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2FOrUM 13. Woche Urteile Keine Vorrauszahlung für die einbauküche Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Lieferanten einer von diesem auch einzubauenden Küche, nach welcher der „Kaufpreis spätestens bei Anlieferung der Kaufgegenstände ohne Abzug zu bezahlen“ sei, ist unwirksam. Zu diesem Schluss kommt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil. Durch diesen Passus würde das Recht des Käufers unterlaufen, einen Teil des Betrags bis zum mangelfreien Einbau der Ware zurückzubehalten. Auch eine nachvertragliche Vereinbarung, die dem Käufer dieses Recht einräumt, ändere nichts an der grundsätzlichen Unwirksamkeit dieser Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, so die Richter. (Urteil des BGH – Az: VII ZR 162/12) (rfd.) Ohne Grund und Boden Die Länder wollen und müssen das veraltete Grundsteuermodell reformieren –doch bei der Frage nach einer einheitlichen Erhebungsgrundlage konkurrieren derzeit noch unterschiedliche Ansätze Architekt muss Kosten frühzeitig abschätzen Architekten sind grundsätzlich verpflichtet, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauprojekt bereits während der so genannten Grundlagenermittlung abzustecken und dabei auch die Kostenvorstellung des Bauherren zu berücksichtigen. Das geht aus einem aktuellen Urteil des BGH hervor. Demnach würden die Kostenvorstellungen des Bauherren –vorbehaltlich späterer Änderungen – schon dann zum Vertragsinhalt, wenn sie dem Architekten bekannt sind und er ihnen nicht widerspricht. (Urteil des BGH – Az: VII ZR 230/11) (rfd.) iMPressUM Verantwortlich für den inhalt: Berliner Verlag GmbH Geschäftsführer: Michael Braun, Stefan Hilscher anzeigenleiter: Mathias forkel Verlag: Postadresse 10171 Berlin, Besucher: Karl-liebknecht-Straße 29 anzeigen: Postfach 02 12 82, 10124 Berlin; anzeigenannahme: (030) 23 27 -50; fax (030) 23 27 -6697 es gilt die ergänzungs-Preisliste iMMoBilien und im Weiteren die aktuellen Preislisten (BerlinKompakt nr. 6, Berliner Zeitung nr. 25 und Berliner Kurier nr. 28). druck: BVZ Berliner Zeitungsdruck GmbH, am Wasserwerk 11, 10365 Berlin, internet: www.berliner-zeitungsdruck.de Produktion: raufeld Medien GmbH, Paul-lincke-Ufer 42/43, 10999 Berlin, tel. 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Drei Modelle stehen auf dem Prüfstand Die Praxis, nach der die Grundsteuer derzeit erhoben wird, beruht auf reichlich angestaubten Regelungen: Die Grundsteuer wird anhand von Einheitswerten ermittelt, die für Westdeutschland aus dem Jahr 1964, für Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 stammen. Diese Einheitswerte liegen weit unter den heutigen Verkehrswerten. Es sei „nicht länger hinnehmbar, dass Grundstücke weiterhin auf Basis längst überholter Einheitswerte aus dem vergangenen Jahrhundert besteuert werden“, kanzelte der Bundesfinanzhof den Gesetzgeber in seiner Urteilsbegründung ab. Die Frage, ob die Grundsteuer gegen die Verfassung verstößt, liegt nun beim Bundesverfassungsgericht. In der politischen Diskussion haben sich mittlerweile drei Reformmodelle durchgesetzt. Sie werden zur Zeit unter der Federführung des Landes NordrheinWestfalen vom Statistischen Bundesamt durchgerechnet. Im Fokus dieser Untersuchung stehen die zu erwartenden Erlöse, aber auch der durch die Neuregelung zu erwartende Verwaltungsaufwand steht auf dem Prüfstand. Eines der favorisierten Modelle plädiert für eine „vereinfachte Grundsteuer“: Der ursprünglich von Bayern entwickelte Plan, auch „Südmodell“ genannt, zieht pauschal nur die Fläche eines Grundstücks sowie die Wohnund Nutzfläche der Gebäude als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung heran. Faktoren wie Lage oder Qualität der Bebauung werden in diesem Modell ausgeklammert. Kritiker befürchten indes, dass einfach strukturierte Bemessungsgrundlagen zu Ungenauigkeiten und Vergröberungen führen würden. Auf eine umfangreichere Datenbasis stützt sich das „Verkehrswertmodell“. Der Plan, der aus Bremen stammt, zielt auf Verkehrswerte ab. Bremen will Daten der Katasterverwaltungen und Auswertungen aktueller Verkaufsergebnisse nutzen. Dieser Weg gilt indes als verwaltungsintensiv und anfällig für juristische Streitigkeiten. Verknüpfung der wichtigsten Marktdaten So befürchtet etwa der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), dass ein Verkehrswertmodell unnötig kompliziert wäre. „Die Administrierbarkeit der Grundsteuer muss gewährleistet bleiben“, fordert ZIASprecher Dennis McGee. Zwar will die Bremer Finanzverwaltung nach eigenen Angaben „nicht für über 30 Millionen Immobilien in Deutschland Wertgutachten einholen.“ Es sollen aber Schlüsseldaten wie Lage und Größe des Grundstücks sowie Fläche und das Baujahr des Gebäudes erhoben werden. Diese sollen dann mit Marktdaten wie den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse verknüpftwerden. Als dritten Weg hat Thüringen einen Kompromiss zwischen den beschriebenen Modellen in die Debatte eingebracht: Danach soll der Bodenwert nach Verkehrswerten berechnet wer
13. Woche ForUm 3 den und der Gebäudewert pauschal nach Größe und Nutzungsart. Allen drei Modellen ist eines gemeinsam: Sie knüpfen an die Grundstücke und die jeweilige Bebauung an. Von diesem System löst sich eine Initiative von einigen Bürgermeistern, Naturschutzverbänden und Wissenschaftlern. Sie plädiert für die Einbeziehung einer reinen Bodenwertsteuer und einer kombinierten Bodenwert- und Bodenflächensteuer in die laufende Erhebung. „Die Gebäude bleiben hierbei komplett außen vor“, erläutert Ulrich Kriese, siedlungspolitischer Sprecher des Naturschutzbundes Deutschland. Grundsteuer als Faktor im Umweltschutz Eine solche Besteuerung wäre nicht nur wesentlich einfacher und transparenter, sondern vor allem zeitgemäß, argumentieren die Befürworter dieses Modells. „Die Besteuerung der Gebäude entmutigt Investoren“, sagt Kriese. Diese müssten in den kommenden Jahren für energetische Sanierungen und Umbauten infolge des demografischen Wandels ohnehin viel investieren. „Durch unser Modell könnten zudem Landschaftsverbrauch und Zersiedelung eingedämmt werden“, argumentiert der Umweltschützer. Dahinter steht folgender Gedankengang: Für Besitzer von Baulücken und ungenutzten Grundstücken würde es teurer als bisher, das Grundstück zu halten. „Dadurch entsteht ein Druck, es zu bebauen, um höhere Einnahmen zu erzielen –oder zu verkaufen“, erläutert der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz. Auch der Mieterbund hat sich der Initiative angeschlossen. Darüber hinaus darf eine Reform aber „die Allein 2012 brAchte die Grundsteuer den Kommunen 10,5 milliArden euro ein Mieter nicht stärker belasten“, so Ropertz. Denn als Betriebskostenart kann die Grundsteuer voll auf den Mieter umgelegt werden. Die Reform soll aufkommensneutral sein, bei diesem Ziel sind sich die Länder einig. Von der Grundsteuerreform hängt für Kommunen viel ab: „Die Grundsteuer mit eigenem Hebesatzrecht der Kommunen ist unverzichtbar“, betont Stefan Articus, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags. „Ihr Aufkommen betrug 2012 insgesamt 10,5 Milliarden Euro, das sind 14,4 Prozent der kommunalen Steuereinnahmen“. Die Grundsteuer müsse aber aufgrund der erheblichen verfassungsrechtlichen Risiken dringend reformiert werden. Der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds, Uwe Zimmermann, will sich derzeit nicht auf ein bevorzugtes Modell festlegen und das Ergebnis der Vergleichsrechnungen abwarten. Doch noch sind die Ergebnisse der Erhebung der Finanzministerkonferenz nicht veröffentlicht worden. Das zuständige Finanzministerium in NRW räumt zwar ein, dass erste Ergebnisse aus der Erprobung vorliegen. „Diese werden jedoch derzeit noch analysiert“, heißt es. Die Finanzministerkonferenz werde sich voraussichtlich Ende des Jahres 2013 mit der Thematik und den Ergebnissen befassen. Weil dann noch weitere Abstimmungen erfolgen müssen, bevor ein Gesetzentwurf eingebracht werden kann, sei es „zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich, eine Aussage über den Zeitpunkt der Veröffentlichung zu treffen“. Die Verfechter der Bodenwert-Modelle hoffen noch darauf, in die Erprobung einbezogen zu werden. Das NRW- Finanzministeriumgibtsichzurückhaltend: „Bodenwertmodelle wurden schon vor gut zehn Jahren geprüft und damals wegen der erheblichen Belastungsverschiebungen für die Bürger politisch wieder verworfen“. Sie seien mithin „nicht Gegenstand der jetzigen Verprobung“, und es sei „auch nicht geplant, sie formell in die Verprobung einzubeziehen.“ Steuer mit ökologischer Lenkungswirkung Einen neuen Aspekt hat kürzlich der Branchenverband VdZ – Forum für Energieeffizienz inder Gebäudetechnik –indie Diskussion eingebracht: Nach deren Willen sollen auch energetische Kennwerte von Gebäuden in deren Besteuerung einfließen. Nach Ansicht von Michael Herma, dem Geschäftsführer von VdZ, könnte durch die Einbeziehung des Faktors Energieeffizienz in die Grundsteuer diese Steuerart zum ersten Mal eine „ökologische Lenkungswirkung“ bekommen. Das Ringen um die Grundsteuer- Reform dauert also an. Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts könnte dem langwierigen Prozess den nötigen Schwung verleihen. Einen Entscheidungstermin gibt es noch nicht. Dass die derzeitige Praxis für verfassungswidrig erklärt wird, gilt unter Experten jedoch als so gut wie sicher. Anzeige Anzeige
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