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Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 5. WECHSELWIRKUNGEN MIT DER SOESTER IN- NENSTADT UND ANFORDERUNGEN AN DIE UMFELDGESTALTUNG Aufgrund seiner Lage am nördlichen Rand des heutigen Geschäftsbereichs der Soester Innenstadt kann dem Plangebiet eine Schlüsselfunktion für die gesamte Innenstadtentwicklung zukommen. Bereits die früheren Pläne der Harpen AG für ein Einkaufszentrum am Bahnhof Soest griffen die exponierte Lage gegenüber dem nördlichen Ende der Soester Fußgängerzone auf; städtebaulich und funktional wurde das Zentrum - ebenso wie in dem aktuell vorliegende Entwurf - auf eine möglichst enge Anbindung an die Brüderstraße hin ausgerichtet. Der bereits dargestellte Grundkonsens in Soest über eine Einzelhandelsnutzung in Bereich des Soester Bahnhofs beruht auf der Erwartung möglicher Synergieeffekte zwischen den vorhandenen Einzelhandelsgeschäften und den neuen Anbietern. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Soest enthält entsprechende Aussagen über die gewünschten Kopplungseffekte. Nachfolgend werden anhand verschiedener Leitfragen die zu erwartenden Auswirkungen des City Centers Soest auf den vorhandenen Einzelhandelsbesatz aufgezeigt. Wird es zu einer einseitigen Schwerpunktbildung des Einzelhandels innerhalb der Soester Innenstadt kommen? Das City Center Soest wird nach den vorliegenden Planungen eine Gesamtverkaufsfläche von 10.000 m² haben. Innerhalb der Soester Innenstadt finden sich derzeit 224 Betriebe mit insgesamt ca. 36.000 m² VKF, davon etwa Hälfte in der Brüderstraße (15.850 m²). CIMA GmbH Gothaer Allee 2 50969 Köln Telefon: 0221 – 937 296 20 cima.koeln@cima.de www.cima.de Die bandartige Struktur der Innenstadt wird in allen vorliegenden Untersuchungen als prägendes Merkmal der Fußgängerzone herausgestellt und dabei insbesondere die Lage der Magnetbetriebe ausschließlich im mittleren Bereich der Brüderstraße als strukturelles Problem herausgestellt. Während das Fehlen eines größeren Einzelhandelsbetriebes am südlichen Ende durch verschiedene andere Nutzungen (z.B. städtische Verwaltung, private Dienstleister, wie z.B. die Sparkasse, kirchliche Einrichtungen, Museen, Gastronomie) weitgehend kompensiert wird, finden sich am nördlichen Ende mit Ausnahme des Bahnhofs und des Busbahnhofs keine publikumsintensiven Nutzungen. Folglich zeichnet den Abschnitt der Brüderstraße nördlich des Saturnhauses auch eine deutlich geringere Passantenfrequenz aus. Eine Stärkung der Einzelhandelsfunktion am nördlichen Ende der Fußgängerzone ist daher – dem „Knochenprinzip“ kommerzieller Einkaufszentren folgend – uneingeschränkt zu befürworten. Mit der Eröffnung des Centers wird die Innenstadt über eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 46.000 m² verfügen, auf das Center entfallen hiervon ca. 22 %. Das Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen sieht – ohne eine nähere methodische Begründung des Ansatzes - bei einem Anteil der Center-Verkaufsfläche von ungefähr 20 % der Innenstadtfläche die Notwendigkeit einer intensiven Auseinandersetzung mit dem Vorhaben erreicht. Vorhaben ab einer Größe von 15.000 m² sollten unabhängig von dem vorhandenen Innenstadtbesatz vertiefend geprüft werden. 14 Bei einer qualitativen Beurteilung sind u.a. die vorhandenen Anbieter und insbesondere die Lage der derzeitigen Magnetbetriebe zu beachten. Mit den Unternehmen SATURN, C & A, HENNES & MAURITZ und DROGERIE MÜLLER verfügt die Brüderstraße über mindestens vier Betriebe, die eindeutig als Mag- 14 Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999): Innerstädtische Einkaufszentren – Anforderungen und Integration. 32
Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest netbetriebe mit hoher Anziehungskraft einzuordnen sind. Der Besatz von über 70 weiteren Fachgeschäften allein in der Brüderstraße kommt hinzu. Auch nach der Eröffnung des City Centers Soest wird die Brüderstraße nach CIMA-Einschätzung die 1a-Einkaufslage von Soest bleiben, eine einseitige Schwerpunktverlagerung nach Norden wird nicht erwartet. Die Einkaufslagen Grandweg und Jakobistraße waren über mehrere Jahre hinweg vor allem durch Leerstände und Baumaßnahmen mit den entsprechenden Beeinträchtigungen der vorhandenen Geschäfte geprägt. Nach Abschluss der Sanierungen hat sich die Situation stabilisiert, beide Straßenzüge sind als funktionierende 2er-Nebenlagen der Soester Innenstadt zu bewerten. Im Rahmen der Kompass-Studie für die Stadt Soest wurde am 16.03.2004 ein Expertenforum durchgeführt, das u.a. die individuelle und standortbezogene Entwicklung der einzelnen Einkaufslagen in Soest als Ziel der zukünftigen Stadtentwicklung in den Mittelpunkt rückte. 15 Nach Einschätzung der CIMA werden diese Standorte nicht oder nur begrenzt von dem City Center Soest profitieren, negative Auswirkungen in Form von Wegzügen vorhandener Betriebe oder dem Rückgang der Kundenfrequenz sind jedoch ebenso nicht zu erwarten, da sich die Angebotsstrukturen und die Zielgruppen des Centers und der Betriebe im Grandweg und in der Jakobistraße grundlegend voneinander unterscheiden. Das City Center wird sich daher in die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen von Soest einpassen und sich zu einem neuen, aber nicht übergewichtigen Handelsschwerpunkt innerhalb der Innenstadt entwickeln. Eine Reduzierung der Verkaufsfläche auf weniger als 10.000 m² ist nicht zu empfehlen, da ansonsten das Objekt nicht mehr den funktionellen Anforderungen an ein Einkaufszentrum hinsichtlich Angebotsvielfalt, Marketing etc. entsprechen kann. 15 Stadt Soest (2004): Dokumentation und Strategiepapier zur Kompass-Projekt Soest der Bertelsmann-Stiftung CIMA GmbH Gothaer Allee 2 50969 Köln Telefon: 0221 – 937 296 20 cima.koeln@cima.de www.cima.de Werden Besucher des City Centers Soest den Einkauf mit einem Besuch der Fußgängerzone verbinden? Die Voraussetzungen und der Umfang von Kopplungseinkäufen gehören zu den häufig diskutierten Fragen bei der Auseinandersetzung mit innerstädtischen Einkaufszentren. Zwischenzeitlich liegen auch verschiedene empirische Untersuchungen hierzu vor. Verwiesen sei u.a. auf die Untersuchung von POPP (2002), die gestützt auf eigene Erhebungen das Besucherverhalten in fünf Städten (Fürth, Bayreuth, Bamberg, Ansbach und Abensberg) untersucht hat, und die Arbeitshilfe des Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999). 16 Übereinstimmend werden u.a. folgende Voraussetzungen für eine möglichst intensive Kopplung der Einkaufskäufe formuliert: • Anziehungskraft der bestehenden Einkaufslagen und des Centers: Die Grundvoraussetzung für die Erzeugung von positiven Wechselwirkungen zwischen zwei Einkaufsbereichen ist eine entsprechende Attraktivität und Anziehungskraft beider Standorte. Sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht müssen beide Bereiche aufeinander abgestimmt werden und „zueinander passen“. • absolute Entfernung zum Hauptgeschäftsbereich: Die Angaben zu der „kritische Marke“, ab der keine oder nur geringe Wechselwirkungen erwartet werden, schwanken zwischen 100 m und 250 m. Alle Untersuchungen verweisen darauf, dass die Untergrenze von 100 m vor allem dann zum Tragen kommt, wenn es sich um unattraktive Wegebeziehungen handelt. • Gestaltung des öffentlichen Raums zwischen Einkaufszentrum und Hauptgeschäftsbereich: Weniger die absolute Entfernung zwischen dem 16 Popp, Monika (2002): Innenstadtnahe Einkaufszentren – Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten. Passau; Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999): Innerstädtische Einkaufszentren – Anforderungen und Integration. 33
Seite 1 und 2: Ergänzende Stellungnahme zur Stadt
Seite 31: Ergänzende Stellungnahme zur Stadt
Seite 37: Ergänzende Stellungnahme zur Stadt

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