Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2016 - SECOVIRIO

2016

2016
Rio de Janeiro
2016

DIRETORIA SECOVI RIO - GESTÃO 2014/2017
PRESIDENTE
Pedro José Maria Fernandes Wähmann
VICE-PRESIDENTE
Leonardo Conde Villar Schneider
VICE-PRESIDENTE FINANCEIRA E DE DESENVOLVIMENTO
Maria Teresa Mendonça Dias
VICE-PRESIDENTE ADMINISTRATIVO
Ronaldo Coelho Ne o
VICE-PRESIDENTE DE MARKETING
João Augusto Pessôa
VICE-PRESIDENTE JURÍDICO
Rômulo Cavalcante Mota
VICE-PRESIDENTE DE ASSUNTOS CONDOMINIAIS
Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕES
Antonio Paulo de Garcia Monnerat
COORDENADORA
Maria Teresa Mendonça Dias
AUTORES
Maurício Eiras Mesquita
Marco Antonio da Silva Milanez Carmo
Paula Cris na Barbosa Figueiredo Rocha
REDAÇÃO E EDIÇÃO
Gustavo Monteiro
PROJETO GRÁFICO, CAPA E DIAGRAMAÇÃO
Daniel Santos de Abreu
FOTOGRAFIAS
Banco de imagens gratuito e Stock Photos
CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO
Coordenador esta s co: Maurício Eiras Mesquita
INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS
cepai@secovirio.com.br
VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO
Dennys Abdalla Muniz Teles

SUMÁRIO
1. Apresentação
pág. 4
9. Análises especiais
pág. 34
2. Introdução
pág. 6
3. Rio de Janeiro
pág. 8
9.1. Salas comerciais no Centro
9.2. A uniformização do aluguel comercial em três bairros
9.3. IDH e metro quadrado
pág. 36
pág. 34
pág. 35
4. Zona Sul
pág. 15
9.4. A compra da casa própria
pág. 37
5. Barra e Adjacências
6. Zona Norte
7. Zona Central
8. Zona Oeste
pág. 22
pág. 26
pág. 30
pág. 18
9.5. UPPs perdem o fôlego
9.6. Aluguel por temporada nas Olimpíadas
10. Secovi Rio na mídia
11. Conclusão
12. Anexo
pág. 42
pág. 44
pág. 38
pág. 40
pág. 39

1. APRESENTAÇÃO
O mercado imobiliário em 2016 pode ser dividido em dois
momentos: pré e pós-Olimpíadas. Na primeira fase, vivemos uma
expecta va em relação ao impeachment e à entrada do presidente
Temer. De um modo geral, foi um momento favorável a uma grande
parte dos setores produ vos, inclusive o imobiliário. A realização do
maior evento espor vo do planeta trouxe um sen mento muito
posi vo.
Sabíamos que a recuperação seria gradual, mas o caminho tomado
era o mais adequado para as reformas necessárias ao país. Nesses
meses iden ficou-se melhora em alguns indicadores do mercado em
comparação com 2015.
Após os Jogos, começou uma segunda fase para o segmento
imobiliário. Em setembro e outubro, vivemos um período bastante
conturbado nas esferas federal, estadual e municipal, tanto pela
necessidade de aprovação de medidas an populares quanto por
conta da crise financeira no Estado do Rio, e também devido à
eleição de um novo prefeito.
Neste contexto, o mercado imobiliário segue cauteloso. Para estudar
o comportamento dos preços, oferta, rentabilidade etc. em toda a
cidade, estamos lançando a sé ma edição do “Panorama do
Mercado Imobiliário”, com dados exclusivos coletados e analisados
pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato.
Analisamos dezenas de bairros em todas as regiões da cidade,
coletando informações sobre o dia a dia dos condomínios, sobre os
mercados de venda e locação, e também sobre outros dados
econômicos bastante relevantes.
Ao elaborar a publicação, o Sindicato – que em 2017 completa
75 anos de fundação e representa legalmente 33 mil condomínios e
5 mil imobiliárias e administradoras de imóveis fluminenses – conta
com a colaboração já tradicional de en dades públicas e privadas
que compar lharam dados esta s cos: Associação Brasileira das
Administradoras de Imóveis (Abadi), Associação Brasileira das
En dades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Associação de
Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Banco
Central do Brasil, IBGE e Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.
As polí cas implementadas pela nova equipe do governo federal não
estão sur ndo o efeito esperado, e os indicadores socioeconômicos
seguem piorando. A taxa de desemprego ainda não caiu, a renda do
brasileiro só despenca. O sen mento é que a crise ainda vai levar um
bom tempo.
4

Lembramos que todas as tabelas com os valores médios do metro
quadrado nos bairros pesquisados, nos meses de janeiro e
dezembro de 2016, estão no Anexo.
Boa leitura!
Vista aérea - Museu do Amanhã
Ilha Fiscal

2. INTRODUÇÃO
Em 2016, as Zonas Central e Norte do Rio foram as que
apresentaram maior variação no preço do metro quadrado para
venda: 1,1% e 1,07%, respec vamente. A explicação, de acordo com
analistas, é que essas áreas começaram a atrair mais pessoas por
conta da mobilidade e dos preços mais acessíveis em comparação
com áreas nobres como Zona Sul e Barra.
Para locação, o “Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro
2016” revela que quase todas as áreas do Rio veram variação
nega va, excetuando-se a Zona Oeste, em que o valor do metro
quadrado teve leve aumento de 1,08%.
A elevação do estoque de imóveis vagos e a retração na a vidade
econômica aumentaram o poder de negociação dos locatários. Em
alguns bairros houve uma enxurrada de novos imóveis no mercado.
A oferta maior e a orientação das boas administradoras fizeram com
que a maioria dos locadores flexibilizasse mais as negociações dos
novos valores de aluguel.
A taxa de vacância aumentou em 2016 e foram comuns as reduções
nos reajustamentos, com o obje vo de evitar a desocupação dos
imóveis e os prejuízos para os locadores, que precisariam arcar com
os custos do condomínio, IPTU e contas de consumo.
Na Zona Sul, o preço médio do metro quadrado para venda se
manteve pra camente estável, caindo irrisório 0,1%. Para locação, a
redução de preços foi um pouco maior, de 7,7%, devido ao aumento
da oferta que ocorre em todas as áreas. Já na Zona Norte, entre os
16 bairros analisados nesta pesquisa, quase metade teve variação
posi va no preço do metro quadrado de venda. Olaria, com 9,4%, e
Engenho de Dentro, com 3,5%, foram os destaques.
Na Zona Central, a Lapa sobressaiu-se na variação do preço do
metro quadrado para venda, com 6,4%, seguida de Santa Teresa,
com 4,6%. O Estácio, que no úl mo ano esteve vulnerável por conta
dos altos índices de criminalidade, teve a maior queda no preço de
venda de apartamentos, de 11,6%. Na Zona Oeste, registrou-se a
maior variação nega va da cidade para venda: -9,2%. Ainda assim,
Realengo teve uma das mais elevadas valorizações do Rio, de 11,2%.
Já Campo Grande ficou no outro extremo, com queda de 9,8% no
preço do metro quadrado. Com quase 5 mil condomínios
residenciais, a região da Barra e Adjacências teve variações de preço
pouco significa vas, apesar da exposição na mídia nacional e
internacional. O valor médio do metro quadrado para venda quase
não subiu de janeiro a dezembro: 0,5%.
6

Praça Mauá

3. RIO DE JANEIRO
Vista aérea da enseada de Botafogo
O ano de 2016 foi di cil. Apreensivos, os consumidores hesitaram
em assumir financiamentos imobiliários de longo prazo, devido às
incertezas da economia, e também pisaram no freio ao escolher
apartamentos e casas para alugar, optando por bairros mais
baratos. Ainda assim, ao analisar a variação dos preços do metro
quadrado (locação e venda) de janeiro a dezembro, o que se
percebe é um cenário melhor que o de 2015. O valor médio de
venda de apartamentos-padrão na cidade aumentou 4,3%,
passando de R$ 9.472 para R$ 9.878, quase 3 pontos percentuais
a mais que o apurado em 2015.
Para locação, a pesquisa também revela um cenário menos
desanimador no ano olímpico: o preço do metro quadrado médio
na cidade caiu apenas 4,2% (de R$ 38,28 para R$ 36,66), ante os
-12,45% de 2015. As quedas sucessivas nos valores dos aluguéis
não chegam a ser uma novidade, visto que o aumento da oferta é
um fenômeno que já vem ocorrendo há algum tempo. De janeiro
a dezembro de 2016, a quan dade de apartamentos residenciais
ofertados saltou de 7,3 mil para cerca de 9,4 mil, um aumento de
30%.
Já no segmento de salas comerciais, o que se percebe são quedas
de preço mais expressivas. Para venda, entre os nove bairros
analisados, seis veram variação nega va no preço do metro
quadrado. O Leblon apresentou a maior queda, de 18,5%, e
Botafogo teve a maior alta, de 6,8%. Para locação, entre dez
bairros analisados, o Flamengo foi onde se registrou a menor
queda, de 37,6%, e Botafogo ficou novamente com a maior alta,
de 0,5%.
Confira os dados.

3.1. Condomínios
Fonte: Secovi Rio
9

3.2. Imóveis residenciais
3.2.1 Locação
Variação acumulada do valor do m² ofertado para locação
Oferta de imóveis para locação
Variação mensal do m² de locação – 2016
Proporção entre as ofertas de locação e venda
Fonte: Secovi Rio
10

3.2.2. Compra e venda
Rentabilidade na cidade do Rio de Janeiro – dez/16
Variação acumulada do valor do m² ofertado para venda
Proporção entre aluguel e condomínio – dez/16
Variação mensal do m² de venda no Rio de Janeiro – 2016
Fonte: Secovi Rio
11

Oferta de imóveis para venda
Oferta de salas comerciais para venda no Rio de Janeiro
3.3. Imóveis comerciais
Variação acumulada do m² ofertado para venda
- salas comerciais 2016
Variação acumulada do m² ofertado para locação
- salas comerciais 2016
Fonte: Secovi Rio
12

Oferta de salas comerciais para locação no Rio de Janeiro
Rentabilidade das salas comerciais – dez/16
Fonte: Secovi Rio
13

4. ZONA SUL
Com 18 bairros, a Zona Sul é a segunda região mais ver calizada
da cidade: 30% dos condomínios estão aí localizados, a maioria
deles residenciais (95,2%). É a região onde se encontram também
os maiores valores de aluguel e venda em todo o Rio. De janeiro a
dezembro de 2016, o preço médio do metro quadrado para venda
se manteve pra camente estável, caindo irrisório 0,1%. Para
locação, a redução de preços foi um pouco maior, de 7,7%, devido
ao aumento da oferta que ocorre em todas as zonas.
Vista aérea - Marina da Glória
Humaitá, Cosme Velho, Ipanema, Gávea e São Conrado se
destacam com as maiores variações do metro quadrado de venda,
de 0,1% a 3,9%. Já a maior queda no preço, entre os 15 bairros
analisados, ocorreu na Urca (-6,0%). Os maiores valores do metro
quadrado, em dezembro, con nuam sendo os de Leblon
(R$ 21.762) e Ipanema (R$ 20.548). As opções mais baratas são
Catete (R$ 10.744) e Laranjeiras (R$ 10.963). A oferta de unidades
ficou em 14.712 no úl mo mês do ano, um aumento de 36% em
relação a janeiro.
Para locação, que também teve ampliação da oferta, não houve
variação posi va nos 15 bairros pesquisados. As menores quedas
ocorreram em Ipanema (-0,1%), Urca (-1,2%) e Lagoa (-3,2%). As
maiores foram registradas no Leme (-14,6%), em São Conrado
(-9,4%) e no Cosme Velho (-8,5%). No que diz respeito à
rentabilidade, Catete, Botafogo e Flamengo veram os melhores
resultados de 2016. Do lado oposto, Gávea, Jardim Botânico e
Leblon veram as menores taxas de rentabilidade. Acompanhe os
dados.

4.1. Condomínios
Por po de administração
Administradora
19.867
Administradora
Perfil dos condomínios
4.2. Imóveis residenciais – compra e venda
Fonte: Secovi Rio
15

Variação acumulada do valor do m² de venda por bairros
4.3. Imóveis residenciais – locação
Variação acumulada do valor do m² da locação por bairros
Oferta de imóveis para venda na Zona Sul
Rentabilidade nos bairros – dez/16
Fonte: Secovi Rio
16

Oferta de imóveis para locação na Zona Sul
Proporção entre as ofertas de locação e venda na Zona Sul
Fonte: Secovi Rio
17

5. BARRA E ADJACÊNCIAS
Nunca se falou tanto em Barra da Tijuca como em 2016. Principal
palco das Olimpíadas, o bairro recebia, em apenas um dia de
compe ções, mais de 150 mil pessoas, número superior aos
136 mil habitantes locais. E se antes a região parecia inacessível
para o restante da cidade, agora o metrô encurtou as distâncias.
Com quase 5 mil condomínios residenciais, o bairro e os arredores
veram variações de preço pouco significa vas, apesar da
exposição na mídia nacional e internacional. O valor médio do
metro quadrado para venda quase não subiu de janeiro a
dezembro: 0,5%.
Vista aérea - Complexo Olímpico
Anil e Pechincha, onde o metro quadrado médio para venda
aumentou 1,6% e 0,2%, respec vamente, veram as maiores
variações do ano. Já na Praça Seca ocorreu o oposto: houve queda
de 12,5%. Foram analisados 11 bairros. Em dezembro, o número
de apartamentos ofertados para compradores era superior ao da
Zona Norte: 10.733, um aumento de 10% em relação a novembro.
A Barra tem o maior preço do metro quadrado: R$ 10.257,
seguida do Recreio (R$ 7.091). O menor valor ocorre na Praça
Seca, R$ 3.634.
No mercado de locações, verificou-se queda de 6,2% no preço
médio do metro quadrado na região. Freguesia, onde o valor caiu
12,4%, e Pechincha, com redução de 6,6%, contribuíram. Já na
Taquara e na Praça Seca os aluguéis subiram modestamente: 2,3%
e 2,0%, respec vamente. Foram analisados oito bairros.
A quan dade de apartamentos ofertados fechou o ano em 3.182,
número 25% superior ao registrado em janeiro. A Barra tem
também os maiores preços de aluguel, R$ 32,86 o metro
quadrado, seguida de Camorim (R$ 23,92 o metro quadrado).
Quanto à rentabilidade, Praça Seca e Curicica têm os melhores
índices. Confira.

5.1. Condomínios
Por po de administração
Adj.
Administradora
Administradora
Perfil dos condomínios
5.2. Imóveis residenciais – compra e venda
Fonte: Secovi Rio
19

Variação acumulada do valor do m² de venda por bairros
5.3. Imóveis residenciais – locação
Variação acumulada do valor do m² da locação por bairros
Oferta de imóveis para venda em Barra e Adjacências
Rentabilidade nos bairros – dez/16
Fonte: Secovi Rio
20

Oferta de imóveis para locação em Barra e Adjacências
Proporção entre as ofertas de locação e venda
em Barra e Adjacências
Fonte: Secovi Rio
21

6. ZONA NORTE
Com 60 bairros e 2,3 milhões de habitantes, a Zona Norte vem se
destacando no mercado imobiliário, especialmente em tempos de
crise, quando as pessoas migram para bairros mais baratos. Por
conta também das melhorias na infraestrutura e na mobilidade,
em 2016 a região teve a maior valorização para venda na cidade,
empatando com o Centro: 1,1%. Entre os 16 bairros analisados
nesta pesquisa, quase metade teve variação posi va no preço do
metro quadrado de venda. Olaria, com 9,4%, e Engenho de
Dentro, com 3,5%, foram os destaques. Vila Isabel e Engenho
Novo veram as maiores quedas: -5,5% e -3,0%, respec vamente.
Vista aérea - Maracanã
O número de unidades ofertadas em dezembro chegou a 10.604,
um aumento de 25% em relação a novembro. O valor mais alto do
metro quadrado permanece na Tijuca, considerada a área nobre
da região: R$ 7.309. Maracanã (R$ 6.818) e Grajaú (R$ 6.123)
completam a lista dos maiores preços.
Para locação, que teve uma oferta crescente de imóveis ao longo
do ano – fechando dezembro com 1.471 unidades disponíveis –, a
queda no preço médio do metro quadrado foi de 5,4%. Ainda
assim, alguns bairros veram resultados posi vos em 2016.
Engenho Novo e Vila da Penha valorizaram 9,0% e 6,0%,
respec vamente. Entre os 11 bairros analisados, Cachambi
(-17,6%) e Maracanã (-10,1%) veram as maiores quedas de preço
de janeiro a dezembro. As maiores rentabilidades foram
verificadas em Engenho Novo, Irajá e Vila Isabel. Veja os gráficos a
seguir.

6.1. Condomínios
Por po de administração
Administradora
Administradora
Perfil dos condomínios
6.2. Imóveis residenciais – compra e venda
Fonte: Secovi Rio
23

Variação acumulada do valor do m² de venda por bairros
6.3. Imóveis residenciais – locação
Variação acumulada do valor do m² da locação por bairros
Oferta de imóveis para venda na Zona Norte
Rentabilidade nos bairros – dez/16
Fonte: Secovi Rio
24

Oferta de imóveis para locação na Zona Norte
Proporção entre as ofertas de locação e venda na Zona Norte
Fonte: Secovi Rio
25

7. ZONA CENTRAL
Em 2016, a Praça Mauá se consolidou como um dos points da
cidade. Com o VLT a pleno vapor e a conclusão de importantes
obras urbanís cas e viárias, a região se transformou em um dos
locais prediletos para quem deseja apreciar dezenas de atrações
culturais e gastronômicas. Mas as melhorias não atenderam
apenas os turistas que passearam pelo Boulevard Olímpico ou
fizeram suas selfies com a Pira Olímpica do Povo durante as
Olimpíadas Rio 2016, já que elas beneficiaram também milhares
de pessoas que vivem nos arredores, despertando em muita
gente o desejo de morar por ali.
VLT em destaque
De acordo com a Prefeitura, a Zona Central abrange 13
localidades. Para esta pesquisa, consideramos as cinco com maior
número de informações disponíveis para realizar os
levantamentos: Centro, Estácio, Glória, Lapa e Santa Teresa. A
variação no preço do metro quadrado para venda na Zona Central
foi a maior entre todas as regiões da cidade: 1,1%. A Lapa se
destacou, com 6,4%, seguida de Santa Teresa, com 4,6%. O
Estácio, que no úl mo ano esteve vulnerável por conta dos altos
índices de criminalidade, teve a maior queda no preço de venda
de apartamentos: -11,6%.
O metro quadrado mais elevado é o da Lapa, R$ 10.190, seguido
do da Glória, R$ 9.831, bairro considerado por muitos cariocas
parte da Zona Sul. Para locação, o metro quadrado médio geral da
região teve a maior queda da cidade, de 11,6%, o que pode ser
explicado pelo aumento expressivo da oferta: de 127, em janeiro,
para 265, em dezembro. No que diz respeito à rentabilidade, Lapa
e Centro têm vantagem sobre os demais bairros analisados. Veja
os dados.

7.1. Condomínios
Por po de administração
Com Administradora
Administradora
Perfil dos condomínios
7.2. Imóveis residenciais – compra e venda
Fonte: Secovi Rio
27

Variação acumulada do valor do m² de venda por bairros
7.3. Imóveis residenciais – locação
Variação acumulada do valor do m² da locação por bairros
Oferta de imóveis para venda na Zona Central
Rentabilidade nos bairros – dez/16
Fonte: Secovi Rio
28

Oferta de imóveis para locação na Zona Central
Proporção entre as ofertas de locação e venda na Zona Central
Fonte: Secovi Rio
29

8. ZONA OESTE
Localizada a oeste do Maciço da Tijuca, a Zona Oeste abrange 41
bairros, inclusive aqueles con dos no capítulo "Barra e
Adjacências". Entretanto, optamos pela separação devido à
amostragem bem mais expressiva e aos valores de metro
quadrado que chegam a ser três vezes mais elevados na Barra,
Recreio e Jacarepaguá, o que geraria distorções em relação ao
restante da região. Para esta análise, consideramos quatro
bairros: Bangu, Campo Grande, Jardim Sulacap e Realengo.
Para venda, a região teve a maior variação nega va da cidade:
-9,2%. Ainda assim, Realengo teve uma das mais elevadas
valorizações do Rio, de 11,2%. Já Campo Grande ficou no outro
extremo, com queda de 9,8% no preço do metro quadrado. Em
dezembro, o número de unidades ofertadas ficou em 523.
No setor de locações, ocorreu o fenômeno inverso: a Zona Oeste
teve a maior variação no preço médio do metro quadrado em
todo o Rio, de 1,1%, talvez por conta da queda na oferta nos
úl mos meses: em setembro, havia 166 unidades disponíveis; em
dezembro, 106, uma redução de 36%. Acompanhe.
Vista aérea - Complexo espor vo de Deodoro

8.1. Condomínios
Por po de administração
Administradora
Com
Administradora
Perfil dos condomínios
8.2. Imóveis residenciais – compra e venda
Oeste
Fonte: Secovi Rio
31

Variação acumulada do valor do m² de venda por bairros
Rentabilidade na Zona Oeste – 2016
Oferta de imóveis para venda na Zona Oeste
Oferta de imóveis para locação na Zona Oeste
Fonte: Secovi Rio
32

Proporção entre as ofertas de locação e venda na Zona Oeste
Fonte: Secovi Rio
33

9. ANÁLISES ESPECIAIS
9.1. Salas comerciais no Centro
Nos úl mos cinco anos, os preços de venda de salas comerciais no
Centro do Rio, do como uma das áreas nobres da cidade neste
segmento, cresceram de forma significa va, superando os
indicadores econômicos acumulados no mesmo período. De
março de 2011 a novembro de 2016, o preço do metro quadrado
saltou de R$ 3.629 para R$ 7.458, um aumento de 106%. Desde
dezembro de 2015, entretanto, a tendência é de queda.
Para locação, a variação no período foi mais suave: de R$ 35,53,
em março de 2011, para R$ 48,51, em novembro de 2016, ou seja,
37%. O pico ocorreu no primeiro bimestre de 2014, quando o
valor do metro quadrado chegou a R$ 65,44. De lá para cá, os
aluguéis caíram até chegar ao mesmo patamar do que se cobrava
em 2011. A explicação é que, com a crise, os proprietários estão
baixando os preços e aceitando negociar com inquilinos. Veja os
gráficos.
Par da de vôlei nas Paralimpíadas

Valor do m² ofertado para venda
Rentabilidade das salas comerciais
Valor do m² ofertado para locação
9.2. A uniformização do aluguel
comercial em três bairros
Ao analisar o aluguel comercial no Centro, em Copacabana e na
Tijuca, seria natural supor que os três bairros possuíssem preços
bem dis ntos, afinal estão em três regiões diferentes da cidade,
cada qual com caracterís cas próprias. E essa suposição se
confirma nos dados levantados pelo Secovi Rio. Mas apenas até o
final de 2015. De lá para cá, os preços do metro quadrado nos três
locais estão se aproximando e fecharam o ano em torno dos R$ 45.
Considerando a variação desde 2012, entretanto, percebe-se que os
preços eram bem diferentes. O Centro nha o valor mais alto, de
R$ 53,98, seguido de Copacabana, com R$ 45,06, e Tijuca, com
R$ 38,47. A diferença do Centro para Copacabana era de 19,8%, e
para a Tijuca, de 40,3%.
Fonte: Secovi Rio
35

9.3. IDH e metro quadrado
Observando o úl mo valor da série, porém, nota-se que as
diferenças se tornaram muito su s. O aluguel no Centro agora é
mais caro apenas 2,8% em relação a Copacabana e 7,5% em relação
à Tijuca. No período (março de 2012 a novembro de 2016), o metro
quadrado variou -11,3% no Centro, 3,3% em Copacabana e 15,8%
na Tijuca.
Valor do m² de salas comerciais ofertadas
para locação – 2012 a 2016
O Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) tem como obje vo
medir o grau de desenvolvimento econômico e a qualidade de vida
oferecida à população de um determinado local. Considerando os
bairros de uma cidade, seria natural pensar que, quanto maior o
IDH, mais cara seria a moradia. Comparando os cinco maiores e os
cinco menores IDHs do Rio com os preços de metro quadrado de
venda, a lógica se confirma.
Gávea, Ipanema, Leblon e Lagoa, na Zona Sul, que têm os preços
mais elevados da cidade, estão também na lista dos IDHs mais
altos. O único bairro fora da Zona Sul no Top 5 é o Jardim
Guanabara, na Ilha, que aparece em terceiro, mas com metro
quadrado médio de R$ 6.330, preço encontrado em bairros da Zona
Norte como Vila Isabel e Grajaú.
Já para os menores IDHs, selecionamos os cinco que nham
amostragem suficiente para encontrar uma média de preço
representa va. Colégio, Santa Cruz e Acari, que se encontram na
108ª, 119ª e 124ª posições, respec vamente, têm também alguns
dos menores valores de metro quadrado do Rio: R$ 3.630, R$ 2.617
e R$ 2.353.
Fonte: Secovi Rio
36

Escolha do bairro pelo IDH
(Índice de Desenvolvimento Humano)
R$ 17.342
R$ 22.125
R$ 6.330
R$ 20.449
R$ 17.890
9.4. A compra da casa própria
No momento econômico delicado que o país atravessa, fatores
como a queda da renda da população, o aumento dos juros e o
desemprego acabam fazendo com que os consumidores reduzam
suas despesas e evitem dívidas de longo prazo. Essa cautela se
reflete no volume de financiamentos imobiliários com recursos da
poupança realizados anualmente. Dados fornecidos pela Associação
Brasileira das En dades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)
e pelo Banco Central comprovam tais afirmações.
De acordo com as en dades, de janeiro a outubro de 2016, foram
164.124 operações contratadas neste modelo, número que se
aproxima do registrado há dez anos. O volume é 45,6% inferior ao
de 2015, ano que já havia apresentado queda em relação a 2014.
De 2012 a 2014, o número de operações veio crescendo, mas já em
ritmo menos acelerado. Veja.
108
116
117
119
124
R$ 2.617
Fonte: Secovi Rio
37

9.5. UPPs perdem o fôlego
No começo do projeto das Unidades de Polícia Pacificadora, em
2008, sen mentos de alívio e euforia tomaram conta da cidade.
Para o mercado imobiliário, foi um sopro de esperança. Imóveis até
então fechados por conta da violência retornaram ao mercado,
aquecendo os segmentos de venda e locação. Proprietários viram
seus imóveis valorizarem como nunca.
Mas, passados quase dez anos, o modelo vem se mostrando
saturado e, em alguns casos, ameaçado pelo retorno da violência.
Para esta análise, pesquisamos os preços do metro quadrado em
cinco regiões com UPP: Tijuca, Botafogo, Leme e Engenho de
Dentro/Méier. Foram feitas duas variações: uma de 2012 a 2016, e
outra apenas referente ao úl mo ano. Comparamos o metro
quadrado na área da UPP e no bairro como um todo.
out/12 a out/16
fev/12 a nov/16
out/15 a out/16
fev/16 a nov/16
A única unidade onde se registrou variação maior que nos bairros
próximos, nos dois períodos analisados, foi a do Andaraí. Já as
demais veram variações menores nas áreas das comunidades, o
oposto do que ocorria no apogeu das UPPs. Confira as tabelas.
out/12 a nov/16
out/12 a nov/16
fev/12 a nov/16
fev/16 a nov/16
Fonte: Secovi Rio
38

9.6. Aluguel por temporada nas Olimpíadas
Ninguém duvida que os Jogos Olímpicos Rio 2016 trouxeram para a
cidade um grande volume de recursos em decorrência do turismo.
Mas, para quem atua no segmento de locação por temporada, os
resultados foram ainda mais animadores. De acordo com o
levantamento a seguir, que considerou os bairros da Barra da
Tijuca, Copacabana e Tijuca – onde aconteceu grande parte das
compe ções –, os preços das diárias durante os Jogos superaram
em mais de 800% o valor do aluguel comum e em mais de 200% o
valor da locação por temporada na baixa estação.
Em Copacabana, o preço médio da diária ficou em R$ 1.150, quase
quatro vezes mais que o cobrado em outras ocasiões. Na Barra, os
R$ 985 cobrados por dia superaram em quase três vezes o valor da
baixa estação. Se considerarmos a locação tradicional, os resultados
são ainda mais impressionantes: os preços cobrados para
temporada chegaram a ser quase dez vezes maiores. Veja as tabelas
a seguir.
Diferença entre diárias de temporada nas
Olimpíadas e baixa estação
Diferença entre diárias de temporada
nas Olimpíadas e locação tradicional
Fonte: Secovi Rio
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10. SECOVI RIO NA MÍDIA
15/3/2016 – G1
Em que po de imóvel vale a
pena inves r em São Paulo e
no Rio de Janeiro
15/3/2016 – O DIA
Preço do aluguel cai 12,4%
no Rio em 2015
18/6/2016 – O FLUMINENSE
Camboinhas e Centro no topo da
rentabilidade em Niterói
18/7/2016 – RJTV
Preços de aluguel de imóveis para a
Olimpíada caíram em relação à Copa do Mundo
21/7/2016 – REVISTA EXAME
Oferta de aluguel de temporada no
Rio dispara com Olimpíada
40

Disputa de ciclismo

11. CONCLUSÃO
O ano de 2017 ainda será de apreensão, com recuperação lenta da
economia e do mercado imobiliário. O ponto posi vo é que, em
período de baixa, é possível fazer bons negócios e selecionar com
tranquilidade as melhores oportunidades, conseguindo prazos mais
sa sfatórios e descontos significa vos, preveem analistas do
segmento.
Os preços de venda e locação não devem cair, e os contratos
provavelmente serão fechados de forma mais lenta. De qualquer
maneira, o mercado imobiliário em tempo de crise é sempre um
porto seguro, e isso deve ser levado em consideração a longo prazo.
Não subiremos a montanha novamente no mesmo ritmo em que a
escalamos de 2009 a 2012. Pelo contrário, subiremos, cairemos,
iremos de lado – o percurso será mais tenebroso.
Algumas regiões do Rio poderão sofrer mais com a questão da
violência, o que é capaz de afetar a demanda por imóveis. Por outro
lado, o segmento de imóveis populares pode ser promissor, com
preços acessíveis para as classes mais baixas e possibilidade de
financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida, em regiões
das Zonas Norte e Oeste da cidade (Santa Cruz e Campo Grande,
por exemplo).
42

Par da da Seleção Brasileira durante as Olimpíadas

12. ANEXO
Valor do m² ofertado para LOCAÇÃO
Engenho de Dentro
Adjacências
44

Valor do m² ofertado para VENDA
Adjacências
Zona Central
45

Boulevard Olímpico

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