zum Download - Soest

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest bedeutsamste Warengruppe des Vorhabens; die Warengruppe Bekleidung wurde als Leitbranche für die zentrenrelevanten Sortimente ausgewählt. Ergänzend zu dieser - auch quantifizierenden - Begutachtung der Auswirkungen des Vorhabens wird im Rahmen der vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme auch eine qualitative Bewertung der Auswirkungen bei weiteren Warengruppen vorgenommen. 4.2 Wirkungsanalyse für das City Center Soest 4.2.1 Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Innerhalb des City Centers Soest wird auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel etwa ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche (3.300 m²) und nach dem CIMA-Belegungsvorschlag 41 % des erwarteten Gesamtumsatzes (ca. 16,4 Mio. €) entfallen. Im Einzelnen handelt es sich um: • einen Verbrauchermarkt (3.500 m²) mit einem angenommenen Anteil der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel von jeweils zwei Drittel der Verkaufsfläche und des Umsatzes und • einen Lebensmitteldiscounter mit einer angenommenen Gesamtverkaufsfläche von 1.300 m² und einem erwarteten Umsatz von 8,0 Mio. €, davon 6,4 Mio. € in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Im Rahmen der Wirkungsanalyse wird von einem Umsatzverlagerungsvolumen innerhalb der Stadt Soest von 8,8 Mio. € ausgegangen (siehe Abb. 10). Während der vorhandene innerstädtische Handel bei dieser Warengruppe nur begrenzt betroffen ist, wird das Vorhaben ca. 7,5 Mio. € zu Lasten der vorhandenen Anbieter außerhalb der Innenstadt erwirtschaften. Mit einer Umsatzverlagerungsquote von 9,7 % wird das Vorhaben gegenüber diesen Anbietern die häufig bei Verträglichkeitsuntersuchungen als Maßstab angewendete Grenze von 10 % fast erreichen. CIMA GmbH Gothaer Allee 2 50969 Köln Telefon: 0221 – 937 296 20 cima.koeln@cima.de www.cima.de Berücksichtigt man die geplanten Betriebstypen so sind Umsatzeinbußen für das KAUFLAND-SB-Warenhaus und dem im Umfeld ansässigen Discounter sowie den KAUFPARK-Verbrauchermarkt und den beiden Discountern am Rigaring zu erwarten. Vor dem Hintergrund der Größe des KAUFLAND-SB- Warenhauses ist eine Existenzgefährdung dieses Anbieters durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Ebenso ist die Nahversorgung im östlichen Stadtgebiet nicht gefährdet. Aufgrund der Gesamtattraktivität des Einzelhandelsstandortes Rigaring und der guten Erreichbarkeit - insbesondere für die Bewohner aus dem östlichen Stadtgebiet – ist nicht von existenzgefährdenden Umsatzverlagerungen auszugehen. Mit einem Verbrauchermarkt und einem Lebensmitteldiscounter wird einer zentralen Zielsetzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Soest – die Stärkung der Nahversorgung in der Innenstadt – und zugleich einem häufig geäußerten Wunsch der Bevölkerung (s. Kap. 2.3) entsprochen. Abb. 10 Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Umsatzrekrutierung durch… Umsatz- verlagerung in Mio. € Rückholen abfließender Kaufkraft 4,3 Umsatz Stadt Soest in Mio. € Umsatzver- lagerung in % Umsatzverlagerung Innenstadt 1,3 19,4 6,7 % Umsatzverlagerung übriges Stadtgebiet 7,5 77,2 9,7 % Kaufkraftgewinne durch Neukunden 3,3 Umsatzerwartung insgesamt 16,4 Quelle: eigene Berechnungen Die erwarteten Auswirkungen auf die derzeitigen Kaufkraftströme innerhalb der Stadt Soest machen aber auch deutlich, dass die in den bisherigen Planungen enthaltene Obergrenze der nahversorgungsrelevanten Sortimente von max. 5.000 m² Verkaufsfläche nicht überschritten werden sollte. Der von der CIMA 20
Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest vorgeschlagene Branchenmix umfasst in den größeren Geschäftseinheiten insgesamt 4.440 m² nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften). Rechnet man die nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen in den kleineren Shops außerhalb der Mall des Verbrauchermarktes hinzu (z.B. Backshop), so wird die Grenze von 5.000 m² VKF nahezu erreicht. Mit einer Umsatzsteigerung des Soester Einzelhandels in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel von per Saldo 7,6 Mio. € wird der Gesamtumsatz von 96,6 Mio. € auf ca. 104,2 Mio. € ansteigen, die warengruppenspezifische Handelszentralität der Stadt Soest von 101,2 auf 109,2. Auch unter Berücksichtigung der Einzugsgebiete vergleichbarer Objekte ist daher eine Gefährdung der Nahversorgung und der gewachsenen Zentren der Nachbarstädte durch die Erweiterung des Lebensmittelangebotes nicht gegeben. 4.2.2 Warengruppe Bekleidung Der von der CIMA entwickelte Branchenmix für das City Center Soest sieht zwei Textilfachmärkte mittlerer Größe mit insgesamt 1.800 m² VKF vor; der erwartete Umsatz von 6,8 Mio. € im Bereich Bekleidung resultiert aus den Umsätzen dieser Anbieter sowie den Umsätzen in dieser Warengruppe durch den Lebensmitteldiscounter und die kleineren Shops (Abb. 11). Nach den Erfahrungen aus vergleichbaren Objekten wird das Angebot in der Warengruppe Bekleidung vor allem durch einen oder zwei preisorientierte Textilfachmärkte bestimmt werden. Für den vorgesehenen kleinteiligen Einzelhandel im Bereich B sind mehrere Boutiquen o.ä. zu erwarten. Wie Abb. 11 zeigt, wird der Umsatz zum einen aus Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Soest zum anderen aus neuen Zuflüssen von außerhalb bzw. der Verhinderung von bisher erfolgten Abflüssen generiert. Die erwarteten Umsatzverlagerungen innerhalb von Soest erreichen mit 7,4 % bzw. 8,2 % des heutigen Textilumsatzes der Innenstadt bzw. der sonstigen Standorte Werte, CIMA GmbH Gothaer Allee 2 50969 Köln Telefon: 0221 – 937 296 20 cima.koeln@cima.de www.cima.de die unterhalb der bereits erwähnten „10 %-Grenze“ liegen. Betriebe des qualifizierten Facheinzelhandels der Soester Innenstadt dürften aufgrund der gegenüber Textilfachmärkten abweichenden Sortiments- und Preispolitik weniger betroffen sein als preisorientierte Anbieter innerhalb oder außerhalb der Innenstadt. Textilbetriebe, die für die Einzelhandelsfunktion der Soester Innenstadt eine besondere Bedeutung haben (H & M, C & A), sind durch das Vorhaben nicht in ihrer Existenz betroffen. Abb. 11 Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die Warengruppe Bekleidung Umsatzrekrutierung durch… Umsatz- verlagerung in Mio. € Umsatz Stadt Soest in Mio. € Umsatzver- lagerung in % Rückholen abfließender Kaufkraft 1,4 Umsatzverlagerung Innenstadt 3,1 41,8 7,4 % Umsatzverlagerung übriges Stadtgebiet 0,8 9,8 8,2 % Kaufkraftgewinne durch Neukunden 1,5 Umsatzerwartung insgesamt 6,8 Quelle: eigene Berechnungen Die Wirkungsanalyse verdeutlicht jedoch deutlich, dass das Dimensionierungskonzept sich an die Verträglichkeitsgrenze ‚herantastet’. Der von Dr. Lademann & Partner identifizierte Verkaufsflächenspielraum von insgesamt 10.000 m² stellt tatsächlich eine Obergrenze der Belastbarkeit des örtlichen Einzelhandels dar. Aus den erwarteten Kaufkraftzuflüsse nach Soest ergeben sich keine Hinweise auf eine Gefährdung der gewachsenen Zentren der Nachbarstädte. Die entsprechenden Spielräume bleiben für die Wettbewerbszentren erhalten. Dies gilt sowohl für Werl als auch für Lippstadt und Arnsberg. 21
Seite 1 und 2: Ergänzende Stellungnahme zur Stadt
Seite 19: Ergänzende Stellungnahme zur Stadt
Seite 37: Ergänzende Stellungnahme zur Stadt

zum Download - Soest

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?