Congresso Comemorativo aos 10 anos do Estatuto da Cidade - ESDM

Segundo dados da Secretaria do Planejamento de Gramado, no período
de 2005 a 2010, 100% (cem por cento) dos empreendimentos
imobiliários da cidade possuem sub-telhado os quais são comercializados
como apartamentos ou escritórios de cobertura 32 .
Criticamos esta disposição legal porque nos parece tratar de
uma autorização legal para burlar a própria lei. Seja porque autoriza
o proprietário ou responsável pela obra a construir um pavimento
a mais, denominado sub-telhado, burlando de imediato as limitações
urbanísticas relativas a altura das edificações, limites estes
que foram estipulados com fundamento em estudos sobre a infraestrutura,
a capacidade viária e de saneamento básico daquela zona.
Seja porque a reposição em pecúnia não resolverá a necessidade de
absorção e adequação dos requisitos urbanísticos em relação à sobrecarga
que incidirá sobre os serviços públicos então existentes e
cuja disponibilidade está atrelada a um determinado adensamento
demográfico.
Especificamente na cidade em estudo, resta claro que essa permissividade,
que deveria ser utilizada como exceção, virou regra e a altura das
edificações é sempre utilizada acima dos limites urbanísticos estipulados
no Plano Diretor. Ou seja, sob nossa ótica, só há benefícios ao empreendedor,
que lucrará mais, pois terá mais unidades à disposição para
venda, em detrimento da coletividade eis que não se vislumbra, na lei, a
obrigatoriedade do empreendedor na efetiva construção ou readequação
da infraestrutura urbanística visando a sustentabilidade da cidade 33 .
Perceber essa realidade e consequências advindas, significa
preocupar-se em adotar políticas públicas setoriais de planejamento
urbano integradas a preservação cultural, paisagística e ambiental
da cidade, que atendam aos interesses da comunidade local e não
exclusivamente dos empreendedores imobiliários, a fim de que prevaleça
o interesse coletivo e o bem-estar social sob o interesse de
particulares, articulando políticas efetivas de planejamento e organização
urbana.
32 Informações prestadas ao telefone pela Secretaria de Planejamento em 26 jan. 2011.
33 O uso indiscriminado do instituto é tamanho que em 12.04.2011 o Prefeito Municipal assinou
documento regulamentando moratória de 120 dias para a compra de índice em projetos de novas
construções em Gramado. A decisão havia sido tomada um dia antes pelo Conselho do Plano Diretor
e pela Condema e visava atingir grandes obras e possíveis Shoppings em Gramado. Com esta
moratória, a Secretaria do Planejamento ficou impedida de protocolar qualquer projeto que envolva
compra de índices no período da moratória. Disponível em: . Acesso em 02.05.2011.
V. Considerações Finais
O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir é conceituado
como toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento
do lote, legalmente fixado para o local. Será sempre um
acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento
estabelecido pela lei; acima desse coeficiente, até o limite
que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito
originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, nas condições
gerais que o Plano Diretor dispuser para a respectiva zona.
O instituto teve sua origem no Brasil através da Carta de Embu sendo
inserta em nosso ordenamento jurídico em 2001, através da Lei Federal
10.257/2001, denominada Estatuto da Cidade, sendo um excelente
instrumento jurídico que possibilita a redistribuição das mais-valias do
processo de urbanização das cidades.
A cidade de Gramado, localizada na Serra Gaúcha, prevê o instituto
da Outorga Onerosa do Direito de Construir em seu Plano Diretor e regulamenta
sua efetivação em lei ordinária, havendo um desvirtuamento
do instituto pois na normatização jurídico-urbanística de Gramado ocorreu
a priorização dos interesses da construção civil em detrimento do
uso dos instrumentos urbanísticos, entre eles o objeto deste estudo.
O solo criado, na forma como foi previsto pela legislação municipal,
não se prestou ao fim primeiro de incentivo ou contenção do desenvolvimento
de áreas da cidade, prejudicado que foi pela banalização da utilização
do instituto. O que era uma expectativa acabou tendo um papel
secundário, servindo apenas como moeda de troca em caso de ajuste
ou adensamento disfarçado.
Referências
ALLOCHIO, Luiz Henrique. Do Solo Criado. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2005.
BARROSO, Vera Lúcia Maciel; DAROS, Marília (Org.). Raízes de Gramado. Porto
Alegre: EST, 2000.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil.
Brasília, DF: Senado, 1988.
BRASIL. Lei n.º 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e
183 da Constituição federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá
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