Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...

Nr. 2: Teilausschluss Rücktritt und Schadensersatz
I. Klausel:
„Das Recht, wegen eines Sachmangels vom Vertrag zurückzutreten (Wandlung), wird ausgeschlossen,
außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und
die Funktionsfähigkeit ausschließen oder erheblich beeinträchtigen. Das gilt auch, soweit
Schadensersatzansprüche (insbesondere großer Schadensersatz) auf Rücknahme des
Kaufgegenstandes zielen.“
II. Rechtliche Stellungnahme:
Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 8b), bb) BGB und ist deshalb unwirksam. Danach ist
eine Regelung unwirksam, die Ansprüche gegen den Verwender insgesamt oder bezüglich
einzelner Teile auf ein Recht auf Nacherfüllung beschränkt, sofern dem anderen Vertragsteil
nicht ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu mindern
oder, wenn nicht eine Bauleistung Gegenstand der Mängelhaftung ist, nach seiner Wahl
vom Vertrag zurückzutreten. Vorliegend wird das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers
auf großen Schadensersatz beschränkt. Die in § 309 Nr. 8b), bb) BGB vorgesehene
Ausnahme für Bauleistungen greift nicht, da Bauträger keine „Bauleistung“ erbringen. Die
Rückabwicklung einer Bauleistung führt regelmäßig zur Zerstörung wirtschaftlicher Werte.
Das gilt aber nicht für die Rückabwicklung einer Bauträgerleistung, denn hier wechseln nur
der Besitz und das Eigentum, während das Wohngebäude unberührt bleibt (vgl. BGH, Urteil
vom 28.09.2006, Az.: VII ZR 303/04). Das Rücktrittsrecht bzw. das Recht des Erwerbers auf
großen Schadensersatz wird unzulässig beschränkt, da es nur greifen soll bei schweren
Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch und die Funktionsfähigkeit ausschließen
oder erheblich beeinträchtigen. Nach § 323 Abs. 5 BGB ist das Rücktrittsrecht aber nur dann
ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. Die Prüfung der Erheblichkeit
der Pflichtverletzung erfordert eine umfassende Interessenabwägung, bei der die Bedeutung
des Mangels, der Veranlassungsbeitrag des Unternehmers und auch die Möglichkeiten der
Mängelbeseitigung und deren Kosten zu berücksichtigen sind (vgl. Rolf Kniffka u.a., ibronline-Kommentar
Bauvertragsrecht, Stand 13.08.2013, § 636 Rdn. 9). Indem die Klausel
lediglich auf die Funktionalität des Werkes abstellt, verengt sie die weiteren im Rahmen der
Interessensabwägung zu berücksichtigenden Umstände wie beispielsweise den Veranlassungsbeitrag
des Bauträgers. Eine unerhebliche Pflichtverletzung ist nämlich in der Regel zu
verneinen, wenn der Unternehmer bei Vertragsschluss über das Vorhandensein eines Mangels
arglistig getäuscht hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05). Damit erweitert
die vorliegende Klausel den Ausschluss des Rücktrittsrechts bzw. des großen Schadensersatzes
unzulässig über bloße unerhebliche Mängel hinaus.
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