2019-1 februari

72
VvE ROADSHOW
VvE ROADSHOW
73
VvE Magazine # 1 | februari 2019
DE BUREN HUREN.
GEEN PROBLEEM?!
Verhurende eigenaars zijn lid van
de VvE; huurders zijn dat nooit
Wat betekent het voor de VvE als er in het complex
zowel eigenaars als huurders wonen? Die vraag
stond centraal in de presentatie van mr. Astrid Luijkvan
Veldhuizen. Rechten en plichten van eigenaarbewoners,
eigenaar-verhuurders en huurders/
gebruikers; alle aspecten kwamen aan bod.
Eigenaars en huurders
naast elkaar
ZONNEPANELEN VOOR UW VVE?
Samen met de VvE Zonnecoach!
Astrid Luijk: “De modelreglementen spreken niet over
‘huurders’ maar over ‘gebruikers’, een term die breder is
dan de term ‘huurder’. Zowel de eigenaars als de huurders
hebben rechten en plichten die voortvloeien uit de
wet en het splitsingsreglement. Als een woning wordt
verhuurd, staat de verhuurder een paar rechten af aan
de huurder: het uitsluitend gebruik van het privégedeelte
(ook wel aangeduid als ‘de eigen woning’) en het medegebruik
van de gemeenschappelijke delen en zaken. De
huurder wordt nooit lid van de VvE; de eigenaar-verhuurder
blijft lid van de VvE. Het maakt niet uit of hij een
paar of heel veel appartementen ‘in gebruik geeft’. De
eigenaar wordt dus altijd uitgenodigd voor de ledenvergadering.”
Grooteigenaar
Als een eigenaar een groot aantal appartementen in bezit
heeft en verhuurt, heeft hij dus ook een groot aantal stemmen.
Het kan zelfs om de meerderheid van stemmen gaan.
De stem van de grooteigenaar kan dan doorslaggevend zijn.
Het mooiste is natuurlijk als de grooteigenaar zijn stemgedrag
aanpast aan dat van de meerderheid van de individuele
eigenaars. In elk geval kan de grooteigenaar niet worden
gedwongen om zich aan te passen aan het stemgedrag van
de overige eigenaars.
Huurders hebben geen toegang tot de vergadering van
eigenaars, maar staan in hun hoedanigheid van bewoner op
gelijke voet met de eigenaar/bewoner. Het is daarom raadzaam
als bewoners met elkaar in overleg te treden: onbekend
maakt onbemind.
De eigenaar die verhuurt, blijft lid van de VvE en moet dus
de periodieke bijdrage voldoen. Doet hij dat niet, dan kan
het VvE-bestuur een borgstelling vragen aan de huurder
door middel van een aangetekende brief aan de huurder.
Het bedrag mag niet hoger zijn dan de geschatte maandelijkse
huurwaarde.
Huurders
Huurders en andere gebruikers moeten zich - net als de
eigenaars - houden aan de regels in het splitsingsreglement,
het huishoudelijk reglement en de besluiten van de
vergadering. De gebruiker moet de ‘gebruikersverklaring’
ondertekenen, zodat de VvE de huurder kan aanspreken
op overtreding van het huishoudelijk reglement. Een voorbeeld
daarvan staat (ook in het Engels) in het boek ‘Thuis in
gemengde complexen’, een uitgave van VvE Belang.
Net als de eigenaar-bewoner mag de huurder het privégedeelte
alleen gebruiken in overeenstemming met de
bestemming die in de akte staat. Meestal is dat ‘bewoning’.
Kort verblijf (met de kenmerkende geluiden van rolkoffers)
is geen ‘bewoning’. De huurder woont er niet; hij verblijft er
alleen. Als het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid
geeft, kan de ledenvergadering besluiten dat deze vorm van
verhuur is toegestaan. Wordt zo’n besluit niet genomen en
wordt er toch stelselmatig kortstondig verhuurd, dan is er
sprake van overtreding van het reglement. Diverse gemeenten
stellen regels met betrekking tot bijvoorbeeld Airbnb.
De VvE moet echter het eigen splitsingsreglement handhaven;
niet de regels van de gemeente.
En kamerverhuur?
In de akte van splitsing staat welk gebruik mag worden
gemaakt van een privégedeelte. Staat daar niet in dat
kamerverhuur niet is toegestaan? Dan kan pas handhavend
worden opgetreden als er sprake is van overlast. In
het algemeen mag verhuur niet worden verboden, maar er
kunnen wel beperkingen worden gesteld in het splitsingsreglement.
Tip van Astrid Luijk: “Raadpleeg ook eens de website
‘Thuis in de VvE’.
Meer weten over de verhouding eigenaar-gebruiker? Het
boek ‘Thuis in gemengde complexen’ geeft alle informatie.
U kunt het bestellen bij VvE Belang (zie ook pagina 83 van
dit magazine).
De VvE Zonnecoach kreeg al snel de lachers op zijn
hand tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE
Belang. De typeringen van appartementseigenaars
riepen veel herkenning op. Van de eeuwige dwarsligger
(Archie Bunker) tot de wereldverbeteraar (Elon Musk);
allemaal hebben ze hun eigenaardigheden. Maar één
ding werd wel duidelijk: zonnepanelen zijn niet alleen
een kwestie van techniek. Integendeel.
Zonnepanelen staan bij VvE’s wél op de agenda, maar zelden
op het dak. Dat komt doordat er veel vragen leven, die
onneembare obstakels worden als er geen goed antwoord
op komt. De VvE Zonnecoach geeft dat antwoord.
De adviseurs zijn deskundig, persoonlijk, onafhankelijk en
toekomstgericht. Ze begeleiden de VvE van het allereerste
idee tot en met de oplevering van de installatie.
Geschikt dak?
Waarom kiezen VvE’s voor zonnestroom? Vanwege de besparing
op de energierekening; vanwege het milieu of omdat de
bewoners onafhankelijk willen zijn van de grote stroomleveranciers?
Verreweg de meeste aanwezigen kozen voor hun portemonnee
(65 procent). Anderen gaven aan dat ze zelf duurzaam
stroom willen opwekken vanwege het klimaat.
De coaches maakten ook duidelijk dat niet elk dak geschikt
is voor de plaatsing van zonnepanelen. Bij een heel hoog
complex met een klein dak hoeft de VvE niet te denken aan
zonnepanelen. Het dak kan ook te zwak zijn of een ongunstige
ligging hebben. Sommige daken staan al ‘vol’ met
airco’s, schoorstenen, lifthuizen of glazenwasinstallaties.
Een zonnestroominstallatie heeft alleen kans van slagen
als het dak groot genoeg is en bouwtechnisch in orde is.
Cruciaal is ook dat de VvE voldoende financiële reserve
heeft én dat de bewoners enthousiast zijn.
Ontwerp en advies
De VvE Zonnecoach brengt eerst de mogelijkheden in kaart.
Hij kijkt naar het benodigde vermogen, de hoofdaansluiting
en het dakoppervlak én naar de financiën, het onderhoud
en de splitsingsakte. Met professionele software tekent hij
een installatie op het dak. Hij berekent wat deze kost en
opbrengt (terugverdientijd en rendement).
De VvE krijgt alle informatie in een overzichtelijk adviesrapport
waarmee het bestuur een voorstel kan voorbereiden
voor de ledenvergadering. In dit rapport staan ook de antwoorden
op de meest gestelde vragen, zoals vragen over
de salderingsregeling en btw-teruggave. Gewapend met al
deze informatie kan het bestuur de bewoners informeren
en raadplegen. Ook dat is een vak apart. Omdat het voorstel
niet zomaar in stemming kan worden gebracht, kiezen veel
VvE’s voor een aparte informatiebijeenkomst. Daar kunnen
de ‘eeuwige dwarsliggers’ en de ‘wereldverbeteraars’ hun
ideeën uiten en antwoord krijgen op hun vragen.
Zeven tips van de VvE Zonnecoach
1. Kijk eerst wat er mogelijk is voor collectief gebruik. Blijft er
voldoende ruimte op het dak over? Kijk dan naar mogelijkheden
voor individuele eigenaren.
2. Informeer en raadpleeg de bewoners. Luister naar alle
vragen en bezwaren. Beantwoord alle vragen zo goed
mogelijk.
3. Het gaat niet alleen om techniek. Houd ook rekening met
de mensen die onder het dak wonen, met degenen die
alles tot achter de komma willen weten, hoogbejaard zijn
of het liefst alles willen uitstellen, maar ook met de overenthousiaste
bewoners die alles tegelijk willen verbeteren.
4. Houd een aparte informatiebijeenkomst waar een uitgebreide
discussie kan plaatsvinden en waar alle vragen
beantwoord worden.
5. Pas de plannen eventueel aan, zodat er een (gekwalificeerde)
meerderheid voor is.
6. Gebruik de ALV om te stemmen - niet om te discussiëren.
7. Vraag pas offertes aan nadat de ALV toestemming heeft
gegeven voor de aanschaf van een installatie.
Uw eigen VvE Zonnecoach
Een volledig begeleidingstraject kost € 1.500,- inclusief
btw. Dat is minder dan 3 procent van de kosten van
een gemiddelde zonnestroominstallatie. Meld u aan op
www.vvezonnecoach.nl.