05-06/2004 - Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt e.V.

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3 Recht der Energieeinsparnis - auf eine begrenzende Regelung bewusst abgesehen, da ein Anreiz zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sei. Durch eine fehlende Begrenzung der zulässigen Miete, sei der Mieter nicht schutzlos gestellt, da für den Bereich des preisgebundenen Wohnraum gem. § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 Zweite BV Modernisierungsmaßnahme der Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme bedürfen, in deren Rahmen auch die Auswirkung auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen seien. (ph) Umlage der Kosten für die Dachrinnenreinigung In der Literatur wie in der Rechtsprechung war die Umlage von Kosten für die Dachrinnenreinigung heftig umstritten. Einige Gerichte akzeptierten die Umlage der vereinbarten Betriebskosten für die Dachrinnenreinigung als Betriebskosten, andere Gerichte wiederum sahen die Dachrinnenreinigungskosten als reine Instandhaltungskosten an. Gemäß dem Urteil des BGH vom 07.04.2004 (AZ VIII ZR 167/03) hat der BGH geurteilt, dass Kosten einer Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 der Anlage 3 zu § 27 Zweite BV a.F. (neu § 2 Betriebskostenverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können. Weitere Voraussetzung für die Umlagemöglichkeit ist jedoch, dass unter der Position sonstige Betriebskosten definitiv die Position Dachrinnenreinigung vereinbart worden ist. Der BGH stellte fest, dass es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten und nicht um vorbeugende Instandhaltungskosten handelt. Voraussetzung für die Umlage ist auch hier, dass die Kosten regelmäßig anfallen. Zu beachten war im vorliegenden Fall, dass das Wohngebäude von einem hohen Baumbestand umgeben war und dementsprechend eine regelmäßige Reinigung ohnehin von Nöten war, um Verstopfungen auszuschließen. Die Reinigungskosten der Dachrinnen seien als sonstige Betriebskosten zu behandeln. Ausdrücklich führte der BGH aus, dass es sich hierbei nicht um Kosten der Entwässerung, auch nicht um Kosten der Hausreinigung handele. Der BGH hatte am gleichen Tage eine weitere Entscheidung zur Problematik der Kosten der Dachrinnenreinigung zu treffen (AZ VIII ZR 146/03). In der Begründung führt der BGH zum vorgenannten Sachverhalt aus, dass auch eine jahrelange Bezahlung der Kosten der Dachrinnenreinigung durch den Mieter zu einer stillschweigenden Vereinbarung über die Umlagen dieser Kosten führen kann. (ph) Zugang einer per Telefax übermittelten - empfangsbedürftigen Willenserklärung Durch Urteil vom 21.01.2004 (AZ XII ZR 214/00) hatte der BGH über folgendem Sachverhalt zu entscheiden: Es ging darum, inwieweit die Kündigung einem Vermieter tatsächlich wirksam zugegangen sei, wenn sich dieser im Urlaub befindet. Weiter war strittig, ob in einem Mietvertrag vereinbart werden darf, dass die Kündigungserklärung der Schriftform bedarf und zusätzlich per eingeschriebenen Brief zuzusenden ist. Der BGH führt aus, dass unstreitig die Kündigungserklärung fristgerecht per Telefax dem Vermieter zugegangen ist. Da sich dieser jedoch im Urlaub befand, tangiert dies nicht den Zugang der Kündigung. Das Berufungsgericht vertrat noch die Auffassung, dass diese Kündigungserklärung nicht rechtzeitig zugegangen sei, da der Zugang erst nach Rückkehr aus dem Urlaub anzunehmen sei. Entscheidend ist jedoch für den Zugang der Kündigung, wann die Kündi- 22 Verbandsreport 05-06/2004
3 Recht gungserklärung in den Empfangsbereich des jeweiligen Empfängers gekommen ist und dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hatte, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. (ph) Mietminderung bei zu kleiner Wohnfläche Ist die Mietwohnung um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter seine Zahlungen entsprechend reduzieren. Nach einer Entscheidung des BGH vom 24.03.2004 (AZ VIII ZR 295/03) stellt ein derartiger Sachverhalt einen Mangel dar, und berechtigt dementsprechend zur Mietminderung. Im vorliegenden Fall war das angemietete Reihenhaus statt der vertraglich vereinbarten 126,45 m² nur 106 m² groß. Entsprechend der prozentualen Abweichung minderte der Mieter die Miete um 90,- € und machte von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Entsprechend den Ausführungen des vorgenannten Urteils ist die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung (siehe auch hierzu ergangener Rechtsentscheid des OLG Dresden) zu dem bereits berichtet wurde. Uninteressant war im vorliegenden Fall insbesondere, dass die Abweichung erst zwei Jahre nach Nutzungsbeginn aufgefallen ist. Der BGH sprach dem Mieter einen entsprechenden Rückforderungsanspruch zu. (ph) Kündigung wegen Zahlungsverzug Die außerordentliche fristlose Kündigung der Mietsache bei Zahlungsverzug des Mieters muss ausdrücklich begründet werden (§ 569 Abs. 4 BGB). Nach einer Entscheidung des BGH vom 22.12.2003 (AZ VIII ZR 94/03) wurde entschieden, dass der Vermieter bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes bei einer fristlosen Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses wegen Zahlungsverzug des Mieters genüge, wenn er in der Kündigungserklärung den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Weitere Angaben hinsichtlich der Einzelheiten, wie Datum des Verzuges, Aufgliederung des Mietrückstandes auf einzelne Monate, seien bei klarer und einfacher Sachlage entbehrlich. Für die Praxis empfehlen wir jedoch, den Zahlungsrückstand detailliert darzulegen, um den Mieter in die Lage zu versetzen zu überprüfen, welche Zahlungsrückstände tatsächlich bestehen, um die Kündigungserklärung insgesamt nicht zu gefährden. (ph) Ansprüche des Mieters auf Set – Top - Box durch Vermieter bei Einführung des digitalen Fernsehens? Das LG Berlin hat mit Beschluss vom 21.08.2003 (AZ 67 T 90/03) entschieden, dass der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungspflicht nicht verpflichtet ist, dem Mieter den Empfang digitalen Fernsehens zu ermöglichen oder ihm eine Set–Top-Box zur Verfügung zu stellen. Nach Einstellung des terristischen Fernsehempfangs erwarb der Mieter im vorliegenden Fall eine Set-Top-Box zum Empfang des digital ausgestrahlten Fernsehprogramms. Er verlangte vom Vermieter den Ersatz der Anschaffungskosten. Das LG Berlin trat jedoch dieser Auffassung des Mieters entgegen und konnte keinen Anspruch auf Instandsetzung der Wohnung zum digitalen Fernsehempfang erkennen. Auch ein eventueller Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter aus Mangelbe- Verbandsreport 5-6/2004 23
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