Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen - Bauherren ...

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III. Auswirkungen für den Verbraucher: Durch die vorliegende Formulierung muss der rechtlich nicht vorgebildete Verbraucher davon ausgehen, dass nur der bevollmächtigte Sachverständige die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären darf. Er wird deshalb davon abgehalten, sein originäres Recht auf Erklärung bzw. Verweigerung der Abnahme selbst auszuüben. Damit wird das Abnahmerecht des Erwerbers unzulässig verdrängt. 11. Zwangsvollstreckungsunterwerfung Nr. 1: Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Kaufpreis I. Klausel: "Die Käufer unterwerfen sich wegen aller in diesem Vertrag übernommenen Zahlungspflichten der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen, und zwar in der Weise, dass Zahlungen gemäß den in § 5 dieses Vertrages getroffenen Vereinbarungen ausschließlich auf die dort genannten Konten zu erfolgen haben. ... Der Notar ist ermächtigt, der Verkäuferin auf Antrag nach Kaufpreisfälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen. Zum Nachweis der Fälligkeit genügt die Bautenstandsbeschreibung eines auf Antrag der Verkäuferin von der Industrie- und Handelskammer … zu benennenden Sachverständigen. ..." II. Rechtliche Stellungnahme: Die Vertragsbestimmung ist wegen eines Verstoßes gegen §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB nichtig. Klauseln in Bauträgerverträgen, die den Erwerber der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen und den Notar ermächtigen, die vollstreckbare Ausfertigung ohne Nachweis der Fälligkeit zu erteilen, sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1998, Az.: VII ZR 99/97. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – der Fälligkeitsnachweis an die bloße Bautenstandsbeschreibung eines vom Bauträger beauftragten Dritten geknüpft wird (vgl. OLG Jena, Urteil vom 04.05.1999, Az.: 5 U 1115/98). Die Klausel ermöglicht es dem Bauträger, entgegen § 3 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers zu erlangen, bevor die in der Verordnung festgeschriebenen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Der Dritte steht im Lager des Bauträgers und ist keine unabhängige Person. Zudem kann der vom Bauträger beauftragte Sachverständige nur die tatsächlichen, bautechnischen Voraussetzungen der Fälligkeit einer Kaufpreisrate feststellen. 26
Er kann bescheinigen, dass ein bestimmter Bautenstand nach § 3 Abs. 2 MaBV ohne wesentliche Mängel erreicht ist. Die rechtlichen Voraussetzungen der Fälligkeit, beispielsweise die vorherige Leistung einer Erfüllungssicherheit nach § 632 a Abs. 3 BGB oder das Nichtvorliegen von gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechten, etwa bei Mängeln eines vorangehenden Bauleistungsabschnitts, der nicht Gegenstand der zur Zahlung anstehenden Kaufpreisrate ist, bleiben ihm verschlossen, weil er nicht rechtskundig ist. III. Auswirkungen für den Verbraucher: Der Erwerber ist vor einem Zugriff des Bauträgers im Wege der sofortigen Zwangsvollstreckung zu schützen. Wenn der Bauträger meint, ihm stehen Werklohnansprüche zu, muss er eine Zahlungsklage erheben. Der Erwerber braucht nicht den mühevollen Weg einer Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO zu gehen und auch nicht zum Zwecke einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung Sicherheit zu leisten. 12. Aufrechnungsverbot Nr. 1: Genereller Ausschluss der Aufrechnung mit vertraglichen Ansprüchen I. Klausel: „Die Aufrechnung gegen die aus diesem Vertrag resultierenden Forderungen durch den Käufer ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung des Käufers gegen den Verkäufer zulässig.“ II. Rechtliche Stellungnahme: Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1, Satz 1, 2 BGB. Der Verbraucher wird durch das einschränkungslose Aufrechnungsverbot unzulässig benachteiligt. Grundsätzlich sind der Werklohnanspruch des Bauträgers und der Anspruch des Erwerbers auf mangelfreie Erfüllung des Vertrages dargestellt synallagmatisch miteinander verknüpft und stellen ein solches Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung her, dass nach Sinn und Zweck des vertraglichen Aufrechnungsverbots eine Aufrechnung nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2011, Az.: VII Z R 209/07; OLG Hamburg, Beschluss vom 13.02.2009, Az.: 11 U 41/08). Das gilt nicht nur für Mängel, sondern auch für Schadensersatzansprüche aus Leistungsverzug des Bauträgers und sonstige Leistungsstörungen wie Unvermögen oder positive Vertragsverletzung. 27
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