Журнал Афиша | Февраль 2017

Call us if you want to place an ad in our next issue: (971)238-4687 or email: info@afishapdx.com
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС
“ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ”
“Риэлтор” - это искусство быть ценным советником, а не продавцом
ИНСПЕКЦИИ И ТЕСТЫ:
ЗНАЧЕНИЕ, ТОЛКОВАНИЕ, ВЫВОДЫ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ДЕЙСТВИЯ
​Почти каждому человеку известно, что
при покупке любого объекта недвижимости
– будь-то дом с прилегающим к нему
участком или просто участок земли –
необходимо
проводить
соответствующие
инспекции/
тесты. В
индустрии
недвижимости
существует
несколько
терминов
на этот
счет, но
самыми
распространенными
из них
являются -
Home Inspection и Due Diligence. Целью
настоящей статьи является разъяснение
их значимости, особенностей и максимально
возможное раскрытие каждого
из них на примерах во избежание путаницы
и подмены понятий.
​Итак, Home Inspection - это многогранная
процедура, призванная перепроверить
и дополнить Seller’s Disclosure,
то есть информацию, предоставленную
продавцом. Выделяют более двух
десятков различных видов инспекций
и, конечно же, для каждого отдельно
взятого дома может иметь место их свой
уникальный набор. Он зависит от очень
многих факторов, таких как:
- статус продавца (банк или частное
лицо). Банковские учреждения законодательно
освобождены от раскрытия
информации относительно изъятых
у должников за неуплату домов, что
требует еще более тщательного и
разностороннего инспектирования,
- тип дома (manufactured/detached/
attached),
- год постройки дома (lead-based
paint до 1978 года),
- его площадь и этажность,
- подключен ли дом к городским
водопроводу и канализации или же
на участке расположены септик и
колодец (septic tank и well),
- очевидные состояния крыши
и фундамента (roof и foundation
certifications),
- наличие прогнивших элементов деревянной
конструкции (dry rot/pest),
- повышенная влажность (mold),
- наличие oil tank на участке (tank
sweep),
- неясность относительно границ
участка (survey),
- тип банковского займа (FHA/Conv
могут предъявлять свои обязательные
требования),
- подкованность и субъективные
опасения самого покупателя (большое
количество людей в Орегоне/
Вашингтоне так или иначе связаны со
строительством).
​Due Diligence - процедура, призванная
выявить юридическую чистоту
объекта недвижимости:
- зарегистрированы ли в County/City
имеющиеся перепланировка/изменения
конструкции дома (remodeling и
conversion),
- капитальный ремонт. Были ли
получены разрешения (permits) на
осуществление определенных видов
работ: перестановка стен, проложение
новых электрических линий
(включая установку новых розеток),
изменение водоводной системы (перенос
раковины, установка горячей
ванны - hot tub) и так далее,
- имеются ли зарегистрированные
ограничения пользования участком
со стороны соседей или коммунальных
и иных служб (easements,
encumbrances). Это может быть выражено
в наличии официального или
неофициального спора с соседом на
предмет прохождения границы между
участками, или Вашего права проезда
по его участку, или его права проезда
по Вашему участку,
- управомочено ли лицо, заявленное
как продавец, на продажу: то
есть зарегистрированы ли его права
собственности надлежащим образом,
имеются ли записи (recording
numbers) на его имя или же данная
недвижимость является в настоящее
время предметом судебного разбирательства
(наследство, развод
супругов, foreclosure),
- имеются ли у продавца непогашенные
долги (liens) и отражены ли они
в Title Report. В таком случае необходимо
проводить очень тесную работу
c Title компанией (эскроу) на предмет
возможности погашения всех имеющихся
у продавца долгов за счет
причитающихся ему от продажи дома
средств, так как покупатель должен
получить Marketable Title, позволяющий
ему беспрепятственно пользоваться
недвижимостью сейчас и
продать в будущем,
- находится ли участок в официальной
зоне наводнения (flood zone).
Поскольку это обстоятельство может
оказаться выясненным после истече-
Продолжение
10 February 2017 Будьте замечены!