Møteinnkalling Planutvalget Tidspunkt: 16.04.2009 kl. 16:00 (Merk ...

MøteinnkallingPlanutvalgetMøtested:Tidspunkt:Rådhuset, Nygårdsgata 16, 3. etg., møterom Elingaard16.04.2009 kl. 16:00 (Merk tid)._____________________________________________________DET VIL BLI AVHOLDT BEFARING I SAKENE 61/09, 62/09 OG 63/09 FØR MØTET.FREMMØTE VED RÅDHUSET, NYGAARDSGATA 16, KL. 12:00._____________________________________________________Eventuelle forfall meldes til Grete Herwander, telefon 69305668 / 92863913Varamedlemmer møter etter nærmere avtale.E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no.Spørsmål i tilknytning til meldinger eller innmeldte saker som ønskes besvart i møtet,må meldes til sekretær dagen før møtet.Forslag til vedtak som ønskes fremmet i møtet, fremsettes skriftlig.Sekretærs telefonnr. 69305668 / 92863913, faxnr. 69305664.E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no.Fredrikstad, 30.03.2009Arvid Vestvik (s)Leder

Tilth: Rolvsøy Metallindustri Eiendom asPS 60/09PS 61/09PS 62/09PS 63/09PS 64/09PS 65/09PS 66/09PS 67/09PS 68/09PS 69/09PS 70/09PS 71/09Vikaneveien 325 - Østre Vikane - gnr 76, bnr 48 – OnsøyPåbygg/ombygging av kiosk/kafeteria - parkering – dispensasjonTilth: Brødrene Bjørklund asUtsatt - befaringBakkegata 9 - SentrumSøknad om vindusutskiftningTilth: Nilsen Bygg ØstfoldUtsatt - befaringTorgauten - gnr 60, bnr 125 - OnsøySøknad om dispensasjon for oppføring av veranda tilknyttet uthusTilth: Susanne Rynning MoshuusUtsatt - befaringHusvikveien 20 – BorgeSøknad om dispensasjon for oppføring av bryggeTilth: Tor TangenWielsgaards vei 9 - Sentrum ØSøknad om tiltak for nytt bolig og næringsbyggTilth: Feldtcon asStensvik - OnsøySøknad om utvidelse av ekisterende bryggeanleggTilth: Stensvik BåtforeningFaratangen - gnr 55, bnr 209 - OnsøySøknad om dispensasjon for oppføring av uthusTilth: Arild KarlsenReguleringsplan for Onsøy pukkverk - OnsøyKlage på Bystyrets vedtak av 04.12.08, sak 129/08Klager: Adv. Camillo Mordt på vegne av 7 naboerKrosneslund 7 B - gnr 54, bnr 200 - OnsøyKlage på Planutvalgets vedtak av 11.12.08Klager: Marit og Morten EvensenRefsahlveien 18 - BorgeKlage på Planutvalgets vedtak av 16.10.08 - godkjent utskiftning avpålebrygge med flytebryggeKlager: Jorunn Lisbeth Holmen OlsenBydalsveien 1 A - SentrumKlage på vedtak om innvilgelse av dispensasjon fra plankravetTilth: HP Hovelsen Byggentreprenør AS - klager: Robert AntonsenOksrødkilen - gnr 64, bnr 124 - OnsøyKlage på bygningssjefens vedtakKlager: Kjell Ø. Andersen v/ark. Kjell Veine335355371385407419443451476584626652PS 72/09 Storgata 3 - gnr 300, bnr 1176 - Sentrum 672

PS 73/09Klage på vedtak - nybygg, endring av till./disp. og fasadeutformingKlager: Heggelund & Koxvold ASVirksomhetsplaner for 2009 for virksomhetene i Plan- ogmiljøseksjonen688Orienterings/drøftingssaker:Statusrapport Plan- og miljøseksjonen per mars 2009.Spørsmål til møtet:På vegne av Bym fremmer Svein Bendik Hansen følgende vedr. opparbeiding avsykkeloppstillingsplasser i tilknytning til FFKs hjemmekamper:Viser til planutvalgets møte 16.10.08 hvor undertegnede reiste en interpellasjon ang. mangelpå sykkeloppstillingsplasser i tilknytning til FFKs hjemmekamper. Interpellasjonen ble fulgt oppmed et oversendelsesforslag som ble enstemmig vedtatt som hadde følgende ordlyd:”Rådmann retter en henvendelse til A/S Værste med den hensikt å få en bedre og sikreresykkelparkering på A/S Værstes sitt område og vil foreslå at det opparbeides 200 nyesykkeloppstillingsplasser på område. Det gis en tilbakemelding til planutvalget om resultatet avhenvendelsen.Har det kommet en tilbakemelding i saken? I tilfelle ja, hvordan vurderer rådmanntilbakemeldingen?

PS 47/09 ReferatsakerRS 7/09 St. Hansfjellet - Domkirkens barnehage - SentrumKlage på reguleringsplan, bystyrets vedtak av 20.09.07, sak 104/07Klagere: Marit Pettersen, adv. Helge SkaaraasRS 8/09 Bjølstadvn 2 D - KråkerøyKlage på vedtak i sak 1269/08 av 07.07.08Klager: Adv. Arild KarlsenRS 9/09 Refsahlveien 18 - BorgeSvar på henvendelse om Planutvalgets vedtak av 16.10.08, sak 121/08Spm.stiller: Bymiljølista v/Svein Bendik HansenRS 10/09 Stenebråten - gnr 113, bnr 27 - OnsøyKlage på vedtak i sak 2194/05 av 09.12.05Klager: Adv. Helge SkaaraasRS 11/09 Saltnes - gnr 93, bnr 1, fnr 18 - OnsøyKlage på vedtak i sak 29/08 av 13.03.08Klager: Krathebekken båtforening v/adv. Haavind og Vislie

PS 48/09Delegerte vedtakSeleksjon:Rapport generert: 24.03.2009Utvalg: 127 - Planutvalget - delegerte, Journaldato: 20.02.09 - 20.03.09, Status: F,j,aUtvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 1145/2009 28/09 DS 02.03.2009 Østgårdsveien 3 - gnr 202, bnr 97, fnr 38 - SentrumGodkjent søknad om tilbygg og rehabiliteringTh: Østgård BorettslagBYG 2954/2009 90/09 DS 20.02.2009 Roppestadlia 2 - gnr 694, bnr 18 - BorgeInnvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om tilbygg til bolig og nybygg garasjeTh: Hans Oddvar LarsenBYG 11323/2009 211/09 DS 24.02.2009 Blåveisveien 19 - gnr 646, bnr 8, fnr 77 - BorgeGodkjent søknad om fasadeendringTh: Sheko TagaraniBYG 15770/2009 261/09 DS 24.02.2009 Øyenkilveien 60 - gnr 60, bnr 372 - OnsøyGodkjent søknad om disp. fra formåøet i k.planens arealdelGodkjent melding om oppføring av tilbygg til boligGodkjent søknad om sanitæranleggTh: Per Gunnar ScheiBYG 16459/2009 273/09 DS 16.03.2009 Godkjent søknad om ferdigattest - HannelsTitangata 14-16. Sentrum ØBYG 16932/2009 276/09 DS 25.02.2009 Hytte F-27, Furuholmen - gnr 687, bnr 72 - BorgeInnvilget dispensasjon fra kommuneplanens arealdelGodkjent melding om tilbygg til hytteTh: Bjørn MoumBYG 18165/2009 288/09 DS 20.02.2009 Lisleby Allé 38 - gnr 203, bnr 352 - SentrumAvslag på anmodning om ferdigattest - nybyggtomannsboligGjennomføring av dokumentasjonstilsyn - orientering omvidere fremdriftTh: Arne MartinsenBYG 19128/2009 297/09 DS 24.02.2009 Fjellveien 16 - gnr 424, bnr 37 - KråkerøyGodkjent søknad om allerede utført faasadeendring ogoppført tilbygg til boligTh: Nives PorianouBYG 19212/2009 299/09 DS 24.02.2009 Skuteveien 8 - gnr 439, bnr 438 - KråkerøyGodkjent søknad om endring av avkjørselTh: Iren BringaBYG 19571/2009 310/09 DS 24.02.2009 Spinneriveien 14 - gnr 303, bnr 1324 - Sentrum ØInnvilgelse av midlertidig dispensasjonGodkjent søknad om oppføring av fyllestasjon for biogassTh: Fredrikstad Biogass ASBYG 19579/2009 311/09 DS 02.03.2009 Strålsundveien 5 - gnr 426 bnr 14 - KråkerøyInnvilgelse av dispensasjon fra plan- og bygningslovens §20-6 annet leddSide: 1 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato Titteltilbygg samt fasadeendringGodkjent søknad om riving av tilbygg, oppføring av nyttTh: Knut og Tordis SørensenBYG 19662/2009 312/09 DS 24.02.2009 Rønningveien 14 - gnr 727 bnr 8 - RolvsøyGodkjent søknad om igangsettingstillatelseTh.: Inge Andre ThomassenBYG 19837/2009 315/09 DS 24.02.2009 Årliveien 6 - gnr 203, bnr 629 - SentrumEttergodkjenning av carport og tilbygg til boligTh: Fazila KarahasanBYG 19875/2009 316/09 DS 20.02.2009 Trippeveien - gnr 204, bnr 14 - SentrumGodkjent søknad om tillatelse til etablering av ny mobiltelestasjonTh: NetCom ASBYG 19893/2009 317/09 DS 19.03.2009 Fossumveien 48 B - gnr 209 bnr 61 - SentrumGodkjent søknad om tilbygg til del av tomannsboligTh: Geir Åge RasmussenBYG 20001/2009 318/09 DS 20.02.2009 Hytte 694, Strømtangen - gnr 60, bnr 199 - OnsøyGodkjent søknad om innvendige sanitærarbeiderTh: Hans Kristian LiverudBYG 20041/2009 319/09 DS 20.02.2009 Bellevue 28 - gnr 300, bnr 120 - SentrumGodkjent søknad om endring av tillatelseTh: Anders H. LierBYG 20056/2009 320/09 DS 20.02.2009 Frøyas gate 66-72 - gnr 300, bnr 1427 - SentrumGodkjent ferdigattest - ominnredning/fasadeendringTh: St.Hansfjellet Borettslag v/Kari-Wenche Rudi SørensenBYG 20068/2009 321/09 DS 24.02.2009 Knipleveien 11 - gnr 208, bnr 894 - SentrumGodkjent søknad om riving av brannskadet boligTh: Husnija QuerkinaBYG 20284/2009 382/09 DS 13.03.2009 Sembsgate 4 - gnr 300 bnr 1051 - SentrumGodkjent søknad om fasadeendring tomannsboligTh: Onsøy EiendomsutviklingBYG 20542/2009 322/09 DS 04.03.2009 Karjolveien 87 - gnr 213, bnr 212 - SentrumGodkjent søknad om tillatelse til tilbygg og påbygg eneboligTh: Pål Andre RambergBYG 20588/2009 323/09 DS 24.02.2009 Bjørningstadveien 5 - gnr 202, bnr 37 - SentrumGodkjent ferdigattest - fasadeendringTh: Frevar FKBYG 20597/2009 324/09 DS 20.02.2009 Friggs vei 16- gnr 609 bnr 263 - BorgeGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg boligTh: Bris ASBYG 20604/2009 325/09 DS 24.02.2009 Ramseklov Båthavn, Slevik - gnr 66, bnr 68 - OnsøyGodkjent søknad om igangsettingstillatelse for endring avbryggeanleggTh: Ramseklo båtforeningSide: 2 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 20439/2009 326/09 DS 20.02.2009 Levvelveien 95 - gnr 107 bnr 9 - EngelsvikenGodkjent søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg tilboligTh: Anne Grethe LevvelBYG 20711/2009 327/09 DS 27.02.2009 Øra - gnr 303, bnr 1240 - Sentrum ØGodkjent søknad om deling av eiendomHjh: Fredrikstad kommuneBYG 20756/2009 328/09 DS 05.03.2009 H. O. Torgersens vei 12 - gnr 437, bnr 3, fnr 63 - KråkerøyGodkjent søknad om rammetillatelse for tilbygg/endringeneboligTh: Tore O. LøvliBYG 20786/2009 329/09 DS 20.02.2009 Buvikstranda 16 - gnr 66, bnr 154 - OnsøyGodkjent søknad om innvendige sanitærarbeiderTh: Geir EltoftBYG 20805/2009 330/09 DS 24.02.2009 Toresvei 19 - gnr 679, bnr 2, fnr 13 - BorgeGodkjent melding om tilbygg til bolig - godkjentdispensasjon fra realformåletTh: Fredrik SimensenBYG 20877/2009 331/09 DS 03.03.2009 Storveien 81 - gnr 49 bnr 1 fnr 282 - OnsøyGodkjent søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg tilforretningbyggTh: Coop ØstBYG 20886/2009 332/09 DS 27.02.2009 Granholmen - gnr 438, bnr 18 - - KråkerøyGodkjent melding om oppføring avdriftsbygning/redskapslager for skogsdriftTh: Granholmen Miljølandbruk Camilla WessmannZachrissonBYG 20984/2009 333/09 DS 03.03.2009 Storgata 15 - gnr 300, bnr 1190 - SentrumGodkjent søknad om fasadeendring/gjenoppbygging etterbrannTh: Ryen Eiendom ASBYG 21001/2009 334/09 DS 24.02.2009 Fuglevik Platå 23 - gnr 439 bnr 78 - KråkerøyGodkjent melding om tiltak for oppføring av tilbyggTh.: Lars-Gøran MoenBYG 21044/2009 335/09 DS 05.03.2009 Langøyåsen - gnr 425, bnr 3664 - KråkerøyGodkjent søknad om endring av rammesøknad forbarnehageTh: Fredrikstad kommune, TD - bygg og eiendomBYG 21259/2009 336/09 DS 27.02.2009 Glemmen gård - SentrumGodkjent søknad om fradeling av eiendomHjh: Fredrikstad kommuneBYG 21440/2009 337/09 DS 24.02.2009 Hytte nr 693, Strømtangen - gnr 60, bnr 33 - OnsøyTillatelse til innvendige sanitærinstallasjonerTh: Anders LiverudBYG 21476/2009 338/09 DS 24.02.2009 Torsnesveien 18 - gnr 303 bnr 1107 - Sentrum ØGodkjent søknad om tillatelse til riving og brenning aveksisterende bebyggelseTh.: Bøckmann Eiendom ASBYG 21637/2009 339/09 DS 27.02.2009 Sletteveien 1 - gnr 203 bnr 628 - SentrumGodkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg til boligSide: 3 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh.: Espen HolmBYG 21642/2009 340/09 DS 03.03.2009 Enghaugen - gnr 66, bnr 648 - OnsøyGodkjent søknad om dispensasjon for fradeling avtomtetilleggHjh: Finn G. JohansenBYG 21682/2009 341/09 DS 09.03.2009 Anders Forsbergsvei 12 A - gnr 205 bnr 169 - SentrumInnvilgelse av dipensasjon i medhold av pbl. § 88Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for montering avvindu og innredning av ikke utgravd kjellerromTh.: Harald GlåmseterBYG 21868/2009 342/09 DS 24.02.2009 Hytte A og J - gnr 110, bnr 68 - OnsøyGodkjent søknad om tillatelse til oppføring av boder til hytteA og JTh: Planbo ResortBYG 17018/2009 343/09 DS 26.02.2009 Slevik Allé 15 - gnr 64, bnr 281, fnr 112 - OnsøyGodkjent søknad om fasadeendring - fjerning av vinduTh: Bengt OlsenBYG 22046/2009 344/09 DS 02.03.2009 Fortveien 9 A og 9 B - gnr 437 bnr 118 - KråkerøyGodkjent søknad om deling av grunneiendom - tomt tilboligformålHjh: Rolf E. ChristiansenBYG 22115/2009 345/09 DS 26.02.2009 Håndverkerveien 2 - gnr 621, bnr 42, fnr 168 - BorgeGodkjent melding om oppføring av bod/lagerTh: Kjell Arne NilsenBYG 22141/2009 346/09 DS 27.02.2009 Halvorsrødveien 32 B - gnr 64, bnr 133 - OnsøyGodkjent melding om oppføring av garasjeTh: Aina WeelBYG 22341/2009 347/09 DS 26.02.2009 Grüners gate 1 - gnr 303, bnr 366 - Sentrum ØGodkjent søknad om rammetillatelse for tilbygg og påbyggbolig, fasadeendring bolig, endretavkjørsel og ny garasjeTh: Aina Renate og Kenneth Ryan KnutsenBYG 22646/2009 349/09 DS 02.03.2009 Gnr 424, bnr 71- KråkerøyGodkjent søknad om deling av grunneiendomHjh: Nordea Bank Norge ASABYG 22702/2009 350/09 DS 25.02.2009 Femdalsund - gnr 429, bnr 7, fnr 132 - KråkerøyGodkjent søknad om ansvarsrettTh: Siw RiiseBYG 22723/2009 352/09 DS 02.03.2009 Hytte 511, Bjørnevågen - gnr 431, bnr 1 fnr 26 - KråkerøyInnvilget dispensasjon fra kommuneplanens arealdelGodkjent melding om utvidelse av uthusTh: Tormod DønåsBYG 22672/2009 353/09 DS 03.03.2009 Oredalsveien 103 - gnr 210, bnr 957 - SentrumGodkjent melding om oppføring av tilbygg til boligTh: Sindre RasmussenBYG 22893/2009 354/09 DS 26.02.2009 Skjærhallen - gnr 85, bnr 22 - OnsøySide: 4 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelGodkjent ferdigattest - riving og oppføring av ny fritidsboligTh: Tormod SkoltBYG 22917/2009 355/09 DS 27.02.2009 Skuteveien 4 - gnr 439, bnr 410 - KråkerøyGodkjent søknad om fasadeendringTh: Cathrine MøgsterBYG 15088/2009 356/09 DS 02.03.2009 Stenebråten - gnr 113, bnr 65 - OnsøyGodkjent søknad om tilkobling vann og avløp til offentlignettTh: Jon RiisBYG 23299/2009 357/09 DS 03.03.2009 Haugstenveien 18 - gnr 303, bnr 426 - Sentrum ØGodkjent søknad om oppføring av tilbygg til boligTh: Petter JacobsenBYG 23757/2009 358/09 DS 05.03.2009 Dragerveien 15 - gnr 609, bnr 55, fnr 306 - BorgeGodkjent melding om oppføring av tilbygg til boligTh: Safet LumaBYG 23825/2009 359/09 DS 02.03.2009 Granholmen - gnr 438, bnr 100 - KråkerøyGodkjent melding om tiltak for veranda og trappTh: Sten-Tore FiskerudBYG 24015/2009 360/09 DS 02.03.2009 Rosenborgveien - gnr 303, bnr 1754 - Sentrum ØGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg - kontor-/næringsbyggBrukstillatelsen gjelder for del av tiltaket: Kontorer i 2.etg -Fløy mot syd'Th: Byggmester Håkon HansenBYG 24030/2009 361/09 DS 03.03.2009 Nygaardsgata 50 - gnr 300, bnr 908 - SentrumGodkjent søknad om omprofilering/oppsetting av skiltTh: Allianse Unichem Norge A/SBYG 24081/2009 362/09 DS 03.03.2009 Hytte 410, Kaholmen - gnr 429, bnr 1, fnr 110 - KråkerøyInnvilget dispensasjon fra kommuneplanens arealdelGodkjent søknad om påbygg/fasadeendringTh: Solveig AndressenBYG 24102/2009 363/09 DS 02.03.2009 Vikerveien 64 - gnr 55, bnr 318 -

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Huseby Eiendom ASBYG 24645/2009 372/09 DS 11.03.2009 Lindstadveien 3 - gnr 66 bnr 470 - OnsøySøknad om fradeling av tomt til eksisterende bolighusHjh: Margaret E. Arntsens dødsbo v/Bodil KarlsenBYG 24662/2009 373/09 DS 04.03.2009 Lervikveien 119 - gnr 119, bnr 125 - OnsøyGodkjent søknad om rammetillatelse forfasadeendring/tilbyggTh: Linda og Jørn NilsenBYG 23178/2009 374/09 DS 03.03.2009 Nannasvei 24 B - gnr 610, bnr 455 - BorgeGodkjent ferdigattest - oppføring av tilbygg til boligTh: Pål H. LundbergBYG 24716/2009 375/09 DS 17.03.2009 Hytte 375, Femdalsund - gnr 429 bnr 5 fnr 20 - KråkerøyGodkjent melding om utvidelse av terrasseTh: Bjørn LundbergBYG 24771/2009 376/09 DS 04.03.2009 Sareptaveien 94 - gnr 85, bnr 102 - OnsøyGodkjent melding om oppføring av tilbygg til hytteTh: Berit Unni LarsenBYG 24827/2009 378/09 DS 20.03.2009 Lundestadtoppen 16 - gnr 210, bnr 702 - SentrumGodkjent søknad om riving/oppføring av ny enebolig -dispensasjonTh: Alexander LarsenBYG 5315/2009 379/09 DS 10.03.2009 Stenebråten 41 - gnr 113 bnr 34 - OnsøyInnvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om rammetillatelse for etablering avsvømmebassengTh: Hugo PaarBYG 24882/2009 380/09 DS 06.03.2009 Krydderveien 79 - gnr 53, bnr 396 - OnsøyGodkjent søknad om rammetillateles for tilbyggTh: Roger ArnesenBYG 24901/2009 381/09 DS 17.03.2009 Reduksjon av gebyr -Ringstadhavna 6, RolvsøyBYG 25085/2009 383/09 DS 09.03.2009 Torp Mellom - gnr 614, bnr 1 og gnr 614, bnr 109 - BorgeGodkjent søknad om deling av grunneiendomHjh: Christen A. Torp/Fredrikstad kommuneBYG 25170/2009 385/09 DS 05.03.2009 Jadaberget 14 - gnr 112, bnr 45 - OnsøyGodkjent søknad om tiltak for ny bodTh: Einar O. HansenBYG 25201/2009 386/09 DS 05.03.2009 Engelsvikenveien 38 - gnr 112, bnr 692 - OnsøyGodkjent ferdigattest - ny boligTh: Linda og Ken David ArntzenBYG 25306/2009 387/09 DS 05.03.2009 Storgata 19 - gnr 300, bnr 1194 - SentrumGodkjent søknad om tillatelse til tiltak for installasjon av nyttbrannvarslingsanleggTh: Sameiet Storgata 19BYG 25557/2009 388/09 DS 09.03.2009 Manstadfaret 6A - gnr 120, bnr 12, fnr 36 - OnsøySide: 6 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelGodkjent melding om tilbygg (vindfang) til boligTh: Arvid Otto StokkeBYG 25561/2009 389/09 DS 05.03.2009 Storgata 15 - gnr 300, bnr 190 - SentrumGodkjent søknad om igangsettingstillatelse -gjenoppbygging etter brann/fasadeendringTh: Ryen Eiendom ASBYG 25702/2009 390/09 DS 10.03.2009 Hytte 589, Tyttebærtangen - gnr 431, bnr 18 - KråkerøyDelvis innvilget dispensasjon fra reguleringsplanensbestemmelserTh: Ann-Elise og Tor Erik JakobsenBYG 25772/2009 391/09 DS 09.03.2009 Lislebyveien 68 - gnr 208 bnr 73 - SentrumPålegg om stans av byggearbeiderTh: Fredrikstad kommune - TD - bygg og eiendomBYG 25878/2009 392/09 DS 06.03.2009 Hytte nr 329, Femdal - gnr 429, bnr 7, fnr 141 - KråkerøyGodkjent melding om innbygging av overbygd verandasamt flytiing av ett vinduTh: Kirsten FougnerBYG 25901/2009 393/09 DS 16.03.2009 Skåraveien 11 - gnr 42 bnr 38 - OnsøyGodkjent søknad om oppføring av tilbygg til garasjeTh: Bjørn AndreassenBYG 25978/2009 394/09 DS 06.03.2009 Habekkveien 16 A/B - gnr 48, bnr 23 - OnsøyGodkjent melding om tilbygg/overbyg oppstillingsplass -dispensasjonTh: Fredrikstad kommune - TD - bygg og eiendomBYG 25356/2009 395/09 DS 13.03.2009 Langøyveien - gnr 425, bnr 415 - KråkerøyGodkjent søknad om oppføring av eneboligTh: Inger Johanne HagenBYG 26097/2009 396/09 DS 06.03.2009 Mosseveien 5 - gnr 300, bnr 780 - SentrumGodkjent midlertidig brukstillatelse - riving/tilbyggBrukstillatelsen gjelder for hele tiltaketTh: Veidekke EiendomBYG 26112/2009 397/09 DS 06.03.2009 Rødsbråtan 38 - gnr 109, bnr 3 - OnsøyGodkjent søknad om rammetillatelse for rivingTh: Trond Roger FladøyBYG 26283/2009 399/09 DS 11.03.2009 Krav om uavhengig kontrollLislebyveien 68, SentrumTh: Fredrikstad kommune - TD - bygg og eiendomBYG 26307/2009 400/09 DS 06.03.2009 Risholmen - gnr 105, bnr 128 - OnsøyGodkjent søknad om tiltak for VA-ledning - dispensasjonTh: Hans R. AstrupBYG 26385/2009 401/09 DS 06.03.2009 Vikerkilen 5 - gnr 55, bnr 35 - OnsøyGodkjent søknad om tiltak for riving av gammel bolig/hytteog oppføring av ny bolig - dispensasjonTh: Kari EriksenBYG 26395/2009 402/09 DS 10.03.2009 Gamle Beddingvei - gnr 423, bnr 2 - KråkerøyGodkjent slknad om igangsettingstillatelse nr. 6 -innvendige arbeider HIØSide: 7 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Værste ASBYG 26454/2009 403/09 DS 13.03.2009 Lervikbakken 11 - gnr 119 bnr 163 - OnsøyGodkjent søknad om innbygging av overbygd terrasseTh: Knut Berg DomaasBYG 26527/2009 404/09 DS 09.03.2009 Hytte 283, Stensvik - gnr 59, bnr 90 - OnsøyGodkjent søknad om oppføring av anneksTh: Bente Moe EvensenBYG 26658/2009 406/09 DS 16.03.2009 Vikaneveien 271 - gnr 66 bnr 714 - OnsøyGodkjent søknad om anneks og overbygget veranda -dispensasjon - og dispensasjon forgarasje/carportTh: Øyvind KarlsenBYG 26688/2009 407/09 DS 09.03.2009 Hytte 1714, Hankø - gnr 105, bnr 70 - OnsøyGodkjent søknad om igangsettingtillatelse for oppføring avdusjanlegg med tilhørende plattingTh: Prinsesse Märtha LouiseBYG 26695/2009 408/09 DS 09.03.2009 Myratoppen 15 - gnr 209, bnr 376 - SentrumGodkjent ferdigattest - tilbygg til boligTh: Lene Kværner-Nilsen og Leif E. BedesenBYG 26882/2009 409/09 DS 09.03.2009 Oksrød - gnr 63, bnr 327 - OnsøyGodkjent ferdigattest - nybygg hytteTh: Frank R. AndersenBYG 27176/2009 410/09 DS 10.03.2009 Bellevue 7 - gnr 300, bnr 1102 - SentrumGodkjent melding om tiltak - innbygging carport, ny carportog utebodTh: Dan Karlsen WangBYG 27602/2009 413/09 DS 16.03.2009 Slevikkroken 10 - gnr 64 bnr 445 - OnsøyGodkjent søknad om dispensasjon for etablering avbileilighetTh: Marius Moland og Hilde RyenBYG 27706/2009 414/09 DS 10.03.2009 Moumgata - gnr 619, bnr 5 - BorgeGodkjent ferdigattest for nybygg - lagerhallTh: Maxit Group, LecaBYG 27745/2009 415/09 DS 10.03.2009 Onyxtunet 20 - gnr 601, bnr 406 - BorgeGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg boligTh: Block Watne ASBYG 27762/2009 416/09 DS 10.03.2009 Onyxtunet 12 - gnr 601, bnr 406 - BorgeGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg boligTh: Block Watne ASBYG 27836/2009 417/09 DS 10.03.2009 Østkilen 7 - gnr 53 bnr 363 - OnsøyGodkjent søknad om utvidelse av utbygningsfristen -bryggeanleggTh: Onsøy Båthavn asBYG 27871/2009 418/09 DS 11.03.2009 Foten - gnr 60 bnr 1 m.fl. - OnsøyGodkjent midlertidig brukstillatelse - midlertidigvannforsyningstankTh: Fotenbukta Vann og Avløp AsSide: 8 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 28025/2009 419/09 DS 11.03.2009 Torgautenøya - gnr 60, bnr 3 m.fl. - OnsøyGodkjent ferdigattest - vann- og avløpsanleggTh: Øya Vann- og avløpsøag BABYG 28244/2009 420/09 DS 11.03.2009 Enhuuskilen - gnr 425, bnr 3 m.fl. - KråkerøyGodkjent ferdigattest - vann- og avløpsanleggTh: Enhuskilen HyttevelBYG 28255/2009 421/09 DS 11.03.2009 Dalekroken 16 - gnr 57 bnr 27 - OnsøyGodkjent søknad om tiltak for ny bolig og garasje -dispensasjonTh: Maria Seter og Terje HatleidBYG 28339/2009 422/09 DS 16.03.2009 Golfsvingen 15 - gnr 100 bnr 13 fnr 25 - OnsøyInnvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om oppføring av fritidsboligTh: Trond Johan RysbergBYG 28644/2009 423/09 DS 13.03.2009 Kortbølgen 3 - gnr 303, bnr 1743 - Sentrum ØGodkjent midlertidig brukstillatelse - oppføring av minilagerTh: Minilageret ASBYG 28715/2009 425/09 DS 11.03.2009 Begbyveien 13 - gnr 609 bnr 273 - BorgeGodkjent søknad om endring av mønehøyde - tilbyggTh: Ali JahaBYG 28902/2009 426/09 DS 11.03.2009 Johnseveien 33 - gnr 112 bnr 605 - OnsøyGodkjent søknad om tillatelse til innvendigesanitærarbeiderTh: Oddvar GrønningBYG 29097/2009 427/09 DS 12.03.2009 Buvikstranda - gnr 66, bnr 249,414 - OnsøyGodkjent søknad om etablering av sanitæranleggTh: Gudbjlrg HanssenBYG 29182/2009 428/09 DS 12.03.2009 Årumveien 18 - gnr 646 bnr 1 fnr 63 - BorgeGodkjent søknad om endring av tillatelse - oppheving avbyggestansTh: Bris ASBYG 29220/2009 430/09 DS 16.03.2009 Levvelveien 9 - gnr 112 bnr 101 - OnsøyGodkjent søknad om tillatelse til tilbygg boligTh: Kjell BerntsenBYG 29487/2009 432/09 DS 20.03.2009 Nygaardsgata 29-31 - gnr 300, bnr 365 - SentrumGodkjent søknad om igangsettingstillatelse -rivearbeider/endring av tillatelseTh: Apotekhjørnet ASBYG 29525/2009 433/09 DS 12.03.2009 Terrasseveien 3 - gnr 610 bnr 131 - BorgeGodkjent søknad om endring av ansvarsrett fortømrerarbeiderTh.: Inger-Lise Rud og Stian FossBYG 29692/2009 436/09 DS 12.03.2009 Godkjent melding om oppsetting av brakkerigg/ innhegningLangøyåsen barnehage - gnr 425, bnr 364, KråkerøyBYG 30091/2009 437/09 DS 18.03.2009 Hytte 687, Strømtangen - gnr 60 bnr 292 - OnsøyGodkjent søknad om utvendig og innvendig sanitæranleggSide: 9 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Knut JohnsenBYG 30224/2009 438/09 DS 18.03.2009 Hytte 682, Strømtangen - gnr 60 bnr 109 - OnsøyGodkjent søknad om stikkledning for vannTh: Lars MørkBYG 29115/2009 439/09 DS 20.03.2009 Stangerholmveien 92 - gnr 118 bnr 262 - OnsøyInnvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om rammetillatelse for ombygging avfritidsboligTh: Arvid RyenBYG 30379/2009 440/09 DS 18.03.2009 Nøklebyveien 29 - gnr 204 bnr 107 - SentrumGodkjent søknad om riving av garasje og inngangsparti -oppføring av tilbygg, utskifting av vindu ogtakstenTh: Tove og Jan OlsenBYG 30512/2009 441/09 DS 18.03.2009 Øyenkilen - gnr 62, bnr 292 - OnsøyGodkjent søknad om vann- og avløpsledninger(stikkledninger)Th: Bjørn RuenBYG 30690/2009 442/09 DS 16.03.2009 Titangata 14-16 - gnr 303 bnr 1094 - Sentrum ØGodkjent ferdigattest - tilbygg av åpent lagerskurTh: Hannels ASBYG 30700/2009 443/09 DS 18.03.2009 Bøkveien 2 A - gnr 643 bnr 17 - BorgeGodkjent søknad om tillatele til etablering av fjellbrønn forenergiuttakTh: Anne-Berit TegnebyBYG 30703/2009 444/09 DS 16.03.2009 Titangaten 14-16 - gnr 303, bnr 1094 - Sentrum ØGodkjent ferdigattest - tilbygg av produksjonslokale oglager samt 3 stk tank/silobyggTh: Hannels ASBYG 30734/2009 445/09 DS 16.03.2009 Titangata 14-16 - gnr 303 bnr 1094 - Sentrum ØGodkjent ferdigattest - tilbygg av åpent lagerskurTh: Hannells ASBYG 30844/2009 447/09 DS 20.03.2009 Grevlingstien 28 - gnr 213 bnr 319 - SentrumInnvilgelse av dispensasjon Godkjent søknad om tillatelse tiltiltak for oppføring av forstøtningsmurGodkjent melding om tiltak for oppføring av redskapsbodTh.: Jon Olav Gjengstø HunderiBYG 30849/2009 448/09 DS 16.03.2009 Bråtaberget 10 - gnr 109 bnr 65 - OnsøyGodkjent ferdigattest - nyanlegg - fjellbrønnTh: Tommy VådahlBYG 30877/2009 449/09 DS 18.03.2009 KG Meldahls vei 9 - gnr 423, bnr 2 - KråkerøyGodkjent søknad om oppfylling - dispensasjonTh: Værste ASBYG 30904/2009 450/09 DS 16.03.2009 Ferdigattest - Torgauten, gnr 60, bnr 395, OnsøyBYG 30929/2009 451/09 DS 16.03.2009 Årumfjella 3 - gnr 642 bnr 11 - BorgeGodkjent søknad om tillatelse til endring av innkjørselTh: Fredrik EngerudSide: 10 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 31014/2009 452/09 DS 18.03.2009 Grensen 35 - gnr 303 bnr 1680 - BorgeGodkjent midlertidig bruksendring for deler av Zoe-kirken tilbarnehageTh: Fredrikstad kommune - TD - bygg og eiendomBYG 31015/2009 453/09 DS 17.03.2009 Lundebuen 14 - gnr 432 bnr 76 - KråkerøyGodkjent melding om midlertidig plassering av skolebrakkeved Lunde skoleTh: Fredrikstad kommune - TD - bygg og eiendomBYG 31016/2009 454/09 DS 16.03.2009 Moloveien 4 - gnr 112 bnr 552 - OnsøyGodkjent midlertidig brukstillatelse - tilbygg til næringsbyggTh: Engelsviken fryserierBYG 31034/2009 455/09 DS 18.03.2009 Lislebyveien 68 - gnr 208 bnr 73 - SentrumGodkjent søknad om ansvarsrett for funksjonen KPRTh: Fredrikstad kommune - TD - bygg og eiendomBYG 31107/2009 456/09 DS 17.03.2009 Evjeveien 1 - gnr 204 bnr 50 - SentrumGodkjent søknad om endring av ansvarsrettTh: Nina JensenBYG 31168/2009 458/09 DS 17.03.2009 Gamle Rødsvei 6 - gnr 52 bnr 65 - OnsøyGodkjent melding om oppføring av garasjeTh: Knut JohannessenBYG 31493/2009 459/09 DS 18.03.2009 Kvartsveien 7 - gnr 601 bnr 378 - BorgeGodkjent søknad om oppføring av eneboligTh: Block Watne ASBYG 31932/2009 460/09 DS 20.03.2009 Nordre Skrellen 44 - gnr 210 bnr 623 - SentrumGodkjent søknad om rivingTh: Roar JohansenBYG 31959/2009 461/09 DS 18.03.2009 Nordre Kongsvei 22 - gnr 609 bnr 180 - BorgeGodkjent melding om tilbygg - carport, vinterhage ogterrasseTh: Sten ThorstensenBYG 32017/2009 462/09 DS 18.03.2009 Hans Petters vei 5 - gnr 603 bnr 4 fnr 09 - BorgeGodkjent søknad om tillatelse til oppføring av fjellbrønnTh: Martin AntonsenBYG 32119/2009 465/09 DS 19.03.2009 Øyenkilveien 40 - gnr 62 bnr 169 - OnsøyInnvilgelse av dispensasjon Godkjent søknad om tillatelse tiltiltak for oppføring av tilbygg tileksisterende boligTh.: Knut Andrè GulbrandsenBYG 32188/2009 466/09 DS 20.03.2009 Glemmengata 31a, 31b - gnr 300, bnr 549, 1492 - SentrumGodkjent søknad om utvidelse av uteareal/terrenginngrep -dispensasjonTh: Luka Eiendom ASBYG 32701/2009 468/09 DS 20.03.2009 Hytte 344, Femdalsund - gnr 429 bnr 7 fnr 132 - KråkerøyGodkjent søknad om innvendige sanitærarbeiderTh: Siw RiiseBYG 32729/2009 469/09 DS 19.03.2009 Storgata 19 - gnr 300 bnr 1194 - SentrumSide:11 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelGodkjent ferdigattest - nytt brannvarslingsanleggTh: Sameiet Storgata 19BYG 32766/2009 470/09 DS 19.03.2009 Perlemorveien 14 - gnr 601 bnr 430 - BorgeGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg boligTh: Gjermund B. Raakil og Cathrine MadsenBYG 32803/2009 471/09 DS 20.03.2009 Femdalssund - gnr 429, bnr 7, fnr 2 - KråkerøyGodkjent søknad om dilsepnsasjon - med vilkårGodkjent melding om tiltak for tilbygg til hytteTh: Sameiet Foldsjø v/Erik BruuBYG 32822/2009 472/09 DS 20.03.2009 Borgeveien 36 - gnr 610 bnr 523 - BorgeGodkjent søknad om endring av ansvarsrett - ny boligTh: Morina ShpetinBYG 32844/2009 473/09 DS 19.03.2009 Rosenborgveien 4 - gnr 303 bnr 1749 - Sentrum ØGodkjent ferdigattest - oppføring av nytt industribyggTh: Industrial Pipe Weld ASBYG 20661/2009 474/09 DS 18.03.2009 Engelsvikenveien 92 - gnr 113 bnr 61 - OnsøyGodkjent søknad om endring av tillatelse - veranda ogmindre fasadeendringTh: Anita og Arnfinn BrevikBYG 32866/2009 475/09 DS 19.03.2009 Snørn 5 - gnr 621 bnr 26 fnr 33 - BorgeFerdigattest for oppføring av tilbygg til boligTh.: Haldur Erik EyrilyBYG 32882/2009 476/09 DS 19.03.2009 Kråkerøyveien 21 – Skomakerveien 3 –bruksendring/ombygging - brukstillatelseBYG 32895/2009 477/09 DS 20.03.2009 Alf Prøysens vei 8 C - gnr 611 bnr 45 - BorgeGodkjent søknad om renovering av baderom -rørgjennomføring mellom boenheterTh: Kjølstad BorettslagBYG 32930/2009 479/09 DS 20.03.2009 Nedre Almgrensvei 11 - gnr 51 bnr 135 - OnsøyGodkjent ferdigattest - fjellboring for energiuttakTh: Egil Anton HansenBYG 30255/2009 480/09 DS 13.03.2009 Søknad om igangsettingstill - Tilbygg - Engaveien10OnsøyBYG 32972/2009 481/09 DS 20.03.2009 Ilaveien 108 - gnr 207, bnr 83 m fl - SentrumGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg (barnehage ogforsamlingslokale)Th: Filadelfia Fredrikstad v/Arne PedersenBYG 33110/2009 482/09 DS 20.03.2009 Porsmyrveien 3 - gnr 664 bnr 6 - BorgeGodkjent søknad om etablering av ny boenhetTh: Børge AndreassenBYG 33187/2009 484/09 DS 20.03.2009 Hytte 808, Hellekilen - gnr 62 bnr 416 - OnsøyInnvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om riving- og oppføring av ny fritidsboligTh: Bente JohansenBYG 33777/2009 489/09 DS 20.03.2009 Friggs vei 21 - gnr 609 bnr 265 - BorgeGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg - bolig medsekundærleilighetSide: 12 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Arsim MaliqiBYG 32953/2009 493/09 DS 20.03.2009 Engaveien 10 - gnr 112 bnr 11 - OnsøyGodkjent søknad om igangsettingstillatelse for oppføring avtilbygg til våningshusTh: Kate-Marit og Tom-Erik NyøygaardSide: 13 av 13

Delegerte vedtakSeleksjon:Rapport generert: 24.03.2009Utvalg: 136 - Helse- og miljøutvalg, Journaldato: 20.02.09 - 20.03.09, Status: F,j,aUtvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelHMU 21241/2009 13/09 DS 23.02.2009 Godkjenning av Jernbanegaten barnehage, Åsebråtv.38bHMU 21471/2009 14/09 DS 25.02.2009 Dispensasjon fra forbud mot brenning, brenning av gamlecampinghytter ved Kongsten CampingHMU 21572/2009 15/09 DS 25.02.2009 Godkjenning av avfallsplan ved brenning av campinghytteri Torsnesveien 18 gnr 303 bnr 1107HMU 21781/2009 16/09 DS 25.02.2009 Godkjenning av avfallsplan for riving av brannskadd hus iKnipleveien 11 gnr 208 bnr 894,dispensasjon fra krav om miljøsaneringsbeskrivelse ogsortering på stedetHMU 22056/2009 17/09 DS 27.02.2009 Godkjening av åpen barnehage Barnas stasjon, Freskov.1HMU 22975/2009 18/09 DS 27.02.2009 Pålegg om opprydding - Solliveien 39HMU 23236/2009 19/09 DS 27.02.2009 Pålegg om opprydding - Solliveien 45HMU 23241/2009 20/09 DS 02.03.2009 Evenrødveien 84 - Utslippstillatelse for sanitærtavløpsvann fra bolig på eiendommenHMU 25624/2009 21/09 DS 05.03.2009 Godkjenning av avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse -Lundestadtoppen 16HMU 26719/2009 22/09 DS 10.03.2009 Avslag på søknad om utslippstillatelse - Rødsbråtan 4HMU 26899/2009 23/09 DS 10.03.2009 Vedtak om tvangsmulktHMU 28652/2009 24/09 DS 13.03.2009 Godkjenning av avfallsplan for bygging av verkstedhall iSørkilen 8 gnr 53, bnr 98HMU 29239/2009 25/09 DS 12.03.2009 Godkjenning av avfallsplan ved riving av brannskadd boligi Nordre Skrellen 44, gnr 210 bnr 623HMU 29567/2009 26/09 DS 13.03.2009 Dispensasjon fra forskrift mot åpen brenning vedbrannøvelse på Unger Fabrikker 22. og 29.04.09HMU 30727/2009 27/09 DS 16.03.2009 Pålegg om godkjent avløpsløsning - Humlekjær, hyttenr.E62HMU 31837/2009 28/09 DS 18.03.2009 Godkjenning av avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelsefor rehabilitering av Nygaardsgata 29/31,gnr 300 bnr 365HMU 32465/2009 29/09 DS 20.03.2009 Tvangsmulkt for ikke å ha sendt inn sluttrapport foravfallsplan - Lervik Allé 16Side: 1 av 1

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/10691Dokumentnr.: 35Løpenr.: 16352/2009Klassering: Dikeveien NordSaksbehandler: Petter StordahlMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 49/09BystyretForslag til reguleringsplan for Dikeveien Nord – RolvsøyForslagsstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1 godkjennes det fremlagte forslag tilreguleringsplan for Dikeveien Nord, plankart datert 13.08.07, sist revidert 23.03.09 medtilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.08.07, sist revidert 24.03.09.Fredrikstad, 23.03.09SammendragPer Andre Hansen Landskapsark. A/S har på vegne av Dikeveien Nord Eiendom fremmetforslag til reguleringsplan for området Dikeveien Nord. Planområdet utgjør ca.118daa. og erbeliggende i forlengelsen av Dikeveien mellom Rv.109 og jernbanen. Arealene foreslås brukttil forretning – kontor og lager samt nødvendig areal til fremtidig riksveitracé medkrysstilknytninger.Planforslaget ble oversendt med brev av 13.08.07, men med bakgrunn i trafikksituasjonen iområdet ble videre behandling utsatt i påvente av en trafikkutredning for heleDikeveienområdet. Det ble inngått et samarbeid med de store utbyggingsaktørene i områdetog Statens vegvesen om en trafikkanalyse. Trafikkanalysen er vedlagt.Forslaget til reguleringsplan ble i henhold til vedtak i Planutvalget den 26.06.08, sak nr. 64/08,vedtatt utlagt til offentlig ettersyn.Det kom innsigelse til planen fra Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune. Planforslageter deretter endret og begge innsigelsene er trukket tilbake. Endringene har medført noeutvidelse (1.8 daa) av planen i nordvest. Utvidelsen har ingen negative konsekvenser forberørte parter, men disse er varslet og har ikke kommet med bemerkninger.Innsigelsene og andre kommentarer fra det offentlige ettersynet er grundig kommentert isaksfremlegget.Rådmannen anbefaler at reguleringsplanforslaget godkjennes.

Vedlegg1. Oversiktskart2. Plankart, datert 13.08.07, sist revidert 23.03.09 nedfotografert til A33. Reguleringsbestemmelser, datert 13.08.07, sist revidert 24.03.094. Planbeskrivelse med oversiktskart, datert 13.08.07, sist revidert 24.03.095. Trafikkanalyse, notat 1 versjon 5 datert 16.05.08 fra Rambøll Norge A/SVedlegg til bystyret:1. Oversiktskart2. Plankart datert 13.08.07, sist revidert 23.03.09, nedfotografert til A43. Reguleringsbestemmelser datert 13.08.07, sist revidert 24.03.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i følge dokumentliste.SaksopplysningerPer Andre Hansen Landskapsark. A/S har på vegne av Dikeveien Nord Eiendom fremmetforslag til reguleringsplan for området Dikeveien Nord.Planforslaget ble oversendt med brev av 13.08.07, men med bakgrunn i trafikksituasjonen iområdet ble videre behandling utsatt i påvente av en trafikkutredning for heleDikeveienområdet. Det ble inngått et samarbeid med de store utbyggingsaktørene i områdetog Statens vegvesen om en trafikkanalyse. Utbyggingen vil gi en situasjon som er helt påkanten av hva vegnettet vil tåle. Utbygging av ny Rv. 109 er noe som bør prioriteres høyt.Forslaget til reguleringsplan ble i henhold til vedtak i Planutvalget den 26.06.08, sak nr. 64/08,vedtatt utlagt til offentlig ettersyn.Det kom innsigelse til planen fra Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune. Planforslageter deretter endret og begge innsigelsene er trukket tilbake. Endringene har medført noeutvidelse (1.8 daa) av planen i nordvest. Utvidelsen har ingen negative konsekvenser forberørte parter, men disse varslet og har ikke kommet med bemerkninger.Det aktuelle planområdet utgjør ca. 118 daa. i det vesentligste tidligere dyrket mark oggårdstun samt noe eksisterende bebyggelse langs eksisterende Rv.109. Arealbruken er isamsvar med gjeldende kommuneplan og viser arealer til kontor/forretning/lager samttrafikkarealer hvor det inngår ny trace for Rv.109 og Dikeveien. Planområdet grenser inntilområde avsatt til detaljhandel i Areal-og transportplan for Nedre Glomma.Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under:Offentlig trafikkområde - kjørevegOffentlig trafikkområde - annen veggrunnOffentlig trafikkområde - gang-/sykkelvegOffentlig trafikkområde - bussholdeplassOffentlig trafikkområde - jernbaneFareområde - høyspentledning. Arealet inngår i andre formål.Fareområde - høyspent trafoSpesialområde - parkbelte i industristrøkSpesialområde - frisiktsone. Arealet inngår i andre formål.Spesialområde - kulturminner som skal undersøkes. Arealet inngår i andre formål.Fellesområde - felles avkjørselFellesområde - felles parkeringKombinert formål - forretning/kontor/lagerKombinert formål - midlertidig trafikkområde. Arealet inngår i andre formål.26,9 daa3,2 daa5,9 daa0,3 daa1,4 daa0,1 daa10,5 daa0,4 daa1,8 daa67,4 daa

Fremtidig kryss mellom ny Rv.109 og Bjørnengveien vises i planen som 2-planskryss. Dette eri samsvar med vegvesenets ønske og utvidet kapasitet i krysset bl.a. med tanke på muligfremtidig veiforbindelse over Glomma ved Omberg slik det er vist i gjeldende kommuneplan.Planforslaget innebærer ny forbindelse i nord mellom Dikeveien og Rv.109/Bjørnengveien.Inntil Rv.109 er lagt om i ny trace føres Dikeveien frem til kryss med Bjørnengveien.Etter at riksveien er flyttet til ny trace tenkes Dikeveien ført til nytt kryss med eks. Rv.109v/Solheim.Foreliggende planforslag, som utgjør nordre del av Dikeveienområdet, angir en max. BYA på80%. Trafikkanalysen som er gjennomført for hele Dikeveien Handelsområde viser ataktiviteten i området genererer mye trafikk og at dette vil kunne skape køsituasjoner, spesielt irushtiden.Det er registrert kulturminner i nordre del av planområdet og det forutsettes gjennomførtarkeologiske utgravinger før arbeider i marken kan vurderes igangsatt.Det vises for øvrig til planbeskrivelsen og de øvrige plandokumentene som omtalerforutsetningene og innholdet i planforslaget.VurderingVidere utbygging i Dikeveien byr på store utfordringer når det gjelder trafikkavvikling. Dengjennomførte trafikkanalysen for området viser at det er liten ledig kapasitet i vegsystemet. Iperioden frem til utbygging av ny Rv.109 vil trafikken til og fra Dikeveienområdet fordeles på 3tilfartspunkter; Bjørnengveien. Rådalsveien og Evjebekkveien, som alle knyttes til Rv.109 viarundkjøringer. Åpning av Dikeveien mot nord forventes å gi noe avlasting i rundkjøringenelenger syd, mens belastningen i krysset med Bjørnengveien øker. Vedlagte trafikkanalysebygger på noe større andel detaljvarehandel enn det de nye forskriftene tillater, menutbyggingen vil allikevel gi en situasjon som er helt på kanten av hva vegnettet vil tåle.Utbygging av ny Rv. 109 er noe som bør prioriteres høyt.Antallet tilknytninger til fremtidig Rv.109 (utenfor planområdet) vurderes redusert for å bedrefremkommeligheten i det overordnede vegnettet.Det har vært stor usikkerhet rundt tolkningen av de nye kjøpesenterbestemmelsene ogDepartementets stadfesting av Areal- og transportplanen for Nedre Glomma. Men etter fleremøter og dialoger med sentrale myndigheter oppfyller planen nå kravene i bestemmelsene. Seutdyping av dette under kommentarene til Fylkeskommunens innsigelse nedenfor.I forbindelse med det offentlige ettersynet har det innkommet uttalelser fra følgende:Eldrerådet, datert 26.08.08.Kommentar:Eldrerådet har ingen motforestillinger mot det foreliggende planforslag, da det synes åmedføre bedrede trafikkforhold for hele området.Rådet for funksjonshemmede, datert 26.08.08.Kommentar:Råd for funksjonshemmede har ingen motforestillinger mot det foreliggende planforslag, dadet synes å medføre bedrede trafikkforhold for hele området.

Hafslund Nett, datert 25.08.08.Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst tilhørende Hafslund Nettsanlegg på området. Det må heller ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring avoverdekningen over kabler eller oppfylling av terrenget som medfører redusert høyde opp tilluftledningsanlegg.Hafslund Nett AS har en 52kV høyspenningslinje Greåker-Raa gjennom området.Høyspenningslinjen setter krav til avstander på 20 meter, 10 meter til hver side for ledningenssenter i forbindelse med oppføring av bl.a. bygninger. Det må det tas hensyn til ireguleringsplanen.Dersom reguleringen av området medfører behov for flytting av anlegget, kan dette utføres forrekvirentens regning.Kommentar:Fareområde/byggegrense er vist i henhold til kravet. Dette lå også inne ved offentlig ettersyn.Tiltakshavers intensjon er å legge høyspentledningen i bakken, slik at denne restriksjonen påbyggeområdet faller bort.Brannsjefen, datert 21.08.08.Forskrifter:Det forutsettes at § 7-28 (vannforsyning til brannslokking) i Veiledning til teknisk forskrift tilplan- og bygningsloven 1997, samt. §§ 5-4 og 5-5 i Forskrift om brannforebyggende tiltak ogtilsyn følges.Vannforsyning:Brannkum/hydrant bør plasseres innenfor 25-50 meter fra inngangen til hovedangrepsvei. Detmå være tilstrekkelig antall brannkummer/hydranter slik at alle deler av bygningen dekkes. Itilknytning til småhus, bør uttaket for slokkevann ha kapasitet på minst 2 l/s. For annenbebyggelse bør kapasiteten være minimum 50 l/s fordelt på minst to uttak. For dette områdetmå det dimensjoneres for 50 l/s.Eventuelle behov for vannforsyning til automatiske slukkeanlegg må avklares med kommunen.Det må klart fremkomme av reguleringsbestemmelsene hvilke eventuelle kapasiteter ogbegrensninger som gjelder for området.Kjøreveier:Tilkomstveiene/kjøreveiene må dimensjoneres for kjøring med brannvesenets materiell og forminimum 10 tonns akseltrykk. Kjøreveier må være opparbeidet før det gis tillatelse tilinnflytting.Kommentar:Dette er ikke forhold som vises i en reguleringsplan, men vil være en del avgjennomføringsfasen, eventuelt som en del av en utbyggingsavtale.Fredrikstad fjernvarme, datert 29.08.08.Det angitte området ligger ikke innenfor gjeldende konsesjonsområde for FredrikstadFjernvarme AS. Det er søkt om en utvidelse av konsesjonsområdet fra Trara til Rolvsøysund.Søknaden har vært på høring, og vært annonsert i lokalpressen.Det er ikke kommet inn vesentlige innsigelser til søknaden. Søknaden er nå under behandlingi NVE, og NVE opplyser at det vil foreligge svar i løpet av 2-3 uker.Under forutsetning av at denne søknaden innvilges, vil det aktuelle området bli liggendeinnenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Kommunen har tidligere vedtatt at alle nye byggog bygg hvor det foreligger hovedombygging vil bli pålagt tilknytningsplikt for fjernvarme. Dettemed hjemmel i PBL § 66a. Fredrikstad fjernvarme antar at kommunen også vil vedtatilknytningsplikt for dette nye området dersom selskapet får den omsøkte konsesjonen.Utbygging av fjernvarme krever at det avsettes plass til fremføring av fjernvarmerørene. Ijomfruelige områder er det vanlig at det avsettes traseer til ny infrastruktur, og Fredrikstadfjernvarmes rør er en naturlig del av denne nye infrastrukturen.Vår kommentar:

Dette er ikke forhold som vises i en reguleringsplan, men vil være en del avgjennomføringsfasen, eventuelt som en del av en utbyggingsavtale.Else Marie Lund, nabo Rolvsøyveien 345, datert 14.08.08.Lund er eier av Rolvsøyveien 345, en eiendom som er foreslått regulert tilnæringsområde.Gjort mange tiltak og forbedringer av eiendommen gjennom 20år. Hele tidenopplevd boverdiensom god.Ved et vedtatt planforslag ønsker ikke Lund lenger å bo i Rolvsøyveien 345. Dette fordinæringsbygg med høyde opp mot 14 meter foran hagen ned mot jernbanen vil virke sværtforstyrrende. Det har vært kjent at eiendommen har hatt et minus (i forhold til salg) på grunnav plasseringen - nær RV. 109. Teknisk verdi på eiendommen har alltid ligget langt over reellsalgsverdi av den grunn.Om det i tillegg skal komme høye næringsbygg på nedsiden, vil verdien på boligen synkedrastisk, og den blir nærmest umulig å selge. På dette grunnlag forlanges det at eiendommenblir løst ut til fullverdi, slik at det kan anskaffes et tilsvarende sted å bo i fremtiden.Kommentar:En eventuell innløsning av bolig er av privatrettslig karakter og vil bli løst i andre prosesser.Borg buss, datert 10.09.08.Borg Buss AS vil vise til notat fra Rambøll Norge AS om konsekvenser av videre utbygging avområdet. De konklusjoner som fremkommer er langt på vei sammenfallende med synet tilBorg Buss.Det største problemet i området omfatter både Dikeveien og RV109 er fremkommeligheten.De senere årene har det vært en eksplosiv vekst i personbiltrafikken som dagens veinett ikkeklarer å ta unna på en tilfredsstillende måte. En videre utbygging av området uten å ta høydefor en totalvurdering av tiltak og konsekvenser på RV109 og Dikeveien, samt det øvrige veinetti området vil Borg Buss anta at ender med det totale kaos.Kommentar:Forutsetningene er ikke endret i forhold til det som tidligere har ligget til grunn. En forlengelseav Dikeveien opp til Bjørnengveien vil medføre en forbedring i trafikksituasjonen.Barnas talsperson, datert 09.09.08.Barnas talsperson kan ikke se at planforslaget direkte berører arealer for barn og ungdom.Planområdet berører derimot skoleveier og områder for alle som skal til og fra lokalefritidsarealer.I områder rundt Dikeveien bor barn og ungdom som skal til Hauge og Haugeåsen skoler, ogsom blir direkte berørt av trafikken denne utbyggingen medfører, på sine skoleveier. Viderebenytter mange barn og unge Østfoldhallen som fritidsarena, knyttet til fotball, håndball ogandre idrettsaktiviteter, samt andre fritidsarenaer i Hauge lokalsamfunn.Barnas talsperson er ikke veldig begeistret for ytterligere utbygging av næringsindustri i detteområdet fordi biltrafikktettheten bare øker og skaper flere farlige situasjoner for myketrafikanter, spesielt ved overganger og punkter hvor biltrafikk og gang- og sykkelstier krysserhverandre.Barnas talsperson forutsetter at trafikksikkerhet vil stå sterkt i fokus i den videre planleggingenog utbyggingen av området.Kommentar:I reguleringsplanen er det lagt stor vekt på trafikksikre løsninger og et godt ogsammenhengende nett av gang-/sykkelveger med forbindelse til busslommer.Fylkeskonservatoren, datert 08.09.08.Planforslaget fremmer en arealdisponering som er i konflikt med de forhistoriskebosetningssporene ID 95105 i Riksantikvarens kulturminnedatabase Askeladden. Planen erdermed i seg selv en søknad om dispensasjon fra Lov av 9.juni 1978, nr. 50 om kulturminner(Kulturminneloven) § 8, fjerde ledd.

Søknad om dispensasjon for de forhistoriske bosetningssporene er oversendt Riksantikvarenfor vurdering.Dersom Riksantikvaren finner å kunne tillate at reguleringsplanen godkjennes på dettepunktet, skjer dette vanligvis under forutsetning av at det foretas arkeologiske utgravninger førplanen realiseres. I praksis vil dette medføre et krav om at Riksantikvarens vilkår foregengodkjenning av planen innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Utgifter til arkeologiskregistrering bæres av tiltakshaver, jf. kulturminnelovens § 10.Planen kan ikke egengodkjennes før endelig uttalelse fra fylkeskonservatoren foreligger. Enslik uttalelse vil først foreligge når søknad om dispensasjon er behandlet av Riksantikvaren, ogvilkår for egengodkjenning er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Kulturminnevernetsfrist til å gi uttalelse til planen er fire måneder etter at planen til offentlig ettersyn er mottatt hosØstfold fylkeskommune, som var den 14.08.08. En uttalelse må derfor foreligge innen14.12.08.Kommentar:Riksantikvaren har i brev datert 01.12.08 gitt dispensasjon fra den automatiske fredningenforutsatt en arkeologisk utgraving. Følgende bestemmelse er tatt inn: ”Før iverksettingen avtiltak i henhold til reguleringsplan for Dikeveien Nord skal det foretas arkeologiske utgravningerav de berørte automatisk fredete kulturminner i form av bosetningsspor med id 95105 iplanområdet. Det skal tas kontakt med Østfold fylkeskommune i god tid før tiltaket skalgjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes.”Det enkeltliggende ildstedet (id 95503) sørøst i planområdet ble undersøkt og dokumentert iforbindelse med registreringen. Funnet frigis uten krav om ytterligere utgravninger. Plan ogbestemmelser er i tråd med Riksantikvarens uttalelse.Teknisk drift, Fredrikstad kommune, datert 12.09.08.Teknisk drift har i utgangspunktet ingen prinsipielle motforestillinger til fremlagt plan. Punkterman likevel må være klar over:Overvannshåndtering i området må vektlegges spesielt, og kanskje avsettes ekstra plasstil, da kapasiteten i bekken sørover i Dikeveien er begrenset. Det må bygges åpne diker,og mest sannsynlig dammer til fordrøyning av vann i området.Videreføring av Dikeveien som midlertidig vei mot Bjørnengveien, må bygges og utformesetter kommunal standard, med hensyn på oppbygging, bredder etc. samt. belysning.Gang- og sykkelvei langs videreføringen av Dikeveien må inngå i planen.Det må legges begrensninger for utbygningstakt av næringsområdene, som samsvarermed utbygning av veisystemer.Vann og avløpsanlegg må prosjekteres og bygges i henhold til kommunens VAnorm, ogskal godkjennes av Fredrikstad kommune, teknisk drift. Dette gjelder for de anlegg somskal overtas til kommunal drift og vedlikehold.Avfallshåndtering skal følge de til enhver tid gjeldende regler, og avtales direkte medrenovasjonsavdelingen i teknisk drift.Kommentar:Planområdet ligger akkurat på høgbrekket og dermed helt i starten på bekken. Det er dermedikke stor vannføring i området. Forsinkning vil uansett bli ivaretatt (f.eks. under parkering).Videreføring av Dikeveien opp til Bjørnengveien vil følge samme standard som Dikeveien forøvrig. Tverrprofil er vist på reguleringsplankartet. Utbyggingstakt, vann- og avløpsanlegg ogavfallshåndtering vil framgå av utbyggingsavtale.Bygg og eiendom, Fredrikstad kommune datert 15.09.08.Det gjøres oppmerksom på at kommunen eier en mindre parsell innenfor planområdet. Førutbygging av området forutsettes det at det inngås avtale om bruk av denne parsellen.Fylkesmannen i Østfold, datert 16.09.08.Vurdering:

Planområdet virker grundig gjennomarbeidet. Risiko– og sårbarhetsanalyse er etgjennomdrøftet tema. Rambøll Norge AS har utarbeidet et notat om ”Trafikale konsekvenserav utbygging.” Det er tatt inn et eget punkt om utbyggingsrekkefølge i forhold til fremdrift avveiutbyggingen.Det er lagt inn flere kategorier ”Parkbelte i industristrøk” i planen. I et såpass urbant strøkanses det viktig at disse skjermbeltene får en god dimensjon i bredde. Like viktig er det atvegetasjonsetableringen blir planlagt av fagfolk, og at man satser på flersjiktete skjermbelterfor å få en god nok virkning. Det er også viktig at det blir avklart hvem som skal ha detfremtidige ansvaret for skjøtsel og vedlikehold i disse arealene.Fylkesmannen bemerker at skjermbeltene SP5 og SP6 er meget smale (ca. 3-4m) og harvanskelig for å tro at man kan få etablert flersjiktede skjermbelter av en viss dimensjon isåpass smale felt, og tilrår derfor at de blir utvidet til minimum 6 m. Trær er en viktigbestanddel i disse beltene og man må legge inn rom for at disse også skal underplantes avbusk-/krattvegetasjon av en viss dimensjon.Fylkesmannen savner et punkt om universell utforming. Dette gjelder både for bygningsmasseog utomhusarealer.Når det gjelder estetikk burde det vært klarere og mer utfyllende bestemmelser som denenkelte byggesøknad måtte innrette seg etter. Opptatt av at utomhusarealene rent genereltmå ”løftes” opp til et høyere, estetisk nivå. Tenker blant annet på markdekke, utemøblering,høyverdig bruk av vegetasjon med mest mulig helårseffekt m.v.Innspill:Som sterkt, faglig råd tilrår fylkesmannen at SP5 og SP6 utvides i bredde for å kunne rommeflersjiktede skjermbelter av en viss dimensjon.Tilrår også som sterkt faglig råd at forholdet til estetikk hva gjelder utomhusarealerforsterkes/suppleres (se over).Forutsetter ellers at temaet universell utforming for bygningsmasse og utomhusarealer inntas ifellesbestemmelsene i eget punkt.Forutsetter for øvrig at reguleringsplanen er helt i tråd med gjeldende fylkesdelplan ogrikspolitiske retningslinjer for kjøpesentre. Er inneforstått med at det pågår et tolkningsarbeidmellom fylkeskommunen og MD om overnevnte forhold. Det er resultatet av denneavklaringen som må ligge til grunn for vår aksept.Ellers ingen merknader til reguleringsplanen m/bestemmelser. Dokumentet kan således forfylkesmannens del egengodkjennes.Kommentar:Parkbeltene SP5 og 6 er utvidet til minimum 6 meter. Bestemmelsene pkt. 7.1 c) er gitt merutfyllende tekst vedrørende estetikk utomhus. Universell utforming er tatt inn i et nyttpunkt 2.8 ibestemmelsene. Se for øvrig kommentar til uttalelse fra fylkeskommunen vedrørendekjøpesenterbestemmelser.Jernbaneverket, datert 17.09.08.Jernbaneverket har tidligere vært konsultert av forslagsstiller for å klargjøre de krav som vilstilles til planforslaget fra Jernbaneverkets side. Plassering av byggegrense 25m vest foreksisterende spor og at det skulle settes av eget område tilstrekkelig for utvidelse tildobbeltspor forbi planområder – ble akseptert i e-post 07.04.2004.PlankartetJernbaneverket vurderer planforslagets forslag til arealbruk og grense for bebyggelse motjernbanen som akseptabel. Forslag om grøntbelte (område SP5) langs jernbanene er ikkeønskelig sett fra JBV sin side. Om arealet opprettholdes må det knyttes spesielle vilkår tilbruken i tilhørende bestemmelse for å forhindre tilplantning av løvfellende trær, som ikke erønskelig av sikkerhetshensyn.BestemmelserJernbaneverket savner bestemmelser i planen som ivaretar støy og vibrasjoner eller at det ergitt bindende løsninger for ivaretakelse av miljøulempene i form av angitte avbøtende tiltakog/eller grenseverdier o.l. som skal oppfylles.

Jernbaneverket vurderer planforslagets forslag til bestemmelser ikke som utfyllende, og vilkreve følgende endringer/tillegg:2. Fellesbestemmelser2.2 Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter kommunens skjønn kan virkesjenerende for den offentlige ferdsel. De ubebygde områder skal gis en tiltalende form ogbehandling og det skal etterstrebes innslag av grønt/trær.Tillegg: Innenfor område SP3 skal alle tiltak godkjennes av Jernbaneverket førigangsettingstillatelse gis.2.7 Jernbaneverket skal varsles om all byggetiltak i både riksvegtraseen (V5) ogbyggeområdet F/K/L3.Endres: Alle tiltak innenfor område F/K/L3 skal godkjennes av Jernbaneverket førrammetillatelse gis. Det skal spesielt redegjøres for eventuelle tiltaks påvirkning avgrunnforhold mht. fare for setninger langs jernbanelinjen.3. Offentlige trafikkområderNytt punkt for jernbane (J):Trafikkområde jernbane skal nyttes til banelegeme og jernbanetekniske anlegg med tilhørendestøttemurer, kulverter, fyllinger, skjæringer, støyvoller/støyskjermer, adkomstveier, gjerderm.m. Bygg og konstruksjoner som er nødvendige for jernbanedriften kan oppføres innenforjernbanens trafikkområde.5. Spesialområder5.1 Parkbelte i industristrøk (SP1-SP6)c) SP5 skal danne en vegetasjonsskjerm mellom jernbanen og bebyggelsen på F/K/L3 Tillegg:Det skal ikke plantes løvfellende trær innenfor området.Om jernbaneverkets krav om endringer i kart og bestemmelser innarbeides, kanplanforslaget aksepteres.Kommentar:Jernbaneverkets ønsker er imøtekommet. Ønsket tillegg til pkt. 2.2 er tatt inn i pkt. 2.7. Sisteledd i ønsket tillegg til pkt. 2.7 vedrørende grunnforhold er tatt inn i pkt. 8.1. Jernbaneverket erikke godkjenningsmyndighet. Bestemmelsene er derfor formulert slik at Jernbaneverket skalvarsles.Planseksjonen, Østfold fylkeskommune, datert 22.09.08 og 21.10.08.Brev datert 22.09.08:Forskrift om Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre trådte i kraft 1.juli 2008. I forskriftenfastlegges at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer igodkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner. I områder som ikke omfattes av godkjentefylkesplaner eller fylkesdelplaner vil kjøpesentre større enn 3000 m2 bruksareal ikke væretillatt før godkjent plan foreligger.I reguleringsbestemmelsene pkt. 7.1 d) uttrykkes bla.:I hvert bygg tillates inntil 3000m2 forretningsareal for forretninger som ikke selgerplasskrevende varer.Denne foreslåtte bestemmelsen i reguleringsplanen er ikke i samsvar med nasjonal politikk ogføringer. Departementet presiserer i forbindelse med godkjenningen av ATPNG hva som skallegges til grunn for å definere et kjøpesenter: Virksomheten behøver ikke være lokalisert i ettog samme bygg for å bli betraktet som kjøpesenter, men kan også være gruppert omring ettorg, en gågate, eller en åpen plass, eller det kan på en eller annen måte være enlokaliseringsmessig sammenheng mellom enhetene, som for eksempel en detaljhandelspark.I godkjenningsbrevet til ATPNG presiserer også Miljøverndepartementet:Også enheter og bygninger på under 3000m2 vil i denne sammenheng forstås som innenforbegrepet kjøpesenter. Dette innebærer at nye enheter med detaljhandel ikke kan etableres påområdet Tunejordet og Dikeveien.I ATPNG, side 20, er det bybåndet på vestsiden av Glomma vist tre eksisterende byeksternehandelsområder som er definert på kartbilag i Fylkesdelplanen.

Ett av disse områdene er Dikeveien. Den aktuelle reguleringsplanen for Dikeveien Nordgrenser inntil dette definerte handelsområdet i syd, men planområdet ligger i sin helhet utenforhandelsområdet, slik avgrensningen er vist i detaljert på kartet side 21 i ATPNG.Ut fra nevnte klargjøring/definisjon av et kjøpesenter (gitt av dep.) vil imidlertidforretningsarealene innenfor reguleringsplan for Dikeveien Nord være en del avforretningsområde for hele Dikeveien. Innenfor planområdet for Dikeveien Nord kan det derforikke etableres kjøpesentre med detaljhandel.På denne bakgrunn har fylkeskommunen innsigelse til følgende formulering ireguleringsbestemmelsene pkt. 7.1d):I hvert bygg tillates inntil 3000m2 forretningsareal for forretninger som ikke selgerplasskrevende varegrupper. Ved beregning av detaljhandel medregnes salgslokalet med alletilhørende bygningsarealer (lager, personalrom osv.). Det tillates ikke detaljvareforretningermed mindre enn 800m2 forretningene skal utgjøre egne driftsmessige enheter utenfellesfunksjoner, ha egen inngang uten gjennomgang i annen forretning og være uten direktekommunikasjon eller sammenbygning.Plasskrevende varegrupperI forslaget til reguleringsplan for Dikeveien Nord legges det til rette for både detaljhandel oghandel av plasskrevende varer.Plasskrevende varegrupper er ikke definert i ATPNG. I opprinnelig Rikspolitisk bestemmelsefor kjøpesenter ble følgende varegrupper definert som plasskrevende:Forretningsdrift av varegruppene bildeler og bilutstyr, møbler, større elektriske artikler ogdetaljsalg fra håndverks- og produksjonsbedrifter.Biler og motorkjøretøyerLandbruksmaskinerTrelast og andre større byggevarerSalg fra planteskoler/hagesentreSenere har MD uttalt at også følgende varegrupper skal tas med:Båter/lystbåterCampingvognerI forbindelse med godkjenning av ATPNG presiserer Miljøverndepartementet at denneopplistingen er uttømmende i forhold til plasskrevende varegrupper.I forslag til reguleringsbestemmelser for Dikeveien Nord, pkt. 7.1 d) heter det blant annet:Forretninger for plasskrevende varer er forretninger for motorkjøretøyer, bildeler og bilutstyr,møbler, større elektriske artikler, peiser og ovner, trelast/byggevarer og større planteutsalg.Herunder regnes også håndverks- og produksjonsbedrifter med detaljsalg knyttet tilvirksomheten.Fylkeskommunen har innsigelse til denne bestemmelsen i reguleringsplanen, da det ikke er isamsvar med definisjonen av plasskrevende varegrupper, gitt av departementet i forbindelsemed godkjenningen av ATPNG.Følgende varegrupper må tas ut av bestemmelsen:Bildeler og bilutstyrMøblerStørre elektriske artiklerDetaljsalg fra håndverks- og produksjonsbedrifter.Øvrige temaer i planforslaget har fått en god planløsning. Som faglig råd tilrårfylkeskommunen bredden på SP5 (parkbelte industristrøk) langs jernbanen økes fra 4 meter tilminimum 8 meter.Konklusjon:Fylkeskommunen har innsigelse til bestemmelse pkt. 7.1 d) i reguleringsplanen for DikeveienNord. I denne bestemmelsen legges det til rette for:Forretningsdrift av varegruppene bildeler og bilutstyr, møbler, større elektriske artikler ogdetaljsalg fra håndverks- og produksjonsbedrifter.Detaljvarehandel (ikke plasskrevende varegrupper) i inntil 10 separate bygg som hver kanromme inntil 3000 m2.

Begge disse forhold er i strid med fylkesdelplan Areal- og transportplan for Nedre Glomma,med de endringer og presiseringer som Miljøverndepartementet har gjort ved godkjenning avFylkesdelplanen.Brev datert 21.10.08:Fylkesutvalget behandlet saken i møte 16.10.08, sak 107/08, der det ble gjort følgende vedtak:”Innsigelser i fylkesrådmannens brev av 22.09.08 trekkes. Dikeveien nord inngår ikke ieksisterende handelsområde på Dikeveien, og er ikke avklart som handelsområde ikommuneplanens arealdel.På bakgrunn av Areal- og transportplan for Nedre Glomma vedtatt av fylkestinget, reises detinnsigelse til etablering av detaljvarehandel i området, jf. ATPNG2s bestemmelser omkjøpesentra, punkt 3 Bybåndet vest for Glomma”.Innsigelsen fra Østfold Fylkeskommune er trukket etter behandling i Fylkesutvalget 19.03.09.Her gis det samtidig et sterkt faglig råd om at kommunen bør gjøre en arealvurdering avområdet i et helhetlig, langsiktig perspektiv gjennom en kommuneplanprosess.Kommentar:Definisjonen av plasskrevende varegrupper er endret til å være i tråd med retningslinjene.Reguleringsbestemmelsene er utarbeidet etter retningslinjer i fylkesdelplan for Areal- ogtransportplan for nedre Glomma (ATPNG II) med tilhørende godkjenningsbrev. Planområdetligger i et område hvor det er tillatt med inntil 1.500m2 detaljvareforretninger innenfor etavgrenset område. Begrensningen gjelder for områder hvor det er en ”lokaliseringsmessigsammenheng mellom enhetene”. Ny firefelt riksveg vil ligge diagonalt gjennom planområdet ogsåledes danne en kraftig barriere mellom næringsområdene på hver side. Det vil således ikkebli noen lokaliseringsmessig sammenheng mellom enhetene på hver side av firefeltsvegen. Ibestemmelsene er det derfor tillatt med inntil 1.500m2 detaljvareforretninger samlet på hverside av firefeltsvegen. For å hindre etablering av mange småforretninger skal det væreminimum 800m2 bruksareal pr. forretning. Forretningene skal utgjøre egne driftsmessigeenheter uten fellesfunksjoner, ha egen inngang uten gjennomgang i annen forretning og væreuten direkte kommunikasjon eller sammenbygning. Disse bestemmelsene sikrer at det ikke bliretablert typiske kjøpesenterforretninger. Plan og bestemmelser anses nå å være i tråd medoverordnede retningslinjer og intensjoner og at grunnlaget for innsigelse har falt bort. Detmenes at en helhetlig arealvurdering av området har vært sentralt i prosessen også sett i etlangsiktig perspektiv.Statens Vegvesen, datert 30.09.08.Innsigelse til følgende punkter i planen:A. Bestemmelse 8.2 a) angir at midlertidig forlengelse frem til Bjørnengveien eller nytverrforbindelse (V3) opp til Rolvsøyveien (V4) skal være etablert før ny bebyggelseinnenfor F/K/L2 tas i bruk. For å kunne avgjøre hvilke av disse løsningene som skalgjennomføres, er det nødvendig å gjennomføre en trafikkberegning slik at konsekvensenekan klargjøres. Det må tas inn en rekkefølgebestemmelse som krever dette.B. Det må også tas inn en bestemmelse som krever trafikkberegninger for å fastlegge riktigkryssutforming mellom midlertidig veg (MT) og Bjørnengveien (V6).C. I den perioden hvor Dikeveien midlertidig skal være koblet til Bjørnengveien uten at veg V3er etablert, gir planen ingen anvisning på hvordan gang- og sykkeltrafikken skal avvikles.Når skal GS1 og GS2 etableres? Det må tas inn en rekkefølgebestemmelse som klargjørdette.D. Fremtidig omlegging av Rolvsøyveien (V4) reguleres med følgende bredder:Kjørebane: 8,5m (dimensjoneringsklasse S1, 60km/t, ÅDT 4 000 –12 000)Grøfte-/skråningsareal utenfor vegen: minimum 3,0mTrafikkdeler mot gang- og sykkelveg: 3.0 m (gjelder GS3-4), også forbi rundkjøringeneGang- og sykkelveg: 3,5m (gjelder GS3-4)Grøfte-/ skråningsareal utenfor gang- og sykkelvegen: 1,5 m

E. Busslomme BH er for kort til å tilfredsstille universell utforming, jf. Statens vegvesenshåndbok 017 ”veg- og gateutforming”, figur C.56. Det bør også reguleres inn plass tillehus.For øvrig har Vegvesenet følgende merknader og faglige råd:F. Planen forutsetter en kryssløsning i to plan for nytt kryss mellom ny firefelts RV109 ogBjørnengveien (V6)/Rolvsøyveien (V4).Savner en beskrivelse av konsekvensene for denne løsningen for områder som liggerutenfor planen. Bla. følgende forhold som vil påvirke mulighetene for å gjennomførereguleringsplan for ”Kirkestien-Valleberget”:a. Avkjøringsrampe fra nord på ny firefelts RV109 vil kobles til rundkjøring i kryssetmellom Bjørnengveien og Rolvsøyveien. Det betyr at Rolvsøyveien mellom Hatteveienog Bjørnengveien ikke kan opprettholdes som fremtidig parallell veg til ny firefeltsRV109.b. Punkt a. betyr også at det må bli et fremtidig kryss mellom Hatteveien og ny firefeltsRV109.c. Fra ny rundkjøring på Bjørnengveien vil det bli påkjøringsrampe for trafikk nordover påny firefelts RV109. Dette vil kreve innløsning av Myrsnipeveien nr. 3 og ev. også nr.5(se også d.)d. I reguleringsplan for ”Kirkestien-Valleberget” er det forutsatt at Myrsnipeveien skal gåparallelt med ny firefelts riksveg 109. Reguleringsforslaget gjør at dette ikke blir mulig.Bebyggelsen i deler av Myrsnipeveien vil trolig måtte innløses uansett ved bygging avny firefelts riksveg 109 pga. støyproblemer.e. Valleveien er tenkt forlenget sydover til Bjørnengveien. Dette vil også kunne påvirkesav kryss mellom midlertidig forlengelse av Dikeveien (MT) og Bjørnengveien.G. Den midlertidige forlengelsen av Dikeveien frem til Bjørnengveien er regulert sommidlertidig trafikkområde (MT). Det regulerte området er for smalt og gir ikke plass til merenn kjørebanen. Planen angir heller ingen standard for denne veien.H. Det bør gis en forklaring på hvorfor ikke veg MT kan kobles til Bjørnengveien der ny rampeog rundkjøring er planlagt.I. Planen bør også tydeliggjøre hvordan Myrsnipeveien skal knyttes til MT.J. Det er i planforslaget vist en del bebyggelse som forutsettes fjernet. Det bør om muligknyttes rekkefølgebestemmelser til dette.K. Bygninger som inngår i planen, bør fremheves. Dette gjelder område F/K/L1.L. Parkbelter SP5 og SP6 og deler av SP3 og SP4 synes for smale til at det er mulig åetablere vegetasjonsbelter av god kvalitet.M. Kryss mellom Dikeveien (V2) og veg V3 er for trangt for store kjøretøy.N. Svingen på veg V3 må større bredde for store kjøretøy skal kunne møtes.O. I planbeskrivelsen på side 10, fjerde avsnitt, står det at store kjøretøy som kommernordover på Rolvsøyveien og skal inn på rampen sydover, må kjøre rundt rundkjøringen.En kontroll med sporingskurver viser at dette ikke er tilfellet. Store kjøretøy(dimensjonerende kjøretøy VT, L= 22m) klarer akkurat å kjøre direkte inn på rampen.P. Grøfte-/skråningsareal langs rampene bør ha større bredde.Q. Det bør tegnes inn siktsoner i krysset mellom V2 og V3. Det samme gjelder i allerundkjøringer (i den grad siktsoner kommer utenfor regulert trafikkareal).R. I krysset mellom MT og Bjørnengveien V6 bør siktsonen mot øst inngå i planen.S. Avkjørsler fra V3 til F/K/L1 bør tegnes inn med pilsymbol.T. Avstanden mellom rundkjøring på V6 og gang- sykkelvei GS5 bør være minimum 1,5m.U. Det er ikke tegnet byggegrense på F/K/L3 mot Bjørnengveien.Kommentar:Ad A: Det har hele tiden vært intensjonen at det er den midlertidige forbindelsen tilBjørnengveien som skal etableres. Dette framgår også av notatet fra Rambøll. Bestemmelsener derfor endret til kun å omfatte MT.

Ad B: I reguleringsplanen er det vist tilstrekkelig areal til dråpe i den midlertidige vegen.Trafikkmengden i Bjørnengveien er ikke stor. Kryss med dråpe anses å gi tilstrekkeligkapasitet.Ad C: Det vil bli opparbeidet gang-/sykkelveg sammen med den midlertidige forlengelsen avDikeveien. GS1-3 og bussholdeplassen BH skal etableres samtidig med tverrforbindelsen V3.Ad D: Reguleringsplanen er revidert i henhold til uttalelsen. Sør for den nye rundkjøringa i V4er løsningen fortsatt basert på at man skal benytte eksisterende gang-/sykkelveg. Det vil jovære nord for rundkjøringa den største delen av trafikken vil komme.Ad E: Imøtekommet.Ad F: Det antas at all eksisterende bebyggelse langs Myrsnipeveien vil måtte innløses uansettved bygging av ny firefelts riksveg 109 pga. støyproblemer. Alle signaler vi har fått tidligere harantydet et kryss i ny firefelt riksveg ved Hatteveien. Det omfattende boligområdet med skole,idrettshall osv må uansett i framtida sikres adkomst fra ny firefelts riksveg. Den tenkteforlengelsen av Valleveien vil komme relativt tett på FA. Reguleringsplanen for Kirkestien-Valleberget ble vedtatt 14.02.1991. Det anses derfor å være noe usikkerhet til hvor vidt dennevegen vil bli bygget. Dersom den skulle bli bygget, vil det sannsynligvis være mulig å trekkekrysset noe lenger mot øst.Ad G: Bredden på MT er utvidet og det er vist et tverrprofil på plankartet. MT vil få sammestandard som den eksisterende Dikeveien med gang-/sykkelveg.Ad H: Tiltakshaver ser det som rasjonelt og samfunnsnyttig å bygge det krysset som vil bli denpermanente adkomsten inn til næringsområdet nord for ny firefelt. Denne løsningen gjør ogsåat man ikke trenger å rive huset som ligger i traséen for ny rampe fra firefeltsvegen førfirefeltsvegen blir bygget.Ad I: Tilknytningen er vist med pilsymbol.Ad J: Det er tatt inn et punkt i bestemmelsene sier at eksisterende bebyggelse innenfor F/K/L3skal fjernes før ny bebyggelse innenfor delområdet tas i bruk. Øvrig bebyggelse somforutsettes fjernet skal være fjernet før ny firefelt riksveg 109 tas i bruk.Ad K: Imøtekommet.Ad L: Alle parkbeltene er nå utvidet slik at de har en bredde på minimum 6 meter.Ad M: Krysset er utvidet.Ad N: Svingen er utvidet.Ad O: Punktet er tatt ut av planbeskrivelsen.Ad P: Skråningsutslag inngår i annen veggrunn og parkbelter.Ad Q: Siktsoner er vist.Ad R: Siktsonen er innlemmet i planen.Ad S: Avkjørsler er vist.Ad T: Avstanden er økt til 1.85 meter, som langs Bjørnengveien videre østover.Ad U: Byggegrense mot Bjørnengveien lå inne i planen, og er fortsatt vist.Innsigelsen fra vegvesenet er formelt trukket i brev datert 18.03.09. Anbefaling i samme brevangående siktsoner er tatt inn i planforslaget.De innkomne uttalelsene har vært gjenstand for grundig vurdering, og planforslaget er påenkelte punkter blitt endret. Planområdet har blitt utvidet med ca. 1.8 daa for å ivaretavegvesenets ønske om å øke bredden på noen av trafikkområdene. Ingen av endringeneanses å medføre behov for nytt offentlig ettersyn, men grunneiere berørt av utvidelsen ervarslet og har ikke kommet med bemerkninger.Planforslaget er etter rådmannens oppfatning utformet og behandlet i samsvar medbestemmelsene i plan- og bygningslovens kap. VII Reguleringsplan. Rådmannen anbefaler atreguleringsplanforslaget godkjennes.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/14901Dokumentnr.: 11Løpenr.: 133335/2008Klassering: GrønlikvartaletSaksbehandler: Inger KolsethMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 12.03.2009 20/09Planutvalget 16.04.2009 50/09Grønlikvartalet - SentrumForslag til reguleringsplan - utlegging til offentlig ettersyn/ høringForslagstiller: Multiconsult/ LINK Signatur for Aberdeen Pan Nordic Norway asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.Forslag til reguleringsplan for Grønlikvartalet sendes berørte offentlige myndigheter tiluttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- ogbygningslovens § 27- 1 nr. 2.Plankart datert 22.10.2008 sist revidert 04.02.2009 og bestemmelser datert 22.10.2008,sist revidert 04.02.2009, ligger til grunn for utleggelsen.Fredrikstad, 15.02.09Planutvalgets behandling 12.03.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av Frp, FS, H, Krf og V fremmet Iren A. Meyer Krf om at saken utsettes for engrundigere gjennomgang av saken.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Iren A. Meyer Krf på vegne av Frp, FS, H, Krf og V bleenstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 12.03.2009:Saken utsettes for en grundigere gjennomgang.Sammendrag

Forslag til reguleringsplan for Grønlikvartalet omfatter et område på Hassingen der bådeBayardbygget med blant annet Rema 1000, Statoilstasjonen og Freskobygget med FamilySports Club holder til i dag.Området er foreslått regulert til blandet formål med kontor, forretning og bolig med tilhørendeparkeringsanlegg. Planforslaget er vist i to nivåer, til en viss grad delt i tiltak over og delvisunder bakken. Kvartalet og planforslaget er detaljert beskrevet i planbeskrivelsen.I forbindelse med varsel om oppstart kom det inn enkelte kommentarer til planforslaget.Østfold fylkeskommune varslet at de vil vurdere bruk av innsigelse så fremt føringer fraoverordnede planer eller retningslinjer ikke blir fulgt opp. Dette gjelder i stor grad forholdet tilkjøpesenterbestemmelsene gitt ved forskrift om rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentrefastsatt ved kongelig resolusjon 27. Juni 2008, og i areal og transportplan Nedre Glomma,ATPNG II.Utbyggingen er tilpasset tidligere forstudier av ATPNG i forhold til bebyggelsens størrelse medenheter over 800 m², og at hver enkelt forretning har egen inngang. Ved departementetsgodkjenning av ATPNG II, etter at reguleringsplanen for Grønli ble bearbeidet for å samsvaremed denne, har Miljøverndepartementet vurdert at også handelsparker rammes avkjøpesenterbestemmelsene.Etter rådmannens vurdering er det arealet som er avsatt som bykjerne så begrenset i forholdtil en planlagt utvikling av sentrum, at dette området på Hassingen bør vurderes til å være endel av sentrum.Rådmannen legger betydelig vekt på at en fremtidig endring av sentrumsplanen høystsannsynlig vil innta dette området i defineringen av sentrum. Området vil ha en bymessig viktigog strategisk betydning blant annet ved planlagt omlegging av jernbane og etablering av enbystasjon. Sett på denne bakgrunn mener rådmannen at planen bør legges ut til tross for attiltaket er noe uavklart i forhold til forskriftene om rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentra.Det forutsettes at reguleringsforslaget med tilhørende dokumenter blir vurdert og bearbeidetpå grunnlag av eventuelle merknader etter høring og offentlig ettersyn.Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til offentligettersyn, til tross for det uavklarte forholdet til kjøpesenterbestemmelsene i rikspolitiskeretningslinjer, (RPB) og ATPNG II med departementets endringer.Vedlegg1. Oversiktskart2. Plankart datert 22.10.2008, sist revidert 04.02.20093. Bestemmelser datert 22.10.2008, sist revidert 04.02.20094. Planbeskrivelse5. Illustrasjoner, snitt og fasader6. Vurdering av KU- plikt7. Oppsummering av innspill til varsel om oppstart datert 31.01.20088. Støyberegninger datert 21.10.2008, merket 12.11.2008Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i følge dokumentliste.SaksopplysningerReguleringsplan for Grønlikvartalet ble mottatt 13. november 2008 etter flere møter med planogmiljø underveis i planarbeidet. Planfremmer er Multiconsult/ Link signatur på vegne avAberdeen Pan Nordic Norway as. Planforslaget viser en delvis omregulering og delvis nyregulering av området begrenset av Freskoveien, Rolvsøyveien, Hassingveien og skråningenmot Grønlifjellet.

Planforslaget er vist på to nivåer, der vertikalnivå 1 er tiltak delvis under bakken med blantannet parkeringskjellere og fordrøyningsmagasin i tillegg til Rema 1000 på felt F2. Vertikalnivå2 viser kombinert formål forretning/ kontor i tillegg til at det tillates boliger på felt C som liggerinne i kvartalet i forhold til dagens veinett. I tillegg er det trafikkareal, lekeareal/ grøntområder itillegg til garasjeanlegg.PlanstatusOmrådet er i kommuneplanens arealdel avsatt som nåværende byggeområde. Ikommunedelplanen for Fredrikstad sentrum er området avsatt som område for erverv, kvartal14 med plankrav. Området ligger rett nordøst for framtidig byggeområde UB 1 som er avsattsom del av fremtidig kollektivterminal for ny Fredrikstad stasjon.Statoilstasjonen er en del av dette fremtidige stasjonsområdet. Med unntak av Statoilstasjonenog ny riksvei 109 er området uregulert.HassingenOmrådet består i dag av en kombinasjon av eldre bebyggelse med deler av Freskobygget(1920) og et eldre bolighus med vognskjul, samt bebyggelse fra de siste 50 årene.Bayardbygget ble bygget på 60- tallet som fabrikkbygning. I dag ligger Rema 1000 i en delvisunderetasje, mens det er kontorer i etasjene over. I tillegg er det bygd til trehusbebyggelsemed forskjellig forretningsvirksomhet. Kvartalet domineres i dag av store asfalterte flater medparkering. Freskobygget har fått flere ramper, overdekninger og mindre tilbygg inn motgårdsrommet, slik at fasadene er noe forringet. På motsatt side av Rolvsøyveien liggerGlemmen videregående skole, mens det i sør er planlagt nytt trafikknutepunkt.Innspill til varsel om oppstartI forbindelse med varsel om oppstart kom det inn 6 innspill. Kopi av Multiconsultsoppsummering og kommentar til innspillene følger som vedlegg til saken. Hovedtrekkene iinnspillene omhandler tema som i tilsvarende reguleringssaker, deriblant ulike miljøhensyn.Øvrige forhold som ble bemerket var overvannshåndtering, eksisterende ledninger, forholdet tilbykjernen, handelsetablering i nærheten av Glemmen videregående, utforming, bevaring avFreskobygget og forholdet til Rolvsøyveien med tilrettelegging for kollektivtrafikk.Enkelte av forholdene må ivaretas underveis i reguleringsplanarbeidet og i byggesakene,mens enkelte forhold er kommentert her siden de må vurderes i forhold til om planen kanlegges ut til offentlig ettersyn eller ikke.I sin uttalelse påpeker Teknisk drift ved prosjektadministrasjonen at det er behov for enoverordnet overvannshåndtering som kan dekke denne delen av byen. Det er avsatt areal iunderetasje for lokal overvannshåndtering, men det er ikke avklart om noe av byens behovkan dekkes innenfor planens avgrensning. Dette må avklares i samråd med Teknisk drift vedprosjektadministrasjonen.En av naboene, Svein H. Hagen i Åsveien 20 har kommentert at det er foreslått en åpning avGrønliveien mellom Hassingveien og Freskoveien, og at det er viktig at gangveien fraGrønlifjellet må skjermes fysisk.Bebyggelse i bakkant av byggeområdet må ha maks etasjehøyde på 2 etasjer + saltak,eventuelt 3 etasjer med flatt tak. Det må samtidig legges vekt på avskjerming mellombyggeområdet og boligområdet.Statoil har en midlertidig bensinstasjon i det sørvestre hjørnet av planområdet. De ønsker ikkeat deres bensinstasjon inngår i planområdet. Dersom det etableres ny jernbanestasjon på

Grønli skal stasjonen fjernes, jf bestemmelser til reguleringsplan 301. Dersom bensinstasjonenmå flyttes som en konsekvens av etablering av nytt trafikknutepunkt, har Statoil enprivatrettslig avtale med Fredrikstad kommune ved eiendomsavdelingen om nytt areal for nystasjon. Bensinstasjonen kan bestå i påvente av ny togstasjon, men det er også vist et forslagtil utbygging for forretning/ kontor som en del av den helhetlige utviklingen av kvartalet. Det erstilt krav om at det utarbeides ny reguleringsplan så fremt området skal inngå som en del avnytt jernbanestasjonsområde. Etter rådmannens vurdering bør også denne eiendommen inngåi planområdet for å ivareta en helhetlig utvikling av området. Samtidig gir reguleringsplanenrom for ulik utvikling av eiendommen enten ved dagens situasjon, at den inngår i planområdet,eller at den blir en del av en fremtidig jernbanestasjon.Østfold fylkeskommune la vekt på kjøpesenteretablering i forhold til ATPNG II, samt gjeldendekommuneplan. De sier i sin uttalelse: ”Vi forutsetter at våre innspill blir vektlagt i planarbeidet.Dersom føringer fra overordnede og regionale planer eller sentrale retningslinjer ikke blir fulgtopp, vil vi vurdere bruk av innsigelse”.ATPNG III areal- og transportplan for Nedre Glomma- regionen, ATPNG II, tillates etableringer på over3000 m² kun i bykjernen. Grønli ligger i bybåndet vest for Glomma, mens de tilhørendebestemmelsene er knyttet til området definert som byeksternt handelsområde som Dikeveien.Der tillates det selvstendige enheter med areal over 800 m² og egne innganger. I øvrigeområder tillates kun inntil 1500 m² i en bygningsmessig enhet.I ettertid har Miljøverndepartementet i sin behandling av planen lagt til at forbudet også gjelderhandelsparker, jf godkjenningsbrev av 04.07.08. Siden forslaget er delt opp i mindre enheter,er planforslaget dermed ikke i tråd med fylkesdelsplanen ATPNG II.Endringen presiseres med:"Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser sometableres, drives og fremstår som en enhet. Virksomheten behøver ikke å være lokalisert i ettog samme bygg for å bli betraktet som et kjøpesenter, men kan også være gruppert omkringet torg, en gågate eller åpen plass, eller det kan på annen måte være en lokaliseringsmessigsammenheng mellom de ulike enhetene, som for eksempel en detaljhandelspark”.Bebyggelsens oppbygging ble endret etter innspillet fra Østfold Fylkeskommune for å kunnevære i samsvar med kjøpesenterbestemmelsene. Samtidig ble det etterstrebet å ivaretabegrensningene på enheter over 800 m² med egne innganger. Når det i ettertid har vært eninnskjerping i forhold til kjøpesenterbestemmelsene, sitter planfremmer igjen med etgjennomarbeidet prosjekt som er utarbeidet i tro om at det er i samsvar med gjeldendeoverordnede planer og hensiktsmessig overordnet byutvikling.VurderingSlik rådmannen ser det, er dette et område som kan anses som en del av Fredrikstadsentrum. Definisjonen av hva som er bykjernen i sentrumsplanen er knyttet til etableringer i 1.etasje med åpne utadvendte fasader. Bykjernebegrepet er overført til ATPNG II, og det tillateskjøpesenteretablering over 3000 m² kun innenfor dette begrensede området. Etterrådmannens vurdering er også det nye utbyggingsområdet på Grønli å anse som en del avsentrum, selv om det ikke fremgår av gjeldende fylkes- eller fylkesdelplaner.Reguleringsbeskrivelsen er grundig og utdypende, og viser både historisk og arealmessigutnytting med både dagens situasjon og fremtidige situasjoner over tid. Beskrivelsen viserogså visjonene for området med nytt trafikknutepunkt på Grønli.For å kunne ivareta den forventede byutviklingen, både når det gjelder trafikkløsninger ogutbygging på grunn av fremtidig Grønli trafikknutepunkt, er planbestemmelsene i stor gradknyttet opp mot rekkefølgebestemmelser.

Det er mange usikkerhetsmomenter i området, spesielt når det gjelder trafikkavviklingen. For åfå en tilfredsstillende jernbanetrase gjennom Fredrikstad må banekurvaturen endres, og dettefører til at eksisterende jernbanestasjon i Fredrikstad ikke kan benyttes. Det er avsatt areal påGrønli til dette i sentrumsplanen. Dersom det etableres ny stasjon og trafikknutepunkt påGrønli, må veienes høydeplassering endres, siden det er minimalt med justeringsmuligheterfor jernbanen.Dermed vil Rolvsøyveien mest sannsynlig måtte ligge lavere enn i dag, og da vil det ikke væremulig å opprettholde dagens kryss mellom Freskoveien og Rolvsøyveien. Når dette skjer, måreguleringsområdet ha adkomst fra nord ved Hassingveien. Planforslaget har slik rådmannenser det, fått til en utvikling som rommer en endring av forutsetningene for området. Blant anneter parkeringshuset på felt GA 3 vist med en foreløpig adkomst fra Freskoveien mellom Statoilog Freskobygget. Etter hvert skal adkomst løses fra Hassingveien, men dette forutsetter ateiendommen 208/320, Grønliveien 21 erverves, og at boligen og vognskjulet rives. I stedetskal det lages lekeplass på deler av dette området.Det er en forutsetning at minimum 25 % av lekearealet opparbeides før boligene tas i bruk.Dersom det ikke inngås en avtale med eier av eiendommen, vil det kunne måtte foretas enekspropriasjon av eiendommen. Så fremt planforslaget blir godkjent, kan ekspropriasjon væreen konsekvens av planen. Denne muligheten vil være tidsbegrenset, og ytterligere begrenset iforslag til ny plan- og bygningslov enn i dagens, der ekspropriasjon må foretas innen 10 år.Rådmannen anbefaler at det inngås en avtale. Av denne grunn er det ikke krav om at altlekearealet opparbeides før boligene tas i bruk, siden 25 % av avsatt lekeareal er på arealsom de i dag selv eier. Boligene er på skisseprosjektet vist med relativt store uteareal i form avbalkonger.Den nye veien i bakkant langs Grønlifjellet blir liggende høyere enn dagens situasjon. Dette vilføre til at det må lages lysgraver utenfor 1. etasjevinduene på Freskobygget på denne siden.Dette er slik rådmannen ser det, vanskelig å unngå for å løse den fremtidig usikretrafikksituasjonen i området. Det vil også kunne bli behov for en fremtidig passasje for beboerepå nedre del av Grønlifjellet når krysset ved Freskoveien stenges. Om dette er forenlig medstasjonsutviklingen er noe tidlig å si. Etter rådmannens vurdering legger planen til rette for enutvikling av området. Den hindrer ikke fremtidig utvikling i området, selv når fremtiden er uviss.Det kan synes som om de fleste forhold er ivaretatt i planen, mens offentlig ettersyn/ høringkan gi nye innspill i det videre arbeidet.Planforslaget viser en utbygging der frittliggende bygninger ligger i et gatesystem i to plan.Gateløpene bindes sammen for myke trafikanter med trapper og en rampe integrert i byggetpå felt D. Det skal være åpent for gangtrafikk gjennom området.Vertikalnivå 1 viser en sammenbygging på underetasjenivå med dagens gulvnivå på Rema1000. Nord for Rema 1000 i rundkjøringen ved Hassingveien kan terrenget heves for å fåtilknytning til den høye 1. etasjen. Rådmannen anbefaler at terrenget heves gradvis, for åunngå en høy forstøtningsmur ut mot krysset.Utnyttelsesgraden er satt til 100%, og dette kan normalt synes høyt. Sidenreguleringsplanforslaget er prosjektrettet, er det mer lesbart enn om det settes en lavereutnytting der bygningenes plassering ikke er vist. Etter rådmannens vurdering er utnyttingenakseptabel så lenge det er satt av tilstrekkelig areal til andre formål. Høyden er i hovedtrekksatt til inntil kote 26 med rom for en økning på 1 meter dersom nye myndighetskrav krever øktetasjehøyde/ dekkehøyde. På felt C tillates kotehøyde inntil kote 30. Opparbeiding avområdet ligger i dag på kote 10,5 til 14,5 meter, slik at bebyggelsens høyde kan bli inntil 19,5(20,5) meter. Byggehøyder er oppgitt som maksimum kotehøyde, og ikke med etasjetall.

Felt GA3, parkeringsbygget, bygges inntil Freskobygget med høydebegrensning på kote 22.Denne siden av Freskobygget er av nyere dato, og det er bare en brannvegg der i dag.Garasjeanlegget ligger trukket tilbake i forhold til Freskobygget, slik at det er mulig åopprettholde gavlveggen, hjørnene i tillegg til gesimsen der den er mest synlig.Bebyggelsens plassering avhenger av frisiktsoner, noe som gir andre forutsetninger på felt E iforhold til sikt mot Rolvsøyveien, enn på de andre feltene.Sammen med beskrivelsen ligger et skisseprosjekt. Rådmannen minner om at dette kun er åanse som illustrasjoner, siden det er planforslaget med plankart og bestemmelser som er dejuridisk bindende dokumentene som skal danne grunnlag for en utvikling av området.Planforslaget er prosjektrettet, og gir derfor en del rammer i forhold til bebyggelsens plasseringog høyder. Dersom det kommer nye aktører kan forslaget til en viss grad endres, spesielt nårdet gjelder fasadeutforming og dermed hovedinntrykket av området.OppsummeringSlik rådmannen ser det, er utbyggingen ikke i strid med de intensjoner og planeradministrasjonen har for området. Dette kvartalet er en naturlig avslutning påsentrumsutviklingen, mot de etablerte boligområdene.Eier ønsker at planen legges ut til offentlig ettersyn/høring. Etter rådmannens vurdering kanplanforslaget legges ut til offentlig ettersyn/ høring slik det nå foreligger. Rådmannen vurdererområdet til å ligge innenfor sentrumsplanen, spesielt med tanke på byens videre utvikling medGrønli stasjon, selv om det ikke er definert som bykjernen i ATPNG II. I det planforslaget blepåbegynt var ikke vurderingene om en ytterligere innskjerping av kjøpesenterbestemmelsenekjent. Forslaget er utformet for å ivareta kravet om enheter på over 800 m² med egneinnganger. Om planforslaget er gjennomførbart i forhold til kjøpesenterbestemmelsene iATPNG II med tilhørende nyere vurderinger må det tas stilling til gjennom offentligettersyn/høring.Det forutsettes at reguleringsforslaget med tilhørende dokumenter blir vurdert og bearbeidetpå grunnlag av eventuelle merknader etter høring og offentlig ettersyn.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/13112Dokumentnr.: 155Løpenr.: 16613/2009Klassering: Skjæløy BryggerSaksbehandler: Petter StordahlMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 51/09Skjæløy brygger - OnsøyForslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersynForslagstiller: L.ark. Per André Hansen ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.Forslag til reguleringsplan m/konsekvensutredning for Skjæløy brygger sendes berørteoffentlige myndigheter til uttalelse og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar medbestemmelsene i plan- og bygningsloven § 27-1 nr. 2 og Forskrift om konsekvensutredninger§ 9. Høringsfristen settes til 6 uker.Fredrikstad, 23.03.09SammendragPer André Hansen landskapsarkitekter AS har i samarbeid med tiltakshaver Skjæløy BryggerAS, utarbeidet forslag til reguleringsplan og konsekvensutredning for Skjæløy brygger.Deler av planområdet er avsatt til fremtidig småbåthavn SB 431 i kommuneplanens arealdel.Planforslaget legger opp til å utvide havneområdet mot nord og øst og redusere det noe motsørvest sammenlignet med hva kommuneplanen anviser. Det ønskes å utvide driften ved åplassere ut flere brygger, bygge noen mindre næringsbygg langs en påkostetbryggepromenade og øke opplagsarealet på land.På grunn av avviket fra kommuneplanen er det i forkant av reguleringsarbeidet avholdt enrekke møter med kommunens administrasjon, med planutvalg, med lokalsamfunnsutvalg, medfylkeskommunen og med fylkesmannens miljøvernavdeling – alt for å sikre at det ikkefremmes en reguleringsplan som ikke kan forventes godkjent av de ulike myndigheter.Rådmannen anbefaler at planforslaget m/konsekvensutreding legges ut til offentlig ettersyn.Vedlegg

1. Oversiktskart2. Forslag til reguleringsplan, datert 01.07.08 rev. 10.02.09, nedfotografert til A3.3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 01.07.08 rev. 10.02.09.4. Planbeskrivelse, datert 01.07.08 rev. 10.02.09.5. Konsekvensutredning, datert 01.07.08 rev. 10.02.09.6. Illustrasjonsplan, datert 16.01.097. Skisse som viser avvik fra kommuneplanen, datert 2.10.078. Sammendrag av innkomne uttalelser ved varsel om oppstart m/planleggerenskommentarer, datert 01.07.08Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i følge dokumentoversikt.SaksopplysningerPer André Hansen landskapsarkitekter AS har i samarbeid med tiltakshaver Skjæløy BryggerAS, utarbeidet forslag til reguleringsplan og konsekvensutredning for Skjæløy brygger.Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene, brev til naboer,grunneiere- og festere innenfor planområdet samt til offentlige etater med interesse iplanarbeidet. Varslingsdato: 02.10.2007. Det er i forbindelse med utvidelse av planområdetsendt et fornyet varsel til kommunens eiendomsavdeling som eneste grunneier som berøresav et utvidet planområde av hensyn til forlengelse av gang-/sykkelvei til østsiden avSkjæløybrua. Med denne forlengelsen vil foreliggende reguleringsforslag knytte seg tilreguleringsplanforslag for gang-/sykkelvei mellom Manstad og Skjæløybrua som utarbeides avStatens vegvesen.Etter enighet med Fredrikstad kommunes planavdeling ble det i november 2007 igangsattarbeid med konsekvensutredning for området. Planprogrammet ble varslet på ordinær måte11.12.2007. Planprogrammet ble vedtatt av planutvalget den 18.09.2008.Planområdet på ca. 93 daa og ligger midt på østsiden av Skjæløy – godt beskyttet innerst iLervikbukta. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under:Offentlig trafikkområde - kjøreveiOffentlig trafikkområde - fortauOffentlig trafikkområde – annen veigrunnFareområde (transformatorstasjon)Spesialområde - turveiSpesialområde - privat veiSpesialområde - privat parkeringsplassSpesialområde - parkbelteSpesialområde - friluftsområde (i sjø)Spesialområde - friluftsområde (på land)Spesialområde - privat småbåtanlegg på landSpesialområde - privat småbåtanlegg i sjøSpesialområde - kommunalteknisk virksomhet (returpunkt renovasjon)Spesialområde - frisiktsone ved vei (arealet inngår i andre formål)Kombinert formål - Forretning/kontor/industriKombinert formål - Forretning/kontor/industri/bevertning1,3 daa1,4 daa27 kvm23 kvm0,8 daa2,9 daa1,5 daa2,2 daa18,5 daa8,5 daa11 daa40,5 daa80 kvm2,7 daa1,5 daaTotalt omfatter planen et areal på ca. 93 daa.Deler av planområdet er avsatt til fremtidig småbåthavn SB 431 i kommuneplanens arealdel.Planforslaget legger opp til å utvide havneområdet mot nord og øst og redusere det noe mot

sørvest sammenlignet med hva kommuneplanen anviser. Planområdet inneholder i dag ensmåbåthavn med brygger, molo, opplagsareal, slipp og verksted/kontor. Ny plan vil inneholdeforslag til en vesentlig utvidelse av brygge-kapasiteten (250 båtplasser utvides til 400),etablering av en moderne gjestehavn, en utvidelse av landarealet for opplag, fjerning avslippen (erstattes av truck), område for mindre næringsbygg for båtrelatert næring, et fellesservicebygg med kiosk/kafé/kontor og møterom og en sammenhengendeturvei/bryggepromenade gjennom hele anlegget fra fylkesveien i nord til gjestehavna ogservicebygget i syd.Planområdet ligger innenfor den sonen som dekkes av RPR-O. Disse definerer viktigenasjonale mål for arealutviklingen i denne regionen. I Rikspolitiske retningslinjer forplanlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen forutsettes anlegg for service tilfritidsbåter nøye tilpasset lokale forhold. Sjøarealet på stedet er romslig, og utvidelsen ansesikke å komme i konflikt med lokale forhold – og dermed heller ikke med RPR for Oslofjorden.På grunn av avviket fra kommuneplanen er det i forkant av reguleringsarbeidet avholdt enrekke møter med kommunens administrasjon, med planutvalg, med lokalsamfunnsutvalg, medfylkeskommunen og med fylkesmannens miljøvernavdeling – alt for å sikre at det ikkefremmes en reguleringsplan som ikke kan forventes godkjent av de ulike myndigheter.Konklusjonen på møtene har vært at det ligger godt til rette for en stor småbåt-havn på stedet– og kanskje at stedet er det best egnede i kommunen til nettopp en stor småbåthavn.Ny plan forutsetter videre at hele miljøet skal gis en markert estetisk opprusting.Det vises for øvrig til planbeskrivelsen og de øvrige plandokumentene som omtalerforutsetningene og innholdet i planforslaget.VurderingDet er et stort behov for båtplasser langs Østfoldkysten og en utfordring å finne egnede stedertil dette. Rådmannen er enig i at utvidelse av eksisterende anlegg er akseptabelt i dette tilfelletunder forutsetning av at viktige hensyn ivaretas, herunder behovet for gjesteplasser. Slikanlegget fremstår i dag virker strandsonen mer privatiserende enn inviterende forallmennheten. Strandsonen er lite fremkommelig i hele planområdet. Med en opprusting slikplanforslaget legger opp til vil det være mulig å bevege seg uhinderet gjennom heleplanområdet fra offentlig trafikkområder i nord via en påkostet bryggepromenade til foreslåttregulerte serviceområde og gjestehavn i sør.Det har vært et stort engasjement fra beboere og hytteeiere i området etter at arbeidet medreguleringsplanen ble varslet. Det har innkommet mange innspill i saken, både positive ognegative til planarbeidet. En del av de negative innspillene var rettet mot 23 utleiehytter somvar tegnet inn på et tidlig planutkast. Dette var bl.a. Fylkesmannen i Østfold og ØstfoldFylkeskommune skeptiske til. Kommunen avholdt derfor et møte med disse to instansene, ogtilbakemeldingene var såpass sterke at forslagsstiller valgte å trekke hyttene ut avplanforslaget og erstatte arealet med opplag/parkering. På dette arealet vil det være aktuelt åoppføre noen mindre utstyrsboder. Forslagsstiller vil eventuelt foreslå å etablere utleiehyttergjennom arbeidet med kystsoneplanen som for tiden pågår. Rådmannens vurdering er at detteer en god løsning på problemstillingen.Det har vært en del kommentarer og usikkerhet rundt konsekvenser for grundtvannsområdetnord-vest i planen.NIVA har derfor blitt engasjert, og de har gjennomført en kartlegging og skrevet en rapportover det biologiske mangfoldet i området. Rapporten viser ingen spesielle verdifulle ellersjeldne arter og konkluderer med generelt lite liv i bukta. Den grunne bukta er i all hovedsak

foreslått regulert som friluftsområde i sjø, som forutsetter at det ikke foretas noen form forinngrep innenfor formålet som kan forverre eksisterende situasjon. Det er imidlertid foreslåttiverksatt tiltak som kan bedre vannomrøringen i bukta for å gi grunnlag for en hurtigerenedbryting av organisk avfall og dermed hindre at det utvikles ytterligere råtten bunn.Avgrensingen mot sjøen er tenkt formet som en naturlig strandlinjeform. Det er videre tenktetablert belter av oreskog mot både intern adkomstvei og mot ny turvei langs sjøen.Fylkeskommunen mener at fjellkollen nord for eksiterende småbåthavn bør bevares somlandskapselement. Den eksisterende fjellkollen utgjør kun en rest av en karakteristisk isskurtkolle som typisk nok var litt brattere i syd en pga isens arbeid. Både søndre og østre del avkollen er imidlertid fjernet av tidligere eier. Kun sett fra nord er det opprinnelige preget ganskeintakt. Rådmannen mener det da er bedre å lage en ny og helhetlig situasjon.Når det gjelder problematikken rundt økt trafikk, så er dette godt utredet iKonsekvensutredningen. Beregningene viser at økt trafikk tilknyttet utvidelsen av båthavnengir en økning i ÅDT på 28. Det kan her stilles spørsmål til om det er riktig å fordele økningenover hele året slik det er gjort i beregningen. Men selv med en fordeling på baresommerhalvåret, så blir økningen marginal. Økning i trafikken på Lervikveien tilknyttet planlagtnæringsområde er beregnet til 236. Dvs. en økning fra 2178 dersom anlegget holdes uendrettil 2414 med planlagte utvidelser.Hensynet til myke trafikkanter ivaretas ved at det foreslås regulert gang-/sykkelvei fra planlagtbryggepromenade/turvei til Skjæløysund bru, hvor denne knytter seg på planlagt gang-/sykkelvei til Manstad. Konsekvensutredningen konkluderer med at gang/sykkelveien børlegges på sydsiden av Lervikveien. Dette baserer seg på en vurdering av strekningen fraSkjæløysund bru og fram til internt turveissystem mot bryggepromenaden. Rådmannen menerat man i det videre planarbeidet bør vurdere resten av gang/sykkelveien (ca 150 meter) motsnuplassen for buss. Og at denne helhetsvurderingen bestemmer om gang/sykkelveien skalligge på nordsiden eller sydsiden av Lervikveien.Rådmannen har ingen andre spesielle merknader i denne fasen av behandlingsprosessen.Det forutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet på grunnlag avinnkomne uttalelser etter høring og offentlig ettersyn.Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslagetm/konsekvensutreding ut til offentlig ettersyn.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2003/20285Dokumentnr.: 20Løpenr.: 22507/2009Klassering: MANSTAD B404Saksbehandler: Torill NilsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 52/09Manstad B 404 - OnsøyForslag til reguleringsplan – høring og offentlig ettersynForslagsstiller: Cowi ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Forslag til reguleringsplan for Manstad B404 datert 14.10.08 med tilhørende bestemmelser,datert 28.10.08 og planbeskrivelse, datert 28.10.08 legges ut til offentlig ettersyn i samsvarmed bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2.Planforslaget sendes berørte offentlige instanser til uttalelse.Fredrikstad, 23.03.09SammendragForslag til reguleringsplan for Manstad B 404 blir fremmet av Cowi AS på vegne av Tekniskdrift, Bygg og eiendom.Planområdet grenser inntil reguleringsplan Manstad II, godkjent 15.02.78 og ellers motskogsområde. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for et nytt boligområdemed 54 eneboliger nord for eksisterende bebyggelse.I kommuneplanens arealdel er området vist som framtidig byggeområde for boliger, B 404.Adkomstveien til boligområdet er foreslått fra RV116 Saltnesveien som ligger i et områdeavsatt som LNF-område i kommuneplanen. Adkomstveien er tatt inn i planen på bakgrunn avinnspill i forbindelse med 1.gangs varsel om oppstart av plansaken.Oppstart av planarbeidet har blitt varslet og kunngjort i henhold til plan- og bygningslovens §27-1. Innkomne bemerkninger er beskrevet og kommentert i planbeskrivelsen med vedlegg.Vedlegg

1. Oversiktskart2. Forslag til reguleringsplan, datert 14.10.083. Reguleringsbestemmelser, datert 28.10.084. Planbeskrivelse, datert 28.10.08Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i henhold til dokumentliste.SaksopplysningerPlanområdet ligger sentralt på Manstad i forhold til skoler, barnehage, forretning og andreservicefunksjoner.Planområdet grenser inntil reguleringsområdet Manstad II (godkjent 15.02.78). En liten del avreguleringsområdet overlapper et areal av Manstad II som var regulert til høydebasseng. Detteer ikke lenger aktuelt. Tilsvarende overlappes et mindre delareal av den eksisterendereguleringsplanen som tidligere var regulert, men ikke opparbeidet til friområde.Området er planlagt for utbygging av 54 eneboligtomter i størrelsen 700-1100m2 med en tillattutnyttelsesgrad på 30 %-BYA. Adkomst til 8 av tomtene er foreslått via felles adkomster. Allelekearealene er vist som formål felles lekeareal. Lekearealene består av 3 arealer med grønnekorridorer som binder sammen lekearealene og friområdene utenfor plangrensen. Innkomneuttalelser fra beboere i området vedrørende lekearealet i enden av Manstadfaret, er imøtekommet med et nytt større lekeareal (L3), som erstatning for det eksisterende.Innenfor planområdet ligger det et tjern som er foreslått bevart. Tjernet skal kunne benyttessom fordrøyning av overvann. Den potensielle konflikten knyttet til barns sikkerhet forutsettesivaretatt av inngjerding av arealet mot vei og boligtomter.Byggeområdet med tilhørende reguleringsformål er utarbeidet i tråd med gjeldendekommuneplan. Kjøre-adkomsten via Rv. 116/Saltnesveien er ikke i tråd med gjeldendekommuneplan, men denne løsningen ble valgt etter innspill i forbindelse med igangsettelsenav planarbeidet. Det var vanskelig og ikke ønskelig å ha adkomsten igjennom det eksisterendeboligområdet. Det har vært avholdt flere møter med lokalsamfunnsutvalg, lokale lag,foreninger, samt statens vegvesen for drøfting av alternative adkomstveier. Fylkesmannensmiljøvernavdeling og Østfold fylkeskommune ber om at avviket fra kommuneplanens arealdelbegrunnes og at trafikksikkerheten til myke trafikkanter ivaretas. Planbeskrivelsen begrunnerog redegjør for de forskjellige adkomst alternativene. Kjøreadkomsten er regulert med fortauned til krysset ved Rv. 116 hvor det er regulert busslommer. Gang/sykkelveier binder deteksisterende og det nye boligområdet sammen slik at disse leder ned mot skole, barnehageog andre servicefunksjoner i Lervikveien.VurderingRådmannen har ikke noen spesielle bemerkninger til planforslaget på det nåværendetidspunkt, men forutsetter at planforslaget blir kommentert og evt. bearbeidet i samsvar medinnkomne uttalelser.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/15024Dokumentnr.: 9Løpenr.: 27331/2009Klassering: Smaragdveien 2Saksbehandler: Petter StordahlMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 53/09Smaragdveien 2 - BorgeForslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersynForslagstiller: L.ark. Per André Hansen ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.Forslag til reguleringsplan for Smaragdveien 2 sendes berørte offentlige myndigheter tiluttalelse og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- ogbygningsloven § 27-1 nr. 2.Fredrikstad, 18.03.09SammendragOppstart av planarbeidet ble varslet og kunngjort 02.07.08 i henhold til plan- ogbygningslovens § 27-1. Det kom inn en del kommentarer som er beskrevet og kommentert avforslagsstiller i et sammendrag datert 02.01.09.Området er vist som byggeområde for boliger i gjeldende kommuneplan som er utarbeidetetter føringene i ATPNG/RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Planarbeidet ersåledes i samsvar med overordnede planer og føringer.Området er omfattet av gjeldende reguleringsplan; ” Reg.endr. for en del av Begby, ny barneogung.skole 29.06.1976”. Reguleringsformål for eiendommen er landbruksområde, områdefor jord- og skogbruk. Tunet på Begby gård har ikke blitt nyttet i gårdsdriften på mange år, ogønskes nå omregulert for utbygging med 4 frittliggende eneboliger. Eksisterende boligforutsettes beholdt.Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.Vedlegg

1.Oversiktskart2. Forslag til reguleringsplan, datert 12.01.09.3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 12.01.09.4. Planbeskrivelse, datert 12.01.09.5. Sammendrag av innkomne uttalelser ved varsel om oppstart m/planleggerenskommentarer, datert 02.01.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i henhold til dokumentliste.SaksopplysningerPlanområdet har beliggenhet på Begby ved avkjøringen til Moenfeltet/Begby skole. Arealetgrenser mot Begby skole i sør, eksisterende helleristingsfelt i vest, riksvei 110 i nord, ogeksisterende gang-/sykkelvei og planlagt nytt boligfelt i øst. Det er trafikksikre gangforbindelsertil dagligvareforretninger, barnehage, barne-/ungdomsskole og busstoppested. Området eromfattet av gjeldende reguleringsplan; ” Reg.endr. for en del av Begby, ny barne- og ung.skole29.06.1976”. Reguleringsformål for eiendommen er landbruksområde, område for jord- ogskogbruk. Tunet på Begby gård har ikke blitt nyttet i gårdsdriften på mange år, og ønskes nåomregulert for utbygging med 4 frittliggende eneboliger. Eksisterende bolig forutsettes beholdt.Området er vist som byggeområde for boliger i gjeldende kommuneplan som er utarbeidetetter føringene i ATPNG/RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Planarbeidet ersåledes i samsvar med overordnede planer og føringer.Oppstart av planarbeidet ble varslet og kunngjort 02.07.08 i henhold til plan- ogbygningslovens § 27-1. Det kom inn en del kommentarer som er beskrevet og kommentert avforslagsstiller i et sammendrag datert 02.01.09.Arealet på nordsiden av riksveien har i lang tid vært avsatt til offentlig byggområde ikommuneplanen for utnyttelse til helleristingssenter. Denne utnyttelsen er ikke lenger aktuell,og det er fremmet innspill til kommuneplan-rulleringen på å omdisponere området tilnæringsformål for etablering av et lokalsenter.Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under:Byggeområde - frittliggende eneboligbebyggelse 5,0 daaOffentlige trafikkområder - gang-/sykkelvei0,2 daaOffentlige trafikkområder - annen veggrunn0,1 daaFelles adkomstvei0,6 daaFelles lekeareal for barn1,0 daaFelles grøntanlegg1,1 daaSpesialområde (frisiktsone). Arealet inngår i andre formål.Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca 8,0 daa.Det vises for øvrig til planbeskrivelsen og de øvrige plandokumentene som omtalerforutsetningene og innholdet i planforslaget.VurderingI forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet bemerket både Statens vegvesen,Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen at støy er et viktig tema i planarbeidet. Det er lagetbestemmelser som forutsetter gjennomføring av støyutredning, etablering av støydempendetiltak, og rekkefølgebestemmelser for dette. En støyskjerm er vist med veiledende plassering iplankartet.

Det er foretatt en justering av eiendomsgrensen mot skolen. Eiendomsgrensen er foreslåttrettet slik at man unngår at adkomstveien til de nye boligene må legges i en sving som vil taarealer fra tomt 2 og 3. Det forutsettes opparbeidet nytt vegetasjonsbelte mot skolen som enskjerm mellom de nye boligene og skolens område. Forslagstiller har avholdt møte/befaringmed Begby skole (virksomhetsleder og inspektør) mandag 2. febr. 2009. Disse har ingenmotforestillinger mot den grensejusteringen som er foreslått. Justeringen har ingen negativekonsekvenser for skolen. Nye boliger ligger på baksiden av skolens gymsal, og mot et områdeav skolens eiendom som ikke brukes av elevene eller andre. Endringen medfører etterRådmannens oppfatning ingen forringelse av skolens område.Adkomsten til de nye boligene er trukket helt ut til plangrensen mot tilgrensende område ogsamkjørt med adkomsten der.Rådmannen har ingen andre spesielle merknader i denne fasen av behandlingsprosessen.Det forutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet på grunnlag avinnkomne uttalelser etter høring og offentlig ettersyn.Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til offentligettersyn.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/18921Dokumentnr.: 9Løpenr.: 26815/2009Klassering: 201/113Saksbehandler: Rolf G. OlsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 54/09Stabburveien 1 - SentrumRammesøknad - oppføring av et forretnings- og kontorbyggTilth: Stabburveien 1 ANSRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Rammetillatelse for tiltaket med tilhørende tegninger gis med hjemmel i plan- ogbygningsloven av 14. Juni 1985 nr. 77, med tilhørende bestemmelser og forskrifter ogpå følgende vilkår:a. Forutsetningene i rammesøknaden for ytre og indre rammer legges til grunn forden videre prosjektering, jfr. saksdokumenter, uttalelser i saken og Rådmannensforutsetninger i saksutredningen.b. Innkomne uttalelser i saken sendes søker. Merknader/vilkår gitt i den anledningmå etterkommes.c. Tillatelse til ny avkjøring syd på tomten gis ikke. Det må legges til rette for atnybygget kan benytte eksisterende adkomst som Stabburveien 1 har pr. dato.d. Det må gjennomføres sikringstiltak mot evt. radongass eller andre utlekkingerdersom grunnforholdene tilsier dette.e. Før brukstillatelse/ferdigattest kan påregnes å bli utstedt så må utomhusarealene,inklusive oppmerkede parkeringsplasser, kjørearealer og evt.grøntarealer være opparbeidet i samsvar med mottatt utomhusplan.2. Før igangsettingstillatelse kan gis, må følgende betingelser være oppfylt:Det som er nevnt ovenfor under pkt 1 må dokumenteres å være avklart. Samtykke fraArbeidstilsynet, dispensasjon fra Sivilforsvaret og godkjent avfallsplan må foreligge.Som aktører for byggeprosjektet godkjennes:Griff Arkitektur as for ansvars- og fagområder i tkl som omsøkt.Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages.Fredrikstad, 10.03.09Sammendrag

Griff Arkitektur as søker på vegne av Stabburveien 1 ANS om rammetillatelse for oppføring avet nytt næringsbygg i regulert område, beliggende på Høiendal – mellom Stabburveien ogRolvsøyveien.Nybygget, som skal brukes til utleievirksomhet, får et bebygd areal påca. 602 m² og søkes oppført i 2 etasjer. Et mindre teknisk rom/ventilasjonsrom søkes plassertinntrukket over 2. etasjes tak. Samlet bruksareal – BRA, vil utgjøre 1034 m².Hele 1. etg. plan søkes nyttet til butikk-/handelsvirksomhet mens 2. etasje i sin helhet skalinnredes og nyttes til kontorarealer. Leietager til 1. etasje og type butikk er foreløpig uavklart.Rådmannen anbefaler at tiltaket godkjennes på nærmere angitte vilkår.Vedlegg1. Oversiktkart - kartbokblad nr 312. Situasjonskart - m-1:10003. Snitt- og fasadetegninger m-1:200 (nedfotografert)4. Brev fra søker datert 26.01.09 – Nabomerknader5. OversiktfotoAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Søknad om rammetillatelse - mottatt 26.01.097. Opplysninger om tiltakets ytre rammer8. Gjenpart av nabovarsel9. Situasjonskart m-1:1000 (se vedlegg nr 2)10. Plan for opparbeidelse av utomhusarealer m-1:50011. Plan-, snitt- og fasadetegninger (se vedlegg nr 3)12. Referat fra forhåndskonferanse datert 28.11.0813. Vedlegg fra søker datert 11.12.08 - Redegjørelse for tiltaket14. Kontrollerklæring for prosjektering15. Søknad om lokal godkjenning16. Brev fra søker datert 26.01.09 – Nabomerknader (se vedlegg nr 4)17. Foreløpig svar til søker og tiltakshaver i brev herfra datert 02.02.0918. Oversendelse til uttalelse i brev herfra datert 02.02.0919. Uttalelse fra Brannsjefen dat. 16.02.0920. Uttalelse fra Fredrikstad EnergiNett as dat. 18.02.0921. Uttalelse fra TD -Virksomhet vann og avløp dat. 25.02.0922. Uttalelse fra TD Virksomhet vei dat. 02.03.0923. Kopi av godkjent fradeling av tilleggstomt – datert 03.10.08SaksopplysningerTiltaket gjelder oppføring av et nytt næringsbygg i regulert område på Høiendal. Nybygget blirbeliggende mellom Stabburveien og Rolvsøyveien, like syd for et næringsbygg som bl.a.rommer foretakene Volvo bilforretning og Skade og Lakk.Nybygget, som skal brukes til utleievirksomhet, får et bebygd areal på ca. 602 m² og søkesoppført i 2 etasjer. Et mindre teknisk rom/ventilasjonsrom på ca 42 m² søkes plassertinntrukket over 2 etasjes tak. Samlet bruksareal – BRA, oppgis å utgjøre 1034 m².Søker opplyser at det vil bli 2 bruksenheter i bygget. Hele 1 etg. plan søkes nyttet til handel/-butikkvirksomhet mens 2 etasje - med BRA på ca. 552 m², i sin helhet skal innredes og nyttestil kontorarealer. Leietager til, samt type butikk i 1. etasje er foreløpig uavklart.En parsell på ca 1 da – som utgjør del av grøntstruktur langs Rolvsøyveien, ble den 03.10.08godkjent fradelt som tilleggstomt til omsøkte eiendom.Behandlingsform:Søknaden er fremmet som rammesøknad, dvs. som trinn 1 i en 2 trinns behandling av tiltaket.Trinn 2 vil være søknad om igangsettingstillatelse. Rammesøknaden skal inneholdnødvendige og tilstrekkelige opplysninger for en entydig bestemmelse av tiltakets ”ytre” og”innvendige rammer”.

Planstatus:-Området omfattes av reguleringsplan for: ”Område ved Rolvsøyveien til industriformål m.v”(arkivnr 50) med formål: Forretninger, lagerlokaler, bedrifter og annen virksomhet.Planen, som er en eldre reguleringsplan, ble stadfestet 08.09.1970.- I Arealdelen av kommuneplanen er området avsatt som eksisterende byggeområde.- Tiltaket er beliggende innenfor bybåndet vest for Glomma og omfattes derved også avgodkjent ATPNG 2. Generasjon – Fylkesdelplan.Planlagt bruk av arealene:Plantegning for 1 etg. plan angir bare et uinnredet butikkareal på ca 482 m² samt etmottaksareal som rommer BK, WC- og HWC-rom, et mindre lagerareal samt plassering avintern heis.Plantegningen for 2 etg. plan er vist med full innredning, med bl.a. 14 kontorer, resepsjon,møterom samt 2 wc rom, inklusive et HC toalett.Plassering på tomten:Nybygget, som får tilnærmet trapesform, blir beliggende lengst syd på regulert område og erplassert med lengdeaksen nord/syd. Bygget er orientert slik at hovedadkomster både tilbutikkareal og kontorarealer, vender mot parkeringsarealer og RV 109 - Rolvsøyveien i øst.Kjøreadkomst til parkeringsarealene kan skje både fra eksisterende adkomst fra nord og viaplanlagt stikkvei inn fra området der Høiendal og Stabburveien møtes i vest.Høringsparter:Saksdokumentene er rutinemessig oversendt TD VA avd., TD Vei, TD Brannsjefen ogFredrikstad EnergiNett as til uttalelse. Søker skal selv søke om samtykke til tiltaket fraArbeidstilsynet, dispensasjon fra Sivilforsvaret samt inngi ”Avfallsplan” til kommunensHelsevernavdeling for behandling og godkjenning etter Avfallsforskriftens §15.Dersom det skal foregå tilberedning eller servering av varm mat i nybygget så må søkerinnhente nødvendige tillatelser til dette fra Mattilsynet.Innkomne uttalelser:Brannsjefen anbefaler i sin uttalelse datert 16.02.09 at bygningsmyndighetenegodkjenner søknaden under henvisning til det som fremgår av tegninger ogbeskrivelse, og på følgende vilkår:Før igangsettingstillatelse gis må det utarbeides brannteknisk beskrivelse medtilhørende tegninger. Det må spesielt beskrives hvilke løsninger som velges i forhold tilbrannsmitte mellom etasjene der det er store glassfasader i begge etasjer.Fredrikstad EnergiNett as viser bl.a. i uttalelse datert 18.02.09 til at de har høy- oglavspent kabelnett i området samt viser til kostnader ved omlegging av nett ogkostnader ved kapasitetsøkning av strømnettet.TD vann og avløp. sier i uttalelse datert 25.02.09 at de godkjenner plasseringen avnybygget i forhold til deres ledningsnett. De bemerker at de har 5 kummer, beliggende iparkeringsareal som blir berørt av tiltaket. Forhøyning av disse skal skje etter avtalemed TD VVA.Det vises samtidig til at alle arbeider skal utføres i henhold til vedtatt Normalreglement ikommunen. TD minner samtidig om følgende viktige bestemmelser:Det tillates ikke tilført overvann til kommunens spillvannsledninger.Dersom det kommunale avløpsnettet ikke er separert skal allikevel overvann og kloakkføres i to separate ledninger frem til kommunal fellesledning. Ledningene koblessammen ved tilkoblingspunktet.Høydeforskjell mellom laveste sluk og kommunal ledning skal ikke være mindre enn 90cm. Hvis høydekravet ikke er oppfylt, skal det anlegges tilbakeslagsventil påstikkledningen eller avløpet pumpes inn på kommunal ledning.Takvann skal føres via taknedløp og ut på terreng.

Ved utkobling av eksisterende gammel vannledning skal alltid klammeret blendes og/eller erstattes med reparasjons klammer på kommunal hovedledning.kommunen harTD virksomhet vei viser i sin uttalelse datert 02.03.09 til at den planlagte nyeadkomstveien kommer midt i en sving som i dag er avstengt inn mot eiendommen. Avhensyn til trafikksikkerheten i området vil ikke TD anbefale at ny vei anlegges somomsøkt og ber om at det nye forretningsbygget bruker samme adkomst somStabburveien 1 har pr. dato.Verken samtykke fra Arbeidstilsynet, dispensasjon fra Sivilforsvaret eller godkjent Avfallsplanfra Helsevernavdelingen foreligger når dette skrives.Naboforhold:Utover det som fremgår av brevbilag fra søker - jfr vedlegg nr.4, er det pr. dato ikke inngittskriftlige merknader til tiltaket fra varslede naboer/gjenboereVurderingPlanforutsetninger:Tiltaket anses å være i samsvar med formål i foreliggende reguleringsplan.Arealbruk/kjøpesenterbestemmelser:Arealene på etg. plan utgjør ca. 500 m² og er bare er angitt som "utleie" til butikkareal.Det er i Fylkesplan/ATPNG 2 (Areal og transportplan-Nedre Glomma 2. generasjon.),utarbeidet retningslinjer som gjelder for bybåndet vest for Glomma. Her fremgår at allarealbruk innfor bybåndet må være i samsvar med ovennevnte retningslinjer. Jfr. også depresiseringer som fremgår av brev fra Miljøverndepartementer av 04.07.08.Tiltaket med ovennevnte butikkareal vil etter Rådmannens mening ikke være i strid med deforeliggende retningslinjer.Utnyttelse av tomtearealet:Reguleringsplanen angir ikke noen U-grad, T-BRA eller T-BYA. Tomtestørrelsen, inklusivefradelt parsell som tilleggstomt oppgis for gnr 201, bnr 113 å bli på ca 16471 m². Samletbebygd areal - BYA på tomten og inklusive eksisterende bebyggelse på ca. 5213 m², oppgis isøknaden til 6115 m². Ut fra dette har søker beregnet grad av utnytting - % BYA for tomten til37,1. Dette ligger etter Rådmannens mening innenfor det som kan aksepteres på det planlagtetomtearealet.Parkering/utomhusarealet:Reguleringsbestemmelsene angir ikke noe om antall p.plasser som kreves opparbeidet. Denmottatte situasjonsplanen viser oppstillingsplasser for 42 personbiler, hvorav 2 er tiltenkt somparkering for bevegelseshemmede. Antallet p.plasser anses å ligge innenfor det som kanaksepteres i h.h.t. kommunens vedtekt til Plan- og bygningslovens § 69 nr 3.Planen viser også adkomst- og kjørearealer, samt en 5 m bred sone for ledningsnett somkrysser tomten, bl.a. i parkeringsområdet. Rådmannen forutsetter at merknader fra TD veivann og avløp gitt i den forbindelse blir etterkommet.Tilgjengelighet frem til bygningen:Nybygget, slik Rådmannen kan bedømme det ut fra plantegningene, er planlagt med tilnærmettrinnløs adkomst direkte fra plan. Parkeringsområdene anses å være godt utformet og medrimelig god bredde på kjørearealer mellom p.plassene.Adkomst:Adkomsten til området kan skje via eksisterende adkomst fra nord samt er planlagt med nyadkomst inn fra stikkvei i vest der veien Høiendal og Stabburveien møtes. Denne er pr datofysisk stengt med ”betonggriser” plassert i tomtegrensen mot Stabburveien.

TD Vei vil av trafikkmessige grunner ikke anbefale at det åpnes ny adkomst ut mot svingenHøiendal/Stabburveien i syd og ber om at det nye næringsbygget bruker eksisterendeadkomst på eiendommen, dvs. inn fra nordsiden.Rådmannen viser til at det i området - like syd for tomtegrensen, også er beliggende en g/s veiinn fra tilsvarende g/s vei langs Rv 109, jfr. vedlegg nr 5 oversiktfoto. Rådmannen sier segderfor enig i vurderingen fra TD Vei og kan av trafikksikkerhetsmessige grunner ikke anbefaleat det anlegges ny adkomst syd på tomten som omsøkt.Intern tilgjengelighet/heisanlegg i publikums- og arbeidsbygg:Søknaden og de mottatte tegningene angir at det vil bli montert bli heisanlegg i nybygget.Byggeforskriftene har strenge krav om tilgjengelighet og brukbarhet for orienterings- ogbevegelseshemmede, både for publikumsbygg og bygg med arbeidsplasser. Rådmannenforutsetter at heisanlegget og nybygget for øvrig, inklusive spiserom, garderober, wc-rom m.v.,blir utført med slik tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede, jfr. TEK 97, Kap. X– Brukbarhet og §§ 10-21, 10-31 og 10-41.Estetikk:Det er Griff Arkitektur as som er ansvarlig prosjekterende for utformingen av nybygget.Ved vurdering av bygg og arealdisponering i denne typen næringsområder legges det bl.a.vekt på at tiltak skal bidra til at det blir lett for besøkende å orientere seg i området og atveiledende skilting blir overflødig. Disse forholdene vurderes ivaretatt i prosjektet. Etter ensamlet vurdering finner Rådmannen at tiltaket er gitt en god estetisk utforming i samsvar medtiltakets funksjon og med respekt for bygde og naturgitte omgivelser, jf pbl § 74 nr.2.Prosjekteringsforutsetninger/ansvarsrett:Tiltaket plasseres i hovedsak tkl 2 for de omsøkte ansvars- og fagområdene. Det er mottatt 1søknad om ansvarsrett - fra Griff Arkitektur as. Foretaket har lokal godkjenning fra før somdekker ansvars- og fagområder i tkl 2 som omsøkt. Tilstrekkelig kompetanse for tildeling avansvarsrett anses dokumentert.Sikkerhet ved brannDet er ikke inngitt brannteknisk redegjørelse for nybygget. Brannsjefen har hattsaksdokumentene til uttalelse. Rådmannen forutsetter at brannsjefens merknader i brev av16.02.09 blir etterkommet.Andre forhold:- Rådmannen forutsetter at det blir foretatt nødvendige undersøkelser av grunnens bæreevneog stabilitet før byggearbeidene igangsettes. Tilsvarende forutsettes gjennomført tiltak motinntrenging i bygget av evt. radongass eller andre utlekkinger dersom grunnforholdene måttetilsi dette.- Dersom det blir planlagt tilberedning eller servering av varm mat i nybygget så må søkerinnhente nødvendige tillatelser for dette fra Mattilsynet før byggearbeidene igangsettes.Nabomerknader:Søker har pr. telefon mottatt merknader til tiltaket, jfr. vedlegg nr 4. Merknadene omfatterforespørsel om næringstype i 1. etasje i omsøkte nybygg. Videre er det gitt uttrykk for at maner negative til at det grønne arealet ut mot Rv 109 tas i bruk til parkeringsareal for nybygget(se oversiktfoto). Merknadene er ikke særskilt kommentert av søker.Når det gjelder type butikk på 1.etasjes plan så er dette pr. dato - ifølge søker, ikke endeligavklart, jfr saksutredningen ovenfor.Rådmannen kan si seg enig i at det kan være ønskelig å beholde grøntarealet som enbuffersone ut mot Rv 109 slik det er pr. dato. Men dette grøntområdet er på reguleringsplanenmarkert med rødt og tekstet med formål: ”Butikker”.

Omsøkte tiltak anses derfor å være i samsvar med reguleringsformålet i gjeldendereguleringsplan.Rådmannen vil likevel anbefale at bestående trær mot Rv 109 i øst og mot tomtegrense i sydsøkes beholdt, alternativt at nye trær/busker plantes i disse områdene.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/1893Dokumentnr.: 9Løpenr.: 24149/2009Klassering: 303/1240Saksbehandler: Rolf G. OlsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 55/09Øraveien - Borg Havn – Sentrum ØRammesøknad for oppføring av fryselagerTilth: KS Thermotransport asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til saksutredningen, uttalelse fra Fredrikstad Fjernvarme as og sierseg enig i Rådmannens vurdering og anbefaling. Med hjemmel i plan- ogbygningslovens § 7 gis det dispensasjon fra kommunal vedtekt til plan- ogbygningslovens § 66 a - krav om tilknytning til fjernvarmenettet.2. Tiltaket med tilhørende tegninger godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av14. Juni 1985 nr. 77, med tilhørende bestemmelser og forskrifter og på følgende vilkår:a. Forutsetningene i rammesøknaden for ytre og indre rammer legges tilgrunn for den videre prosjektering, jfr. saksdokumenter, uttalelser i sakenog Rådmannens forutsetninger i saksutredningen.b. Innkomne uttalelser i saken sendes søker. Merknader/vilkår gitt i denanledning må etterkommes.c. Tilknytningsplikten for fjernvarme gjøres gjeldende for tiltaket dersom:- bygget får behov for tilførsel av mer energi enn det man har i form avoverskuddsvarme fra kjøleproduksjonen. Det aksepteres ikke at detsettes inn for eksempel panelovner for å dekke et slikt behov- virksomheten i bygget endres og det oppstår et behov for tilførsel avvarme, så skal denne energien tilføres ved at bygget knyttes tilfjernvarmenettet.d. Det må gjennomføres nødvendige sikringstiltak mot gasslekkasjer fragrunnen. Hva gjelder graving i grunn som kan være forurenset, såforutsettes forurensningsforskriften etterkommet, jfr §§ 2-4 og 2-6 ogRådmannens saksutredning.e. Før brukstillatelse/ferdigattest kan påregnes å bli utstedt så måutomhusarealene, inklusive oppmerkede parkeringsplasser, kjørearealerog grøntarealer med beplantning være opparbeidet i samsvar medutomhusplan.3. Før igangsettingstillatelse kan gis, må følgende betingelser være oppfylt:Det som er nevnt ovenfor under pkt 2 må dokumenteres å være avklart. Samtykke fraArbeidstilsynet, dispensasjon fra Sivilforsvaret og godkjent avfallsplan må foreligge.Som aktører for byggeprosjektet godkjennes:

ArealBygg as for ansvars- og fagområder i tkl som omsøkt.Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages.Fredrikstad, 03.03.09SammendragArealBygg as søker på vegne av KS Thermotransport as om tillatelse til oppføring av etfryselager i regulert industriområde på Øra. Fryselageret, også benevnt Fredrikstad ReeferTerminal, skal utføre inn- og utlasting av frysecontainere for sjøfrakt. Kapasiteten oppgis åvære på maks 3000 containere pr. år. Dette tilsvarer en økning i trafikken på 3000 trailere pr.år inn og ut av havna – dvs i gjennomsnitt ca. 16 trailerpasseringer pr. dag.Nybygget søkes oppført i 1 etasje. Bebygd areal blir ca. 1523 m² og bruksareal – BRA, utgjør1502 m², fordelt med 1200 m² på fryselager, 80 m² på kjølemaskinrom og ca. 200 m² på enkontor- og truckstalldel. Tomten – som tidligere ble disponert av Borg havn IKS, er den19.02.09 godkjent fradelt til formålet v/Borg Havn Eiendom.Begrunnet søknad om fritak fra kommunal vedtekt til plan og bygningslovens § 66 A –tilknytning til fjernvarmenettet, er inngitt. Rådmannen anbefaler at fritak gis og atrammetillatelse for fryseterminalen gis som omsøkt på nærmere angitte vilkår.Vedlegg1. Oversiktkart - kartbokblad nr 572. Situasjonskart - m-1:20003. Plan- og fasadetegning m-1:200 og perspektivtegning (nedfotografert)4. Søknad om fritak fra vedtekt til pbl § 66A – Krav om tilknytning til fjernvarmenett5. Vurdering av risiko og tiltak mot forurensing – Notat m/kart fra Cowi as dat. 16.01.08Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Søknad om rammetillatelse datert 21.01.097. Opplysninger om tiltakets ytre rammer8. Gjenpart av nabovarsel9. Situasjonskart m-1:2000 (se vedlegg nr 2)10. Brevbilag fra ArealBygg as datert 19.01.0911. Brevbilag fra Borg Total as datert 22.01.0912. Søknad om fritak fra tilknytning til fjernvarmenett i brev fra Borg Total as datert20.01.09 (se vedlegg nr 4)13. Vurdering av risiko - Notat fra Cowi as datert 16.01.08 (se vedlegg nr 5)14. Plan-, snitt- og fasadetegninger (se vedlegg nr 3)15. 1 søknad om ansvarsrett Kontrollplan for PRO/KPR - fra ArealBygg as16. Kopi av foreløpig svar fra Arbeidstilsynet datert 30.01.0917. Foreløpig svar til søker og tiltakshaver i brev herfra datert 02.02.0918. Oversendelse til uttalelse i brev herfra datert 02.02.0919. Brev fra Borg Total as vedr. nabovarsling datert 06.02.0920. Uttalelse fra Fredrikstad Fjernvarme as dat. 30.01.0921. Uttalelse fra Brannsjefen dat. 16.02.0922. Uttalelse fra Fredrikstad EnergiNett as dat. 18.02.0923. Uttalelse fra TD VA avd. dat. 24.02.09SaksopplysningerTiltaket gjelder oppføring av et nytt fryselager på regulert område, beliggende vest forØraveien, inne på Borg Havn sitt område. Nybygget søkes oppført i 1 etasje. Bebygd arealblir ca. 1523 m² og bruksareal – BRA, oppgis å utgjøre 1502 m².

Dette fordelt på selve fryselageret med ca. 1200 m², med 80 m² på kjølemaskinrommet samtpå en kontor- og truckstalldel med ca. 200 m².Tomtearealet som er godkjent fradelt til virksomheten vil utgjøre ca 3168 m². Begrunnetsøknad om fritak fra kommunal vedtekt til plan og bygningslovens § 66 A – krav om tilknytningtil fjernvarmenettet er inngitt.Behandlingsform:Søknaden er fremmet som rammesøknad, dvs. trinn 1 i en 2 trinns behandling av tiltaket.Trinn 2 vil være søknad om igangsettingstillatelse. Rammesøknaden skal inneholdenødvendige og tilstrekkelige opplysninger for en entydig bestemmelse av tiltakets ”ytre” og”innvendige rammer”.Med ytre rammer menes planforutsetninger, naboforhold, plassering, parkering, adkomst ogestetisk utforming og tilpasning.Med innvendige rammer menes de tekniske prosjekteringsforutsetninger som vil bli lagt tilgrunn for den estetiske, funksjonelle og tekniske utformingen og dimensjonering og som utgjørgjenstående prosjektering av tiltaket frem til ”igangsettingstillatelsen”Planstatus:Området er regulert til industriformål og omfattes av reg.plan for: ”Øra” (arkivnr 87) jfr. delfeltH. Deler av Øraplanen, som er fra 1976, er for tiden under omregulering (Øra Syd). I forslag tilreguleringsplan for Øra Syd er dette området foreslått regulert til havneområde. Som fremgårovenfor ble tomten den 19.02.09 i delegert saknr 327/09 godkjent fradelt til omsøktefryselagerformål.Plassering på tomten:Bygget søkes plassert ca. 50 m syd for bestående lagerhall tilhørende Schianders.Situasjonskartet viser kun omsøkte tomteareal og ikke selve plasseringen av bygget. Plan-ogfasadetegningene viser at kontordelen søkes plassert inntil den nordvestre delen av byggetmed kontorfasaden vendt mot vest. Hovedadkomst til bygget oppgis å bli knyttet til BorgHavns eksisterende veisystemer. Minsteavstand til nabogrense må forutsettes å bli i samsvarmed pbl § 70 nr. 2, dvs minimum byggets halve høyde, men minst 4 m.Planlagt bruk av arealene:Nybygget skal i sin helhet benyttes av KS Thermotransport til fryseterminal med tilhørendekontordel, spise/møterom og kjølemaskinrom.Høringsparter:Saksdokumentene er rutinemessig oversendt TD VA avd., TD Brannsjefen, FredrikstadFjernvarme as og Fredrikstad EnergiNett as til uttalelse. Søker skal selv søke om samtykke tiltiltaket fra Arbeidstilsynet, dispensasjon fra Sivilforsvaret samt inngi ”Avfallsplan” tilkommunens Helsevernavdeling for behandling og godkjenning etter Avfallsforskriftens §15.Søker må også kontakte og avklare virksomheten ved fryselageret med Mattilsynet.Innkomne uttalelser:Fredrikstad Fjernvarme as anbefaler i brev datert 30.01.09 at dispensasjon fratilknytningsplikten til fjernvarme gis, men med forbehold – jfr saksutredning ogRådmannens vurdering av tiltaket.Brannsjefen anbefaler i sin uttalelse at bygningsmyndighetene godkjenner søknadenunder henvisning til det som fremgår av tegninger og beskrivelse, og på følgendevilkår:Det må redegjøres for valg av løsninger i forhold til brannseksjonens størrelse, ogkontordelen bør skilles fra fryselageret med branncellebegrensende konstruksjon.Valg av slukkemidler må vurderes og beskrives i forhold til egnethet i fryselager.

Fredrikstad EnergiNett as viser bl.a. i uttalelse datert 18.02.09 til at de harnettstasjoner samt høy- og lavspentnett i området samt viser til kostnader vedomlegging av nett og kostnader ved kapasitetsøkning av strømnettet.TD VA avd. sier i uttalelse datert 24.02.09 at de ikke har merknader til plasseringen ogviser til at alle arbeider skal utføres i henhold til vedtatt Normalreglement i kommunen.TD minner samtidig om følgende viktige bestemmelser:Det tillates ikke tilført overvann til kommunens spillvannsledninger.Dersom det kommunale avløpsnettet ikke er separert skal allikevel overvann og kloakkføres i to separate ledninger frem til kommunal fellesledning. Ledningene koblessammen ved tilkoblingspunktet.Høydeforskjell mellom laveste sluk og kommunal ledning skal ikke være mindre enn 90cm. Hvis høydekravet ikke er oppfylt, skal det anlegges tilbakeslagsventil påstikkledningen eller avløpet pumpes inn på kommunal ledning.Takvann skal føres via taknedløp og ut på terreng.Ved utkobling av eksisterende gammel vannledning skal alltid klammeret blendes og/eller erstattes med reparasjons klammer på kommunal hovedledning.Samtykke fra Arbeidstilsynet, dispensasjon fra Sivilforsvaret eller godkjent Avfallsplan fraHelsevernavdelingen foreligger ikke når dette skrives.Naboforhold:Det er ikke inngitt merknader til tiltaket fra varslede naboer/gjenboere.VurderingPlanforutsetninger:Tiltaket anses være i samsvar med formål i foreliggende reguleringsplan. I Kommune- planensarealdel er det vist tracé for fremtidig jernbanespor frem til Øraområdet. Utbyggingen ansesikke komme i konflikt med den viste tracé for fremtidig jernbanespor.Dispensasjon:Begrunnet søknad om fritak fra kommunal vedtekt til plan og bygningslovens § 66 A – krav omtilknytning til fjernvarmenettet er inngitt, jfr. vedlegg 4.Kommunens vedtekt åpner for å gi slik dispensasjon i spesielle tilfelle hvor bygningensvarmebehov er dekket av intern overskuddsvarme. Dette bl.a. etter å ha innhentet uttalelse frafjernvarmeanleggets eier. Fredrikstad Fjernvarme as – FEN as, har vurdert søknaden omfritak og tilrår i sin uttalelse datert 30.01.09 at kommunen gir dispensasjon fratilknytningsplikten med følgende forbehold:Dersom det skulle vise seg at bygget har behov for tilførsel av mer energi enn det manhar i form av overskuddsvarme fra kjøleproduksjonen, anbefaler FredrikstadFjernvarme AS at kommunen krever at denne energien forsynes ved at det kreves entilknytning til fjernvarmeanlegget. Det bør ikke aksepteres at det settes inn foreksempel panelovner for å dekke et slikt behov.Dersom virksomheten i bygget i fremtiden endres og det oppstår et behov for tilførselav varme, anbefaler Fredrikstad Fjernvarme AS at kommunen krever at denneenergien skal tilføres ved at bygget knyttes til det eksisterende fjernvarmenettet.Rådmannen sier seg enig i Fredrikstad Fjernvarme AS sin vurdering og anbefaler at fritak gissom omsøkt og på de vilkår/forbehold som fremgår i uttalelsen fra FEN as.Utnyttelse av tomtearealet:Tomtestørrelsen oppgis å bli på ca 3168 m². Reguleringsplanen angir ikke noen U-grad,T-BRA eller T-BYA. Samlet bebygd areal - BYA oppgis i søknaden til 1523 m². Dette gir %BYA på 48, dvs. innenfor det som etter Rådmannens mening kan aksepteres på det planlagtetomtearealet.

Parkering:I henhold til reguleringsbestemmelsene skal det opparbeides 1 parkeringsplass for bil for hver100 m² gulvflate (BRA) for industri og tilsvarende 1 p. plass for hver 200 m² gulvflate forlagerareal, dvs. i dette tilfelle ca. 9 p. plasser. Rådmannen forutsetter at det utarbeides plan foropparbeidelse av utearealene. Planen, fortrinnsvis i m-1:500 må vise adkomstforhold,parkeringsarealer, grøntarealer m.v. Utomhusplanen må foreligge senest ved søknad omigangsetting.Adkomst/tilgjengelighet på tomten:Nybygget, slik vi kan bedømme det ut fra plantegningene, er planlagt med tilnærmet trinnløsadkomst direkte fra plan. Adkomsten, både til og på området samt frem til bygningen skal skjevia eksisterende internveier for Borg Havn IKS. Rådmannen forutsetter at parkeringsplasserfor ansatte/besøkende blir utformet med god tilgjengelighet og med rimelig god bredde påkjørearealer mellom p. plassene og bygning.Estetikk:Nærings- og industribygg bør gis et fasadeuttrykk som gjør det lett å orientere seg forbesøkende. Rådmannens vurdering er at dette er oppnådd på en rimelig tilfredsstillende måtei dette tilfellet. Kontorfasaden er vendt mot nordvest med kontorinngang i vest. Det opplyses ibrevbilag at fryselageret bygges opp av sandwichpaneler beregnet for dette og må holdes i enlys farge av termotekniske årsaker. Selve fryselageret tenkes utført i RAL 9002 (gråhvit) medbeslag i samme farge. Kontordel, maskinrom og lastehus rundt lasterampene brekkes av ifargen RAL 9006 (sølv) og med samme farge på beslagene.Prosjekteringsforutsetninger/ansvarsrett:Tiltaket plasseres i hovedsak tkl 2 for de omsøkte ansvars- og fagområdene. Det er mottatt 1søknad om ansvarsrett - fra ArealBygg as. Foretaket har sentral godkjenning som dekkeransvars- og fagområder i tkl 2 for PRO/KPR som omsøkt. Tilstrekkelig kompetanse for tildelingav ansvarsrett anses dokumentert.Sikkerhet ved brannDet er inngitt egen kortfattet brannteknisk redegjørelse for nybygget. Brannsjefen har hattsaksdokumentene til uttalelse. Rådmannen forutsetter at brannsjefens merknader i brev av16.02.09 blir etterkommet.Grunnforhold/forurensing:Store deler av Øraområdet har siden 1950 årene vært benyttet til søppelfyllingplass.Med bakgrunn i ovennevnte og planlagte byggetiltak, så har Cowi as - for Borg havn IKS,utarbeidet et notat med vurdering av risiko for gassproduksjon og av tiltak mot forurensing ibyggeområdet. Se vedlegg nr 5 – Notat fra Cowi as datert 16.01.08.Her fremgår bl.a. at det aktuelle byggeområdet - i perioden 1955 – 1985, ble benyttet avDeNoFa til deponering av blekejordsmasser.Rådmannen viser til notatet fra Cowi as og forutsetter alle nødvendige tiltak mot eventuelleutlekkinger fra grunnen blir utført. Tilsvarende forutsettes at det blir foretatt nødvendigeundersøkelser av grunnens bæreevne og stabilitet før byggearbeidene igangsettes.Rådmannen minner samtidig om at det ved ved graving i grunn som kan være forurenset, måtiltakshaver undersøke dette, jamfør forurensningsforskriften § 2-4. Hvis undersøkelsene viserat normverdiene for mest følsomt arealbruk er overskredet, så skal det utarbeides entiltaksplan i samsvar med forurensningsforskriften § 2-6. Tiltaksplanen skal godkjennes avkommunens avd. for Miljørettet helsevern før arbeidet igangsettes.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2005/16315Dokumentnr.: 20Løpenr.: 25054/2009Klassering: 303/1527Saksbehandler: Rolf G. OlsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 56/09Habornveien 48 A – Sentrum ØSøknad om dispensasjon fra tilknytningsplikt til fjernvarmenettet Tilth:Tresgaard as/Glomma PallRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til saksutredningen, uttalelse fra Fredrikstad Fjernvarme as og sierseg enig i Rådmannens vurdering og anbefaling. Med hjemmel i plan- ogbygningslovens § 7 gis det dispensasjon fra kommunal vedtekt til plan- ogbygningslovens § 66a - krav om tilknytning til fjernvarmenettet. Følgende forbeholdgjelder for dispensasjonen:a) Dersom dagens leietaker i fremtiden får behov for tilføring av mer energi enn detman kan produsere med eget avfall fra pallproduksjon, så må denne energienforsynes ved tilknytning til fjernvarmeanlegget.b) Om virksomheten i bygget i fremtiden endres og det oppstår et behov for tilførselav varme, så må denne energien tilføres ved at bygget knyttes til deteksisterende fjernvarmenettet i området.Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages.Fredrikstad, 04.03.09SammendragIngeniørene Lindbæk & Svendsen as søker på vegne av Tresgaard as/Glomma Pall as, omdispensasjon og fritak fra kommunens vedtekt til Plan og bygningslovens § 66 a -krav omtilknytning til fjernvarmenettet for et næringsbygg på ovennevnte eiendom. Søknaden erfremmet i ettertid. Det drives produksjon av paller i nybygget og søknaden om dispensasjonbegrunnes bl.a. med at Glomma Pall as derfor er selvforsynt med overskuddsenergi tiloppvarming av bygningen hele året.Rådmannen anbefaler at dispensasjon og fritak gis på nærmere vilkår.Vedlegg1. Oversiktkart – kartbokblad s 482. Situasjonskart m-1:1000 (nedfotografert3. Søknad i brev dat. 14.01.09 fra Lindbæk § Svendsen as

4. Kopi av uttalelse i brev fra Fredrikstad Fjernvarme as til Lindbæk § Svendsen asAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)5. Saksdokumenter tilhørende 1.trinnssøknad behandlet i 2006.SaksopplysningerPlanutvalget godkjente på nærmere angitte betingelser - den 31.08.06 i utvalgssaknr. 95/06,ovennevnte næringsbygg på Øra. Næringsbygget rommer en produksjonshall med tilhørendekontor og sosiale rom. Bygget er oppført i 1. etasje og er utført med åpne takoverbygdelagerarealer på øst- og vestsiden av bygget. Det innendørs arealet utgjør 1000 m² og samletbebygd areal, inklusive takoverbyggene, er på 1800 m².Det forelå ingen søknad om fritak fra tilknytningsplikten og uttalelser i saken ble innhentet påordinært vis før saken ble lagt frem for behandling i Planutvalget. Fredrikstad Fjernvarme asviser i uttalelse datert 23.05.06 til at fjernvarme er utbygget i det aktuelle området og anbefalteat tilknytningsplikten ble gjort gjeldende for byggeprosjektet. Vedtaket i 2006 lyder slik:Planutvalgets vedtak 31.08.061. Tiltaket med tilhørende tegninger godkjennes på følgende betingelser:1.1 Uttalelser fra Fredrikstad Energinett as, Fredrikstad Fjernvarme as, TD Brannsjefen,TD VA avd. og samtykke fra Arbeidstilsynet vedlegges. Merknadene må etterkommes.1.2 Det skal være tilgjengelighet for bevegelseshemmede til garderobe og HC-toalett.1.3 Grunnens bæreevne og stabilitet må bli vurdert av søker som tilfredsstillende før deomsøkte byggearbeidene igangsettes. Videre forutsettes at det, om nødvendig,iverksettes tiltak mot evt. inntrenging av radongass fra grunnen.1.4 Før brukstillatelse/ferdigattest kan påregnes å bli utstedt så må utomhusarealene væreopparbeidet og ferdigstillet i samsvar med godkjent ”Utomhusplan”.Som aktører for byggeprosjektet godkjennes:Foretakene Ing. Lindbæk & Svendsen as, Siv.ing Knut Finseth as, Gunnar Karlsen as, RoarSteen Edvardsen as og Tresgaard as for ansvars- og fagområder i tkl som omsøkt.Vedtaket kan påklages.Ovennevnte vedtak ble ikke påklaget. Midlertidig brukstillatelse for bygget ble - etter søknadfra Lindbæk & Svendsen as, gitt den 26.11.08.Det var Fredrikstad Fjernvarme as selv som senhøstes 2008 reagerte på at Habornveien48 a ikke hadde tatt kontakt for tilknytning til nettet og registrerte samtidig at foretaket haddeinstallert eget fyringsanlegg.Etter møte her på rådhuset med aktørene i november 08 ble søker på vegne av tiltakshaveropplyst om muligheten til å fremme slik søknad om fritak som nå foreligger til behandling.VurderingSøknaden om dispensasjon, jfr vedlegg nr 3, begrunnes bl.a. med følgende:Glomma Pall as har et stort overskudd av rent trevirke i sin produksjon. Dette blir maltopp til flis og brukt til fyring av vannbårent varmeanlegg. Det vises bl.a. til atoverskuddet i oktober 2008 var på ca. 15 tonn og at foretaket derved er selvforsyntmed overskuddsenergi til oppvarming for hele året.Tresgaard/Glomma Pall as arbeider for tiden med å bli godkjent som miljøfyrtårn ogmener selv at flisefyringen utgjør et tungveiende argument for slik godkjenning.Avfallsmengden blir betydelig redusert på grunn av lokal gjenvinning av trevirket ogtilsvarende redusert behov for avfallstransport.Økonomisk gunstig – slipper å betale for unødig transport samt slipper å kjøpe energifra FEN as.Dispensasjon:

Det søkes om fritak fra kommunal vedtekt til plan og bygningslovens § 66 A – krav omtilknytning til fjernvarmenettet. Kommunens vedtekt åpner for å gi slik dispensasjon i spesielletilfelle hvor bygningens varmebehov er dekket av intern overskuddsvarme. Dette bl.a. etter åha innhentet uttalelse fra fjernvarmeanleggets eier. Fredrikstad Fjernvarme as – FEN as, harfra søker mottatt søknad om fritak og tilrår i brev datert 30.01.09 – se vedlegg nr 4, atkommunen gir dispensasjon fra tilknytningsplikten med følgende forbehold:Dersom dagens leietaker i fremtiden får behov for tilføring av mer energi enn det mankan produsere med eget avfall fra pallproduksjon, så anbefaler FEN as at kommunenkrever at denne energien forsynes ved at det kreves tilknytning til fjernvarmeanlegget.Dersom virksomheten i bygget i fremtiden endres og det oppstår et behov for tilførselav varme, anbefaler FEN as at kommunen krever at denne energien skal tilføres ved atbygget knyttes til det eksisterende fjernvarmenettet i området.Rådmannen sier seg enig i Fredrikstad Fjernvarme AS sin vurdering og anbefaler at fritak gissom omsøkt og på de vilkår/forbehold som fremgår i uttalelsen fra FEN as.Fredrikstad Fjernvarme AS bemerker for øvrig i sitt brev at denne saken skulle vært fremmetfor uttalelse og avklart før bygget ble oppført, noe Rådmannen sier seg enig i.Avvik-/Kontrollrutiner:Det er etter Rådmannens mening betenkelig at foretaket Lindbæk & Svendsen as - somansvarlig søker og prosjekterende for tiltaket, ikke har reagert tidligere på manglendetilknytning til fjernvarmenettet i strid med Planutvalgets vedtak og vilkår i saken. Foretaket harsentral godkjenning som dekker ansvars- og fagområder i tkl som omsøkt og godkjent.Til orientering så vil saksdokumentene bli oversendt kommunens saksbehandlere fortilsynssaker. Dette bl.a. for å få en nærmere vurdering av foretakets avviks- og kontrollrutiner.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2006/4829Dokumentnr.: 36Løpenr.: 108986/2008Klassering: 112/393Saksbehandler: Johnnie BrokMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 57/09Engelsviken kommunale kai - OnsøySøknad om permanent etablering av flytepontong for hurtigbåtruteTilth: Flybåten asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Det gis permanent tillatelse til landgangspontong ved Engelsviken kommunale kai.Tillatelsen gis, i medhold av plan- og bygningslovens § 7, som dispensasjon frareguleringsplan for Engelsviken og fra kommuneplanens arealdel.Dispensasjonen gis på følgende betingelser:- Det må treffes tiltak for å redusere støy fra landgangspontongen, samt etableresoppfølgende rutiner.- Det etableres et avgrenset oppholdsareal med benker, søppeldunk og tak slik atfolk søker dit i stedet for å trenge seg inn på private eiendommer. Det bør ogsåvære en organisert toalettløsning for eksempel i, eller i tilknytning til,Engelsviken Torg.Fredrikstad, 24.03.09SammendragDet er tidligere gitt en midlertidig tillatelse for å ha en landgangspontong liggende som enforlengelse av Engelsviken kommunale kai. Hensikten har vært å gi et tilfredsstillendeanløpssted for Flybåten i en oppstartsperiode.Den midlertidige perioden er for lengst utløpt, og det søkes nå om permanent tillatelse. Naboerprotesterer da de mener at tiltaket medfører betydelige ulemper for dem.Vedlegg1. Oversiktskart 1:10.0002. Utsnitt av reguleringsplan 1:10003. Situasjonsplan 1:10004. Søknad fra Flybåten datert 30/8-2008 (samme som dok. Nr. 12)5. Brev fra Torill M. Kjelsaas til Fredrikstad kommune datert 9/9-20086. Brev fra Inger og Lars Sigvart Gran Andersen til Fredrikstad kommune datert 12/9-20087. Brev (e-mail) fra Flybåten datert 28/10-20088. Brev fra Engelsviken lokalsamfunnsutvalg til Flybåten as

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)9. Brev fra Fredrikstad kommune til Flybåten as datert 17/6-200810. Brev fra Flybåten as til Fredrikstad kommune datert 24/6-200811. Brev fra Fredrikstad kommune til Flybåten as datert 14/8-200812. Søknad fra Flybåten datert 30/8-200812.1. Ortofotos12.2. Situasjonsplan12.3. ”As built” beskrivelse av anlegget12.4. Gjenpart av nabovarsel12.5. Søknad om ansvarsrett12.6. KontrollerklæringSaksopplysningerDet søkes om tillatelse til å ha landgangspontong for Flybåten liggende permanent..Landgangspontongen ble meldt til bygnings- og reguleringssjefen 3/8-2006 som en midlertidigkonstruksjon etter plan- og bygningslovens § 85. Det ble i brev fra Fredrikstad kommune datert6/9-2006 akseptert at konstruksjonen kunne plasseres på stedet i 4 mndr.Midlertidigheten er utløpt for mer enn to år siden. Det har vært søkt om forlengelse avmidlertidigheten, men detter er avslått.Det har 3/5-2007 vært avholdt et møte for å vurdere muligheten for å flytte anløpsstedet tilbrygga ved Bjellandfabrikken. Til stede var, i tillegg til kommunens representanter,representanter for Flybåten, eier av Bjellandfabrikken og nærmeste nabo.Alle var positive til å flytte anløpssted til Bjellandfabrikken, og Flybåten sendte søknad tilKystverket. Kystverket valgte imidlertid å avslå søknaden under henvisning til at omsøkteendring av anløpssted for hurtigbåten vil komme i konflikt med etablert virksomhet(fiskemottak).Etter dette har saken ligget i bero hos kommunen en tid i påvente av videre arbeid medalternativt anløpssted. Det ser imidlertid ikke ut til å skje noe, og bygnings- ogreguleringssjefen har tilskrevet Flybåten om å sende inn søknad om permanent løsning.Det har nå kommet søknad om å ha landgangspontongen liggende permanent.Området omfattes av reguleringsplan for Engelsviken I endring. Stedet hvor pontongen liggerer regulert til vann. Det sydvestre hjørnet av pontongen går utenfor det regulerte området oginn i område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til småbåthavn. Tiltaket er følgelig ikkei samsvar med gjeldende planer i området. En tillatelse vil da være avhengig av dispensasjon.Dispensasjon kan bar gis når det foreligger særlige grunner.Det er søkt om dispensasjon. Som søkers særlige grunner fremholdes at flybåten trengerpontongen av to grunner: Ekstra lengde på kaifront, og at kommunekaia er for høy i en deltilfeller.Ekstra lengde på kaifronten trengs ved sterk vind. Det er dessuten liten klaring til fiskebåtersom ligger til kai like ved. Pontongen gir en bedre tilrettelegging for rullestolbrukere. Vedekstremt høyvann vil pontongen lette lasting til fordekket. Det vil være lettere for reservebåtnår det er nødvendig.Kommunekaia er høy, og ved ekstremt lavvann rekker ikke baugen opp til kommunekaia.Ingen aktuelle reservebåter når opp til kaia, selv ved normal vannstand. Pontongenrepresenterer dessuten en ekstra sikkerhet i og med at den har en stige ned i vannet.

Det har innkommet innsigelse fra naboene Inger og Lars Sigvart Gran Andersen og Torill M.Kjelsaas. Det anføres bl.a.- Forutsetninger fastsatt i konsesjonen og i avtalen om leie parkeringsareal og”Kommunebrygga” overholdes ikke.- Flytepontongen, som for øvrig ikke har vært bruk til annet enn oppholdsplass forpersoner som venter på fergen, skaper svært trange manøverforhold for nærmestnabo.- Pontongen er fortøyd slik at den avgir høye gnisselyder.- Det ønskes at anløpsstedet flyttes til Bjelland-kaien. Dette har tidligere vært forsøkt,men er avslått av Kystverket da dette ikke er forenlig med kravene til bruk av kaiensom fiskemottak. Naboene mener at det er mulig å finne løsninger som separerbrukergruppene, og så gir tilgang til både venterom og toaletter.- Det oppstår trafikale problemer.- Forsøpling/urinering.- Reisende og ventende tiltrer privat eiendom.- Flytepontong og anløpssted er i konflikt med gjeldende kommuneplan ettersomområdet er et bevaringsområde.VurderingDet virker klart at pontongen og virksomheten knyttet til fergedriften medfører en del ulemper.Langt fra alle kan behandles etter plan- og bygningsloven.Det er dog klart at tiltaket medfører ulemper for naboene, og at tiltaket ikke fullt ut er i samsvarmed reguleringsplanen og kommuneplanen.Flybåtens begrunnelse knytter seg utelukkende til praktiske forhold på dette stedet. Det sierikke noe om alternative anløpssteder. Grunnen til dette er naturligvis at man har forsøkt dettefør, men uten resultat.Flybåten har nå drevet sin virksomhet i mer enn to år under midlertidige forhold. Flybåten har idenne tiden vært klar over ulempene for naboene, men har ikke lykkes i å avdempe demtilstrekkelig. Man har gjort det man kan for å dempe støyen fra pontongen, men problemenemed trafikk, forsøpling og at reisende trenger seg inn på privat eiendom, er det, så vidtrådmannen vet, ikke gjort noe for å eliminere/redusere.Etter det rådmannen kjenner til går driften av Flybåten stadig bedre, og det er naturlig å finneen permanent løsning.Saken står fortsatt der den gjorde da man forsøkte å flytte anløpsstedet til Bjellandfabrikken.Etter rådmannens vurdering vil det være en opplagt mulighet å komme i dialog med Kystverketog eventuelt Mattilsynet, og finne en løsning. Flybåten as gir også uttrykk for at de på siktønsker å endre anløpssted.Flybåtens virksomhet er transport av mennesker og gods. Anløpsstedet, kaien, er regulert tiltrafikkformål, og er en forlengelse av fylkesveien. Virksomheten er i samsvar med detteformålet. Vannområdet er regulert til vann i reguleringsplanen, utenfor det regulerte områdetomfattes arealet av kommuneplanens arealdel og er avsatt til småbåthavn, sjøområde.Rådmannen er positiv til Flybåtens virksomhet da den bl.a. gir et tilskudd til kommunensnæringsliv med lettere transport over fjorden for en rekke firmaer. Det fører nødvendigvis ogsåtil litt mindre trafikk på veiene totalt sett.Men det er også klart at det påfører naboene en del ulemper. Rådmannen er imidlertid usikkerpå omfanget av disse problemene.

Det er også slik at når man bor sentralt inntil en vei og en kai må man påregne at man merkerdette. Og at trafikken kan variere over tid. Hvor store ulemper man skal måtte akseptere erimidlertid vanskelig å fastslå.Under tvil finner rådmannen det riktig å anbefale planutvalget å godkjenne søknaden fraFlybåten, herunder søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og kommuneplan.Rådmannen vil imidlertid anbefale at det stilles betingelser med tanke på å eliminere/redusereproblemene for naboene.- Når det gjelder støy fra pontongen må det være mulig å treffe tiltak i forhold til dette,samt oppfølgende rutiner. Når man får en permanent tillatelse kan det være forsvarlig åbruke noe mer ressurser på dette.- Det bør etableres et avgrenset oppholdsareal med benker, søppeldunk og tak slik atfolk søker dit i stedet for å trenge seg inn på private eiendommer. Det bør også væreen organisert toalettløsning kanskje i eller i tilknytning til, Engelsviken Torg.Rådmannen ser ikke for seg en skjemmende og illeluktende transportabel løsning påkaien.- Trafikale problemer er det vanskelig å gjøre noe med. Men hvis det etableres en merbekvem ventesone eller venterom vil det kanskje ikke være så mange som lar bilen ståog gå på tomgang mens passasjeren venter på fergen.Hvorvidt forutsetninger fastsatt i konsesjonen og i avtalen om leie parkeringsareal og”Kommunebrygga” overholdes, må det være opp til den som har gitt konsesjonen og tilavtalepartner å følge opp.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/13459Dokumentnr.: 7Løpenr.: 34488/2009Klassering: 731/48Saksbehandler: Rolf G. OlsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 58/09Bjørnengveien 12 – RolvsøySøknad om bruksendring - innredning av vaktmesterleilighet i del avverkstedbyggTilth: Murmester Uwe DiedrichsenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til saksutredningen og anser at det foreligger en overvekt av ”særlige”grunner som taler for at dispensasjon gis. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7gis det dispensasjon fra formål i reguleringsplanen for bruksendring til leilighet i del avverkstedbygget som omsøkt. Det tas forbehold om at Østfold fylkeskommune ikke harinnvendinger mot bruksendringen innen uttalelsesfristen – 26.03.09, er utgått.2. Tiltaket med tilhørende tegninger godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av14. Juni 1985 nr. 77, med tilhørende bestemmelser og forskrifter.3. Før igangsettingstillatelse kan gis, må følgende betingelser være oppfylt:Fristen for uttalelse fra Fylkeskommunen – jfr plan og bygningslovens § 95.1, må væreutgått uten at innsigelser er mottatt. Det må foreligge brannteknisk vurdering medtilhørende tegninger som er dekkende for hele bygningen, jfr saksutredningen.Ansvarshavende for tømrerarbeidene må foreligge.Som aktører for byggeprosjektet godkjennes:BAS Arkitekter as og Brattås as for ansvars- og fagområder i tkl som omsøkt.Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklagesFredrikstad, 24.03.09SammendragBas Arkitekter as søker på vegne av Murmester Uwe Diedrichsen om tillatelse til bruksendringfor innredning av vaktmesterbolig i del av verkstedbygg. Verkstedbygget har et bebygd arealpå ca. 224 m² og er oppført delvis i 2 etasjer. Leiligheten er tenkt innredet på2. etasjes plan og vil få et bruksareal på ca 50 m².Tiltaket betinger dispensasjon fra reguleringsformål i byggeområdet. Rådmannen anbefaler atdispensasjon gis og at tiltaket godkjennes på nærmere angitte vilkår.Vedlegg

1. Oversiktkart – kartbokblad nr 24/252. Situasjonskart m-1:10003. Plan- snitt- og fasadetegning m-1:200 (nedfotografert)4. Brev fra søker datert 23.03.09 - Søknad om dispensasjon5. Uttalelse fra Helsevernavd. i notat datert 04.02.096. OversiktfotoAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Søknad om bruksendring m/vedlegg mottatt 02.09.082. Retur av mangelfull søknad i brev herfra datert 29.09.083. Ny søknad om bruksendring mottatt 29.10.084. Opplysninger om tiltakets ytre rammer5. Gjenpart av nabovarsel datert 14.10.086. Situasjonskart m-1:1000 (vedlegg 2)7. Tegninger (vedlegg 3)8. Brev fra søker datert 13.10.089. 2 søknader om ansvarsrett – Kontrollplan10. Kontrollerklæring11. Foreløpig svar herfra i brev datert 07.01.0912. Anmodning om uttalelse fra Helsevernavd i brev herfra datert 07.01.0913. Uttalelse fra Helsevernavd i notat datert 04.02.09 (vedlegg 5)14. Søknad om dispensasjon mottatt pr e-post 23.03.09 (vedlegg 4)15. Oversendelse til Østfold fylkeskommune i brev datert 23.03.09SaksopplysningerTiltaket gjelder søknad om bruksendring og innredning av vaktmesterleilighet i del avverkstedbygg i Bjørnengveien på Valle industriområde i Rolvsøy.Bestående verkstedbygg er oppført delvis i 2 etasjer har et bebygd areal på ca. 224 m².Leiligheten er tenkt innredet på 2. etasjes plan og vil få et bruksareal på ca 50 m².Tiltaket betinger dispensasjon fra reguleringsformål i byggeområdet. Begrunnet søknad omdispensasjon er inngitt.Søknadsform:Søknaden er fremmet som søknad om ”enkle tiltak”. Søknaden tilfredsstiller ikke kravene tilenkle tiltak, jfr Pbl § 95b og SAK § 14. Søknaden behandles i 2 trinn, dvs som h.h.v rammeogigangsettingssøknad.Planstatus:-Området omfattes av reguleringsplan for: ”Valle industriområde” (arkivnr 126) med formål:Industriell virksomhet, forretnings-, service-,, lager og kontorvirksomhet og anlegg i tilknytningtil disse.Planen er en eldre reguleringsplan - stadfestet 20.11.1979.- I Arealdelen av kommuneplanen er området avsatt som eksisterende byggeområde.Planlagt bruk av arealene:1 etg. plan skal fortsatt nyttes til verksted mens hele 2 etasjedelen på ca. 50 m² skal nyttes tilomsøkte vaktmesterleilighet. Leiligheten søkes innredet med 1 rom og kjøkken, medtilhørende bad- og wc rom. I tillegg skal det innredes en sportsbod på 1 etasjes plan.Høringsparter:Det er innhentet uttalelse fra Avd. for miljørettet helsevern - se vedlegg nr 5, ogsaksdokumentene er oversendt Østfold fylkeskommune til uttalelse/-behandling i h.h.t plan- ogbygningslovens § 7. Fristen for uttalelse fra Fylkeskommunen utløper ca. 26.04.09 (postgang).Naboforhold:

Det er ingen merknader til tiltaket fra varslede naboer/gjenboere.VurderingTiltaket er i strid med formålene i foreliggende reguleringsplan. Men under § 2 i reguleringsbestemmelsenefremgår bl.a. følgende: ”Bygningsrådet kan, etter at helserådet uttalelser erinnhentet, tillate innredning av enkelte boliger som er nødvendig for driften av de enkelteanlegg (vaktmesterleiligheter o.l )” Reguleringsbestemmelsene åpner altså under visseforutsetninger for å tillate innredning av vaktmesterleilighet o.l.Søknaden om bruksendring og dispensasjon begrunnes bl.a. med at tiltakshaver har behov forvaktmester som kan bistå med vedlikehold av bygning, maskiner og utstyr som lagres påeiendommen, se vedlegg nr 4.Dispensasjon:Dispensasjon i medhold av lovens § 7 kan bare gis når "særlige grunner foreligger". Avuttrykksmåten følger klart nok at ingen har krav på å få dispensasjon.Når det gjelder forståelsen av uttrykket "særlige grunner" har Kommunal- og regionaldepartementet- KRD, bl.a. uttalt i rundskriv H-35/83, jfr H-20/95:- Uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretasgjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenesbehandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fra intensjonene ivedkommende bestemmelse foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold isaken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav væreoppfylt. Sentralt i vurderingen av dispensasjonssøknaden er altså styrken av de offentligehensyn som vedkommende bestemmelser skal ivareta. Dette satt opp mot vekten av å fravikeoffentlige hensyn.Ting som taler mot å gi dispensasjon:-Uttalelsen fra helsevernavdelingen – se vedlegg 5, her bemerkes bl.a. følgende:”Søknaden har en prinsipiell side som omhandler konsekvensene ved en eventuellåpning for boliger i industriområder. Generelt sett er det ikke å anbefale etablering avboenheter i og nær områder regulert til industri. Dette har sammenheng med deinteressekonflikter som eksisterer mellom de ulike formål, og de ulemper industri kanpåføre omgivelsene i form av støy, lukt, luftforurensning, trafikk, ulykker og lignende.Hvilke ulemper og i hvor stor grad de vil opptre, vil være avhengig av den type industriområdet er regulert til. Imidlertid kan endringer i eksisterende reguleringsplaner medtanke på sammensetningen av industri, medføre en større belastning for boenheterenn forutsatt.Ting som taler for å gi dispensasjon:-Bestemmelsenes § 2 åpner for å tillate innredning av vaktmesterleiligheter o.l” som ernødvendig for driften av de enkelte anlegg og søknaden om dispensasjon er begrunnet itråd med dette.- Størrelsen på leiligheten – ca 50 m², tilsier at dette ikke blir noen ordinær familieleilighet,men heller tilpasset til bruk for én person med omsøkte vaktmesterfunksjon.Konklusjon:Rådmannen ser at et positivt vedtak her vil kunne danne presedens i området og er også noe itvil om hvorvidt innredning av vaktmesterbolig i dette relativt enkle og lite næringsbygget vilvære i samsvar med intensjonen under reguleringsbestemmelsenes § 2.Men, med henvisning til søkers begrunnelser - se vedlegg nr 4, og etter en samletvurdering av saksopplysningene i tiltaket, så anser Rådmannen at det ligger til rette for atdispensasjon fra reguleringsplanens formål kan gis som omsøkt.

Prosjekteringsforutsetninger/ansvarsrett:Tiltaket plasseres i hovedsak i tkl 1 for de berørte ansvars- og fagområder. Det er mottatt 2søknader om ansvarsrett - fra BAS Arkitekter as for SØK, PRO og KPR for bygningstiltak ogfra Brattås as for UTF og KUT av innvendige sanitærarbeider. Aktørene har sentralgodkjenning som dekker omsøkte ansvars- og fagområder. Tilstrekkelig kompetanse fortildeling av ansvarsrett i tkl som omsøkt anses dokumentert.Søknad om ansvarsrett for UTF og KUT av tømrerarbeidene foreligger ikke. Ansvarshavendefor disse arbeidene må være oppnevnt og godkjent før igangsettingstillatelse gis.Sikkerhet ved brannDet er ikke inngitt egen brannteknisk redegjørelse eller -tegninger for tiltaket. Slik redegjørelsemå foreligge senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Tegningene må være dekkende forhele bygningen og må vise branncellebegrensende bygningsdeler, rømningsveier, nødlys m.v- jfr. TEK Kap.VII.Andre forhold:I dette spesielle tilfelle legges saken frem for Planutvalget før fristen for uttalelse fra ØstfoldFylkeskommune er utgått (ca 26.04.09 inkl. postgang). Dvs at igangsettings-tillatelse ikkekan gis før etter ovennevnte dato. En eventuell innsigelse fra Fylkeskommunen vil medføreny behandling i Planutvalget.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/3118Dokumentnr.: 8Løpenr.: 31838/2009Klassering: 736/28Saksbehandler: Rolf G. OlsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 59/09Svaneveien 1 – 3 - RolvsøyRammesøknad - bruksendring av næringsbygg, riving av bolighusTilth: Rolvsøy Metallindustri Eiendom asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til saksutredningen og anser at det foreligger en overvekt av ”særlige”grunner som taler for at dispensasjon gis. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7gis det dispensasjon fra reguleringsformål – bolig, for anlegg av parkeringsplasser pånåværende boligeiendommer. Tillatelse til riving av 2 bolighus gis som omsøkt.2. Søknad om bruksendring godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14.Juni 1985 nr. 77, med tilhørende bestemmelser og forskrifter og på følgende vilkår:a. Forutsetningene i rammesøknaden for ytre og indre rammer legges til grunn forden videre prosjektering, jfr. saksdokumenter, uttalelser i saken og Rådmannensforutsetninger i saksutredningen.b. nnkomne uttalelser i saken sendes søker. Merknader/vilkår gitt i den anledningmå etterkommes.c. Før brukstillatelse/ferdigattest kan påregnes å bli utstedt så må utomhusarealene,inklusive oppmerkede parkeringsplasser, kjørearealer og grøntarealermed beplantning være opparbeidet i samsvar med ny utomhusplan. Brannsjefensmerknader, jfr. uttalelse må være etterkommet.3. Før igangsettingstillatelse kan gis, må følgende betingelser være oppfylt:Det som er nevnt ovenfor under pkt 2 må dokumenteres å være avklart. Samtykke tiltiltaket fra Arbeidstilsynet, positive uttalelser fra Vegsjefen i Østfold og Hafslund Nett assamt godkjent Avfallsplan (både for bruksendring og riving) fra Helsevernavdelingen måforeligge.Som aktører for byggeprosjektet godkjennes:AS Betongbygg for ansvars- og fagområder i tkl som omsøkt.Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages.Fredrikstad, 18.03.09Sammendrag

AS Betongbygg søker på vegne av Rolvsøy Metallindustri Eiendom as om rammetillatelse forbruksendring av et næringsbygg – fra industri- til handelsvirksomhet med formål omsetning avbyggevarer. Bestående bruksareal utgjør ca 2100 m². Det søkes samtidig om tillatelse tilriving av 2 stk bolighus – Svaneveien 1 og Rolvsøyveien 239, samt søkes om dispensasjon frareguleringsformål for å kunne anlegge parkeringsplass på områdene der 2 stk bolighus skalrives. Rådmannen anbefaler at dispensasjon gis og at rammetillatelse gis som omsøkt pånærmere angitte vilkår.Vedlegg1. Oversiktkartkart – kartbok side 322. Situasjonskart m-1:10003. Søknad om dispensasjon datert 11.02.094. Perspektivtegninger (nedfotografert)5. OversiktfotosAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Søknad om rammetillatelse datert 02.02.097. Opplysninger om tiltakets ytre rammer8. Brevbilag – fra søker datert 21.01.099. Søknad om dispensasjon (vedlegg 3)10. Situasjonskart m-1:1000 (vedlegg 2)11. Perspektivtegninger (vedlegg 4)12. Gjenpart av nabovarsel datert 21.01.0913. 1 Søknad om ansvarsrett fra AS Betongbygg14. Foreløpig svar i brev herfra datert 11.02.0915. Oversendelsesbrev herfra til uttalelse datert 11.02.0916. Oversendelsesbrev til Fylkeskommunen datert 23.02.0917. Kopi av søkers brev til Vegsjefen datert 11.02.0918. E-post fra søker dat 23.02.09 - varsling til Hafslund Nett19. Uttalelse fra Fredrikstad EnergiNett as i brev datert 19.02.0920. Uttalelse fra TD Brannsjefen datert 20.02.09SaksopplysningerTiltaket gjelder søknad om bruksendring av et næringsbygg – fra nåværendeindustrivirksomhet til handelsvirksomhet. Formålet er salg av byggevarer. Beståendebruksareal utgjør ca 2100 m². Det søkes samtidig om tillatelse til riving av 2 stk bolighus –Svaneveien 1 og Rolvsøyveien 239. Rolvsøy metall står som eier av begge eiendommene.Tiltaket betinger dispensasjon fra reguleringsformål for å kunne anlegge parkeringsplass påområdene der de 2 bolighusene skal rives. Begrunnet søknad om dispensasjon er inngitt, jfrvedlegg nr 3.Behandlingsform:Søknaden er fremmet som rammesøknad, dvs. som trinn 1 i en 2 trinns behandling av tiltaket.Trinn 2 vil være søknad om igangsettingstillatelse. Rammesøknaden skal inneholdnødvendige og tilstrekkelige opplysninger for en entydig bestemmelse av tiltakets ”ytre” og”innvendige rammer”.Planstatus:- Området omfattes av reguleringsplan for: ”Hauge - Rå” (arkivnr 244) delfelt F med formål:Bolig, forretning/service og lettere industrivirksomhet.Planen, som er en eldre reguleringsplan, ble stadfestet 19.02.1987.- I Arealdelen av kommuneplanen er området avsatt som eksisterende byggeområde.- Tiltaket er beliggende innenfor bybåndet vest for Glomma og omfattes derved også avgodkjent ATPNG 2. Generasjon – Fylkesdelplan.

Planlagt bruk av arealene:Det er ikke mottatt tegninger utover perspektivtegninger, jfr vedlegg nr 4. Arealene i byggetskal - som fremgår ovenfor, nyttes til salg av byggevarer.Plassering på tomten:Bygningsmassens plassering på tomten forblir uendret da det ikke er søkt om tilbygg ellerandre endringer. Virksomheten vil, slik det fremgår av vedlegg nr 4, ha sin hovedadkomst fraSvaneveien via Dikeveien. De nye parkeringsarealene søkes plassert i nåværendeboligområde ut mot Rv 109 – Rolvsøyveien.Høringsparter:Saksdokumentene er rutinemessig oversendt TD VA avd., TD Brannsjefen og FredrikstadEnergiNett as til uttalelse. Videre er saksdokumentene oversendt Østfold fylkeskommune tiluttalelse/behandling i h.h.t plan- og bygningslovens § 7.Søker skal selv søke om samtykke til tiltaket fra Arbeidstilsynet, samt inngi ”Avfallsplan” tilkommunens Helsevernavdeling for behandling og godkjenning etter Avfallsforskriftens §15.Avfallsplan(er) må omfatte både bruksendring av næringsbygget og de 2 rivingsobjektene.Det går høyspent luftnett i området og søker innhenter selv uttalelser fra Hafslund Nett as.Søknad om tillatelse til anlegg av parkeringsplasser mv. i strid med regulert byggegrense motRv 109 er sendt Vegsjefen i Østfold til behandling.Innkomne uttalelser:Fredrikstad EnergiNett as viser bl.a. i uttalelse datert 19.02.09 til at de har tonettstasjoner med trafoer og høyspenningsanlegg, luftnett og høy- og lavspentkabelnett i området samt viser til kostnader ved omlegging av nett og kostnader vedkapasitetsøkning av strømnettet.Brannsjefen anbefaler i sin uttalelse datert 20.02.09 at bygningsmyndighetenegodkjenner søknaden under henvisning til det som fremgår av tegninger ogbeskrivelse, og på følgende vilkår:Før igangsettingstillatelse gis må det utarbeides brannteknisk beskrivelse avbygningsmassen. Bygget kan ikke tas i bruk som det slik det refereres irammesøknaden fra AS Betongbygg. Risikoklasse må beskrives i forhold tiltilgjengelighet for kundene.Byggets størrelse tilsier at det må seksjoneres.Uttalelser fra TD VA, fra Vegsjefen i Østfold, Hafslund Nett as, Samtykke fra Arbeidstilsynet oggodkjent Avfallsplan fra Helsevernavdelingen foreligger ikke når dette skrives.Uttalelse fra Fylkeskommunen foreligger ikke pr dato. Fristen for uttalelse fra fylkeskommunenutløper etter 4 uker - dvs. ca. 01.04.09 (postgang).Naboforhold: Det er ingen merknader til tiltaket fra varslede naboer/gjenboere.VurderingPlanforutsetninger:Bruksendring fra industribygg til handelsvirksomhet som omsøkt anses å være i samsvar medformål i foreliggende reguleringsplan.Ad riving:i henhold til kommunens vedtekt til plan og bygningslovens § 91 a – jfr punkt b) så mådet foreligge tillatelse fra kommunen for rive bygning som inneholder bolig.Arealbruk/kjøpesenterbestemelser:

Hele arealet – inklusive det som måtte være av sosiale rom o.a. i bestående næringsbyggoppgis å utgjøre ca. 2100 m² og skal nyttes til handelsvirksomhet med formål salg avbyggevarer.Det er i Fylkesplan/ATPNG 2 (Areal og transportplan-Nedre Glomma 2. generasjon.),utarbeidet retningslinjer som gjelder for bybåndet vest for Glomma. Her fremgår at allarealbruk innfor bybåndet må være i samsvar med ovennevnte retningslinjer. Jfr. også depresiseringer som fremgår av brev fra Miljøverndepartementer av 04.07.08.Tiltaket med ovennevnte arealer og plasskrevende varegruppe vil etter Rådmannens meningikke være i strid med de foreliggende retningslinjene.Dispensasjon:Det søkes om dispensasjon for å ta i bruk areal regulert til boligformål til parkeringsareal fornæringsvirksomhet.Dispensasjon i medhold av lovens § 7 kan bare gis når "særlige grunner foreligger". Avuttrykksmåten følger klart nok at ingen har krav på å få dispensasjon.Når det gjelder forståelsen av uttrykket "særlige grunner" har Kommunal- ogregionaldepartementet - KRD, bl.a. uttalt i rundskriv H-35/83, jfr H-20/95:- Uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretasgjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn vedbygningsmyndighetenes behandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fraintensjonene i vedkommende bestemmelse foretas en konkret og reell vurdering av defaktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovenskrav være oppfylt.- Sentralt i vurderingen av dispensasjonssøknaden er altså styrken av de offentlige hensynsom vedkommende bestemmelser skal ivareta. Dette satt opp mot vekten av å fravikeoffentlige hensyn.Ting som taler mot dispensasjon:Det er i utgangspunktet ikke ønskelig å ta i bruk område regulert til bolig til andre formål,i dette tilfelle til parkeringsområde for næringsvirksomhet. Derfor har kommunen ogsåvedtatt vedtekt til plan- og bygningslovens § 91 a.For dispensasjon:Nåværende boligeiendommers nærhet til Rv 109 og industriområde er i seg selv ikkenoen god situasjon bl.a. med tanke på støv- og støyplager. Videre så er det slik at det ivarslet reguleringsplan for Dikeveien Syd så er byggeområdene øst for Rv 109, blantannet ovennevnte boligeiendommer, foreslått regulert til næring.Med henvisning til søkers begrunnelser, se vedlegg nr 3, og etter en samlet vurdering avsaksopplysningene i tiltaket, så anser Rådmannen at det foreligger en overvekt av hensynsom taler for at dispensasjon fra reguleringsplanens formål – bolig, gis som omsøkt.Utnyttelse av tomtearealet:Tiltaket medfører ikke noen økning i tomteutnyttelsen da tomtearealet – i følge søknad, vil økemed det nye parkeringsarealet mens bygningsmassen forblir den samme.Parkering/utomhusarealet:Reguleringsbestemmelsene angir ikke noe om antall p.plasser som kreves opparbeidet.I h.h.t kommunens vedtekt til Plan- og bygningslovens § 69 nr 3 så skal det for forretning medtilhørende lager opparbeides 30 p.plasser pr 1000 m² bruksareal (BRA) og tilsvarende forkontorer: 15 p.plasser pr 1000 m² bruksareal.Det er ikke inngitt utomhusplan for tiltaket. Rådmannen forutsetter at det senest ved søknad

om igangsettingstillatelse foreligger plan for opparbeidelse av utearealene (Utomhusplan) –fortrinnsvis i m-1:500, for godkjenning. Utomhusplanen skal - foruten grøntarealer, adkomstogkjørearealer m.v – vise oppstillingsplasser for personbiler i h.h.t ovennevnte vedtekt.Adkomst/tilgjengelighet frem til bygningen:Adkomsten, både til og på området samt frem til bygningen kan vurderes nærmere når”Utomhusplan” foreligger, jfr ovennevnte.Intern tilgjengelighet/heisanlegg i arbeidsbygg:Det er ikke inngitt plantegninger som viser innredning og arealbruk i den planlagte byggevarevirksomheten.Byggeforskriftene har strenge krav om tilgjengelighet og brukbarhet fororienterings- og bevegelseshemmede, både for publikumsbygg og bygg med arbeidsplasser.Rådmannen forutsetter at det senest ved søknad om igangsetting inngis plantegninger som,foruten planlagte branntekniske løsninger, også viser at innredning og utforming i omsøktevirksomhet blir utformet og innredet med slik tilgjengelighet, jfr. TEK og kap. X – Brukbarhet.Estetikk:Det foreligger ikke egne fasadetegninger for omsøkte tiltak utover det som fremgår avperspektivtegninger, jfr vedlegg nr 4. Ved vurdering av bygg og arealdisponering inæringsområder legges det bl.a. vekt på at tiltak skal bidra til at det blir lett for besøkende åorientere seg i området og at veiledende skilting blir overflødig. Videre, at tiltaket gis en godestetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for bygde og naturgitteomgivelser, jf pbl § 74 nr.2.Nåværende industribygg er en relativt gammel bygning og oppført lenge før nåværendenæringsbygg i området langs Dikeveienområdet. De mottatte perspektivtegninger ogoversiktfotos viser at det er planlagt noen mindre fasadeendringer mot Rv 109. Noe nærmerebeskrivelse av material og fargevalg foreligger ikke. Slik beskrivelse forutsettes foreliggesenest ved søknad om igangsettingstillatelse.Prosjekteringsforutsetninger/ansvarsrett:Tiltaket plasseres i hovedsak tkl 2 for de omsøkte ansvars- og fagområdene. Det er mottatt 1søknad om ansvarsrett - fra AS Betongbygg. Foretaket har sentral godkjenning som dekkeransvars- og fagområder i tkl 2 som omsøkt. Tilstrekkelig kompetanse for tildeling avansvarsrett anses dokumentert.Brannsikkerhet:Søknaden er ikke vedlagt brannteknisk vurdering eller -tegninger av bygget. Det er innhentetuttalelse fra Brannsjefen. Rådmannen forutsetter at brannsjefens anbefaling etterkommes.Videre forutsettes at det senest ved søknad om igangsettingstillatelse, foreligger enbrannteknisk vurdering av bygget som er tilpasset den nye virksomheten.Andre forhold:Ad riving av boliger:Før boliger rives kreves det at private vannledninger plugges. I henhold til Normalreglementet- som er gjort gjeldende i kommunen, så er det et vilkår for riving av hus at privat stikkledningfor vann blir blendet (gjort trykkløs) ved avgrening fra kommunal ledning. Rådmannenforutsetter at dette kan dokumenteres gjort (jfr. ansvarlig utførendes kontrollrutiner) før de 2bolighusene rives.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/14301Dokumentnr.: 26Løpenr.: 35039/2009Klassering: 76/48Saksbehandler: Johnnie BrokMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 60/09Vikaneveien 325 - Østre Vikane - gnr 76, bnr 48 - OnsøyPåbygg/ombygging av kiosk/kafeteria - parkering - dispensasjonTilth: Brødrene Bjørklund asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det gis tillatelse til omsøkte parkeringsløsning med de justeringer som følger avnedenstående betingelser. Tillatelsen gis, i medhold av plan- og bygningslovens § 7,som midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen for Østre Vikene. Dispensasjon gispå følgende betingelser.- Det etableres hekk/vegetasjonsskjerm mot naboen Fridtjof Dahr. Da dette er etverneverdig område må det velges planter som naturlig hører hjemme på stedet.Eventuelt planter som med sannsynlighet kunne ha vært tilført på 1950-talleteller tidligere.- Parkeringsplassene må organiseres slik at de ikke hindrer at bussenkan stoppe på en trygg måte som ikke unødig hefter annen trafikk.- Det må også være plass til gående forbi kiosken.- Dispensasjonen opphører når gang- og sykkelvei skal bygges.Fredrikstad, 24.03.09SammendragDet er tidligere gitt tillatelse til tiltak for ombygging av den gule kiosken i Vikane. Naboerprotesterer på parkeringsløsningen.Vedlegg1. Oversiktskart 1:10.0002. Utsnitt av reguleringsplan for Østre Vikane 1:10003. Utsnitt av reguleringsplan for Stellaugsbukta4. Situasjonsplan nedfotografert fra 1:3005. Delegert vedtak nr. 1861/08 datert 31/10-20086. Brev fra Per Ola Lindahl til Fredrikstad kommune datert 21/11-20087. Brev, søknad om dispensasjon, fra SG arkitekter til Fredrikstad kommune datert 27/1-2009.8. Brev fra Fridtjof Dahr til Fredrikstad kommune datert 18/2-2008.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)9. Søknad om tillatelse til tiltak1.1 Orientering om prosjektet fra SG arkitekter datert 7/1-2008.1.2 Opplysninger om tiltakets ytre rammer1.3 Situasjonsplan1.4 Tegninger1.5 Gjenpart av nabovarsel1.6 Brev fra Per Ola og Jane-Ann Lindahl til SG arkitekter dater 27/10-20071.7 Kopi av brev fra Fridtjof Dahr til Fredrikstad kommune datert 29/10-20071.8 Brev fra Brødrene Hansen v/ Thore Hansen til SG arkitekter datert 23/11-2007.1.9 Kopi av brev fra Fredrikstad kommune til SG arkitekter datert 19/11-20071.10 Brev fra SG arkitekter til Fridtjof Dahr datert 4/1-20081.11 Brev fra SG arkitekter til Brødrene Hansen v/ Thore Hansen datert 4/1-20081.12 Brev fra SG arkitekter til Per Ola og Jane-Ann Lindahl datert 471-20081.13 Søknad om ansvarsrett/kontrollplan1.14 Kontrollerklæring10. Brev fra Trygve Dahr til Fredrikstad kommune datert 29/10-200811. Brev fra Fredrikstad kommune til SG arkitekter datert 19/11-200712. Brev fra Brødrene Hansen v/ Thore Hansen til SG arkitekter datert 23/11-2007. (Identiskmed 1.8)13. Brev fra Fredrikstad kommune til SG arkitekter datert 24/1-200814. Brev fra Fredrikstad kommune til Østfold fylkeskommune v/ fylkeskonservatoren datert24/1-200815. Brev fra Østfold fylkeskommune v/ fylkeskonservatoren til Fredrikstad kommune datert 9/5-200816. Reviderte tegninger med følgeskriv datert 12/8-2008.17. Kopi av brev til naboer med de reviderte tegningene datert 5/8-2008.18. Brev fra Trygve Dahr til Fredrikstad kommune datert 15/8-200819. Søknad om igangsettingstillatelse10.1 Følgeskriv fra SG arkitekter datert 20/8-2008-2008.10.2 Søknad om ansvarsrett10.3 Søknad om lokal godkjenning av ansvarsrett10.4 Kontrollerklæring10.5 Brev fra Trygve Dahr til Fredrikstad kommune datert 15/8-2008 (Identiskmed dok. nr. 10)10.6 Brev fra SG arkitekter til Trygve Dahr datert 19/8-200810.7 Brev fra Fredrikstad kommune til Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservatoren datert 4/9-200810.8 Brev fra Trygve Dahr til Fredrikstad kommune datert 5/9-200810.9 Brev fra Østfold fylkeskommune v/ regionalavdelingen,kulturminneseksjonen (fylkeskonservatoren) til SG arkitekter datert 9/9-2008.20. Brev fra Fredrikstad kommune til Østfold fylkeskommune datert 4/9-200821. Brev fra Trygve G. Dahr til Fredrikstad kommune datert 5/9-200822. Brev fra fylkeskonservatoren til SG arkitekter as datert 9/9-200823. Brev fra Fredrikstad kommune til SG arkitekter datert 17/9-200824. Brev fra SG arkitekter til Fredrikstad kommune datert 24/10-200824.1. Utomhusplan 1:30025. Brev fra Per Ola Lindahl til Fredrikstad kommune datert 25/11-200826. Brev fra Fredrikstad kommune til SG arkitekter datert 12/12-200827. Brev fra SG arkitekter til Fredrikstad kommune datert 24/10-2008, mottatt 5/1-2009.28. Brev fra Per Ola Lindahl til Fredrikstad kommune datert 12/2-2009

SaksopplysningerDet er søkt om tillatelse til tiltak for ombygging og påbygging av eksisterende kiosk. Kioskenvar opprinnelig en bensinstasjon, og er i reguleringsplanen angitt som dette. Eiendommenomfattes av reguleringsplan for Østre Vikene. Dette er i stor grad en verneplan hvor det erbygningsmiljøet som er verneverdig og ikke de enkelte bygninger.Det har innkommet innsigelser fra flere naboer.Per Ola og Jane-Ann Lindahl anfører:- Bygningen vil få en urimelig stor fasade mot øst.- Bygningen har stått der i et halvt århundre og er en bygning som Fredrikstad-folk har etforhold til. Bygningen er enkel funkis-stil. Denne type bygninger er det få igjen av ogdenne bygningen bør bli bygget om slik at den beholder sitt opprinnelige preg.- Stor fortetting. Sol og utsikt vil påvirkes i urimelig stor grad.- Bygningen ligger i 100-meters beltet. For næringsbygninger i denne sonen bør detstilles strenge krav til stedstilpasning.- Økt behov for parkeringsplasser som følge av utvidet areal.- Frykt for bruksendring til bolig.Fridtjof Dahr anfører:- Bygningen er ikke stedstilpasset.- Frykt for bruksendringBrødrene Hansen v/ Thore Hansen anfører:- Forventer at reguleringsplanen blir fulgt.I tilsvar til naboene anfører SG arkitekter at man ønsker å videreføre det funksjonalistiskepreget, men at man har tatt inn elementer fra omkringliggende bebyggelse. Det fremholdes atbygget ikke blir høyere enn andre bygg i området. Parkeringsbehovet er dekket.Etter dette har arkitekten valgt å omarbeide prosjektet noe. Det omarbeidede prosjektet harkun 2 etasjer i halve byggets lengde, mens det opprinnelige var i to etasjer i hele lengden.På det omarbeidede prosjektet har det innkommet protest fra naboen Trygve Dahr somanfører:- Bygningen er ikke stedstilpasset.- Frykt for bruksendringI tilsvar sier SG arkitekter at valg av løsning skyldes en totalvurdering av reguleringsbestemmelserog eksisterende bebyggelse og funksjon.I sin vurdering ved første gangs behandling sa bygnings- og reguleringssjefen:Den gule kiosken i Vikane er et kjent landemerke i distriktet, og er med på å gi Østre Vikaneidentitet og særpreg. Det er på sett og vis et signalbygg. Det danner en klar kontrast til denøvrige bebyggelsen i området.Det er et tilbakevendende spørsmål når bygg skal prosjekteres; skal man kopiere det som erder fra før, eller skal man lage noe som danner en kontrast og som forteller at dette er noeannet, noe nyere eller noe med en annen funksjon. Det finnes ikke noe generelt fasitsvar pådette spørsmålet, noen ganger kan det ene være riktig, og noen ganger kan det andre væreriktig.

I dette tilfellet er området regulert til bevaringsverdig bygningsmiljø, og det angjeldende bygger regulert spesifikt til bensinstasjon. Man må da legge til grunn at bygget skal oppfattes somen del av det verneverdige miljøet med den form det har.Når det gjelder naboinnsigelsene vil bygnings- og reguleringssjefen komme med enkeltekommentarer.- Bygningen vil få en urimelig stor fasade mot øst. Dette argumentet ble brukt førtegningen ble endret. Etter endringen har det ikke kommet noen innsigelse på dettepunkt. Bygnings- og reguleringssjefen oppfatter ikke fasaden som spesielt stor slik detnå er søkt om.- Bygningen har stått der i et halvt århundre og er en bygning som Fredrikstad-folk har etforhold til. Bygningen er enkel funkis-stil. Denne type bygninger er det få igjen av ogdenne bygningen bør bli bygget om slik at den beholder sitt opprinnelige preg.Bygnings- og reguleringssjefen er enig i dette punktet, og det er da også ivaretatt isøknaden.- Stor fortetting. Sol og utsikt vil påvirkes i urimelig stor grad. Dette argumentet ble bruktfør endringen. Etter endringen har det ikke kommet noen innsigelse på dette punkt.Bygnings- og reguleringssjefen er av den oppfatning at det omsøkte bygg ikkerepresenterer noen stor fortetting og heller ikke påvirker sol og utsikt i urimelig storgrad.- Bygningen ligger i 100-meters beltet. For næringsbygninger i denne sonen bør detstilles strenge krav til stedstilpasning. Bygnings- og reguleringssjefen vil minne om atbyggeforbud i 100-meters beltet er for å sikre allmennhetens rett til ferdsel istrandsonen. Forbudet gjelder ikke alle steder, det gjelder bl.a. ikke på steder som eromfattet av reguleringsplan som her. Kiosken ligger ca 65 m fra vannet. Det ligger tobygninger like foran, og det er også noe vegetasjon mot vannet. Bygget er ikke spesielteksponert mot vannet, og hindrer ikke allmennhetens ferdsel i strandsonen.- Økt behov for parkeringsplasser som følge av utvidet areal. Det er redegjort for at deter tilstrekkelig parkeringsplasser. Det er tidligere laget plan for nødvendigeparkeringsplasser for trafikk til båter ved Bjørklunds brygger i Stellaugsbukta. Nyrevidert utomhusplan gir i tillegg plass for kioskens parkeringsbehov etter utvidelsen.- Frykt for bruksendring til bolig. Bygnings- og reguleringssjefen må forholde seg til detsom det faktisk søkes om, og kan ikke basere saksbehandlingen på spekulasjoner omhva en tiltakshaver kanskje kan ønske å gjøre i fremtiden. Dersom det er ønske om enbruksendring i fremtiden er jo også dette søknadspliktig.- Bygningen er ikke stedstilpasset. Hva menes egentlig med stedstilpasning? Deteksisterende bygget er også en del av stedet, og en del av det som kjennetegnerstedet. I dette tilfellet er det viktig å ta utgangspunkt i det eksisterende bygget.- Forventer at reguleringsplanen blir fulgt. Etter bygnings- og reguleringssjefensvurdering er tiltaket i samsvar med reguleringsplanen.Arkitekten har forelagt tegningene for fylkeskonservatoren som uttaler seg slik:Slik fylkeskonservatoren oppfatter reguleringsbestemmelsenes kap. 1, § 6 er det kioskenskarakter det henvises til, og ikke den omliggende bebyggelsen. Det oppfattes også slik at deter den nøkterne, funksjonsmessige preget som skal vektlegges ved vurderingen. Der vil, slikfylkeskonservatoren oppfatter det, også størrelse og målestokk måtte tillegges betydning.Bygningens funksjon er nå noe endret i og med at bensinsalget er opphørt. Kiosken, slik dener i dag har en svært enkel teknisk standard. Fylkeskonservatoren har forståelse for at enteknisk oppgradering er ønskelig ut fra et bruksmessig synspunkt. Det oppfattes også at det erbehov for å øke bruksarealet noe.Prosjektets formspråk og materialbruk vurderes som enkelt og nøkternt, uten å ha ethistoriserende preg.

Etter at annen etasjes fasadelinje mot øst nå er redusert, samt at overhengende baldakinunderstreker bygningens horisontale karakter, vurderer fylkeskonservatoren det slik atforslaget ikke på en vesentlig måte avviker fra eksisterende situasjon med hensyn påstørrelse, målestokk og karakter.Slik sett oppfattes prosjektet som en nytolkning av den gamle kiosken. Det holder seg ihovedsak innefor rammene av det eksisterende og vil derfor, slik fylkeskonservatoren vurdererdet, ikke på en urimelig eller dominerende måte bryter med det historiske bygningsmiljø somreguleringsplanen tar sikte på å bevare.Bygnings- og reguleringssjefen er enig i fylkeskonservatorens uttalelse. Slik reguleringsplanener, vil det være riktig å videreføre den enkle funksjonalistiske stilen. Og det er også riktig atbygget signaliserer at det ikke er en bolig.Bygnings- og reguleringssjefen ser positivt på at den gule kiosken i Vikane blir videreført ogutviklet. Formspråket er beholdt, og utvidelsen har et begrenset volum.Det forutsettes at kiosken fortsatt skal være gul da farge i dette tilfellet er en vesentlig det avbyggets uttrykk og historie.Etter dette fattet bygnings- og reguleringssjefens denne avgjørelse i henhold til delegertfullmaktSøknaden godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. Juni 1985 nr. 77, medtilhørende bestemmelser og forskrifter.Kiosken skal fortsatt være gul.Naboinnsigelser tas ikke til følge.Som aktører for byggeprosjektet godkjennes:- SG arkitekter as- Brødrene Bjørklund asi samsvar med innsendte søknader om ansvarsrett.Denne godkjennelse gjelder også som igangsettingstillatelse.Dette vedtaket påklages nå av naboer.Per Ola Lindahl klager på parkeringsforholdene, og fremholder at den valgte løsning kommer ikonflikt med regulert gang- og sykkelsti.Fridtjof Dahr påpeker også at planen for parkering ikke er i samsvar med gjeldendereguleringsplan. Han ber om at det plantes en høy hekk som skjermer ham som nærmestenabo mot parkeringsplassen og trafikken på denne.Tiltakshaver og søker ser i ettertid at parkeringsløsningen ikke er i samsvar medreguleringsplanen for Østre Vikane. Det søkes derfor nå om dispensasjon. Dispensasjon kanbare gis når det foreligger særlige grunner. Som særlig grunn oppgir ansvarlig søker:Det søkes om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen inntil denne skal gjennomføres,det vil si inntil gang- og sykkelvei skal bygges. Man begrunner dette med at når gang- ogsykkelvei skal bygges foran kiosken vil man også bygge den innregulerte gang- ogsykkelveien i Stellaugsbukta. Reguleringsplanen for Stellaugsbukta grenser inntilreguleringsplan for Østre Vikane i syd.

Tiltakshaver har innregulerte parkeringsplasser innenfor planområdet for Stellaugsbukta, menhan får ikke tiltang til dem fordi han må over annen manns grunn, og han har ikke lykkes i å fåtil en avtale med grunneier.VurderingDet er riktig som naboene påpeker, at den foreslåtte parkeringsløsning avviker noe frareguleringsplanen, bl.a. at den berører regulert gang- og sykkelsti. Situasjonen på stedet harimidlertid i mange år vært avvikende i forhold til reguleringsplanen. Reguleringsplanen er rettog slett ikke gjennomført. Men reguleringsplanen er like fullt bindende når nye tiltak skalgjennomføres.Når det gjelder søknad om dispensasjon vil rådmannen legge vekt på at ikke bør gidispensasjon for tiltak som kan vanskeliggjøre gjennomføring av reguleringsplanen på etsenere tidspunkt. I dette tilfellet legges det opp til at parkeringsforholdene vil få en annen, ogpermanent, løsning når reguleringsplanen gjennomføres.Etter rådmannens vurdering ligger det til rette for å gi en midlertidig dispensasjon idette tilfellet. De særlige grunner som søkeren anfører medfører en løsning somikke vil hinder en gjennomføring av planen. Rådmannen kan da ikke se at detforeligger tungtveiende grunner for å avslå søknaden. Dispensasjonen vil dagjelde frem til gang- og sykkelvei i hht. reguleringsplanen skal bygges.Rådmannen vil dog påpeke et par utfordringer som må hensyntas.- Bussen stopper på dette stedet, og parkeringsplassene må organiseres slikat de ikke hindrer at bussen kan stoppe på en trygg måte som ikke unødighefter annen trafikk.- Det må også være plass til gående forbi kiosken.Etter rådmannens vurdering er Fridtjof Dahrs ønske om en skjerming et rimeligønske. Tiltakshaver må derfor sørge for en slik hekk/vegetasjonsskjerm.Rådmannen vil imidlertid minne om at dette er et verneverdig område. Det måderfor velges planter som naturlig hører hjemme på stedet. Eventuelt planter sommed sannsynlighet kunne ha vært tilført på 1950-tallet eller tidligere. Tuja vil foreksempel ikke være akseptabelt i denne sammenhengen.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/15852Dokumentnr.: 4Løpenr.: 21160/2009Klassering: 300/109Saksbehandler: Kjersti GrotleMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 12.03.2009 34/09Planutvalget 16.04.2009 61/09Bakkegata 9 - SentrumSøknad om vindusutskiftingTilth: Nilsen Bygg ØstfoldRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. Søknad om tillatelse til fasadeendring avslås med hjemmel ireguleringsbestemmelsenes §§ 2, 7.2, 7.3 og 7.5.Fredrikstad, 25.02.09Planutvalgets behandling 12.03.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av Frp fremmet Arvid Vestvik følgende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremsatt av Arvid Vestvik på vegne av Frp ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 12.03.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalget vil foreta befaring før behandlingen av saken.SammendragForespørsel om fasadeendring av Bakkegata 9 er mottatt 20.10.08.Eiendommen ligger innenfor reguleringsområde Trosvikberget (reg.plan nr. 274) og er regulerttil spesialområde bevaring.

Eksisterende ”husmorvinduer” fra ’60- eller ’70-tallet byttet ut. Husmorvinduenes størrelse ogplassering i fasaden ønskes opprettholdt, og vinduene erstattes med trefagsvinduer med løsesprosser. Videre ønskes eternittkledning fjernet og erstattet med trepanel tilnærmet lik denopprinnelige kledningen.I foreløpig svar av 03.11.08 ble det gitt tilbakemelding om at vindusløsning burde revideres daden ikke er i tråd med de gjeldende reguleringsbestemmelser for området. Informasjon omopprinnelig vindustype for boligen ble vedlagt.Kompletterende dokumentasjon som gjorde saken behandlingsklar er mottatt 10.12.08.Søknaden ønskes opprettholdt uten endringer.Omsøkte vinduer vurderes ikke å være i tråd med gjeldende reguleringsbestemmelser og kandermed ikke godkjennes.Vedlegg1. Oversiktskart, målestokk 1:50002. Situasjonskart, målestokk 1:10003. Forespørsel om fasadeendring, mottatt 20.10.08a. Foto av eksisterende fasadeb. Tegning av omsøkt vindu4. Foreløpig svar av 03.11.08a. Kopi av vedtak fra 1987b. Kopi av godkjente tegninger fra 1987 (nedkopiert fra A3 til A4)5. Kompletterende søknadsdokumentasjon, redegjørelsesbrev mottatt 10.12.08a. Tegning omsøkt fasadeb. Foto av boliger i områdetAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Gjenpart av nabovarsel mottatt 10.12.082. Foto av boligen mottatt 10.12.083. Foto av opprinnelig utvendig kledning mottatt 10.12.08SaksopplysningerEiendommen ligger innenfor reguleringsområde Trosvikberget (reg.plan nr. 274) og er regulerttil spesialområde bevaring.Relevante reguleringsbestemmelser§ 2 (formålsparagrafen): ”Området reguleres til bevaring. Reguleringen skal sikre at deneksisterende bebyggelse og bebyggelsesstruktur bevares ved (…)- at eksisterende bebyggelse med tilhørende omgivelser, samt bebyggelse av særligarkitektonisk eller kulturhistorisk verdi bevares,- at ny bebyggelse får en plassering, utforming og et materialvalg som er i samsvar medden stedlige byggetradisjon, eller at ny bebyggelse på annen måte ved sinarkitektoniske utforming og innpassing medvirker til å opprettholde karakteren av deteksisterende miljø.§ 7.2 Bebyggelsens utforming og fremtreden: ”(…) Yttervegger, vinduer, takutheng, arker,piper m.m. skal ha en utforming, detaljering og et materialvalg som er i samsvar med denstedlige byggetradisjon. (…)”§ 7.3 Bevaring av bebyggelse: ”Bygninger, uthus, gjerder m.m. må ikke rives, ombygges ellerpå annen måte endres uten at det skjer i overensstemmelse med reguleringsbestemmelseneog med bygningsrådets godkjenning.”

§ 7.5: ”Eksisterende bebyggelse: I eksisterende bebyggelse skal, ved ombygging, tilbyggingeller annen bygningsmessig forandring, utskifting av vinduer, panel, takmateriale m.m.ovenstående bestemmelser følges.”VurderingBestemmelsene i reguleringsplanen legger opp til at området skal tilbakeføres til opprinneligform og fasadeuttrykk, eller at endringer gjøres med respekt for opprinnelig byggeskikk.Det tas i denne saken utgangspunkt i eksisterende husmorvinduer, og ikke i husetsopprinnelige fasadeuttrykk, ved valg av nye vinduer. Eksisterende husmorvinduer ønskesskiftet ut uten at vinduenes størrelse og plassering i fasaden endres.Ansvarlig søker viser til bilder av omkringliggende bebyggelse (vedlegg 4 c) og argumentererfor at omsøkte vinduer vil samsvare godt med eksisterende arkitektur i området. Rådmannensvurdering er at eksemplene på fasadeendring det vises til ikke uten videre er sammenlignbaremed aktuelle sak i Bakkegata 9.Blant annet vises det til Bakkegata 2. Her er det benyttet et mer helhetlig vindusprogram foralle fasader, vinduene er plassert symmetrisk i fasadene, og søknaden ble godkjent underforutsetning av at det ble benyttet sidehengslede vinduer med gjennomgående sprosser samtat belistning rundt vinduene skulle utføres tilsvarende den opprinnelige belistningen.Vinduene som ønskes innsatt i Bakkegata 9 har en ruteinndeling inspirert av eldre byggeskikk,men vindustype, ruteinndeling, format og plassering i fasaden er ikke tilpasset aktuellehustype (empire-stil).Det vises til vedlegg 5 b for illustrasjon av opprinnelig vindustype og -plassering for dennehustypen. Dette er en fasadeløsning som ble godkjent av bygningsrådet i 1987, men som ikkeer utført på fasade mot vei. Her er det vist sidehengslede tofagsvinduer med 6 ruter som erplassert symmetrisk i fasaden, og med en belistning uten klosser/gerikter, tilsvarende det somer godkjent for øvrige fasader på boligen.Omsøkte vinduer er plassert usymmetrisk i fasaden. Vinduene har løse sprosser,aluminiumsbeslag samt toppsving på midtre felt. Viste belistning rundt vinduene har slektskaptil sveitserstilen.Resultatet blir en fasadeløsning som er fremmed for hustypen og som dermed ikke er i trådmed bevaringsbestemmelsene som gjelder i området.Reguleringsplanen skal gi huseiere i området forutsigbarhet mtp utviklingen av nabolaget, ogføringer for hvordan tiltak på eiendommene skal utføres. Godkjenning av tiltak i strid medreguleringsplanens bestemmelser vil skape presedens for tilsvarende tiltak i området og vilkunne vanskeliggjøre en gjennomføring av planen. Rådmannens innstilling er derfor atsøknaden må avslås.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/6312Dokumentnr.: 10Løpenr.: 8138/2009Klassering: 60/125Saksbehandler: Stine Elisabeth MathisenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 12.03.2009 31/09Planutvalget 16.04.2009 62/09Torgauten - gnr 60, bnr 125 – OnsøySøknad om dispensasjon for oppføring av veranda tilknyttet uthusTilth: Susanne Rynning MoshuusRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Søknad om dispensasjon fra pkt. 1.51.e i utfyllende bestemmelser i gjeldendekommuneplansarealdel avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 jfr.pbl § 20-6 annet ledd.2. Vedtaket er et enkelt vedtak som kan påklages, jfr. forvaltningslovensbestemmelser.Fredrikstad, 23.02.2009Planutvalgets behandling 12.03.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av AP fremmet Raymond Svendsen følgende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremsatt av Raymond Svendsen på vegne av AP ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 12.03.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalget vil foreta befaring før behandlingen av saken.Sammendrag

Tiltakshaver fikk godkjent et tilbygg til fritidsboligen og en veranda på 30 kvm tilknyttet denneden 15.10.2008. I samme brev ble det gitt anledning til å søke om oppføring av verandatilknyttet uthus i ettertid.Fritidseiendommen innehar et uthus på ca 16 kvm BRA med en ulovlig oppført veranda, enbod på ca 5,5 kvm BYA samt en fritidsbolig som vil inneha et BRA på ca 73,5kvm og verandapå 30kvm etter utvidelse.Tiltakshaver søker om dispensasjon fra pkt.1.51 e i utfyllende bestemmelser i gjeldendekommuneplansarealdel for oppføring av veranda tilknyttet uthus. Verandaen som allerede eroppført er 19 kvm, 5 kvm av denne er å anse som et repos og er godkjent i forbindelse medoppføring av uthus i vedtak av 10.09.1996.Vedlegg1. Kartutsnitt i målestokk 1:10.0002. Situasjonskart i målestokk 1:30003. Tegninger4. Søknad om dispensasjon5. FotografiAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Melding om tiltak2. Gjenpart av nabovarselSaksopplysningerPlanstatus: Omsøkte eiendom er uregulert og er ifølge gjeldende kommuneplansarealdelavsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Fritidseiendommen ligger bak 100-metersbeltetlangs sjøen, men innenfor RPR – sonen som også gjelder områder avsatt til fritidsbebyggelse.(RPR 1993)Bygningsavdelingen mottok den 26.03.2008 melding om tiltak for oppføring av tilbygg ogveranda tilknyttet fritidsbolig. Ved besiktigelse av eiendommen den 10.04.2008 ble detavdekket en ulovlig oppført veranda tilknyttet uthus. Etter ytterligere korrespondanse i sakenfikk tiltakshaver godkjent oppføring av tilbygg og veranda tilknyttet fritidsbolig den 15.10.2008det ble samtidig gitt anledning til å søke om oppføring av veranda tilknyttet uthus i ettertid.Søknad om ettergodkjenning av eksisterende ulovlig veranda tilknyttet uthus samt søknad omdispensasjon fra pkt.1.51 e i utfyllende bestemmelser i gjeldende kommuneplansarealdel blemottatt den 02.12.2008. Verandaen som allerede er oppført er 19 kvm, 5 kvm av denne er åanse som et repos og er godkjent i forbindelse med oppføring av uthus den 10.09.1996.VurderingPkt. 1.51 e) i utfyllende bestemmelser i gjeldende kommuneplans arealdel sier som følger:”Overbygde uteplasser/terrasser/verandaer tilknyttet hovedhytte tillates utvidet, dersom samletareal ikke overskrider 10m 2 . Samlet areal for ikke- overbygde og overbygde terrasser etc. måikke overskride 30m 2 ”.Tiltaket er dermed avhengig av at det søkes om og innvilges dispensasjon fra pkt. 1.51e)utfyllende bestemmelser i gjeldende kommuneplans arealdel i medhold av plan- ogbygningslovens § 7. Plan- og bygningslovens § 7 sier at kommunen kan innvilge dispensasjondersom det foreligger en overvekt av ”særlige grunner”. Når det foreligger en overvekt avhensyn som taler for å dispensere sier man at det foreligger ”særlige grunner”. Av uttrykket”særlige grunner” fremgår det at ingen har krav på å få innvilget dispensasjon. Uttrykket målikevel ikke sees slik at det må foreligge ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjonkan kunne gis.

Tiltakshaver har i sin søknad om dispensasjon lagt vekt på følgende:”For det første ligger boden skrånende tomt slik at noe veranda er nødvendig og godkjent for åkomme inn døren til boden. En utvidelse av denne inngangsplattingen fremstår som en heltnaturlig del både i forhold til bygget og terrenget.Videre ligger det et lite skogholdt (som også er på vår eiendom) foran boden. Det er dermedingen som vil se eller være sjenert av terrassen forfra - dvs. fra den retning hvor den synesbest.Det er kun fra den ene siden at verandaen vil synes for andre enn oss. På denne siden går deten sti som benyttes av noen få hytteeiere i området. På den andre siden av stien er tomten tilgnr 60 bnr 119. Det er relativt stor avstand bort til denne hytta og den ligger noe høyere ennbåde vår bod og hytte. (anslås ca 20-30 meter).Boden og verandaen vil i svært begrenset grad være synlig fra sjøen, Skogen rett foran gjør atdet fra boden/verandaen ikke er mulig og se sjøen fra der den er nærmest (ca 100 meter). Deter imidlertid mulig å se sjøen på skrå mot høyre (når man står på verandaen). Avstand tilsjøen er der atskillelig lenger, og det ligger flere hytter foran.Det vil således kunne være mulig å oppdage boden og verandaen fra noen steder på sjøen,men den ligger langt inne på land med mange hytter foran og vil således ikke på noen måte hanoen negativ innvirkning på synsinntrykket fra sjøsiden.I tillegg skal det pekes på at dette er et hyttefelt med mange hytter og med mange og storeverandaer generelt. Verandaen på boden glir således greit inn i det som ellers er i området”.Rådmannen kan se seg enig i at verandaen i dag er lite synlig for naboer og fra sjøsiden.Imidlertid har Rådmannen foretatt en gjennomgang av eiendomsarkivet for å undersøke omdet tidligere har blitt innvilget dispensasjon fra pkt. 1.51e) utfyllende bestemmelser i gjeldendekommuneplans arealdel for oppføring av veranda/terrasse på uthus/anneks/bod pånærliggende eiendommer og om dette eventuelt kunne skapt presedens for denne saken.Rådmannen kan ikke se at det tidligere har blitt innvilget dispensasjon fra dennebestemmelsen og det ligger dermed heller ikke til rette for å innvilge dispensasjon i dennesaken.Vi viser i den forbindelse til at planer har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess derså vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. På bakgrunn av dette skaldet derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike disse gjennomdispensasjon. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for planene og svekkeforutsigbarheten. Intensjonen med å begrense verandaarealer i tilknytning tilfritidseiendommer generelt er først og fremst å hindre at strandsonen blir mer nedbygd enn detsom strengt tatt er nødvendig. Ved å begrense verandaarealene tilknyttet fritidseiendommerbevares grøntarealene som kan være til disposisjon for allmennheten i strandsonen. Dette vil iseg selv være med på å heve standarden i hytteområdene/strandsonen, som da blir merattraktivt for rekreasjon og friluftsliv.Å innvilge dispensasjon i denne saken anses å være med på å skape en uheldig presedensfor hele strandsonen som omfattes av kommuneplanens bestemmelser, da strandsonen fortkan bli nedbygd dersom en tillater en flekkvis utbygging med mindre enheter.Det vises i den forbindelse til RPR- Oslofjorden som sier følgende: ”Mulighetene for allmentfriluftsliv, basert på båtferdsel, ferdsel til fots og på sykkel og strandopphold bør trygges ogforbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten tilstrandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved

avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterendebolig- og fritidseiendommer”.Etter en samlet vurdering av de oppgitte særlige grunner opp mot gjeldendekommuneplansbestemmelser for området finner rådmannen at det ikke foreligger en overvektav særlige grunner for å dispensere fra pkt. 1.51e) utfyllende bestemmelser i gjeldendekommuneplans arealdel på den aktuelle fritidseiendommen.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/9193Dokumentnr.: 9Løpenr.: 8101/2009Klassering: 697/1/21Saksbehandler: Stine Elisabeth MathisenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 12.03.2009 33/09Planutvalget 16.04.2009 63/09Husvikveien 20 – BorgeSøknad om dispensasjon for oppføring av bryggeTilth: Tor TangenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 jfr. §§ 17-2 og 20-6 annet leddavslås søknad om dispensasjon for oppføring av brygge.2. Vedtaket er et enkelt vedtak som kan påklages, jfr. forvaltningslovensbestemmelser.Fredrikstad, 12.02.2009Planutvalgets behandling 12.03.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av H fremmet Tor Prøitz følgende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremsatt av Tor Prøitz på vegne av H ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 12.03.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalget vil foreta befaring før behandlingen av saken.SammendragTiltakshaver Tor Tangen søker om dispensasjon fra plan- og bygningslovens §§ 17-2 og 20-6annet ledd for flytting av brygge. Bryggen som ønskes oppført er av type ”Tønsberg brygge”.Bygnings- og reguleringssjefen har undersøkt kommunens flyfotoarkiv og har funnet ut at det i1978 fantes en brygge på stedet. På flyfoto fra 1995, 2001 og ortofoto fra 2007 fantes det

ingen brygge på stedet.På bakgrunn av at tiltakshaver hevder at det eksisterer en brygge på stedet, foretok Bygningsogreguleringssjefen en besiktigelse av eiendommen den 09.01.2009. Ved besiktigelsen fantman ut at det ikke eksisterer en brygge på stedet, kun fundamenter etter en gammel brygge.Tiltaket er dermed å anse som en nyoppføring av brygge.Søknaden har vært oversendt overordnet Fagmyndighet for uttalelse. Norsk sjøfartsmuseumhar ingen innvendinger mot tiltaket. Fylkesmannen i Østfold aksepterer ikke en dispensasjon.Østfold Fylkeskommune har ikke besvart på henvendelsen men har hatt anledning til å uttaleseg i saken, jfr. pbl §7.Vedlegg1. Kartutsnitt i målestokk 1:100002. Situasjonskart i målestokk 1:10003. Utsnitt av biologisk mangfoldkart i målestokk 1:50.0004. Søknad om dispensasjon5. Tegning av brygga, mottatt den 02.09.20086. Fotografi av stedet, tatt den 09.01.20097. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold, mottatt den 20.01.20098. Uttalelse fra Norsk Sjøfartsmuseum, mottatt den 21.01.2009Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Søknad om tillatelse til tiltak2. E-post3. Gjenpart nabovarsel4. Beskrivelse av brygge5. Naturtypeliste fra Fredrikstad kommune6. Naturbase kart Direktoratet for NaturforvaltningSaksopplysningerPlanstatus: Omsøkte eiendom er uregulert og er ifølge gjeldende kommuneplansarealdelavsatt til LNF- område på land og FFNF- område i sjø.Eiendommen er registrert med nøkkelbiotop nr.432- Herretangen Sandstrand. (Biologiskmangfold rapport 1 – 1997)Eiendommen befinner seg og i nærhet til Øra Naturreservat.Bygningsavdelingen mottok den 23.05.2008 søknad om tillatelse til tiltak for flytting av bryggesamt søknad om dispensasjon.Det ble avholdt besiktigelse av eiendommen den 09.01.2009. Ved besiktigelsen fant man ut atdet ikke eksisterer en brygge på stedet, kun fundamenter etter den gamle brygga. Tiltaket erpå bakgrunn av dette å anse som en nyoppføring av brygge.Søknaden med tilhørende relevante dokumenter ble den 09.01.2009 oversendt overordnetFagmyndighet for uttalelse.Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold ble mottatt den 20.01.2009.Uttalelse fra Norsk sjøfartsmuseum ble mottatt den 21.01.2009.Det har vært ytterligere dialog med tiltakshaver i saken.Vurdering

Plan- og bygningslovens § 17-2 sier følgende: ”Bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegningkan ikke oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet vedalminnelig høyvann og kan heller ikke endres vesentlig”.Plan- og bygningslovens § 20-6, annet ledd sier følgende: ”Tiltak som nevnt i §§ 81, 86a, 86bog 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk fastlagt i endeligarealplan”.Tiltaket er dermed avhengig av at det innvilges dispensasjon fra plan- og bygningslovens §§17-2 og 20-6 annet ledd i medhold av plan- og bygningslovens § 7. I plan- og bygningslovens§ 7 står det at kommunen ”kan” innvilge dispensasjon dersom det foreligger ”særlige grunner”.Når det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å dispensere sier man at det foreligger”særlige grunner”. Av utrykket ”særlige grunner” fremgår det at ingen har krav på å få innvilgetdispensasjon. Uttrykket må likevel ikke sees slik at det må foreligge ekstraordinæreomstendigheter for at dispensasjon kan kunne gis.Fylkesmannen i Østfold uttalte i brev mottatt den 20.01.2009 følgende:”Bygnings- og reguleringssjefen har undersøkt kommunens flyfotoarkiv og har funnet ut at det i1978 fantes en brygge på stedet. På flyfoto fra 1995 og 2001 fantes det ingen brygge påstedet. Ved befaring av eiendommen 09.01.2009 fantes heller ingen brygge, kun fundamenteretter den gamle brygga.Dersom et byggverk (brygge, hus, hytte m.v) er revet, fjernet av is eller brann osv., vil engjenoppføring måtte regnes som en nyetablering som krever byggetillatelse på vanlig måte. Uti fra ovennevnte opplysninger finnes det ingen brygge på stedet i dag. Tiltak må dermedbetraktes som søknad om oppføring av ny brygge.Fylkesmannen er av den formening at dersom det skal gis dispensasjon til tiltak i strandsonenmå det føre til en forbedring av allmennhetens ferdsels- og friluftsinteresser.Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengeligfor alle. Vi vil i denne sammenheng vise til RPR- Oslofjorden. Her heter det bl.a. atmulighetene for allment friluftsliv, basert på båtferdsel, ferdsel til fots og på sykkel ogstrandopphold bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde ogforbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for åferdes langs sjøen. Ved avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videreutvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. Oppføring av omsøkte brygge vilmedføre en økt nedbygging og privatisering i strandområdet, som igjen vil føre til en reduksjonav allmennhetens ferdsels- og friluftsmuligheter på stedet.Fylkesmannen vil i de fleste tilfeller akseptere oppføring av nye brygger dersom det dreier segom fellesbrygger for flere hytteeiere, med påfølgende riving av eksisterende privateenkeltbrygger. Omsøkte tiltak vil imidlertid kun medføre oppføring av en ny privat enkeltbryggei området. Tiltaket vil dermed ikke føre til en opprydding og redusert privatisering avstrandsonen.I St. meld. Nr.26 (2006-2007) ”Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand” presiseres detat Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning, og det oppfordrestil en strengere praksis ved behandling av planer og dispensasjoner i 100- metersbeltet langssjøen.Fylkesmannen er av den formening at oppføring av ny brygge på stedet vil være i strid mednasjonale føringer for forvaltning av strandsonen.

Konklusjon:Fylkesmannen kan ikke akseptere en dispensasjon”.Norsk sjøfartsmuseum uttalte i brev mottatt den 21.01.2009 følgende:”Tiltaket medfører ikke inngrep i/på sjøbunn.NSM har ingen anmerkninger til at tiltaket gjennomføres som beskrevet”.Østfold Fylkeskommune har hatt anledning til å uttale seg i saken, men har ikke besvarthenvendelsen. (jfr. plan- og bygningslovens § 7.)Tiltakshaver har i sin søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens §§ 17-2 og 20-6,annet ledd lagt vekt på følgende:Tiltakshaver søker om å flytte brygge på egen tomt, ca 10 meterBrygga vil ikke på noen måte være til hinder for fri ferdsel eller se noe annerledes utenn andre brygger i områdetDet er i alle år siden 1946 vært brygge og båtfeste på stedet den ønskes flyttet tilStørrelsen på brygga vil bli ca. 6 meterBygnings- og reguleringssjefen har undersøkt kommunens flyfotoarkiv og har funnet ut at det i1978 fantes en brygge på stedet. På flyfoto fra 1995, 2001 og ortofoto 2007 fantes det ingenbrygge på stedet. På bakgrunn av at tiltakshaver hevder at det eksisterer en brygge på stedetsom ikke kunne sees på flyfoto fra 1995 og 2001 eller ortofoto fra 2007 foretok bygnings- ogreguleringssjefen en besiktigelse av eiendommen den 09.01.2009.Den aktuelle fritidseiendommen ligger i et LNF- område med spredt fritidsbebyggelse, og erregistrert i Biologisk mangfold rapport 1-1997 med nøkkelbiotop nr. 432 Sandstrand. Det skalog opplyses om at eiendommen befinner seg i nærhet til Øra Naturreservat, som er vernet imedhold av naturvernloven. Området har en storslått og vakker kystlinje.Biologisk mangfold rapport 1-1997 sier følgende om sand- og grusstrender: ”Et fellestrekk vedsandstrender er at de som oftest har svært effektiv drenering, noe bare et fåtall spesialiserteplanter har tilpasset seg. På grunn av at samfunnsutviklingen de siste tiårene har ført til enøkning i bruken av skjærgården generelt og sandstrender spesielt, har intakte sandstrenderblitt svært sjeldne. At vegetasjonen på sandstrendende fort blir nedslitt er nok relativt ukjent forden jevne bruker. Vern av enkelte sandstrender og de sårbare plantesamfunnene som finnesder må derfor være en offentlig forvaltningsoppgave”.Ved besiktigelse av området den 09.01.2009 fantes det få brygger og andre elementer isjøkanten i tilknytning til de nærliggende fritidseiendommene som virket privatiserende.Området langs sjøkanten kan dermed anses å være lite nedbygd og privatisert, og er stort setttilgjengelig for allmennheten. På omsøkte eiendom ble det observert at det ikke eksisterer enbrygge på stedet, kun fundamenter etter en gammel brygge som trolig ikke har eksistert sidensenest 90-tallet jfr. flyfoto. Rådmannen er på bakgrunn av dette av den oppfatning av at tiltaketer å anse som en nyoppføring som vil medføre til økt privatisering og nedbygging avstrandsonen, som vil medføre til en reduksjon av allmennhetens ferdsels- og friluftsmuligheterpå stedet. Rådmannen kan på bakgrunn av at brygga ikke eksisterer i dag, og at de oppgittesærlige grunnene dermed bortfaller, ikke se at det foreligger en overvekt av særlige grunnerfor at dispensasjon skal kunne gis.Etter en samlet vurdering av de oppgitte særlige grunner opp mot gjeldende kommuneplansbestemmelser for området, registrert nøkkelbiotop, det forhold at brygga ikke eksisterer i dag,samt uttalelse fra overordnet fagmyndighet, finner rådmannen at det i dette tilfellet ikkeforeligger en overvekt av særlige grunner for å dispensere fra plan- og bygningslovens §§ 17-2og 20-6 annet ledd.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/14179Dokumentnr.: 11Løpenr.: 34738/2009Klassering: 303/1445Saksbehandler: Johnnie BrokMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 64/09Wielsgaards vei 9 - Sentrum ØSøknad om tiltak for nytt bolig og næringsbyggTilth: Feldtcon asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Søknad om rammetillatelse for nytt bolig- og næringsbygg avslås. Det foreligger ikkesærlige grunner som tilsier at det bør gis dispensasjon fra plankravet ikommuneplanens arealdel, eller fra reguleringsplan for Rv. 111, Sarpsborgveien,Grårudveien – Borge grense- Tiltaket ligger ikke innenfor de rammer for å gi dispensasjon som trekkes opp iretningslinjene til kommuneplanen.- Leilighetene har ikke tilfredsstillende utearealer.- Kontorer vil uansett være et nytt element i området som utelukkende består avboliger.Fredrikstad, 23.03.09SammendragDet søkes om tillatelse til å oppføre nytt bolig og forretningsbygg. Tiltaket er avhengig av fleredispensasjoner.Vedlegg1. Oversiktskart 1:10.0002. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 1:30.0003. Situasjonsplan 1:10004. Tegninger nedfotografert fra 1:1005. Søknad om dispensasjon (vedlegg B 1)Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Anmodning om forhåndskonferanse datert 30/10-20077. Referat fra forhåndskonferanse datert 21/11-20078. Søknad om rammetillatelse datert 2/7-2008

8.1. Følgeskriv fra ingeniørfirmaet Erik Solgaard datert 2/7-20088.2. Opplysninger om tiltakets ytre rammer8.3. Søknad om dispensasjon (vedlegg B 1)8.4. Kort redegjørelse om tiltaket8.5. Situasjonsplan 1:0008.6. Utomhusplan 1:5008.7. Tegninger 1:1008.8. Gjenpart av nabovarsel8.9. Søknad om ansvarsrett8.10. Kontrollerklæring8.11. Brev fra statens veivesen til Frank Feldt datert 20/12-20068.12. Støyrapport for Huseby Gård borettslag.9. Brev fra Fredrikstad kommune til ingeniørfirmaet Erik Solgaard as datert 21/7-200810. Brev fra Huseby Gård borettslag til Fredrikstad kommune datert 23/7-200811. Brev fra arbeidstilsynet til Feldtcon as datert 4/8-200812. Brev fra Fredrikstad kommune til ingeniørfirmaet Erik Solgaard as datert 20/8-200813. Brev med bl. a. reviderte tegninger fra ingeniørfirmaet Erik Solgaard as til Fredrikstadkommune datert 2178-2008.14. Brev fra arbeidstilsynet til Feldtcon as datert 28/8-200815. Brev fra ingeniørfirmaet Erik Solgaard as til Fredrikstad kommune15.1. Erklæring fra Huseby Gård borettslag.SaksopplysningerDet søkes om tillatelse til tiltak for oppføring av nytt bolig- og kontorbygg. Eiendommen ligger ihovedsak i et uregulert byggeområde. En liten del av tomta berøres av reguleringsplan for ”Rv.111, Sarpsborgveien, Grårudveien – Borge grense”. Tiltaket er avhengig av fleredispensasjoner:- Dispensasjon fra plankravet.- Dispensasjon fra veilovens avstandsbestemmelser.- Formålet i reguleringsplan da del av omsøkte bygg vil berøre område som er regulert tiltrafikkområde – gang- og sykkelvei, fortau.Dispensasjon kan bare gis når det foreligger særlige grunner. Som særlige grunner oppgis:- Tomtens størrelse og begrensing- Antall bruksenheter begrenset.- Byggelinje inntrukket i forhold til ny oppført nabobebyggelse.- Eksisterende utforming/plassering av leskur og busslomme beholdes.Deler av parkeringen foregår på naboeiendom. Det er inngått avtale om dette.VurderingNår det gjelder dispensasjon fra plankravet fremkommer det av retningslinjene til arealdelen atdet ikke bør tillates mer enn 3 nye boenheter. Kontorer omtales ikke.Bygnings- og reguleringssjefen kan ikke se at tomtens størrelse og begrensning skulle væreen særlig grunn.Det opplyses at byggelinje er inntrukket i forhold til ny oppført bebyggelse. Veiloven fastsetteren byggegrense på 50 m fra senter riksvei. Både nord og syd for eiendommen er det regulert.I området syd for angjeldende eiendom (Huseby gård) er det regulert inn garasjerekke 11 mfra senter riksvei. I området nord for angjeldende eiendom er det gitt noen dispensasjoner fraregulert byggegrense på 50 m.. Begrunnelse er ikke gitt, men det er klart at det påreguleringstidspunktet lå flere boliger med mindre avstand til riksveien. De aksepterteavstandene i disse dispensasjonssakene er hhv 15, 18 og 20 m fra senter riksvei.I den foreliggende byggesak er det angitt an avstand til midt riksvei på 13,3 m. Eventuelldispensasjon fra veilovens avstandsbestemmelser for riksvei må gis av veivesenet.

Omkringliggende bygningsmasse består utelukkende avl boliger. Et kontor her vil tilføre et nyttelement. Dersom kontorene senere søkes bruksendret til bolig vil det trolig være aktuelt medto nye leiligheter i 1. etasje ettersom det er to leiligheter i 2. etasje. Nå skalbygningsmyndighetene ta stilling til foreliggende søknad, og ikke hva som kan bli aktuelt ifremtiden. Men dette sier allikevel noe om omfanget, og spørsmålet er om ikke rammene for ågi dispensasjon fra plankravet overskrides. Og kontor ligger uansett ikke innenfor rammene,det er det kun bolig som gjør. Etter rådmannens vurdering ligger tiltaket utenfor de rammer forå gi dispensasjon som fremkommer av retningslinjene.Rådmannen kan for øvrig ikke se at det er tilfredsstillende utearealer. Leilighetene har tilgangtil en veranda i tilknytning til adkomsten. Den enkelte leilighets andel av dette utgjør 8,75 m².Det er ikke egnede arealer på bakkeplan. Det aller meste av arealet er opptatt av parkering ogadkomstvei. Det er et område på ca 19 x 2,5 m mellom husvegg og støyskjerm mot vei. Etterrådmannens vurdering er dette ikke godt egnet til uteopphold. Både formen og plasseringentilsier dette.Det er fremlagt støyrapport. Denne rapporten er ikke utarbeidet spesifikt for dette prosjektet,men for Huseby Gård borettslag som ligger like ved. Av den fremlagte dokumentasjon kanikke rådmannen se at situasjonen er den samme i foreliggende søknad som for Huseby Gård.Bygningene i Huseby Gård borettslag ligger betydelig lenger fra veien, og De som liggernærmes har sin veranda vendt vekk fra veien. I tillegg har Huseby Gård borettslag tiltang tilgode utearealer på bakkeplan. Det fremkommer heller ikke om man i det hele tatt har tillatelsefra Real akustikk as, eller dere oppdragsgiver, til å bruke rapporten til dette prosjektet.Rådmannens konklusjon er at det ikke foreligger særlige grunner som tilsier at det bør gisdispensasjon i dette tilfellet.- Tiltaket ligger ikke innenfor de rammer for å gi dispensasjon som trekkes opp iretningslinjene til kommuneplanen.- Leilighetene har ikke tilfredsstillende utearealer.- Kontorer vil uansett være et nytt element i området som utelukkende består av boliger.Saken har ikke vært oversendt veivesenet til uttalelse da rådmannen velger å avslå søknadenetter lovverk som kommunen selv forvalter.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/2112Dokumentnr.: 22Løpenr.: 33583/2009Klassering: 59/10Saksbehandler: Trine Lise JohnsenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 65/09Stensvik – OnsøySøknad om utvidelse av eksisterende bryggeanleggTilth: Stensvik BåtforeningRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7, jfr. 20-6 annet ledd, avslås søknadenom dispensasjon fra formålet i gjeldende kommuneplans arealdel for utvidelse aveksisterende bryggeanlegg på eiendom gnr: 59 bnr: 10.2. Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages.Fredrikstad, 24.03.09SammendragDet søkes om utvidelse av eksisterende lovlig bryggeanlegg (fellesanlegg) på Stensvik iOnsøy. Tiltaket gjelder en utvidelse av selve konstruksjonen i sjøen og ikke en utvidelse avantall bryggeplasser. Det søkes om dispensasjon fra formålet i gjeldende kommuneplansarealdel. Området hvor flytebryggen ønskes oppført er i følge gjeldende kommuneplansarealdel avsatt til Ferdsel, Fiske, Natur- og Friluftsområde.Det er mottatt skriftlige bemerkninger fra både Per Jacob Jacobsen og Knut Ottem.Saken har vært forelagt fylkesinstansene til uttalelse.Østfold Fylkeskommune og Norsk Sjøfartsmuseum (NSM) har ingen innvendinger til omsøktetiltak.Fylkesmannen i Østfold v/miljøvern uttaler i brev av 27.07.08 at de ikke kan gi sin aksept til eninnvilgelse av dispensasjon i denne saken.Vedlegg1. Oversiktkart2. Situasjonskart med påtegnet forklaring – gjort av bygningsmyndighetene3. Skråfoto av det aktuelle området4. Tegninger som viser eksisterende og ny omsøkt situasjon, mottatt 17.03.09

5. Plantegning av omsøkte utvidelse (flyteelement), mottatt 17.03.096. Dispensasjonssøknad – fra ansvarlig søker, datert 17.02.09 – mottatt 17.03.097. Søknad om dispensasjon – fra ansvarlig søker, datert 02.03.09 – mottatt 06.03.098. Merknader til tiltaket – fra Per Jacob Jacobsen, datert 23.02.09 – mottatt 02.03.099. Merknader til tiltaket – fra Per Jacob Jacobsen, datert 15.01.08 – mottatt 23.01.0810. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold v/miljøvern, datert 23.07.08 – mottatt 29.07.0811. Kopi av oversendelsesbrev sendt fylkesinstansene, datert 27.06.0812. Merknader til tiltaket – fra Knut Ottem, datert 23.03.09 – mottatt 24.03.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for øvrige dokumenter i saken.SaksopplysningerSakens innhold:Kommunen mottok den 28.01.08 søknad om tillatelse til tiltak for utvidelse av eksisterendelovlig bryggeanlegg (fellesanlegg) ved Stensvik båtforening.Tiltaket gjelder en utvidelse av selve konstruksjonen i sjøen og ikke en utvidelse av antallbryggeplasser. Tiltaket forutsetter dispensasjon fra formålet i gjeldende kommuneplansarealdel.På grunn av mangler i søknaden ble ny komplett søknad om tillatelse til tiltak innsendt ogmottatt i kommunen den 17.03.09. Det er lagt ved ny gjenpart av nabovarsel hvor ogsåfremgår at Knut Ottem er varslet korrekt. Foretaket Skjærgårdsbrygger AS søker omansvarsrett for samtlige fagområder.Planstatus:Området hvor flytebryggen ønskes oppført er i følge gjeldende kommuneplans arealdel avsatttil område for særskilt bruk eller av vern av sjø og vassdrag med tilleggssignatur ”Ferdsel,Fiske, Natur- og Friluftsområde”.Rettslig grunnlag:I følge Plan- og bygningslovens § 93 kan tiltak på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder,ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendtkommunen og tillatelse er gitt. Anleggelse av flytebrygge (utvidelse av eksisterende lovliganlegg) omfattes at plan- og bygningslovens § 93 a) som omhandler ”oppføring, tilbygging,påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg”.En oppføring av bryggeanlegg hvor bruken er tilknyttet fritidseiendommene i området stridermed formålet i gjeldende kommuneplans arealdel, jfr. plan- og bygningslovens § 20-6, annetledd.I følge plan- og bygningslovens § 7 kan dispensasjon gis når ”særlige grunner” foreligger. Avuttrykket ”særlige grunner” fremgår det at ingen har krav på å få dispensasjon. Uttrykket målikevel ikke forstås slik at det må foreligge ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjonskal kunne gis. Det må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennombygningslovgivningen. Foreligger det er overvekt av hensyn som taler for dispensasjon villovens vilkår være oppfylt.Søknad om dispensasjon:Det søkes om dispensasjon fra kommuneplan som gjelder for området. I søknaden omdispensasjon datert 07.01.08 angis følgende særlige grunner:”Der dagens anlegg ligger så er det dårlige dybdeforhold og det kan ikke mudres pågrunn av fjell på bunn.

Det er planlagt å flytte en del av båtplassen langs land til flytebryggen, dette fordi det erdårlig dybde på stedet. Det planlagte tiltak vil være en fordel for allmennheten, det vilbli gjesteplasser på flytebryggen som alle kan benytte. Livredningsstasjon med bøyeog trapp til å øke sikkerheten for allmennheten og gi trygghet for alle som ferdes langsstranden. Tiltaket vil ikke medføre økt biltrafikk på land”.Den 06.03.09 mottok kommunen ny utfyllende søknad om dispensasjon fra formålet igjeldende kommuneplans arealdel, hvor blant annet følgende forhold nevnes (gjengitt i kortetrekk):Utvidelse av gjesteplasser i et område hvor det de siste årene har vært et økendebesøk til den attraktive badestranden rett sør for det aktuelle området, både fra landogsjøsiden.Tiltaket anses å være i samsvar med fylkesmannens uttalelse da eksisterendebryggeanlegg er et relativt stort fellesanlegg.Størrelse på fritidsbåter har økt siden 1950-tallet, og dybde/bunnforholdene på stedetgjør at båtplassene vanskelig lar seg benytte.Protester:Den 23.01.08 mottok kommunen skriftlig protest fra Per Jacob Jacobsen som har blittnabovarslet i forbindelse med ovennevnte tiltak. Jacobsen viser i brevet til følgende:1. Vi bruker stranda rett innenfor planlagt flytebrygge til bading hele sommeren. Da det erlanggrunt der (kan gå oppreist i hver fall 25 meter) så er vi bekymret for at øktbåttrafikk vil gjøre det utrygt – det særlig for barna i familien som er de ivrigste badere.Som vi forstår nåværende plan så må båtene ta en sving innenfor dette langgrunneområde for å legge til.2. På nåværende tegning går det for øvrig ikke klart frem hvilken avstand brygge –strandsone blir.Etter at tiltaket ble varslet på ny mottok kommunen den 02.03.09 ny protest fra Per JacobJacobsen hvor det står som følger:1. Vi bruker stranda rett innenfor planlagt flytebrygge til bading hele sommeren. Da det erlanggrunt der (kan gå oppreist i hver fall 25 meter) så er vi bekymret for at øktbåttrafikk vil gjøre det utrygt – det særlig for barna i familien som er de ivrigste badere.Som vi forstår nåværende plan så må båtene ta en sving innenfor dette langgrunneområde for å legge til.2. På nåværende tegning går det for øvrig ikke klart frem hvilken avstand brygge –strandsone blir. Vi ber kommunen også vurdere eiendomsretten til stranda/sjøgrunnpga nevnte langgrunne.Den 24.03.09 mottok kommunen protest fra Knut Ottem. Ottem påpeker følgende i sitt brevdatert 23.02.09 (kort gjengitt):Det fremgår ikke av nabovarselet hvilket forhold det søkes om dispensasjon fra. Mendet antas å være formålet i gjeldende kommuneplans arealdel.Ottem er opptatt av at det finnes gode båtplasser i området, men viser til at det ikommuneplanens arealdel er avsatt flere områder for småbåthavn. Rett sør for detaktuelle området er det avsatt et område for småbåthavn, og at en utvidelse bør skje idette området.Det stilles spørsmål ved hvorvidt utvidelsen skal legge til rette for båtplasser for størrebåter og flere båter.En utvidelse/forlengelse av eksisterende brygge vil føre til økt båttrafikk nærmere etområde som i dag benyttes til bading. Økt risiko ved opphold langs land og i sjødersom bryggen blir utvidet.Videre støtter Ottem protesten som er innkommet fra Jacobsen.

Uttalelse fra berørt myndighet:Saken ble den 27.06.08 oversendt Fylkesmannen i Østfold v/miljøvern og ØstfoldFylkeskommune for uttalelse.Den 11.07.08 mottok kommunen uttalelse fra Østfold Fylkeskommune hvor det står somfølger:”Tiltaket omfatter inngrep i sjøen, som er Norsk Sjøfartsmuseums ansvarsområde. Viber derfor museet foreta en vurdering mht. om planen vil komme i konflikt medkulturminner under vann. Fylkeskonservatoren vil avvente fra Norsk Sjøfartsmuseumfør endelig uttalelse kan gis”.Den 29.07.08 mottok kommunen uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold v/miljøvern hvor detkonkluderes med følgende:”I forbindelse med utvidelser av bryggeanlegg langs sjøen, både med tanke på antallplasser og størrelsen på anlegget, bør man i størst mulig grad legge forholdene til rettefor store og helhetlige løsninger som ligger innenfor områder som er avsatt til detteformålet i kommuneplanens arealdel. Like sør for omsøkte anlegg ligger det et størreområde som er avsatt til småbåthavn. Med henvisning til dette og vår vurdering kan viikke gi vår aksept til en dispensasjon”.Den 30.07.08 mottok kommunen uttalelse fra Norsk Sjøfartsmuseum (NSM) hvor det vises tilat de ikke har innvendinger til tiltaket, forutsatt at dersom det under gjennomføringen påtreffeskulturhistorisk materiale, må arbeidet stanses og NSM varsles, jfr. Lov om kulturminner.VurderingOmsøkte utvidelse av bryggeanlegg:Innledningsvis ønsker Rådmannen å påpeke at tiltaket ikke gjelder en utvidelse av antallbryggeplasser. Eksisterende bryggeanlegg festet i land er tenkt fjernet og erstattet med enutvidelse av bryggeanlegget i sjøen, men økt lengde i konstruksjon. Antall bryggeplasser blirdet samme som per i dag.Eksisterende bryggeanlegg:Eksisterende bryggeanlegg er oppført i 1956 og derav lovlig oppført.Vurdering:Bygnings- og reguleringssjefen har i oversendelsesbrevet til fylkesinstansene gitt uttrykk for atdet kan ligge til rette for en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet. Dette sett hen til deangitte særlige grunner som ansvarlig søker har fremlagt. Tiltaket medfører ingen utvidelse avantall bryggeplasser, men kun en utvidelse av selve bryggekonstruksjonen i sjø (anleggelse avflytebrygge tilknyttet steinmolo). Deler av eksisterende anlegg (tilknyttet land) vil bli fjernet.Fylkesmannen i Østfold v/miljøvern har i sin uttalelse av 23.07.08 gitt utrykk for at De ikke kangi sin aksept til en dispensasjon i denne saken. Dette med begrunnelse i at det like sør for detomsøkte anlegg ligger et større område som er avsatt til småbåthavn i gjeldendekommuneplans arealdel.Bygnings- og reguleringssjefen har i brev av 12.02.08 opplyst ansvarlig søker ogtiltakshaver om at det vanskelig ligger til rette for en innvilgelse av dispensasjon forutvidelse av eksisterende bryggeanlegg. Dette med begrunnelse i at det rett sør for detaktuelle området er avsatt et område for småbåthavn i gjeldende kommuneplansarealdel.

Videre ble saken drøftet med kommunens arealplanavdeling og faggruppe regulering,hvor det ble konkludert med at en eventuell fremtidig utvidelse av bryggeanleggetfortrinnsvis bør vurderes gjennom kystsoneplanarbeidet og eventuelt avsettes tilområde – småbåthavn.Saken ønskes likevel fremmet for behandling.Rådmannens kommentarer til innkomne merknader fra Per Jacob Jacobsen og Knut Ottem:Da det ikke kan sees å ligge til rette for en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet harrådmannen ikke lagt avgjørende vekt på de innkomne merknader. Rådmannen vil likevelvurdere/kommentere de innkomne merknader med følgende:Antall båtplasser:Det er i søknaden redegjort for at tiltaket ikke medfører en økning i antall båtplasser tilprivat bruk, men at det er lagt til rette for gjesteplasser på utsiden (mot øst) avflytebryggen.Økt båttrafikk og derav større risiko for badere:Det er ikke søkt om en økning av antall båtplasser på innsiden av bryggeanlegget, ogansvarlig søker redegjør derfor for at det ikke vil medføre en økt båttrafikk i området.Båttrafikken vil derimot kunne komme noe nærmere badeplassen som Jacobsen ogOttem viser til, men kan ikke sees å være til betydelig ulempe i forhold til eksisterendesituasjon på stedet. Videre vises det til bygnings- og reguleringssjefensoversendelsesbrev til fylkesinstansene, datert 27.06.08, hvor det vises til at omsøktebryggeutvidelse ikke medfører flere båtplasser, men at båttrafikken vil kunne kommenoe nærmere dette området (badeplassen til berørte parter). Det må imidlertid nevnesat det rett syd for eksisterende bryggeanlegg er et flott strandområde som benyttes avallmennheten til bading.Størrelse:Det er vist til båtplasser med størrelse 3mx7m for plass for fritidsbåtene, altså båter av”normal” størrelse.Eiendomsretten:Kommunen bes å vurdere eiendomsretten i sjøen i det aktuelle området.Bygningsmyndighetenes primære oppgave er å avgjøre hvorvidt tiltak er i samsvarmed plan- og bygningslovgivningen. Det foreligger ingen alminnelig plikt forbygningsmyndighetene å påse at tiltaket ikke kommer i strid med privatrettslige forhold.Privatrettslige forhold er nærmere omtalt i Ot.prop.nr. 45 side 80 hvor det står somfølger:”(…) Selv om kommunen ikke kan avslå en søknad under henvisning til at tiltaket er istrid med privatrettslige forhold, er det et spørsmål om bygningsmyndighetene kanavvise søknaden under henvisning til at søkeren mangler rettslig interesse i å få entillatelse han ikke kan realisere”.Det vises videre til at det ikke er lovfestet regler for eiendomsgrenser i sjø.Det er ikke spesifisert hvilket forhold det søkes dispensasjon fra i gjeldendekommuneplan:Det er ikke spesifisert i gjenpart av nabovarselet at tiltaket forutsetter dispensasjon fraselve formålet i gjeldende kommuneplans arealdel, men bygningsmyndighetene anservarslingen for å være tilstrekkelig. Ansvarlig søker har lagt ved brevet ”søknad omdispensasjon” ved utsendelse av nabovarsel, hvor det klart fremgår hva tiltaketomhandler.Konklusjon:På bakgrunn av Fylkesmannens uttalelse finner Rådmannen, etter en samlet vurdering, at detikke ligger til rette for en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet.En eventuell fremtidig utvidelse må komme som innspill (allerede registrert) til rullering av

Kystsoneplanen for Fredrikstad kommune, for vurdering om hvorvidt området bør avsettes tilfremtidig småbåthavn.Dersom Planutvalget likevel ønsker å innvilge dispensasjon i dette tilfellet, opplyses det om atselve byggesaken må viderebehandles administrativt, fortrinnsvis etter klagefristens utløp.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/17728Dokumentnr.: 3Løpenr.: 25051/2009Klassering: 55/209Saksbehandler: Svein A. LindMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 66/09Faratangen - gnr 55, bnr 209 - OnsøySøknad om dispensasjon for oppføring av uthusTilth: Arild KarlsenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.Det foreligger ikke tilstrekkelige særlige grunner i saken til at lovvilkåret i plan- ogbygningslovens § 7 kan anses oppfylt. Det blir derfor ikke gitt dispensasjon fra formålet ikommuneplanens arealdel og byggeforbudet i plan- og bygningslovens § 17-2.Fredrikstad, 03.03.09SammendragOvennevnte fritidseiendom befinner seg i 100-metersbeltet langs sjøen i et uregulertlnf-område. Det søkes dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet for oppførelse avfrittstående uthus på 13,3 m² BRA, 18,8 m² BYA.Vedlegg1. Oversiktskart.2. Situasjonskart.3. Søknad om dispensasjon ved brev av 20.10.08 fra søker.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)4. Tegninger.5. Søknadsskjemaer.SaksopplysningerEiendommen ligger i et område som er avsatt til LNF-formål (Landbruks-, natur- ogfriluftsformål) i kommuneplanens arealdel. Selve hytta ligger i byggeområde som i planen erangitt som en sirkel med radius 10 m og med sentrum midt i hyttaUthuset søkes plassert utenfor byggeområdet ca. 10 m fra hytta og 22 m fra sjøen.Det følger av plan- og bygningslovens § 20-6 annet ledd at tiltak som strider motformålet ikke er tillatt. Oppføring av uthus anses ikke å være i samsvar med områdetsformål.

Eiendommen omfattes videre av byggeforbudet i strandsonen, nedfelt i plan- ogbygningslovens § 17-2.En eventuell godkjenning av søknaden forutsetter således at det innvilges dispensasjon ihenhold til plan- og bygningslovens § 7, både fra formålet i kommuneplanens arealdel og frabyggeforbudet i lovens § 17-2.Som særlige grunner oppgir søkeren:- At eiendommen er bebygd med hytte på 60 m² og at det med det begrensede arealet tildisposisjon ikke har vært mulig å få plass til nødvendige bodareal, utemøbler, båtutstyrm.m., som ikke kan lagres innendørs.- Grunnen til at frittstående bod velges i stedet for tilbygg er at de har en meget godtegnet plasseringsmulighet som ikke er til sjenanse for omgivelsene. Den blir liggende ien grop med tett vegetasjon rundt.- At det i kommunen er gitt signaler om at kommuneplanens arealbegrensning i 100-metersbeltet for hytter skal økes slik at den blir i samsvar med Fylkesplanensanbefalinger. Dette har sammenheng med at det blir mer og mer vanlig med innleggingav vann og avløp noe som krever arealøkning. Denne økningen har vi allerede tatt,men det har gått på bekostning av totalarealet som vi har til disposisjon.- Som situasjonskartet viser har allerede naboeiendommene uthus på sine eiendommer.- Uthusplasseringen kommer ikke i konflikt med stien som går langs eiendommen ellermed allmennhetens ferdsel og den vil ikke være synlig fra sjøen.VurderingI plan- og bygningslovens § 7 står det at kommunen kan gi dispensasjon når ”særlige grunner”foreligger. Når det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å dispensere, sier man at detforeligger ”særlige grunner”.Vurderingen av om det foreligger ”særlige grunner” anses å tilligge forvaltningens frie skjønn.Forvaltningen avgjør da ut fra relevante og saklige grunner hva som er rimelig i det enkeltetilfellet.”Særlige grunner” må vurderes i forhold til de hensyn som ligger bak planen, det vil si atvurderingen bør være planrelatert. De ulike bestemmelser og planer har blitt til gjennom enomfattende beslutningsprosess og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse.Til søkerens oppgitte ”særlige grunner” vil rådmannen bemerke:- Vedrørende liten plass. Dette er ikke en særlig grunn da dette må gjelde de flestehyttene i 100-metersbeltet som har de samme arealbegrensningene.- Vedrørende usjenert plassering av uthus. Dette er ingen særlig grunn. De fleste kanvel finne en slik plassering på tomta.- Vedrørende politiske signaler om økning av hytteareal i 100-metersbeltet i forbindelsemed innlegg av vann og avløp. Dette gjelder vel først og fremst ved tilknytning tiloffentlig nett. I dette tilfellet har hytta et separat avløpsanlegg.- At naboeiendommene har uthus på sine tomter. Dette gjelder tomter hvor det fragammelt av er bygd uthus. Rådmannen er ikke kjent med at det siden bestemmelseneom forbud mot frittstående uthus i 100-metersbeltet ble inntatt i kommuneplanensarealdel, at det er godkjent frittstående uthus i dette beltet.De grunner som er anført for oppføring av uthus, anses ikke som særlige i lovens forstand.Rådmannen vil bemerke at grunneier normalt må finne seg i de rådighetsbegrensninger sommåtte følge av rettslig bindende planer som vedtas av kommunen.Formålet i kommuneplanens arealdel, de utfyllende og juridisk bindende bestemmelsene ogbyggeforbudet i plan- og bygningslovens § 17-2 tilsier at det bør utvises en restriktiv holdning i

saken. Regelverket på dette området er utvetydig og strandsonen skal vernes mot videreutbygging, også der denne foregår ved en såkalt bit for bit-utbygging.Hensynet til å hindre en uthuling av planbestemmelsene og sikre en ønsket utvikling i områdettilsier at det blir ført en restriktiv praksis med hensyn til å innvilge dispensasjon i slike saker.En dispensasjon i denne saken vil kunne danne en uheldig presedens og føre til tap av denstyring som kommunen ønsker å oppnå gjennom den vedtatte kommuneplanen.Fylkeskommunen og statlige myndigheter er ikke gitt anledning til å uttale seg etter pbl § 7 darådmannens innstilling er negativ.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2003/21416Dokumentnr.: 76Løpenr.: 32961/2009Klassering: ONSØY PUKKVERKSaksbehandler: Petter StordahlMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 67/09Reguleringsplan for Onsøy pukkverk - OnsøyKlage på Bystyrets vedtak av 04.12.08, sak 129/08Klager: Adv. Camillo Mordt på vegne av 7 naboerRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget har vurdert klagen fra adv. Camillo Mordt og finner ikke grunnlag for å foreslå enendring av bystyrets vedtak av 04.12.08, sak 129/08.2. Saken sendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.Fredrikstad, 23.03.09SammendragBystyret egengodkjente reguleringsplanen for Onsøy pukkverk i møte 04.12.08,sak 129/08.Vedtaket er påklaget av adv. Camillo Mordt på vegne av naboer.Når det gjelder innholdet i klagen kan ikke rådmannen se at det fremkommer nye opplysningersom tilsier at det er grunn til å endre Bystyrets vedtak.Vedlegg1. Oversiktskart2. Plankart, datert 12.12.06, sist revidert 28.10.08, nedfotografert til A33. Reguleringsbestemmelser, datert 14.12.06, revidert 16.01.094. Kopi av møtebok fra bystyremøte 04.12.085. Klage av 02.02.2009 fra adv. Camillo Mordt på vegne av naboer6. Kommentarer til anmerkninger, brev fra SG Arkitekter 22.02.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)I følge dokumentliste.Saksopplysninger

Bystyret egengodkjente reguleringsplanen for Onsøy pukkverk i møte 04.12.08,sak 129/08. Bystyrets vedtak var enstemmig.Vedtaket er påklaget av adv. Camillo Mordt på vegne av naboer. Klagen er fremsatt i tide.Klagen fremstilles i 4 punkter:1. Klager ønsker et tillegg til §3 reguleringsbestemmelsene: ”Boring og sprengning skal bareskje utenom vanlig arbeidstid, dersom slike arbeider ikke (rimeligvis) kan planlegges påannen måte.”2. Klager ønsker et tillegg til §1 i reguleringsbestemmelsene: ”Annen virksomhet ennpukkverksdrift med stein fra området er ikke tillatt.”I tillegg ønskes det en alternativ endring i §3 i reguleringsbestemmelsene, hvis punkt 1 iklagen ikke tas tilfølge: ”Utenom dette tidsrommet tillates ikke virksomhet i pukkverket ogpukkverket skal være stengt.”3. Klager ønsker et tillegg til §5 i reguleringsbestemmelsene: ”Videre uttak skal ikke skje førovervåkningsprogram og tiltak mot støvplage er besluttet og iverksatt.”I tillegg ønskes det et tillegg til §6.1 i reguleringsbestemmelsene: ”- dekke omkostninger tilny brønn eller erstatning som følge av redusert brønnkvalitet eller vannmengde.”4. Pga oversvømmelse av Torpebekken og overvannsproblem på det nærliggende jordetønsker klager en ny §5a med overskrift OVERVANN og innhold: ”Eksisterende damutvides tilstrekkelig til å hindre overvann på omkringliggende jorder.”VurderingRådmannens vurdering til klagens 4 punkter:1. Støyproblematikken har vært grundig vurdert i saken, bl.a. gjennomkonsekvensutredningen. Åpningstidene og støygrenseverdien i §3 ireguleringsbestemmelsene anses derfor som tilstrekkelige.2. Det anses at §1 i reguleringsbestemmelsene godt nok beskriver steinbruddets virksomhet.Ønsket endring i §3 i reguleringsbestemmelsene anses som overflødig.3. Overvåkning av grunnvannet anses godt nok regulert i §5 i reguleringsbestemmelsene.Ønsket tillegg i §5 i reguleringsbestemmelsene anses derfor som overflødig.Når det gjelder brønn og eventuell erstatning for redusert brønnkvalitet eller vannmengde,så anses det at det er dekket opp av garantien som er lagt inn i prosjektet og debestemmelsene som er i dag. Ønsket tillegg i §6.1 i reguleringsbestemmelsene ansesderfor som overflødig.4. Tiltakshaver mener at pukkverket dekker et areal som utgjør 1 % av nedslagsfeltet forTorpebekken. Pukkverksdriften utgjør en naturlig fordrøyning av nedbøren. Tiltakshaveropplyser videre at de bruker en 4” slange og en pumpe som har en kapasitet på 400 literpr. minutt på det vannet som pumpes til dammen. Overskuddsvann fra dammen går til enkum, herfra går det en 200 mm ledning til Torpebekken. Tiltakshaver kan ikke se atovervannstilførsel fra pukkverket kan være årsak til de nevnte problemene. Ønsket ny §5aanses derfor som unødvendig.Rådmannen kan derfor ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som tilsier at Bystyretsvedtak bør endres.Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge og at saken sendes Fylkesmannen i Østfoldtil endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/10228Dokumentnr.: 40Løpenr.: 30581/2009Klassering: 54/200Saksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 68/09Krosneslund 7 B - gnr 54, bnr 200 - OnsøyKlage på Planutvalgets vedtak av 11.12.08Klager: Marit og Morten EvensenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. Klagen tas til følge og Planutvalgets vedtak av 11.12.08 omgjøres.3. Søknad om rammetillatelse til oppføring av ny bolig godkjennes i medhold av plan- ogbygningslovens bestemmelser, og det gis dispensasjon fra plassering i reguleringsplan imedhold av samme lovs § 7.Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages.Fredrikstad, 13.03.09SammendragPlanutvalgets avslagsvedtak av 11.12.08 i sak nr. 141/08 er påklaget av tiltakshavere i saken,Marit og Morten Evensen. Klagen er fremmet på deres vegne av advokat Morten GøstaJansson i brev av 02.03 09. Foreløpig fristavbrytende klage ble fremmet i e-post av 13.01.09.Klagen anses således å være rettidig fremsatt.Søknaden omhandler rammetillatelse til oppføring av ny bolig på ovennevnte eiendom. Tiltaketer avhengig av dispensasjon fra plassering i reguleringsplan. Det foreligger protest fra en naboi saken. Rådmannen viser til tidligere vurderinger i saken og til klagens innhold, og anbefaleren omgjøring av tidligere avslagsvedtak slik at søknaden godkjennes og dispensasjoninnvilges.Vedlegg1. Oversiktskart2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan3. Utsnitt av opprinnelig forslag til reguleringsplan4. Reguleringsbestemmelser5. Situasjonskart6. Ortofoto over området, sett fra nord (mot sør)

7. Ortofoto over området, sett fra sør (mot nord)8. Planutvalgets vedtak av 11.12.099. Klage av 02.03.09 fra adv. Morten G. Jansson på vegne av tiltakshaverne, med 19bilag (foruten bilag nr. 4, se vedlegg nr. 10)10. Arkitektfaglig redegjørelse fra Meter Arkitektur, bilag nr. 4 til klagenAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for sak nr. 2007/10228SaksopplysningerSakens innholdDet søkes om tillatelse til oppføring av ny enebolig. Den omsøkte bolig er planlagt medmøneretning øst - vest, mens det i reguleringsplanen er inntegnet en bygning medmøneretning nord – syd. Reguleringskart med inntegninger er juridisk bindende, jfr. plan- ogbygningslovens §§ 25 og 31. Tiltaket er således avhengig av dispensasjon fra bindendeplassering vist i reguleringsplanen.PlanstatusEiendommen omfattes av reguleringsplan ”Krosnes” med arkivnr. 213 og er avsatt tilbyggeområde Bolig.NaboprotestDet har kommet protest fra naboen Øyvind Reinertsen, eier av nabotomt i nord med adresseKrosneslund 5. Her vises det til rådmannens gjengivelse av hovedpunktene i protesten underavsnittet Saksopplysninger i saksfremstillingen til utvalgets behandling den 11.12.08, jfr.vedlegg nr. 8.Uttalelse fra berørt myndighetSaken har vært oversendt fylkeskonservatoren for en vurdering av verneverdien av en bunkersom befinner seg på eiendommen, og det har vært foretatt befaring sammen medfylkeskonservatoren den 23.01.08. Fylkeskonservatoren konkluderer med at omsøkte tiltakivaretar behovet for bevaring av bunkeren.AvslagsvedtaketPlanutvalget valgte å avslå søknad om dispensasjon i møtet den 11.12.08. Begrunnelsen varat reguleringsplanen for området må følges for utbygging av tomten.KlagenDet er innkommet klage på vedtaket i brev av 02.03.09 fra advokat Morten Gøsta Jansson påvegne av tiltakshaverne i saken.Klagen med vedlegg er svært omfattende, og for en fullstendig gjennomgang av klagen, visesdet til vedlegg nr. 9. Rådmannen velger likevel å gjengi store deler av hovedanførslene iklagen, da dette anses som viktig for et mest mulig helhetlig og korrekt bilde av saken.Klagers hovedanførsler:1. Reguleringsplanens tilblivelseReguleringsplan nr. 213 ”Krosnes” er blitt til ved en prosess preget av uklarheter rundt detformelle grunnlaget for plasseringen av bebyggelsen (i fht møneretning på bolighuset) påaktuell eiendom. Den omsøkte plassering er i samsvar med det som forelå som detopprinnelige forslaget, mens den endelige og bindende plasseringen skal ha sin bakgrunn i etensidig innspill fra berørt nabo i nord, Øyvind Reinertsen.Planen ble stadfestet den 10. juli 1985. Endringen ble ikke varslet til de berørte parter, eiere avKrosneslund 7 B, og selv om dagjeldende bygningslov (lov av 1965) ikke hadde

spesialbestemmelser om varsling av berørte grunneiere, så gjaldt forvaltningslovensbestemmelser og de alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper for saksbehandling og godforvaltningsskikk fullt ut. Dette tilsier samlet sett at vekten av reguleringsplanen bør reduseres iforhold til plasseringen av bygget i denne konkrete saken.2. InteresseavveiningenKlager hevder at det skal være en balansegang mellom tomteeiers/utbyggers interesse i åutnytte egen eiendom, og naboens interesse i god utnyttelse av sin eiendom samtfellesskapets interesser i å bli berørt i så liten grad som mulig. Det må finnes en grense forhvor langt en nabo kan gå med hensyn til å stoppe et utbyggingsprosjekt, når lovens reglerellers er oppfylt. Det følger dessuten av sikker rettsoppfatning at grunneiers interesser skalvektes tyngre enn naboers.3. ForskjellsbehandlingKlager finner grunn til å peke på at planen har blitt praktisert på ulik måte i ulike byggesaker iområdet. Vedlagt klagen som bilag nr. 4 følger en arkitektfaglig redegjørelse fra ansvarligsøker i saken, Meter Arkitektur, se vedlegg nr. 10 her, der følgende opplyses: ”Ser man pådette spørsmålet i lys av den praksis som har vært ført i etterkant av at reguleringsplanentrådte i kraft, kan man lett komme til den konklusjon at husomrisset ikke er bindende. I praksiser planen fulgt opp som om husomrissene er veiledende. Vi har klart å finne i alt 8 eksemplerpå at et bygg er oppført på en tomt hvor det i reguleringsplanen er angitt omriss av planlagtebygninger. …ingen av eksemplene følger omrisset fullt ut…” Det vises videre til to byggesakerfra 1998 og 1999 der det ikke er dispensert fra plan når det gjelder byggenes plassering, selsom den faktiske plassering er i strid med reguleringsplanen angivelse av dette. Særlig relevanter byggesak i Parkstien 5 (vedtak 1999/0809). Det uttales videre at: ”Kommunen har i dissetilfellene kommet til en annen konklusjon om hvorvidt omrisset er bindende eller ikke, enn detde har kommet frem til i vår sak.”4. StedstilpasningKlagerne og deres arkitekt fremholder at huset er både stedstilpasset og har en arkitekturtilpasset vår tid. Huset er godt plassert i forhold til naturelementer på tomten og ligger slik atdet blir lite synlig fra elven. Huset bryter ikke vesentlig med arkitekturen på stedet, men har etnoe mer moderne preg. Bolighuset er ikke plassert oppå en kolle, slik protesterende nabohevder, men mot en kolle, slik at uteplassen ved boligen utnytter mulighetene i terrenget.Estetikkbestemmelsen i plan- og bygningslovens § 74 nr. 2 må tas i betraktning også i forholdtil vurderingen av dispensasjon i saken.Klager hevder følgende: ”Hva gjelder saksopplysningene, står vi i herværende sak overfor detparadoks at saken er svært godt opplyst i forhold til foreliggende skjønnstema, men atplanutvalget ved sin avgjørelse har valgt fullstendig å ignorere dem. I denne forbindelsepåpeker ekteparet Evensen … at det ser ut som om utvalget har foretatt arkitektfagligevurderinger i forhold til plan- og bygningslovens § 74, 2. ledd, under dekke avreguleringspolitiske betraktninger. … Hva gjelder planutvalgets adgang til å foretaarkitektfaglige vurderinger viser de til Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2004/71, hvor detpåpekes at spørsmålet om et tiltak tilfredsstiller kravene i pbl. § 74, 2. Ledd, i stor grad berorpå et arkitektfaglig skjønn. Siden han (Sivilombudsmannen) ikke besitter slik kompetanse,avstår han følgelig fra å gjøre slike vurderinger.”VurderingOmrådets karakterOmrådet mellom Krosneslund og Vesterelva består for det meste av noe eldresmåhusbebyggelse. Umiddelbart syd for omsøkte bolig er det oppført to nyere boliger.Den ene mens reguleringsplanen var til behandling, Krosneslund 11, (gnr 54, bnr 106,) og enetter at planen ble vedtatt, Krosneslund 17 a, (gnr 54, bnr 66).

Ingen av disse står avmerket på reguleringskartet som fremtidige boliger. Umiddelbart syd fordisse to igjen ligger det to boliger med samme møneretning som det omsøkte bygg(Krosneslund 19 og 21).At boliger ligger med møneretning øst – vest er med andre ord ikke et fremmedelement iområdet. Også i det opprinnelige forslaget til reguleringsplan var hus i Krosneslund 7 binntegnet med møneretning øst – vest. Det var faktisk en nærmest identisk plassering somden nå omsøkte, men det nå omsøkte hus er likevel noe lenger. Bygningsmiljøet i området erfor øvrig ikke ensartet, se vedlagte skråfotos, vedlegg nr. 6 og 7.Praksis i områdetDet vises til klagers redegjørelse for tidligere byggesaker der det foreligger avvik i forhold tilplassering i plan, bilag nr. 4 til klagen, vedlegg nr. 10. Til dette kan man imidlertid anføre attidligere feil og avvikende praksis, ikke bør være førende/presedensdannende for praksisen avi dag.Reguleringsplanens gyldighetTil tross for noe diffuse prosesser rundt planens tilblivelse og da særlig i forhold tilplasseringen av bygget på angjeldende tomt, anser rådmannen den som juridisk bindende ogfullt ut gyldig. Det vises i denne forbindelse særlig til dagjeldende bygningslovs § 27 hvor detikke var et eksplisitt krav om særskilt varsling, slik som det er nå i plan- og bygningslovens §27-1, nr. 1 og 2. Rådmannen er enig i at forvaltningslovens bestemmelser om varsling,kontradiksjon samt de generelle prinsipper om god forvaltningsskikk også var gjeldende i dettidsrom planen ble til, og ser det som uheldig at dette sannsynligvis ikke ble ivaretatt vedbehandlingen av foreliggende plan. Rådmannen vurderer likevel reguleringsplanen sombindende slik den foreligger. De nevnte prosessuelle mangler kan eventuelt vurderes somrelevante særlige grunner i forbindelse med avvik fra planen og dispensasjonsvurderinger idenne sammenheng.DispensasjonsvurderingenNår et tiltak er i strid med reguleringsplan, jfr. konklusjonen om planens gyldighet ovenfor, kankommunen endre planen eller gi en dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens § 7. I §7 står det at kommunen kan gi dispensasjon når det foreligger ”særlige grunner”.Forvaltningen avgjør da ut fra relevante og saklige grunner hva som er rimelig i det enkeltetilfellet. Vurderingen av om det foreligger slike grunner bør være planrelatert. I utgangspunktetskal det tas hensyn til at planer er blitt til gjennom en omfattende og grundigbeslutningsprosess, og det skal da ikke være en kurant sak å fravike disse.I denne saken foreligger det imidlertid opplysninger som kan tyde på at dennebeslutningsprosessen ikke har vært så grundig og omfattende som loven forutsetter. Dette børtas i betraktning ved dispensasjonsvurderingen.Det er søkt om dispensasjon i saken og de oppgitte særlige grunner er gjengitt og vurdert isaksfremstillingen til Planutvalgets vedtak av 11.12.08, vedlegg nr. 8.Disse går i hovedsak ut på at den omsøkte plassering vil gi en bedre utnyttelse av tomten ogutearealene på denne, enn plasseringen vist i reguleringsplan. Den omsøkte løsningsamsvarer dessuten med opprinnelig forslag til reguleringsplan, noe som da kan peke på atdenne måten å utnytte tomta på også var planleggerens førstevalg. Det forhold atvannledningen ikke må flyttes dersom det omsøkte prosjekt godkjennes, anses også å væreen relevant og saklig grunn i denne sammenheng.En gavlvegg mot elven vil gi en lite dominerende bygning sett fra elva. Huset ligger ikkeframpå kollen mot elva, men i bakkant av kollen slik at framkant av kollen, sett fra elven, brytersiktlinjen, og nederste del av huset dekkes av kollen.

I dag er det vanlig at bygninger langs vann blir oppført med kortsiden mot vann slik atbakenforliggende eiendommer også skal få et sjøglimt. Bygningen anses etter dette somveltilpasset i forhold til terrenget på tomten, og det vises også til at bygningsmiljøet i områdetikke er ensartet.Det er utsikten mot vann som av de aller fleste oppfattes som den mest attraktive. Med denomsøkte plassering vil begge naboeiendommene, Krosneslund 7 i vest og Krosneslund 5 inord, beholde det meste av sin sjøutsikt, men sistnevnte vil miste en del av sin utsikt overland.Når det gjelder ulempen for naboen i nord, eier av Krosneslund 5, vises det til betraktningenenedenfor under avsnittet Interesseavveining.InteresseavveiningenVed en eventuell dispensasjon fra reguleringsplanens anviste plassering av bygg på tomten,skal det foretas en interesseavveining i henhold til plan- og bygningslovens § 70 ombygningers plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Tiltakets høyde er ioverensstemmelse med reguleringsplanens bestemmelse i § 5, og det befinner seg 4 meterfra nabogrense, jfr. krav til avstand i lovens § 70 nr. 2.Interesseavveiningen skal foretas med henblikk på både offentlige hensyn og den enkeltesprivate interesser. Nabohensyn er relevante i en slik vurdering, men det er likevel slik at dekun skal tas et tilbørlig hensyn til naboens interesser. At plasseringen påførernaboeiendommen ulemper er i seg selv ikke utilbørlig i denne sammenheng. Det vises her tilSivilombudsmannens årsmelding av 1987, side 172 der det uttales følgende:”Det må ut fra dette kunne fastslås som lovgivers forutsetning generelt at det bare erkvalifiserte tilfeller av utsiktsforringelse for naboer som kan begrunne avslag på enbyggesøknad. Og i praksis skal det særdeles mye til for at naboer i slike tettbygde strøk somdet aktuelle blir hørt med klage over utsiktsforringelse.”Denne byggesaken omhandler eiendom i et slikt tettbygd strøk, og utbygging på den aktuelletomt måtte påregnes. Klager redegjør grundig for hvorfor omsøkte plassering er den mesthensiktsmessige i forhold til deres behov, og det vises også til at en plassering i tråd medreguleringsplan vil medføre at offentlig vannledning må flyttes for utbyggers regning. Enplassering som den omsøkte vil derimot ikke komme i konflikt med vannledningen, jfr. uttalelsefra Teknisk Drift av 29.06.07. Det vises også til den arkitektfaglige redegjørelsen som ervedlagt klagen som bilag nr. 4, her vedlegg nr. 10. En illustrasjon på side 6 i redegjørelsenviser utsiktstapet for protesterende nabo i nord. Naboen beholder utsikten mot vannet.Rådmannen anser etter dette at tapet av utsikt for nabo i saken ikke utgjør en kvalifisertulempe i forhold til bestemmelsen i lovens § 70.Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at tidligere avslagsvedtak omgjøres til engodkjenning av søknad om oppføring av enebolig, og at det innvilges dispensasjon fraplassering vist i reguleringsplan for området. Det legges vekt på de særlige grunner som gjørseg gjeldende i saken, herunder at den omsøkte løsning totalt sett anses som bedre enn densom vises i reguleringsplanen.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2006/17376Dokumentnr.: 39Løpenr.: 22064/2009Klassering: 696/8/36Saksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 69/09Refsahlveien 18 - BorgeKlage på Planutvalgets vedtak av 16.10.08, utvalgssaksnr. 121/08 - godkjentutskiftning av pålebrygge med flytebryggeKlager: Jorunn Lisbeth Holmen OlsenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. Klagen tas ikke til følge, og Planutvalgets vedtak opprettholdes.3. Saken sendes til Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.Fredrikstad, 24.02.09SammendragPlanutvalgets vedtak i utvalgssak nr. 121/08 er påklaget av grunneier Jorunn Lisbeth HolmenOlsen i brev av 18.11.08, mottatt 25.11.08 og i brev av 07.02.09, mottatt 09.02.09.Rådmannen viser til tidligere vurderinger i saken, og under henvisning til at saken omhandleren utskiftning av gammel brygge uten utvidelser, anbefales Planutvalget å opprettholdetidligere omgjørings-/godkjenningsvedtak.Vedlegg1. Oversiktskart2. Situasjonskart3. Bilde av eksisterende pålebrygge4. Illustrasjon av ny flytebrygge5. Avslagsvedtak av 10.04.076. Klage på vedtaket, brev fra Holmen båtforening av 25.04.077. Brev av 15.05.08 fra Holmen båtforening8. Uttalelse av 14.07.08 fra Fylkesmannen i Østfold9. Planutvalgets vedtak av 16.10.08, utvalgssak nr. 121/0810. Klage av 18.11.08 fra grunneier Jorunn Lisbeth Holmen Olsen11. Klage av 07.02.09 fra samme grunneier12. Brev av 18.02.09 fra Holmen båtforening med kommentarer til klagene13. Brev av 24.02.09 fra kommunen med orientering om saksgang14. Mindretallsanke fra Bymiljølista, brev av 03.11.08

15. Svar på anken, brev fra Fylkesmannen av 05.03.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for sak nr. 2006/17376SaksopplysningerSaken gjelder klage fremsatt i to brev fra grunneier og nabo Jorunn Lisbeth Holmen Olsen påvedtak av 16.10.08 fattet av Planutvalget. I vedtaket omgjorde Planutvalget bygnings- ogreguleringssjefens delegerte avslagsvedtak av 10.04.08 i saken, etter presiserende klage fratiltakshaver, Holmen båtforening. Omgjøringen var stort sett i samsvar med rådmannensanbefaling i saksfremlegget. For bakgrunnen for bygnings- og reguleringssjefens/rådmannensendrede vurdering i saken vises det til saksfremlegget for Planutvalgets vedtak av 16.10.08,vedlegg nr. 9.Båtforeningen har altså søkt om, og etter presiserende klage fått godkjent en utskiftning aveksisterende pålebrygge med en flytebrygge. Grunneier og nabo Jorunn Lisbeth HolmenOlsen har gjennom hele saksbehandlingsprosessen protestert på tiltaket.PlanstatusAngjeldende bryggeanlegg har landfeste i et område som i kommuneplanens arealdel erbåndlagt til friluftsformål, jfr. plan- og bygningsloven § 20-4, 1.ledd nr. 4. Selve bryggenbefinner seg i sjøområde avsatt til ferdsel, fiske, natur- og friluftsområder.Rettslig grunnlagFjerning av gammel brygge og oppsetting av ny medfører at søknadsplikten i henhold til planogbygningslovens bestemmelser inntrer. Tiltak av privat karakter er i strid med ovennevntearealformål, og en godkjenning er dermed også avhengig av at det innvilges dispensasjon. Forfullstendig gjennomgang av det rettslige grunnlaget i saken, vises det til saksfremstilling forPlanutvalgets vedtak av 16.10.08, vedlegg nr. 9.I denne omgang presiseres det i tillegg at bryggen berører sjøområder avsatt til ferdsel, fiske,natur- og friluftsområder (FFNF-formål), og det er særlig dette formålet tiltaket strider mot.Dispensasjonsvurderingen ble foretatt med dette for øyet.Uttalelse i sakenFylkesmannen uttalte seg positivt til tiltaket, jfr. brev av 14.07.08, men satte som vilkår for eneventuell innvilgelse av dispensasjon at bryggen må begrenses oppad til 14 plasser samt atstørrelsen på plassene ikke må være større enn det som anses som nødvendig for fortøyningav landstedsbåt av ”normal størrelse”. Dette angis å være 17 – 21 fot.KlagenI klagers brev av 18.11.08 fremholdes i hovedsak følgende:- Bryggen som ønskes erstattet med en flytebrygge er ikke lovlig- Godkjenningen legger til rette for en fordobling av antall plasser ved bryggen- Det vises til arbeidet med Kystsoneplan og rapporten om biologisk mangfold- De som har båtplass beslaglegger alle parkeringsplassene (10 stykker) somkommunen leier for øvrige brukere av friarealetI klagers utfyllende brev av 07.02.09 fremholdes i hovedsak følgende:- Det er krav om utarbeidelse av reguleringsplan ved utvidelse av eksisterendesmåbåthavner i kommuneplanens arealdel. Har dette blitt gjort gjeldende i saken, i ogmed at den gjelder en utvidelse?- Bryggen er opprettet ulovlig i et område med et rikt biologisk mangfold som bør vernes,og en utvidet bruk i båtforeningens regi vil medføre enstor belastning på disse arealene

- Ved utvalgets godkjenning tas det ikke hensyn til klagers familie som fastboende ogdet tas heller ikke hensyn til husdyr, og dyre- og plantelivet for øvrig.For øvrig vises det til brevene i sin helhet, jfr. vedlegg nr. 10 og 11.Tiltakshaver, Holmen båtforening, er gitt anledning til å kommentere klagen og uttaler i brev av18.02.09 følgende:- Klagen inneholder ingen nye momenter i forhold til tidligere protester fra grunneier- Båtforeningen har fulgt de gjeldende lover og regler for båthavna- Veitvisten har pågått i mange år, og kommunen har tinglyst veirett gjennomeiendommen som er overdratt til båtforeningen.For øvrig vises det til brev av 18.02.09 fra båtforeningen, vedlegg nr. 12.MindretallsankeEtter Planutvalgets vedtak den 16.10.08 ble det fremmet en ”mindretallsanke” fra Bymiljølistasrepresentant Svein Bendik Hansen, vedlegg nr. 14. Anken ble oversendt Fylkesmannen iØstfold. Svar derfra ble mottatt i brev av 05.03.09. Fylkesmannen konkluderer med at han ikkefinner grunnlag for å ta saken opp til lovlighetskontroll, se vedlegg nr. 15.VurderingBryggens lovlighetSom tidligere vurdert, anses bryggen som historisk godkjent i og med at oppføringen bleforetatt tidlig på 1970-tallet, jfr. båtforeningens uttalelse om at den ble oppført i 1971 samtflyfoto-dokumentasjon fra 1973.Søknadens innholdDet er søkt om, og godkjent, en utskiftning av gammel pålebrygge til flytebrygge. Tiltakshaveropplyser i brev av 15.05.08, vedlegg nr. 7, at bryggen kun skal skiftes ut og ikke utvides, jfr.uttalelsen: ”Antall båtplasser skal ikke økes.”Videre fremkommer det i klage fra tiltakshaver i brev av 25.04.07, vedlegg nr. 6, at detopprinnelige avslagsvedtaket, vedlegg nr. 5, baserte seg på feil faktum. Ansvarlig søker isaken, Skjærgårdsbrygger AS, hadde i sin søknad for Holmen båtforening, opplyst at detskulle være 26 plasser ved ny flytebrygge, istedenfor de 20 plasser som båtforeningen ønskerå ha. Det opplyses også at eksistensen av disse 20 plassene kan dokumenteres for lang tidtilbake.Det fremkommer av tegning vedlagt brev av 25.04.07, at bryggen skal ha en lengde på 40meter. Ved måling i kommunens oversiktskart fremkommer det at eksiterende (påle-)brygge erinntegnet med samme lengde, slik at utskiftningen ikke innebærer en utvidelse i antall meter.Etter dette konkluderes det med at utskiftningen ikke representerer en utvidelse i forhold tildagens situasjon, verken når det gjelder antall plasser eller bryggens faktiske lengde.Klagers anførsel om plankrav ved utvidelse av småbåthavn, jfr. kommuneplanensbestemmelse i punkt 1.14, får dermed ikke gjennomslag i denne saken. Området der bryggenbefinner seg er dessuten ikke avsatt til småbåthavnsområde i kommuneplanens arealdel,hvilket innebærer at bestemmelsen uansett ikke er anvendelig i dette tilfellet.Vurderingen knyttet til dispensasjonsinnvilgelsen opprettholdes da det etter rådmannens synikke fremkommer noen nye argumenter i de mottatte klagebrev. Klager har fremmet desamme argumentene i flere omganger tidligere. Disse er kommentert og imøtegått avtiltakshaver i flere brev, og de er også vurdert av rådmannen i saksfremlegget til Planutvalgetsvedtak av 16.10.08.

Det avgjørende for vurderingen i klageomgangen er at saken dreier seg om en utskiftning aven gammel brygge med en flytebrygge som anses å være tryggere i bruk, mindre synlig iterrenget og som ikke skal være større enn pålebryggen.Fylkesmannens uttalelse og vilkår om plassbegrensningerFylkesmannens uttalelse og de vilkår for innvilgelse av dispensasjon som fremsettes der,anses etter en fornyet vurdering å være noe begrensende i forhold til dagens etablerte tilstandved bryggen.Det er et stort behov for båtplasser i kommunen og bryggen benyttes per i dag til ca 20plasser. En innskrenkning av plassene anses derfor som lite hensiktsmessig. Videre er detsvært vanskelig å definere størrelsen på det som til enhver tid skal betegnes som enlandstedsbåt av ”normal størrelse”, da dette kan variere betydelig bare i løpet av få år. Detvises også til at Planutvalget ved sin behandling av saken den 16.10.08 valgte å ta bortvilkåret om begrensninger av bryggen, (i forslag til vedtak satt opp under punkt 4, førstekulepunkt). Rådmannen frafaller derfor nevnte vilkår i klageomgangen.Ulemper for grunneierTidligere vedtatte vilkår for dispensasjonen, punkt nr. 5 i vedtak av 16.10.08, knyttet til kjøring,anbefales opprettholdt av hensyn til grunneier og de ulemper kjøringen kan innebære for defastboende. Dette medfører at kjøring til bryggeanlegget over eiendom gnr 696 bnr 5 og 6,som eies av klager, Jorunn Lisbeth Holmen Olsen, ikke er tillatt, annet enn ved utsetting ogopptak for vinteropplag av båtene ved bryggeanlegget tilhørende Holmen båtforening.Kjøretøy skal parkeres på parkeringsplassen nord for klagers eiendom, sammen med øvrigebrukere av friområdet.Utover dette fastholdes tidligere vurderinger i saken. Rådmannen anbefaler Planutvalget åopprettholde sitt vedtak av 16.10.08, utvalgssak nr. 121/08, slik at klagen ikke tas til følge.Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2006/5299Dokumentnr.: 44Løpenr.: 23602/2009Klassering: 208/1586Saksbehandler: Kjersti GrotleMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 70/09Bydalsveien 1 A - SentrumKlage på vedtak om innvilgelse av dispensasjon fra plankravetTilth: HP Hovelsen Byggentreprenør AS - klager: Robert AntonsenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. Klagen tas delvis til følge. Klage på innvilgelse av dispensasjon fra plankravet tas ikke tilfølge og delegert vedtak nr 1968/08 av 31.10.08 om innvilgelse av dispensasjon fraplankravet og tillatelse til oppføring av boliger og garasje i Bydalsveien 1 Aopprettholdes. Da det hersker tvil om hvorvidt nabo er tilsendt fasadetegninger avgarasjen, trekkes denne ut av godkjenningen, og garasjen må omsøkes senere i egensøknad.3. Saken oversendes til fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse.Fredrikstad, 24.03.09SammendragDet er søkt om oppføring av to boliger og felles garasje på eiendommen Bydalsveien 1A. Deter mottatt naboprotester til tiltaket. Første søknad om boliger på eiendommen og dispensasjonfra plankravet ble avslått. Ny søknad om dispensasjon fra plankravet og om oppføring avboliger og garasje er godkjent etter flere revideringer i vedtak nr. 1079/07 av 11.06.07)Vedtaket om innvilgelse av dispensasjon fra plankravet ble påklaget av nabo RobertAntonsen. Klagen ble behandlet av planutvalget 22.11.07, og rådmannens innstilling om atklagen ikke skulle tas til følge ble enstemmig vedtatt. Saken ble så oversendt til fylkesmannenfor endelig avgjørelse.Den 20.06.08 mottok kommunen brev fra fylkesmannen. Det var avdekket enrettsanvendelsesfeil i bygnings- og reguleringssjefens vedtak ifbm den omsøkte bebyggelsensplassering/avstand til tomtegrense mot vei. Fylkesmannen opphevet på bakgrunn av dettevedtaket og forholdene i klagesaken ble ikke vurdert.Bygnings- og reguleringssjefen behandlet saken på nytt i godkjenningsvedtak nr 1968/08 av31.10.08. Nabo Robert Antonsen klager også på dette vedtaket.

I klagen mottatt 01.12.08 fremholdes at garasjen ikke er korrekt nabovarslet samt at klagerikke er enig i bygnings- og reguleringssjefens vurdering om at det foreligger en overvekt avsærlige grunner for å innvilge dispensasjon fra plankravet.Ansvarlig søker SG arkitekter har kommentert klagen i brev mottatt 22.12.08. De beklagerdersom Antonsen ikke har mottatt fasadetegninger av garasjen, og viser til at avkjørsel oggarasjens plassering er vist på situasjonsplan. De foreslår at garasjen kan trekkes ut avgodkjenningen og omsøkes i egen søknad senere. Ut over dette kan de ikke se at klagenvedrørende dispensasjon fra plankravet inneholder nye momenter som ikke er vurderttidligere.Klager gis medhold i at garasjen ikke er tilstrekkelig nabovarslet, og rådmannen trekkerdermed garasjen ut av godkjenningsvedtak nr 1968/08. Rådmannen finner ikke grunn til å taklagen på innvilgelse av dispensasjon fra plankravet til følge.Vedlegg1. Oversiktskart, målestokk 1:50002. Skråfoto av eiendommen3. Situasjonskart, målestokk 1:1000, mottatt 08.05.074. Fasadetegning, nedkopiert A3 til A4, mottatt 08.05.075. Plan- og snittegning, nedkopiert A3 til A4, mottatt 08.05.076. Snittegning hus A, målestokk 1:250, mottatt 08.05.077. Garasjetegninger, nedkopiert A3 til A4, mottatt 08.05.078. Vedtak 1968/08 av 31.10.08 Innvilgelse av dispensasjoner Godkjent søknad omoppføring av to frittliggende eneboliger med felles garasje.9. Klage på vedtak 1968/08 av 31.10.08, mottatt 01.02.08a. Tegning av hageanlegget fra ca 1920b. Foto av hageanlegget fra ca 192810. Ansvarlig søkers kommentar til naboklage, mottatt 22.12.08Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Det vises til øvrige dokumenter i saksmapper for byggesaker nr 05/7826 og 06/5299.SaksopplysningerDet er søkt om oppføring av to boliger og felles garasje på eiendommen Bydalsveien 1A.Eiendommen ble fradelt i 1996, er uregulert og avsatt til byggeområde i kommuneplanensarealdel. På tidspunktet da eiendommen ble fradelt til boligformål forelå det ikke plankrav foroppføring av boligbebyggelse på eiendommen. Plankravet ble gjort gjeldende i 1997.Eiendommen ble overtatt av HPHovelsen i 1998.Eiendommen er fradelt fra den eiendommen som nå har adresse Bydalsveien 1 B. Grensenmellom Bydalsveien 1 A og 1 B går gjennom et symmetrisk hageanlegg fra ca. 1920, medgranittmurer/trapper og terrasseringer. Naboer har i hovedsak protestert på utnyttelsesgrad ogmanglende tilpasning til / respekt for hageanlegget og øvrige bygde og naturgitte omgivelser.Første søknad om boliger på eiendommen og dispensasjon fra plankravet ble avslått.(Ansvarlig søker: HPHovelsen Byggentreprenør AS). Ny søknad om dispensasjon fraplankravet og om oppføring av to frittliggende eneboliger og felles garasje (Ansvarlig søker:SG arkitekter) ble etter flere revideringer godkjent i vedtak nr. 1079/07 av 11.06.07. Vedtaketble påklaget av nabo i Bydalsveien 1 B, Robert Antonsen. I klagen anføres i hovedsak at detikke foreligger særlige grunner for å innvilge dispensasjon fra plankravet. Klagen ble behandletav planutvalget 22.11.07, og rådmannens innstilling om at klagen ikke tas til følge bleenstemmig vedtatt. Saken ble så oversendt til fylkesmannen for endelig avgjørelse.Den 20.06.08 mottok kommunen brev fra fylkesmannen. Det var avdekket enrettsanvendelsesfeil i bygnings- og reguleringssjefens vedtak ifbm den omsøkte bebyggelsensplassering/avstand til tomtegrense mot vei. Det var i vedtaket dispensert fra

avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens § 70 nr. 2, mens plasseringen skulle havært vurdert og behandlet etter avstandsbestemmelsene i vegloven. Fylkesmannen opphevetpå bakgrunn av dette vedtak nr. 1079/07 av 11.06.07 og øvrige forhold i klagesaken ble ikkevurdert.Saken er behandlet på nytt og godkjent i vedtak nr 1968/08 av 31.10.08. (Oversendtsakspartene 07.11.08) Nabo Robert Antonsen klager også på dette vedtaket. I klagen mottatt01.12.08 fremholdes at fasadetegninger av garasjen ikke er mottatt og at garasjen altså ikkeer korrekt nabovarslet. Videre er klager ikke enig i at omsøkte tiltak tar tilbørlig hensyn tilhageanlegget på/ved eiendommen. Klager mener at de forholdene som vektlegges avbygnings- og reguleringssjefen ikke utgjør særlige grunner som bør tilsi at dispensasjon fraplankravet kan innvilges.Ansvarlig søker SG arkitekter har kommentert klagen i brev mottatt 22.12.08. De beklagerdersom Antonsen ikke har mottatt fasadetegninger av garasjen, og viser til at avkjørsel oggarasjens plassering er vist på situasjonsplan. De foreslår at garasjen kan trekkes ut avgodkjenningen og omsøkes i egen søknad senere. Ut over dette kan ansvarlig søker ikke se atklagen vedrørende dispensasjon fra plankravet inneholder nye momenter som ikke er vurderttidligere.VurderingKlage på vedtak 1968/08 av 31.10.08 er mottatt 01.12.08. Kopi av vedtaket ble oversendtpartene i saken og poststemplet 07.11.08 og klagen er dermed rettidig.PlankravDet klages på vedtak om innvilgelse av dispensasjon fra plankravet. I klagen heter det:”Undertegnede er av den oppfatning at det ikke foreligger særlige grunner til å dispensere fraplankravet i kommuneplanens arealdel. Det faktum at søker ønsker å bebygge en tomt han harkjøpt, er ikke i seg selv noen særlig grunn. Kjøper av tomten var HP Hovelsen, som nå ogsåsøker om å bebygge tomten. Kjøper var, og er, profesjonell og burde allerede vedkjøpstidspunktet kjenne til at en fremtidig bebygging av tomten var avhengig av dispensasjon.Undertegnede er uenig i at oppføring av to eneboliger samt en felles garasje tar tilbørlig hensyntil det omtalte hageanlegget samt omkringliggende bebyggelse, og infrastruktur.At man forsøker å tilpasse et bygg sine omgivelser kan ikke i seg selv være en særlig grunn fordispensasjon, da dette er en plikt som følger direkte av plan- og bygningsloven.Undertegnede er ikke enig i de forhold som vektlegges av bygnings- og reguleringssjefen utgjørsærlige grunner som bør tilsi dispensasjon fra plankravet. Plankravet er fremkommet etter enmer omfattende politisk prosess som ikke uten videre bør kunne settes til side ved enkelt åkomme frem til at det foreligger særlige grunner. Det fremkommer i kommunens vedtak athageanlegget egentlig ikke burde bebygges. Samtidig mener man det foreligger særlige grunnerfor bygging.”De forhold som skal vektlegges ved bygnings- og reguleringssjefen vurdering av søknad omdispensasjon fra plankravet, følger av kommuneplanens arealdel kap 16. Forholdene som ihhtkommuneplanens arealdel skal vurderes er oppgitt i vedtak 1968/08 av 31.10.08 og forutsettesdermed kjent for partene i saken.Det forelå ikke plankrav for oppføring av boligbebyggelse på eiendommen vedfradelingstidspunktet. Plankravet er kommet i ettertid, og tiltakshaver har forholdt seg til detteved at det er søkt om dispensasjon fra plankravet i forbindelse med byggesaken.

Dispensasjonen er vurdert opp mot de forhold som kommuneplanens arealdel fastsetter atskal vurderes ved en dispensasjonsbehandling, jf vedtak 1968/08 under avsnittet ”Vurdering”,underpunkt ”Plankrav”, og rådmannen finner ut fra dette at det kan innvilges dispensasjon.Rådmannen ser at nabo ikke er enig i vurderingene i vedtaket, men kan ikke se at det i klagenfremholdes nye momenter som ikke er vurdert tidligere i saken. Rådmannen finner dermedikke grunn til å gi klagen oppsettende virkning eller å ta klagen på vedtak om innvilgelse avdispensasjon fra plankravet til følge. Arbeidene er ikke igangsatt og tiltakshaver er gjortoppmerksom på at igangsetting av tiltaket før klagen er endelig avgjort skjer på egen risiko.GarasjeBygnings- og reguleringssjefen har i vedtak 1968/08 lagt til grunn at naboer har fått ettersendtgarasjetegninger, som oppgitt i søknaden. Da det hersker tvil om hvorvidt garasjetegninger ermottatt av nabo finner rådmannen det rimelig at forhold som gjelder garasjens utformingtrekkes ut av godkjenningen, slik ansvarlig søker foreslår. Garasjens utforming må dermedomsøkes senere i egen søknad. Avkjørsel til Bydalsveien fra eiendommen er imidlertid avklartog er ikke avhengig av ny søknad.Klagen tas etter vurderingen over kun delvis til følge og saken oversendes fylkesmannen iØstfold til endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/10276Dokumentnr.: 11Løpenr.: 27727/2009Klassering: 64/124Saksbehandler: Svein A. LindMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 71/09Oksrødkilen - gnr 64, bnr 124 – OnsøyKlage på bygningssjefens vedtakKlager: Kjell Ø. Andersen ved ark. Kjell VeineRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. Bygningssjefens vedtak av 05.01.09, saksnr. 2328/08, opprettholdes medtilleggsbegrunnelsen at tiltaket også strider mot bestemmelsen i kommuneplanens punkt0.1.3. Klagen tas ikke til følge, og saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endeligavgjørelse.Fredrikstad, 10.03.09SammendragDet er søkt om oppføring av en ny hytte på ovennevnte eiendom i 100-metersbeltet langssjøen. Søknad om dispensasjon fra formålet i kommuneplanen og fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, jfr. plan- og bygningslovens § 17-2, ble avslått av bygningssjefen ivedtak av 05.01.09.Vedtaket påklages av ansvarlig søker/tiltakshaver ved brev av 21.01.09.Klager ønsker at det avholdes befaring på tomten.Vedlegg1. Oversiktskart.2. Situasjonskart.3. Brev av 26.11.08 fra søker/tiltakshaver.4. Uttalelse datert 16.12.08 fra fylkesmannen.5. Bygningssjefens vedtak av 05.01.09, sak 2328/08.6. Klagen av 21.01.09.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)

7. Tegninger og søknadsdokumenter.SaksopplysningerDet søkes om tillatelse til oppføring av en ny hytte.Den ubebygde tomten på 2681 m² ligger på nordvestsiden av Oksrødkilen.Tomten ligger i et relativt bratt terreng som heller ned mot sjøen. Omsøkte hytte er tenktoppført lengst nord på tomta hvor terrenget flater ut i en avstand på ca. 90 m fra sjøen. Påtomten finnes det lite skjermende vegetasjon og hytta vil dermed bli liggende godt eksponertog dominerende i landskapsbildet.PlanstatusTomta ligger i uregulert område som i kommuneplanens areadel er avsatt til landbruks-, naturogfriluftsområde (LNF-formål) i 100-metersbeltet i kommuneplanens arealdel.Rettslig grunnlagGjennomføring av tiltaket forutsetter dispensasjon fra byggeforbudet i plan- og bygningslovens§ 17-2, fra kommuneplanens bestemmelse i kap.15 punkt 0.1 om forbud mot oppføring av nyehytter, og fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. I avslagsvedtaket er saken ikkevurdert opp mot kommuneplanens juridisk bindende bestemmelse i punkt 0.1. Dette forholdetskal ivaretas i klageomgangen.I plan- og bygningslovens § 7 står det at kommunen kan gi dispensasjon når ”særlige grunner”foreligger. Når det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å dispensere, sier man at detforeligger ”særlige grunner”.Det vises i den forbindelse til Ot.prp. nr. 56 (1984-1985) side 101 om motivene til lovens § 7:”Uttrykket ”særlige grunner” må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skalivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttettil areal- og disponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen avarealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at enikke bør avvente en planendring. …I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av defaktiske forhold i saken.Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav væreoppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt ogdispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon månaturligvis ligge innenfor rammen av loven.” (vår understreking)Vurderingen av om det foreligger ”særlige grunner” anses å tilligge forvaltningens såkalte frieskjønn, jfr. nylig avsagt Høyesterettsdom av 15.02.07. Forvaltningen avgjør da ut fra relevanteog saklige grunner hva som er rimelig i det enkelte tilfellet.Første avsnitt i sitatet ovenfor peker på at ”særlige grunner” må vurderes i forhold til dehensyn som ligger bak planen. Vurderingen bør altså være planrelatert. De ulikebestemmelser og planer har blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skalderfor ikke være en kurant sak å fravike disse.Oppgitte særlige grunner i sakenTiltakshaver opplyser at tomta er overtatt som arv fra sine foreldre som fikk bygslettomten etter brannen på 1950-tallet.Bygget vil ikke være til hinder for allmenn ferdsel langs stranda.Det er fri tilgang til brygger og stranda syd på fjellet, med sti vest for nærmeste nabo(64/356),

Det er gitt byggetillatelse og påbegynt bygging av en hytte på eiendommen førbrannen, i begynnelsen av 1950-tallet. Rester etter pilarene fra påbegynt bygg somgikk med i brannen er fortsatt synlige der man nå ønsker å plassere en ny hytte.Det ligger flere hytter av nyere dato innenfor 100.metersbeltet og nærmerestrandsonen.HøringsuttalelserEtter plan- og bygningslovens § 7, tredje ledd, 3 punktum skal fylkeskommunen og statligemyndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, gis anledning til å uttale seg før eventuelldispensasjon blir gitt.Søknaden har vært sendt på høring til ovennevnte instanser.Fylkeskommunen har ikke avgitt uttalelse.Fylkesmannen i Østfold ved områdene miljøvern og landbruk uttaler seg i brev av 16.11.08 oganfører i sin vurdering bl.a. at:- Tiltaket vil føre til en økt nedbygging og privatisering av strandsonen. Terrenget rundtOksrødkilen er relativt tett bebygd med fritidshytter. I slike områder ser vi det som viktigå bevare de resterende grøntområdene og korridorer som finnes mellom bebyggelsen.- I tillegg til å være aktuelle områder for allmennhetens ferdsel og opphold, kan slikeområder også være viktige leve- og oppholdsområder for ulike typer biologiskmangfold.- Det at arealet er lagt ut til LNF-område i kommuneplanens arealdel er i seg selv etmoment som veier tungt mot at arealet skal brukes til andre formål ennlandbruk/stedegen næring. Planstatus i kommuneplanen er resultatet etter atarealbruken i området er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess.Kommuneplanen representerer en løsning hvor de ulike interesser som knytter seg tilet område er vurdert opp mot hverandre. For dette området er resultatet at natur- ogfriluftsinteresser skal ha et spesielt vern mot tiltak som ikke har tilknytning tillandbruksdriften. Vesentlige offentlige planforutsetninger må ikke fravikes gjennomtilfeldige dispensasjoner.- En eventuell dispensasjon krever at det foreligger spesifiserte klare grunner sometter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slåigjennom ovenfor de hensyn som bestemmelsene i kommuneplanen er ment å ivareta.- Tiltakshavers fremlagte særlige grunner må sies å være av en generell karakter somkan fremlegges av mange grunneiere som sitter med ubebygde hyttetomter i LNFområdei strandsonen. En eventuell dispensasjon kan dermed føre til en uheldigpresedens, som over tid vil medføre en ytterligere nedbygging og privatisering avstrandsonen.- Statlige myndigheter har i de siste årene hatt stor fokus på strandsonen og dennedbyggingen som har foregått i disse områdene. I brev av 11.11.99 ble behovet for enskjerpet plan- og dispensasjonspraksis påpekt, mens kommunene ansvar for å forvaltestrandsonen i tråd med nasjonale retningslinjer ble sterkt understreket i brev av08.03.02. I St. melding nr. 26(2006-2007) ”Regjeringens miljøpolitikk og riketsmiljøtilstand” står det at Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktigstrandsoneforvaltning, og det oppfordres til en strengere praksis ved behandling avplaner og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen.Fylkesmannen konkluderer med at han ikke kan gi sin aksept til en dispensasjon.Bygningssjefens vurderte søknaden slikBygningssjefen er enig i vurderingen som fylkesmannen har foretatt. Hensynet til å hindre enuthuling av bestemmelsene om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen og sikre en ønsketutvikling i området, tilsier at det blir ført en restriktiv praksis med hensyn til å innvilgedispensasjon i slike saker.

Bygningssjefen fattet etter dette slikt vedtak i sak 23287/08Søknaden om dispensasjon fra formålet i kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i pbl. §17-2 for oppførelse av hytte i 100-metersbeltet langs sjøen avslås.Etter en samlet vurdering finner bygningssjefen at lovens krav om ”særlige grunner” ikke eroppfylt i nærværende sak. De fremlagte særlige grunner må sies å være av generell karaktersom kan fremlegges av mange grunneiere som har ubebygde hyttetomter i LNF-område istrandsonen. En eventuell dispensasjon kan dermed føre til en uheldig presedens, som overtid vil medføre en ytterligere nedbygging og privatisering av strandsonen.KlageI klagen av 21.01.09 vises det bl.a. til følgende:- Området omkring hytteplasseringen har dype klover og blokker slik at det er litefremkommelig og egnet til opphold og allmenn ferdsel.- Sti for adkomst til sydspissen på fjellet er anlagt og merket vest for 64/356. Kommunenhar selv anlagt sti fra kilen og til Blåsopp for å stimulere allmennhetens ferdsel ogopphold.- Den delen av tomta som ønskes bebygd, vil heller ikke ødelegge leve ogoppholdsområder for spesielle eller sjeldne arter av biologisk mangfold. Det inneholderikke noen grad av variert flora. Vegetasjonsbeltet nede, nær stranden, hvor detallerede er bygget hytter, er tilholdssted for svartspett, gråtrost, bokfink, grønnfink,hagesanger, gjerdesmett og en del meiser. Dette ifølge lektor Birger A. Andersen somer meget godt kjent i området. Han mener hytte ikke i noen grad vil virke forstyrrendepå det biologiske mangfold i området.- De sier at hytta blir godt eksponert og dominerende i landskapsbildet. Den vil etter vårmening ikke eksponeres mer enn noen av de eksisterende hyttene som allerede erbygd rundt tomten. Den planlagte hytta er trukket så langt inn på platået som mulig,nettopp, for i størst mulig grad å gli inn i terrenget, kfr. Lave pilarer, liten takvinkel ogvegghøyde.- I det vi viser til fylkesmannens uttalelser i brev av 16.11.08, mener vi det er urimelig aten hytte på en gjenværende tomt i et bebygd område, skal være avgjørende for atområdet blir vesentlig bebygd og privatisert.- Vi synes det er vanskelig å forstå at kommuneplanens bestemmelser om å ivaretainteressen for LNF-område og bebyggelse i strandsonen forringes eller fører til enuheldig presedens ved at det gis dispensasjon for iverksetting av tiltaket.VurderingStrandsonens 100-metersbelte har vært underlagt et generelt byggeforbud siden 1965. Likevelhar det skjedd en omfattende bygging i de nære strandområdene. Byggeforbudet gjelder foroppføring av bygning, konstruksjon, anlegg og innhegning, og for vesentlige endringer av slikeinnretninger. Byggeforbudet kan fravikes gjennom planer og dispensasjoner men skal fungeresom retningslinjer for kommunens planlegging. (Jfr. MDs brev av 08.03.02 ”Skjerping avplanpraksis og dispensasjonspraksis i strandsonen.)I kommuneplanens utfyllende bestemmelser i punkt 0.1 Fritidsbebyggelse står det følgende:”Oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse er ikke tillatt.”Bestemmelsen gjelder for hele planområdet - også området avsatt til bebyggelse.Denne bestemmelsen er ikke tatt i betraktning i bygnings- og reguleringssjefens delegerteavslagsvedtak. Dette skyldes en inkurie. Forholdet drøftes derfor noe bredere under denneklagebehandlingen.Forbudet i punkt 0.1 i kommuneplanen er begrunnet med ønsket om å begrense utbyggingenav fritidseiendommer, særlig i strandsonen, jfr. kommuneplanens kapittel 4, punkt 4.7 Områderfor Fritidsbebyggelse:”Byggeaktiviteten for nye hytter har de senere år nærmest stoppet opp, først og fremstsom følge av statlige, fylkeskommunale og kommunale myndigheters restriktive planer

og vedtekter. Det er ikke ønskelig å endre denne holdningen til bygging av nye hytter.… Hovedmål: Arealdelen skal bidra til atEventuelle nye fritidshus tilpasses lokale forholdI størst mulig grad å verne de store og ubebygde arealene særlig langs kysten,mot bebyggelse og anleggstiltak.”Bakgrunnen for bestemmelsen er også de føringer som er sterkt vektlagt i RPR-O, deRikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen utarbeidet i1993. Utarbeidelsen av RPR for Oslofjorden har sin bakgrunn i at området står i en særstillingblant landets fjordområder. Med kort avstand for en stor del av befolkningen, gunstig klima ogattraktiv kystsone med store natur- og kulturverdier er den det mest benyttederekreasjonsområdet i landet.I retningslinjene uttales det under punktet 4.4 Strandsone følgende: ”I strandsonen børbygging som kan redusere natur- og kulturmiljøet og mulighetene for rekreasjon ikke finnested.” Hovedmålet for retningslinjene er dessuten angitt slik: ”Innenfor retningslinjenesgeografiske virkeområde skal naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier forvaltessom en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden.”Det avgjørende i vurderingen av om det skal innvilges dispensasjon, er det forhold at tiltaket vilbefinne seg i et område som er underlagt helt spesielle vern både fra sentralt hold på nasjonaltnivå - byggeforbudet i 100-metersbeltet i plan- og bygningslovens § 17-2, og fra lokalemyndigheter på kommunalt nivå - kommuneplanens forbudsbestemmelse i punkt 0.1 samtavsettingen av området til LNF-formål.I klagen anføres at området omkring ønsket byggeplass, ikke er egnet til opphold og allmennferdsel på grunn av dype klover og blokker. Til dette vil rådmannen bemerke at byggeplassenblir beskrevet av søker som et platå. Det er heller ikke slik at det er grunn for å dispensere frabyggeforbudet fordi området er lite fremkommelig. Dette kan brukes som argument i fleresaker. Rådmannen kan heller ikke se at det er en særlig grunn for dispensasjon at kommunenselv har anlagt en sti i nærheten. Oppføring av ny bebyggelse vil da kunne føre til at områdetoppfattes som privatisert og får den følge at allmennhetens ferdsel i og bruk av stedetreduseres. I klagen anføres også at omsøkte hytte ikke eksponeres mer enn noen av deeksisterende hyttene som allerede er bygd rundt tomten. Til dette vil rådmannen bemerke atdisse er oppført på tidligere tidspunkt hvor bygningsmyndigheten ikke hadde det sammefokuset på hyttenes plassering og eksponering mot sjøen som i dag.Anførselen om at det var gitt tillatelse til bygging av hytte, og at dette var påbegynt ibegynnelsen av 1950-tallet, er ikke relevant da det har skjedd en voldsom utvikling i retning avvern av strandsonen siden den gangen. Det vises her blant annet til at det ble innført etgenerelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen allerede i 1965.Klager mener det er urimelig når Fylkesmannen uttaler at en hytte på en gjenværende tomt i etbebygd område, skal være avgjørende for at området blir vesentlig økt bebygd og privatisert.Om dette skriver Fylkesmannen at tiltaket også vil føre til en økt nedbygging og privatiseringav strandsonen. Terrenget omkring Oksrødkilen er relativt tett bebygd med fritidshytter. I slikeområder ser man det som viktig å bevare de resterende grøntområdene og korridorer somfinnes mellom bebyggelsen. Det finnes flere ubebygde tomter i 100-metersbeltet i Onsøy ogen dispensasjon i denne sak vil helt klart kunne danne en uheldig presedens og føre til tap avden styring som kommunen ønsker å få gjennom den vedtatte kommuneplanen.Kommunen har i slike saker et nasjonalt ansvar for ivaretakelse av de natur- og miljøverdiersom befinner seg i strandsonen. Det kan dermed være en mer korrekt og helhetlig vurdering åla de lokale og private interessene vike for de nasjonale i denne saken. Hovedhensynet bør

være allmennhetens behov for områder for rekreasjon og utfoldelse av friluftsliv, i en tid derdisse særdeles verdifulle områdene fremdeles privatiseres og nedbygges.Rådmannen er av den oppfatning at den anførte begrunnelse fra klager ikke er tilstrekkeligtungtveiende i forhold til de interesser kommuneplanens arealdel, bestemmelser ogbyggeforbudet i plan- og bygningslovens § 17-2 er satt til å beskytte. Rådmannen kan hellerikke se at lovens krav til ”særlige grunner” er oppfylt i denne saken.Det anbefales etter dette at det opprinnelige avslagsvedtaket opprettholdes, medtilleggsbegrunnelsen at tiltaket også strider mot bestemmelsen i kommuneplanens punkt 0.1,og at klagen ikke tas til følge. Saken oversendes Fylkesmannens juridiske avdeling til endeligavgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/6043Dokumentnr.: 40Løpenr.: 35673/2009Klassering: 300/333Saksbehandler: Trond Berg MathisenMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 16.04.2009 72/09Storgata 3 - gnr 300, bnr 1176 - SentrumKlage på vedtak - nybygg, endring av tillatelse/dispensasjon og fasadeutformingKlager: Heggelund & Koxvold ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens innstilling.2. Klagen tas til følge.3. Planutvalget finner at det foreligger en overvekt av særlige grunner som tilsier at detkan gis dispensasjon fra reguleringsplanens byggehøydebestemmelser i § 3, til åbygge i 6 etasjer med ’gesimshøyde’ i samsvar med søknad inntil kote +16.1 ogmaksimal byggehøyde inntil kote +21.85 pluss ytterligere 0.75 meter oppbygg fortekniske installasjoner (heis).4. Søknad om endring av tillatelse iht. nye tegninger mottatt 24.03.09 og fasadeutforminggodkjennes.Fredrikstad, 25.03.09SammendragPlanutvalget innvilget i juni 2008 dispensasjon fra reguleringsplanen og godkjenterammetillatelse til å oppføre bygning(er) i Storgata 3 og Dampskipsbrygga 12-14 i 6 etasjer ogmed nærmere angitt maksimal byggehøyde.I mars 2009 avslo Planutvalget ny søknad om dispensasjon for Storgata 3-delen av prosjektettil å bygge med ytterligere økt høyde.Det er dette vedtaket som nå påklages av ansvarlig søker.Det foreligger nye reviderte tegninger i tilknytning til klagen hvor høyden på bygget ernedjustert.Vedlegg1. Oversiktskart i målestokk 1:100002. Klage på vedtak, datert 24.03.093. Ny tegning/snitt mottatt ifbm klage, nedfotografert4. Søknad om dispensasjon, datert 13.11.085. Fasadetegning, nedfotografert6. Protest fra Karlandergården ANS, datert 26.11.08

7. Protest fra Sving Eiendom AS, datert 03.12.08Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)8. Søknad om endring av tillatelse, datert 13.11.089. Brev/beskrivelse fra søker, datert 06.01.0910. E-post fra søker, datert hhv 02.02.09, 06.02.09 og 09.02.0911. Tegninger i div målestokk12. Gjenpart av nabovarsel, datert 13.11.0813. Brev/kommentar fra søker, datert 04.12.08SaksopplysningerPlanstatusEiendommen er regulert, reguleringsplan nr 494 Kvartalet mellom Dampskipsbrygga ogBlomstertorget. Iflg. reguleringsbestemmelsenes § 3 kan gesimshøyde mot elv og gategrunnvære maksimalt på kote +15.5. Maksimal byggehøyde er på inntil kote +19.5 Dette omfatterogså alle installasjonsbygg.Eiendommen ligger også innenfor Sentrumsplanområdet (kommunedelplan for FredrikstadSentrum).HistorikkPlanutvalget behandlet søknad om oppføring av bygning(er) i Storgata 3 (branntomt) ogDampskipsbrygga 12-14 i juni 2008.Det ble innvilget dispensasjon fra reguleringsplanens byggehøydebestemmelser til å oppførebygning(er) i 6 etasjer og med maks byggehøyde inntil kote+21.4.Det ble også innvilget dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen til å bygge boliger i de toøverste etasjene.Dispensasjonene ble innvilget - og søknaden godkjent - på nærmere angitte vilkår.Planutvalget behandlet videre i mars 2009 ny søknad om dispensasjon til å bygge ytterligerehøyere. Dispensasjonssøknaden ble avslått, og det er dette vedtaket som nå påklages.I forbindelse med klagen er det utarbeidet nye tegninger der høyden er nedjustert 0.3 meter.Klage/tiltak/dispensasjonI klagen er det redegjort for hva endringene og dispensasjonssøknaden innebærer etter athøyden nå er nedjustert:Gesimshøyde: Dispensasjon fra maks tillatt gesimshøyde (kote +15.5) til å bygge medgesimshøyde inntil kote +16.1 (overskridelse på 0.6 meter).Byggehøyde: Dispensasjon fra maks tillatt byggehøyde (kote +19.5) til å bygge inntilkote +21.85 for selve bygget, dette er 0.45 meter høyere enn tidligere innvilgetdispensasjon til å bygge inntil kote +21.4.Heisoppbygg: Dispensasjon fra reguleringsplanens høydebestemmelser til å oppføretakoppbygg for heis inntil kote +22.6.I klagen fremholdes det videre bl.a. følgende argumenter og ’særlige grunner’ i tilknytning tildispensasjonssøknaden:Gesimshøyden blir høyere enn tillatt pga tekniske krav.Byggehøyden blir høyere enn gitt i tidligere innvilget dispensasjon pga krav tilromhøyde og andre tekniske krav.Heisoppbygget er nødvendig for å kunne installere heis slik at krav til universellutforming ivaretas.Omsøkte høyder er påkrevd for et bygg i 6 etasjer (slik det er gitt tillatelse til) for åoppnå forskriftsmessige løsninger. Tidligere tillatt maks byggehøyde inntil kote +21.4baserte seg på angivelse av høyde på golv i en eventuell 7. etasje. Bygging av takmedfører mer isolasjon samt noe fall slik at høyden økes marginalt.

Det er ellers presisert at prosjektets høyde nå er nedjustert i forhold til det som ble lagt tilgrunn for avslag av dispensasjon.NaboforholdDet foreligger 2 protester fra gjenboere (naboer er ikke varslet på nytt ifbm klage/nedjusteringav høyde). Disse anfører i hovedsak flg. argumenter:Det er lite sannsynlig at prosjektet for øvrig blir gjennomført, og Storgata 3 vil blistående som et grelt tårn i mange år.Parkeringsløsning må være avklart.Storgata 3 bør være referansebygg for resten av kvartalet.VurderingNår høydene nå er nedjustert ifbm klagen dreier saken seg om dispensasjon til å byggemarginalt høyere i forhold til det som er godkjent tidligere. Dette er tydelig illustrert på vedlagtetegninger/snitt – rød stiplet linje illustrerer høyde iht. tidligere innvilget dispensasjon, mens detskraverte området over den stiplede linjen viser det økningen av høyde som ligger til grunn fordenne behandlingen.I denne sammenheng synes det også å være vesentlig å understreke atdispensasjonssøknaden her kun gjelder Storgata 3-delen av prosjektet. Videre utbygging avDampskipsbrygga 12-14 vil forholde seg til tidligere innvilget dispensasjon.Overskridelsen ansees å være svært begrenset ift. tidligere godkjenning, og kan såledeskarakteriseres som en marginal justering av prosjektets høyde.Med utgangspunkt i ovennevnte, og at dette dreier seg om kun ett forhold (høyde), synes det åvære grunnlag for å dispensasjonsbehandle saken og ikke gå veien om en reguleringsendring.Det fremgår av plan- og bygningslovens § 7 at kommunen kan gi dispensasjon når særligegrunner foreligger. Når det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å dispensere, sierman at det foreligger ’særlige grunner’.Det vises i den forbindelse til Ot.prp. nr. 56 om motivene til pbl’s § 7:’Uttrykket ’særlige grunner’ må sees i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skalivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet tilareal- og disponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen avarealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke børavvente en planendring…I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiskeforhold i saken.Foreligger det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfyltog dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis.De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammene avloven’.En marginal økning av byggehøyde slik det legges opp til kan ikke sees å få innvirkning avbetydning mht vurdering av estetikk, generelle byggehøyde i byen og ved elva etc. Dennevurdering ansees å være foretatt ved behandling av prosjektet i juni 2008.Søkers/klagers forklaring på - med henvisning til tekniske krav - at det er nødvendig med enmarginal økning av høydene i forhold til det som var angitt på tidligere tegning kan vurderessom ’særlig grunn’.I vurderingen legges det også vekt på det ifbm klagen er foretatt en nedjustering av høydenslik at argumentene for å avslå dispensasjonssøknaden til dels er imøtekommet.Vurderingstemaet i saken nå ansees i første rekke å være ’hovedbyggets’ maksimalhøyde.Overskridelsen av hhv gesimshøyde og oppføring av et mindre takoppbygg for heis synes å få

minimal konsekvens for viktige forhold. Gesimshøyden har primært betydning for opplevelsenav fasadeutformingen og tilpasning til øvrig bebyggelse. Disse forholdene synes for øvrig åvære ivaretatt på en tilfredsstillende måte.En totalvurdering med vekt på ovennevnte forhold tilsier at det her foreligger klare, spesifisertegrunner for hvorfor det må bygges noe høyere enn tidligere godkjent. Det ansees dermed åforeligge en overvekt av ’særlige grunner’ slik at dispensasjon fra reguleringsplanen kaninnvilges.Klagen tas således også til følge.Det er ikke foretatt ny nabovarslig ifbm klagen og nedjustering av høyder.Naboer har imidlertid utover forholdet til estetikk/høyder og referanser til øvrig bebyggelse somer vurdert ovenfor, pekt på parkeringssituasjonen. Det bemerkes i denne sammenheng atparkeringskjeller i byggetrinn 1 (Storgata 3) vil dekke parkeringsbehovet for denne del avbebyggelsen. I tillegg vil det bli ’konstruktivt’ lagt til rette for en innkjøring til parkeringskjeller ineste byggetrinn. Storgata 3 og Dampskipsbrygga 12-14 er planlagt under ett og vil også fåfelles heis og trapperom.Forhold som gjelder lys, sol etc. er vurdert ved behandling rammetillatelsessøknaden.Omsøkte endringer – og særlig etter ny nedjustering av høyder - kan ikke sees å ha særliginnvirkning på dette forholdet. Det bemerkes i sammenhengen også at gjenboerbebyggelsenikke inneholder boliger, men kontorer osv.Iflg. rammetillatelsesvedtaket skal detaljerte tegninger og materialbeskrivelse, fargevalg osvinnsendes til godkjenning og behandles av Planutvalget. Iflg. beskrivelsen er fasaden tenktutført i glass, lyse pussede flater, aluminiumsbeslag og grå horisontale aluminiumsspiler i demørkt skraverte feltene på fasadetegningen. Gesimsen avsluttes med en glassbrysting og enhorisontal håndløper i rustfritt stål.Bygging med et slikt materialvalg og fargesetting vurderes slik at det vil understreke detmoderne, tidstypiske uttrykket som det ellers er lagt opp til (vurdering av prinsipper mht formosv ble foretatt ved behandling av rammetillatelsen). Bygget vil forholde seg til nabobygget iStorgata 1 med klare referanser til moderne byggestil, og vil utover det fremstå med enfasademessig kontrast til øvrig nabobebyggelse frem til eventuell gjennomføring av nybebyggelse iht. godkjent rammetillatelse her.Det kan ikke sees at kontrasten som først og fremst er et resultat av bygging med storttidsintervall, og hvor utformingen er påvirket av gjeldende byggestil på utbyggingspunktet, erproblematisk. Materialbruk og fargesetting vil medføre et en forholdsvis avdempet fremtoning.Rådmannen anbefaler Planutvalget å godkjenne materialbruk og fargevalg.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/13024Dokumentnr.: 5Løpenr.: 22226/2009Klassering: 145Saksbehandler: Karine NordbøMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 12.03.2009 44/09Planutvalget 16.04.2009 73/09Virksomhetsplaner for 2009 for virksomhetene i Plan- og miljøseksjonenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Virksomhetsplaner med detaljbudsjett for de fem virksomhetene i Plan- ogmiljøseksjonen, samt HMS-kalender for seksjonen, tas til orienteringFredrikstad, 24.02.09Planutvalgets behandling 12.03.2009:Saken ble trukket av sakskartet for behandling i neste møte.SammendragPlanutvalget vedtok handlingsplan for 2009-2012 for Plan- og miljøseksjonen mednettorammer til den enkelte virksomhet i Planutvalgsmøtet 11.12.08. Virksomhetsplaner forBygnings- og reguleringsavdelingen, Geodataavdelingen, Arealplanavdelingen, Avdeling formiljørettet helsevern og Fellesfaglig avdeling med detaljbudsjett legges nå frem forPlanutvalget til orientering. Virksomhetsplanene tar opp i seg de føringer som følger av vedtattbudsjett 2009 og handlingsplan 2009-2012 for Fredrikstad kommune og Handlingsplan 2009-2012 for Plan- og miljøseksjonen. HMS-kalender for 2009 for Plan- og miljøseksjonen leggesogså frem til orientering.Vedlegg1. Virksomhetsplaner for de fem virksomhetene i Plan- og miljøseksjonen, samt HMSkalenderfor Plan- og miljøseksjonen.(Følger som eget vedlegg til Planutvalgets medlemmer).2. Vedtatt handlingsplan 2009-2012 for Plan- og miljøseksjonen.(Følger som eget vedlegg). Er tilsendt tidligere.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)

1. Budsjett 2009 og handlingsplan 2009-2012 for Fredrikstad kommune.SaksopplysningerI henhold til vedtatt ramme til Plan- og miljøseksjonen, rammefordeling mellom virksomhetenei seksjonen og vedtatte mål og tiltak har virksomhetene i Plan- og miljøseksjonen utarbeidetvirksomhetsplaner for 2009.Disse legges nå frem for Planutvalget til orientering. HMS-kalender for 2009 for Plan- ogmiljøseksjonen legges også frem til orientering. For øvrig vises det til vedlagtevirksomhetsplaner og HMS-kalender.Økonomiske konsekvenserSe vedlagte virksomhetsplaner.Ansattes medbestemmelseDrøftings- og informasjonsmøter er gjennomført med virksomhetsledere, tillitsvalgte, ansatteog Samarbeids- og ansettelsesutvalget (SAU) i seksjonen i forhold til handlingsplan 2009-2012 for Plan- og miljøseksjonen. Ansatte er tatt med i det videre arbeidet med utarbeidelseav virksomhetsplaner.VurderingPlan- og miljøseksjonen har gjennom flere år hatt betydelig reduserte ordinære driftsrammer.Arbeidsoppgavene har økt etter overføring av oppgaver fra stat og fylkeskommune, og det ergjennomgående sterk etterspørsel etter seksjonens tjenester. Rammene for 2009 er økt iforhold til 2008-rammen, som var vesentlig redusert. I forhold til justert budsjett 2008(opprinnelig ramme pluss ekstrabevilgninger og bruk av tidligere års overskudd) er det en reellnedgang. I budsjettet for 2009 er ressursene vridd ytterligere mot lovpålagte oppgaver,inntektsbringende arbeid og politisk etterspurte oppgaver, og tjenesteproduksjonen forsøkesytterligere noe effektivisert. Som følge av konjunkturnedgangen i bygge- og anleggsbransjener det knyttet stor usikkerhet til seksjonens gebyrinntekter.Det vises ellers til vedlagte virksomhetsplaner og detaljbudsjett.