Occidentul romanesc nr 110 - 2020 iunie

Juridic IUNIE
2020 07
Situația juridică
a chiriașilor după
terminarea stării de
alarmă
Ioana Brătuleanu
Avocat (Madrid – Spania)
Declararea stării de alarmă
și luarea măsurilor corespunzătoare
pentru prevenirea
contagierii cu COVID-19 a
adus multe familii, persoane
fizice autorizate și societăți în
pragul vulnerabilității sau a
falimentului. Fără îndoială,
consecințele la nivel economic
și social se vor vedea și
în sălile de judecată, dat fiind
că multe persoane fizice
și societăți nu au reușit să își
achite obligațiile prevăzute în
contractele de închiriere ale
locuințelor sau ale spațiilor
în care își desfășurau activitatea.
Pe parcursul acestui articol
voi reda principalele
măsuri prevăzute de Decretul
Lege 11/2020, din 31
martie 2020 prin care se adopta
măsuri urgente complementare
în domeniul social
și economic pentru a face
față COVID-19 și Decretul
Lege 15/2020, din 21 aprilie
2020 de măsuri urgente complementare
pentru a proteja
economia și munca, măsuri
prevăzute pentru a proteja
atât persoanele fizice în
situație de vulnerabilitate, cât
și persoanele juridice aflate
în imposibilitatea de a face
față cheltuielilor, ca urmare
a suspendării activității economice.
Codul Civil spaniol, Legea
29/1994 de Închirieri urbane
și Legea 49/2003 din
26 noiembrie de Închirieri
rustice, prevăd diferite forme
ale închirierii, însă toate
au în comun aceleași caracteristici:
contractul de închiriere
este un contract care se
încheie prin voința părților,
de comun acord, în schimbul
unei remunerații și care
durează o perioadă de timp.
Contractul de închiriere presupune
obligații reciproce
pentru ambele părți: proprietar
și chiriaș.
Așadar, proprietarul se
obligă la predarea folosinței
bunului în favoarea
chiriașului, iar chiriașul
se obligă la plata unei
remunerații în schimb. În
cazul neîndeplinirii obligațiilor
contractuale, oricare
dintre părți poate solicita în
fața instanței de judecată fie
îndeplinirea obligațiilor, ori
finalizarea contractului cu
suportarea daunelor corespunzătoare.
Ce măsuri au fost luate
pentru persoanele fizice?
Măsurile prevăzute în Decretul
Lege 11/2020, din
31 martie, urmăresc trei
obiective: de a da răspuns
situației de vulnerabilitate
economică pentru chiriașii
afectați de Covid-19, să împiedice
ajungerea la starea
de vulnerabilitate a micilor
proprietari, având în vedere
că în 85% din contractele
de închiriere, proprietarul
locuinței închiriate este o
persoană fizică și mobilizarea
resurselor economice
suficiente pentru obținerea
acestor rezultate.
Măsurile propuse de
Decretul menționat sunt
suspendarea procedurilor de
evacuare a locuințelor închiriate
a căror chiriași se află
în stare de vulnerabilitate
economică și fără alternativă
de locuință, prelungirea
extraordinară a duratei contractelor
de închiriere, amânarea
plății chiriei și programul
de ajutoare de chirie.
Suspendarea procedurilor
judiciare de evacuare
a locuințelor închiriate. Se
prevede suspendarea acestor
proceduri pentru o perioadă
de 6 luni de la intrarea în
vigoare a Decretului, adică
până la data de 02 octombrie
2020. Chiriașul este
cel care va trebui să solicite
suspendarea procesului în
fața Judecătoriei, în cadrul
procesului de evacuare,
doar în cazul în care se află
în situație de vulnerabilitate
socială sau economică la
care s-a ajuns ca urmare a
crizei sanitare Covid-19 și
doar dacă nu are o alternativă
de locuință.
Secretarul judecătoriei
va solicita o anchetă socială,
după care se va decide
dacă se aprobă această suspendare.
De avut în vedere
este faptul că se va analiza
și situația proprietarului care
se poate afla în situație de
vulnerabilitate și pe cale de
consecință, se poate respinge
această suspendare de
exemplu, dacă veniturile
obținute din închiriere reprezintă
unicul venit al proprietarului.
Cum se poate demonstra
situația de vulnerabilitate?
Vulnerabilitatea economică
cauzată de urgența sanitară
produsă de Covid-19 presupune
îndeplinirea următoarelor
condiții: ca persoana
obligată la plata chiriei să
fi rămas fără loc de muncă,
să se afle în șomaj tehnic
(ERTE) sau să i se fi redus
norma sau, în cazul persoanelor
fizice autorizate, să fi
scăzut în mod substanțial
veniturile, iar chiria și cheltuielile
cu serviciile de bază
(apă, electricitate, gaz, telefon)
să depășească 35% din
veniturile nete ale familiei
și să nu dispună de o altă
locuință în proprietate pe
teritoriul Spaniei.
Această situație se poate
dovedi prin documente, iar
în cazul în care nu se dispune
de documente, se poate
prezenta o declarație pe
propria răspundere și odată
finalizată starea de alarmă,
se vor putea prezenta documentele
necesare în termenul
de o lună.
Prelungirea extraordinară
a duratei contractelor
de închiriere. Pentru contractele
de închiriere care au
expirat în perioada 2 aprilie
și până la 2 luni de la finalizarea
stării de alarmă, la
cererea chiriașului, se poate
aplica o prelungire extraordinară
pentru o perioadă de
6 luni, iar proprietarul va fi
obligat să accepte această
prelungire.
Reducerea sau amânarea
plății chiriei. Aceasta
trebuie solicitată în termenul
de trei luni de la intrarea
în vigoare a Decretului
(deci până la 02 iulie 2020)
iar proprietarul (dacă deține
mai mult de 10 proprietăți)
trebuie să ofere în 7 zile lucrătoare
una din următoarele
alternative: reducerea cu
50% a chiriei pe perioada
Stării de alarmă și următoarele
luni, până la 4 luni sau
amânarea plății pe următoarele
4 luni, plăți care se vor
fracționa și se vor achita în
următorii 3 ani, depinzând și
de durata contractului.
Dacă proprietarul are mai
puțin de 10 locuințe, atunci
nu este obligat să ofere nicio
alternativă, iar orice
soluție este lăsată la acordul
părților.
Ajutoarele de chirie presupun
un program de împrumut
de până la 6 ani, care
poate fi prelungit în mod
excepțional până la 4 ani.
Se poate acoperi un maxim
de 6 luni și se aplică doar
persoanelor în situație de
vulnerabilitate economică,
aprobându-se un maxim de
900 € lunar pe o perioadă de
6 luni (deci cantitatea maximă
va fi de 5.400 €). Aparte
de acest împrumut, fiecare
Comunitate Autonomă a
aprobat un ajutor de chirie
nerambursabil în limita fondurilor
alocate.
Ce se întâmplă cu închirierea
spațiilor de afaceri?
Lipsa veniturilor pe
perioada stării de alarmă
a provocat imposibilitatea
multor persoane fizice autorizate
și societăți de a-și îndeplini
obligațiile de natură
economică, cum ar fi plata
chiriilor spațiilor unde își
desfășoară activitatea.
Decretul Lege 15/2020,
din 21 aprilie, stabilește
măsuri de susținere a chiriilor
acestor spații, precum
și a chiriilor de industrie.
Astfel, societățile care și-au
văzut afectată activitatea pot
solicita o amânare a plății
chiriei pe o perioadă de 4
luni, sume ce vor putea fi
fracționate și achitate în următorii
2 ani, fără penalizări
sau dobânzi.
Aceștia trebuie să facă
dovada reducerii veniturilor
cu 75% în comparație cu
media din același trimestru
din anul anterior. În orice
caz, dacă proprietarul solicită,
chiriașul va trebui să prezinte
documentele contabile.
Ce este clauza Rebus sic
stantibus? Această clauză
este menită să flexibilizeze
acordul dintre părți în situații
excepționale și neprevăzute
cum este această criză sanitară
și care urmărește reechilibrarea
prestațiilor contractuale,
pentru a evita astfel
desfacerea contractului. Cu
alte cuvinte, pentru a evita
consecințele nefaste pe care
le poate produce un contract,
cum ar fi pentru o societate
comercială falimentul
acesteia, în măsura în care
sunt îndeplinite condițiile,
Judecătoria poate acorda
echilibrarea situației.
Recomandăm persoanelor
care se află în situație de
vulnerabilitate ca urmare a
crizei sanitare Covid-19, fie
ei chiriași sau proprietari,
persoane fizice sau juridice,
și care nu pot îndeplini
contractele de închiriere,
indiferent dacă îndeplinesc
sau nu condițiile legale
pentru solicitarea ajutoarelor
sau pentru amânarea
plăților, să încerce în primul
rând o negociere și de
comun acord să se ajungă la
o soluție amabilă. Insistăm
pe acest aspect, dat fiind că
în cazul unui dezacord între
părțile contractante, singura
soluție rămâne rezolvarea litigiului
pe cale judiciară, în
fața instanțelor de judecată,
iar cu toții putem aprecia
faptul că Judecătoriile vor
fi extrem de aglomerate în
următoarea perioadă.
Autor: Avocat Ioana
B ratuleanu (Madrid) Colaborator
voluntar la Occidentul
R omânesc
Avocat ICAM specializat în
Drept internațional
Telefon: 642.308.360, E-mail:
secretaria@brilawabogados.
es