Congresso Comemorativo aos 10 anos do Estatuto da Cidade - ESDM

estoque máximo de 60%. Desta maneira, o zoneamento garante uma
mistura de uso nas zonas evitando ao mesmo tempo a existência de
zonas de uso exclusivo e a incomodidade pela proximidade de usos incompatíveis.
Ademais, ainda fixa uma reserva para uso residencial correspondente
a 50% dos imóveis da Parte Baixa, garantindo a presença
das habitações, uso importante para manter uma dinâmica urbana saudável
e imprescindível para a preservação da vila ferroviária e de sua
economia baseada no turismo de base comunitária.
A Área de Transição do Parque Natural Nascentes de Paranapiacaba
corresponde a uma faixa de 50 metros do fim dos lotes até o começo
da Unidade de Conservação, onde proibe-se o uso habitacional e permitem-se
apenas os usos ambientalmente compatíveis, como camping e
estufas vegetais.
A Área de Serviços Diferenciados dispõe de apenas nove edificações
localizadas em uma pequena colina onde está o Hospital Velho. Nesta
área estimulam-se usos de apoio ao turismo, mas que requerem baixa
incomodidade, como hotelaria, arte, artesanato e prestação de serviços
especiais relacionados ao condicionamento ou relaxamento físico, mental
ou espiritual, como spas, clínica médica, psicológica, psiquiátrica ou
tratamentos de saúde alternativos.
Na Área de Atividades Noturnas os níveis de incomodidade por
emissão sonora são mais permissivos visando manter e estimular os
usos de comércio e serviços relacionados ao turismo, lazer e alimentação
estendidos até o períodos noturno. O único uso não permitido nesta
área é o de hotelaria, por exigir baixa incomodidade.
Imagem 6. Paranapiacaba:
Parte Alta. Foto:
Vanessa Figueiredo,
2006.
O Setor da Parte Alta, com casario implantado seguindo o modelo
colonial português, configura-se por um tipo de ocupação urbana
mais homogênea e, por isso, não foi necessária sua subdivisão. Nele
são permitidos os usos residencial, não-residencial e misto, mantendo
a característica histórica de ocupação, com sobrados de uso comercial
no térreo e habitacional acima. Lembrando que a legislação ambiental
vigente à época não permitia o uso misto no lote, constituindo um ponto
de conflito entre as diretrizes de conservação ambiental e as de preservação
do patrimônio.
O Setor da Ferrovia corresponde ao pátio ferroviário sob concessão
da MRS Logística onde são permitidos apenas usos relacionados
ao transporte ferroviário e ao comércio e serviços de apoio ao turismo,
visto que nessa área há edificações ferroviárias e espaços expositivos de
interesse cultural e uso turístico.
O Setor do Rabique, localizado entre a via férrea e a rodovia, é uma
área imprópria a urbanização devido aos problemas de acessibilidade e
à alta declividade que representa risco geotécnico de deslizamentos. A
pequena população que ocupou irregularmente a área deverá ser removida
e por isso o zoneamento não permite o uso habitacional, apenas os
usos relacionados à recuperação ambiental da encosta.
Nesse título são definidas ainda as taxas de permeabilidade dos lotes
e o gabarito máximo de oito metros ou dois pavimentos, com possibilidade
de outorga onerosa até dez metros ou três pavimentos, somente
no Setor da Ferrovia (para o caso de novas instalações industriais),
sempre mediante prévia aprovação dos órgãos de preservação.
A ZEIPP promove também a regularização urbanística da Parte Baixa
da Vila, área de propriedade da prefeitura, definindo os limites entre
os lotes. A área planejada da Vila Nova apresenta terrenos já definidos,
mas a Vila Velha e a área de transição entre as casas e o Parque não
tinham delimitação definida, gerando diversos conflitos de utilização
entre os moradores e invasões da Unidade de Conservação. A lei indica
também a necessidade da regularização fundiária do Setor da Parte
Alta, área com propriedades privadas e terras devolutas.
Para organizar o fluxo de veículos e pedestres o Plano da ZEIPP estabelece
uma hierarquização do sistema viário, com definição de três tipos
de vias: Vias de Acesso Liberado, onde a circulação de veículos e pedestres
é liberada; Vias de Acesso Restrito, onde é permitida apenas a circulação
de veículos de moradores e de prestação de serviços públicos;
e Vias de Acesso de Pedestres, onde não é permitida a circulação de
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