Congresso Comemorativo aos 10 anos do Estatuto da Cidade - ESDM

sos e investimentos como modo de preparação e recepção dos eventos
esportivos em 2014 e 2016. Não se ventila nesse processo a discussão
sobre a recuperação de mais-valias urbanas. O que se percebe é a movimentação
em direção à captura desses eventos, por meio de financiamentos
públicos e também por meio de alteração da legislação de
planejamento urbano, não como modo de organizar o espaço urbano,
sob a escusa de viabilização de empreendimentos privados necessários
à realização de eventos esportivos. Explica-se:
A cidade é planejada de acordo com as suas peculiaridades. Por
meio de diagnóstico prévio, cada pedaço do tecido urbano, segundo
suas características, é tratado de modo diferenciado pela legislação
básica de política urbana, que é o plano diretor. Essa legislação é aprovada
com observância da participação popular, tradução da diretriz de
política urbana inserida no artigo 2º, II do Estatuto da Cidade. O plano
diretor traduz a cidade real com o intuito de transformá-la na cidade
desejada. Por isso denomina-se plano e demanda planejamento e gestão!
No planejamento da cidade o regime urbanístico dos imóveis é fixado
de acordo com a situação daquele pedaço de tecido urbano, computadas
ai a previsão de desenvolvimento a médio e longo prazo e características
sociais, ambientais e culturais da região. Evidente que, por isso, o regime urbanístico
dos imóveis se traduz em valor econômico. Há uma relação direta
entre a capacidade construtiva desse imóvel e o seu valor de mercado.
Assim que, na alteração do regime urbanístico dos imóveis, essa medida
deveria decorrer, tão somente, da revisão de todas essas variáveis e
a fixação de novos parâmetros deve ser de modo uniforme à região, de
modo a garantir a mínima igualdade, quando isso fosse necessário.
Essas considerações se relacionam diretamente com o momento prévio
à realização dos eventos esportivos, a medida que, no afã de viabilização
de empreendimentos privados, pode-se configurar a adoção de medidas
excepcionais com a quebra do padrão de regime urbanístico da região da
cidade. Em ocorrendo tal hipótese, com a excepcionalidade de regime urbanístico
de determinado imóvel, descaracterizando o regime urbanístico
da área que foi fixado por meio de critérios técnicos e com a participação
da sociedade, configurar-se-ia um benefício individual, com lucro extraordinário
não gerado pelo proprietário. Por meio de ações administrativas,
legislativas ou de infraestrutura dessa natureza há uma quebra de paradigma
daquele planejamento que foi desejado pela comunidade, ao aprovar
os planos diretores. Esse procedimento além de não encontrar guarida
no ordenamento jurídico-urbanístico, afronta o princípio constitucional da
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igualdade, previsto no artigo 5º da Constituição Federal.
A alteração individualizada de regime urbanístico para determinados
imóveis como justificativa à viabilização de empreendimentos esportivos
é a prova mais evidente de que a capacidade construtiva, um dos elementos
do regime urbanístico, se traduz em valor econômico. A constitucionalidade
dessas leis excepcionais demandaria uma análise específica, mas
no presente trabalho apenas ilustram que há uma apropriação individual
de lucro extraordinário decorrente de ação do poder público.
Mesmo que se pudesse defender a constitucionalidade e justificar
a excepcionalidade dessas leis como modo justificar da realização dos
eventos esportivos, ainda assim, restaria outra questão, e essa é sim
objeto do presente trabalho. Admitida a constitucionalidade dessas leis
excepcionais, com o lucro auferido pelo particular, o poder público não
estaria diante de fato gerador de contribuição de melhoria ou de outorga
onerosa do direito de construir ( já que a outorga foi gratuita, decorrente
da excepcionalidade da lei!). Entretanto, inegável o lucro extraordinário
decorrente de ação de outrem e que deveria ser recuperado.
Muito embora hipótese represente apenas um exemplo, o discurso governamental
da viabilização dos eventos esportivos é preocupante e poderá
se refletir não apenas no planejamento das cidades brasileiras, mas, especialmente
na potencial valorização de determinados imóveis, sem a respectiva
recuperação das evidentes mais-valias urbanas geradas. É preciso que
o poder público esteja atento a essas questões a fim de que não financie
direta ou indiretamente o mesmo empreendimento mais de uma vez. Uma,
ao conceder a excepcionalidade, outra por meio de financiamentos diretos
e, por fim, por deixar de arrecadar o lucro extraordinário decorrente de
ação administrativa, legislativa ou infraestrutura específica.
Evidente que há vários fatores envolvidos neste processo, desde a
irreversível ocupação capitalista do espaço urbano até fatores políticos
afastados dos critérios legais. Sem criticas ou elogios à opção brasileira
de sediar o Campeonato Mundial de Futebol de 2014 e os jogos olímpicos
em 2016, a questão é saber qual o modo mais econômico, eficaz
e eficiente de se trazer melhoria de infraestrutura e alta de arrecadação
de tributos para os municípios. Salutar a discussão pela necessidade de
pautar essas questões relativas às mais-valias urbanas, tema absoluta-
37 CORREIA, Fernando Alves. O plano urbanístico e o princípio da igualdade. Coimbra: Almedina,
2001.
38 A propósito ver recente decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre o princípio da igualdade
nas operações urbano-ambientais. REsp 302.906/SP, relator ministro Herman Benjamin, 2ª Turma,
julgado em 26-8-2010, DJ de 01-12-2010.
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