05-06/2004 - Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt e.V.

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3 Recht Ansprüche aus Sachenrechtsbereinigung beim Stadtumbau Aus aktuellem Anlass hatten wir uns mit der Frage zu befassen, ob der Abriss von Gebäuden auf Grundstücken, die das Wohnungsunternehmen im Rahmen der Sachrechtsbereinigung, hier der Sonderung nach dem Bodensonderungsgesetz, erworben hat, Nachzahlungsansprüche des früheren Grundstückseigentümers begründet. In § 73 Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist eine Nachzahlungsverpflichtung vorgesehen für die Fälle, in denen das Grundstück innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren nach erfolgter Sachenrechtsbereinigung nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt und abgebrochen wird. Eine Nachzahlungsverpflichtung besteht auch, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren weiterveräußert wird. Der GdW hatte sich zwecks Prüfung der Problematik an das Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen gewandt. Das Ministerium vertritt nach Abstimmung mit dem Bundesministerium der Justiz folgende Rechtsauffassung, die den Verbänden schriftlich vorliegt: Soweit jetzt Wohngebäude abgerissen werden, werden die betroffenen Grundstücke zwar tatsächlich innerhalb von 20 Jahren nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Die früheren Grundstückseigentümer könnten aber nur dann einen Nachzahlungsanspruch geltend machen, wenn - in den Fällen des Ankaufs des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz das Wohnungsunternehmen sich im Grundstückskaufvertrag für den Fall einer Nutzungsänderung zu einer Nachzahlung vertraglich verpflichtet hat, - in den Fällen des Erwerbs des Grundstücks durch Bodenneuordnung nach dem Bodensonderungsgesetz eine entsprechende Nachzahlungspflicht im Sonderungsbescheid des Trägers der Sonderungsbehörde aufgenommen wurde. Soweit dies nicht geschehen sei, führe eine Nutzungsänderung zu keinem Nachzahlungsanspruch. (ph) Handelsregistergebühren/Neuordnungsgesetz Wie wir bereits mehrfach unterrichtet haben, wurde über ein Gesetz zur Neuordnung der Gebühren im Handels- Partnerschafts- und Genossenschaftsregister diskutiert. Der Bundestag hat nunmehr in zweiter und dritter Lesung das vorgenannte Gesetz verabschiedet. Durch das Gesetz wird in Umsetzung einer Entscheidung des EuGH aus dem Jahre 1997, die Gebührenberechnung im Handels- und Partnerschafts- und Genossenschaftsregister von einem bisher wertbezogenen auf einen aufwandbezogenen Rahmen umgestellt. Damit verbunden ist der Wegfall der Gebührenfreiheit für Eintragungen in das Genossenschaftsregister. Die vorgenannte Regelung wurde von den Verbänden und dem GdW ausdrücklich kritisiert. Umfang und Höhe der Gebühren sind im Handelsregistergebühren/Neuordnungsgesetz selbst nicht festgelegt. Hierzu wird eine weitere Rechtsverordnung des BMJ erlassen. Nach den weiteren Regelungen des Handelsregistergebührenneuordnungsgesetzes soll auch eine Beschleunigung der Registereintragung erfolgen. Damit soll sichergestellt werden, dass das Registergericht innerhalb eines Monats ab Eingang der Anmeldungen den Antragstel- 20 Verbandsreport 05-06/2004
3 Recht ler substanziell Verfahrenshindernisse mitteilt und dementsprechend verfahrensfördernd einen entsprechenden Bescheid an den Antragsteller erteilen muss. Eine Veröffentlichung der Regelung steht noch aus. (ph) Erhöhung der Vorschüsse auf Betriebskosten nach Versäumen der Abrechnungsfrist Gemäß der Regelung des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB sollen die Mietvertragsparteien angemessene Vorschüsse vereinbaren. Der Vermieter setzt sich unter Umstand Schadenersatzansprüchen aus, wenn er bewusst die Vorauszahlungsbeträge zu niedrig ansetzt und den Mieter unter Umständen im Unklaren lässt, dass mit weit höheren Abrechnungsergebnissen aus der Betriebskostenabrechnung zu rechnen sei. Nach der entsprechenden Regelung des § 560 Abs. 4 BGB kann der Vermieter die Vorauszahlungen nur dann anpassen, wenn entsprechend abgerechnet worden ist. Wurde jedoch auf die Abrechnung verzichtet bzw. kann aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Wirkung der Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung zwar noch gefertigt, jedoch Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden, verliert nach einer Entscheidung des LG Berlin vom 08.12.2003 (AZ 67 S 235/03) der Vermieter die Möglichkeit die Vorschüsse anzupassen. Damit stellt das angerufene LG Berlin als Voraussetzung für den Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Vorauszahlungen die Rechtzeitigkeit der Abrechnung in den Vordergrund. Die vorgenannte Entscheidung des LG Berlin erscheint in dieser Beziehung fraglich, da die Regelung des § 560 Abs. 4 BGB eine derart weitreichende Auslegung aus unserer Sicht nicht zulässt. Es bleibt daher abzuwarten, inwieweit die weitere Rechtsprechung die vorgegebenen Argumente des LG Berlin aufgreift. Rein vorsorglich weisen wir darauf hin, dass innerhalb der Jahresfrist die Abrechnungen zu erstellen sind und dementsprechend gegebenenfalls eine Anpassung der zu zahlenden Vorauszahlungen geschehen muss. (ph) Mieterhöhung wegen energieeinsparenderModernisierungsmaßnahmen Der BGH hat mit Urteil vom 03.03.2004 (AZ VIII ZR 149/03) entschieden, dass im Bereich des preisgebundenen Wohnraums die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu den dadurch bewirkten Ersparnissen begrenzt wird. Nach der bisherigen Rechtsprechung (Rechtsentscheides des OLG Karlsruhe vom 20.09.1984) war die Grenze der Zumutbarkeit im Verhältnis der Mieterhöhung zu den energieeinsparenden Maßnahmen und der daraus resultierenden Mieterhöhung zu sehen, wenn die Mieterhöhung die Ersparnisse um mehr als 200 % überstieg. Die Mieterhöhung oberhalb dieser Grenze war demnach zu kappen. Im vorliegenden Fall des BGH bejahte dieser die Zulässigkeit einer Mieterhöhung von 250,- € auf 320,- € (also um ca. 30 %), wegen Anbringung einer Wärmedämmfassade an dem Wohnblock, was zu einer Energieersparnis von 12 % führte. Der Begrenzung der zulässigen Mieterhöhung durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit tritt der BGH mit dem nun vorliegenden Urteil entgegen. Der BGH führt aus, dass für eine solche Begrenzung nach Art einer „Kappungsgrenze“ keine gesetzliche Grundlage besteht. Der Gesetzgeber habe im volkswirtschaftlichen Interesse eine Modernisierung des Wohnungsbestandes - auch zum Zwecke Verbandsreport 5-6/2004 21
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