Журнал Афиша Май 2016

Call us if you want to place an ad in our next issue: (971)238-4687, or email: info@afishapdx.com
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС
ЧТО СЛЕДУЕТ ЗНАТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
“Недвижимость - это искусство быть
ценным советником, а не продавцом”
Штаты тихоокеанского побережья
Америки особо переживают очередной
бум на рынке жилой недвижимости:
количество домов на рынке неуклонно
фиксирует исторические минимумы,
что по законам экономики толкает цены
на них к историческим максимумам.
Темпы строительства нового жилья не
поспевают за разогревшимся спросом,
и фактически незначительное и растянутое
во времени вливание нескольких
neighborhoods не является сколь-либо
сдерживающим цены фактором.
В такой ситуации многие спешат
воспользоваться предоставившейся
возможностью продать свой дом по
очень хорошей цене. Некоторые пытаются
выжать максимум и конвертируют
любое имеющееся в доме пространство
в жилое, чтобы выручить при продаже
с каждого фута. Вот именно на этих
ситуациях мы подробнее и остановимся
ниже.
Итак, самым распространенным
видом работ по увеличению жилого
пространства дома является перепланировка
гаражей, подвалов и чердаков.
В зависимости от планировки
дома именно эти помещения являются
практически нерабочими в смысле
формирования добавочной стоимости
дома, а потому напрашиваются на их
преобразование в жилые.
Однако, здесь кроется один очень
важный нюанс, который собственники
домов упускают из вида при гонке за
выгодой.
При постройке дома и любого рода
его законной перепланировке сведения
о его фактических площади (жилой и
нежилой) и планировке содержатся в
IRS и в County. При получении покупателем
информации о заинтересовавшем
его объекте из этих ресурсов он видит,
что, по документально подтвержденной
информации этих источников, этот дом
из себя представляет: год постройки,
количество жилых, ванных комнат и
этажей, наличие гаража, разбивка
на общую и жилую площадь и многое
другое. По этим ключевым критериям
далее покупатель определяет, а с чем
в действительности он имеет дело?
Так, если в листинге заявлено четыре
комнаты в доме, а на самом деле их
всего три, или что жилая площадь
составляет всю реальную площадь
дома, а по информации County и IRS
в доме имеются и чердак, и гараж,
и подвал, или указывается, что дом
1950-го года постройки, но в нем все
отделано современными строительными
материалами, включая электрику
и сантехнику, то это с вероятностью
в 99% (1% всегда оставляем на
вероятность ошибки в официальной
информации) означает, что в доме
либо имела место серьезная перепланировка
(remodelling), включая
перенос перегородок, появление окон
в стенах, создание ванных комнат в
новых местах и так далее, либо отделка
нежилых помещений и фактическое
придание им характеристик жилых, на
что требуется обязательное получение
соответствующих разрешений в County
(permits), а в некоторых случаях еще
и обязательное осуществление работ
только лицензированными организациями.
Поскольку изучение фактической
информации об объекте - дело покупателя,
многие продавцы, к сожалению,
сознательно замалчивают существенную
информацию, которые по закону
они обязаны раскрыть при продаже
своего дома. Однако, в подавляющем
большинстве случаев очевидность
имевшей место работы над домом
скрыть не удается, и продавцам все же
приходится отвечать на поставленные
перед ними покупателями вопросы.
В отдельных случаях особенно при
длительном проживании в доме продавец
может уже и не помнить, делал
ли он что-то в доме, и если да, то когда
это было. Зачастую, на практике,
именно это мы и наблюдаем: продавец
не раскрывает в Seller’s Disclosure
вопросы относительно имевшей место
перепланировки или проведении работ,
требовавших получения соответствующего
разрешения в County. И тогда
на помощь приходят разного рода
специалисты-инспекторы, которые
при проведении соответствующих
инспекций выявляют результаты работ,
на которые покупателю следует обратить
особое внимание и обозначить
продавцу о их несоответствии закону,
строительным или прочим кодам и так
далее. Как правило, в этот момент
Продолжение
OREGON CITY, OR
10 May 2016 Будьте замечены!