situatie de oprichting
van een VvE per se noodzakelijk?
Vooralsnog wordt in het rapport niet
geadviseerd om de VvE af te schaffen.
Wel betogen de opstellers dat
de eigenaars ervan moeten worden
doordrongen dat ze elkaar nodig hebben.
Ook kleine VvE’s moeten een bestuur
hebben. Bij een VvE die uit twee leden
bestaat, zou dit niet nodig hoeven te
zijn. De ene eigenaar kan de andere
eigenaar machtigen.
Ook kleine VvE’s moeten een reservefonds
hebben, maar misschien is
een bankrekening op naam van beide
eigenaars ook voldoende. Ze moeten
dan ook samen beslissen over het
onderhoud, want er is geen hoger
orgaan dat hen daartoe verplicht.
Het staken van stemmen en het invullen
van bestuurstaken blijft een knelpunt.
Dat geldt ook voor de kosten
die gemoeid zijn met de jaarstukkencontrole
door een accountant.
Regels die gaan over het gebruik
van gemeenschappelijke gedeelten,
kunnen worden neergelegd in een
reglement. Advies: maak het aantal
gemeenschappelijke delen zo klein
mogelijk, zodat er zo weinig mogelijk
besluiten nodig zijn.
Wel of niet een VvE
Luijk en Siewers concluderen dat -
wanneer bij twee appartementsrechten
in één pand in feite geen VvE zou
hoeven te worden opgericht - een
aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek
zou moeten worden aangepast.
Als er toch voor wordt gekozen om
bij twee appartementsrechten een
VvE op te richten, moet zo weinig
mogelijk gemeenschappelijk zijn. Het
is wel nodig om de verplichtingen en
bevoegdheden van beide eigenaars
zo goed mogelijk in een reglement te
beschrijven.
Aanbevelingen
De opstellers van het rapport geven
een aantal aanbevelingen waardoor
het bestuur en beheer voor (zeer)
kleine VvE’s makkelijker wordt.
Zorg ervoor dat de VvE een besluit
neemt, ook als de stemmen staken.
Vraag bijvoorbeeld een bindend
advies.
Als er een vonnis komt van de rechter
moet het onmiddellijk kunnen worden
uitgevoerd (maar probeer ervoor te
zorgen dat een gang naar de rechter
niet nodig is).
Zorg ervoor dat er zo weinig mogelijk
zaken zijn waarover en besluit moet
worden genomen. Dus: zo weinig
mogelijk gemeenschappelijke delen
en zaken.
Een MJOP en een reservefonds blijven
verplicht. Een koepel-VvE kan daarvoor
interessant zijn, maar dat mag
niet verplicht worden gesteld.
Voor zeer kleine VvE’s (dus twee eenheden)
is een aparte set regels nodig.
Een kascommissie c.q. controle door
een accountant is overbodig als de
eigenaars het eens zijn over de jaarstukken.
De eigenaar moet bij verkoop van het
appartement niet zelf (als bestuurder)
opgave doen van mogelijke betalingsachterstanden
bij de notaris.
Er moet heel veel voorlichting worden
gegeven over het appartementsrecht.
De koper van een appartement zou
bij de notaris een verklaring in moeten
leveren dat hij zich zal houden aan de
gestelde regels.
Modelreglement light?
VvE Belang neemt deel aan een werkgroep
van het ministerie van Binnenlandse
Zaken, die zich bezighoudt
met vereenvoudiging van het appartementsrecht.
De werkgroep onderzoekt
de mogelijkheden van een
‘modelreglement light’: een modelreglement
dat op een aantal onderdelen
minder zware eisen stelt.
Voordeel is dat zo’n reglement snel
aan te passen is. Nadeel is dat wijziging
van alle bestaande splitsingsaktes
nodig is om gebruik te kunnen maken
van het modelreglement light. Dat
kost de VvE geld.
Conclusie van Luijk en Siewers: het
is van het grootste belang om de
wet- en regelgeving voor kleine en
zeer kleine VvE’s aan te passen. Het
geldende appartementsrecht is nu
eenmaal veel te zwaar voor een efficiënt
bestuur en beheer van deze kleine
Verenigingen van Eigenaars. Aangepaste
regels maken het voor de eigenaars
een stuk makkelijker. Dat kan de
kwaliteit van de woon- en leefomgeving
alleen maar ten goede komen.