får skattepenger tilbake får skattepenger tilbake

Plaster på såret
Det er ille nok å
selge bolig med
tap. Det er verre å
selge med tap uten
å få fradrag for
det.
■ AV GRY NILSEN, ÅSE
KRISTIN NEBB EK OG
KENNETH KVALVIK
De siste 15 årene har det
vært en kraftig økning i boligprisene.
Men toppen er
enkelte steder nådd – nå
må flere selge med tap.
– Vi har for første gang i
en 12-månedersperiode sett
en negativ vekst i boligprisene.
Da kommer enkelte
opp i en situasjon der de er
nødt til å selge med tap,
sier Christian Dreyer, leder
i Norges Eiendomsmeglerforbund.
Han peker på at enkelte
områder, som Bergen og
Tromsø, har hatt et større
fall i prisene enn andre områder.
Det er stort sett leiligheter
som har hatt et
prisfall.
– Men vi snakker ikke
om mange som må selge
med tap, sier Dreyer.
Han får støtte av nestleder
Torbjørn Ek i Eiendomsmeglerforetakenes
forening.
– Vi må nok lete lenge
for å finne noen som har
solgt bolig med tap, men
det kan nok hende at enkelte
kortsiktige spekulanter
har havnet i denne situasjonen,
sier Ek.
– Det som i hvert fall er
viktig, er at du selger før
du har bodd ett år i boli-
28 SKATTEBETALEREN 3-2008
gen, sånn at du får fradrag
for tapet, understreker
Christian Dreyer.
Tenk motsatt
Hovedregelen er at all gevinst
ved salg av fast eiendom
er skattepliktig, og alt
tap er fradragsberettiget.
Men det er viktige unntak
ved salg av bolig, fritidsbolig
eller pendlerbolig.
Kan salget skje skattefritt,
er det heller ikke fradragsrett
for tap.
Ligger du an til å måtte
selge med tap, er det altså
om å gjøre å tenke «motsatt»,
og innrette deg slik
at en gevinst ville blitt
skattepliktig.
Ettårsregelen
Har du benyttet boligen
som egen bolig i minst ett
av de to siste årene, kan
den selges skattefritt. Regelen
gjelder for alle boligtyper;
blant annet villaer,
selveier- og andelsleiligheter.
Selger du med tap, får
du ikke fradrag for dette
tapet om ettårsregelen er
oppfylt.
Ligger du an til å tape
på salget, bør du altså
sørge for at ettårsregelen
ikke er oppfylt for å få fradragsført
tapet. Har du litt
tid på deg før du skal selge,
bør du planlegge flyttingen
slik at du faller utenfor regelen
om å ha bodd i boligen
i ett av de to siste
årene.
For fritidsboliger gjelder
det samme: har du brukt
den som egen hytte i fem
av de siste åtte årene, kan
du selge skattefritt. Må du
selge med tap, bør du sørge
for at du ikke fyller dette
vilkåret.
Avgjørende datoer
Eiertid begynner å løpe fra
overtakelsesdagen, mens
botiden løper fra det tidspunkt
du flytter inn i boligen.
Normalt vil dette være
sammenfallende tidspunkt.
Vær klar over at botiden
avbrytes ved det første av
to tidspunkter: når bindende
avtale eller kontrakt
inngås, eller ved overtakelsesdato.
Normalt kommer datoen
for kontraktsinngåelsen
først!
Eksempel: Du undertegner
en kjøpekontrakt
15. mars 2007 og flytter inn
i boligen 1. mai samme år.
I 2008 selger du leiligheten
ved kontrakt av 4. april
med overtakelse 1. juni.
Tapet ved salget blir fradragsberettiget
fordi ettårskravet
ikke er oppfylt.
Hadde kontrakten blitt
inngått 2. mai eller senere,
ville du ikke kunne kreve
fradrag for tapet.
Vær oppmerksom på at
en kontrakt normalt anses
inngått allerede når du har
akseptert budet. Er det i
budet tatt vesentlige forbehold,
vil det være datoen
for undertegning som legges
til grunn.
Utleie
Etter ettårsregelen må du
ha bodd i boligen i minst
ett av de to siste årene. Det
betyr at hvis du allerede
har bodd i boligen i minst
ett år, må du leie ut i minst
ett år for å få fradrag for
tapet.
Eksempel: Du har bodd
i boligen siden 2004. 1. november
2007 flyttet du ut,
og leietaker flyttet inn. Du
får fradragsført et tap dersom
du venter med å inngå
bindende avtale/kontrakt
med ny kjøper til etter 1.
november 2008. Da er ettårskravet
ikke oppfylt.
Pass på brukshindring
Skattereglene åpner for at
du kan selge egen bolig
skattefritt selv om du ikke
har bodd der. Et typisk eksempel
er at du må flytte
på grunn av jobb i annen