Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

VurderingDispensasjon.Byggeprosjektene på Værste har i flere sammenhenger omfattet innvilgelse av dispensasjonfra gjeldende reguleringsplan. Dette har således medført flere avvik i tillegg til at den nyeveiforbindelsen også har grepet inn i planen mht endring av struktur osv. Det er et stort behovfor å få frem en oversiktelig plan for området – arbeid med en masterplan er derfor igangsatt.En begrenset overskridelse av tillatt BYA innenfor område 5 i gjeldende reguleringsplan slikdet er lagt opp til synes å være uproblematisk – arealet mellom eksisterende bebyggelse haren begrenset bruksverdi, og det kan etableres et praktisk og hensiktsmessig uteareal på taketmed god tilgjengelighet fra kantine med mer. Et mer riktig bilde av ”reell” BYA er å redusereavtrykket som legges til grunn for beregningen med areal som blir liggende under terreng –overskridelsen blir da kun ca 3 %.Det foreligger videre en god begrunnelse mht fordelene ved å bygge noe utover byggegrensenfor område 5 og inn i parkområdet. Ved at det etableres et grønt taklandskap i det tidligeremellomrommet utvides parkanleggene på tilnærmet samme nivå som toppen av kollen –taklandskapet knyttes sammen med øvrige deler av parken, og totalt sett må det sies å bli enøkt kvalitet på utearealene.Dette er også den arkitektoniske hovedideen i prosjektet – det skapes et visuelt sammenhengendeuterom rundt administrasjonsbygget.I dispensasjonssøknaden er det videre angitt generelle fordeler ved å få samlet Høgskolensvirksomheter, allmenne og offentlige fordeler ved å tilføre området denne funksjonen samt atdet er fremstilt gode forklaringer på en hensiktsmessig arealutnyttelse.Saken har vært oversendt til høringsinstanser – Fylkesmannen i Østfold og Fylkeskommunen.Det foreligger uttalelse fra Fylkesmannen (vedlegg 7) som ikke har innvendinger mot eneventuell dispensasjon.En helhetsvurdering tiliser at det i dette tilfellet foreligger en klar overvekt av fordeler ved ådispensere fra reguleringsplanen.Andre forholdDagens hovedbygning, det gamle FMV administrasjonsbygget – definert som spesialområdeS1 bevaring i reguleringsplanen, har en høy sokkel mot nord-vest der ny bebyggelseplanlegges oppført. Den nye bebyggelsen legges inn mot denne sokkelen som dermed ogsådefinerer nybyggets høyde. Med en materialbruk etc. som beskrevet ansees krav til utformingog tilpasning å være godt ivaretatt – det foreligger også en positiv uttalelse fraFylkeskonservatoren (vedlegg 8).Reguleringsmessige forhold og hvordan de ulike kravene vil bli ivaretatt er beskrevet i vedlegg3 – herunder infrastruktur/tekniske anlegg, rekkefølgebestemmelser, parkering ogsykkelparkering samt støy, miljøkrav, høyder og tilgjengelighet.Det foreligger også opplysninger om at det er opprettet kontakt med Fredrikstad FjernvarmeAS mht avtale ifbm tilknytningsplikten til fjernvarme etter kommunen vedtekt til pbl.Gjennomføring av prosjektet betinger ellers at det må foretas justering av tomtegrenser for åoppnå ryddige eiendomsforhold.