Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

I Høyesteretts dom av 11.03.08 (Rt. 2008 – 362) uttaler flertallet av dommere (3 mot 2) atdersom det er ønskelig med en generell ordning om at strøkservitutter skal vike forreguleringsplaner, bør dette gjøres ved lovgivning. Like fullt uttaler annenvoterende dommer,som i denne avgjørelsen riktignok representerer mindretallet, følgende:”Vår sak dreier seg om en strøkservitutt som er påheftet for nær 100 år siden ved utparsellering av etstørre areal tilhørende Vinderen hovedgård… Servitutten er ikke til hinder for oppdeling, men setter kravtil tomtestørrelsen. … Slike strøkservitutter har etter min mening tiden løpt fra. De har utspilt sin rollesom sin tids forsøk på regulering av utnyttelsen av større områder. Jeg kan ikke se at servitutter avdenne art fortsatt skal anses virksomme når formålet med dem ikke lenger kan oppnås. Servitutten gir irealiteten uttrykk for en rettighet uten rettsvirkning. For meg står det da slik at den klausuleringenservitutten inneholder, er bortfalt. Typisk for negative servitutter som den vi her står ovenfor, er at de erukjente for eiere av de eiendommene som kunne ha interesse av dem. I denne saken ble servituttenhentet frem fra glemselen ved Carlings undersøkelse av grunnboken først etter at reguleringsplanen varstadfestet og klagebehandlingen hos fylkesmannen avsluttet. Servitutter som dette gir ingen reellsikkerhet i praksis og vil normalt ha mistet økonomisk verdi i forbindelse med omsetning av fasteiendom.”Under henvisning til utdragets relevans i forhold til foreliggende sak, samt redegjørelsenovenfor, anses det ikke å være grunnlag for å hevde at den negative servitutten fra 1919 ervirksom på en slik måte at den legger begrensninger på omsøkte utbygging.Klagers hovedanførsel er at bruken av bebyggelsen ikke vil være i samsvar medreguleringsplanen og at en godkjenning dermed er avhengig av dispensasjon. Rådmannenviser her til vurderingen som er gjort i forbindelse med vedtaket av 15.10.09, jfr. vedlegg nr. 3:”Det følger av legalitetsprisnippet innenfor plan- og bygningsretten at bygningsmyndighetene må hahjemmel i plan- og bygningsloven for å avslå en søknad om byggetillatelse. Dette medfører atkommunen bare kan avslå foreliggende søknad dersom denne fører til forhold som strider mot degenerelle bestemmelser i plan- og bygningsloven, gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan.…Tiltaket det søkes om må etter dette ikke være i strid med reguleringsplanens arealformål ogbestemmelser, jfr. plan- og bygningslovens (2008) § 12-4.Tiltakshaver, Hankø Utvikling AS v/styreleder Erik Klaveness, har i denne omgang presisert denplanlagte bruk, jfr. skriv av 14.10.09. Her fremgår det at bruken skal innrettes slik at den ikke kommer istrid med reguleringsformålet og bestemmelsene knyttet til dette.Rådmannen vil i denne forbindelse fremheve følgende uttalelse:”Tiltakshaver Hankø Utvikling AS planlegger oppføring av 40 hytter i henhold tilreguleringsplanens formålsangivelse, som bestemmer at det kan bygges 40 hytter somhotell/turistanlegg tillatt bruk av utleie. Det skal ikke oppføres private hytter da dette er i stridmed reguleringsplanen stadfestet av Miljøverndepartementet.”Presiseringen anses å avklare den usikkerhet som har vært knyttet til bruken av den planlagtebebyggelse, og gjør det unødvendig å vurdere avtalen av 19.10.06 mellom kommunen og utbyggernærmere, da bruken uansett skal holde seg innenfor planformålet.Avtalens punkt om 5 enheter som selveiende næringseiendommer tas etter dette heller ikke opp tilnærmere vurdering, da det er reguleringsplanen med bestemmelser som fastsetter rammene for lovligbruk og ikke avtalen. Sistnevnte anses kun å utfylle planen, jfr. vurderingen i saksfremlegget tilkommunestyrets behandling av avtalen (utvalgssak nr. 27/06) der denne omtales som ”nærmest enutbyggingsavtale, begrenset til konkretisering av hva slags drift utbygger/forslagstiller ser for seginnenfor reguleringsformålet m/planbeskrivelse.” (understreket her).Rådmannen anser etter dette at den planlagte bruk av omsøkt bebyggelse, 40 hytter i Husebukta,befinner seg innenfor reguleringsformålet i gjeldende reguleringsplan, og anbefaler på denne bakgrunnat Planutvalget innvilger rammetillatelse til tiltaket i saken.”