Møteinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

MøteinnkallingPlanutvalget_____________________________________________________DET VIL BLI AVHOLDT BEFARING I SAK 178/09 FØR MØTET.FREMMØTE VED RÅDHUSET, NYGAARDSGATA 16, KL. 13:30._____________________________________________________Eventuelle forfall meldes til Grete Herwander, telefon 69305668 / 92863913.Varamedlemmer møter etter nærmere avtale.E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no.Spørsmål i tilknytning til meldinger eller innmeldte saker som ønskes besvart i møtet,må meldes til sekretær dagen før møtet.Forslag til vedtak som ønskes fremmet i møtet, fremsettes skriftlig.Sekretærs telefonnr. 69305668 / 92863913, faxnr. 69305664.E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no.Fredrikstad, 30.11.2009Arvid Vestvik (s)Leder

Planutvalgets møte 10.12.2009SaklistePS 167/09PS 168/09PS 169/09PS 170/09PS 171/09PS 172/09PS 173/09PS 174/09PS 175/09PS 176/09PS 177/09PS 178/09ReferatsakerDelegerte sakerAvgjøres av FormannskapetKommunedelplan for Fredrikstad byområde – ProsjektplanAvgjøres av BystyretReguleringsplan nr 542 "Del av Dikeveien" medrekkefølgebestemmelserRedegjørelse for oppfyllelse av rekkefølgebestemmelseneAvgjøres av BystyretSøknad om ekspropriasjon av del av eiendom gnr 733, bnr 1 ogbnr 2 - Omberg - RolvsøyKlage på Bystyrets avslagsvedtak av 08.10.09Klager: Advokatfirmaet Kluge på vegne av Gulli SaxegaardGretnes/Sundløkka - BorgeUtarbeidelse av områdeplanForslagsstiller: COWI ASKG Meldahls vei 9 - gnr 423, bnr 160 - KråkerøySøknad om dispensasjon/rammetillatelse for nytt bygg(undervisningslokaler)Tilth: Værste ASHunnbakken - gnr 671, bnr 4, fnr 3 - BorgeSøknad om bruksendring fra stall til ny boenhet i LNF-områdeTilth: Maskin Import og Service AS v/Andre OlsenHusebukta - Hankø - OnsøyKlage på Planutvalgets vedtak av 15.10.09 om rammetillatelseKlager: Anders Kr. Holm, Benedicte Aars-Nicolaysen,Bertelise Johannessen og Vikane VelRandholmen - gnr 430, bnr 6 - KråkerøyKlage på Planutvalgets vedtak av 15.10.09 om dispensasjonfor oppføring av ny hytteKlager: Fylkesmannen i ØstfoldMåkeveien 2 - gnr 425, bnr 176 - KråkerøyKlage på Planutvalgets vedtak av 17.04.08 om rammetillatelseKlager: Tove Wallan ved advokatformaet Kluge DAUtsatt - befaringVikaneveien 315 - gnr 76, bnr 60 - OnsøyKlage på vedtak om godkjennelse av bryggerTilth: Hankøsund Slipp asSide

SidePS 179/09PS 180/09PS 181/09PS 182/09Skogløkken 10 - gnr 208, bnr 482, 710, 1361 - SentrumKlage på vedtak om avslag på dispensasjon/riving/nybyggTilth: Grundvig Eiendom ASHankø - gnr 105 bnr 78, 79, 82 - OnsøySøknad om sluttbehandling av utvalgssak 161/71, uten krav om2 parkeringsplasser pr. hytte i forbindelse med søknad om disp.fra reg.plan for Søndre HankøTilth: Inger MyklestadSkjæløyveien 97 - gnr 118, bnr 254 - OnsøySøknad om fradeling av tomt til fritidsboligTilth.: Ernst Magnussen v/adv. Anne Karine FrigaardØienkilkroken - gnr 62, bnr 14 - OnsøySøknad om fradeling av boligtomtSøker: L.ark. Per André Hansen AS på vegne av SameietØdegården Søndre v/Tor FagermoenPS 183/09 Møteplan for 2. halvår 2010PS 184/09PS 185/09Stenebråten – gnr 114, bnr 64 – Engelsviken – OnsøySøknad om tiltak for ny boligTilth: Rudi TorpForslag til reguleringsplan for Holm – Torsnes – BorgeForslagstiller: L.ark. Per André HansenOrienterings/drøftingssaker:- Kystverkets plan om farled – Borg havn – Sentrum Ø

PS 167/09 ReferatsakerRS 35/09 Torpedalsveien 6 A-C - gnr 205, bnr 188 - SentrumKlage på vedtak i sak 1110/09 av 30.06.09Klager: Solveig Raknes m.fl.RS 36/09 Lervik - gnr 117, bnr 13 - OnsøyKlage på vedtak i sak 26/09 av 12.03.09Klager: Målfrid og Ragnar Kruse Madsen

PS 168/09Delegerte vedtakSeleksjon:Rapport generert: 18.11.2009Utvalg: 127 - Planutvalget - delegerte, Journaldato: 23.10.09 - 18.11.09, Status: F,j,aUtvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 41525/2009 617/09 DS 30.10.2009 Torsnesveien 18 - gnr 303 bnr 1107 - Sentrum ØGodkjent søknad om ignagsettingstillatelse/innvilgetdispensasjon fra tilknytningsplikt til fjernvarmeOppføring av 12 nye campinghytterTh: Bøckmann Eiendom ASBYG 74985/2009 1117/09 DS 02.11.2009 Hytte 548, Bjørnevågen - gnr 431 bnr 1 fnr 41 - KråkerøyInnvilget dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelserGodkjent søknad om tillatelse til riving og oppføring avtilbygg til hytteTh: Heidi Ruud Brabrand og Trine Ruud GjerdeBYG 75189/2009 1126/09 DS 23.10.2009 Bjørnebyveien 20 - gnr 440 bnr 224 - KråkerøyInnvilget søknad om dispensasjonGodkjent søknad om rammetillatelse for utvidelse av brygge- Nøkledypet BåthavnTh: Kråkerøy Båtforening v/Ragnar HelgesenBYG 82641/2009 1308/09 DS 30.10.2009 Glemmengata 2 - gnr 300 bnr 520 - SentrumGodkjent søknad om tillatelse til fasadendring - 1. etasjeTh: Gullkorn ASBYG 92162/2009 1464/09 DS 02.11.2009 Rognebærstien 2 - gnr 213 bnr 441 - SentrumGodkjent rammesøknad for oppføring av omsorgsboligerTh: Fredrikstad kommune - RTDBYG 97631/2009 1587/09 DS 10.11.2009 Skogstrandveien - gnr 239, bnr 1 - OnsøyGodkjent søknad om dispensasjon for fradeling av kårboligHjh: Anita LarssenBYG 101305/200 1656/09 DS 05.11.2009 Ebbesens gate 6 - gnr 303 bnr 134 - Sentrum Ø9 Innvilgelse av dispensasjon fra planGodkjent rammetillatelse bruksendring og fasadeendringTh: Rune WaarhusBYG 102637/200 1682/09 DS 11.11.2009 Vabukta, Hankø - gnr 105, bnr 154 - Onsøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg tilfritidsboligTh: Rolf BjørneBYG 105396/200 1739/09 DS 30.10.2009 Nygaardsgata 47/49/51 - gnr 300, bnr 905, 907 - Sentrum9 Godkjent søknad om fasadeendringTh: Ryen Nygaardsgata 47/49 og 51 ASBYG 106979/200 1767/09 DS 23.10.2009 Seljeveien 7 - gnr 736 bnr 139 - Rolvsøy9 Godkjent søknad om gjerdeTh: Seljeveien 7 ASBYG 107053/200 1769/09 DS 04.11.2009 Tomteveien 47 - Gnr 203 bnr 587 - Sentrum9 Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring avtilbyggTh: Borg Byggmontering asSide: 1 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 107306/200 1777/09 DS 26.10.2009 Leiegata - gnr 204 bnr 179 - Sentrum9 Godkjent søknad om deling av grunneioendom - fradelingav boligtomtHjh: Reidar JensenBYG 107373/200 1779/09 DS 13.11.2009 Stangerholmveien 44 - gnr 118 bnr 84, 177 - Onsøy9 Innvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om landskapsreparasjonTh: Terje HeenBYG 107542/200 1792/09 DS 26.10.2009 Vikaneveien 312 - 314 - gnr 76 bnr 59, 69 - Onsøy9 Godkjent søknad om rammetillatelse for utbedring avgangsti og fremføring av VA-ledningerTh: Thor LehmannBYG 107980/200 1806/09 DS 23.10.2009 Vikerfjellet 49 - gnr 53 bnr 67 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til hytte, riving aveksisterende uthus, samt oppføring avnytt uthusTh: Wenche og Arild Paul HansenBYG 108031/200 1807/09 DS 23.10.2009 Bråtaberget 7 - gnr 109 bnr 56 - Onsøy9 Godkjent søknad om tillatelse til fjellbrønn medsenkepumpeanleggTh: Øivind SkårbergBYG 102480/200 1809/09 DS 23.10.2009 Evenrødveien 111 - gnr 221 bnr 6 - Sentrum9 Innvilgelse av dispensasjon fra formålet i gjeldendekommuneplans arealdel for etablering av nyboenhetTh: Inger og Terje StaafBYG 108152/200 1811/09 DS 23.10.2009 Urteveien 3 - gnr 54 bnr 174 - Onsøy9 Innvilget søknad om dispensasjonGordkjent søknad om rammetillatelse for tilbygg/påbyggboligTh: Reidar A. PedersenBYG 108279/200 1812/09 DS 26.10.2009 Rytterveien 18 - gnr 213 bnr 151 - Sentrum9 Innvilgelse av dispensasjon fra arealformålet Godkjentmelding om tiltak for oppføring av verandaTh.: Arnfinn AndreassenBYG 108299/200 1814/09 DS 23.10.2009 Lervikveien 119 - gnr 119 bnr 125 - Onsøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse for tilbygg tilboligTh: Linda og Jørn NilsenBYG 108353/200 1818/09 DS 26.10.2009 Per Kvibergsgvei 3 - gnr 609 bnr 75 - Borge9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg tileksisterende boligTh.: Dusan BlagojevicBYG 108478/200 1819/09 DS 23.10.2009 Råkollveien 100 a - f - gnr 727 bng 486 - Rolvsøy9 Godkjent søknad om oppføring av boligbygg med 6leiligheterTh: Frontline Drift ASBYG 108490/200 1820/09 DS 23.10.2009 Hytte 912, Djupeklo - gnr 63, bnr 182, 183 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av isolert bod samt plattingTh: Svein Harald NordliBYG 108541/200 1821/09 DS 23.10.2009 Fjellveien 15 - gnr 424 bnr 435 - KråkerøySide: 2 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato Tittel9 Godkjent melding om utvidelse av verandaTh: Mailis E. SommerfeltBYG 108590/200 1822/09 DS 23.10.2009 Skippergaten 12 - gnr 303 bnr 1033 - Sentrum Ø9 Godkjent søknad om fasadeendring - vinduer og panelTh: Astrid Rødølen, Mari Josefine HolmeBYG 108738/200 1824/09 DS 26.10.2009 Dikeveien 25 - gnr 735 bnr 229 - Rolvsøy9 Godkjent ferdigattest - oppføring av skilt Rema 1000Th: Rema 1000 Norge ASBYG 106886/200 1825/09 DS 29.10.2009 Hytte 569, Bjørnevågen - gnr 431 bnr 1 fnr 70 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Tore IversenBYG 108754/200 1826/09 DS 23.10.2009 Konvallveien 4 B - gnr 614 bnr 127 - Borge9 Godkjent melding om oppføring av redskapsbodTh: Trond EriksenBYG 106812/200 1827/09 DS 29.10.2009 Hytte 404, Bjørnevågen - gnr 429 bnr 1 fnr 135 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Hans SolbakkenBYG 108809/200 1828/09 DS 26.10.2009 Evjebekkveien - Råbekken - gnr 203 m/fl bnr 120 m/fl9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - VA-anleggsamt ny gang- og sykkelveiTh: Frevar KFBYG 108904/200 1831/09 DS 23.10.2009 Nordkilen 6 - gnr 51 bnr 18 fnr 156 - Onsøy9 Godkjent søknad om midlertidig lagerbygg - dispensasjonTh: Direkt Media ASBYG 108905/200 1832/09 DS 29.10.2009 Hytte nr 13, Femdalsund - gnr 429 bnr 48 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Gunnbjørg EdalBYG 108989/200 1833/09 DS 29.10.2009 Hytte 474, Femdalsund - gnr 429 bnr 7 fnr 97 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Per FodstadBYG 109051/200 1834/09 DS 23.10.2009 Mikkelsbærveien 12 - gnr 213 bnr 411 - Sentrum9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseTh: Hilde Blixøen og Erik H. OlsenBYG 109207/200 1835/09 DS 29.10.2009 Hytte 378, Kaholmen - gnr 429 bnr 5 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Olav SørensenBYG 109342/200 1836/09 DS 26.10.2009 Helneveien 22 - gnr 601 bnr 266 - Borge9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg til boligTh.: Eivind BangorBYG 109348/200 1837/09 DS 29.10.2009 Hytte 490, Bjørnevågkilen - gnr 431 bnr 1 fnr 67 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Erik JohansenSide: 3 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 109457/200 1838/09 DS 06.11.2009 Sundløkkavn 81 - Gnr 641 bnr 99 - Borge9 Godkjent søknad om rammetillatelse for tilbygg ogbruksendring av næringsbyggTh: Lynne Holding ASBYG 109461/200 1839/09 DS 23.10.2009 Engeberget 1 - gnr 66 bnr 709 - Onsøy9 Godkjent søknad om endring av tillatelse til tiltak for nyeneboligTh: Byggmester Tor Egil Johansen ASBYG 109490/200 1840/09 DS 29.10.2009 Hytte 436, Bjørnevågkilen - gnr 429 bnr 1 fnr 136 –Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitæranleggTh: Marit StrømnesBYG 109577/200 1842/09 DS 29.10.2009 Hytte 441, Bjørnevågkilen - gnr 429 bnr 1 fnr 120 –Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitæranleggTh: Roar WisterBYG 109750/200 1843/09 DS 12.11.2009 Bryggeriveien 11/Apenes gate 9 - gnr 300, bnr 274, 50 –Sentrum9 Godkjent søknad om rammetillatelse - nybygg bolig/næringTh: Erik Harstad ASBYG 109909/200 1844/09 DS 29.10.2009 Hytte 438, Bjørnevågkilen - gnr 429 bnr 1 fnr 116 –Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitæranleggTh: Per HansenBYG 110003/200 1845/09 DS 26.10.2009 Gjonesvei 2 - gnr 422 bnr 429 - Kråkerøy9 Godkjent melding om riving av eksisterende og oppføringav ny garasjeTh: Trygve HammerstadBYG 110155/200 1846/09 DS 02.11.2009 Hytte 393, Femdalsund - gnr 429, bnr 1, fnr 121 -Kråkerøy9 Godkjent søknad om tilbygg til hytteTh: Arild PedersenBYG 110301/200 1847/09 DS 28.10.2009 Tyrihjellveien 10 B - gnr 602 bnr 81 - Borge9 Godkjent søknad om oppføring av tomannsboligTh: Bris ASBYG 110311/200 1848/09 DS 06.11.2009 Skogfaret 10 a - b - gnr 45 bnr 58 - Onsøy9 Avslått klage på tilbygg til boligTh: Sissel PersenBYG 110309/200 1849/09 DS 02.11.2009 Hytte 506, Bjørnevågkilen - gnr 431 bnr 1 fnr 77 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvnedig sanitæranleggTh: Heidi Engen EriksenBYG 110393/200 1850/09 DS 02.11.2009 Hytte 379, Kaholmen - gnr 429 bnr 5 fnr 43 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Elin Christoffersen SortebergBYG 110410/200 1851/09 DS 28.10.2009 Ilebakken 20 E - gnr 424 bnr 1 fnr 195 - Kråkerøy9 Godkjent melding om oppføring av verandaTh: Marius RøgenesBYG 110412/200 1852/09 DS 28.10.2009 Skiferveien 29 - gnr 203 bnr 417 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg til boligSide: 4 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh.: Ketil HelgesenBYG 110468/200 1853/09 DS 28.10.2009 Færgeportgaten 84 - gnr 302 bnr 91 - Sentrum Ø9 Godkjent søknad om bruksendring og fasadeendringTh: Svein BorgenBYG 110524/200 1854/09 DS 02.11.2009 Hytte 398, Saueholmen - gnr 429 bnr 69 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Karl Erik StrømbergBYG 110603/200 1855/09 DS 28.10.2009 Liljeveien 14 C - gnr 737 bnr 10 fnr 64 - Rolvsøy9 Godkjent melding om oppføring av garasjeTh: Ole-Petter Jervell HansenBYG 110643/200 1856/09 DS 28.10.2009 Årumveien 18 A og B - gnr 646 bnr 1 fnr 63 - Borge9 Godkjent ferdigattest - nybygg - tomannsboligTh: Bris ASBYG 110798/200 1857/09 DS 17.11.2009 Innvilgelse av dispensasjon fra regulert byggegrenseGodkjent melding om tiltak for oppføring av9 frittliggende garasje, samt flytting av bod Konvallveien 6 A,BorgeBYG 110804/200 1858/09 DS 02.11.2009 Hytte 395, Saueholmen - gnr 429 bnr 1 fnr 67 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Jan GundersenBYG 110750/200 1859/09 DS 02.11.2009 Hytte 394, Saueholmen, gnr 429 bnr 1 fnr 118 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitæranleggTh: Gretha SørlieBYG 110911/200 1860/09 DS 29.10.2009 Tyrihansveien 6 - gnr 602 bnr 55 - Borge9 Godkjent melding om oppføring av garasjeForeløpig svar på søknad om oppføring av tilbyggTh: May-Britt TorpBYG 111003/200 1861/09 DS 30.10.2009 Bjølstadveien 8 - gnr 422 bnr 460 - Kråkerøy9 Godkjent igangsettingstillatelse trinn 2 - nye studentboligerBjølstadjordetTh: Studentsamskipnaden i ØstfoldBYG 111291/200 1862/09 DS 29.10.2009 Buvikstranda - gnr 66, bnr 167 - Onsøy9 Godkjent søknad om oppføring av fritidsbolig samt uthusTh: Line Klokkerud og Halvor MohagenBYG 111309/200 1863/09 DS 02.11.2009 Langøyfaret 14 - gnr 425 bnr 384 - Kråkerøy9 Omgjøring av vedtak - klage tatt til følgeTh: Frode NygårdBYG 111373/200 1864/09 DS 11.11.2009 Krepsens vei 4 - gnr 726 bnr 237 - Rolvsøy9 Godkjent søknad om utvendig sanitærarbeidTh: Kari ThorsenBYG 110930/200 1865/09 DS 30.10.2009 Harestien 12 - gnr 212 bnr 188 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg tileksisterende garasje, oppføring av vinterhage itilknytning til bolig, samt oppføring av frittståenderedskapsbodTh.: Svein Håvard AntonsenSide: 5 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 111467/200 1866/09 DS 11.11.2009 Hytte 396, Femdalsund - gnr 429 bnr 1 fnr 106 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeiderTh: Roar SyversenBYG 111507/200 1867/09 DS 30.10.2009 Gluppeveien 20 - gnr 210 bnr 198 - Sentrum9 Godkjent søknad om oppføring av tilbygg og garasjeTh: Kristian BergfaldBYG 111651/200 1868/09 DS 11.11.2009 Saltnesåsen 15 - gnr 125 bnr 178 - Onsøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Dag og Anita RudiløkkenBYG 111469/200 1869/09 DS 30.10.2009 Torpedalsveien 5A - gnr 205 bnr 85 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg tileksisterende boligTh.: Tony SkontorpBYG 111755/200 1870/09 DS 06.11.2009 Hytte 143, Faratangen - gnr 55, bnr 334 - Onsøy9 Godkjent melding om innglassing av eksisterende terrasseTh: Tone StorslettenBYG 111819/200 1871/09 DS 30.10.2009 Oslogata 29 - gnr 300 bnr 937 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av garasje itilknytning til boligTh.: Linda OskarsonBYG 111861/200 1872/09 DS 02.11.2009 Brochs gate 7-11 - gnr 300 bnr 211 - Sentrum9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - etablering avrom under gangbroenTh: Torvbyen ASBYG 111930/200 1873/09 DS 02.11.2009 Sponheimveien 26 - gnr 210 bnr 29 fnr 913 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg tileksisterende boligTh.: Tom Chr. LervikBYG 111994/200 1874/09 DS 02.11.2009 Mossikrødveien (3 - gnr 22 bnr 1 - Onsøy9 Godkjent melding om riving av gammel låveTh: Ellen M. Skauen RuudBYG 112010/200 1875/09 DS 02.11.2009 Hytte 170, Faratangen - gnr 55, bnr 6, fnr 79 - Onsøy9 Godkjent melding om riving samt oppføring av bodTh: Anne Lise og Erling HopeBYG 112046/200 1876/09 DS 02.11.2009 Søndre Toppen 19 - gnr 214 bnr 148 - Sentrum9 Godkjent melding om tilbygg til inngangspartiTh: Birgitte ElvegaardBYG 112127/200 1877/09 DS 06.11.2009 Bjørndalsveien 34 - gnr 208 bnr 571 - Sentrum9 Godkjent søknad om riving og gjenoppføring av boligTh: Atrid og Håkon GrønlundBYG 112191/200 1878/09 DS 29.10.2009 Godkjent søknad om endring av tillatelse - mindre stall9 Veelsmyra - gnr 683, bnr 128, BorgeBYG 112264/200 1879/09 DS 30.10.2009 Pålegg om stans av byggearbeider9 Rispholmen - gnr 432, bnr 23, KråkerøyBYG 112421/200 1880/09 DS 02.11.2009 Amalie Skramsvei 3 - gnr 204 bnr 322 - SentrumSide: 6 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato Tittelcarport9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av ny frittliggendeTh.: Trond JensenBYG 112423/200 1881/09 DS 30.10.2009 Gamle Beddingsvei - gnr 423, bnr 2 - Kråkerøy/Sentrum9 Godkjent midlertidig brukstillatelse –bruksendring/fasadeendring/riving/tilbygg/ombyggingTh: Værste ASBYG 112446/200 1882/09 DS 05.11.2009 Traraberget 8 - gnr 208 bnr 1738 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for riving av eksisterendeenkelgarasje, samt oppføring av ny frittståendedobbelgarasjeTh.: Sven HermansenBYG 112555/200 1884/09 DS 10.11.2009 Vikaneveien - gnr 85, bnr 29 - Onsøy9 Godkjent søknad om deling av grunneiendomHjh: Else og Alf BrevikBYG 112616/200 1885/09 DS 02.11.2009 Skiveien 2 - gnr 440 bnr 443 - Kråkerøy9 Godkjent melding om oppføring av garasjeTh: Kristine Granli og Steinar AardalenBYG 112764/200 1886/09 DS 04.11.2009 Seljevn 8-10 - Gnr 736 bnr 19 - Sentrum9 Godkjent søknad om tillatelset til tiltak for installasjon avheisTh: Stene Stål Produkter ASBYG 112768/200 1887/09 DS 03.11.2009 Hytte 551, Foten - gnr 60 bnr 171 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av uthusTh: Rune MaursetBYG 112789/200 1888/09 DS 04.11.2009 Stabburveien 1 - Gnr 201 bnr 113 - Sentrum9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for installasjon av heisTh: Stabburveien 1 ANSBYG 112967/200 1889/09 DS 06.11.2009 Elveslettveien 11 - gnr 59 bnr 106 - Onsøy9 Godkjent søknad om tiltak for oppføring av garasjeTh: Ove Kristian EriksenBYG 113092/200 1890/09 DS 05.11.2009 Allerødstien - gnr 427 bnr 1 - Kråkerøy9 Ferdigattest for etablering av parkeringsplassTh.: Sandvika Vel v/Øivind LorentzenBYG 113098/200 1891/09 DS 04.11.2009 Krabberødsvingen 2 - gnr 238, bnr 18 - Sentrum9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseTh: Mats Andre MelbyBYG 113107/200 1892/09 DS 11.11.2009 Hytte 429, Femdal - gnr 429 bnr 1 fnr 14 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Svein Gaute HetlandBYG 113154/200 1893/09 DS 03.11.2009 Roald Amundsens vei 201 - gnr 620 bnr 24 - Borge9 Godkjent søknad om tilbygg til forretningslokaleTh: Jon Petter MartinsenBYG 113266/200 1894/09 DS 04.11.2009 Einerbærveien 9 - gnr 213 bnr 433 - Sentrum9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseSide: 7 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Linda og Kenneth AngelandBYG 113253/200 1895/09 DS 11.11.2009 Hytte 382, Femdal - gnr 429 bnr 38 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Svein GrinakerBYG 113299/200 1896/09 DS 06.11.2009 Vikerveien 32 - gnr 53 bnr 8 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av uthus, samt støyskjermTh: Kjell SimensenBYG 113406/200 1897/09 DS 05.11.2009 Korallveien 2 - gnr 601 bnr 408 - Borge9 Godkjent søknad om tillatelse til oppføring av bolig samtgarasjeTh: Hans og Bente OmbergBYG 113423/200 1898/09 DS 03.11.2009 Torsnesveien 18 - gnr 303 bnr 1107 - Sentrum Ø9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - 12 nye campinghytterTh: Bøckmann Eiendom ASBYG 113432/200 1899/09 DS 18.11.2009 Hytte 670, Kjøkøy - gnr 433 bnr 162 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om riving av garasje og uthusGodkjent melding om oppføring av tilbygg til hytte samtutvidelse av terrasseTh: Randi Helen SingsdalBYG 113460/200 1900/09 DS 05.11.2009 Korvettveien 8 - gnr 424, bnr 1, fnr 127 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om utvidelse av veranda, ny balkongTh: Tommy K. AndersenBYG 113502/200 1901/09 DS 10.11.2009 Østre Torgauten - gnr 60 bnr 111 - Onsøy9 Innvilgelse av dispensasjonGodkjent søknad om rammetillatelse for oppføring avtilbygg til fritidsboligTh: Kristin og Magnus Songe-MøllerBYG 113508/200 1902/09 DS 04.11.2009 Pålegg om opphør av bruk av lagerbygg som9forsamlingslokale - Bruket 16, GressvikBYG 113554/200 1903/09 DS 04.11.2009 Lervikveien 33 - gnr 115 bnr 2 - Onsøy9 Godkjent søknad om etableing av vann- og avløpsledningerTh: Bjørn E. AassBYG 113756/200 1904/09 DS 06.11.2009 Vraktangen 5 - gnr 432 bnr 25 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om rammetillatelse for ny bolig oggarasje - riving av gammel - dispensasjonTh: Terje ArntsenBYG 113763/200 1905/09 DS 05.11.2009 Dr. Ellertsensvei 21 - gnr 610 bnr 524 - Borge9 Godkjent melding om garasje med takterrasseTh: Jørn Brede AardalBYG 113840/200 1906/09 DS 05.11.2009 Hytte 2004, Storesandvik - gnr 108, bnr 56 - Onsøy9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - mønehøydeTh: Per BraathenBYG 113843/200 1907/09 DS 04.11.2009 Spinellveien 24 B - gnr 603, bnr 67 - Borge9 Godkjent ferdigattest - tilbygg - ny boenhetTh: Arild SkofterudSide: 8 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 113993/200 1908/09 DS 05.11.2009 Gamle Skjæløyvei 45 - gnr 118 bnr 239 - Onsøy9 Innvilgelse av dispensasjon - godkjent melding om riving avto uthus og gjenoppføring av ettTh: Terje Tom HøiliBYG 114016/200 1909/09 DS 06.11.2009 Mulvadsgate 4 - gnr 300, bnr 794 - Sentrum9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseBruksendring/ombygging/påbygg/tilbygg - resterendearbeiderTh: Decim ASBYG 114062/200 1910/09 DS 06.11.2009 Kråkerøyveien 49 - gnr 440 bnr 9 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for bruksendringTh: Brua Fysikalske Eiendom ASBYG 114148/200 1911/09 DS 06.11.2009 Rolf Wickstrøms gate 9 - gnr 303 bnr 918 - Sentrum Ø9 Godkjent søknad om sammenføyning av boenheter –endring fra tomannsbolig til eneboligTh: Glenn-David LindBYG 114145/200 1912/09 DS 11.11.2009 Hytte 534, Store Sauholmen - gnr 431 bnr 13 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Odmund JacobsenBYG 114255/200 1913/09 DS 05.11.2009 Hytte 65, Langøya - gnr 425 bnr 19 fnr 185 - Kråkerøy9 Godkjent melding om tilbygg og rehabilitering av hytteTh: Geir Smedsrud ByggBYG 114278/200 1914/09 DS 06.11.2009 Hytte 740, Granholmen - gnr 438 bnr 100 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseTh: Sten-Tore FiskerudBYG 114279/200 1915/09 DS 06.11.2009 Hytte E-52, Humlekjær - gnr 691 bnr 3 fnr 22 - Borge9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - endretansvarsforholdTh: Gudmund HålandBYG 114301/200 1916/09 DS 06.11.2009 Kråkerøyveien 39 A - gnr 440 bnr 395 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse for deler avtiltaket - rivingTh: Jensen Eiendom ASBYG 114353/200 1917/09 DS 09.11.2009 Roald Amundsensvei 27 - gnr 609 bnr 238 - Borge9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for riving aveksisterende garasjeTh.: Espen KnutsenBYG 114357/200 1918/09 DS 11.11.2009 Hytte 527, Store Sauholmen - gnr 431 bnr 1 fnr 93 –Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Knut RustadBYG 114407/200 1919/09 DS 06.11.2009 Nygaard Brygge - gnr 300, bnr 1510 - Sentrum9 Godkjent ferdigattest - nybygg boliger, byggetrinn 3Th: SG Arkitekter ASBYG 114425/200 1920/09 DS 09.11.2009 Krabberødveien 3 - gnr 239 bnr 52 - Sentrum9 Godkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Linda og Kim LarsenBYG 114442/200 1921/09 DS 11.11.2009 Hytte 439, Bjørnevågkilen - gnr 429 bnr 1 fnr 145 –Side: 9 av 13Kråkerøy

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato Tittel9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Arne JohansenBYG 114563/200 1922/09 DS 09.11.2009 Sørgarden 28 - gnr 124 bnr 22 - Onsøy9 Godkjent søknad om tilbygg og fasadeendring av anneksTh: Thor-Erik BjørnstadBYG 114585/200 1923/09 DS 09.11.2009 Teglverksveien 3 -gnr 300 bnr 1251 - Sentrum9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak for riving avmellombyggTh: Sleipner Motor ASBYG 114580/200 1924/09 DS 11.11.2009 Hytte 450, Bjørnevågkilen - gnr 429 bnr 1 fnr 91 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Svein FossenBYG 114656/200 1925/09 DS 11.11.2009 Hytte 387, Bjørnevågen - gnr 429 bnr 5 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Nils BorgåsBYG 114725/200 1926/09 DS 06.11.2009 Storveien 5 C - gnr 45 bnr 5 - Onsøy9 Godkjent søknad om endring av tillatelse og omigangsettingstillatelseTh: Autopartner ASBYG 114741/200 1927/09 DS 10.11.2009 Mariusbakken 6/8 - gnr 112 bnr 665 - Onsøy9 Godkjent søknad om endring av tillatelse - fasadeendringTh: Kathrine Skolt og Espen SolbergBYG 114777/200 1928/09 DS 06.11.2009 Hytte 623, Strømtangen - gnr 60 bnr 69 - Onsøy9 Godkjent ferdigattest - innvendig sanitæranleggTh: Helge og Irene LundBYG 114784/200 1929/09 DS 06.11.2009 Hytte 633, Strømtangen - gnr 60 bnr 192 - Onsøy9 Godkjent ferdigattest - innvendig sanitærarbeiderTh: Bjørn LundBYG 114794/200 1930/09 DS 06.11.2009 Korrigering av vedtak - innnvilgelse av dispensasjon foroppføring av ett uthus - Gamle Skjæløyvei9 45, OnsøyBYG 114798/200 1931/09 DS 09.11.2009 Einerbærveien 6 - gnr 213 bnr 426 - Sentrum9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - ny boligTh: Steinsvik/PettersenBYG 114853/200 1932/09 DS 09.11.2009 Barkedalsskogen 23 - gnr 439 bnr 301 - Kråkerøy9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg med verandaTh: Gisle Ramberg BråtaBYG 114851/200 1933/09 DS 06.11.2009 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeid9 Tyttebærtangen, gnr. 431 bnr. 1 fnr. 52, KråkerøyBYG 114908/200 1935/09 DS 09.11.2009 Buvikstranda - gnr 66, bnr 405 - Onsøy9 Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring av hytteTh: Leif Kr. OlsenBYG 114901/200 1936/09 DS 10.11.2009 Skomakerveien 5 - gnr 440 bnr 4 fnr 135 - Kråkerøy9 Godkjent melding om oppføring av garasje, samt godkjentsøknad om dispensasjonerSide: 10 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Ragnar ArntzenBYG 114883/200 1937/09 DS 11.11.2009 Arisholmen - gnr 432 bnr 72 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om innvendig sanitærarbeidTh: Fredrikstad kommuneBYG 115062/200 1938/09 DS 06.11.2009 Godkjent søknad om forlenget midlertidigFdispensasjon/oppsetting av skolebrakke - Bjørndalsveien 5Trond Berg Mathisen9 - gnr 208, bnr 103 - SentrumBYG 115173/200 1939/09 DS 06.11.2009 Godkjent søknad om rammetillatelse -fasadeendring/brannteknisk oppgradering - Gunnar Nilsens9 gate 16 mm - gnr 300, bnr 1301 - SentrumBYG 115217/200 1940/09 DS 09.11.2009 Veelsmyra 41 A og B - gnr 683, bnr 128 - Borge9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse for stallenTh: Lasse HansenBYG 115356/200 1941/09 DS 10.11.2009 Hytte 934 - gnr 62 bnr 360 - Onsøy9 Godkjent søknad om tillatelse til tiltak - fjellbrønn medsenkepumpeanleggTh: Tor Egil SimensenBYG 115360/200 1942/09 DS 10.11.2009 Dalekroken 14 - gnr 57 bnr 28 - Onsøy9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - ny enebolig og garasjeTh: Inger Sofie Lilleng og Tore Wiik AndersenBYG 115397/200 1943/09 DS 10.11.2009 Hytte 380, Øyenkilen - gnr 62 bnr 473 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til fritidsboligTh: Birgit Hernes og Bjørn BerreBYG 115429/200 1944/09 DS 12.11.2009 Hytte 771, Hellekilen - gnr 60 bnr 3 fnr 53 - Onsøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseTh: Øystein ØdegårdBYG 115510/200 1945/09 DS 11.11.2009 Langgårdveien 17 - gnr 64 bnr 283 - Onsøy9 Godkjent søknad om endring av tiltak - endring avansvarshavendeTh: Cathrine Tvete og Tor OlafsenBYG 115603/200 1946/09 DS 10.11.2009 Mariusbakken 6/8 - gnr 112 bnr 665 - Onsøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse - garasjeTh: Kathrine Skolt og Espen SolbergBYG 115659/200 1947/09 DS 12.11.2009 Rødsdalen 30 - gnr 52 bnr 84 - Onsøy9 Innvilgelse av dispensasjonGodkjent melding om riving og oppføring av ny garasjeTh: Trond André KarlsenBYG 115690/200 1948/09 DS 12.11.2009 Bråten/Begby - gnr 601 bnr 154 - Borge9 Søknad om fradeling av eiendomTilth.: Fredrikstad kommune, RTD Bygg og eiendomGrunneiendomBYG 115700/200 1949/09 DS 12.11.2009 Hassingveien 36 - gnr 208 bnr 1211 - Sentrum9 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg tileksisterende boligTh.: Bouchrael YounoussiBYG 115759/200 1951/09 DS 10.11.2009 Skjellumfjellet - gnr 66 bnr 567 - Onsøy9 Godkjent ferdigattest - nybygg fritidsboligSide: 11 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelTh: Lise KvalshaugenBYG 116259/200 1953/09 DS 12.11.2009 Brevik - Torsnes - gnr 687, bnr 57 - Borge9 Godkjent søknad om rammetillatelse for oppføring av utedoTh: Hans Gude GudesenBYG 115764/200 1954/09 DS 10.11.2009 Midlertidig brukstillatelse - fritidsbolig og garasje9 Golfsvingen 15 - gnr 100 bnr 13 fnr 25 - OnsøyBYG 116348/200 1955/09 DS 16.11.2009 Produksjonsveien 13 - gnr 203 bnr 341 - Sentrum9 Godkjent ferdigattest - oppføring av skiltTh: Securitas Systems ASBYG 116391/200 1956/09 DS 18.11.2009 Tofteberg - gnr 629, bnr 2 og 3 - Borge9 Godkjent søknad om deling av landbrukseiendomHjh: Nils Kristian KruseBYG 116466/200 1957/09 DS 12.11.2009 Einerbærveien 4 - gnr 213 bnr 425 - Sentrum9 Godkjent søknad om dispensasjon fra reguleringsplanensbestemmelser § 2Godkjent søknad om oppføring av garasjeTh: Trond og Ingerid JohansenBYG 116628/200 1958/09 DS 13.11.2009 Klage ikke tatt til følge - godkjent søknad om oppføring avny bolig9 Enghaugen 23, OnsøyBYG 116716/200 1959/09 DS 12.11.2009 Kvartsveien 1 - gnr 601 bnr 374 - Borge9 Gpdkjent søknad om endring av tillatelse - endring avansvarsrettTh: Erik André PedersenBYG 116897/200 1960/09 DS 13.11.2009 Hytte 616, Rispholmen - gnr 432, bnr 23 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om endring av ansvarsrettTh: Pål BørresenBYG 116920/200 1961/09 DS 13.11.2009 Langøyveien 50 - gnr 425 bnr 415 - Kråkerøy9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg eneboligTh: Inger Johanne HagenBYG 116941/200 1962/09 DS 16.11.2009 Åledalsveien 55 - gnr 50 bnr 323 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til boligTh: Kai Arne EriksenBYG 117002/200 1963/09 DS 12.11.2009 Godkjent søknad om sammenføyning av boenheter –9Valhalls gate 8 - gnr 300, bnr 1412 - SentrumBYG 117238/200 1964/09 DS 18.11.2009 Habornveien 4 - Gnr 303 bnr 1240 - Sentrum Ø9 Godkjent melding om oppføring av servicebygg medtoaletterTh: Fredrikstad MC-klubb v/Fred HansenBYG 117249/200 1965/09 DS 16.11.2009 Dr.Møllers vei 12 - gnr 203 bnr 486 - Sentrum9 Godkjent søknad om tillatelse til takoppløft på boligTh: Sissel og Knut Olav SelandBYG 117294/200 1966/09 DS 16.11.2009 Råkollveien 91 - gnr 727 bnr 252 fnr 39 - Rolvsøy9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til boligTh: Bjørn Erik CaspersenSide: 12 av 13

Utvalg Løpenr Saksnr Type Dato TittelBYG 117317/200 1967/09 DS 18.11.2009 Hytte 405, Kaholmen - gnr 429 bnr 1 fnr 140 - Kråkerøy9 Godkjent søknad om igangsettingstillatelseTh: Øystein AndersenBYG 117283/200 1968/09 DS 12.11.2009 Godkjent søknad om stikkledning hytte nr. 22539 Stenebråten, gnr. 112 bnr. 12 fnr. 64, OnsøyBYG 117463/200 1969/09 DS 17.11.2009 P.A. Gloslis vei 7 - Gnr 610 bnr 157 - Borge9 Godkjent søknad om bruksendringTh: Roar AbrehamsenBYG 117632/200 1970/09 DS 13.11.2009 Godkjent søknad om stikkledninger hytte nr. 22559 Stenebråten, gnr. 113 bnr.42/43, OnsøyBYG 117665/200 1971/09 DS 17.11.2009 Buskogen 63 - gnr 426, bnr 159 - Kråkerøy9 Godkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg eneboligTh: Jørgen Ekseth og Bjørg MisværBYG 117877/200 1972/09 DS 16.11.2009 Øraveien – Sentrum Ø – Ferdigattest – Fryselager – Borg9BYG 117967/200 1973/09 DS 16.11.2009 Godkjent melding om tiltak for oppføring av tilbygg tilHavneksisterende fritidsbolig Foreløpig svar på9 melding om tiltak for oppføring av tilbygg til eksisterendeveranda/terrasse Østre Oksrød, OnsøyBYG 117994/200 1974/09 DS 18.11.2009 Saltnesveien 2 a - gnr 100 bnr 23 - Onsøy9 Godkjent melding om oppføring av tilbygg til eksisterendekioskbygningTh: Bjørn Arne MartinsenBYG 118149/200 1975/09 DS 16.11.2009 Godkjent søknad om sammenføyning av boenheter –Frydenberggata 12 - gnr 300, bnr 494 -9 SentrumBYG 119030/200 1981/09 DS 17.11.2009 Godkjent søknad om enkle tiltak for oppføring av tilbygg tilbolig, samt fasadeendring Fagerliveien 8 AA, SentrumSide: 13 av 13

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/5531Dokumentnr.: 39Løpenr.: 113269/2009Klassering: 143Saksbehandler: Trine Huitfeldt NygaardMøtebokBehandlet avUtvalgssaksnr.MøtedatoPlanutvalget 10.12.2009 169/09FormannskapetKommunedelplan for Fredrikstad byområde - ProsjektplanRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å gi slik uttalelse til Formannskapet:1. Prosjektplanen tas til etterretning.2. Det avholdes et felles orienteringsmøte for Formannskapet og Planutvalget, hvor detredegjøres for høringsinnspillene.Fredrikstad, 02.11.09SammendragDet tidligere vedtatte planprogrammet legger rammer for planarbeidet.Prosjektplanen legger føringer for selve gjennomføringen av planarbeidet mht:- beslutningspunkter, oppfølging og milepæler- risikoanalyse og kvalitetssikring- gjennomføring (aktivitetsplan)- økonomiVedlegg1. Kommunedelplan forFredrikstad byområde -Prosjektplan2. Milepæl- og aktivitetsplanAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)Ingen.SaksopplysningerPlanprogrammet for arbeidet med kommunedelplan for Fredrikstad byområde ble vedtatt avBystyret 8. oktober. Planprogrammet fastsetter at Planutvalget er politisk referansegruppe ogFormannskapet er politisk styringsgruppe. Prosjektplanen fremmes derfor for disse utvalgene.

Økonomiske konsekvenserPlanarbeidet finansieres innenfor Arealplanavdelingens ordinære driftsrammer for 2010.Ansattes medbestemmelseIkke relevant for saken.VurderingProsjektledelsen har utarbeidet en prosjektplan som ledd i styring av prosjektet.Prosjektplanen inneholder en detaljert milepælsplan. Denne viser at skal en holde ønsketframdrift, med egengodkjent plan før sommeren 2011, må administrasjonens planforslagforeligge medio mars 2010. Planproduktet må således tilpasses denne forholdsvis knappetiden.Etter høringen er det foreslått politiske orienteringsmøter. Rådmannen anbefaler at det i dennefasen gis en felles orientering til formannskap og planutvalg knyttet til de innkomne innspillene.Dette fordi rådmannen anser direkte dialog mellom utvalgene som hensiktsmessig og at dettevil bidra til en bedre samordnet prosess. Videre vil en felles orientering gi økt effektivitet.Aktivitetsplanen vil være gjenstand for rullering og ytterligere detaljering etter hvert somarbeidet skrider fram.Kostnadene for planarbeidet skal dekkes innenfor Arealplanavdelingens ordinæredriftsrammer, og må tilpasses de økonomiske rammene som gis.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/1819Dokumentnr.: 4Løpenr.: 117441/2009Klassering: L40Saksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 170/09FormannskapetBystyretReguleringsplan nr 542 "Del av Dikeveien" medrekkefølgebestemmelserRedegjørelse for oppfyllelse av rekkefølgebestemmelseneRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget tar redegjørelsen til etterretning.2. Planutvalget avgir følgende innstilling til Formannskapet:Formannskapet tar redegjørelsen til etterretning og avgir følgende innstilling til Bystyret:Bystyret tar redegjørelsen til etterretning.Fredrikstad, 13.11.09SammendragReguleringsplan nr 542 ”Del av Dikeveien” med bestemmelser ble vedtatt av kommunestyret15.09.05, sak 92/05. Denne saken har sitt utgangspunkt i rekkefølgebestemmelsene i planen.Disse gjengis nedenfor under avsnittet Saksopplysninger.Kontrollutvalget besluttet den 19.12.06 at Østfold kommunerevisjon IKS skulle undersøkehvorvidt administrasjonen har gitt brukstillatelser i området som er i strid med gjeldendereguleringsplan og tilhørende rekkefølgebestemmelser. Revisjonens rapport (3/2008:Dikeveien) ble fremlagt for Kontrollutvalget den 06.02.08 og for Bystyret den 18.06.09.Bystyret fattet følgende vedtak: ”Rådmannen bes komme tilbake til bystyret med en sak omhvordan intensjonene i bystyrets opprinnelige vedtak om rekkefølgebestemmelser, nå kanetterleves på best mulig måte.”Rådmannen har vurdert den faktiske situasjonen i det aktuelle området langs Dikeveien, oppmot rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Etableringen av de ulikeforretningsbyggene innenfor reguleringsplanens område i Dikeveien 17, 19, 21 a-c, 23 a og bog 25, er tilfredsstillende utført, og alle byggene er nå tildelt ferdigattest.Det er stilt krav om tiltak i reguleringsplanen for å kunne ta i bruk byggene. To av dissekravene er gjennomført og det tredje utredet. Utredningen konkluderer med at ytterligere tiltakikke er nødvendig.

Vedlegg1. Plankart - plan nr. 542 ”Del av Dikeveien”2. Reguleringsbestemmelser l3. Kontrollutvalgets vedtak 19.12.06, sak 06/684. Østfold kommunerevisjons rapport 3/08: Dikeveien5. Kontrollutvalgets behandling 06.02.08, sak 08/36. Bystyrets vedtak av 18.06.09, RS 7/097. Notat av 28.09.06 om trafikkvurderinger av krysset Evjebekkveien/Dikeveienv/Norconsult ASAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)IngenSaksopplysningerDet aktuelle området langs Dikeveien omfattes av reguleringsplan med arkivnr. 542 benevntsom ”Del av Dikeveien”. I reguleringsplanens bestemmelser under punkt 8.2 fastslås følgenderekkefølgebestemmelser:8.2 Trafikkområdera) En fullføring av eksisterende fortau (GS2) i Dikeveien skal være gjort før nybebyggelse innenfor planområdet tas i bruk.b) Ny rundkjøring i Dikeveien (krysset V2/V3) skal være bygget før ny bebyggelse tas ibruk.c) Krysset Dikeveien/Evjebekkveien må utredes og utbedres før ny bebyggelse tas ibruk.Kontrollutvalget i Fredrikstad fattet i møte av 19.12.2006, sak 06/68, følgende vedtak:”Kontrollutvalget ber revisjonen om å undersøke om administrasjonen har forholdt segriktig til kommunestyrevedtak 92/05, når det er gitt midlertidige brukstillatelser tilforretningsbyggene i de delene av Dikeveien som omtales i vedtaket.”Kommunestyrets vedtak i sak 92/05 gjelder reguleringsplanen for området. Oppdraget frakontrollutvalget var således å kartlegge/vurdere hvorvidt administrasjonen har gittbrukstillatelser i området som var i strid med gjeldende reguleringsplan ogrekkefølgebestemmelsene i denne.Revisjonens konklusjon fremgår av Rapport 3/2008 – Dikeveien, vedlegg nr. 4.Kontrollutvalget fikk seg forelagt rapporten i møte av 06.02.08, sak 08/3, og fattet da følgendevedtak:”1. Kontrollutvalget tar rapport ”Dikeveien” til etterretning.2. Kontrollutvalget vil presisere at orienteringen i planutvalget den 22.06.06 ikkemedfører at det foreligger noe positivt vedtak som reduserer reguleringsplanensrettslige status, slik denne ble vedtatt i kommunestyret i sak 92/05.3. Kontrollutvalget bør slutte seg til revisjonens vurdering av at manglene i dette tilfelletvar så vidt vesentlige at lovens vilkår for å innvilge midlertidig brukstillatelse ikke kansies å ha vært til stede.4. Kontrollutvalget slutter seg til at det her skulle vært gjennomført endispensasjonsbehandling.Tillatelsen innebærer avvik fra reguleringsplanen, slik den ble vedtatt i kommunestyret.

I den grad reguleringsplaner kan fravikes, skal dette som hovedregel skje gjennomsøknad om dispensasjon, og særlig behandling i kommunen.5. Kontrollutvalget slutter seg til at det her skulle vært gjennomført endispensasjonsbehandling. Tillatelsen innebærer avvik fra reguleringsplanen, slik denble vedtatt i kommunestyret. I den grad reguleringsplaner kan fravikes, skal dette somhovedregel skje gjennom søknad om dispensasjon, og særlig behandling i kommunen.6. Kontrollutvalget avgir følgende innstilling til bystyret:1. Bystyret tar rapport ”Dikeveien” og kontrollutvalgets vedtak i saken, tiletterretning2. Bystyret ber rådmannen om at rapport ”Dikeveien” og kontrollutvalgetsvedtak i saken, til etterretning”Saken ble så forelagt for Bystyret som referatsak RS 7/09 Kontrollutvalgssak 3/08-RapportDikeveien, i møte av 18.06.09. Bystyret fattet følgende enstemmige vedtatt:”Rådmannen bes komme tilbake til bystyret med en sak om hvordan intensjonene ibystyrets opprinnelige vedtak om rekkefølgebestemmelser, nå kan etterleves på bestmulig måte.”VurderingRådmannen har vurdert den faktiske situasjonen i det aktuelle området langs Dikeveien oppmot rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Etableringen av de ulikeforretningsbyggene i Dikeveien 17, 19, 21 a-c, 23 a og b og 25, er for øvrig tilfredsstillendeutført, og alle byggene er nå tildelt ferdigattest etter plan- og bygningslovens bestemmelser.Intensjonen bak rekkefølgebestemmelsene som gjelder for området vurderes å være somfølger: Tiltakene som skal gjennomføres i henhold til rekkefølgebestemmelsene skal bidra til attrafikken i området (også den merbelastning som utbyggingen i området har ført til), avviklespå en tryggest og mest mulig effektiv måte.Rekkefølgebestemmelsene i punkt 8.2 a-c er per i dag så godt som oppfylt.1. Kravet i punkt 8.2 bokstav a, som lyder: ” En fullføring av eksisterende fortau (GS2) iDikeveien skal være gjort før ny bebyggelse innenfor planområdet tas i bruk”, erfullført.2. Kravet i punkt 8.2 bokstav b, som lyder: ”Ny rundkjøring i Dikeveien (krysset V2/V3)skal være bygget før ny bebyggelse tas i bruk Ny rundkjøring i Dikeveien (kryssetV2/V3) skal være bygget før ny bebyggelse tas i bruk”, er fullført.3. Kravet i punkt 8.2 bokstav c: ”Krysset Dikeveien/Evjebekkveien må utredes ogutbedres før ny bebyggelse tas i bruk” er innfridd i den forstand at det foreligger etnotat utarbeidet av Norconsult AS, datert 28.09.06. Notatet er utarbeidet etter oppdragfra IBI Norge AS (utbygger i Dikeveien) og Fredrikstad kommune, og er vedlagt somvedlegg nr.7. Det aktuelle krysset er således utredet.I denne rekkefølgebestemmelsen fastslås det imidlertid også at det skal foretas enutbedring av forholdene ved nevnte kryss. Norconsult AS konkluderer med følgendeunder avsnittet Totalvurdering på notatets siste side:”Registreringene og beregningene viser at den kapasitetsmessige hovedutfordringenligger i krysset Evjebekkveien x Rolvsøyveien. Kapasiteten i rundkjøringens tilfart fraEvjebekkveien er periodevis overskredet og dette gir tilbakeblokkering inn i kryssetDikeveien x Evjebekkveien. …Registreringene og beregningene viser at krysset Dikeveien x Evjebekkveien isolertsett ikke har vesentlige kapasitetsproblemer. …

Vår totalvurdering for de to kryssene er at etablering av et langt høyresvingfelt i tilfartenfra Evjebekkveien i krysset Evjebekkveien x Rolvsøyveien, og endret feltbruk i tilfartenfra vest, sannsynligvis vil gi en positiv effekt på den totale avviklingen av trafikk iområdet. Det synes ikke nødvendig av kapasitetsmessige årsaker å etablererundkjøring i krysset Dikeveien x Evjebekkveien. Etablering av rundkjøring i dettekrysset uten først å etablere langt høyresvingfelt i tilfarten fra Evjebekkveien ut iRolvsøyveien vil vi fraråde.”Ser man på dagens trafikksituasjon i det aktuelle området, vil det kunne virke urimelig ogunødvendig å kreve ytterligere tiltak i forhold til rekkefølgebestemmelsen i punkt 8.2 bokstav c,noe som også underbygges trafikkfaglig i notatet og det refererte utdraget ovenfor.På denne bakgrunn, finner rådmannen grunnlag for å hevde at intensjonen bakrekkefølgebestemmelsene (reguleringsplanens punkt 8.2 bokstav a-c, jfr. kommunestyretsvedtak i sak 92/05), bør anses som oppfylt.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2003/3680Dokumentnr.: 103Løpenr.: 118691/2009Klassering: OMBERGSaksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 171/09BystyretSøknad om ekspropriasjon av del av eiendomgnr 733, bnr 1 og bnr 2 – Omberg - RolvsøyKlage på Bystyrets avslagsvedtak av 08.10.09Klager: Advokatfirmaet Kluge på vegne av Gulli SaxegaardRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:1. Klagen tas til følge og Bystyrets vedtak av 08.10.09, sak 93/09 omgjøres, jfr.forvaltningslovens § 33.2. Det gis samtykke etter plan- og bygningslovens § 38 første ledd, til grunneier GulliSaxegaard for gjennomføring av ekspropriasjon som omsøkt. Samtykket tilekspropriasjon gjelder parsell med et areal på 382,6 m 2 , del av eiendom gnr 733, bnr 1og 2, tilknyttet Ombergveien 49, beliggende nord for eiendom Omberg 47 gnr 743, bnr80. Eier av berørt parsell er Jorunn Aasgaard Grini.3. Forhåndstiltredelse: Fredrikstad kommune vil samtidig fremme søknad omFylkesmannens samtykke til forhåndstiltredelse etter oreigningslovens § 25 for arealetnevnt ovenfor.Fredrikstad, 17.11.09SammendragDet er søkt om kommunens samtykke til ekspropriasjon av et areal på 382,6 m 2 som er del aveiendom gnr 733, bnr 1 og 2 tilknyttet Ombergveien 49. Hjemmelshaver er Jorunn AasgaardGrini. Formålet med ekspropriasjonen er få gjennomført adkomst til et nytt mindre boligfeltmed 4 boligtomter, i tråd med reguleringsplan nr. 560 ”Omberg”, egengodkjent avkommunestyret 15.02.07. Øvrige byggetiltak i henhold til planen er som følge av manglendeadkomst ikke gjennomført. Utbygger er Gulli Saxegaard.Søknaden ble avslått av Bystyret i vedtak av 08.10.09, sak nr. 93/09. Vedtaket lyder: ”Søknadom samtykke til ekspropriasjon etter pbl. § 38 første ledd avslås med henvisning til at det ikkeforeligger en overvekt av relevante fordeler som følge av vedtaket enn ulemper forekspropriaten.”

Vedtaket er påklaget av Kluge Advokatfirma DA v/advokat Øystein Jarl Henriksen på vegne avutbygger Gulli Saxegaard i brev av 12.11.09. Klagen er rettidig fremsatt, jfr. forvaltningslovens§§ 29 og 30.Rådmannen anbefaler at klagen tas til følge og at avslagsvedtaket omgjøres til samtykke tilekspropriasjon som omsøkt. Det vises for øvrig til saksfremlegget til sak 93/09.Vedlegg1. Oversiktskart2. Reguleringsplan – kartet3. Aktuell parsell av eiendom gnr 733, bnr 1 og 24. Søknad om ekspropriasjon, brev fra Kluge Advokatfirma DA av 12.02.095. Brev fra Kluge Advokatfirma DA av 28.08.096. Bystyrets vedtak av 08.10.09, sak 93/097. Klage på Bystyrets vedtak, brev fra Kluge Advokatfirma DA av 12.11.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe med nummer 2003/3680.SaksopplysningerI klagen fremholdes det i hovedsak følgende:- Saken har sitt utspring i en endring i kommuneplanens arealdel som ble vedtattallerede i 2001, og som kommunen ønsket skulle tilrettelegge for bygging av flereboliger i det aktuelle området. Tomtearealet saken gjelder er et lite jorde som liggerinneklemt mellom annen bebyggelse på Omberg, og som i hht den nyereguleringsplanen vil gi rom for fire nye boliger.- Klager innrettet seg etter kommunens endring av kommuneplanen i 2001 og signalerfra kommunen gitt underveis i planprosessen. På grunnlag av dette ble det i regi avklager igangsatt arbeid med ny reguleringsplan for området. Planprosessen har værtsvært tid- og kostnadskrevende, og har pågått i mer enn 6 år. Flere familier har ventet iårevis på å få etablere seg og bygge på de aktuelle tomtene.- Kommunen vurderte klagers reguleringsplan som tilfredsstillende og ønskelig,herunder med hensyn til planlagt adkomstvei. Planforslaget ble besluttet utlagt tiloffentlig ettersyn, og også alle faginstanser var positive.- Ved Planutvalgets vedtak av 22.06.04 og 20.01.05 stemte utvalget for selveboligutbyggingen, men stilte krav om endret adkomst til boligområdet over naboenseiendom i nord (innkjøring fra Ombergveien), og ikke over klagers eiendom i syd(innkjøring Saxegaardsveien), som forutsatt i planforslaget. Planutvalgets begrunnelsevar at det ellers ville bli for stor trafikkbelastning på Saxegaardsveien fra de fire nyeboligene. Dette var ikke i samsvar med faginstansenes vurdering og anbefaling.- Klager innrettet seg imidlertid etter endringen, og revidert planforslag ble utarbeidet iregi av kommunens administrasjon. Reguleringsplanen med den nye adkomstveien blebehandlet og vedtatt av kommunestyret 15.02.07. Kommunestyret var av rådmannengjort oppmerksom på muligheten for at den nye adkomstløsningen ville forutsetteekspropriasjon av veigrunn fra naboeiendommen.- Bystyrets avslag av 08.10.09 er i strid med rådmannens innstilling og de forutsetningersom lå til grunn for kommunens vedtagelse av reguleringsplanen med den nyeadkomstløsningen. Til tross for den forhistorie som foreligger med hensyn til denvedtatte adkomstvei, er avslaget med hensyn til ekspropriasjon av veigrunn fattet utennærmere begrunnelse.- Her har kommunen først tatt initiativ til en omregulering av området som klager harinnrettet seg etter, deretter godkjent reguleringsplanen med endret plassering avadkomstvei til et areal som delvis befinner seg på naboeiendommen, for så å hindregjennomføring av planformålet ved å nekte samtykke til ekspropriasjon av grunn tilsamme adkomstvei.

- Det foreligger ingen nye omstendigheter som eventuelt kunne begrunnet en endretvurdering. Alle faktiske forhold har vært kjent og avveid av kommunen ved de tidligerebehandlingene av reguleringsplanen, herunder behovet for ekspropriasjon og hvilkeinteresser som i tilfelle ville stå mot hverandre i denne sammenheng.- Det er ikke påberopt nye omstendigheter i saken.- Det hefter vesentlige mangler ved skjønnsutøvelsen som ligger til grunn for det sistevedtaket i saken.- Saken omhandler et ubetydelig areal på kun 382 m 2 langs tomtegrense av en storlandbrukseiendom. Arealet har i lang tid vært et gjengrodd jorde, og adkomstveien vilkomme langt unna naboenes bebyggelse. Etablering av adkomstveien kan ikke anseså være til sjenanse eller ulempe for noen. Ulempen må i alle tilfelle anses være megetbegrenset.- Planformålet er å oppnå en mer hensiktsmessig arealutnyttelse av et jorde som liggerbrakk og inneklemt mellom annen bebyggelse, i et område hvor det er behov for flereboligtomter, og hvor kommunen helt siden 2001 har hatt et uttalt ønske omboligbygging. Det er på denne bakgrunn vanskelig å forstå hvordan det iekspropriasjonsvedtaket kan legges til grunn at det likevel ”ikke foreligger en overvektav relevante hensyn” i favør av å få etablert adkomstveien slik at reguleringsformåletkan realiseres. Dersom dette hadde vært tilfelle, skulle den nye adkomstløsningen ikkeha vært vedtatt i reguleringsplanen. Man skulle da ha beholdt adkomsten som varanbefalt av rådmannen og faginstansene i tråd med klagers opprinnelige planforslag.Dette forslaget forutsatte heller ikke ekspropriasjon.- Vedtaket gir etter sitt innhold og manglende begrunnelse grunn til å tro at det helt ellerdelvis er basert på utenforliggende hensyn.- Grunnleggende hensyn til forutberegnelighet tilsier at kommunen som hovedregel måforholde seg til det som er vedtatt og de vurderinger som ligger til grunn forreguleringsplanen, også når man kommer til de etterfølgende gjennomføringstiltak somekspropriasjon m.v.For klagen i sin helhet vises det til vedlegg nr. 7.Økonomiske konsekvenserDet kan ikke sees at et samtykke til ekspropriasjon vil få noen direkte økonomiskekonsekvenser for kommunen. En opprettholdelse av avslaget i saken kan ved eventuell rettsligprøving gi grunnlag for et erstatningsansvar for kommunen.Eier av grunnen som ønskes ekspropriert, Jorunn Aasgaard Grini, skal ha full erstatning for åavstå eiendom, jfr. Grunnlovens § 105, sammenholdt med reglene i lov om vederlag vedoreigning av fast eiendom (ekspropriasjonserstatningsloven).Rådmannen finner grunn til å understreke at det i denne saken, der ekspropriasjon tillates medhjemmel i plan- og bygningslovens § 38, er eksproprianten, det vil si Gulli Saxegaard, som måbekoste erstatning til Aasgaard Grini som følge av avståelsen av den aktuelle parsell, ikkekommunen.VurderingVedtak i bystyret etter plan- og bygningslovens § 38 regnes som enkeltvedtak og kanpåklages til Fylkesmannen. Avslag på samtykke må også regnes som et enkeltvedtak i dennesammenheng. Klagen er rettidig fremsatt.Rådmannens vurdering av søknaden om samtykke til ekspropriasjon samt redegjørelse for detrettslige grunnlag i saken, fremgår av saksfremlegget til bystyresak 93/09, se vedlegg nr. 4.Vurderingen opprettholdes også i denne omgang, og er i stor grad sammenfallende medklagers argumenter slik disse fremgår av søknad om samtykke til ekspropriasjon av 12.02.09,brev av 28.08.09 fra Kluge Advokatfirma DA, og selve klagen i brev av 12.11.09.

Det vises også til kommuneadvokatens notat av 02.09.09 som underbygger rådmannensvurderinger i saken.Det sentrale forhold å vurdere i klageomgangen er at det i Bystyrets vedtak av 08.10.09 ikkeer tilkjennegitt hvilke ulemper gjennomføringen av reguleringsplanen vil medføre, samt hvorfordisse eventuelle ulempene er så tungtveiende at reguleringsplanen må forkastes. I realitetenfratas utbygger muligheten til å oppfylle planens intensjoner, uten at det er varslet noen nyplanprosess med omregulering.I denne saken har kommunen i forbindelse med behandlingen av reguleringsplanen, foretatten konkret avveining i forhold til plasseringen av adkomstvei i flere omganger, og avveiningener også funnet forsvarlig av Fylkesmannen i Østfold, som hadde klagen på selvereguleringsvedtaket til avgjørelse (mai 2008). Når ekspropriasjonssaken nå kommer opp somen direkte følge av kommunestyrets reguleringsvedtak, er rådmannen av den klare oppfatningat en eventuell opprettholdelse av avslagsvedtaket, krever en begrunnelse i form av hvilkeforhold som nå tilsier at adkomstveien likevel ikke skal plasseres som vist i juridisk bindendereguleringsplan.På denne bakgrunn anbefaler Rådmannen at klagen fra Kluge Advokatfirma DA på vegne avGulli Saxegaard, tas til følge og at vedtak av 08.10.09 sak 93/09 omgjøres slik at det gissamtykke til ekspropriasjon som omsøkt.Dersom Bystyret opprettholder sitt vedtak av 08.10.09, skal klagen oversendes Fylkesmanneni Østfold til endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/10955Dokumentnr.: 3Løpenr.: 120057/2009Klassering: Gretnes-SundløkkaSaksbehandler: Petter StordahlMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 172/09Gretnes/Sundløkka - BorgeUtarbeidelse av områdeplanForslagsstiller: COWI ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. I medhold av plan- og bygningslovens §12-2, vedtas det å utarbeide enområderegulering for området Gretnes/Sundløkka, markert som UB504 og SB503 ikommuneplanens arealdel.2. Det forutsettes at det tegnes en avtale med tiltakshaver/forslagsstiller om at de skalpåta seg kostnadene ved planutarbeidingen. Tegning av denne avtalen delegeres tiladministrasjonen.Fredrikstad, 24.11.09SammendragI kommuneplanens arealdel for 2007 -2018 er området markert med uspesifisert formål (UB504) og småbåthavn (SB 503).I kommuneplanbeskrivelsen fremkommer det at atkomstveg til industriområdet på Sundløkkamå sikres før en oppstart av reguleringsplanarbeid. Det foreligger nå en avtale mellomgrunneierne i området som sikrer denne atkomstveien. I tillegg er det fra kommunens side sattkrav om at det lages en felles reguleringsplan for området.Følgende grunneiere og eiendommer er involvert:- Nordman Solbergs Fabrikker ANS (Gnr/ Bnr. 639/ 8 og 10)- Hafslund ASA (Gnr/ Bnr. 639/ 1)- Kåre Telle AS (Gnr/ Bnr. 638/ 7)- Norsk Zinkvalseverket AS (Gnr/ Bnr. 639/ 2)- Smelteverket Eiendom AS (Gnr/ Bnr. 638/ 1)- Maxit AS (Gnr/ Bnr. 638/ 2)Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanensarealdel, eller kommunen finner at det er behov for å utarbeide slik reguleringsplan for etområde for å ivareta, eller for å tilrettelegge og legge rammer for videre planlegging, utviklingog bygging.

For utarbeidelse av områdeplan for Gretnes/Sundløkka er det en forutsetning at det tegnes enavtale med tiltakshaver/forslagsstiller om at de skal påta seg kostnadene vedplanutarbeidingen.Det vil bli satt krav til utarbeidelse av detaljregulering for hvert enkelt delområde før det kansøkes om rammetillatelse. Dette vil bli gebyrbelagt etter gjeldende satser.Skisseplanen har tidligere vært vist til planutvalget som en orienteringssak. Noentilbakemeldinger gikk da ut på at det bør vurderes et større innslag av næring. Rådmannen erenig i at det bør legges til rette for noe nærservice og evt. en lokalbutikk innenfor det som iskisseplanen er satt av til nytt boligområde. Resten av dette området passer godt til bolig mht.eksisterende skole/idrettsplass. Dette er også i tråd med grunneiernes intensjoner. De vil iavtalen med kommunen om utarbeidelse av områdeplan, forbeholde seg muligheten til åavslutte planarbeidet hvis planen vil avvike vesentlig fra skisseplanen.Når det gjelder arealer til næring, er det satt av et stort område for dette nord og øst iskisseplanen. I tillegg er det store områder som grenser til skisseplanen der det vil værehensiktsmessig å vurdere næringsarealer. Dette gjelder både det som i kommuneplanensarealdel er markert med hvitt (uavklart) og område UB506. I tillegg vil gnr 642 bnr 5 (Tegneby)kunne vurderes som næringsareal da dette ligger innenfor UB 504, men utenfor planområdet.Rådmannen anbefaler at det i medhold av plan- og bygningslovens §12-2, vedtas det åutarbeide en områderegulering for området Gretnes/Sundløkka, markert som UB504 ogSB503 i kommuneplanens arealdel.Vedlegg1. Oversiktskart2. Skisseplan for Gretnes og Sundløkka datert 30.06.09SaksopplysningerI kommuneplanens arealdel for 2007 -2018 er området markert med uspesifisert formål (UB504) og småbåthavn (SB 503).I kommuneplanbeskrivelsen fremkommer det at atkomstveg til industriområdet på Sundløkkamå sikres før en oppstart av reguleringsplanarbeid. Det foreligger nå en avtale mellomgrunneierne i området som sikrer denne atkomstveien. I tillegg er det fra kommunens side sattkrav om at det lages en felles reguleringsplan for området.Følgende grunneiere og eiendommer er involvert:- Nordman Solbergs Fabrikker ANS (Gnr/ Bnr. 639/ 8 og 10)- Hafslund ASA (Gnr/ Bnr. 639/ 1)- Kåre Telle AS (Gnr/ Bnr. 638/ 7)- Norsk Zinkvalseverket AS (Gnr/ Bnr. 639/ 2)- Smelteverket Eiendom AS (Gnr/ Bnr. 638/ 1)- Maxit AS (Gnr/ Bnr. 638/ 2)Planområdet kan deles i følgende områder- Det åpne kulturlandskapet ved Gretnes gård. Arealet består av jordbruksarealer,gressarealer og noe spredt vegetasjon. Området er preget av uttaket av leire forproduksjon av Leca.Landskapet er delt i et øvre og et nedre platå med en markert skråning mellomplatåene. Det øvre platået ligger inn mot eksisterende bebyggelse langs Kilevoldveienog Sundløkkaveien, mens det nedre vender inn Gretnesbekken og kulturlandskapetrundt Amundsens Minde.

- Gretnesbekken med tilhørende vegetasjon danner en markert avgrensing avplanområdet i Vest. Denne vegetasjonen føres videre nordøstover i skråningen mellomGretnesområdet og industriområdet langs Glomma og det dannes ensammenhengende grønnstruktur. Sistnevnte vegetasjonsstruktur ligger i en markertskråning som ytterligere forsterker oppdelingen i separate landskapsrom.- Industriarealet langs Glomma ligger som et smalt bånd fram til Sandesundbruaavgrenset av ovennevnte skråning. Industrifeltet trekkes noe oppover langsSundløkkaveien, og avsluttes ved den gamle industribygningen til Zinkvalseverket.- Mot øst og sydøst er området avgrenset av boligbebyggelsen langs Kilevoldveien ogSundløkkaveien. Bebyggelsen i dette området er fra ulike stilperioder.Boligbebyggelsen til Zinkvalseverket med sine herskapelige bygninger og storehageanlegg danner en særegen karakter.Områderegulering er primært en planform som kan utarbeides av kommunen etter krav ikommuneplanens arealdel, eller der kommunen etter omstendighetene finner at det er behovfor å utarbeide slik reguleringsplan for et område for å ivareta vernehensyn eller for åtilrettelegge og legge rammer for videre planlegging, utvikling og bygging.Det er i utgangspunktet en kommunal oppgave å utarbeide områderegulering. Kommunen kanlikevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Idette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfagligearbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt ellerdelvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen.Dette vil bli avklart i den videre planprosessen.Bestemmelsen kommer til anvendelse der private aktører ser seg tjent med å gå inn i etsamarbeid med kommunen for å få avklart plansituasjonen for et større område, som grunnlagfor å få fremmet sine prosjekter som detaljplan. Det kan også tenkes situasjoner der størreutbyggere ønsker å utarbeide en områderegulering for å avklare hovedstrukturen i et område,før det utarbeides detaljregulering for delområder.Der manglende kommunal plankapasitet eller prioritering fører til at gjennomføringen av viktigesamfunns- eller utbyggingsoppgaver stopper opp, eller at utbyggingsinteresser ikke får avklartsine prosjekter fordi områderegulering mangler, kan det gjøres avtaler om at private utførerhele eller deler av planarbeidet.Hvis kommunene vil overlate til private å utarbeide områderegulering bør dette bygge på enbeslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det er også naturlig omkommunen gir nærmere rammer og betingelser for arbeidet. Normalt vil dette anses som ensak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå vil være opp til kommunen.Rådmannen anbefaler at dette avgjøres av Planutvalget som besluttende politisk organ idenne sammenheng.Ved en fornuftig arbeidsdeling mellom offentlige og private, vil en både kunne sikre godframdrift i verne- og utbyggingssaker som krever avklaring i områderegulering, og en langsiktigsamfunnsmessig styring fra kommunens side. Det er naturlig at kravet om fagkyndighet følgesogså der private utarbeider forslag til områderegulering.Bestemmelsen om at andre enn kommunen kan utarbeide områderegulering har ikke tilhensikt å legge til rette for privat områderegulering på samme nivå som for detaljregulering.

Formålet er å styrke den kommunale planleggingen av helhetlige utbyggingsmønstre ogsammenhengende strukturer, for bedre å kunne gi mer forutsigbare rammer for økt privatplanlegging. Diskusjonen om de store rammene i by- og stedsutvikling, knyttet til funksjoner ogutforming, høyder og vegsystem, kollektivtransport, grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-,frilufts- natur- og reindriftsområder og så videre, hører hjemme i områderegulering.Økonomiske konsekvenserHjemmelen til å ta gebyr (jf. § 33-1) omfatter bare private planer og ikke områdeplaner.I kommunens overenskomst om å la private utarbeide utkast til områderegulering kan detlikevel avtales om at de private skal påta seg kostnaden med planutarbeidingen. Forutarbeidelse av områdeplan for Haugstenåsen er det en forutsetning at det tegnes en avtalemed tiltakshaver/forslagsstiller om at de skal påta seg kostnadene ved planutarbeidingen.Det vil bli satt krav til utarbeidelse av detaljregulering for hvert enkelt delområde før det kansøkes om rammetillatelse. Dette vil bli gebyrbelagt etter gjeldende satser.VurderingRådmannen mener at det er en god løsning å utarbeide en områdeplan forGretnes/Sundløkka. Denne planen vil legge grunnleggende rammer for utbygging av områdetslik som funksjoner og utforming, høyder og hovedvegsystem, kollektivtransport,grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-, frilufts- og naturområder m.m. Etterfølgendedetaljregulering av hvert delområde vil detaljere forhold som berører tomteinndeling,bebyggelse, internveier, avkjørsler, lekeområder, parkering m.m.Skisseplanen har tidligere vært vist til planutvalget som en orienteringssak. Noentilbakemeldinger gikk da ut på at det bør vurderes et større innslag av næring. Rådmannen erenig i at det bør legges til rette for noe nærservice og evt. en lokalbutikk innenfor det som iskisseplanen er satt av til nytt boligområde. Resten av dette området passer godt til bolig mht.eksisterende skole/idrettsplass. Dette er også i tråd med grunneiernes intensjoner. De vil iavtalen med kommunen om utarbeidelse av områdeplan, forbeholde seg muligheten til åavslutte planarbeidet hvis planen vil avvike vesentlig fra skisseplanen.Når det gjelder arealer til næring, er det satt av et stort område for dette nord og øst iskisseplanen. I tillegg er det store områder som grenser til skisseplanen der det vil værehensiktsmessig å vurdere næringsarealer. Dette gjelder både det som i kommuneplanensarealdel er markert med hvitt (uavklart) og område UB506. I tillegg vil gnr 642 bnr 5 (Tegneby)kunne vurderes som næringsareal da dette ligger innenfor UB 504, men utenfor planområdet.Grunnen til at denne eiendommen ligger utenfor planområdet er at det ikke har vært mulig å fådenne grunneieren med på samarbeidet. Hvis denne eiendommen skal tas med nå, betyr detantagelig at kommunen selv må gå inn å gjøre planarbeidet. Noe kommunen neppe hargjennomføringskraft til. Alle områder som grenser til planområdet må beskrives i forbindelsemed utarbeidelse av en områdeplan for Gretnes/Sundløkka.Med bakgrunn i det ovenforstående anbefaler Rådmannen at det i medhold av plan- ogbygningslovens §12-2, vedtas det å utarbeide en områderegulering for områdetGretnes/Sundløkka, markert som UB504 og SB503 i kommuneplanens arealdel.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/16154Dokumentnr.: 7Løpenr.: 119249/2009Klassering: 423/160Saksbehandler: Trond Berg MathisenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 173/09KG Meldahls vei 9 - gnr 423, bnr 160 - KråkerøySøknad om dispensasjon/rammetillatelse for nytt bygg (tilbygg)Tilth: Værste ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. I medhold av plan- og bygningslovens kap. 19 gis det dispensasjon frareguleringsplanen ift utnyttelse, byggegrense og formål.3. Søknad om rammetillatelse godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14.juni 1985 nr 77, med tilhørende bestemmelser og forskrifter.Før det kan gis igangsettingstillatelse må flg. forhold være avklart:1. Detaljerte tegninger og materialbeskrivelse, fargevalg etc. innsendes til godkjenning.Behandling av dette kan foretas av bygnings- og reguleringssjefen på fullmakt.2. Eventuelle krav fra andre myndigheter må etterkommes.3. Eventuelle krav fra RTD må etterkommes (ev utbyggingsavtale).4. Det må kunne fremlegges en avtale med Fredrikstad Fjernvarme AS.5. Tomteforholdene med nødvendig grenseendring må være avklart.6. Kontrollplan for viktige og kritiske områder, herunder branndokumentasjon, må kunnefremlegges.Fredrikstad, 18.10.09SammendragSaken gjelder oppføring av ny bygning ved den gamle administrasjonsbygningenpå ”Værste”. Værste AS tilbyr Høgskolen i Østfold (HIØ) nye undervisningslokaler for Akademifor scenekunst som i dag er lokalisert i Gamlebyen.Området er regulert, og det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen – til delvis å byggeover byggegrense/formålsgrense, delvis fra formål og til å bygge med noe størreutnyttelsesgrad enn tillatt.

Vedlegg1. Oversiktskart i målestokk 1:50002. Situasjonskart i målestokk 1:10003. Redegjørelse for prosjektet/ytre rammer4. Søknad om dispensasjon5. Fasadetegninger/perspektiv, nedfotografert6. Informasjon om eksisterende bygningsmasse7. Fylkesmannens uttalelse8. Fylkeskonservatorens uttalelseAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)9. Søknad om rammetillatelse, datert 03.11.0910. Kontrollerklæring11. Søknad om lokal godkjenning12. Kopi av oversendelsesbrev til Arbeidstilsynet/søknad om samtykke13. Kopi av brev fra Høgskolen i Østfold til ansvarlig søker14. Div tegningerSaksopplysningerVærste AS tilbyr Høgskolen i Østfold (HIØ) nye undervisningslokaler for Akademi forscenekunst som i dag er lokalisert i Gamlebyen. Dette er et ledd i Høgskolens arbeid med åsamle alle sine aktiviteter på to steder i Østfold.De nye undervisningslokalene er tenkt plasser på Værste-området, som et tilbygg mellomeksisterende bebyggelse for helsefag og det gamle FMV administrasjonsbygget på kollen – nyplanlagt bebyggelse er markert med rød farge på vedlaget situasjonskart i målestokk 1:1000.Ny bebyggelses BYA (bebygd areal) = 910 m2 og BRA = 222 m2.Prosjektet er utførlig beskrevet i vedlegg 3.Værste AS utarbeider nå en masterplan for å definere rammer for en oversiktsplan og videredetaljplaner i området. Det er stort behov for - og et sterkt ønske om - en oversiktelighelhetsplan med nødvendig fleksibilitet.Søknaden som nå foreligger forholder seg imidlertid til gjeldende reguleringsplan – for øvrig erdet store avvik mellom denne planen og senere vedtatte reguleringsplaner for det nyeveinettet i området.Omsøkte prosjekt bryter med reguleringsplanen på enkelte punkter, og det søkes omdispensasjon.Dette omfatter krav til maks BYA på 50 % innenfor område 5 i planen – ny utnyttelse girBYA = ca 59 %.Videre blir planlagt bygg liggende delvis utenfor markert byggegrense for område 5, og vildelvis strekke seg inn i område som i reguleringsplanen er avsatt til park formål.Begrunnelse for dispensasjonene fremgår av vedlegg 4 – i korte trekk anføres hovedsakeligflg:Prosjektet er et ledd i Høgskolen i Østfolds vedtatte plan om å samle alle avdelinger påto steder – prosjektet er av allmenn og offentlig interesse, og inneholder en viktig aktørog utdanningsinstitusjon som vil styrke og utvikle de etablerte fagmiljøene.Ved å utnytte et ubrukt areal mellom eksisterende bebyggelse oppnås en effektiv oghensiktsmessig arealbruk – det oppnås energieffektive løsninger og det kan etablereslett tilgjengelige ”grønne” utearealer på taket av ny bebyggelse.

VurderingDispensasjon.Byggeprosjektene på Værste har i flere sammenhenger omfattet innvilgelse av dispensasjonfra gjeldende reguleringsplan. Dette har således medført flere avvik i tillegg til at den nyeveiforbindelsen også har grepet inn i planen mht endring av struktur osv. Det er et stort behovfor å få frem en oversiktelig plan for området – arbeid med en masterplan er derfor igangsatt.En begrenset overskridelse av tillatt BYA innenfor område 5 i gjeldende reguleringsplan slikdet er lagt opp til synes å være uproblematisk – arealet mellom eksisterende bebyggelse haren begrenset bruksverdi, og det kan etableres et praktisk og hensiktsmessig uteareal på taketmed god tilgjengelighet fra kantine med mer. Et mer riktig bilde av ”reell” BYA er å redusereavtrykket som legges til grunn for beregningen med areal som blir liggende under terreng –overskridelsen blir da kun ca 3 %.Det foreligger videre en god begrunnelse mht fordelene ved å bygge noe utover byggegrensenfor område 5 og inn i parkområdet. Ved at det etableres et grønt taklandskap i det tidligeremellomrommet utvides parkanleggene på tilnærmet samme nivå som toppen av kollen –taklandskapet knyttes sammen med øvrige deler av parken, og totalt sett må det sies å bli enøkt kvalitet på utearealene.Dette er også den arkitektoniske hovedideen i prosjektet – det skapes et visuelt sammenhengendeuterom rundt administrasjonsbygget.I dispensasjonssøknaden er det videre angitt generelle fordeler ved å få samlet Høgskolensvirksomheter, allmenne og offentlige fordeler ved å tilføre området denne funksjonen samt atdet er fremstilt gode forklaringer på en hensiktsmessig arealutnyttelse.Saken har vært oversendt til høringsinstanser – Fylkesmannen i Østfold og Fylkeskommunen.Det foreligger uttalelse fra Fylkesmannen (vedlegg 7) som ikke har innvendinger mot eneventuell dispensasjon.En helhetsvurdering tiliser at det i dette tilfellet foreligger en klar overvekt av fordeler ved ådispensere fra reguleringsplanen.Andre forholdDagens hovedbygning, det gamle FMV administrasjonsbygget – definert som spesialområdeS1 bevaring i reguleringsplanen, har en høy sokkel mot nord-vest der ny bebyggelseplanlegges oppført. Den nye bebyggelsen legges inn mot denne sokkelen som dermed ogsådefinerer nybyggets høyde. Med en materialbruk etc. som beskrevet ansees krav til utformingog tilpasning å være godt ivaretatt – det foreligger også en positiv uttalelse fraFylkeskonservatoren (vedlegg 8).Reguleringsmessige forhold og hvordan de ulike kravene vil bli ivaretatt er beskrevet i vedlegg3 – herunder infrastruktur/tekniske anlegg, rekkefølgebestemmelser, parkering ogsykkelparkering samt støy, miljøkrav, høyder og tilgjengelighet.Det foreligger også opplysninger om at det er opprettet kontakt med Fredrikstad FjernvarmeAS mht avtale ifbm tilknytningsplikten til fjernvarme etter kommunen vedtekt til pbl.Gjennomføring av prosjektet betinger ellers at det må foretas justering av tomtegrenser for åoppnå ryddige eiendomsforhold.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/7553Dokumentnr.: 13Løpenr.: 120276/2009Klassering: 671/4/3Saksbehandler: Margrethe NødtveidtMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 174/09Hunnbakken – gnr 671 bnr 4 fnr 3 – BorgeSøknad om bruksendring fra stall til ny boenhet i LNF-områdeTilth: Maskin Import og Service AS v/Andre OlsenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysninger i saken, og er enig i Rådmannensvurdering.2. I henhold til planlovens kap. 19, innvilges det ikke dispensasjon fra formålet i gjeldendereguleringsplan. Søknaden om bruksendring avslås, jfr. § 87 nr. 2 i plan- ogbygningsloven av 14.juni 1985 nr. 77.Fredrikstad, 20.11.09SammendragDet søkes om dispensasjon fra formålet i reguleringsplan nr. 135, ”Kjølshunn I”, med formåljord og skogbruk. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til landbruk-, natur- ogfriluftsområde (LNF) med tilleggssignaturen særlig verdifullt kulturlandskap, bygnings- ogkulturmiljø. Tiltaket gjelder bruksendring fra stall til ny boenhet.Vedlegg1. Oversiktskart i målestokk 1:10 0002. Utsnitt av reguleringsplan nr. 135, ”Kjølshunn I”, med gjeldende bestemmelser3. Utsnitt av kommuneplanens arealdel i målestokk 1:30 0004. Situasjonskart i målestokk 1:10005. Søknad om dispensasjon, datert 29.06.20096. Plan, - snitt- og fasadetegninger i målstokk 1:100, datert 26.06.20097. Fylkesmannens uttalelse, datert 09.10.20098. Fredrikstad kommune, TD Park, vei og VA sin uttalelse, datert 05.10.20099. Arealplanavdelingens notat, datert 14.10.200910. Østfold fylkeskommune sin uttalelse, datert 19.10.200911. Fotografier og video fra områdetAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for sak nr. 2009/7553.

SaksopplysningerPlanstatusEiendommen er omfattet av reguleringsplan nr. 135 – Kjølshunn I – Jord og skogbruk. Ikommuneplanens arealdel er området avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF) medtilleggssignaturen særlig verdifullt kulturlandskap, bygnings- og kulturmiljø.Eiendommens størrelse er 1213 m².SøknadDet søkes om bruksendring av driftsbygning (stall) til ny boenhet.Det søkes om dispensasjon i henhold til planlovens kap. 19, da omsøkte bruksendring er istrid med formålet i gjeldende reguleringsplan.Bygget på eiendommen er oppført som stall for hester og er således formelt godkjent som endriftsbygning i landbruket, hvilket anses å være i tråd med formålet både i reguleringsplan og ikommuneplan.Historikk i sakenRådmannen har tidligere registrert at det på ovennevnte eiendom er satt opp en plasthall, atden opprinnelige stallen er fasadeendret, samt at det er foretatt planerings/utfyllingsarbeiderpå tomten bl.a. ved at det er tilført pukk. Videre er det innkommet opplysninger om at detlagres biler, campingvogn og båt på tomten. Det ble gitt pålegg om opphør av ulovlig bruk, jfr.plan- og bygningslovens § 113 i delegert vedtak nr. 399/08, datert 28.02.2008, derRådmannen anmodet om at all ulovlig bruk av stallen på eiendommen straks måtte bringes tilopphør og at bruken ikke måtte gjenopptas før det eventuelt forelå en godkjent bruksendringav bygget. Plasthallen er, pr. i dag fjernet, men det er samtidig plassert en stor container påeiendommen.En evt. fortsatt ulovlig bruk av stallen, vil bli fulgt opp som egen sak.Det ble den 24.06.2008 mottatt søknad om tiltak i henhold til plan- og bygningsloven § 93 forfasadeendring og bruksendring av stall. Det fremgikk ikke av søknaden hva det ble søktbruksendring til og den del av søknaden som omhandlet bruksendring ble ikke behandlet.Fasadeendringene var på dette tidspunktet allerede utført og det ble søkt om godkjenning iettertid. Rådmannen vurderte det slik at fasadeendringene var av slik karakter at stallensfunksjon kunne opprettholdes og at utformingen ikke var i strid med estetiske retningslinjer fordenne type bygning. Godkjenning for fasadeendring av stallen ble gitt i delegert sak nr.1690/08, datert 19.09.2008.Ny søknad om bruksendring/oppføring av plasthall ble mottatt den 27.04.2009, men saken blereturnert den 18.06.2009 på bakgrunn av at søknaden ikke var tilstrekkelig opplyst til å bli tattopp til behandling.Søknad om bruksendring fra stall til ny boenhet ble mottatt her den 01.07.2009. Omsøkte boliger prosjektert med to store garasjer. Rådmannen ser ikke at det foreligger noen begrunnelsefor behov/bruk av to store garasjer i tilknytning til en boenhet.Uttalelser i sakenSøknad om dispensasjon for bruksendring av eksisterende stall til ny boenhet i LNF-område,ble oversendt til henholdsvis Fylkesmannen i Østfold, Østfold Fylkeskommune, Fredrikstadkommune v/arealplanavdelingen, samt TD vann- og avløp.Fylkesmannen fraråder en dispensasjon i sin konklusjon av 09.10.2009.

TD, Park, vei og VA kan ikke godkjenne omsøkte tiltak da ledningene må lokaliseres og evt.legges om.Arealplanavdelingen sier i sitt notat av 14.10.2009 at fordi omsøkte bygning ligger innenforregulert område, og er regulert til LNF-område, gjelder Jordloven følgelig. Dersom stallen skalomdisponeres til ny boenhet må Primærnæringsutvalget behandle saken, og avgjøre om detskal gis omdisponeringstillatelse etter jordloven.Administrasjonen vurderer at det i dette tilfelle ikke foreligger gode nok grunner for å anbefaleomdisponering etter jordloven.Fylkeskonservatoren har ingen innvendinger til omsøkte tiltak.Faktisk bruk av eiendommenDet tillegges at Rådmannen, ved selvsyn, har observert verkstedslignende virksomhet påeiendommen 671/4/3, og at det har stått opp til 15 biler parkert på eiendommen over lang tid.Det er også registrert støy fra annen aktivitet enn forventet fra en stall.NabovarslingRådmannen oppfatter det slik at hjemmelshaver av Hunnbakken 12 er berørt av omsøktetiltak, da det kun er et åpent jorde mellom eiendommene. Eiendommen Hunnbakken 12 ersåledes å betrakte som gjenboereiendom.Ansvarlig søker ble i brev av 30.09.2009 anmodet om å nabovarsle hjemmelshaver aveiendommen Hunnbakken 12, jfr. § 16 i SAK (Veiledning til forskrift om saksbehandling ogkontroll i byggesaker) som sier at både naboer og gjenboere skal varsles.Det er kun eiendommen 661/19 som ligger mellom omsøkte eiendom og Hunnbakken 12, ogeiendommen 661/19 består kun av et åpent jorde.Av den grunn oppfattes eiendommen Hunnbakken 12 å være gjenboereiendom, og skalderfor varsles i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser.Ansvarlig søker ber, i brev av 08.10.2009, om at Rådmannen redegjør for hvorforhjemmelhaver av eiendommen Hunnbakken 12 skal varsles, og ber samtidig om henvisning tilhjemler som underbygger anmodning om nabovarsling av eiendommen Hunnbakken 12.Rådmannen er av den oppfatning at denne redegjørelsen ble sendt i brev av 30.09.2009.VurderingFor å få dispensasjon må hensynene bak bestemmelsen det skal dispenseres fra ikke blivesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større ennulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon er ikke kurant og kan derfor ikkepåregnes.Ansvarlig søker anfører følgende begrunnelse i sin søknad om dispensasjon (kort gjengitt):Den aktuelle eiendommen er tidligere fradelt og har eget gårds- og bruksnummerUtforming og utnyttelsesgrad vil ikke endres nevneverdigNær tilknytning til skole og boligområde med gang- og sykkelstiSkolekapasitet skal være tilstrekkeligVei, vann og avløp opplyses å være sikret, samt tilfredsstillende utearealDen aktuelle eiendommen er i følge gjeldende kommuneplans arealdel avsatt til landbruks-,natur- og friluftsområde (LNF) med tilleggssignaturen særlig verdifullt kulturlandskap,bygnings- og kulturmiljø. I følge plan- og bygningslovens 20-6 skal alle tiltak være i samsvarmed planens formål, dvs. at de skal tjene landbruks-, natur- eller friluftsformål.Eiendommen ligger innenfor et større område som er regulert i forbindelse medboligutbygging på Kjølshunn. I reguleringsprosessen opprettholdt den aktuelle eiendommensin planstatus.

Rådmannen oppfatter, på bakgrunn av ovennevnte, at eiendommen/områdetinnehar en slik verdi at det ikke ligger til rette for en innvilgelse av dispensasjon fra formåletfor etablering av ny boenhet.Når det gjelder dispensasjon er det viktig å påpeke at reguleringsplanen har vært undergitten omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hattmulighet til å delta. På den bakgrunn skal det ikke være noen kurant sak å fravike dissegjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn forbestemmelsene.Den begrunnelse som ansvarlig søker anfører i sin søknad om dispensasjon, anses fraRådmannens side å ikke inneholde overvekt av hensyn som taler fordispensasjon. En innvilgelse av dispensasjon i denne saken vil dessuten føre til en vanskelighåndterbar presedens.Rådmannen har, ved selvsyn, observert stor aktivitet på eiendommen 671/4/3. Det har ståttopp til 15 biler parkert på eiendommen over lang tid, det er plassert en stor, rød container påeiendommen, og det er registrert støy fra annen aktivitet enn forventet fra en stall. Rådmannenser det slik at faktisk bruk av eiendommen ikke er i samsvar med reguleringsplanens formål,dvs. jord/skogbruk, og omfattes heller ikke av søknad om bruksendring til en boenhet. Denulovlige bruken av stallen til verkstedvirksomhet vil imidlertid bli fulgt opp videre som egen sak.KonklusjonPå bakgrunn av andre fagmyndigheters uttalelse og ovennevnte vurdering, finner Rådmannenat det ikke ligger til rette for innvilgelse av dispensasjon i denne saken.Dersom Planutvalget likevel finner at det ligger til rette for en dispensasjon i saken, gjøres detoppmerksom på at hjemmelshaver av Hunnbakken 12 må nabovarsles i henhold til plan- ogbygningslovens § 94 før vedtak fattes. Saken må derfor utsettes og sendes tilbake tiladministrasjonen for videre behandling.Videre gjøres det oppmerksom på at en bruksendring er avhengig av omdisponeringstillatelseetter jordlovens bestemmelser, dersom den skal kunne gjennomføres.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/1228Dokumentnr.: 53Løpenr.: 119656/2009Klassering: 105/297Saksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 175/09Husebukta - Hankø - OnsøyKlage på Planutvalgets vedtak av 15.10.09 om rammetillatelseKlagere: Anders Kr. Holm, Benedicte Aars-Nicolaysen,Bertelise Johannessen og Vikane VelRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.2. Klagene tas ikke til følge og Planutvalgets vedtak av 15.10.09 utvalgssak nr. 155/09,opprettholdes.3. Klagene oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.Fredrikstad, 18.11.09SammendragFylkesmannen i Østfold opphevet tidligere innvilget rammetillatelse for utbygging avHusebukta på Hankø. Saken ble etter dette forelagt Planutvalget for ny behandling i møte av15.10.09. Tiltakshaver hadde i forkant av behandlingen presisert den planlagte bruken avomsøkt bebyggelse. Rammetillatelsen ble enstemmig innvilget, jfr. vedtak av 15.10.09,utvalgssak nr. 155/09.Vedtaket er nå påklaget av nabo Anders Kr. Holm og advokat Rasmus Asbjørnsen på vegneav Vikane Vel, Berte Lise Johannessen og Benedicte Aars-Nicolaysen.Etter en fornyet vurdering av saken anbefaler Rådmannen at Planutvalgets vedtakopprettholdes og at klagene oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.Klagene gis ikke oppsettende virkning i henhold til forvaltningslovens § 42.Vedlegg1. Oversiktskart2. Presisering av bruk, skriv av 14.10.09 fra tiltakshaver3. Planutvalgets vedtak av 15.10.09, innvilget rammetillatelse4. Klage fra advokat Rasmus Asbjørnsen, brev av 04.11.095. Klage fra Anders Kr. Holm, brev av 04.11.096. Kommentarer til klage, brev av 10.11.09 fra adv.flm. Rasmus Os7. Rapport av 27.10.05 fra NGI – geotekniske vurderinger

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for sak nr. 2009/1228.SaksopplysningerPlanutvalget har behandlet saken i flere omganger, sist i møte av 15.10.09 der søknad omrammetillatelse for utbygging av Husebukta på Hankø på nytt ble innvilget. Bakgrunnen forden siste behandlingen er Fylkesmannens opphevelse i vedtak av 07.10.09 av Planutvalgtesvedtak om rammetillatelse av 16.04.09.Ved Planutvalgets fornyede behandling av 15.10.09 er utbyggingen vurdert å være i tråd medgjeldende reguleringsplan for Husebukta, benevnt som Hankø Brygge, med arkivnr. 553.KlagerVedtaket er påklaget av nabo Anders Kr. Holm i brev av 04.11.09 (heretter benevnt somklage nr. 1), og advokat Rasmus Asbjørnsen i brev av 04.11.09, på vegne avVikane Vel, Berte Lise Johannessen og Benedicte Aars-Nicolaysen (heretter benevnt somklage nr. 2).Rettslig klageinteresseDa flere av klagerne, (Anders Kr. Holm og Benedicte Aars-Nicolaysen) er naboer til aktuelleiendom, og det for disses vedkommende klart foreligger rettslig klageinteresse, tas beggeklagene opp til en samlet behandling. Klagene er også sammenfallende på det viktigstepunkt i klagesaken, nemlig spørsmålet om den planlagte bruk av bebyggelsen i Husebukta er isamsvar med den juridisk bindende reguleringsplanen som gjelder for området.Utsatt iverksetting av vedtakDet er i klage nr. 2 anmodet om oppsettende virkning etter forvaltningslovens § 42.Anmodningen er vurdert, men det anses ikke som nødvendig å beslutte utsatt iverksettelse avvedtaket i saken. Hovedregelen for vedtak etter plan- og bygningsloven er at vedtak kaniverksettes straks de er truffet og meddelt parten. Tiltakshaver bygger imidlertid på egetansvar dersom byggearbeidene settes i gang før klagen er ferdig behandlet. Rammetillatelseninnebærer imidlertid ikke en byggetillatelse, men er et prinsippvedtak som gir tiltakshaver enbetinget rett til å realisere det omsøkte tiltak på det aktuelle stedet. I rammetillatelsenfastsettes tiltakets rammer. Tillatelsen gir adgang til forberedende tiltak, slik som rydding avgrunnen, mens gravetillatelse og lignende arbeider krever særskilt vedtak. Det anses ikke aten eventuell innrettelse i henhold til rammetillatelsen vil kunne medføre uopprettlig skade ellertap.For øvrig vises det til at Fylkesmannens opphevelsesvedtak av 07.10.09 der det presiseres atproblemstillingen i saken ikke er om det skal tillates utbygging av Husebukta, da dettespørsmålet er avgjort med bindende virkning gjennom den vedtatte og stadfestedereguleringsplanen for området. Spørsmålet er hvorvidt formålet med den planlagteutbyggingen er i samsvar med reguleringsformålet Turist-/hotellanlegg tillatt bruk av utleie.Iverksettelse av rammetillatelsen anses etter dette ikke å innebære en vesentlig innskrenkningi klagens reelle innhold.Klagenes innholdI klage nr. 1 slutter klager seg til innholdet i klagen fra advokat Asbjørnsen (klage nr. 2), mentar i tillegg opp forholdet knyttet til oppfylling/deponering av gravmasser på land. For klagen isin helhet vises det til vedlegg nr. 5.I klage nr. 2 anføres det i hovedsak følgende:- Det foreligger saksbehandlingsfeil, da saken ikke er tilstrekkelig utredet.- Kommunen har ikke vurdert og tatt stilling til spørsmålene reist av Fylkesmannen iforbindelse med forrige klagebehandling.

- Det er ikke forsvarlig saksbehandling av kommunen å fatte vedtak i saken kun to dageretter at tiltakshaver har skrevet et brev der alle forutsetninger for gjennomføring avprosjektet kullkastes.- Prosjektet er i strid med en negativ servitutt fra 1919.- Det må legges til grunn at tiltakshavers forutsetninger hele tiden har vært at hyttene tilsyvende og sist skal selges.- Utbygger presenterer nå et prosjekt hvor ingen av reguleringsplanens forutsetningerom hvordan hyttene skal bygges er på plass. Kommunen har kun sett på søknad omrammetillatelse i forhold til selve bygningsmassen, og ikke hvordan denne skal kunnebrukes.- Reguleringsplanen åpner ikke for privat hyttebygging i strandsonen, og det eravgjørende at forvaltningen fører den nødvendige kontroll gjennom å ikke innvilge enrammesøknad når søknaden forutsetter at bruk og drift er i strid medreguleringsplanen.- Kommunen har i vedtak av 16.04.09 krevet at utbygger må dokumentere at bruk ogdrift er i samsvar med planen. Dette kravet er uvisst av hvilken grunn utelatt avkommunen i siste vedtak i saken.- Tiltakshavers siste presisering av bruken av hyttene, der det uttales at kommunen besse bort fra alt som tidligere er sagt og skrevet om tiltenkt bruk, er åpenbart begrunnetmed at man ser at det ikke er mulig å forene den planlagte bruken medreguleringsplanen.- Nettopp den situasjonen kommunen har jobbet for å unngå i forbindelse med arbeidetmed reguleringsplanen, har nå oppstått, og fylkesmannen må vurdere sannsynlighetenfor at det tiltakshaver skriver i sitt brev av 14.10.09 er riktig.- Tiltakshaver har for øvrig ikke opplyst hvordan prosjektet nå skal finansieres.- Tiltakshavers brev av 14.10.09 representerer på mange måter en ny søknad, og detkan reises spørsmål om det i det hele tatt er anledning til å foreta en så grunnleggendeendring av rammesøknaden uten at det sendes inn ny søknad.- Det er ikke anledning til å godkjenne rammesøknaden uten at det dispenseres frareguleringsplanen.For klagen i sin helhet vises det til vedlegg nr. 4.Tiltakshaver, i denne forbindelse representert ved advokatfullmektig Rasmus Os, har i brev av10.11.09 kommentert klage nr. 2. Her anføres det i hovedsak følgende:- Påstanden om at kommunens korte saksbehandlingstid før siste godkjenningsvedtak isaken skal vurderes som en saksbehandlingsfeil, tilbakevises og det anføres atrammesøknaden for Hankø Brygge tvert imot er usedvanlig godt utredet avkommunen.- Anførselen om at prosjektet er i strid med en servitutt fra 1919 er ny, og meningsløs avtre grunner:1. Servitutten gjelder ikke for angjeldende eiendom (blant annet fordi det harskjedd flere utparselleringer i strid med servitutten, og den må dermed ansessom bortfalt).2. Det skjer i dette tilfellet intet salg av ”nogen tomt under 2 maal”.3. Det er i Høyesteretts dom av 11.03.08 avklart at det ikke er tvilsomt at nyerereguleringsplaner kan medføre at eldre servitutter faller bort, blant annet hvordet er direkte motstrid mellom formålene i servitutten ogreguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vilføre til en meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger.Det er dermed opplagt at en nyere reguleringsplan som åpner for bygging, i lysav den seneste Høyesterettspraksis medfører at en eldre servitutt som villeutelukke bygging, faller bort.

- Anførselen om at prosjektet ikke er i tråd med reguleringsplanen hviler på renespekulasjoner, og på uriktig forståelse av hva tiltakshaver har uttrykt, hva kommunenhar forutsatt samt innholdet i reguleringsplanen.- Det gjentas at hyttenes bruk blir i samsvar med reguleringsplanen, og det bekreftes atdet ikke skal oppføres private hytter.- Klagers påstand knyttet til prosjektets finansiering og realiserbarhet er irrelevante.- Denne klagen viser klart at klagerne i realiteten klager over den vedtatte og bindendereguleringsplanen.For tilsvaret i sin helhet vises det til vedlegg nr. 6.VurderingPlanstatusOmrådet som søkes utbygd omfattes av reguleringsplan for Hankø Brygge, av 16.02.06,med arkivnr. 553. Reguleringsplanen ble innkalt av Miljøverndepartementet i henhold tilplan- og bygningslovens § 27-2 nr. 3 andre ledd, men instansen fant ikke grunnlag for ågjøre endringer i eller oppheve planen. Planen er således fullt ut gjeldende.Det aktuelle området er i planen avsatt til hovedformål Byggeområde og underformål:”Turist-/hotellanlegg tillatt bruk av utleie”.I reguleringsbestemmelsenes § 2, underpunkt 2.1, fastslås følgende:”Turist-/hotellanlegg tillatt bruk av utleie. Innenfor felt 1 til 6 kan det tillates oppført bebyggelsefor turist/hotellanlegg tillatt bruk avutleie…. Det tillates ikke seksjonering av bebyggelsen.”Miljøverndepartementets uttalelseMiljøverndepartementet uttalte følgende i forbindelse med innkallingen av reguleringsplanen,jfr. brev av 06.03.08:”I det opprinnelige planforslaget var det lagt opp til et konsept med salg og tilbakeleie.Hyttene er nå regulert til utleiehytter direkte tilknyttet hotellet.Omgjøring til private hytter kan etter dette ikke gjøres uten reguleringsendring, ogdepartementet forutsetter at det ikke tillates slik endring eller annen ytterligereprivatisering av strandområdet.”Planlagt bruk av bebyggelsenTiltakshaver har etter Fylkesmannens opphevelse av 07.10.09, sendt inn en klargjørendepresisering vedrørende den planlagte bruken av bebyggelsen, se skriv av 14.10.09, vedleggnr. 2.Kommentarer til klageneKlage nr. 1 innholder som nevnt to forhold, og spørsmålet om bruken av hytteneer innenfor reguleringsplanens formål og bestemmelser oppfattes som hovedtemaet.Dette forholdet kommenteres imidlertid nærmere nedenfor under kommentarene til klage nr. 2.Når det gjelder bekymringen for den planlagte deponeringen av gravmasser på land, visesdet igjen til søkers redegjørelse for deponeringen, der det uttales:”Massene som graves ut i bukta vil bli transportert ut fra regulert byggesone og deponert påområdet sydvest for fotballfeltet. Terrenget her danner et synk mellom asfaltert vei og grusveiog egner seg godt til oppfylling og arrondering for utgravde masser.Massene vil bli tilsådd med eng-/plenfrø. Mellom fotballfeltet og deponiet og langs fotballfeltetvil det bli etablert en grøft som transporterer bort overflatevann.”

Det vises også til rapport datert 27.10.05 utarbeidet av Norges Geotekniske Institutt etteroppdrag fra Hankø Utvikling AS ”Geotekniske vurderinger”, vedlegg nr. 7. Det fremkommerher at mudrede og/eller utgravde masser ikke må deponeres rundt bukta, men umiddelbartlastes opp og transporteres bort. Dersom mellomlagring er sterkt ønskelig må dette etableresminimum 30 meter fra dagens strandlinje. Videre presiseres det at TBT-forurensedebunnsedimenter anbefales deponert og tildekket under de planlagte sjøbodene påutbyggingsområdets sørlige del.Rådmannen forutsetter at de ”Geotekniske vurderinger” foretatt av Norges GeotekniskeInstitutt hensyntas i prosjekteringen og utførelsen. I tillegg er det slik at alle fagområder i enbyggesak skal ansvarsbelegges med foretak som innehar tilstrekkelig kompetanse på detaktuelle området for å kunne bli godkjent, jfr. plan- og bygningslovens § 93b nr. 3 oggodkjenningsforskriften (GOF) § 5 og 6. Dette er ivaretatt i den aktuelle sak, ogbygningsmyndigheten vil også ved behandlingen av en søknad om igangsettingstillatelse ha etsærskilt fokus på temaet grunnforhold.Klage nr. 2 inneholder flere anførsler, og innledningsvis fremholdes det at det foreligger ensaksbehandlingsfeil grunnet det forhold at godkjenningsvedtaket er fattet kun to dager etter attiltakshaver har presisert den planlagte bruk av omsøkt hyttebebyggelse. Rådmannen vil idenne forbindelse minne om at saken har vært behandlet av kommunen i flere omganger, ogdet klargjørende brevet av 14.10.09 fra tiltakshaver førte til at ytterligere langdryge prosesserog vurderinger ble gjort unødvendige. Dette innebærer imidlertid ikke at myndigheten ikke harvurdert saken godt nok. En prioritert saksbehandling er ikke nødvendigvis ensbetydende meden dårligere behandling av saken.Videre hevdes det at omsøkte prosjekt skal være i strid med en negativ servitutt fra 1919.Servitutten lyder: ” Ved hovedbøllets utparcellering til tomter, forplikter sælgeren seg til ikke atselge nogen tomt under 2 maal. Kjøperen har samme forpligtelser for sine arealer.”Denne anførselen er ikke fremmet tidligere, heller ikke i forbindelse med behandlingen avreguleringsplanen, og er således ukjent for bygnings- og reguleringsmyndigheten.Rådmannens utgangspunkt er at servitutter representerer privatrettslige bestemmelser sombygningsmyndigheten ikke skal forholde seg til, men som likevel kan ha en selvstendig verdi,med den følge at de kan håndheves av domstolene uavhengig av bygningsrettslige forhold.Rådmannen vil dessuten påpeke at anførselen eventuelt skulle vært fremmet i forbindelsemed reguleringen av området. Reguleringsplaner skal undergis en grundig behandling ettersaksbehandlingsreglene i plan- og bygningsloven. Her stilles strenge krav til offentlighet ogmedvirkning i planleggingen fra berørte grunneiere. Rettighetshavere etter servitutter hardermed full anledning til å gjøre sine interesser gjeldende under planbehandlingen. Dette er,så vidt vites, ikke gjort i forhold til den aktuelle servitutt.Uavhengig av dette, er servitutten ikke til hinder for oppdeling og bygging, men setter krav tiltomtestørrelsen ved utparsellering (ikke ”under 2 maal”). I denne saken dreier det segimidlertid ikke om salg av tomter verken over eller under 2 mål. Anførselens relevans somargument i klagesaken anses dermed allerede på denne bakgrunn, som svekket.Rådmannen vil likevel foreta en kort gjennomgang av rettstilstanden for forholdet mellomservitutter og reguleringsplaner med tilhørende byggetiltak.Med negativ servitutt menes servitutt som forbyr eieren av tomten visse former for rådighet.Norsk rett har ingen lovbestemmelse som uttrykkelig bestemmer at negative servitutter fallerbort i den utstrekning de er i strid med en reguleringsplan.Spørsmålet om forholdet mellom en reguleringsplan og en negativ servitutt som ikke erforenlig med reguleringsplanen, har gjennom lengre tid vært behandlet både i juridisk teori og irettspraksis. Vurderingene er ikke entydige.

I Høyesteretts dom av 11.03.08 (Rt. 2008 – 362) uttaler flertallet av dommere (3 mot 2) atdersom det er ønskelig med en generell ordning om at strøkservitutter skal vike forreguleringsplaner, bør dette gjøres ved lovgivning. Like fullt uttaler annenvoterende dommer,som i denne avgjørelsen riktignok representerer mindretallet, følgende:”Vår sak dreier seg om en strøkservitutt som er påheftet for nær 100 år siden ved utparsellering av etstørre areal tilhørende Vinderen hovedgård… Servitutten er ikke til hinder for oppdeling, men setter kravtil tomtestørrelsen. … Slike strøkservitutter har etter min mening tiden løpt fra. De har utspilt sin rollesom sin tids forsøk på regulering av utnyttelsen av større områder. Jeg kan ikke se at servitutter avdenne art fortsatt skal anses virksomme når formålet med dem ikke lenger kan oppnås. Servitutten gir irealiteten uttrykk for en rettighet uten rettsvirkning. For meg står det da slik at den klausuleringenservitutten inneholder, er bortfalt. Typisk for negative servitutter som den vi her står ovenfor, er at de erukjente for eiere av de eiendommene som kunne ha interesse av dem. I denne saken ble servituttenhentet frem fra glemselen ved Carlings undersøkelse av grunnboken først etter at reguleringsplanen varstadfestet og klagebehandlingen hos fylkesmannen avsluttet. Servitutter som dette gir ingen reellsikkerhet i praksis og vil normalt ha mistet økonomisk verdi i forbindelse med omsetning av fasteiendom.”Under henvisning til utdragets relevans i forhold til foreliggende sak, samt redegjørelsenovenfor, anses det ikke å være grunnlag for å hevde at den negative servitutten fra 1919 ervirksom på en slik måte at den legger begrensninger på omsøkte utbygging.Klagers hovedanførsel er at bruken av bebyggelsen ikke vil være i samsvar medreguleringsplanen og at en godkjenning dermed er avhengig av dispensasjon. Rådmannenviser her til vurderingen som er gjort i forbindelse med vedtaket av 15.10.09, jfr. vedlegg nr. 3:”Det følger av legalitetsprisnippet innenfor plan- og bygningsretten at bygningsmyndighetene må hahjemmel i plan- og bygningsloven for å avslå en søknad om byggetillatelse. Dette medfører atkommunen bare kan avslå foreliggende søknad dersom denne fører til forhold som strider mot degenerelle bestemmelser i plan- og bygningsloven, gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan.…Tiltaket det søkes om må etter dette ikke være i strid med reguleringsplanens arealformål ogbestemmelser, jfr. plan- og bygningslovens (2008) § 12-4.Tiltakshaver, Hankø Utvikling AS v/styreleder Erik Klaveness, har i denne omgang presisert denplanlagte bruk, jfr. skriv av 14.10.09. Her fremgår det at bruken skal innrettes slik at den ikke kommer istrid med reguleringsformålet og bestemmelsene knyttet til dette.Rådmannen vil i denne forbindelse fremheve følgende uttalelse:”Tiltakshaver Hankø Utvikling AS planlegger oppføring av 40 hytter i henhold tilreguleringsplanens formålsangivelse, som bestemmer at det kan bygges 40 hytter somhotell/turistanlegg tillatt bruk av utleie. Det skal ikke oppføres private hytter da dette er i stridmed reguleringsplanen stadfestet av Miljøverndepartementet.”Presiseringen anses å avklare den usikkerhet som har vært knyttet til bruken av den planlagtebebyggelse, og gjør det unødvendig å vurdere avtalen av 19.10.06 mellom kommunen og utbyggernærmere, da bruken uansett skal holde seg innenfor planformålet.Avtalens punkt om 5 enheter som selveiende næringseiendommer tas etter dette heller ikke opp tilnærmere vurdering, da det er reguleringsplanen med bestemmelser som fastsetter rammene for lovligbruk og ikke avtalen. Sistnevnte anses kun å utfylle planen, jfr. vurderingen i saksfremlegget tilkommunestyrets behandling av avtalen (utvalgssak nr. 27/06) der denne omtales som ”nærmest enutbyggingsavtale, begrenset til konkretisering av hva slags drift utbygger/forslagstiller ser for seginnenfor reguleringsformålet m/planbeskrivelse.” (understreket her).Rådmannen anser etter dette at den planlagte bruk av omsøkt bebyggelse, 40 hytter i Husebukta,befinner seg innenfor reguleringsformålet i gjeldende reguleringsplan, og anbefaler på denne bakgrunnat Planutvalget innvilger rammetillatelse til tiltaket i saken.”

Vurderingen opprettholdes også i klageomgangen. Tiltakshaver har i klageomgangendessuten igjen bekreftet at bruken av hyttene skal være i samsvar med reguleringsplanen ogat det ikke skal oppføres private hytter, jfr. i brev av 10.11.09 fra advokatfullmektig Rasmus Ossom kommentarer til klage nr. 2. Et krav om ytterligere dokumentasjon, slik klager mener atkommunen burde fastholde også i denne omgang, synes etter dette å være unødvendig. Deter også et spørsmål om det i det hele tatt er mulig å få dokumentert fullt ut om bruken av enfremtidig bebyggelse vil være i samsvar med reguleringsformålet.Klagers uttalelse om at det må vurderes hvorvidt tiltakshavers presiseringer oppgitt i brev av14.10.09 er riktige, synes å være basert på antydninger som best lar seg avklare gjennombevisføring ved en rettslig prøving, og ikke gjennom en forvaltningsmessig behandling.Videre fremholder klager at brevet fra tiltakshaver av 14.10.09 med presiseringer i realiteteninnebærer en ny søknad, og at endringene er så store at saken burde vært undergitt en helt nybehandling. Det foreligger, etter rådmannens vurdering, ingen endringer i søknaden, kun enpresisering om at bebyggelsen skal brukes i tråd med gjeldende reguleringsplan.Planens begrensninger burde være vel kjent for sakens parter, også de klagende, og en brukav bebyggelsen i tråd med planen anses ikke å være et forhold som betinger ny behandling avsaken, herunder ny varsling av naboer osv.Øvrige forhold knyttet til rammetillatelsen, som deponering av utgravingsmasser på land,parkering, vann- og avløp, brannteknisk prosjektering, nettstasjon, geoteknisk undersøkelseog forurensning, nabovarsling og innkomne protester samt utforming, anses vurdert iforbindelse med Planutvalgets vedtak av 16.04.09. Vurderingene ble tatt med igodkjenningsvedtak av 15.10.09, og opprettholdes også i denne omgang.Rådmannen anser ikke at klagene samlet sett stiller saken i et annet lys eller frembringerargumenter som skulle tilsi en opphevelse eller omgjøring av det påklagede vedtaket. Detforeligger en, etter rådmannens vurdering, tydelig bekreftelse fra tiltakshaver i saken på at detomsøkte prosjekt skal oppføres og brukes i tråd med reguleringsplanens formål ogbestemmelser.Det vises igjen til at Fylkesmannens i opphevelsesvedtak av 07.10.09 presiserer atproblemstillingen i saken ikke er om det skal tillates utbygging av Husebukta, da dettespørsmålet er avgjort med bindende virkning gjennom den vedtatte og stadfestedereguleringsplan, men om formålet med den planlaget utbyggingen er i samsvar medreguleringsformålet ”Turist-/hotellanlegg tillatt bruk av utleie”. Som det fremgår avredegjørelsen ovenfor, så kan dette spørsmålet besvares bekreftende.Det foreligger etter dette ikke grunnlag eller hjemmel for å avslå søknad om rammetillatelse isaken. Godkjenningsvedtaket bør opprettholdes og klagene ikke tas til følge. Klagene børheller ikke gis oppsettende virkning, jfr. redegjørelsen innledningsvis,. Saken skal etter detteoversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/12521Dokumentnr.: 18Løpenr.: 121331/2009Klassering: 430/6Saksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 176/09Randholmen - gnr 430, bnr 6 - KråkerøyKlage på Planutvalgets vedtak av 15.10.09 om dispensasjon foroppføring av ny hytteKlager: Fylkesmannen i ØstfoldRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.2. Klagen tas ikke til følge og Planutvalgets vedtak av 15.10.09 utvalgssak nr. 144/09opprettholdes.3. Klagen oversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelseFredrikstad, 24.11.09SammendragPlanutvalget innvilget i vedtak av 15.10.09 dispensasjon for oppføring av ny hytte.Vedtaket lyder:Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.Det gis dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel, og fra forbudet motnye hytter i kommuneplanens bestemmelser punkt 0.1. Innvilgelsen hjemles i plan- ogbygningslovens (pbl 1985) § 7, jfr. § 11-6 annet ledd i ny plan- og bygningslov(plandelen) av 2008. Det vises til de særlige grunner som gjør seg gjeldende i saken.Oppføring av ny hytte som omsøkt godkjennes i medhold av plan- og bygningslovens §93.Vedtaket er påklaget av Fylkesmannens miljøvernavdeling i brev av 09.11.09. Klagen errettidig innkommet, jfr. forvaltningslovens § 29 og 30.Vedlegg1. Oversiktskart2. Planutvalgets vedtak av 15.10.093. Fylkesmannens klage av 09.11.094. Tiltakshavers kommentarer til klagen i brev av 20.11.09

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for sak nr. 2008/12521.SaksopplysningerDet er søkt om dispensasjon for oppføring av ny hytte på en allerede fradelt ubebygd tomt påRandholmen, Kråkerøy.PlanstatusOmrådet der hytta ønskes oppført er i gjeldende kommuneplans arealdel avsatt til LNF-formåluten tilleggssignatur. Eiendommen befinner seg ca. 130 meter fra vannet.I tidligere kommuneplan (vedtatt 19.06.02) var området båndlagt og formålsangivelsen lød:”Områder som er sikret/bør sikres for friluftsformål”.Området rundt det aktuelle LNF-feltet er båndlagt til fremtidig naturreservat etternaturvernloven, nå naturmangfoldloven.DispensasjonsforholdSøknaden er avhengig av dispensasjon fra arealformålet – LNF, samt fra det generelleforbudet mot oppføring av nye hytter i kommuneplanens bestemmelse i punkt 0.1.Søknaden om dispensasjon ble behandlet etter pbl av 1985 § 7, da den innkom før 01.07.09og ny plandels ikrafttreden, jfr. § 13 i forskrift om samvirke mellom ny og gammel pbl.Planutvalget innvilget dispensasjon i vedtak av 15.10.09, utvalgssak nr. 144/09.KlagenPlanutvalgets vedtak av 15.10.09 er påklaget av Fylkesmannen i Østfold vedmiljøvernavdelingen i brev av 09.11.09.Her fremholdes det i hovedsak følgende:- Randholmen der fritidsboligen ønskes oppført, er på bakgrunn av sin beliggenhet,utstrekning, intakthet og nære beliggenhet til større befolkningskonsentrasjoner etmeget viktig og verdifullt kystlandskap, som det i dag finnes få av i Østfold.- Omsøkte eiendom ligger i dag på utsiden av grensen til Goenvad naturreservat. Dettereservatet er foreslått utvidet i den såkalte ”Oslofjord-verneplanen” som ligger tilsluttbehandling i Miljøverndepartementet etter at Direktoratet for naturforvaltning harstøttet Fylkesmannens forslag til utvidelse. I det utvidete forslaget inngår heleRandholmen i reservatet med unntak av de 5 hyttetomtene. Disse hyttene vil såledesligge som en isolert øy i et større omkringliggende naturreservat. Sett i detteperspektivet vil det være uheldig med ytterligere bebyggelse på stedet.- Fylkesmannen kan ikke se at Regjeringen har kommet med nye signaler i sinstrandsonepolitikk, siden uttalelsen av 16.06.2000, som skulle tilsi at det skal blienklere å oppføre nye hytter i strandsonen.- Oppføring av omsøkte hytte vil fortsatt være i strid med kommuneplanens arealdel.- Brevene fra Sivilombudsmannen må sies å være av en generell karakter, som ikke girnoen signaler med henhold til utfallet av en ny behandling av saken.- Med henblikk på områdets intakte og helhetlige karakter ser Fylkesmannen det somuheldig med oppføring av ytterligere en hytte, da det vil medføre at hyttebebyggelsensamlet sett blir mer dominerende i landskapet.- Det er mange eksempler på tidligere fradelte tomter som ble ervervet ut fraforventninger om oppføring av fritidsbolig, og som i ettertid ikke er gjennomført pågrunn av nye signaler i strandsoneforvaltningen.- Vurdert i henhold til dagens regelverk, kan man ikke se at det foreligger en overvekt avhensyn som taler for en dispensasjon.For klagen i sin helhet vises det til vedlegg nr. 3.

Tiltakshaver, Birger Huse, har i brev av 20.11.09 kommentert klagens innhold. Her anføres detblant annet følgende:- Fylkesmannen refererer i klagen til salgsavtalen for Randholmen fra 1971 der detlegges vekt på at det kun ble gitt tillatelse til 3 hytter (noe ingen har bestridt), mentydeligvis uten at det legges vekt på at Miljøverndepartementet etter søknad fra minsøster og meg i 1984 innvilget dispensasjon for deling av min mors tomt og uttalte aten fjerde hytte ikke ville bli til ulempe for allmennhetens bruk av holmen.- Det later etter dette til at Fylkesmannen heller ikke i klageomgangen aksepterer dendelingen som Miljøverndepartementet foretok.- Det henger ikke på grep at den norske stat skulle ha tilskjøtet min søster og meghyttetomter som ikke kan bebygges (dvs. én av dem). Eller at den på samme datoutstedte et gyldig skjøte til min søster og et ugyldig til meg.- I alle tilfelle må det tas i betraktning at tomtedelingen og tillatelsen inntraff på ettidspunkt da Randholmen for lengst var blitt friområde med byggeforbud, hvilketkanskje kan sies å frata Fylkesmannens vurderinger noe av vekten i dette spesielletilfellet? Randholmen var friområde da departementet foretok delingen, ogRandholmen har vært friområde siden.- Departementet opprettet min og min søsters tomt utelukkende i den hensikt at vi skullefå bygge hytte.- Det går ikke an å legge avgjørende vekt på miljøhensyn for én tomteeier når man forde øvrig tre har lagt mer vekt på andre momenter og tillatt bygging i henhold tilskjøtene. Vi opplevde å se naboen bygge sin hytte på samme tid som vi selv (mednøyaktig de samme rettigheter) fikk avslag fra Fylkesmannen!- Det er pussig når Fylkesmannen på side 3, 2. avsnitt i klagen forteller at det er foreslåttat hele Randholmen skal inngå i Goenvad-reservatet, ”med unntak av de 5hyttetomtene”. Man regner her tydeligvis med de 4 hyttetomtene pluss gården, slik dehar figurert på kartene siden 1985.- Sivilombudsmannens brev i saken er ikke av generell karakter, da de gjelder dennesaken spesielt. Han foretok en befaring, hvilket han sjelden gjør, og gikk inn for enbehandling som ny sak. Ville han gjort det hvis han regnet med at resultatet ville ogburde bli det samme?- Følelsen av å bli diskriminert og urettferdig behandlet har vært en stor påkjenning, ogjeg hadde håpet at Fylkesmannen, i betraktning av Planutvalgtes klare innstilling, nåavstod fra påklagingen, slik det ble gjort da det gjaldt Nina og Stig Jacobsensbyggesøknad, som er en såpass god parallell til vår, at ulikt utfall må betraktes somurimelig forskjellsbehandling.- Særlige grunner må vel sies å være til stede i større grad for meg, i og med minslektstilknytning til Randholmen.- Den fjerde hytta som skjøtene forutsetter (og som tilfeldigvis ble min fordi jeg er sistute), vil ikke bety noen stor forandring i områdets karakter og vil knapt være synlig frasjøsiden. Den vil komme på Østre Berget langt inne på holmen, i god avstand fra 100-metersbeltet og der turgjengere ferdes. Videre vil det ved utformingen tas hensyn til denaturlige omgivelser i området også når det gjelder material- og fargevalg.For kommentarene i sin helhet vises det til vedlegg nr. 4.VurderingInnledningsvis vises det til Rådmannens vurdering i saksfremlegget til Planutvalgets vedtak av15.10.09. Vurderingen opprettholdes. Rådmannen viser også til tiltakshavers kommentarer tilklagen som anses som relevante og opplysende i klagebehandlingen.Innholdet i klagen er i stor grad sammenfallende med vurderingene som fremkommer avFylkesmannens uttalelse til dispensasjonen, i brev av 10.06.09.Uttalelsen er for øvrig vurdert i forbindelse med behandling og vedtak i saken.

I klagen vises det til at hele Randholmen foreslås innlemmet i Goenvad naturreservat, bortsettfra ”de 5 hyttetomtene”. Med dette menes den opprinnelige gården på stedet omtalt avtiltakshaver som ”Berget”, samt de fire hyttetomtene som arvingene etter John JohnsenRandholmen fikk opprettet dels i 1971 (da 3 av disse ble opprettet), og dels i 1984 daMiljøverndepartementet delte den største av de 3 tomtene i 2 (én til tiltakshaver i saken BirgerHuse, og én til hans søster), slik at det ble 4 hyttetomter, i tillegg til tomten der gården Bergetlå. Dette utgjør til sammen de 5 tomtene som etter det Fylkesmannen opplyser ikke vil inngå inaturreservatet. På én av disse tomtene ønsker Birger Huse å bygge sin hytte, og det kanvirke som at forslaget til utvidelse av reservatområdet forholder seg til alle de 5 tomtene somlikeverdige tomter, slik at de i alle fall i forbindelse med reservatutvidelsen blir sett på underett. Det kan etter dette virke urimelig at det ikke tillates bygging på én av diss 5 tomtene, nårde i denne sammenheng ellers anses som likeverdige.Klager viser til at tomten der hytta ønskes oppført befinner seg i et område som på bakgrunnav sin beliggenhet, utstrekning, intakthet og nære beliggenhet til størrebefolkningskonsentrasjoner er et meget viktig og verdifullt kystlandskap, som det i dag finnesfå av i Østfold. Rådmannen finner likevel grunnlag for å hevde at en oppføring av hytte medden plasseringen som er oppgitt, ikke vil medføre at allmennhetens interesser blir negativtberørt i særlig grad, da tomten befinner seg i et lite attraktivt område på Randholmen og iumiddelbar nærhet av øvrig hyttebebyggelse. Beliggenheten og utformingen av hytta vil likevelgjøre det mulig å ivareta de hensyn som ligger bak LNF-avsettingen av området ikommuneplanen.Fylkesmannen påpeker med rette at det er dagens regelverk som gjelder for behandlingen, ogen oppføring av en ny hytte betinger dermed dispensasjon fra flere juridisk bindendebestemmelser, jfr. ovenfor under avsnittet Dispensasjonsforhold. Rådmannen anser imidlertidogså i denne omgang at sakens spesielle forhistorie, herunder den aktuelle tomtens tilblivelse,bør vurderes som særlige grunner i saken. Det er svært få saker som omhandler dispensasjonfor oppføring av ny hytte, der de særlige grunnene er like fremtredende og særegne som idenne saken. Skal det i det hele tatt være mulig å dispensere i medhold av plan- ogbygningslovens § 7, bør det kunne gjøres i dette tilfellet. Sakens meget unike og spesiellekarakter innebærer også at presedensvirkningen vil være minimal.Rådmannen kan ikke se at Fylkesmannens anførsel om at det er mange eksempler påtidligere fradelte tomter som ble ervervet ut fra forventninger om oppføring av fritidsbolig, ogsom i ettertid ikke er gjennomført på grunn av nye signaler i strandsoneforvaltningen, er fullt utrelevant i denne saken. Her er forventningen om å få bygge hytte skapt av Staten selv, som engjenytelse for frivillig salg av grunn til bruk som friområde. Hensynet til tiltakshavers innrettelseog berettigete forventning bør her tillegges vekt.Rådmannen kan ikke se at det i klageomgangen er fremkommet opplysninger eller momentersom skulle tilsi en endring av Planutvalgets godkjenningsvedtak. Det anbefales etter dette atPlanutvalgets vedtak av 15.10.09 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge.Saken oversendes Fylkesmannen (en settefylkesmann) til endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/16583Dokumentnr.: 22Løpenr.: 120350/2009Klassering: 425/176Saksbehandler: Voica D. ImrikMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 177/09Måkeveien 2 - gnr 425, bnr 176 - KråkerøyKlage på Planutvalgets vedtak av 17.04.08 om rammetillatelseKlager: Tove Wallann ved advokatfirmaet Kluge DARådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.2. Klagen tas ikke til følge og Planutvalgets vedtak av 17.04.08, utvalgssak nr. 40/08opprettholdes.3. Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.Fredrikstad, 20.11.09SammendragPlanutvalget godkjente i møte av 17.04.08, sak nr. 40/08 søknad om rammetillatelse forboligutbygging med 95 leiligheter, fellesbygg og parkeringshus på eiendom Måkeveien 2 gnr425 og bnr 176 i henhold til reguleringsplan nr. 548 ”Langøya Vest”. Kniplefjellet Eiendom ASer tiltakshaver mens Multiconsult AS (senere endret til Link Signatur) er ansvarlig søker isaken.Vedtaket ble først påklaget av nabo Tove Wallan i foreløpig klage i e-post av 04.02.09. Densene innsendelse av klagen skyldes at Wallan ikke hadde mottatt orientering om Planutvalgetsvedtak på lik linje med øvrige protesterende naboer i saken, og ble således forhindret i å klageinnen ordinær klagefrist (3 uker fra mottak av orientering om vedtak). Hun ble tilfeldigvisoppmerksom på vedtaket den 30.01.09 da hun selv tok kontakt med bygningsmyndigheten. Påbakgrunn av forvaltningens forsømmelse i saken, ble Wallan gitt oppreisning for sent fremsattklage i medhold av forvaltningslovens § 31 første ledd bokstav a. Fullstendig klage innkomden 06.03.09. Klagen er ikke tatt opp til behandling tidligere grunnet virksomhetensressurssituasjon.I klagen fremholdes det i hovedsak at den godkjente bebyggelsen avviker fra planens krav omsmåhusbebyggelse. Dette imøtegås av ansvarlig søker og tiltakshaver, og rådmannen tiltrerderes synspunkter og opprettholder de vurderinger som er foretatt i forbindelse medgodkjenningen av rammetillatelse i saken.Det anbefales etter dette at vedtak av 17.04.08 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge.Saken oversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse.

Vedlegg1. Oversiktskart2. Utsnitt av det aktuelle området i reguleringsplankartet2.1. Reguleringsbestemmelser2.2. Planbeskrivelse3. Rammeplan 1:1000 (nedkopiert)4. Arealplan 1:1000 (nedkopiert)5. Perspektiver (nedkopiert)6. Fasader og snitt7. Planutvalgets godkjenningsvedtak av 17.04.08 sak nr. 40/088. Protest på søknad om rammetillatelse, fra Tove Wallann i brev av 18.01.089. E-post av 30.01.09 fra gjenboer T. Wallann10. Foreløpig klage i e-post av 04.02.09 fra Kristoffer Wallann på vegne av Tove Wallann11. Foreløpig svar i brev fra kommunen av 12.02.0912. Utfyllende klage i brev av 06.03.09 fra advokatfirmaet Kluge på vegne av T. Wallann13. Orientering om saksgang, brev fra kommunen av 02.11.0914. Kommentarer til klagen, brev av 12.11.09 fra ansvarlig søker, vedlagt skriv av 12.11.09fra P.A. Hansen Landskapsarkitekter AS samt skriv av 16.11.09 fratiltakshaver/utbygger Kniplefjellet Eiendom ASAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)Se saksmappe for sak nr. 2007/16583.SaksopplysningerPlanutvalgets vedtak av 17.04.08 om godkjenning av søknad om rammetillatelse forboligutbygging med 95 leiligheter, fellesbygg og parkeringshus, er påklaget i utfyllende klageav 06.03.09. For klagens bakgrunn og sene fremsettelse, vises det til avsnittet Sammendragovenfor.PlanstatusOmrådet er i kommuneplanens arealdel avsatt til ”Nåværende byggeområde”, mens et beltemot Vesterelva er avsatt til LNF-område med byggesirkler for fritidsbebyggelse.Området omfattes av reguleringsplan nr. 548 ”Langøya Vest” vedtatt 17.11.05, og den aktuelleeiendom er i hovedsak avsatt til Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse, jfr. feltenebetegnet som KS1- KS14, med tilhørende reguleringsbestemmelser i punkt 2.2.Bestemmelsens første setning er spesielt relevant i denne sammenheng og lyder:”For KS1 – KS 14 gjelder generelt at den viste plassering og utforming av bebyggelsen erveiledende.”Klager Tove Wallann er eier av fritidseiendom i Treskjærveien 21, gnr 425 og bnr 346. Tomtengrenser ikke direkte til eiendommen som skal utbygges (Måkeveien 2, gnr 425 og bnr 176),men er i plan- og bygningsrettslig sammenheng en gjenboereiendom.KlagenFullstendig klage er som nevnt fremsatt i brev av 06.03.09 fra advokatfirmaet Kluge på vegneav Tove Wallann. I klagen anføres det i hovedsak følgende:- Vedtaket er beheftet med rettsanvendelsesfeil, da det er i strid med reguleringsplanenskrav om småhusbebyggelse.- Vedtaket er også beheftet med saksbehandlingsfeil, da Wallanns protest til nabovarsletverken ble vedlagt, referert til eller vurdert ved Planutvalgets behandling av saken.

- Klagens hovedanførsel er at den omsøkte og godkjente bebyggelse ikke er i samsvarmed planens bestemmelser i punktene 2.1 og 2.2, som fastslår at områdene FS 1 tilFS5 kan bebygges med ”Frittliggende småhusbebyggelse”, mens områdene KS1 tilKS14 kan bebygges med ”Konsentrert småhusbebyggelse”.- Klagen gjelder først og fremst byggene i områdene for ”Konsentrertsmåhusbebyggelse”, altså områdene KS1 til KS14.- Begrepet ”konsentrert småhusbebyggelse” er ikke nærmere avklart iplanbestemmelsene, men omtales nærmere i planbeskrivelsen til reguleringsplanen.Begrensningene må sees i sammenheng med at det aktuelle området befinner seg i100-metersbeltet langs sjøen, og at det er et uttalt ønske om å erstatte dagensnæringsbygg med bebyggelse som er mindre eksponert mot sjøen.- Rammetillatelsen åpner for en bebyggelse som klart faller utenfor begrepet”konsentrert småhusbebyggelse”. De aktuelle byggene vil få en utforming somvanskelig kan forenes med de begrensninger som ligger i nevnte begrep.- Utformingen anses å være direkte i strid med de veiledende illustrasjonene som utgjørreguleringsgrunnlaget.- Rådmannens vurdering i rammevedtaket om at hoveddelen av bebyggelsen vil beståav to etasjes bygninger, samt at høyden ellers vil dempes av parkbelte forutsatt iplanen, kan ikke tillegges nevneverdig vekt, da bildene fra prosjektets annonseringviser at bygningene i hovedsak er i tre fulle etasjer. De vil ikke oppføres medsokkeletasjer for terrengtilpasning.- Det nye plangrunnlaget gir sammen med analysen og planbeskrivelsen, et tydelig bildeav hva som skal bygges, nemlig rekkehus, og naboer, velforeninger, offentligemyndigheter og andre har ikke hatt forutsetninger til å uttale seg om annet enn dette iplanprosessen. Det er i den korte perioden fra plangrunnlaget ble vedtatt, ikke oppståttendringer i de faktiske forholdene som skulle tilsi at det er grunnlag for å søke om etprosjekt som i så stor grad avviker fra planbeskrivelsen.- Det anmodes om at klagen gis oppsettende virkning etter fvl. § 42.For en gjennomgang av klagen i sin helhet vises det til vedlegg nr. 12.Klagen er kommentert av ansvarlig søker i brev av 12.11.09, nå Link Signatur, v/Tom RichardKristiansen. Vedlagt brevet følger skriv av 12.11.09 med kommentarer fra Per André HansenLandskapsarkitekter AS, som har utarbeidet planforslaget, samt skriv av 16.11.09 fratiltakshaver Kniplefjellet Eiendom AS v/daglig leder Trond Amundsen.Av kommentarene fra ansvarlig søker fremgår det følgende:- Prosjektet har fulgt reguleringsplanen der det er brukt begrepet konsentrertsmåhusbebyggelse.- Det meste av bebyggelsen er planlagt i to etasjer over terreng, men med underetasjeder terrenget faller i feltets ytterkant. Begrepet småhus benyttes der det er inntil 3etasjer målbare plan, begrepet lavblokk der det er inntil 4 målbare plan og høyblokkder det er flere plan enn 4.- Bebyggelse kan ligge i skjæringspunktet m.h.t. definisjon av type bebyggelse, menligge innenfor/forholde seg til alle juridisk bindende begrensninger i reguleringsplanen,som utnyttelsesgrad, bygningshøyder og forventet antall boenheter.Av kommentarene fra Per André Hansen AS v/Per André Hansen fremgår det i hovedsakfølgende:- Reguleringsplanens dokumenter består først og fremst av de juridisk bindendedokumentene reguleringsplankartet og reguleringsbestemmelsene. Planbeskrivelsendanner i tillegg bakgrunnen for planen og inneholder utfyllende detaljer som følger helesaksbehandlingen, også ved offentlig utleggelse.- Reguleringskartet viser at formålet for byggeområdet som inngår i godkjent byggetiltaker konsentrert småhusbebyggelse.

Reguleringsbestemmelsene fastsetter rammene for den konsentrertesmåhusbebyggelsen i planbestemmelsenes punkt 2.2.- Når planen har brukt begrepet konsentrert småhusbebyggelse, skyldes det at dendominerende bebyggelsen som er planlagt i prosjektet, er i to etasjer over terreng, menmed underetasje der terrenget faller i feltets ytterkant.- Det er vanskelig å se at noen som har fulgt med på reguleringsprosessen skulle være itvil om hvilken bebyggelse denne tillater.Av kommentarene til utbygger og tiltakshaver i saken, Kniplefjellet Eiendom AS v/TrondAmundsen fremgår følgende:- Vi kan ikke se at klager har rett i sin påstand om at vedtaket er i strid medreguleringsplanens krav om småhusbebyggelse. Denne påstanden må bero på atklager forveksler småhusbebyggelse med eneboligbebyggelse.For en gjennomgang av kommentarene i sin helhet, vises det til vedlegg nr. 14.VurderingUtsatt iverksetting av vedtakDet er i klagen anmodet om oppsettende virkning etter forvaltningslovens § 42.Anmodningen er vurdert, men det anses ikke som nødvendig å beslutte utsatt iverksettelse avvedtaket i saken. Hovedregelen for vedtak etter plan- og bygningsloven er at vedtak kaniverksettes straks de er truffet og meddelt parten. Tiltakshaver bygger imidlertid på egetansvar dersom byggearbeidene settes i gang før klagen er ferdig behandlet. Rammetillatelseninnebærer imidlertid ikke en byggetillatelse, men er et prinsippvedtak som gir tiltakshaver enbetinget rett til å realisere det omsøkte tiltak på det aktuelle stedet. I rammetillatelsenfastsettes tiltakets rammer. Tillatelsen gir kun adgang til forberedende tiltak, slik som ryddingav grunnen, mens gravetillatelse og lignende arbeider krever særskilt vedtak. Det anses ikkeat en eventuell innrettelse i henhold til rammetillatelsen vil kunne medføre uopprettlig skadeeller tap.Rammetillatelsen gjelder utbygging av planområdene betegnet som KS9 – KS14. Her gjelderreguleringsplanens bestemmelser i punkt 2 Byggeområder, underpunkt 2.2 Konsentrertsmåhusbebyggelse.Klagen1. Manglende vurdering av innsendt protest:Innledningsvis i klagen anføres det at godkjenningsvedtaket er beheftet medsaksbehandlingsfeil, idet Tove Wallanns protest ikke er tatt med og vurdert i forbindelse medbehandlingen av saken i Planutvalgets møte 17.04.08. For innholdet i protesten vises det tilvedlegg nr. 8.Det er noe uklart hva som er årsaken til at Wallanns protest ikke ble tatt med i behandlingenav rammesøknaden. Det forhold at Wallanns merknader ikke ble forelagt Planutvalget tilvurdering i møte av 17.04.08, kan forklares med at merknaden er datert 18.01.08 (registrertinnkommet 22.01.08). Nabovarsel i saken er sendt rekommandert og poststemplet 19.12.07.Merknader og protester fra naboer og gjenboere må være kommet til ansvarlig søker innen 2uker etter at varslet er sendt for å bli vurdert, jfr. plan- og bygningslovens § 94 nr. 3 og SAK §16. Det kan se ut som Wallanns protest ikke ble innsendt tidsnok og heller ikke til riktigadressat, i og med at merknader/protester skal sendes til ansvarlig søker, og ikke kun tilkommunen som det ble gjort i dette tilfellet. Dette kan ha forårsaket at bygningsmyndighetenvalget å se bort fra protesten. Det er uansett vanskelig i ettertid å dokumentere hvorvidtWallann mottok varslet umiddelbart etter 19.12.07, eller om postgang i julehøytiden bidro tilsent mottak og derav senere fristberegning for hennes vedkommende. At protesten ikke blevurdert kan etter dette innebære en saksbehandlingsfeil. Feilen kan medføre atgodkjenningsvedtaket fattet den 17.04.08 kan bli ansett som ugyldig, i og med at saken ikkevar godt nok opplyst.

Et vilkår for ugyldighet er imidlertid at feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold,jfr. forvaltningslovens § 41.Det er etter rådmannens vurdering ikke sannsynlig at en eventuell kunnskap om og engjennomgang av protesten ville medført at søknaden ble avslått.2. Forholdet mellom bebyggelsens utforming og reguleringsplanen:Klagens hovedanførsel omhandler forholdet mellom bebyggelsens utforming ogreguleringsplanens krav om småhusbebyggelse, altså reguleringsbestemmelsenes punkt 2.2.Klager fremholder at den godkjente bebyggelse er i strid med betegnelsen konsentrertsmåhusbebyggelse i planen. Det vises blant annet til planbeskrivelsen og de veiledendeillustrasjonene for bebyggelsen som fremkommer der.Innledningsvis vises det til den relevante reguleringsbestemmelse i saken, nemlig punkt 2.2 ogbestemmelsens første setning som klart fastslår at:”For KS1 – KS 14 gjelder generelt at den viste plassering og utforming av bebyggelsen erveiledende.”Planbeskrivelsen er som navnet tilsier en beskrivelse som forklarer bakgrunn for planarbeidetog inneholder utfyllende detaljer og vurderinger. Denne er ikke juridisk bindende på sammemåte som reguleringsplankart og bestemmelser. Illustrasjonene det vises til i klagen, er somdet også gis uttrykk for der, kun av veiledende karakter og heller ikke juridisk bindende iforhold til bygningenes utforming, jfr. også teksten under illustrasjonen: ”Eksempel på bygningi området KS1” (vår understreking) på side 4 i planbeskrivelsen.Det anses uansett ikke at den godkjente bebyggelse avviker i stor grad fra utformingen inevnte illustrasjonstegning.I planbeskrivelsens kommentarer til begrepet konsentrert småhusbebyggelse står det følgendepå side 3:”Den nye bebyggelsen vil omfatte ca. 220 boenheter – overveiende i to etasjer – m.a.o.rekkehus. Der det ligger til rette for det åpnes det for å etablere en 3.etasje – fortrinnsvis somunderetasje for å utnytte lokale terrengfall.” Videre står det på side 4:”Lengst sør i området (feltet KS14 – rådmannens anmerkn) faller landskapet noe ned og flaterseg ut. … I og med at vegetasjonen her er høy og området ligger mindre eksponert motVesterelva enn boligene lenger nord, tillates det her høyere bygningskropper.”Rådmannen viser til forslagsstiller Per André Hansens redegjørelse for begrepet konsentrertsmåhusbebyggelse og at dette normalt benyttes der det er inntil 3 målbare plan. Dengodkjente bebyggelse i saken er i tråd med dette, og holder seg dessuten innenforreguleringsplanens krav til både byggehøyder og utnyttelse. For øvrig er bebyggelsenvesentlig i to etasjer mot øst (Langøyveien), og med underetasjer i fallende terreng mot vestog i sør, hvor høyden dempes av parkbelte som forutsatt i reguleringsplanen. Boligbygg G - Jer i tillegg avtrappet i to etasjer, med høyde godt under regulert byggehøyde.Selv om planbeskrivelsen bruker begrepet rekkehus i beskrivelsen av bebyggelsens utforming,kan det etter rådmannens vurdering ikke dermed fastslås at den godkjente bebyggelse avvikeri en slik grad fra planens bestemmelser og intensjoner, at dette skulle nødvendiggjøre endispensasjonsbehandling ved innvilgelse av rammetillatelsen.Etter en samlet vurdering anses den godkjente bebyggelsens utforming å være i tråd medbåde reguleringsplanen og dennes intensjoner, slik de fremgår av planbeskrivelsen.

Rådmannen anbefaler etter dette at Planutvalgets vedtak av 17.04.08, utvalgssak nr. 40/08,opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Klagen gis heller ikke oppsettende virkning ogsaken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2006/1681Dokumentnr.: 65Løpenr.: 101240/2009Klassering: 76/60Saksbehandler: Johnnie BrokMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 15.10.2009 150/09Planutvalget 12.11.2009 165/09Planutvalget 10.12.2009 178/09Vikaneveien 315 - gnr 76, bnr 60 - OnsøyKlage på vedtak om godkjennelse av bryggerTilth: Hankøsund Slipp asRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken, og er enig i rådmannensvurdering. Klagen tas ikke til følge. Bygnings- og reguleringssjefensdelegerte vedtak nr 1131/09 opprettholdes.Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse.Fredrikstad, 30.09.09Planutvalgets behandling 15.10.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av AP fremmet Hans P. Dahl følgende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Hans P. Dahl på vegne av AP ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 15.10.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalgets behandling 12.11.2009:Planutvalget foretok befaring.Saken ble trukket fra sakskartet av leder for ny befaring i saken.Planutvalget vil foreta befaring før behandlingen av saken.

SammendragHankøsund Slipp as har i delegert vedtak fått tillatelse til å etablere brygger i samsvar medgjeldende reguleringsplan. Vedtaket påklages nå av naboer.Vedlegg1. Oversiktskart 1:10.0002. Utsnitt av reguleringsplan 1:10003. Situasjonsplan 1:10004. Situasjonsplan med parkeringsplasser, nedfotografert fra 1:10005. Delegert vedtak nr. 1131/09, datert 8/7-20096. Brev (e-mail) fra Hankøsund Slipp as til Fredrikstad kommune datert 1/7-2009.7. Brev fra Bjar arkitekter as til Fredriktad kommune datert 2/11-2008, (kopi oversendt 7/7-2009 og mottatt 10/7-20098. Brev fra Steinar Ranøyen m. fl. til Fredrikstad kommune datert 20/7-20099. Brev fra Per Olaf Sundby til Fredrikstad kommune datert 26/7-200910. Brev fra Per Ola Lindahl til Fredrikstad kommune datert 28/7-200911. Brev (e-mail) fra Kjell Arne Solbrekke m. fl. til Fredrikstad kommune datert 29/7-200912. Brev fra Grete Franck til Fredrikstad kommune datert 25/8-200913. Likelydende brev til naboer fra Fredrikstad kommune datert 4/9-2009Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)14. Søknad om tiltak fra Bjar arkitekter datert 11/8-200814.1. Opplysninger om tiltakets ytre rammer14.2. Redegjørelse fra Bjar arkitekter as datert 25/8-200814.3. Situasjonsplan 1:100014.4. Situasjonsplan med parkeringsplasser 1:100014.5. Situasjonsplan 1:50014.6. Gjenpart av nabovarsel14.7. Søknader om ansvarsrett14.8. Kontrollplaner15. Brev fra Jon G Hansen til Bjar arkitekter as datert 9/9-200816. Brev fra Per Olaf Sundby til Fredrikstad kommune datert 10/9-2008, med kopi av brev fraPer Olaf Sundby til Bjar arkitekter as datert 8/9-2008.17. Brev fra Solveig Margrethe Olsen til Bjar arkitekter datert 9/9-200818. Brev fra Ingebjørg og Jan Bråten til Bjar arkitekter datert mottatt 11/9-200819. Brev fra Liv Berit Bjerkholt og Anne Lise Hansen til Bjar arkitekter datert 10/9-200920. Brev fra S. J. Stenby til Bjar arkitekter as datert 11/9-200821. Brev fra Vikane Vel v/ Per Ola Lindahl til Bjar arkitekter datert 11/9-200822. Brev fra naboer til Bjar arkitekter datert 12/9-200923. Brev fra Lundberg/Ranøyen til Bjar arkitekter datert 13/9-200924. Brev (e-mail) fra Steinar og Anne Ranøyen til Fredrikstad kommune datert 10/10-200925. Brev (e-mail) fra Gjensidige/ en av brødrene DahrSaksopplysningerPlanstatus: Regulert til brygger for småbåthavnEiendommens størrelse: ca 1700 m².Det søkes om: Det søkes om tillatelse til tiltak for utlegging og endring av flytebrygger isamsvar med reguleringsplanen.

Ved første gangs behandling innkom det innsigelser fra flere naboer. Innsigelsene dreier seg ihovedsak om disse forhold- Parkeringsdekning. Det hevdes at parkeringsdekningen er for liten, og det ikke er plasstil 6 parkeringsplasser ved garasjen.- Forurensing fra båtene, mistanke om tømming av septiktanker.- Det blir trangt å manøvrere båtene for de som allerede har båtplasser innenfor.- Plassering av innerste brygge i strid med privatrettslige avtaler mm.- Det vises til ny kystsoneplan som er under arbeid.Per Bjørklund har svart på innsigelsene i e-mail datert 1/7-2009, og anfører:1. Området er regulert slik vi nå søker om.2. Området vårt er det mest tilgjengelig på Østre Vikane.3. Alle tinglyste rettigheter er og blir ivaretatt.4. Parkering er ivaretatt til alle våres båtplasser, og dette fungerer utmerket.5. Stellausbukta er et naturlig sted for mindre båter, da vanndybden begrenser det.6. Ingen har lov til å tømme septik i havnen. Tror heller ingen ønsker å bade i egen "møkk".7. Ingen av våre brygger berører nabogrensene.8. Det er over 50 båtplasser videre bortover i Stellausbukta som vi stiller spørsmålstegn vedang. parkeringdekning/lovlighetI sin vurdering sa bygnings- og reguleringssjefen:Tiltaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, og tiltakshaver må da i utgangspunktetha lov til å forvente å få tillatelse til å bygge og utvikle området i samsvar med planen.Når det gjelder forurensing fra utslipp fra båtene fremgår det av flyfoto at båtene som ligger iStellaugsbukta er relativt små. Selv om noen av dem har overnattingsmuligheter er de ikke aven slik størrelse at det virker særlig aktuelt å bruke dem som hytter. Dybdeforholdene ogmanøverplassen tilsier også at det ikke vil være hensiktsmessig med større båter iStellaugsbukta. Uansett er det forbudt å tømme septiktanker nær land. Hvis dette skjer bør detanmeldes til forurensingsmyndighetene.Det er en del privatrettslige forhold knyttet til bukta og bryggene. Noen av dem er, så vidtbygnings- og reguleringssjefen kan forstå, avklart. Bygnings- og reguleringssjefen kan uansettikke ta stilling til de privatrettslige forhold, disse må avklares for seg. En tillatelse etter plan- ogbygningsloven setter ikke nødvendigvis privatrettslige forhold til side.Naboen Anne Lundberg Ranøyen og Steinar Ranøyen har fremlagt et manipulert foto somskal illustrere at de får begrenset manøverareal ved sin brygge. Dette virker imidlertid ikkesom et realistisk scenario. De innerste båtene ved Hankøsund slipps brygge vil da bli heltinnestengt. Det virker ikke spesielt sannsynlig at Hankøsund slipp vil innrette seg slik. Beggebrygger vil være avhengig av manøverareal.Flere naboer viser ny kystsoneplan som er under arbeid, og mener at man med bakgrunn iden bør se hele området under ett. Dette er et fornuftig ønske. Mulighetsstudien for utviklingav Hankøsundet, som er utarbeidet som en del av grunnlaget for kystsoneplanen, sier noe omhvilken utvikling man ser for seg i Stellaugsbukta:Videreutvikle Stellaugsbukta ved å reddyrke det homogene småskala-miljøet med privatepele-brygger og allmenn tilgjengelighet langs strandsonen. Det innebærer å åpne for at detkan etableres private pelebrygger også vider sørover langs Vikaneveien, samt å begrensevidere utvikling av Hankøsund slipp i retning Stellaugsbukta.

Gjeldende reguleringsplan for Stellaugsbukta åpner for å opparbeide parkeringsplasser istrandsonen, noe dom må betegnes som et utdatert grep og ikke i tråd med dagens fokus pårekreasjon og allmenn tilgjengelighet til strandsonen.Dette er helt i samsvar med naboenes ønsker. Imidlertid er det ikke juridisk bindende, i hvertfall ikke foreløpig, og det er i øyeblikket ikke avklart hvilken betydning dette vil ha forutarbeidelsen av kystsoneplanen. En uformell henvendelse til arealplanavdelingen tyder på atdet vil ha liten betydning for dette tiltaket.En tiltakshaver har krav på å få behandlet sin søknad innen rimelig tid. Hvis man skulle hautsatt behandlingen av saken måtte man ha nedlagt bygge- og deleforbud. Det er ikke gjort,og tiltakshaver har da krav på å få behandlet sin sak etter gjeldende lovverk, herundergjeldende reguleringsplan.Avviket fra mulighetsstudien er lite. Utlegging av tre stk. flytebrygger vil uansett være et tiltaksom er reversibelt, dersom man skulle ønske det.Det som kan være problematisk er først og fremst parkeringsplassene. Det er regulert innparkeringsplasser i Stellaugsbukta, men utbygger har ikke lykkes å få til en avtale medgrunneier. Det kan man kanskje si er gunstig med tanke på det som er nevnt imulighetsstudien. Reguleringsplanen inneholder ingen rekkefølgebestemmelser, så det ervanskelig å kreve at utlegging av brygger og opparbeidelse av parkeringsplasser skal skje i enbestemt rekkefølge eller samtidig.Utbygger har fremlagt en plan for parkering. Den er basert på 0,5 p-plasser pr. båt, og atfastboende og hytteeiere parkerer på egen eiendom. I reguleringsplan for Østre Vikene, somdekker området umiddelbart nord for Stellaugsbukta-planen er det krevd 0,7 p-plasser prbåtplass, noe som også påpekes av en av naboene.Det foreligger imidlertid ingen juridisk bestemmelse om parkeringsdekning, og da blir dette enskjønnsmessig vurdering. 0,5 p-plasser pr. båt er trolig ganske vanlig, selv om det kanskje kanvirke litt snaut.Bygnings- og reguleringssjefen fant etter dette at søknaden må godkjennes, og fattet denneavgjørelse i henhold til delegert fullmaktSøknaden godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. Juni 1985 nr. 77, medtilhørende bestemmelser og forskrifter.Vedtaket påklages nå av naboene. I klagene fremkommer:Det fremholdes at parkeringen ikke er tilfredsstillende.ForurensingSteinar Ranøyen stiller også spørsmål ved hvorfor han ble frarådet å søke om utvidelse av sinbrygge, når Hankøsund Slipp får anledning til å bygge.VurderingNår det gjelder parkering er det ingen klare regler for dette. Det har vært praktisert ulikeforholdstall. 0,5 p-plasser pr båtplass har nok vært ganske vanlig. Ansvarlig søker harredegjort for parkeringen i form av situasjonsplan, og i brev datert 2/11-2008. Etterrådmannens vurdering kan redegjørelsen fra Bjar arkitekter legges til grunn.Når det gjelder forurensing fra båtene er det klart at området er regulert med brygger. Noeforurensing vil da være uunngåelig, men dette vil være svært lite. Forurensing ut over det mannaturlig må forvente i en småbåthavn vil være en sak for forurensingsmyndighetene.

Når det gjelder Ranøyen og at han skal ha blitt frarådet å utvide sin brygge kan opplyses atRanøyens brygge er i samsvar med reguleringsplanen slik den er. En endring vil derfor være istrid med reguleringsplanen. Hankøsund Slipps søknad derimot, gjelder et tiltak som er isamsvar med reguleringsplanen.Rådmannen kan ikke se at klagene inneholder nye momenter som tilsier at de bør tas til følge.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/16345Dokumentnr.: 22Løpenr.: 119237/2009Klassering: 208/482Saksbehandler: Trond Berg MathisenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 179/09Skogløkken 10 - gnr 208, bnr 482, 710, 1361 - SentrumKlage på vedtak om avslag på dispensasjon/riving/nybyggTilth: Grundvig Eiendom ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:1. Det faste utvalg for plansaker viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannensvurdering.2. Det fremkommer nye momenter/presiseringer som tilsier at klagen på Planutvalgetsvedtak, utvalgssaksnr 132/09, tas til følge.3. I medhold av plan- og bygningslovens kap. 19 gis det dispensasjon fra plankravet ibestemmelsene til kommuneplanens arealdel.4. Søknaden godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. Juni 1985nr. 77, med tilhørende bestemmelser og forskrifter på flg. betingelser: Tomteparsellenesammenføyes.5. Naboprotesten tas ikke til følge.Fredrikstad, 18.10.09SammendragSaken gjelder dispensasjon fra plankrav i kommuneplanbestemmelsene til riving av eneboligog oppføring nye boliger i Skogløkken 10.Planutvalget avslo i mars 2009 søknad om dispensasjon/rammetillatelse til riving avenebolig/oppføring av boligbygg med 5 boenheter - vedtaket ble ikke påklaget.Søknad om dispensasjon/rammetillatelse for nytt omarbeidet prosjekt med 4 boenheter bleavslått av Planutvalget i september 2009 – det er dette vedtaket som nå påklages.Vedlegg1. Oversiktskart i målestokk 1:100002. Situasjonskart i målestokk 1:10003. Fasadetegninger, nedfotografert4. Fotomontasjer5. Søknad om dispensasjon, datert 26.05.096. Naboprotest, datert 09.06.097. Planutvalgets vedtak, utvalgssaksnr 132/098. Klage på vedtak m/vedlegg, datert 22.10.09

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)9. Søknad om rammetillatelse, datert 22.06.0910. Opplysninger om tiltakets ytre rammer11. Situasjonsplan i målestokk 1:50012. Tegninger i målestokk 1:20013. Gjenpart av nabovarsel, datert 29.05.0914. Søkers kommentar til naboprotest, datert 25.06.0915. Søknad om ansvarsrett/kontrollplan16. KontrollerklæringSaksopplysningerHistorikk/Planutvalgets vedtak/prosjektetI mars 2009 avslo Planutvalget søknad om dispensasjon fra plankrav/rammetillatelse til rivingav en eldre enebolig samt oppføring av et nytt boligbygg med 5 boenheter i Skogløkken 10.Dette opprinnelige prosjektet gjaldt ny bebyggelse som i form og omfang syntes å avvike fratypisk bebyggelse i området, og ikke harmonere med strøkets karakter.Planutvalgets vedtak ble ikke påklaget.Ny søknad om dispensasjon samt søknad om rammetillatelse for et omarbeidet prosjekt - derantall boenheter var redusert til 4 og hvor utforming og uttrykk var endret mer i retning avtypisk bebyggelse for området - ble deretter innsendt til behandling.Prosjektet kan i korte trekk beskrives som saltaksbebyggelse til boligformål, 2 etasjer medparkeringskjeller. Det vises i denne sammenheng til vedlagte tegninger og nærmerebeskrivelse i saksutredningen i vedlegg nr 7 - Planutvalgets vedtak, utvalgssak nr 132/09.Begrunnelse for dispensasjonen samt synspunkter i naboprotest fremgår også av den sammesaksutredningen.Planutvalget avslo søknaden i september 2009, og det ble i utvalgssaksnr 132/09 fattet flgvedtak :Søknad om dispensasjon fra plankravet avslås med hjemmel i ny Pbl. kap 19. Underhenvisning til tidligere avslagsvedtak, presiseres at området er best egnet til 1-2 boenhetermed basis i stedstilpasning og estetikk.Det er dette vedtaket som nå påklages.KlagenKlagen er fremmet av ansvarlig søker Link Signatur v/sivilarkitekt Tom-Richard Kristiansen. Iklagen er det i hovedtrekk anført flg argumenter:Vedtaket er fattet på feil opplysninger og oppfatninger.Det søkes om dispensasjon med det som kommuneplanen åpner for – 3 nyeboenheter i forhold til eksisterende situasjon.Oppfordringen som er politisk nedfelt i ATPNG om fortetting i sentrumsnære områderer oppfylt.Ny bebyggelse oppføres med trepanel.Parkering vil skje i p-kjeller under bakken.Begrunnelsen er omtalt i dispensasjonssøknaden av 26.05.09.VurderingDispensasjonssøknaden er begrunnet med flg:Regulering av tomten isolert sett vil ikke føre til mer utdypende eller konstruktiveløsninger som ikke kan ivaretas direkte gjennom en rammesøknadsbehandling.Tiltaket vil ligge innenfor rammer i plan- og bygningslov og forskrifter.Adkomstforhold endres ikke.Parkering er løst ved at den legges under bakken, det er tilrettelagt for løsningen vedat tomten har terrengfall mot veien.

Prosjektet forholder seg til retningslinjene i kommuneplanen mht antall etablerte nyeenheter etc.Det er tatt hensyn til bygningsstrukturen i området.Det er benyttet former (tak osv) som er ’kjente’ i strøket.I klagen er enkelte av disse forholdene ytterligere presisert. En økning av antall boenhetermed 3 ift dagens situasjon (enebolig) ligger innenfor rammene som er trukket opp iretningslinjene til kommuneplanens arealdel. I retningslinjene er det beskrevet flere forholdsom vil være en del av vurderingsgrunnlaget ved søknad om dispensasjon fra plankrav.Forhold som bl.a. skal vektlegges er byggehøyder, grad av utnytting, landskapshensyn, vei-,vann- og avløpsforhold etc. Relevante hensyn i denne sammenhengen ansees å væreivaretatt.Det er på en tydelig måte redegjort for at det er flere andre boligbygninger med 4 enheter istrøket. Søker har også gjort rede for at utnyttelsen i dette tilfellet ikke er spesielt høysammenlignet med det som er vanlig og gjennomsnittelig i området, og at det er lagt opp tiltilfredsstillende løsninger mht uteoppholdsarealer, parkeringsløsninger osv. Avstandskrav mhtplassering er også ivaretatt.Klager anfører at er et mangfold av former, takformer, skalaer osv i området. Typisk erimidlertid trehus i inntil 2 etasjer, med enten saltak eller valmtaksløsninger.Omsøkte bebyggelse er utformet med tradisjonelt saltak, rektangulære bygningskropper ogdet er tenkt benyttet trepanel. Utformingen er mao bygd på kjente former som man finner igjeni området, og den har klare referanser til annen bebyggelse her. Enkelte elementer ifasadeutformingen tilføres slik at bebyggelsen også vil fremstå som tidsmessig og oppgradert.I klagen er det også understreket at fortetting i sentrumsnære strøk er politisk nedfelt i ATPNG(Areal- og transportplan for nedre Glomma regionen). Det kan i denne sammenheng ogsålegges til at det er betimelig å se hen til lignende saker der det er innvilget dispensasjon tiloppføring av nye boliger på romslige tomter etc i etablerte sentrumsstrøk.Oppsummert så synes klagen å inneholde presiseringer og momenter som tilsier at den tas tilfølge – hensynet bak bestemmelsen om plankravet synes ikke å bli vesentlig tilsidesatt vedinnvilgelse av dispensasjon, og etter en samlet vurdering ansees det å foreligge en overvektav fordeler kontra ulemper.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2007/2856Dokumentnr.: 21Løpenr.: 46127/2008Klassering: 105/78Saksbehandler: Marit Torp HansenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 180/09Hankø - gnr 105 bnr 78, 79, 82 - OnsøySøknad om sluttbehandling av utvalgssak 161/07, uten krav om2 parkeringsplasser pr hytte i forbindelse med søknad omdispensasjon fra reguleringsplan for Søndre HankøTilth: Inger MyklestadRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget kan ikke se at det er fremkommet nye momenter som tilsier av utvalgssak161/07, sluttbehandles uten krav om 2 parkeringsplasser pr hytte.Jfr. reguleringsbestemmelsene til reguleringsplan for Søndre Hankø.Fredrikstad, 11.11.09SammendragSaken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsformålet i gjeldende reguleringsplan forSøndre Hankø. Det omsøkte areal ønskes omdisponert fra landbruk til fritidsbebyggelse.Bakgrunnen for søknaden er avdøde grunneiers testament. I følge testamentet er det 4arvinger til Hankø gård. Testamentet går ut på at det skal deles fra 3 hyttetomter vest for veientil Hankø Plass. Dette arealet har beliggenhet mellom eksisterende hytteområde og en veisom går langs jordets vestside.Den fjerde arvingen skal overta eiendommen.Omsøkte eiendom er regulert til landbruk i gjeldende reguleringsplan for Søndre Hankø.I forbindelse med søknaden er det innkommet nabomerknad fra Beate Mjaaland og fra PrebenA. Holst på vegne av Bertel Steen.Saken ble den 05.07.07 behandlet i henhold til delegert myndighet i sak 1301/07 medfølgende avgjørelse:Med henvisning til plan- og bygningslovens § 7 første ledd, og med hjemmel i reguleringsplanfor Søndre Hankø avslås søknaden om dispensasjon, jfr. plan- og bygningslovens § 31.1.Vedtaket ble påklaget i brev datert 31.07.07 av Grete Staring på vegne av arvingene.

Klagen ble behandlet av planutvalget i møte 01.11.07 som sak 133/07, med følgendeinnstilling:Rådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier at vedtaket i sak 1301/07bør endres. Vedtaket opprettholdes. Klage fra Grete Staring på vegne av Wencke MeidellAsbjørnsen, Grete Staring, Inger Elisabeth Myklestad og Karen Margrethe Meidell tas ikke tilfølge.Saken sendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse.Planutvalgets behandling 01.11.2007:Votering:Forslag om utsettelse for befaring ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 01.11.2007:Saken utsettes for befaring.Planutvalgets behandling 22.11.2007:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av Frp fremmet Arvid Vestvik følgende:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslaget fremmet av Arvid Vestvik på vegne av Frp ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 22.11.2007:Saken utsettes for befaring.Saken ble behandlet av planutvalget i møte 13.12.2007, som sak 167/07:Planutvalget foretok befaring før behandlingen av saken.Forslag fremsatt i møtet:På vegne av Frp, FS, H, Krf og V fremmet Anne-Lise Ulriksen FS følgende forslag:Klagen fra Grete Staring på vegne av testamentarvingene tas til følge.Det gis tillatelse til at det kan deles ut tre hyttetomter fra Hankø Plass, som grunn for å gidispensasjon gjennom § 7 i Plan- og bygningsloven med særlige grunner gis følgendebegrunnelse:1. Testamentet går ut på å dele fra tre tomter vest for veien til Hankø Plass, arealet haren beliggenhet mellom eksisterende hytteområde og veien som må sees som gunstigfor saken.2. Det er i dag umulig å drive en ren landbrukseiendom på Hankø, både på grunn avtilgjengelighet og beliggenhet.3. Ved at det er testamentarvinger som føler tilhørighet til stedet, er det enklere å få til enfortsatt drift for å holde jordarealene åpne og hindre gjengroing av landskapet.4. En omdisponering av omsøkte areal vil ikke føre til en svekkelse avproduksjonsgrunnlaget for landbrukseiendommen, eller medføre drifts- ellermiljømessige ulemper for landbruket eller friluftslivet i området.5. Søknaden bryter ikke med forutsetningene som er lagt for gjeldende reguleringsplanfor Søndre Hankø (plan nr 297), nemlig at eiendommen er regulert til landbruk.Det settes følgende vilkår og pålegg for å gi dispensasjon:Plikt til vedlikehold og utbedringer og/eller riving av eksisterende bygningsmasse.Opprydding langs veiarealer for alminnelig ferdsel og på øvrige driftsarealer tilhørendeHankø Plass. Det vises til §§ 89 og 91. Slik området fremstår i dag representererbygningsmassen og området fare for helse, miljø og sikkerhet.

Kommunen samarbeider med arvingene for å finne frem til varige og estetiskakseptable løsninger.Det pålegges utbyggerne å dokumentere avtale om 2 parkeringsplasser pr. hytte iVikane.Etter en helhetlig vurdering mener Planutvalget at en slik løsning ikke svekker, mentvert imot fører til en styrkning av å bevare Hankø Plass som landbrukseiendom ogfriluftsområde.Votering:Rådmannens innstilling falt med 6 stemmer (2Frp, 1FS, 1H, 1 Krf, 1V).Forslag fremmet av Anne-Lise Ulriksen FS på vegne av Frp, FS, H, Krf og V ble vedtatt med 6mot 5 stemmer (4Ap, 1Bym).Planutvalgets vedtak 13.12.2007:Som forslag fremsatt i møtet.I forbindelse med planutvalgets vedtak i møte den 13.12.07, sak 161/07, er det kommet enbemerkning fra Grete Staring. Hun påpeker at eiendommens betegnelse er Søndre Hankø,ikke Hankø Plass, som benevnt i planutvalgets vedtak.Hun ber om at planutvalget blir gjort oppmerksom på dette.Det var på forhånd ikke innhentet uttalelse fra aktuelle høringsinstanser før planutvalget gjordesitt vedtak.I ettertid har saken vært til jordlovsbehandling, hvor det ble gitt fradelingstillatelse etterjordloven.Likeledes har saken vært til uttalelse hos Fylkesmannen i Østfold områdene miljøvern oglandbruk.Fylkesmannen kan ikke gi sin aksept til en dispensasjon i saken.I vårt brev av 20.05.08 til arvingene, bes det blant annet om å fremlegge dokumentasjon om 2parkeringsplasser pr hytte i henhold til planutvalgets vedtak, før saken fremmes forplanutvalget til endelig behandling.I brev av 02.07.09, fra Inger Myklestad, søkes det om at planutvalget sluttbehandlerutvalgssak 161/07, uten krav til 2 parkeringsplasser pr. tomt.Vedlegg1. Oversiktskart.2. Situasjonskart (forminsket A4).3. Reguleringsplan for Søndre Hankø (forminsket).4. Brev datert 02.07.09 fra Inger Myklestad.5. Kopi av vårt brev av 20.05.08 til Wencke Meidell Asbjørnsen m.fl.6. Kopi av vårt brev av 09.06.09 til Katrine MyklestadAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)7. Klage datert 31.07.07 fra Grete Staring på vegne av Wencke Meidell Asbjørnsen,Grete Staring, Inger Elisabeth Myklestad og Karen Margrethe Meidell.8. Brev datert 29.01.08 fra Fylkesmannen i Østfold områdene miljøvern og landbruk.9. Kopi av delegasjonsvedtak nr 1301/07 av 05.07.07.10. Brev datert 10.05.07 fra Inger Elisabeth Myklestad på vegne av Wencke MeidellAsbjørnsen, Grete Staring, Inger Elisabeth Myklestad og Karen Margrethe Meidell.11. Kopi av brev datert 30.05.07 – nabomerknader fra Beate Mjaaland.12. Brev datert 06.06.07 – nabomerknader fra Preben A Holst på vegne av Bertel Steen.13. Gjenpart av nabovarsel.

14. Brev datert 30.01.07 fra Wencke Meidell Asbjørnsen m.fl.15. Kopi av vårt brev av 30.07.07 til Wencke Meidell Asbjørnsen m.fl.16. Kopi av møtebok fra planutvalgets møte 01.11.07, sak 133/07.17. Kopi av møtebok fra planutvalgets møte den 22.11.07, sak 147/07.18. Kopi av vårt brev av 30.11.07 til Grete Staring.19. Kopi av møtebok fra planutvalgets møte den 13.12.07, sak 161/07.20. Kopi av vårt brev av 04.01.08 til Fylkesmannen i Østfold Miljøvernavdelingen.21. Kopi av vårt brev av 04.01.08 til Østfold fylkeskommune Nærings- og kulturavdelingen.22. Kopi av vårt brev av 07.01.08 til kommunens landbruksforvaltning.23. Kopi av vårt brev av 07.01.08 til Grete Staring m.fl.24. Kopi av brev datert 27.01.08 til Inger Elisabeth Myklestad fra kommunenslandbruksforvaltning.25. Kopi av brev datert 28.03.08 fra Wencke Meidell Asbjørnsen.26. Kopi av møtebok fra Primærnæringsutvalgets møte den 09.04.08, sak 08/16.27. Kopi av brev datert 10.04.08 til Wencke Meidell Asbjørnsen m.fl. fra kommunenslandbruskforvaltning.SaksopplysningerSaken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsformålet i gjeldende reguleringsplan forSøndre Hankø. Det omsøkte areal ønskes omdisponert fra landbruk til fritidsbebyggelse.Bakgrunnen for søknaden er avdøde grunneiers testament. I følge testamentet er det 4arvinger til Hankø gård. Testamentet går ut på at det skal deles fra 3 hyttetomter vest for veientil Hankø Plass. Dette arealet har beliggenhet mellom eksisterende hytteområde og en veisom går langs jordets vestside.Den fjerde arvingen skal overta eiendommen.Omsøkte eiendom er regulert til landbruk i gjeldende reguleringsplan for Søndre Hankø.I forbindelse med søknaden er det innkommet nabomerknad fra Beate Mjaaland og fra PrebenA. Holst på vegne av Bertel Steen.Eiendommen ligger innenfor gjeldende reguleringsplan for Søndre Hankø, og er regulert tillandbruk.Saken ble den 05.07.07 behandlet i henhold til delegert myndighet i sak 1301/07 medfølgende avgjørelse:Med henvisning til plan- og bygningslovens § 7 første ledd, og med hjemmel i reguleringsplanfor Søndre Hankø avslås søknaden om dispensasjon, jfr. plan- og bygningslovens § 31.1.Vedtaket ble påklaget i brev datert 31.07.07 av Grete Staring på vegne av arvingene.Klagen ble behandlet av planutvalget i møte 01.11.07 som sak 133/07, med følgendeinnstilling:Rådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier at vedtaket i sak 1301/07bør endres. Vedtaket opprettholdes.Klage fra Grete Staring på vegne av Wencke Meidell Asbjørnsen, Grete Staring, IngerElisabeth Myklestad og Karen Margrethe Meidell tas ikke til følge.Saken sendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse.

Planutvalgets behandling 01.11.2007:Votering:Forslag om utsettelse for befaring ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 01.11.2007:Saken utsettes for befaring.Planutvalgets behandling 22.11.2007:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av Frp fremmet Arvid Vestvik følgende:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslaget fremmet av Arvid Vestvik på vegne av Frp ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 22.11.2007:Saken utsettes for befaring.Saken ble behandlet av planutvalget i møte 13.12.2007, som sak 167/07:Planutvalget foretok befaring før behandlingen av saken.Forslag fremsatt i møtet:På vegne av Frp, FS, H, Krf og V fremmet Anne-Lise Ulriksen FS følgende forslag:Klagen fra Grete Staring på vegne av testamentarvingene tas til følge.Det gis tillatelse til at det kan deles ut tre hyttetomter fra Hankø Plass, som grunn for å gidispensasjon gjennom § 7 i Plan- og bygningsloven med særlige grunner gis følgendebegrunnelse:1. Testamentet går ut på å dele fra tre tomter vest for veien til Hankø Plass, arealet haren beliggenhet mellom eksisterende hytteområde og veien som må sees som gunstigfor saken.2. Det er i dag umulig å drive en ren landbrukseiendom på Hankø, både på grunn avtilgjengelighet og beliggenhet.3. Ved at det er testamentarvinger som føler tilhørighet til stedet, er det enklere å få til enfortsatt drift for å holde jordarealene åpne og hindre gjengroing av landskapet.4. En omdisponering av omsøkte areal vil ikke føre til en svekkelse avproduksjonsgrunnlaget for landbrukseiendommen, eller medføre drifts- ellermiljømessige ulemper for landbruket eller friluftslivet i området.5. Søknaden bryter ikke med forutsetningene som er lagt for gjeldende reguleringsplanfor Søndre Hankø (plan nr 297), nemlig at eiendommen er regulert til landbruk.Det settes følgende vilkår og pålegg for å gi dispensasjon:Plikt til vedlikehold og utbedringer og/eller riving av eksisterende bygningsmasse.Opprydding langs veiarealer for alminnelig ferdsel og på øvrige driftsarealer tilhørendeHankø Plass. Det vises til §§ 89 og 91. Slik området fremstår i dag representererbygningsmassen og området fare for helse, miljø og sikkerhet.Kommunen samarbeider med arvingene for å finne frem til varige og estetiskakseptable løsninger.Det pålegges utbyggerne å dokumentere avtale om 2 parkeringsplasser pr. hytte iVikane.Etter en helhetlig vurdering mener Planutvalget at en slik løsning ikke svekker, mentvert imot fører til en styrkning av å bevare Hankø Plass som landbrukseiendom ogfriluftsområde.

Votering:Rådmannens innstilling falt med 6 stemmer (2Frp, 1FS, 1H, 1 Krf, 1V).Forslag fremmet av Anne-Lise Ulriksen FS på vegne av Frp, FS, H, Krf og V ble vedtatt med 6mot 5 stemmer (4Ap, 1Bym).Planutvalgets vedtak 13.12.2007:Som forslag fremsatt i møtet.I forbindelse med planutvalgets vedtak i møte den 13.12.07, sak 161/07, er det kommet enbemerkning fra Grete Staring. Hun påpeker at eiendommens betegnelse er Søndre Hankø,ikke Hankø Plass, som benevnt i planutvalgets vedtak.Hun ber om at planutvalget blir gjort oppmerksom på dette.Det var på forhånd ikke innhentet uttalelse fra aktuelle høringsinstanser før planutvalget gjordesitt vedtak.I ettertid har saken vært til jordlovsbehandling, hvor det ble gitt fradelingstillatelse etterjordloven.Likeledes har saken vært til uttalelse hos Fylkesmannen i Østfold områdene miljøvern oglandbruk.Fylkesmannen kan ikke gi sin aksept til en dispensasjon i saken.I planutvalgets vedtak i sak 161/07, i møte den 13.12.07, ble det satt følgende vilkår og påleggfor å gi dispensasjon:Plikt til vedlikehold og utbedringer og/eller riving av eksisterende bygningsmasse.Opprydding langs veiarealer og alminnelig ferdsel og på øvrige driftsarealer tilhørendeHankø Plass. Det vises til §§ 89 og 91. Slik området fremstår i dag representererbygningsmassen og området fare for helse, miljø og sikkerhet.Kommunen samarbeider med arvingene for å finne frem til varige og estetiskakseptable løsninger.Det pålegges utbyggerne å dokumentere avtale om 2 parkeringsplasser pr. hytte iVikane.I forbindelse med planutvalgets vedtak i sak 161/07, ble arvingene tilskrevet i vårt brev av20.05.08, hvor det blant annet ble bedt om å fremlegge dokumentasjon om 2parkeringsplasser pr hytte i henhold til planutvalgets vedtak, før saken fremmes forplanutvalget til endelig behandling.I brev av 02.07.09, fra Inger Myklestad, søkes det om at planutvalget sluttbehandlerutvalgssak 161/07, uten krav til 2 parkeringsplasser pr. tomt.Det søkes altså om at planutvalget frafaller kravet om 2 parkeringsplasser slik detfremkommer av utvalgets vedtak av 13.12.07 i siste kulepunkt.VurderingSøker viser til kravet om 2 parkeringsplasser pr tomt, og mener at dette først skal gjelde vedsøknad om eventuelt byggeløyve. Det vises til at dette er et pålegg som søker er godt kjentmed, og må naturligvis gjelde ved søknad om bygging av hytte.Arvingene ønsker nå bare å få tomtene som de er blitt lovet i en mannsalder, og som deresfetter Alf Meidell har testamentert til dem.Det opplyses at hans far Odd Meidell, også ønsket at arvingene skulle få en liten del avHankø, ettersom deres bestefar Alfred B. Meidell i sin tid eide Hankø hotell. Søker skriver athennes far tilbrakte mye tid der, og at de føler en familietilknytning til stedet.Søker skriver videre at Alf Meidell ønsket derfor at de skulle få tomtene, og at gården skulleoverføres på den som kunne drive den. Det opplyses at det har vært mye opprydding pågården, og mer gjenstår.

Det er derfor de ønsker å fradele tomtene så snart som mulig, slik at Alf Meidells testamenteblir fulgt, og gården bare får en eier. For øyeblikket ønsker de ikke å bygge noen hytte pågrunn av høy alder og sykdom. De ønsker at deres etterkommere skal få et skjøte istedenforet uoppgjort arveoppgjør.Søker kan derfor ikke se at det på nåværende tidspunkt i saken er nødvendig med 2parkeringsplasser pr tomt. Det hevdes at det kan gå mange år før noen ønsker å bygge, og atdet må kunne være nok med fradelingen nå, og så ha parkeringen klar ved søknad ombygging. Det presiseres at de for tiden ikke er utbyggere, men har kun ønske om deres 3 lovtetomter, slik at den 4. arvingen kan overta gården og få skikk på den til glede for alle.I denne sammenheng viser søker også til tidligere praksis fra området der slikt vilkår omparkering først inntreffer ved søknad om byggeløyve. Etter søkers syn må også dette sees isammenheng med nåværende situasjon på Vikane, der det er svært vanskelig å skaffeparkeringsplass. I forbindelse med undersøkelser som arvingene har foretatt, er slike plasserikke å oppdrive. Arvingene ser det som trist dersom de må utsette endelig arveoppgjør barepå grunn av dette.De påpeker i denne sammenheng at det vil være i kommunens interesser at det bare blir enmotivert og lokal forankret eier av hovedgården etter arveoppgjøret, og at dette vil bli realitetdersom de nå får mulighet til å gjennomføre fradelingen av disse tre tomtene.Rådmannen har forståelse for søkers ønske om å få arveoppgjøret gjennomført.Reguleringsbestemmelsene til reguleringsplan for Søndre Hankø sier at parkering skal skje ihenhold til reguleringsplan for Furuøy av 07.02.1983, og at det skal være minst 2parkeringsplasser pr fritidsbolig.Selv om det hevdes at arvingene ikke har noe ønske om å bebygge de omsøkte parsellene,kan det ikke ses bort fra at deres etterkommere eventuelt kan ha ønske om å bygge.En delingstillatelse vil være et forhåndstilsagn om at arealet tillates bebygd. Uansett vil kravetom parkeringsdekning være til stede.Rådmannen ønsker å påpeke at det kan være flere mulige nye hyttetomter innenfor områdetsom omfattes av reguleringsplan for Søndre Hankø, og som heller muligens ikke kanfremlegge dokumentasjon om parkeringsplasser i henhold til bestemmelsene i gjeldende plan.Ved å tillate tomter fradelt uten at parkeringsspørsmålet er løst, ser rådmannen ut fra etlikhetshensyn at en kan komme i den situasjonen at også andre eventuelle søknader omfradeling av nye hyttetomter på Hankø må godkjennes, dersom det åpnes for fradeling avtomteareal uten dokumentasjon om parkeringsplasser i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser.Rådmannen er skeptisk til å godkjenne en fradeling som omsøkt, uten dokumentasjon om 2parkeringsplasser for hver fritidsbolig.Slik rådmannen ser det vil dette kunne medføre en vanskelig håndterbar presedens.Når det gjelder parkeringsplassen på Furuøy, har plassen for tiden ikke ledig kapasitet.I tillegg opplyser søker at det heller ikke er parkeringsplasser å oppdrive i Vikane.I den forbindelse vil rådmannen opplyse at reguleringsplan for Furuøy blant annet bleutarbeidet nettopp i den hensikt å løse parkeringsproblemene i Vikane.Nå er det ikke lenger ledig kapasitet her.I forbindelse med parkeringsareal i Vikane, sier føringene i gjeldende kommuneplans arealdelat det imidlertid er forelått et område til byggeområde parkering i Vikane.Hvorvidt i fremtiden eller eventuelt når, det er forutsatt for videre tilrettelegging for parkering iVikane / på Furuøy vites for tiden ikke.

Slik rådmannen ser det vil omsøkte tiltak være vanskelig å la seg gjennomføre nå utendokumentasjon om parkeringsplasser.For øvrig viser rådmannen til sin tidligere vurdering i saken.Rådmannen anbefaler derfor at søknaden om å sluttbehandle utvalgssak 161/07, uten kravom 2 parkeringsplasser pr hytte ikke tas til følge.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/19219Dokumentnr.: 12Løpenr.: 119069/2009Klassering: 118/254Saksbehandler: Marit Torp HansenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 181/09Skjæløyveien 97 - gnr 118 bnr 254 - OnsøySøknad om fradeling av tomt til fritidsboligTilth.: Ernst Magnussen v/adv. Anne Karine FrigaardRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:I medhold av plan- og bygningslovens § 7 (pbl 1985, jfr. § 13 i Forskrift om samvirkemellom gammel og ny pbl) avslås søknaden om dispensasjon fra plankravet ikommuneplanens arealdel.Jfr. plan- og bygningslovens § 11-6 (pbl 2008).Fredrikstad, 19.11.09SammendragSaken gjelder søknad om fradeling av parsell som ønskes benyttet til fritidsbolig.Gnr 118, bnr 254 ønskes delt i 2 parseller.Eiendommen er fra før bebygd med fritidsbolig, og utgjør et areal på 1566 m².Det foreligger veirett for den omsøkte parsell.Det er forutsatt 2 biloppstillingsplasser på parsellen som søkes fradelt.Eiendommen er uregulert. Mesteparten av eiendommen ligger i et område som ikommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende byggeområde for fritidsbebyggelse. En litendel av eiendommen ligger i landbruks-, natur og friluftsområde (LNF-område).En del av gnr 118 bnr 254 ligger i 100-metersbeltet mot sjøen.Den omsøkte parsell ligger innenfor område avsatt til nåværende fritidsbebyggelse, og harbeliggenhet i bakkant av 100-metersbeltet mot sjøen.Saken ble behandlet av planutvalget i møte den 20.08.09, sak 126/09 og i møte den 17.09.09,sak 135/09, med følgende innstilling:Rådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:I medhold av plan- og bygningslovens § 7 (pbl 85, jfr. § 13 i Forskrift om samvirke mellomgammel og ny pbl) avslås søknaden om dispensasjon fra plankravet og det generelle byggeogdeleforbudet i kommuneplanens arealdel.Jfr. plan- og bygningslovens § 11-6 (pbl 2008).

Planutvalgets behandling 20.08.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av H fremmet Tor Prøitz følgende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Tor Prøitz på vegne av H ble enstemmig vedtatt:Planutvalgets vedtak 20.08.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalgets behandling 17.09.2009:Planutvalget foretok befaring før behandlingen av saken.Forslag fremsatt i møtet:På vegne av AP, Frp, FS, H, Krf og V fremmet Anne-Lise Ulriksen FS følgende forslag:Planutvalget er positive til fradelingen og mener at det ligger godt til rette for tiltaket.Det legges vekt på at det er avklart veirett/parkering, og det foreligger ingen klager fra naboer,det er heller ikke til sjenanse for omgivelsene.Tiltaket er tilbaketrukket og ikke synlig fra sjøen, området er avsatt til fritidsbebyggelse.Terrengmessig ligger tiltaket vel til rette.Saken sendes rutinemessig over til Fylkesmannen for uttalelse og realitetsbehandles iPlanutvalget når uttalelse foreligger. I oversendelsen fra Fylkesmannen ber Planutvalget at detunderstrekes at det ligger godt til rette for fradeling.Votering:Rådmannens innstilling falt mot 10 stemmer (4AP, 2Frp, 1FS, 1H, 1Krf, 1V).Forslag fremmet av Anne-Lise Ulriksen FS på vegne av AP, Frp, FS, H, Krf og V ble vedtattmed 10 mot 1 stemme (1Bym).Planutvalgets vedtak 17.09.2009:Som forslag fremsatt i møtet.Vedlegg1. Oversiktskart.2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel.3. Situasjonskart og utsnitt av kommuneplanens arealdel med omsøkte parsell inntegnet.4. Brev datert 29.10.09, fra Fylkesmannen i Østfold Miljøvernavdelingen.5. Kopi av møtebok fra planutvalgets møte den 20.08.09, sak 126/09 og den 17.09.09,sak 135/09.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Brev datert 19.12.08, fra adv. Anne Karine Frigaard på vegne av Ernst Magnussen.7. Søknad om deling av grunneiendom, datert 19.12.08.8. Nabovarsel.9. Avtale om veirett.10. Kopi av vårt brev av 21.01.09, til Anne Karine Frigaard.11. Kopi av vårt brev av 27.04.09, til Østfold fylkeskommune Nærings- og kulturavdelingen.12. Kopi av vårt brev av 28.04.09, til Anne Karine Frigaard.13. Kopi av vårt brev av 20.10.09, til Fylkesmannen i Østfold.14. Kopi av vårt brev av 21.10.09, til Din Advokatpartner AS v/Anne Karine Frigaard.

SaksopplysningerSaken gjelder søknad om fradelig av parsell for oppføring av fritidsbolig. Gnr 118 bnr 254ønskes delt i 2 parseller. Eiendommen er fra før bebygd med fritidsbolig, og utgjør et areal på1566 m².Det foreligger veirett for omsøkte parsell.Det er forutsatt 2 biloppstillingsplasser på parsellen som søkes fradelt.Eiendommen er uregulert. Mesteparten av eiendommen ligger i et område som ikommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende byggeområde for fritidsbebyggelse. En litendel av eiendommen ligger i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område).En del av gnr 118 bnr 254 ligger i 100-metersbeltet mot sjøen.Den omsøkte parsell ligger innenfor område avsatt til nåværende fritidsbebyggelse, og harbeliggenhet i bakkant av 100-metersbeltet mot sjøen.En delingstillatelse er derfor avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanensarealdel.Det søkes om dispensasjon i brev av 19.12.08, fra adv. Anne Karine Frigaard på vegne avErnst Magnussen.I samsvar med bestemmelsene til plan- og bygningslovens § 7 (pbl 1985) har saken værtoversendt til Nærings- og kulturavdelingen i Østfold fylkeskommune til uttalelse.Vi anser deres interesser ikke berørt, da uttalelse ikke er mottatt.Planutvalget behandlet saken i møte den 20.08.09, sak 126/09, og i møte den 17.09.09, sak135/09.Det forelå følgende innstilling fra Rådmannen:Rådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:I medhold av plan- og bygningslovens § 7 (pbl 85, jfr, § 13 i Forskrift om samvirke mellomgammel og ny pbl) avslås søknaden om dispensasjon fra plankravet og det generelle byggeogdeleforbudet i kommuneplanens arealdel.Jfr. plan- og bygningslovens § 11-6 (pbl 2008).Planutvalgets behandling 20.08.2009:Forslag fremsatt i møtet:På vegne av H fremmet Tor Prøitz følgende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Tor Prøitz på vegne av H ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 20.08.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalgets behandling 17.09.2009:Planutvalget foretok befaring før behandlingen av saken.Forslag fremsatt i møtet:På vegne av AP, Frp, FS, H, Krf og V fremmet Anne-Lise Ulriksen FS følgende forslag:Planutvalget er positive til fradelingen og mener det ligger til rette for tiltaket.Det legges vekt på at det er avkart veirett/parkering, og det foreligger ingen klager fra naboer,det er heller ikke til sjenanse for omgivelsene.Tiltaket er tilbaketrukket og ikke synlig fra sjøen, området er avsatt til fritidsbebyggelse.Terrengmessig ligger tiltaket vel til rette.Saken sendes rutinemessig over til fylkesmannen for uttalelse og realitetsbehandles iPlanutvalget når uttalelse foreligger. I oversendelsen fra Fylkesmannen ber Planutvalget at detunderstrekes at det ligger godt til rette for fradeling.

Votering:Rådmannens innstilling falt mot 10 stemmer (4AP, 2Frp, 1FS, 1H, 1Krf, 1V).Forslag fremmet av Anne-Lise Ulriksen FS på vegne av AP, Frp, FS, H, Krf og V ble vedtattmed 10 mot 1 stemme. (1Bym).Planutvalgets vedtak 17.09.2009:Som forslag fremsatt i møtet.I henhold til planutvalgets vedtak i møte den 17.09.09, sak 135/09, har saken vært oversendttil Fylkesmannen i Østfold til uttalelse.I brev av 29.10.09 avgir Fylkesmannen i Østfold Miljøvernavdelingen sin uttalelse.Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver blant annet i sin uttalelse følgende:Omsøkte parsell ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt tilnåværende fritidsbebyggelse, parsellen ligger i bakkant av 100-metersbeltet mot sjøen. Det atområdet er avsatt til nåværende fritidsbebyggelse indikerer at område er vurdert som ferdigutbygd. Videre utbygging utløser et plankrav.Skjæløy er forholdsvis tett bebygd fra før, og Fylkesmannen ser det som viktig å bevare deresterende ubebygde tomter og grøntområder. Vi mener at dersom det skal gjennomføres enytterligere utbygging på øya må dette skje via en reguleringsplan, hvor en blant annet vilkunne foreta en grundigere helhetsvurdering av området. Et viktig tema her vil være å vurdereom det i det hele tatt er plass/ønskelig med flere hytter på stedet og eventuelt hvor disse kanplasseres. Gjennom en slik planprosess vil også alle berørte parter ha muligheter til å delta.En eventuell dispensasjon krever at det foreligger spesifiserte klare grunner som etter enkonkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor dehensyn bestemmelsene i kommuneplan er ment å ivareta. Vi vil i den forbindelse vise til atkommuneplanen har gjennomgått en omfattende beslutningsprosess der så vel offentlige somprivate interesser har hatt muligheter til å delta. Med denne bakgrunn skal det derfor ikke værenoen kurant sak å fravike denne gjennom dispensasjoner. Slike saker vil bidra til å undergravede intensjoner som ligger til grunn for planen å svekke forutsigbarheten.Søkers særlige grunner i saken anses å være av generell karakter som kan oppgis av mangegrunneiere. En eventuell dispensasjon kan dermed medføre en uheldig presedens.Konklusjon:Fylkesmannen vil sterkt fraråde en dispensasjon.VurderingI planutvalgets møte den 17.09.09 ble det fattet vedtak om at planutvalget er positive tilfradelingen, samt at saken sendes rutinemessig over til Fylkesmannen for uttalelse, ogrealitetsbehandles i planutvalget når uttalelse foreligger.Saken fremmes nå for planutvalget for endelig vedtak.Det foreligger uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, hvor Fylkesmannens konklusjoner at det sterkt frarådes en dispensasjon.Rådmannen er enig med Fylkesmannen at Skjæløy er forholdsvis tett bebygd fra før, og at deter viktig å bevare de resterende ubebygde tomter og grøntområder. Rådmannen er også enigat dersom det skal gjennomføres en ytterligere utbygging på øya må dette skje via enreguleringsplan, hvor en blant annet vil kunne foreta en grundigere helhetsvurdering avområdet.

Et viktig tema vil være å vurdere om det i det hele tatt er plass/ønskelig med flere hytter påstedet og eventuelt hvor disse kan plasseres. Gjennom en slik planprosess vil også alleberørte parter ha muligheter til å delta.Fredrikstad er en stor kommune hvor det finnes mange hytter bak 100-metersbeltet innenforuregulerte hytteområder i kommuneplanens arealdel.Kommunen har mange henvendelser om fradeling og bygging i disse områdene.Bestemmelsen i kommuneplanen er imidlertid meget klar og blir også håndhevet ganskerestriktivt. Dette har ført til at spredt hyttebygging nærmest har stoppet opp i de senere år.De utfyllende bestemmelsene i kommuneplanens arealdel setter et generelt forbud motoppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse i uregulerteområder.Selv om det kan ligge til rette for en fradeling som omsøkt, er rådmannen av den oppfatning atved å innvilge dispensasjon fra plankravet vil dette kunne skape uheldige presedensvirkningerfor andre tilsvarende eiendommer på Skjæløy hvor det er ønske om fortetting. Svært mangevil nok kunne vise til tilsvarende. Det er nettopp dette forholdet som gjør rådmannen skeptisktil innvilgelse av dispensasjon i denne saken.Etter rådmannens mening bør det ikke gis fradeling uten at dette er forankret i enreguleringsplan for området.En eventuell dispensasjon krever at det foreligger spesifiserte klare grunner som etter enkonkret vurdering er av en slik karakter, og har en slik tyngde at de kan slå igjennom ovenforde hensyn bestemmelsene i kommuneplanen er ment å ivareta. Rådmannen vil i denforbindelse vise til at kommuneplanen har gjennomgått en omfattende beslutningsprosess derså vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. Med denne bakgrunn skaldet derfor ikke være noen kurant sak å fravike denne gjennom dispensasjoner. Slike saker vilbidra til å undergrave de intensjoner som ligger til grunn for planen og svekkeforutsigbarheten.Søkers særlige grunner i denne saken anses å være av en karakter som kan oppgis av fleregrunneiere som ønsker å fradele og oppføre nye hytter innenfor uregulerte byggeområder forfritidsbebyggelse i kommunen.En forvaltning basert på dispensasjoner og enkeltsaksbehandling vil som regel medføre en bitfor bit nedbygging. Gjennom en gradvis fortetting/utbygging uten regulering vil verdifulleelementer kunne gå tapt.Søknaden må ses i et videre perspektiv, og ikke bare isolert for denne saken. Etterrådmannens vurdering vil en godkjenning som omsøkt kunne danne uheldig presedens. Slikesaker vil bidra til å undergrave de intensjoner som ligger til grunn for kommuneplanensarealdel og svekke forutsigbarheten. Hensynet til kommuneplanens arealdel må derfor veietungt.Etter en samlet vurdering mener rådmannen at det foreligger en overvekt av offentlige hensynsom taler for at dispensasjonssøknaden og delesøknaden bør avslås.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/9823Dokumentnr.: 6Løpenr.: 117168/2009Klassering: 62/14Saksbehandler: Marit Torp HansenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 182/09Øienkilkroken - gnr 62 bnr 14 - OnsøySøknad om fradeling av boligtomtSøker: Per André Hansen Landskapsarkitekter AS på vegne avSameiet Ødegården Søndre v/Tor FagermoenRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Med henvisning til plan- og bygningslovens § 7 første ledd (pbl 1985, jfr. § 13 i Forskriftom samvirke mellom gammel og ny pbl), og med hjemmel i kommuneplanens arealdelavslås søknaden. Jfr. plan- og bygningslovens § 11-6 (pbl 2008).Fredrikstad, 17.11.09SammendragDet søkes om fradeling av parsell som ønskes benyttet til boligformål.Det foreligger rettighetserklæring om veirett og rett til fremføring av nødvendig ledningsanleggfor den omsøkte parsellen.Det er kapasitet på offentlig ledningsnett for omsøkte tiltak.Eiendommen er uregulert, og ligger i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) ikommuneplanens arealdel.Det råder et generelt forbud mot ny bebyggelse i LNF-områdene. Unntatt er bygninger oganlegg som er nødvendig av hensyn til utvikling og driften av primærnæringene.I brev av 08.06.09, søker Per André Hansen Landskapsarkitekter AS om dispensasjon påvegne av hjemmelshaver.Rådmannen har konferert med kommunens landbruksmyndighet om saken skaljordlovbehandles. Landbruksmyndigheten opplyser at saken ikke trenger behandling etterjordloven.

I samsvar med bestemmelsene til plan og bygningslovens § 7 (pbl 1985, jfr. § 13 i Forskriftmellom gammel og ny pbl) har saken vært oversendt til fylkesmannens miljøvernavdeling ogNærings- og kulturavdelingen i Østfold fylkeskommune til uttalelse.I brev av 13.10.09, svarer fylkesmannens miljøvernavdeling at Fylkesmannen vil fraråde endispensasjon.Det er ikke mottatt uttalelse fra fylkeskommunens Nærings- og kulturavdeling.Rådmannen anbefaler at det ikke gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omsøktetiltak.Vedlegg1. Oversiktskart i mål 1:35.000.2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel i mål 1:30.000.3. Situasjonskart i mål 1:1000.4. Analogt kart med 1 m-koter i mål 1:1000.5. Brev datert 08.06.09, fra Per André Hansen Landskapsarkitekter AS v/Per AndréHansen – søknad om dispensasjon.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Brev datert 13.10.09, fra Fylkesmannen i Østfold Miljøvernavdelingen – uttalelse.7. Søknad om deling av grunneiendom, datert 10.06.09.8. Skisse med eksempel på mulig terrengtilpassing av bolig.9. Rettighetserklæring, datert 08.06.09.10. Gjenpart av nabovarsel.11. Kopi av vårt brev av 05.10.09, til Østfold fylkeskommune Nærings- og kulturavdelingen.12. Kopi av vårt brev av 05.10.09, til Fylkesmannen i Østfold.13. Kopi av vårt brev av 05.10.09, til Per André Hansen Landskapsarkitekter AS.SaksopplysningerDet søkes om fradeling av parsell som ønskes benyttet til boligformål.Det foreligger rettighetserklæring om veirett, og rett til fremføring av nødvendig ledningsanleggfor den omsøkte parsellen.Eiendommen er uregulert, og ligger i landbruks-, frilufts- og naturområde (LNF-område) ikommuneplanens arealdel.Det råder et generelt forbud mot ny bebyggelse i LNF-områdene. Unntatt er bygninger oganlegg som er nødvendig av hensyn til utvikling og driften av primærnæringene.Per André Hansen Landskapsarkitekter AS søker i brev av 08.06.09, om dispensasjon påvegne av hjemmelshaver.I forbindelse med spørsmål om saken skal jordlovbehandles, har rådmannen konferert medkommunens landbruksmyndighet som opplyser at saken ikke trenger behandling etterjordloven.I samsvar med bestemmelsene til plan og bygningslovens § 7 (pbl 1985, jfr. § 13 i Forskriftmellom gammel og ny pbl) har saken vært oversendt til fylkesmannens miljøvernavdeling ogNærings- og kulturavdelingen i Østfold fylkeskommune til uttalelse.I brev av 13.10.09, svarer fylkesmannens miljøvernavdeling at Fylkesmannen vil fraråde endispensasjon.Det er ikke mottatt uttalelse fra fylkeskommunens Nærings- og kulturavdeling.Det er tatt kontakt med kommunens RTD avdeling for Vann/Avløp, med spørsmål om det vilvære kapasitet på offentlig ledningsnett for tilkobling av den påtenkte boligen.

Vann/Avløp opplyser at det ikke vil medføre problemer for det kommunale vann- ogavløpsnettet med tilkobling av en ny bolig.VurderingNy plandel av plan- og bygningsloven ble vedtatt av Stortinget 5. juni 2008, og ble iverksatt 1.juli 2009. I Forskrift mellom samvirke mellom bestemmelsene i plan- og bygningsloven 14. juni1985 og bestemmelsene i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 står det i § 13 atdispensasjonssøknader som er sendt kommunen før ny plandel trer i kraft behandles ettergammelt regelverk, det vil si § 7 i pbl 1985.Dispensasjonssøknaden i denne saken blir således å behandle etter § 7 i pbl 1985.Loven setter som forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger særlige grunner.Begrepet er ikke nærmere definert, og en må derfor i det enkelte tilfelle vurdere om særligegrunner foreligger. For å komme frem til dette må de hensyn som anføres i søknaden veiesmot de samfunnsmessige hensyn som kommunen skal ivareta. Bare dersom det foreligger enovervekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav til særlige grunner være oppfylt.I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon.Hvis særlige grunner foreligger, kan kommunen gi dispensasjon, men er ikke bundet av ågjøre det.Som særlige grunner anføres:- Kommunen har tidligere ikke imøtegått at arealbruken virker logisk og naturlig ved atresterende areal langs Øienkilkroken utnyttes til boligformål og slik kompletterer øvrigbebyggelse.- Topografien på stedet setter helt klare og naturlige grenser for hva som kan nyttes tilutbygging langs nevnte boliggate før man må bevege seg opp på et vesentlig høyere platåog åpne det som oppfattes som et helt nytt område. Vi snakker derfor om en avsluttendeutfylling langs eksisterende boliggate.- Tilgjengeligheten for allmennheten til bakenforliggende naturområde sikres og forbedres vedat stikkveien inn til omsøkte tomt samtidig leder fram til punktet der dagens sti går opp påfjellsiden. Denne delen av stikkveien forutsettes derfor å bli liggende på hovedbølets grunn forå sikre allmennhetens rett til fri ferdsel. Dette og foregående punkt viser at søknaden ervurdert ut fra et reguleringsmessig synspunkt og funnet velegnet. Dersom området var blittregulert, ville løsningen svært gjerne blitt den samme – men ressursbruken ville vært vesentligstørre for kun én tomts skyld.- Kommuneplanen har som formål at eksisterende lokalsamfunn skal styrkes og at detinnenfor disse derfor kan tillates en forsiktig utfylling/fortetting. En innvilgelse av søknaden vilmedføre dette i form av en barnefamilie til på stedet og det med person som har sterke lokalerøtter.Rådmannen har forståelse for søkers ønske om fradeling av omsøkte parsell.Når det gjelder tomtens beliggenhet er rådmannen enig at topografien setter klare grenser forhva som kan nyttes for bebyggelse i forhold til der fjellskrenten går. Ved en eventuell videreutbygging av fjellplatået på oversiden med adkomst fra syd, vil dette medføre en stigning somikke er å anbefale.Søker viser til at på vegne av sameiet ble det 30.11.05 fremmet innspill til rullering avkommuneplanens arealdel. Innspillet viste alt resterende tomteareal i Øienkilenkroken utnyttetsom 4 utfyllingstomter.Innspillet ble den gang avslått med begrunnelse at det ikke var kapasitet på Slevik skole – noesom søker senere fikk opplyst ikke var riktig.

Videre opplyses at søker den gang ikke ble gjort kjent med at en av tomtene allerede varutskilt for mange år siden. Det påpekes at denne er større enn de som var foreslått i innspillet,og det medfører at det kun er plass til tre tomter totalt – inkludert den som allerede er utskilt.Søker viser til at den utskilte tomta er overdratt til ett av arvingenes barn, og byggesøknad forny bolig er innsendt. Videre skriver søker at av de to gjenværende tomtene ønsker ikkesameiet å søke fradeling for den eneste som ligger på sydsiden av Øienkilkroken. Dette pågrunn av at sameiet vil vurdere nærmere hvordan dette vil influere på utnyttelsen av tunet medhovedhuset og mulige utvidelsesmuligheter for dette. Søker fremholder at det for tiden derforer kun en gjenværende og aktuell tomt å omsøke langs Øienkilkroken. Samt at denne og denallerede utskilte tomta er tiltenkt to brødre som er oppvokst på stedet (Øienkilkroken 9), ogsom ønsker å bosette seg på hjemstedet.I forbindelse med tidligere fradelte tomter langs Øienkilkroken, vil rådmannen gjøreoppmerksom på at dette er fradelinger som ble foretatt på 1960 og 1970-tallet.Det hevdes at omsøkte parsell er en avsluttende utfylling langs eksisterende boliggate.Her er rådmannens syn at område langs Øienkilkroken må sees i et videre perspektiv, og ikkebare isolert for den omsøkte eiendommen. Det kan muligens også være andre grunneiere idette området som kan ha ønske om fortetting i form av nye boligtomter.Rådmannen er i utgangspunktet skeptisk til omsøkte fradeling. Grunnen til dette er at enfradeling her må kunne forsvares i andre tilsvarende saker innen området.Det er for øvrig ganske vanlig å ha et ønske om å fradele og bebygge deler av familienseiendom. Svært mange vil nok isolert sett kunne vise til tilsvarende.En fradeling vil derfor kunne skape en svært vanskelig presedens, og vil medvirke til åundergrave kommuneplanen og dens intensjoner som planverktøy.Ved å avsette området til LNF-område i kommuneplanens arealdel signaliseres at det iinneværende planperiode ikke er ønskelig med boligbygging i dette området.Kommuneplanen skal være et politisk styringsredskap for kommunen for å fremme en ønsketregional utvikling.Det har vært lagt til grunn en bred medvirkning i planprosessen gjennom omfattende politiskprosess, der både statlige fagmyndigheter og offentlighet har medvirket.I tillegg har det blant annet vært gjennomført møter med lokalsamfunnsutvalgene, samt møtermed grunneierlag og næringslivsorganisasjoner. Hensikten med medvirkningsprosessen harvært å få innspill til Fredrikstad-samfunnets utfordringer og kvaliteter. I tillegg har det værtviktig å skape felles forståelse for planens forutsetninger og konsekvenser.Det sier seg selv at det ikke kan være en kurant sak å gi dispensasjon fra en plan sombystyret på denne måte har vedtatt med rettslig bindende virkning. Enkeltsøknader må derforvurderes opp mot de føringer som kommuneplanen legger, og en ser det som naturlig athensynet til det offentlige her må vektlegges. Det skal derfor svært tungtveiende grunner til forå fravike bestemmelsene i kommuneplanens arealdel.Som myndighet må kommunen se søknaden i et videre perspektiv.I dette tilfellet er det viktig å legge vekt på den presedens som en eventuell dispensasjon vilkunne gi. De særlige grunner som fremføres vil kunne være relevant i svært mangetilsvarende saker.En fradeling vil derfor kunne skape en svært vanskelig presedens, og vil medvirke til åundergrave kommuneplanen og dens intensjoner som planverktøy.En kan ikke se at det her foreligger en overvekt av særlige grunner som skulle tilsi endispensasjon fra kommuneplanen. Hensynet til de offentlige interesser som ligger ikommuneplanen må derfor veie tyngst.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2002/32113Dokumentnr.: 15Løpenr.: 119360/2009Klassering: 033Saksbehandler: Grete HerwanderMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 183/09Møteplan for 2. halvår 2010Planutvalgets leders innstillingPlanutvalgets leder anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Møteplan for 2. halvår 2010 vedtas slik det fremkommer i vedlagte forslag.Fredrikstad, 19.11.09SammendragPlanutvalgets leder legger med dette fram forslag til møteplan for 2. halvår 2010 forPlanutvalget.Vedlegg1. Forslag til møteplan for 2. halvår 2010.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Ingen.SaksopplysningerMøteplanen legges til grunn for møter i Planutvalget.Ansattes medbestemmelseIkke aktuelt i denne saken.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/10958Dokumentnr.: 4Løpenr.: 119797/2009Klassering: 114/64Saksbehandler: Johnnie BrokMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 184/09Stenebråten - gnr 114, bnr 64 - Engelsviken - OnsøySøknad om tiltak for ny boligTilth: Rudi TorpRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak:Det gis dispensasjon fra formålet LNF i kommuneplanens arealdel for oppføring avbolig.Det gis imidlertid ikke byggetillatelse for dette prosjektet.Tiltaket er ikke i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser om høyde,Tiltaket har ikke en god estetisk utforming slik plan- og bygningslovens § 74 nr. 2krever, hverken i seg selv, eller i forhold til omgivelsene.Tiltaket fremstår som en uheldig blanding av gammel og ny byggeskikk, det har ikke engod terrengtilpasning og heller ikke en god stedstilpasning.Tiltaket ser også ut til å være i strid med plan- og bygningslovens § 70 om høyde.Tiltakshaver anbefales å utarbeide et nytt prosjekt som er bedre stedstilpasset.Fredrikstad, 24.11.09SammendragDet søkes om tillatelse for å oppføre nytt boligbygg på eiendom i LNF-område. Det er nylig gittdispensasjon for fradeling av en tom til boligformål. Rådmannen er positiv til at det oppføres etbolighus på eiendommen, men det omsøkte prosjekt fremstår som uheldig, og rådmannenanbefaler derfor planutvalget å innvilge dispensasjon, men å avslå byggesøknaden.Vedlegg1. Oversiktskart 1:10.0002. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 1:30.0003. Situasjonsplan 1:10004. Brev fra Follohus til Fredrikstad kommune datert 25/10-20094.1 Tegninger

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Søknad om tillatelse til tiltak datert 23/6-2009.1.1. Følgeskriv fra Follohus datert 23/6-20091.2. Opplysninger om tiltakets ytre rammer1.3. Situasjonsplan 1:10001.4. Tegninger 1:1001.5. Stikningsdata1.6. Gjenpart av nabovarsel1.7. Rettighet for vva datert 7/2-20091.8. Søknader om ansvarsrett1.9. Kontrollerklæringer1.10. Utskrift av møtebok for planutvalget i møte 23/5-2007, utvalgssaksnr. 73/072. Brev fra Fredrikstad kommune til Follohus datert 12/8-20093. Brev fra Follohus til Fredrikstad kommune datert 25/10-20093.1. TegningerSaksopplysningerDet søkes om tillatelse til tiltak for opprøring av ny bolig med to boenheter, hovedleilighet oghybelleilighet. Tiltaket er avhengig av at det kan gis dispensasjon fra formålet LNF ikommuneplanens arealdel. Det er gitt tillatelse til fradeling av eiendom 23/5-2007, og detanføres samme grunner for boligen som for fradelingen. I saksfremlegget for fradelingssakenheter det:Når det gjelder særlige grunner, som gjør akkurat denne eiendommen spesiell, er det så langtrådmannen kan se følgende forhold som tilsier en dispensasjon:- Fylkesmannens miljøvernavdeling har ikke innvendinger i saken.- Landbruksavdelingen har i sin innstilling til Primærnæringsutvalget vært positive tilsaken.- Både opprinnelig og ny parsell blir store, og det vil være mulighet for at hovedinntrykketblir at området er sparsomt utbygd, med mye lys og luft mellom bygningene.- Vei, vann- og avløp vil kunne sikres gjennom tinglyste rettigheter.- Det er foreslått bare en enebolig- Dette er ikke et prosjekt med ønske om høy utnytting og stor profitt fra utbygger, menet ønske om en familietilhørighet i et område.- Den nye parsellen har bebyggelse på alle kanter, og utvider dermed ikke bebyggelsensavgrensning.- Eiendommen har ingen spesiell verdi som verken landbruks- natur eller friluftsområde,på grunn av sin størrelse og beliggenhet med store rike omland.- Det er ikke innvendinger fra berørte naboer.- Deler av Stenebråtenområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt som nåværendebyggeområde.I forbindelse med fradelingssaken har saken vært oversendt fylkesmannen i Østfold tiluttalelse. Fylkesmannen kan ikke se at saken vil berøre de interesser han er satt til å ivareta,og overlater saken til de kommunale myndigheter.Det er foretatt besiktigelse i saken 8/10-2009.Bygnings- og reguleringssjefen har bedt om, og fått, supplerende dokumentasjon for bedre åbelyse høydeforholde mellom omsøkte hus og omkringliggende bebyggelse.Dokumentasjonen er dog noe mangelfull da den ikke viser tilstøtende bebyggelse fullt ut.

VurderingRådmannen er, på bakgrunn av fradelingsvedtaket, positiv til at det oppføres en bolig påeiendommen. Men samtidig er rådmannen skeptisk til omsøkte prosjekt.Huset opplyses å ha en høyde på 8,98 m, målt i forhold til gjennomsnittlig terrenghøyde rundtbygningen. Vedlagt utregning på gul lapp påklistret fasadetegning mot nord, viser hvordandenne høyden fremkommer. Det er da åpenbart at dette er feil da høyden på gavlveggeneikke er gjennomsnittet av de to langveggene i og med at terrenget ikke stiger jevnt langsgavlveggene. Bygnings- og reguleringssjefen har foretatt en rask kontroll ved å måle påtegningene, og får en høyde på 9,2 m for bygningens hovedkropp. Dette skal dog ikkeoppfattes som noe fasitsvar. Imidlertid er det åpenbart at gjennomsnittshøyden vil være over 9m.Plan- og bygningslovens § 70 fastsetter en maksimumshøyde på 9 m. Dette er et klart signalom at høyere hus enn 9 m bør ikke uten videre oppføres.Husets vestfasade får en høyde på 10 m.Huset er tenkt plassert på det høyeste stedet på tomta, med en underetasje som ligger ca 1,8m lavere.Bygningskroppen har i utgangspunktet en tradisjonell form, i likhet bl.a. sveitserhus,empirehus og en del jugendhus. Imidlertid ligger slike tradisjonelle hus ikke i så bratt terrengsom her. De ligger helst i flatt, eller lett skrånende terreng. Eneboliger med sokkeletasje varnoe som kom med ferdighusene på 1960-tallet. Disse husene hadde da kun hovedetasje ogsokkeletasje, med en typisk takvinkel på 22° som ikke ga plass til noen etasje.De omfattende verandaene er også et fremmedelement på den tradisjonelle husformen. Slikestore verandaer er også noe som kom med ferdighusene, og som har økt i omfang med årene.Verandaene skaper ubalanse i den tradisjonelle symmetriske fasaden.Det er også slik at dette huset vil dominere over de andre husene. Dette er uheldig, særlig iforhold til det gamle huset på stedet som bør fremstå som et sentralt, historisk, element ibygningsmiljøet.Man har her, etter rådmannens vurdering, blandet gammel og ny byggeskikk på en uheldigmåte. Bygningen har ikke en god terrengtilpasning og heller ikke en god stedstilpasning.Vinduene i hybelleiligheten blir i all hovedsak liggende under verandaer, og rådmannen tvilerpå om det er tilfredsstillende lysareal i rom for varig opphold her. Det foreligger ikkedokumentasjon på dette.Etter rådmannens vurdering foreligger det en overvekt av grunner som taler for at det gisdispensasjon fra formålet, LNF, i kommuneplanens arealdel.Etter rådmannens vurdering tilfredsstiller imidlertid ikke det omsøkte prosjekt plan- ogbygningslovens § 74, nr. 2 hvor det kreves at bygninger skal ha en god estetisk utforming,både i seg selv, og i forhold til omgivelsene.Omsøkte tiltak ser heller ikke ut til å tilfredsstille plan- og bygningslovens § 70 om høyde.Rådmannen vil da anbefale planutvalget å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel foroppføring av ny bolig.Rådmannen anbefaler imidlertid ikke å gi byggetillatelse for denne omsøkte boligen.

At det gis dispensasjon innebærer at et nytt, tilfredsstillende, prosjekt kan godkjennes på enenkel måte.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2006/12966Dokumentnr.: 42Løpenr.: 109579/2008Klassering: HOLM/TORSNESSaksbehandler: Lasse HenriksenMøtebokBehandlet av Møtedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 185/09BystyretForslag til reguleringsplan for Holm, Torsnes - BorgeForslagstiller: Per Andrè Hansen Landskapsarkitekter ASRådmannens innstillingRådmannen anbefaler Planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr 1 godkjennes det fremlagte forslag tilreguleringsplan for Holm, Torsnes Borge, plankart datert 01.06.07, sist revidert 21.04.09, medtilhørende reguleringsbestemmelser 01.06.07, sist revidert 01.10.09, med følgende endringerav bestemmelser:Bestemmelsens § 3.1 endres til at maksimalt 8 nye boliger kan bebygges før hovedadkomst(V2), bussholdeplass (BH1) og gang- sykkelvei GS1-2 utbedres og opparbeides.Fredrikstad, 30.11.09SammendragForslag til reguleringsplan for Holm, Torsnes fremmes av Per Andrè Hansenlandskapsarkitekter AS på vegne av grunneierne Rolf Mikkelsen og Øyvind Lind. Planoppstartble første gang kunngjort i lokalavisene 07.09.06. Fylkeskommunen, statlige fagmyndigheter,kommunale etater, berørte grunneiere og naboer er varslet ved brev av datert 01.09.06.Planen har ligget ute til høring og offentlig ettersyn i tiden 01.02.08 til 03.03.08 og 30.04.09 til25.05.09, dette betyr at planen kan behandles etter gml planlov.Hensikten er å tilrettelegge for fortetting med frittliggende eneboligbebyggelse, og samtidigsikre helhetlige og planmessige løsninger for trafikk, grønnstruktur og byggeskikk.Eksisterende område har 50 boliger fra før, og planen åpner for etablering av 30 nye boliger.De nye boligtomtene blir i snitt 950 m2.Planområdet er avgrenset av veien Trangsmyr i nord og vest (planområdet omfatter treeiendommer nord og vest for Trangsmyr), Thorsøveien i øst, samt foten av fjellet Thorsø vardeog sydligste eiendomsgrense for gnr 685 bnr 47 i syd. Arealet er totalt ca. 160 daa.Ved fortetting og utvikling av et eksisterende boligområde møter man planfaglige utfordringersom kan være sammensatte. Dette på grunn av mulige konflikter mellom eksisterendebebyggelse og infrastruktur og planlagt ny bebyggelse og infrastruktur.

Det blir derfor ofte en avveining mellom fordeler contra ulemper og reguleringsplanen for Holmhar noen slike utfordringer. Etter en samlet vurdering synes planen å være godtgjennomarbeidet og gir en god helhetlig utvikling av området.I reguleringsbestemmelsens § 3.1 er det tatt inn forslag til at 12 boliger kan bygges førkravene til hovedadkomst (V2), bussholdeplass (BH1) gang- sykkelvei (GS1-2) utarbeides.Tilsvarende skal leke eller oppholdsarealer (FL3) for barn opparbeides før 20 nye boliger tas ibruk, jf bestemmelsens § 3.5.Reguleringsplanen legger opp til justering av en del eksisterende grenser pga dårligarrondering av flere eksisterende tomter. Nye eiendomsgrenser måles inn etter at planen ervedtatt.Det er i planen lagt opp til å beholde grønne områder internt. Planområdet er omgitt avkulturlandskap og naturlandskap som på hver sin måte uttrykker mangfold.Vedlegg1. Oversiktskart2. Reguleringsplan datert 01.06.07, sist revidert 21.04.093. Reguleringsbestemmelser datert 01.06.07, sist revidert 01.10.094. Planbeskrivelse datert 01.06.07, sist revidert 12.06.095. Sammendrag av innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn med forslagstillerskommentarer, mottatt 07.10.096. Sammendrag av innkomne uttalelser ved 2 gangs offentlig ettersyn med forslagstillerskommentarer, mottatt 07.10.09Vedlegg til Bystyret1. Oversiktskart2. Plankart datert 01.06.07, sist revidert 21.04.009, nedfotografert til A43. Reguleringsbestemmelser datert 01.06.07, sist revidert 01.10.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter ifølge dokumentliste.SaksopplysningerPlanområdet:Planområdet er avgrenset av veien Trangsmyr i nord og vest (planområdet omfatter treeiendommer nord og vest for Trangsmyr), Thorsøveien i øst, samt foten av fjellet Thorsø vardeog sydligste eiendomsgrense for gnr 685 bnr 47 i syd. Arealet er totalt ca. 160 daa.Innenfor planområdet er det avsatt areal til:Byggeområde; frittliggende småhusbebyggelseLandbruksområde; område for jord- og skogbrukOffentlige trafikkområder; kjørevegOffentlige trafikkområder; gang-/ sykkelvegOffentlige trafikkområder; fortauOffentlige trafikkområder; bussholdeplassFareområde; høyspenningsanlegg/trafoFareområde; høyspenningsanlegg luftstrekkSpesialområde; privat veiSpesialområde; frisiktsone ved vegSpesialområde; turvegFellesområde; felles avkjørsel

Fellesområde; felles gangvegFellesområde; felles lekeplassFellesområde; felles grøntanleggPlanstatus:De aktuelle arealene er hovedsakelig avsatt som byggeområde, men og dels som landbruk-,natur- og friluftsområde (LNF) i kommuneplanens arealdel 2007-2018. Området er uregulert,så planområdet berører ingen eksisterende reguleringsplaner.Planoppstart ble første gang kunngjort i lokalavisene 07.09.06. Fylkeskommunen, statligefagmyndigheter, kommunale etater, berørte grunneiere og naboer er varslet ved brev av01.09.06.Det vises for øvrig til planbeskrivelsen med vedlegg.Områdets karakter:Boligområdet har vokst frem over lang tid og mangler en helhetlig planmessig løsning påtrafikk, grøntstruktur og byggeskikk. Mye av den eksisterende bebyggelse er gammelarbeiderbebyggelse med små hus på varierende tomtestørrelser. Stedets identitet er en tettklyngebebyggelse på et lavt høydedrag i kulturlandskapet. Den nye bebyggelse er tenkt åharmonere med eksisterende byggeskikk i området, samt at eksisterende vegetasjon søkesbevart.Sammendrag av innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn og 2 gangs offentlig ettersynmed m/planleggerens kommentarer og Rådmannens vurdering av disse.Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.02.08 til 03.03.08 og til annengangs offentlig ettersyn i perioden 30.04.09 til 25.05.09. Nedenfor følger sammendrag avinnkomne høringsuttalelser med planleggerens og Rådmannens kommentarer.Telenor Networks Engineering, datert 08.02.2008Telenor Networks Engineering har ingen kommentarer til planforslaget.Fagerås og Gudmundsson, datert 11.05.2009, gnr 685, bnr 15Uttalelsen går på krav om tiltak for å fjerne overflatevann etter asfaltering av vei.Forslagstillers kommentarerKommentarene er rettet mot eksisterende veianlegg innenfor området. De nevnteproblemstillinger tas ikke stilling til i reguleringsplanen.Rådmannens vurdering:Veilegemet ble hevet etter asfaltering høst 2008, dette medfører oppstuing av vann, og atvann også trenger inn på eiendom 685/15. Det blir noe øket trafikk som følge av planen forHolm, imidlertid er dette en problemstilling som isolert ikke kan knyttets til ny reguleringsplanfor Holm. Forslagstillers kommentarer synes dekkende.Advokatene Kristoffersen og Winswold, datert 13.05.200 og 13.05.2009, gnr 685/70Lars Winswold representerer grunneier Elsa Dolmen Holm, eier av gnr. 685, bnr. 70. Holmviser til innsendt uttalelse ved ordinært offentlig ettersyn utdypet ytterligere i 2 gangs offentligettersyn. Det påpekes at de ønskede endringer som fremgår av uttalelsen ikke erimøtekommet i revidert planforslag.Uttalelsen spekulerer i om det er begått saksbehandlingsfeil av kommunen ved at uttalelseninnsendt ved ordinært ettersyn ikke er hensyntatt eller gjengitt i plandokumentene.Dolmen Holm ønsker ikke en utvidelse av foreslått regulert privat vei PV1, men ønsker hellerat veien legges på nordsiden av hennes eiendom.

Forslagstiller sin kommentar:Valgt trasé for PV1 er begrunnet i sammendrag av innkomne uttalelser etter offentlig ettersyn.PV1 er foreslått regulert som privat vei tilsvarende dagens situasjon. Veien er foreslått utvidetfra eksisterende 4,5 meter kjørebane til 5 meter kjørebane med en mindre justering avveitraséen vest på Dolmen Holms eiendom etter krav fra Fredrikstad kommunes planavdeling.Justering av veitraséen er kartberegnet til å beslaglegge ca 25 kvadratmeter mer av DolmenHolms eiendom enn eksisterende trasé. Da Dolmen Holm også etter et eventuelt planvedtakvil eie den delen av veien som ligger på hennes eiendom vil eventuelle nye brukere av veienmåtte innhente veirett fra Dolmen Holm for å få adkomst til sine eiendommer. De foreslåtteendringer vurderes å ha marginal påvirkning på Dolmen Holms eiendom.Uttalelse innkommet ved ordinært offentlig ettersyn er vurdert av kommunens saksbehandlerog planlegger, men er ikke hensyntatt med bakgrunn i samme argumentasjon som over.Sammendrag av uttalelsen har beklageligvis falt ut av dokumentet ”sammendrag av uttalelserinnkommet ved offentlig ettersyn med planleggers kommentarer”.Rådmannens vurdering:Den regulerte vei PV1 har liten innvirkning på eiendommen gnr 685 bnr 70, det dreier seg om25 kvm mer enn eksisterende veitrase. Den eksisterende vei er foreslått utvidet fra dagensbredde på 4,5 meter til 5,0 meter med en mindre justering av justering vest på Dolmen Holmseiendom. Det hadde vært positivt om forhold til veirett var omforent mellom partene. Etterrådmannens vurdering synes imidlertid fordelene å være større enn ulempene i forhold til valgttrase for veien, det legges vekt på at ulempene synes marginale for eiendommen 685/70.Borg Buss, datert 11.02.2008Borg Buss viser til sin uttalelse i forbindelses med varsel om oppstart angåendebussholdeplasser langs Thorsøveien ved foreslåtte regulerte byggeområder B5/B6.Forslagstiller sin kommentar:Planforslaget legger opp til å beholde kombinert bussholdeplass/endesnuplass sør for kryssetThorsøveien/Toresmyr i tillegg til en ny bussholdeplass langs vegens østside. Det er imidlertidikke lagt opp til ny bussholdeplass øst for Thorsøveien (ved B5/B6) slik Borg Buss ønsker i sinuttalelse. Dersom det skulle opparbeides en bussholdeplass i dette området ville en naturligplassering være i tilknytning til turvei FG3. For å imøtekomme Statens vegvesens norm om atkryssende bevegelser skal skje bak bussen, måtte buss-holdeplassen da ligget nord for FG3.Med en slik plassering ville avstanden til foreslått ny bussholdeplass BH1 bli bare 150 meter.Det anses dermed mer hensiktsmessig å lede de myke trafikantene via planområdetsinternveier til bussholdeplass BH1. Det vurderes videre som mest hensiktsmessig å leggebussholdeplass BH1 i tilknytning til krysset V1/V2, hvor det naturlig skjer mer i trafikkbildet oghastigheten reduseres som følge av dette.Ingen kommentarer ved 2 gangs offentlig ettersyn.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende.Hafslund Nett AS, datert 12.02.2008Hafslund Nett AS har ingen kommentarer til planforslaget.Nina Oksmo, datert 19.05.2009, gnr 685 bnr 32Forslagstillers kommentarerUttalelsen berører problemstillinger av privatrettslig art som ikke tas stilling til ireguleringsplanen. Gnr 685 bnr 32 går tomtegrensen omtrent i veiens asfaltkant.

Det er i uttalelsen gitt forslag til mindre justeringer av eiendommen bla. gjennom makeskifte.Det fremgår at Oksmo ønsker at dette skal skje kostnadsfritt.Rådmannens vurdering:Problemstillingene er av privatrettslig karakter. Det er foreslått mindre justeringer i planen vedmakeskifte. Disse forholdene samt spørsmål om fordeling av kostnader avklares mellompartene.Synnøve og Ingvar Hermansen, datert 21.02.2008, Gnr 684 bnr 3 og 685/1Eier av gnr. 684, bnr. 3 og gnr. 685, bnr. 1 har følgende kommentarer til planforslaget:a) Utvidelse av adkomstvei Trangsmyr (PV1) syd for krysset med Toresvei (FA8). Det erfå eiendommer syd for krysset, og veien foreslås beholdt uendret syd for B7.b) Foreslått tillegg til gnr. 685, bnr. 2, fnr. 20 ønskes tatt ut av planforslaget.c) Turvei SP1 ønskes tatt ut av planforsaget. Det påpekes at det ikke eksisterer turvei idette området i dag.d) Det er brukt gnr. 658, bnr. 1 i forbindelse med omtale av FA9 i planmaterialet.e) Avrenning fra planområdet kan bli for stor for hva dreneringen mot korsebergbekkenkan klare. Det fremgår ikke av planforslaget hvorvidt det er planlagt nyovervannsledning fra planområdet til korsebergbekken.Forslagstillers kommentar:Ad a) Planforslaget er endret i henhold til uttalelse. PV1 er foreslått regulert som ettfeltsvei fra krysset med FA8 mot syd. Herfra vil veien betjene kun 5eiendommer, og dermed fungere tilfredsstillende med ett felt. Det er imidlertidsatt av plass til en møteplass langs vegens østside ved eiendom 685/66.Ad b)Ad c)Ad d)Vist avgrensing for området B7 er satt tilsvarende grense for byggeområde igjeldende kommuneplan. Avgrensingen av området B7 er imidlertid revidert ihenhold til uttalelse fra Ingvar Hermansen og fester av eiendommen 685/2/20,Einar Gundersen. I revidert forslag til plankart omfattes B7 av faktiskopparbeidet tomt for 685/2/20, og samsvarer med leiekontrakt for eiendommendatert.Turvei SP1 omfatter deler av 2 eksisterende turveier. Begge de eksisterendeturveiene er stier fra Holm mot Thorsø varde hvorav den østre starter ivendehammer i sydenden av V2, og den vestre starter rett syd for garasjen påeiendom 685/38. SP1 er foreslått regulert langs fjellfoten som en muligforbindelse mellom disse, og som en mulig adkomst til lekeareal FL3.Det er i planmaterialet brukt 658/1 i forbindelse med omtale av FA9. Dette errettet til 685/81.Ad e) Overvannshåndtering avgjøres i utbyggingsavtale mellom grunneier,tiltakshaver og kommunen.Forslagstillers kommentarer til 2 gangs offentlig ettersyn, datert 20.05.09Uttalelsen er tilsvarende den uttalelse som ble gitt ved ordinært offentlig ettersyn. Revisjonenberører ingen av de nevnte problemstillingene.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende

Kari Anette Andersen, datert 20.05.2009, gnr 685, bnr 26Andersen ønsker ikke den foreslåtte reguleringen av offentlige trafikkarealer (BH1 og GS1)langs hennes eiendom. Andersen foreslår at BH1 flyttes/plassers nord for Holmsdalen.Videre påpeker hun at hun vil få BH1 og GS1 rett utenfor soverommet. GS1 vil også ta dendelen av tomten hun har mest planer for, og størst behov for.Det opplyses om at hun har søkt og får byggetillatelse for en garasje, og at dette kommer ikonflikt med planen. Videre at biloppstilling vil stenge for fortauet. Videre henvises det til enavtale med fylket inngått med henne som berøres av planforslaget.Forslagstillers kommentar:Offentlige trafikkområder er foreslått regulert som vist på plankartet for å oppnå godtrafikksikkerhet i krysset med fylkesvegen. Foreslått regulert kjørebanekant gang-/sykkelveiGS1 er lagt 0,5 meter inne på Andersens eiendom. De offentlige trafikkarealene er utformet ihenhold til krav fra Statens vegvesen. Det henvises for øvrig til argumentasjon isammendraget av uttalelser etter offentlig ettersyn.Rådmannens kommentarer:Det er en eksisterende busslomme der busslommen er inntegnet i nytt planforslag.Det meste av gang- og sykkelveien ligger utenfor eiendomsgrensen til 685/26, men tangererog går noe over nord øst mot V1 og V2. Samtidig legger planen opp til at det gis et mindretomtetillegg sør øst mot BH2.Boligens nærhet til gang- og sykkelvei vurderes å påføre eiendommen noe ulempe. Imerknader til 2 gangs utlegging av plan opplyses det at det ikke lenger vil være plass tilbiloppstilling uten å stenge for fortauet. I delegert vedtak av 685/26 datert 30.05. 2006 er detgitt tillatelse til oppføring av garasje. Denne garasjen er omsøkt og godkjent plassert 14 meterfra senter Thorsøveien. Det ser ut som om det er minst 5-6 meter fra plasseringinnkjøring/garasje til GS1. Etter planens inntegnede byggegrense kan det se ut til å bli enmindre konflikt ift godkjent plassering. Det bør presiseres at godkjenningen i realiteten kanvære utløpt på dato da en gyldig byggetillatelse foreldes etter 3 år dersom arbeidet ikke erigangsatt i så tilfelle skal tiltaket omsøkes pånytt.Ulempene må også veies opp mot fordelene. Når det gjelder GS1 er dette en gang- ogsykkelvei fra bussholdeplassen ved en trafikkert vei. Med tanke på trafikksikkerhetsmessigehensyn ikke minst ift skolebarn, bør det være gang- og sykkelvei i tilknytning tilbussholdeplassen. Dette innebærer en kvalitetsheving både for eksisterende boliger ogfremtidig nye boliger. Det bør påpekes at det dreier seg om en relativt stor eiendom. Noenganger må allmennhetens interesser avveies og vektes tyngre enn mindre ulemper påenkelteiendommer.Hilde og Bjørge Johannessen, datert 25.02.2008, gnr 685, bnr 37, 38 og 48Eier av gnr. 685, bnr. 37, gnr. 685, bnr. 48 og gnr. 685, bnr. 38 har følgende kommentarer tilplanforslaget:a) Johannessen krever å få turvei SP1 fjernet fra reguleringsplanen med begrunnelse iden sjenerende trafikken en slik turvei vil generere.Dersom turveien ikke tas ut av reguleringsplanen ønskes følgende punkter ivaretatt:b) Overflatevann fra 685/1 blir håndtert på en tilfredsstillende måte.c) Det ønskes satt opp et gjerde som skiller eiendommen fra SP1 utført på tiltakshaversregning.d) Det må settes opp bom i begge ender av SP1 for å hindre uønsket motorisert ferdsel.

Forslagstillers kommentar:Ad a) SP1 er ikke foreslått opparbeidet på annen måte enn en enkel sti på terrengsom oppstår ved at folk i lokalområdet bruker forbindelsen som en mulighet til ågå mellom Trangsmyr og Toresmyr.Ad b)Ad d)Ny situasjon vil ikke medføre vesentlige endringer i overvannshåndteringenMotorisert ferdsel vil ikke være mer aktuelt innenfor SP1 enn på andre turstierrundt planområdet. Det er ikke foreslått satt opp bom ved SP1.Uttalelse til 2 gangs offentlig ettersyn, datert 18.05.09Uttalelsen omhandler ikke endringer foretatt i siste revisjon.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeKjell Michelsen, datert 27.02.2008Michelsen opplever foreslått omlegging av privat vei (PV1) som krenkende. Michelsenvedlegger et situasjonskart som viser en alternativ trasé noe lenger unna eksisterende boligpå eiendommen.Forslagstillers kommentar:Foreslått omlegging av PV1 er et resultat av en foreslått deling av eiendommen 685/78 i 2eneboligtomter. Det har i løpet av planarbeidet vært dialog mellom planlegger og Michelsenhvor omlegging av PV1 har vært diskutert. Foreslått løsningen er forelagt Michelsen hvor detfra planleggers side har invitert til og kommet med kommentarer, uten at dette er mottatt.Planforslaget er imidlertid revidert i henhold til uttalelse, hvor PV1 foreslås flyttet lenger fraeksisterende bolig enn hva som er vist i opprinnelig planforslag, og utenfor eiendomsgrensen ivest. Videre er eiendomsgrenser for 685/78 justert i henhold til mottatt situasjonskart foreiendommen.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeArild og Ann-Mari Pettersen og Mariann og Anders Sveinsen, gnr 685, bnr 33 og 65,datert 01.03.2008Pettersen og Sveinsen ønsker ikke å regulere fellesadkomst FA9, med de heftelser dettemedfører for eiendommen 685/33.Forslagstillers kommentar:Det har i planprosessen vært dialog mellom grunneier og Arild Pettersen angående løsning foradkomst til 685/65 fra vest. Det er i løpet av reguleringsprosessen lagt ned betydeligeressurser i å få til en rasjonell tomteinndeling i tilknytning til FA1. En forutsetning for dette var åfå en avtale med eier av 685/81 om deling av denne eiendommen. Inngått avtale sikrer etmakebytte mellom 685/3 og 685/81 hvor tomt 213 tilfaller grunneier på eiendommen 685/81med de betingelser som er vist i planforslaget. Tomt 213 ville ved en forlengelse av FA1 fremtil 685/65 få en vesentlig verdiforringelse med en adkomstveg langs hele sin sydgrense ogmest verdifulle uteoppholdssone. Videre vil en slik forlengelse av FA1 medføre en vesentligverdiforringelse av tomt 212 med hensyn til tapt areal og en adkomstveg rundt store deler avtomten i motsetning til sin plassering i enden av blindvegen FA1 slik planforslaget viser.Det er forsøkt inngått avtale mellom grunneier og eier av 685/65 om kjøp av tilleggsarealtilsvarende tomt 212 for på den måten å løse adkomst til eiendommen uten at dette har lykkes.

Rådmannens vurdering:Situasjonen med adkomst via FA9 innebærer en fortsettelse av dagens adkomst situasjon til685/33, det vi si utkjøring til Thorsøveien (V1).Planfaglig hadde det vært mer optimalt og lagt innkjøring til eiendommene via FA1, da villeutkjøring til Thorsøveien via FA9 kunne stenges, med den fordel at det ble færre direkte innogutkjøringer på Thorsøveien. De trafikale forholdene til eiendommene hadde da i større gradblitt dekket av planens interne vei infrastruktur. Etter rådmannens vurdering er inn ogutkjøringen FA9 også noe trang og uoversiktlig.Rådmannen uttrykker noen tvil i forhold til forslagstillers valgte løsning, og påpeker at denbeste planfaglige løsningen trolig ville vært og lagt om innkjøring via FA1 til flere eiendommerrundt 685/33.Under noen tvil kan imidlertid rådmannen stille seg bak forslagstillers vurdering, og aksepteredet foreslåtte forslaget. Det legges vekt på arealbruken, samt det forhold at FA9 i liten gradendrer eksisterende tilstand.Lars Erik Larsen, datert 03.03.2008Larsen stiller spørsmål om fordeling av vedlikeholdskostnader tilknyttet felles adkomst FA2.Videre ønskes spesifisert hva som menes med at lekeareal FL2 skal opparbeides somlekeareal for barn over 10 år. Larsen gir videre uttrykk for at et lekeareal nær hans eiendomikke er ønskelig. Larsen opplyser om at det foreligger en tinglyst veirett over området FGA1.Forslagstillers kommentar:Reguleringsplanen tar ikke stilling til privatrettslige forhold som fordeling av kostnader tilknyttetveivedlikehold. Med et lekeareal for barn over 10 år menes et lekeareal som er tilpassetnevnte aldersgruppes normaladferd og form for lek med hensyn på valg av utstyr og utforming.Endelig valg av utstyr skal godkjennes av kommunen i egen plan for lekearealene. En tingslystveirett oppheves ikke av reguleringsplanen. Formålsgrensen mellom FA8 og FGA1 erimidlertid satt slik at eksisterende adkomst til eiendommen 685/71 i sin helhet ligger innenforfellesavkjørsel FA8. Reguleringsbestemmelsenes § 9.1 sikrer at de to eksisterendeadkomstmulighetene for eiendommen opprettholdes.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende.Asbjørn Andersen, gnr 685, bnr 81, datert 20.05.2009Andersen ber om at ny vei ikke flyttes nærmere eksisterende bebyggelse på hans eiendom685/81.Forslagstillers kommentar:Ny kjørebanekant er foreslått regulert lenger unna bebyggelsen enn eksisterende kjørebaneRådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeArild Larsen og Morten Magnussen, gnr 685, bnr 11 og 12, datert 01.03.2008Larsen og Magnussen viser til muntlig avtale med grunneier om biloppstillingsplass nord forsine eiendommer. Avtalen har ført til at boligene har hatt større avstand fra samlingsplassen(FL2). Planforslaget legger opp til at lekeplassen kommer nærmere boligene.Magnussen og Larsen mener at krav til lekeareal bør reduseres slik at eksisterendebiloppstillingsplasser kan opprettholdes.

Forslagstillers kommentar:Den bekreftes av grunneier at en muntlig avtale for bruk av området har eksistert.Det har imidlertid ikke vært inngått avtale om et varig tomtetillegg til de to eiendommene685/11 og 685/12 utover det som er vist i reguleringsplanen. Det er i det opprinneligeplanforslaget foreslått et tomtetillegg mot nord på 4 meter for Magnussens og Larsenseiendommer (685/11 og 685/12) for å imøtekomme krav om å opprettholde nevntebiloppstillingsplasser. Dette ble senere påklaget av Larsen og Magnussen, som igjen har førttil at avgrensing mot FL2 er justert i revisjon av 21.04.09 etter befaring 20.04.09. Partene erenige om løsningen som vist på plankartet. Reguleringsplanen anses derfor å løse nevnteproblemstilling på en balansert og god måte.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeBjørn Heieren og Bente Andersen, gnr 685, bnr 73, datert 02.03.2008Heieren og Andersen har inngått muntlig avtale med grunneier om kjøp av tilleggsareal syd forsin eiendom 685/73. Det påpekes videre at kartgrunnlaget ikke viser nordre grense foreiendom 685/2/60, og at avtalt tilleggsareal vises som del av 685/2/60 i planforslaget. Detvises videre til skriftlig avtale om veirett til 685/73 over naboeiendom i nordvest. Heieren ogAndersen mener at arealet som omfattes av deres adkomstvei bør vurderes lagt inn som delav eiendom 685/73.Forslagstillers kommentar:Det er innhentet målebrev for eiendom 685/2/60, og kartgrunnlaget er oppdatert i henhold tildette. Det er videre foreslått en grensejustering mellom eiendommene 685/73, 685/2/60 og685/63 som gir en fullstendig utnyttelse av arealet mellom disse. Det er den 14.05.2008avholdt befaring med de berørte grunneiere hvor samtlige parter har godtatt foreslåttgrensejustering.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendePer Åge Hallstensen og Lina Gundersen, gnr685, bnr84 datert av kommunen 04.03.2008Hallstensen og Gundersen mener at bestemmelser om maks mønehøyde bør settes til 6,5meter for tomt 107 og 108 med begrunnelse om at nye boliger vil få fritt innsyn iomkringliggende hager. Det er videre et ønske at boligene som bygges på disse tomtene ikkehar utleiedel. Hallstensen og Gundersen ønsker også at grunneierne bekoster hekkbeplantingmot naboeiendommene.Forslagstillers kommentar:Det er i planforslaget tatt inn bestemmelser som sikrer at ny bebyggelse skal tilpasseseksisterende bebyggelse i området. Det forutsettes at ny bebyggelse på tomtene 107 og 108også forholder seg til dette.Rådmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeEinar Gundersen, gnr 685, bnr 2, datert 01.03.2008Eier av gnr. 685, bnr. 2, bnr. 20 (B7) har følgende kommentarer til planforslaget:a) Gundersen påpeker at vist formålsgrense for område B7 ikke samsvarer medeiendomsgrenser for hans tomt.b) PV1 er vist med ny trasé, og Gundersen tar forbehold om at det er utbygger sombekoster omleggingen.

c) Veien PV1 er tegnet bredere enn eksisterende, og Gundersen ønsker å vite omutvidelsen kommer i konflikt med eksisterende bebyggelse på hans tomt.Forslagstillers kommentar:Ad a) Viste formålsgrenser for område B7 tilsvarer grensen for byggeområde igjeldende kommuneplan.Det er imidlertid innhentet leiekontrakt med grenseangivelse for 685/2/20 etterat innspillet ble mottatt, og kartgrunnlaget og plankartet er justert i henhold tildette.Ad c) Alle bebyggelse på eiendom 685/2/20 er foreslått opprettholdt.Rådmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeFredrikstad kommune, Brann og feiervesenet, datert 12.02.2008Bannsjefen ber om at følgende punkter vurderes i planarbeidet:a) Planforslaget kan egengodkjennes under forutsetning av at § 7-25 ”Tilrettelegging forslokking av brann” og § 7-28 ” Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap” I RENveiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven 1997 tilfredsstilles.b) Brannkum/hydrant bør plasseres innenfor 25-50 meter fra inngangen tilhovedangrepsvei.c) Brannsjefen anbefaler at alle nye bolighus i Fredrikstad kommune utsyres medhusbrannslange.d) Tilkomstveiene må dimensjoneres for kjøring med biler med 10 tonns akseltrykk.Kjøreveier må være opparbeidet før det gis tillatelse til innflytting.Forslagstillers kommentar:De nevnte problemstillingene bør tas stilling til i en utbyggingsavtale. Det er tatt innrekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av adkomstvei før brukstillatelse kan gis.Ingen kommentarer ved 2 gangs offentlig ettersyn.Rådmannens kommentarer:Innspillene fra Brannsjefen gjelder lov og forskriftskrav.Det forutsettes at tilkomstveiene dimensjoneres for biler med 10 tonns akseltrykk.Fredrikstad Energinett AS, datert 19.02.2008FEN har nettstasjon samt høy- og lavspent luftkabel innenfor planområdet. Flytting av anleggeller omlegging av luftstrekk til jordkabel må bekostes av tiltakshaver. FEN forutsetter ateventuelle nye anlegg gis fullt rettsvern på den grunn de etableres.Forslagstillers kommentar:Det har i løpet av planarbeidet vært dialog mellom tiltakshaver og FEN angående flytting aveksisterende anlegg som kommer i konflikt med ny bebyggelse. Areal under høyspentluftstrekk som skal beholdes er foreslått regulert som fareområde.Nye anlegg vil i sin helhet kunne plasseres på utbyggernes grunn. Det forutsettes at parteneenes om eventuelle tinglysinger av overenskomster om etablering, drift og vedlikehold etter atplanen er vedtatt.Planforslaget medfører ingen endringer av tidligere foreslåtte løsninger for strømforsyning.Uttalelse til 2 gangs høring, datert 13.05.2009 gjelder ledningsanlegg og anleggsbidrag.

Rådmannens kommentarer:Forslagstillers kommentarer er dekkende. Det forutsettes at de betingelser som FredrikstadEnergiNett AS stiller etterkommes.Fredrikstad kommune, Råd for funksjonshemmede, datert 28.02.2008Råd for funksjonshemmede påpeker at V1 har kjørebanebredde 3 meter, og mener at dettemå utvides med hensyn til fremkommelighet for utrykningskjøretøy med mer.Forslagstillers kommentar:Bebyggelsen langs Toresmyr ligger mange steder tett på veien. Det har i planarbeidet værtbrukt mye tid på å få tilpasset en vei som innordner seg i det etablerte boligmiljøet samtidigsom den holder en god standard. Det er den 20.05.2008 avholdt møte med Fredrikstadkommune Prosjektadministrasjonen v/ Tom Arild Hodt og Oddbjørn Engh, hvor det erkommet til enighet om å regulere adkomstvei V2 som ett-felts offentlig vei medkjørebanebredde 4 meter og 1,5 meter grøft på hver side. Totalt regulert veiformål erdermed utvidet med varierende bredder fra 0- 80 cm langs hele veikorridoren.Breddeutvidelsen av veiformålet medfører at noe mer av eksisterende tomter regulerestil veiformål.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeTorsnes Lokalsamfunnsutvalg, datert 01.03.2008Torsnes lokalsamfunnsutvalg støtter uttalelsen fra Holm Velforening i krav om at det børopparbeides gang-/sykkelvei til skolen før utbygging skjer.Forslagstillers kommentar:Vi er enige i at det er behov for dette. Samtidig vil det være urimelig å kreve at dette skaldekkes inn som en del av feltkostnadene siden det er snakk om en fortettingsplan med en lavbyggeaktivitet pr. år. Etablering av gang-/sykkelvei fra Holm til Torsnes lokalsentrum eromfattende og bør ses på som et eget prosjekt.Rådmannens vurdering:Etablering av gang- og sykkelsti fra Holm til Torsnes lokalsamfunn vil være gunstig forområdet. Etter planen er transport av skolebarn fra Holm tenkt via buss. Etter en samletvurdering finner rådmannen at forslagsstillers kommentarer til dette er dekkende.Holm Velforening, datert 29.02.2008Holm Velforening har følgende kommentarer til planforslaget:a) BH1 bør plasseres syd for krysset mellom Fv 532 og Holmsdalen for å unngå at barnmå stå i krysset for å vente på bussen.b) Det bør reguleres gang-/sykkelveg mellom PV2 og V2.c) Fartsgrense på Fv. 532 bør reduseres til 50 km/t av hensyn til barns sikkerhet.d) V2 bør ha fartsgrense 15 eller 20 km/t av hensyn til myke trafikkanter. GS1-5 anses åvære et positivt tiltak, men ikke tilstrekkelig.e) Lekeplass FL1 og FL 2 bør ikke ha bestemmelser som binder arealet som lekeareal forbestemte aldersgrupper. Det er ikke gitt at FL1 passer til lekeareal for mindre barn.f) Det bør i planforslaget vises gang-/sykkelvei mot Torsnes lokalsentrum via Toresveieller langs Rv. 107.

Forslagstillers kommentar:Ad a) BH1 er foreslått flyttet syd for krysset mellom Fv 532 og Holmsdalen i henhold tilinnspill fra Statens vegvesen og Holm Velforening.Ad b)Gang-/sykkelveg mellom PV2 og V2 er tatt inn i planforslaget.Ad c) Fartsgrense fastsettes av rette veimyndighet, og avgjøres ikke ireguleringsplanen.Ad e)Ad f)Det forutsettes noe terrassering av terrenget innenfor området FL1 i forbindelsemed opparbeidelse av lekearealet. Av de to lekeplassene FL1 og FL2 egnerFL2 seg best som ballplass og er derfor foreslått opparbeidet til bruk av størrebarn. Intensjonen er at lekearealene skal oppleves som en sammenhengendelekeplass med en smal adkomst til boligene som eneste avgrensing.Bestemmelsen er satt for å sikre at barn i alle aldersgrupper får et tilbud.Regulering av gang-/ sykkelvei til Torsnes lokalsentrum er en omfattendeprosess som sett fra planleggers side bør løses i en egen reguleringsplan.Kommunen anmodes om å foreta nødvendig regulering og opparbeidelse avgang-/sykkelveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum via Toresvei.Rådmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeTorsnes Arbeiderlag, datert av Fredrikstad kommune 12.03.2008Torsnes arbeiderlag støtter Holm Velforening og Torsnes lokalsamfunnsutvalg i deres ønskeom gang-/sykkelvei fra Holm til Torsnes lokalsentrum.Forslagstillers kommentar:Se pkt. 18 for kommentarer til trafikksikker skolevei.Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borge ungdomsskole medskolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre løsninger med gang-/sykkelvei og fortaufra boligområdene til bussholdeplassene, som samlet sett vurderes som en trafikksikkerskolevei for barn i Holm. Dersom det skal reguleres og anlegges turvei via Toresvei tilTorsnes sentrum anmodes kommunen om å gjennomføre dette som et eget prosjekt.Rådmannens kommenterer:Forslagstillers kommentarer er dekkende.Østfold fylkeskommune (ØFK), datert 03.03.08Østfold fylkeskommune mener at planforslaget har tatt hensyn til de signaler som ble gitt iforbindelse med varsel om oppstart, men har følgende kommentarer til planforslaget:a) Toresvei bør opprustes som turvei, og tas inn i reguleringsplanen som trafikksikkerskolevei og for øvrig gangveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum. Veien forutsettesikke opparbeidet med fast dekke, men bør ha belysning.b) Fylkeskonservatoren minner om at granittstolper etter gamle gjerder er et viktigidentitetsmerke for de gamle stenhoggerstedene i Torsnes, og det er således viktig atdisse blir ivaretatt. Det bør i bestemmelsene tas inn følgende: ”Eksisterendegranittstolper etter gamle gjerder skal ivaretas på sin nåværende plass.” I forbindelsemed veiformål bør det tas inn følgende bestemmelse: ”Ved en utvidelse av veiområdersom kommer i berøring med eventuelle gjerdestolper av granitt, skal disseparallellforskyves langs veien.”

c) Stabbur vest for Fv. 532 tilknyttet gårdstunet på eiendom 685/2 bør gisbevaringsformål på tross av at det ligger i frisiktsonen for krysset mellom PV1 og Fv.532. Dette begrunnes med at det uansett vil være en begrenset og saktegående trafikkiområdet.Tunet som dannes av eiendommene 685/5/9, 685/5/11 og 685/5/35 vurderes å væreså inntakt at disse områdene bør reguleres til spesialområde bevaring medbestemmelser om at det innenfor området skal ivaretas bebyggelsens opprinneligearkitektur og grunnform. Bestemmelsenes §2 bør videre inneholde at eksisterendebebyggelse fra før 1920 bør ivaretas (evt. tilbakeføres) med sine opprinneligearkitektoniske elementer.d) Det kan i planbeskrivelsen tilføyes FL1-2 ”Høyda” var et viktig samlingspunkt forstenhoggerfolket. Bl.a. samlet de seg her hver 1. mai og marsjerte under sitt røde flaggog eget korps til Folkets hus.Forslagstillers kommentar:Ad a) Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borgeungdomsskole med skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre løsningermed gang-/sykkelvei og fortau fra boligområdene til bussholdeplassene, somsamlet sett vurderes som en trafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom detskal reguleres og anlegges turvei via Toresvei til Torsnes sentrum anmodeskommunen om å gjennomføre dette som et eget prosjekt.Ad b) Bestemmelse om granittstolper er tatt inn under reguleringsbestemmelsenes§2.5.Ad c) Stabburet vest for Fv. 532 foreslås flyttet 6 meter mot vest og ut av frisiktsonen.Ad d) Bebyggelsen på eiendommene 685/5/9, 685/5/11 og 685/5/35 foreslås regulertsom spesialområde (bevaring av bygninger) med bestemmelser om atbebyggelsens opprinnelige arkitektur og grunnform innenfor området skalivaretas. Det er imidlertid ikke tatt inn krav om at all bebyggelse fra før 1920skal ivaretas eller tilbakeføres til sin opprinnelige arkitektur. Mange av boligene iHolm er fra før denne tiden, men er renovert flere ganger etter dette medbetydelig endringer av fasader og former. En del av boligene er også renovertde siste årene og holder høy bygningsteknisk standard. Vi mener at det blir foromfattende å ta inn i bestemmelsene et krav om at det arkitektoniske uttrykketskal tilbakeføres. Det er viktigere å skape holdninger til å ivareta de historiskeelementene i området. Det ville vært annerledes dersom avstand mellom nåsituasjon og framtidig mål var mindre. Da kunne et krav som nevnt vært meraktuelt.Ad e) Historisk informasjon om ”Høyda” er tatt inn i planbeskrivelsen.Østfold fylkeskommunes uttalelse til 2 gangs offentlig ettersyn, datert 25.05.09Østfold fylkeskommune mener at planforslaget har tatt hensyn til de signaler som er gitt itidligere høringsrunder, men har følgende kommentarer til planforslaget:a) Kommunen bør i avsluttende behandling av planforslaget vurdere forholdettrafikksikker skolevei og for øvrig gangveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum.Forslagstillers kommentar:I våre kommentarer til uttalelse ved ordinært offentlig ettersyn skrev vi:Ad a)Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borgeungdomsskole med skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre løsningermed gang-/sykkelvei og fortau fra boligområdene til bussholdeplassene, somsamlet sett vurderes som en trafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom detskal reguleres og anlegges turvei via Toresvei til Torsnes sentrum anmodeskommunen om å gjennomføre dette som et eget prosjekt.

Rådmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeDet vises til forslagstillers redegjørelseSkolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borge ungdomsskolemed skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre løsninger med gang-/sykkelveiog fortau fra boligområdene til bussholdeplassene, som samlet sett vurderes som entrafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom det skal reguleres og anlegges turvei viaToresvei til Torsnes sentrum anmodes kommunen om å gjennomføre dette som et egetprosjekt.Fylkesmannen i Østfold (FMØ), datert 04.03.08 og 25.05.09FMØ stiller seg positive til fortetting av etablerte boligområder samtidig som miljøhensyn tas.Det påpekes imidlertid at det bør legges til rette for trafikksikre gang-/ sykkelveier mot skole ogbarnehager ut i fra et miljø- og helseperspektiv. Det savnes en vurdering av dette iplanforslaget. Planen kan for FMØ sin del egengodkjennes.Se pkt. 18 for kommentarer til trafikksikker skolevei.Østfold fylkeskommune mener at planforslaget har tatt hensyn til de signaler som er gitt itidligere høringsrunder, men har følgende kommentarer til planforslaget:a) Kommunen bør i avsluttende behandling av planforslaget vurdere forholdettrafikksikker skolevei og for øvrig gangveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum.Forslagstillers kommentar:Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borgeungdomsskole med skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre løsningermed gang-/sykkelvei og fortau fra boligområdene til bussholdeplassene, somsamlet sett vurderes som en trafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom detskal reguleres og anlegges turvei via Toresvei til Torsnes sentrum anmodeskommunen om å gjennomføre dette som et eget prosjekt.Rådmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeFredrikstad kommune, Teknisk drift datert 07.03.08Teknisk drift har følgende merknader til planforslaget:a) Eksisterende overvannsledning i området har ikke kapasitet til å tilknytte flereeiendommer, og må derfor håndteres lokalt.b) Teknisk drift mener sentralveien V2 med kjørebanebredde 3 meter og en gang-/sykkelsone på 1,4 meter ikke er i tråd med deres standard, og at veien derfor ikke kanovertas av kommunen. For å betjene området bør veien ha 4 meter kjørebane, 0,25meter skulder på hver side og 1,5 meter grøft på hver side.c) Før arbeidene igangsettes må det mellom Fredrikstad kommune og utbygger væreetablert en utbyggingsavtale.Forslagstillers kommentar:Ad a) Overvannshåndtering avgjøres i en utbyggingsavtale mellom kommunen ogutbygger.Ad b)Bebyggelsen langs Toresmyr ligger mange steder tett på veien. Det har iplanarbeidet vært brukt mye tid på å få tilpasset en vei som innordner seg i detetablerte boligmiljøet samtidig som den holder en god standard.

Det er den 20.05.2008 avholdt møte med Fredrikstad kommuneProsjektadministrasjonen v/ Tom Arild Hodt og Oddbjørn Engh, hvor det erkommet til enighet om å regulere adkomstvei V2 som ettfelts offentlig vei medkjørebanebredde 4 meter og 1,5 meter grøft på hver side.Totalt regulert veiformål er dermed utvidet med varierende bredder fra 0- 80 cmlangs hele veikorridoren. Breddeutvidelsen av veiformålet medfører at noe merav eksisterende tomter reguleres til veiformål.Ad c)Krav om inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen før arbeidenemed vei-, vann- og avløpsanlegg igangsettes er tatt inn ireguleringsbestemmelsene.Rådmannens vurdering:Det forutsettes at det inngås en utbygningsavtale mellom kommunen og utbygger og at denforeligger før arbeidene med vei, vann og avløp igangsettes. Forslagsstillers kommentarer erdekkendeStatens vegvesen, datert 07.03.2008Statens vegvesen har følgende kommentarer:a) Reguleringsbestemmelsenes §4.3 kan ikke gjelde nabogrense mot fylkesvei 532.b) Reguleringsbestemmelsenes §4.4 kan ikke gjelde avstand i forhold til fylkesvei 532.c) Sikttrekanter i kryss mellom PV1/Fv. 532 og V2/Fv. 532 skal utformes i henhold til SVsveileder 017 (siktkravet er noe redusert i forhold til innspill innkommet i forbindelse medvarsel om oppstart). Det bør vises siktsoner i kryss med Holmsdalen.d) Det mangler siktsoner i krysset mellom FA9 og V1.e) Det anbefales at eksisterende direkteavkjørsler fra Fv. 532 vises med adkomstpiler,eller at det tas inn bestemmelser om at direkteavkjørsler forutsettes opprettholdt.f) Siden plankartet viser grøftesone langs V1 mot øst, bør også eksisterende avkjørslerfra V1 mot øst vises.g) Det skal ikke vises gangfelt i reguleringsplanen.h) Det bør tas inn bestemmelser om at bussholdeplasser skal ha universell utforming.i) Det bør vurderes annen plassering av bussholdeplass BH1. Generelt børbussholdeplasser plasseres etter kryss, men da trafikken her er svært liten kan detvurderes å plassere bussholdeplassen før krysset.j) Det bør tas inn rekkefølgebestemmelse for opparbeiding av BH1.k) Grøfteareal bør ha annen farge enn kjørebane for å tydeliggjøre skillet mellom disse.l) Det bør legges opp til en tosidig gang-/sykkelvei i V2. Alternativt anbefales blandettrafikk.Forslagstillers kommentar:Ad a) Det er på plankartet foreslått regulert byggegrense mot felles avkjørsler ogoffentlig vei. Ny bebyggelse tillates ikke plassert utenfor byggegrense.Ad b)Se Ad a).Ad c) Sikttrekanter er revidert i henhold til uttalelse og etter ny vegnormal 017.Ad d)Sikttrekanter for krysset FA9/V1 er påført plankartet.Ad e) Det er foreslått tatt inn ny fellesbestemmelse § 2.6:”§2.6 Eksisterende avkjørsler fra V1 Thorsøveien forutsettes opprettholdt.”Ad f)Eksisterende avkjørsel til Holmsdalen er forslått regulert som Privat vei PV3.

Ad g)Ad h)Ad i)Ad j)Ad k)Ad l)Gangfelt er tatt ut av plankartet.Det er i bestemmelsenes § 6.4 tatt inn krav om universell utforming.Bussholdeplass BH1 er foreslått flyttet syd for krysset V1/Holmsdalen. Datrafikken fra Holmsdalen vurderes som svært liten, kan det forsvares å leggebussholdeplassen før krysset slik SV foreslår i sin uttalelse.Det er i bestemmelsenes § 3.1 tatt inn krav om at BH1 ferdigstilles samtidigmed øvrige veianlegg.Formålsfargene forholder seg til Miljøverndepartementets veileder og foreløpiger ikke grøfteareal et eget formål. Dette medfører at hele veiformålet får sammefarge på plankartet. Problemstillingen bør vurderes i sammenheng med enrevisjon av MDs veileder.V2 er foreslått regulert som offentlig vei med blandet trafikk. Foreslått regulertkjørebanebredde er 4 meter med 1,5 meter grøft på begge sider (jmf. pkt. 20b)).Uttalelse gitt til 2 gangs offentlig ettersyn, datert 26.05.09Planbeskrivelsens pkt. 4.11 stemmer ikke med målsatte siktsoner på plankartet.For tiltak som berører fylkesveg 532 foreslås ny fellesbestemmelse.I bestemmelsens §6.4 c kan ordet ”med” strykes.Forslagstillers kommentar:Planbeskrivelsen pkt 4.11 er revidert.Ny bestemmelse om tiltak som berører fv 532 er tatt inn.Ordet ”med” er fjernet.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeFredrikstad kommune, Barnas talsperson, datert 13.03.2008Barnas talsperson har følgende kommentarer:Rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av lekeareal må følges.Hensynet til trafikksikkerhet og trygge overganger samt gang-/sykkelstier skal væretilrettelagt fra innflyttingsdato.Forslagstillers kommentar:Reguleringsplanen er et forvaltningsverktøy for kommunen. Det er opp til kommunen åhåndheve de til enhver tid gjeldende bestemmelser.Det er tatt inn rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av trafikkarealer.Barnas talsperson ber om at hensynet til barns sikkerhet hensyntas i den videre planleggingog gjennomføring.Forslagsstillers kommentarer 2 gang:Planforslaget anses å løse de nevnte problemstillinger på en god måte.Rådmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende.

VurderingBoligområdet har vokst frem over lang tid og mangler en helhetlig planmessig løsning påtrafikk, grøntstruktur og byggeskikk. Mye av den eksisterende bebyggelse er gammelarbeiderbebyggelse med små hus på varierende tomtestørrelser. Stedets identitet er en tettklyngebebyggelse på et lavt høydedrag i kulturlandskapet.Den nye bebyggelse er tenkt å harmonere med eksisterende byggeskikk i området, samt ateksisterende vegetasjon søkes bevart.Ved fortetting og utvikling av et eksisterende boligområde møter man ofte planfagligeutfordringer som kan være komplekse og sammensatte. Dette på grunn av mulige konfliktermellom eksisterende bebyggelse og infrastruktur og planlagt ny bebyggelse og infrastruktur.Det blir derfor ofte en avveining mellom fordeler og ulemper. Reguleringsplan for Holminnebærer noen slike problemstillinger, og gjennomføring av planen innebærer inngripen iforhold til privat eiendomsrett for flere av eiendommene. Blant annet legges vei, gang, ogsykkelvei inn på annen persons grunn uten at dette er omforent med eier.Etter rådmannens vurdering burde det vært gjort noen mindre tilpasninger i planen det visesblant annet til kommentarer om adkomst til gnr 685/33 via FA9.Samlet sett vurderer rådmannen at området tilføres flere fordeler enn ulemper. Det blir enforbedring av vei infrastruktur i området, det etableres lekeplasser for barn, områdets statusendres fra uregulert til regulert noe som fremtidig vil gi mer forutsigbarhet. Videre blirhøyspenten i luftstrekk i området lagt i bakken. De trafikale forholdene i Thorsveien blirforbedret gjennom bedre bussholdeplasser, samt gang og sykkelveier ifb med disse.Reguleringsplanen legger opp til justering av en del eksisterende grenser pga dårligarrondering av flere eksisterende tomter. Nye eiendomsgrenser måles inn etter at planen ervedtatt. Ulempene er at enkelte grunneiere negativt blir berørt særlig som følge av utvidelse avvei, samt nye gang- og sykkelveier, videre med en fortetting som innebærer noe merinterntrafikk i området.Rekkefølgebestemmelser:I reguleringsplanens bestemmelser § 3.1 fremgår det at hovedadkomst V2, bussholdeplassBH1 og gang- sykkelvei GS1-2 skal utbedres og opparbeides som vist i planen før mer enn 12nye boliger tas i bruk.Etter Rådmannens vurdering bør man være forsiktige med å tillate omfattende bebyggelse førviktig infrastruktur ligger på plass. Når man foreslår så mye som 12 boliger før hovedadkomst,bussholdeplass og gang- sykkelvei er på plass vil dette si at området blir mer fortettet, og kanstå uten tilbudet helt til antallet boliger er 12 og mer. Det vil være uvisst å forutsi hvor lang tiddet tar å oppføre og bygge dette antallet med boliger. Konsekvensen er at området kan ståuten tilbudet i lang tid, med de negative følger dette har for blant annet trafikksikkerhet,kvalitet på adkomstveier.Samlet sett synes antallet boliger å være noe høyt før grunnleggende infrastruktur er på plass.Etter rådmannens vurdering bør derfor antallet boliger begrenses til 8 boliger. Dette fordi deter viktig at det er tilstrekkelige muligheter gjennom planen til å sikre at nødvendig infrastrukturog kvalitet på denne blir etablert, og at det er en reell forutsigbarhet at så skjer.Reguleringsforslaget anses utarbeidet i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser,og vurderes å inneholde god planfaglig kvalitet og synes godt gjennomarbeidet Berørteinteresser er i stor grad vurdert og søkt ivaretatt.

Rådmannen anbefaler Planutvalget å avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr 1 godkjennes det fremlagte forslag tilreguleringsplan for Holm, Torsnes Borge, plankart datert 01.06.07, sist revidert 21.04.09, medtilhørende reguleringsbestemmelser 01.06.07, sist revidert 01.10.09, med følgende endringerav bestemmelser:Bestemmelsens § 3.1 endres til at maksimalt 8 nye boliger kan bebygges før hovedadkomst(V2), bussholdeplass (BH1) og gang- sykkelvei GS1-2 utbedres og opparbeides.