Vor Ort - Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH in Berlin

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Projekte Aufschwung in der Mix-Zone Wachsendes Interesse von Investoren am Alten Schlachthof Von H. Seefeld Laut ächzend greifen die Baggerschaufeln immer wieder in das betonierte Erdreich. Im Nordteil des ehemaligen Berliner Schlachthofs, dort, wo bis vor kurzem noch zwei denkmalgeschützte Rinderschlachthallen standen, wird kräftig an einer großen Grube gegraben. »Das Petrus- Das freifinanzierte Bauvorhaben des Petruswerks aud dem Alten Schlachthof umfasst 142 Wohnungn. werk baut hier einen fünfgeschossigen Wohnkomplex mit 142 Wohnungen. Noch im Sommer erwarten wir hier den Baubeginn«, berichtet der Geschäftsführer der Stadtentwicklungsgesellschaft Eldenaer Straße (SES), Manfred Nicolovius, über das aktuellste Vorhaben im 50 Hektar großen Stadtentwicklungsgebiet Alter Schlachthof. Es ist eine überraschende Nachricht, denn besonders in diesem Segment stagnierte die Entwicklung seit Jahren. Als im Juli 1993 der Berliner Senat das Gelände gemeinsam mit vier anderen Terrains in der Stadt als Entwicklungsgebiet förmlich festsetzte, waren die Ziele für die einst vernachlässigten, teilweise kontaminierten und auch vergessenen Flächen sehr ehrgeizig. Der Schlachthof in Prenzlauer Berg, Anfang des 20. Jahrhunderts der zweitgrößte Europas mit damals bis zu 10.000 Beschäftigten, hatte 1991 seinen Betrieb eingestellt und wartete auf neue Herausforderungen. Politiker und Stadtplaner entwickelten für ihn gewaltige Visionen als neues Wohn- ©SES quartier mit 2.700 Wohnungen und zwei bis zu 150 Meter hohen Wolkenkratzern. Viel übrig geblieben ist von dieser Großspurigkeit nicht mehr. Bereits Mitte der 90er Jahre fielen die Hochhäuser aus dem Raster, und auch die Zielvorgabe für den Wohnungsneubau wurde sehr bald auf zunächst 1.500 Wohnungen herunterkorrigiert. Nach einer weiteren Umsteuerung im Jahre 2003 bilden nunmehr 800 Neubauwohnungen das Planziel. Gerade mal 191 wurden bislang wirklich gebaut – und auch die nur mit staatlicher Förderung. Kein Wunder also, dass Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer bei ihrem Besuch auf dem Gelände am 12. April besonders gern von einem »gemischten Angebot« sprach, von einem »Mix aus Wohnen, Arbeiten, Vor Ort 05. 2 0 0 6 16 Einkaufen und Grünflächen«und einer »guten Mischung aus Wohnen, Handel, Kultur und Gewerbe«. Denn trotz des Engagements des Petruswerks und von Projektentwicklern –SES- Chef Nicolovius erwartet in diesem Jahr noch den Vertragsabschluss für den Bau von 290 Reihenhäusern– wird der Schlachthof in Zukunft eher als Gewerbe- und Handelsstandort denn als Wohnquartier von sich reden machen. Am S-Bahnhof Storkower Straße entstand auf einem 32.000 m² großen Grundstück ein Fachmarktzentrum, die Dr. Oetker-Gruppe baut ein »Frischeparadies«, und an der Landsberger Allee, so die Hoffnung der SES, entsteht für 60 Millionen Euro ein weiteres Einkaufszentrum mit 30.000 m² Verkaufsfläche und 1.000 Parkplätzen. »Wir wollen jetzt im Mai endlich den Grundstücksvertrag mit dem Investor unterzeichnen, im Herbst dieses Jahres soll der Baubeginn sein, und im Frühjahr 2008 wollen wir Eröffnung feiern«, gibt Nicolovius den neuesten Fahrplan für das wohl größte Entwicklungsprojekt auf dem Schlachthof aus. Sollte er tatsächlich eingehalten werden, kann der SES-Geschäftsführer mit einem a. D. im Titel zur Eröffnungsparty erscheinen, denn zum Ende dieses Jahres wird die Entwicklungssatzung für das Gebiet aufgehoben. »2007 wird auch die SES ihren Geschäftsbetrieb einstellen, die nicht mehr veräußerten Grundstücke werden dann an den Liegenschaftsfonds des Senats übertragen und dort weiter vermarktet«, erklärt Junge- Reyer. Bis es so weit ist, werden alle Flächen durch gültige Bebauungspläne planungsrechtlich gesichert sein, sämtliche Erschließungsarbeiten, inklusive Straßenneubau, sind bis dahin abgeschlossen, und auch alle öffentlichen Grünanlagen, wie etwa der Hausburgpark und der Blankensteinpark, sind dann komplett fertiggestellt. Aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung verlautet, dass das erwartete Minus allein für das Entwicklungsgebiet Alter Schlachthof bei etwa 120 Millionen Euro liegt. Beglichen wird es aus dem Berliner Landeshaushalt. Für alle fünf Entwicklungsgebiete wurde ein Negativergebnis von insgesamt 1,17 Milliarden Euro ermittelt.
Ratgeber Sozialplan schützt Mieter Von Sylvia Hoehne-Killewald, Geschäftsführerin Mieterberatung Prenzlauer Berg Seit der vom Senat verfügten Einstellung des Landesförderprogramms »Soziale Stadterneuerung« sind in den letzten vier Jahren in den sieben Sanierungsgebieten des Bezirks Pankow erneuerungsbedürftige Wohnhäuser fast ausnahmslos mit privatem Kapital saniert und in einen zeitgemäßen Ausstanttungszustand versetzt worden. Dabei kamen die Regelungen des Gebietssozialplans zur Anwendung, die das Bezirksamt am 18. November 2003 beschlossen hatte. Vom Bezirk beauftragt Auf der Grundlage dieses Bezirksamtsbeschlusses sind seitdem in vielen Fällen die in den Pankower Sanierungsgebieten im Auftrag des Bezirks tätigen eigentümerunabhängigen Mieterberatungen beauftragt worden, für sanierungsbetroffene Mieter Sozialplanverfahren durchzuführen. Sozialplanverfahren und eine eigentümerunabhängige Mieterberatung sind wichtige Elemente, wenn es darum geht, die Sozialverträglichkeit von Erneuerungsmaßnahmen zu gewährleisten. Durch die eigentümerunabhängige Mieterberatung werden die Mieter während des gesamten Sanierungsverfahrens begleitet und betreut. Wichtige Voraussetzung hierfür ist, dass die Arbeit der Mieterberatung dadurch, dass ihr ein Auftrag des Bezirksamts zugrunde liegt, auf ein sicheres Fundament gestellt wird, um bei den nicht selten langwierigen und komplizierten Verhandlungen mit sanierungswilligen Eigentümern die Interessen der betroffenen Mieter mit dem nötigen Nachdruck vertreten zu können. In aller Regel gehen die Interessen von Eigentümern und Mietern in Bezug auf Art und Umfang der geplanten Erneuerungsmaßnahmen sowie ihre Kosten und deren Umlage auf die Nettokaltmiete mehr oder weniger auseinander. Genau da setzt die Arbeit der Mieterberatung an, gilt es doch, eine einvernehmliche, für alle Verfahrensbeteiligten akzeptable Lösung zu finden. Der Sozialplan soll dazu dienen, nachteilige Auswirkungen von Sanierungsmaßnahmen, die sich in den persönlichen Lebensumständen, im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich der betroffenen Mieter ergeben können, zu vermeiden oder zu mildern (siehe dazu Paragraph 180 Baugesetzbuch). Der Sozialplan ist in jedem Fall unter Mitwirkung der Betroffenen zu erstellen, wobei deren grundsätzliches Einverständnis mit den vorgesehenen Erneuerungsmaßnahmen und den für sie in Frage kommenden Hilfsmaßnahmen anzustreben ist. Der Sozialplan ist deshalb haushaltsbezogen aufzustellen. Erfolgt durch den Bezirk eine Beauftragung der eigentümerunabhängigen Mieterberatung zur Durchführung eines Sozialplanverfahrens, werden den betroffenen Mietern zunächst in einer einführenden Mieterversammlung neben allgemeinen Informationen über ihre Rechte und Pflichten bei frei finanzierter Modernisierung umfassende Details über die in ihrem Haus bzw. ihrer Wohnung geplanten Erneuerungsmaßnahmen und deren Auswirkungen, über den zeitlichen Ablauf des Sanierungsverfahrens und die Miethöhe nach Modernisierung vermittelt. Danach folgen Gespräche mit den einzelnen Mieterhaushalten, bei denen die Wünsche und Vorstellungen der Mieter zu Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen in ihren Wohnungen erfasst und aufgenommen werden. Dieses Mietervotum wird dann an die Sanierungsverwaltungsstelle im Bezirksamt weitergeleitet, die in den Sanierungsgebieten als Genehmigungsbehörde fungiert. Bei einem erheblichen Maßnahmenumfang und in all den Fällen, in denen absehbar ist, dass die Mieter während der Sanierungsarbeiten nicht in ihren Wohnungen verbleiben können, erstellt die Mieterberatung ein Konzept zur zeitweiligen Umsetzung in eine bereits modernisierte Wohnung. Gleich- Vor Ort 05. 2006 17 zeitig finden auch Gespräche mit den Eigentümern und deren Architekten statt, um die von den Mietern geäußerten und von der Mieterberatung aufgenommenen Vorstellungen und Wünsche zu erörtern und festzustellen, ob es auf Seiten des Eigentümers Probleme bei deren Verwirklichung gibt. Parallel dazu laufen auch Gespräche mit den Mietern, um sie darüber zu informieren, welche ihrer Wünsche berücksichtigt werden können und welche Probleme noch zu lösen sind. Modernisierungsvereinbarung Ist die Planung des Sanierungsvorhabens abgeschlossen und sind alle Unklarheiten und Probleme grundsätzlich beseitigt, beginnt der Prozess der Erarbeitung einer Modernisierungsvereinbarung für alle bleibewilligen Mieter, auch für diejenigen, die für die Dauer der Bauarbeiten mit einer Zwischenumsetzwohnung versorgt werden wollen. Bevor die Mieter in die von ihnen gewünschte Ersatzwohnung ziehen, werden alle zwischen Mieter und Vermieter vereinbarten Regelungen in einer Modernisierungsvereinbarung festgeschrieben. Die Modernisierungsvereinbarung, die konkrete Absprachen zum Grundriss der Wohnung nach der Sanierung, zu ihrer künftigen Ausstattung, zur Entwicklung der Nettokaltmiete nach Modernisierung und zu der für die Dauer der Bauarbeiten notwendigen Versorgung mit Ersatzwohnraum enthält, wird nach ihrer Unterzeichnung durch Eigentünmer und Mieter als Anlage zum Mietvertrag im Rahmen des Zivilrechts rechtsverbindlich. Die mit der Durchführung des Sozialplanverfahrens beauftragte Mieterberatung ermittelt auch den objektbezogenen Bedarf an Umsetzwohnraum und erstellt eine entsprechende Liste. Die Belegungskoordination der Mieterberatung bietet den betroffenen Mieterhaushalten dann entsprechende Umsetzwohnungen an und kümmert sich um Termine zwecks Vertragsabschluss mit den jeweiligen Eigentümern. Sie hält die Mieter, die nach Modernisierung wieder in ihr Haus zurückziehen wollen, über den Stand der Sanierungsarbeiten auf dem Laufenden.
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