2019-1 februari

58
VvE ENERGIEBESPAREN
59
VvE Magazine # 1 | februari 2019
SLIMME COMBINATIE
VAN ONDERHOUD,
ENERGIEBESPARING
EN FINANCIERING
'
HET ENERGIE-
LABEL VAN ONZE
APPARTEMENTEN GAAT
WAARSCHIJNLIJK VAN
G NAAR A+
'
Vlnr Dennis Lens van Rijn, Jurgen
Timmermans en Koos de Looff
VvE De Lairesselaan 61-151 (oneven) in Rotterdam kiest voor effectieve totaalaanpak
Het begon allemaal met de constatering dat een aantal balkons aan de De Lairesselaan in Rotterdam-
Kralingen er niet al te best aan toe was. De wapening in de vloeren was hier en daar onvoldoende.
Op enkele balkons werden de minimum eisen, gesteld aan het draaggewicht per vierkante meter, niet
meer gehaald. Dat was niet het enige probleem: er waren steeds meer klachten van eigenaars over de
hoge afrekeningen van de stadsverwarming en het warme water. De gebrekkige isolatie van het complex
én de verouderde één-pijp-installatie waren daar debet aan. Het VvE-bestuur, bestaande uit voorzitter
Dennis Lens van Rijn en penningmeester Koos de Looff, koos voor een intensieve, effectieve aanpak
waarbij groot onderhoud en verduurzaming werden gecombineerd. De totale investering van € 680.000
wordt in 15 jaar terugbetaald.
Het complex aan de De Lairesselaan omvat 30
appartementen van gemiddeld 82 m 2 en vijftien
garageboxen. Het complex maakt deel uit van een
ontwikkeling van totaal vier blokken en werd in 1961
opgeleverd. Aanvankelijk ging het om huurwoningen
in het duurdere segment, maar inmiddels zijn alle
appartementen verkocht. Enkele eigenaars verhuren
hun appartement of garagebox. Omdat het complex
bijzonder aantrekkelijk is voor verhuur aan studenten
(het staat vlakbij de Erasmus Universiteit) heeft het
bestuur het huishoudelijk reglement recent aangepast.
Er mogen niet meer dan drie volwassen personen in
een appartement wonen en alle huurders moeten
de gebruikersverklaring ondertekenen. Daarop wordt
nauwlettend toegezien.
In eigen beheer
Sinds gedwongen afscheid werd genomen van de
beheerder, vanwege een faillissement, worden alle
bestuurs- en beheerstaken door de beide bestuurders
uitgevoerd. Jurjen Timmermans, de partner van
Dennis Lens van Rijn, nam de functie van ‘dagelijks
beheerder’ op zich. Inmiddels heeft het driemanschap
de nodige resultaten geboekt, vertelt Lens van Rijn.
“In 2003 waren de puien al vervangen door kunststof
puien waarin HR++-glas is geplaatst. De kopgevels
zijn dit jaar voorzien van een dikke laag isolatie; de leidingen
zijn geïsoleerd en er zijn elektrisch bestuurbare
kleppen in de cv-installatie geplaatst. Ook is vloerisolatie
aangebracht en het dak kreeg een isolatielaag en
nieuwe dakbedekking. Dat heeft ervoor gezorgd dat
de kou- en warmteproblemen én de hoge afrekeningen
van de stookkosten verleden tijd zijn. We hebben
ook een eerlijkere verdeelsleutel toegepast, want dat
was in het verleden niet gebeurd.”
Timmermans: “Toen alle bergingen moesten worden
leeggemaakt voor het aanbrengen van vloerisolatie,
was het erg handig dat ik ter plaatse kon zijn om die
werkzaamheden te begeleiden. Het grasveld stond vol
met zeecontainers waarin de spullen van de eigenaars
waren opgeborgen. Daar heb je wel wat toezicht bij
nodig. Voor de bewoners is het ook prettig dat ze een
aanspreekpunt hebben.”
Lening en subsidie
Penningmeester Koos de Looff: “We hadden zelf te weinig
bouwkundige kennis in huis. De reserve was ook bij lange
na niet toereikend om alle onderhouds- en energiebesparende
maatregelen in één keer te kunnen betalen. Via
via kwamen we in contact met bouwbedrijf Heijmans. Dat
bedrijf heeft voor ons een plan opgesteld waarmee we alle
isolatiewerkzaamheden direct konden laten uitvoeren. Er
is in beeld gebracht wat de uiteindelijke situatie zou zijn en
welke reserve daarbij hoort.
We gaan ervan uit dat de VvE-bijdrage op het huidige
niveau blijft. Met de besparing op de onderhouds- en energiekosten
betalen we de 15-jarige VvE Energiebespaarlening
af. We konden ook gebruik maken van de SEEH-subsidie
omdat we twee isolatiemaatregelen hebben getroffen.”
De SVn, fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening,
was behulpzaam bij het aanvragen van de lening, vertelt De
Looff. “Dat hebben we zelf gedaan, maar het was niet eenvoudig.
Ook de aanvraag van de E-herkenning niveau 2+
(voor de subsidieaanvraag) bezorgde ons wel enige hoofdbrekens.
SVn ondersteunde ons bij alle juridische implicaties.
We hebben twee extra ledenvergaderingen moeten
houden, want alles moet tot in het kleinste detail worden
vastgelegd.
Dankzij het contract dat we met Heijmans hebben afgesloten
zijn we voor de komende vijftien jaar verzekerd van de
uitvoering van het groot onderhoud. Dat is bijzonder gunstig.
De meeste garanties in de bouw gelden voor vijf of tien
jaar, maar het bouwbedrijf heeft zich voor 15 jaar aan ons
verbonden. Al het onderhoud valt onder het contract.”
Van G naar A+
Lens van Rijn: “Inmiddels is het grootste deel van de
geplande werkzaamheden afgerond. In het voorjaar zullen
de balkons onder toeziend oog van Heijmans worden gerepareerd
met de VVUV-methode van Vogel. Met carbonstaven
worden de betonnen balkonvloeren weer aan de
achterliggende constructievloer verankerd. Daarna worden
- waar nodig - nieuwe dekvloeren aangebracht en krijgen
de balkons een schilderbeurt. In het voorjaar worden ook
zonnepanelen op het dak gelegd. Het energielabel van de
appartementen is nu G en gaat naar alle waarschijnlijkheid
dankzij alle maatregelen naar A+.
Door deze aanpak besparen we op de energie– en onderhoudskosten.
Bovendien kan het gebouw er weer minimaal
20 jaar tegen en zijn de woningen veel comfortabeler
geworden.”
Ook de deuren van de garages zijn vervangen door betere
exemplaren. Niet alle eigenaars vonden dat nodig, maar een
gekwalificeerde meerderheid stemde vóór.
De toekomst
Of de VvE in de toekomst gebruik zal blijven maken van
stadsverwarming, is nog niet bekend. Het bestuur denkt na
over alternatieven zoals heatpipes met boileropslag, maar
voorlopig wordt de huidige situatie gehandhaafd. Dat kan
ook want de eigenaars zijn tevreden over het systeem zoals
dat nu - na de klepinstallatie en de isolatiemaatregelen -
functioneert. Bovendien moet bij een alternatieve warmtevoorziening
ook een oplossing worden bedacht voor het
warme tapwater. Het gebouw is dankzij de goede isolatie
wel al voor een groot deel voorbereid op een systeem van
lagetemperatuurverwarming.
Met de zonnepanelen wordt voorzien in de totale elektriciteitsbehoefte
van de collectieve voorzieningen. Het feit dat
één gebouwdeel niet over liften beschikt, maakte dit een
stuk eenvoudiger. De verlichting is al voor een deel vervangen
door ledverlichting, gefaseerd volgen de resterende
armaturen. Het VvE-bestuur wacht de ontwikkelingen dan
ook rustig af - in comfortabele, energiezuinige appartementen!