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Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Teppiche/ Bodenbeläge Heiz-, Koch-, Kühl- …maschinen … Lebende Tiere, … zoologische Artikel Pflanzen (ohne Schnittblumen),Saaten, … Garten-, Landwirtschaftsgeräte, … Campingartikel Brennstoffe, … Fahrzeuge, Zweiräder, … Boote, Bootszubehör, … Getränkemarkt Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Nein Nein Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Nein/Ja (2) Nein/Ja (2) Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein (2) Ja Ja (1): Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden die Bezeichnungen der Warengruppen verkürzt, es gelten in allen Fällen die Bezeichnungen der Warengruppen aus dem Einzelhandelskonzept Soest (2): CIMA-Empfehlung: Aufnahme in die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimenteten (3): in Abhängigkeit vom jeweiligen Anbieter CIMA GmbH Gothaer Allee 2 50969 Köln Telefon: 0221 – 937 296 20 cima.koeln@cima.de www.cima.de 4.2.5 Fazit: Wirkungsanalyse City Center Soest Die vorgelegten warengruppenspezifischen Wirkungsanalysen belegen, dass das Projektvorhaben CITY CENTER SOEST in seiner geplanten Einzelhandelskonzeption im Sinne des § 11,3 BauNVO stadt- und regionalverträglich realisiert werden kann. In Bezug auf die Hauptwarengruppe „Nahrungs- und Genussmittel“ liegt eine Dimensionierung vor, die zwar den Wettbewerb innerhalb der Stadt Soest verschärft, aber zu keiner Gefährdung der Innenstadt oder der Nahversorgung führt. Die von der Stadt Soest in dem Einzelhandelsentwicklungskonzept verfolgte Stärkung des Nahversorgungsangebotes in der Soester Innenstadt wird durch den Verbrauchermarkt und den vorgeschlagenen Lebensmitteldiscounter erreicht und nach Einschätzung der CIMA auch langfristig gesichert. Die exemplarisch anhand der Warengruppe Bekleidung ermittelten Umsatzverlagerungen durch Fachmärkte mit zentrentypischen Kernsortimenten zu Lasten der Soester Innenstadt zeigen den gesamtstädtisch verträglichen Entwicklungsspielraum auf. Es wird aber auch deutlich, dass eine Angebotsausweitung zentrenrelevanter Sortimente nicht unbegrenzt vorgenommen werden kann. In dem seitens der CIMA dargestellten Projektansatz wird die verträgliche Obergrenze der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche’ abgeprüft. Eine planungsrechtliche Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf 10.000 m², wie sie auch der von der CIMA durchgeführten Auswirkungsanalyse zugrunde liegt, wird daher unbedingt empfohlen, um negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur der Stadt Soest und der Nachbarstädte zu vermeiden. Ferner sollten die in dem vorliegenden Investorenkonzept enthaltenen und von der CIMA befürworteten konzeptionellen Grundsätze des Vorhabens in geeigneter Form in den Bebauungsplan festgeschrieben werden (textliche oder zeichnerische Festsetzungen), ohne die erforderliche Flexibilität des Bebauungsplans zu stark einzuschränken. 28
Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Neben der bereits angeführten Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche sind dies im Überblick: • Angebotsschwerpunkt bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten • Begrenzung der Anzahl kleinteiliger Shops und ihre räumliche Konzentration innerhalb des östlichen, innenstadtnahen Centerbereichs zur intensiven Verknüpfung des Centers mit dem vorhandenen Innenstadthandel, gleichzeitig aber auch Vermeidung einer übermäßigen Konkurrenzsituation zum vorhandenen innerstädtischen Facheinzelhandel • Schaffung von attraktiven innenstadttypischen Fachmarktflächen innerhalb des Objektes • Ausschluss von Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als Kernsortiment, die dem Charakter eines innerstädtischen Einkaufszentrums widersprechen (z.B. Baumarkt) • Begrenzung der jeweils zulässigen Gesamtverkaufsfläche mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten um eine stadt- und regionalverträgliche Angebotsentwicklung sicherzustellen. Für den Bebauungsplan 161 werden folgende Empfehlungen gegeben: • Es wird die Ausweisung eines SO-Sondergebietes „Einkaufszentrum“ vorgeschlagen. • Den Ergebnisse der Auswirkungsanalyse folgend (s. Kap. 4.2), wird eine Begrenzung der nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und genusmittel, Getränke, Tabakwaren, Drogerieartikel) auf max. 5.000 m² Verkaufsfläche empfohlen. • Ebenso sollte die Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente auf max. 5.000 m² VKF begrenzt werden. Auch hier hat die Auswirkungsanalyse gezeigt, dass mit dieser Obergrenze eine stadt- und regionalverträgliche Dimensionierung des Vorhabens sichergestellt wird. Berücksichtigt man die Raumstruktur des Objektes, die u.a. durch die Baugrenzen im Bebauungsplan festzulegen ist, und die hieraus resultierenden CIMA GmbH Gothaer Allee 2 50969 Köln Telefon: 0221 – 937 296 20 cima.koeln@cima.de www.cima.de Restriktionen so kann nach Einschätzung der CIMA auf die Festsetzung von Obergrenzen für einzelne zentrenrelevante Sortimente verzichtet werden. Durch den geplanten Schuhfachmarkt und die Non-Food-Sortimente des Verbrauchermarktes reduziert sich die noch zu Disposition stehende maximale Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten bei einer Obergrenze von 5.000 m² auf 3.400 m². Durch die vorgesehenen kleinteiligen Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten wird sich die maximale Verkaufsfläche weiter reduzieren. Unter der Annahme, dass zwei bis drei größere Anbieter im Bereich B platziert werden, ergeben sich für diese Betriebe Geschäftseinheiten von ca. 700 – 1.500 m² VKF. Fachmärkte dieser Größenordung sind als zentrenverträglich einzustufen. • Durch die Festlegung der Baugrenzen ist sicherzustellen, dass der Lebensmitteldiscountmarkt und der Verbrauchermarkt im rückwärtigen, zur Innenstadt entfernt liegenden Bereich des Plangebietes platziert werden. • Durch die Festlegung der Baugrenzen ist weiter sicherzustellen, dass die zwischen dem Lebensmitteldiscounter und dem Verbrauchermarkt gelegenen Fachmarktflächen auf zwei Ladeneinheiten von jeweils max. 700 m² Verkaufsfläche begrenzt werden. Mit dieser Festsetzung wird dem Ziel einer weitgehenden Konzentration der Anbieter mit zentrenrelevanten Kernsortimenten im innenstadtnahen Bereich des Plangebietes entsprochen. • Kleinteilige Einzelhandelsnutzungen im Bereich A sollten sich allein auf einzelne Kleinstshops (insgesamt 100 m² VKF) zur Schließung der Geschäftsfront im Bereich des Verbrauchermarktlagers beschränken. • Mit der vorgeschlagenen Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche innerhalb des Bereichs B durch Betriebe mit weniger als 500 m² VKF auf insgesamt 1.000 m² VKF wird eine unerwünschte, zu starke Konkurrenzsituation mit den Betriebe in der Fußgängerzone vermieden und Flächen vorgehalten für die Betriebe, die aufgrund der räumlichen Enge der Innenstadt nur begrenzte Standortalternativen in Soest haben. Die hierbei verwendete Betriebsgrößengrenze von 500 m² VKF greift die spezifischen Strukturen des Soester Einzelhandels auf: Wie in Kapitel 2.1 29
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