PHZH EUROPAALLEE - Standortevaluation / Standortentwicklung

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PÄDAGOGISCHE HOCHSCHULE ZÜRICH Standortevaluation I Standortentwicklung Fazit und synthese 6 Sozioökonomische Auswirkungen In der Phase der sozioökonomischen Auswirkungen greifen mit der Quartierbevölkerung und den Gewerbetreibenden erneut neue Akteure in das Geschehen ein, währendem sich die SBB grösstenteils zurückzieht. Die Menschen verfolgen die Ziele, günstigen Wohn- und Gewerberaum zu erhalten, die Verdrängung der lokalen Bevölkerung zu verhindern sowie die Identität und die bestehenden Sozialstrukturen des Quartiers zu bewahren. Einige Ziele der Stadt decken sich durchaus mit den Anliegen der Quartierbewohnenden. Auch sie will den Charakter des Quartiers erhalten und weiterhin eine gute soziale Durchmischung. Gemäss der Stadt ist dies aber momentan nicht der Fall. Ohne Quartiererneuerung besteht das Risiko einer gesellschaftlichen Abwärtsspirale, die eine negative soziale Quartierentwicklung zur Folge hat. In den betroffenen Gebieten soll folglich eine Aufwertung und Erneuerung der Bausubstanz sowie eine ausgewogenere Sozialstruktur erreicht werden. Durch die Öffnung und Entwicklung eines jahrzehntelang unternutzten Areals führt die Europaallee zwangsläufig zu einer Aufwertung der umliegenden Gebieten in Form von neuen Nutzungen, dem Zuzug einer zahlungskräftigen Mieterschaft und neuen, attraktiven öffentlichen Räumen. Die Planung erhöht den Investitionsdruck in den nahen Quartiergebieten, wobei die Entwicklung quasi auf die umliegenden Strassen «überschwappt». An diesen Standorten werden plötzlich vernachlässigte, günstige Immobilien für Investitionen interessant. Diese Entwicklung kann für das Quartier positiv sein, da sie zu zahlreichen Verbesserungen, wie einem attraktiveren Wohnumfeld und besserer Wohnsubstanz führt. Auf der anderen Seite entsteht mit einer rein ertragsorientierten Immobilienbewirtschaftung, wie sie an der Europaallee praktiziert wird, die Gefahr einer «Wohlstandsinsel von Büronutzungen» innerhalb eines ökonomisch schwächeren Stadtteils mit vielen Wohnungen. Die schlechte soziale Durchmischung der Mieterschaft in diesem neuen Stadtteil führt dann wahrscheinlich auch zu höheren Mietpreisen in den umliegenden Quartierteilen. Diese Entwicklung hat wiederum zur Folge, dass sozial schwächere Menschen und ertragsarme Nutzungen aus dem Quartier an weniger attraktive Standorte an den Stadtrand verdrängt werden sowie bestehende soziale Quartierstrukturen zerstört werden. Bei diesem Prozess ist zu beachten, dass die Quartierbevölkerung nicht aktiv an der Planung beteiligt wurde und kaum Möglichkeiten hat, eigenständig auf die Entwicklungen zu reagieren. Sie kann aber versuchen, in Form von Motionen und Petitionen, auf den politischen Prozess Einfluss zu nehmen. Ansonsten befindet sie sich in einer schwachen Position und braucht politische Verbündete, die sich für ihre Interessen einsetzen. Chancen für eine sozialverträgliche Quartiererneuerung, wie sie auch die Stadt will, sind z.B. Mindestanteile für gemeinnützigen Wohnungsbaus und Mietobergrenzen bei städtischen Wohnprojekten. Aber auch ein intensiver Einbezug der Eigentümer und die aktive Teilnahme der Bevölkerung im Rahmen von Stadterneuerungsprojekten [z.B. projects urbains] kann sehr sinnvoll und zweckmässig sein. In jedem Fall sollten die Ängste der Quartierbevölkerung ernst genommen werden. Allerdings kann die Angst vor Veränderung und Festhalten an Bestehendem auch eine nachhaltige und zukunftsorientierte Quartierentwicklung verhindern. Mit dem Abschluss der Standortevaluation und der Arealplanung ist also die Entwicklung eines Gebiets keinesfalls abgeschlossen. Standortpolitik verlangt die Auseinandersetzung mit möglichen sozioökonomischen Auswirkungen die eine Planung auslösen kann. Mit der Grossplanung Europaallee wird nicht nur das beplante Areal verändert, sondern es setzt auch ein Wandel in den angrenzenden Quartierteilen ein. Diese Transformationsprozesse sind dynamisch und sehr schwer zu prognostizieren, da sie von unzähligen Faktoren abhängig sind. Diese Auswirkungen bewegen sich in einem Zeithorizont von ungefähr 60-80 Jahren und sind zum jetzigen Zeitpunkt teilweise noch gar nicht wahrnehmbar, bzw. messbar. Bei den in dieser Synthese erwähnten Aussagen zu den Auswirkungen handelt sich daher um Thesen, die heute noch nicht angemessen verifiziert werden können. Dennoch sollten mögliche durch Standortpolitik ausgelöste Effekte bereits bei der Standortevaluation beachtet werden, damit eine sozialverträgliche Standortentwicklung möglich wird. 48
PÄDAGOGISCHE HOCHSCHULE ZÜRICH Standortevaluation I Standortentwicklung Fazit und synthese 6 6.3 Zusammenfassung synthese Akteure Standortevaluation Akteure Standortentwicklung Akteure Soziökonomische Auswirkungen Kanton, Fachhochschulrat, (SBB, Post) SBB, PHZH, Stadt, Architekten und Planer, Totalunternehmer, (Kanton) Quartierbewohnende, Gewerbebetreibende, Stadt, (SBB) Dynamischer Transformationsprozess von ca. 60-80 Jahren (ca. ab Zeithorizont 5 Jahre (2002-2007) Zeithorizont 20 Jahre (2000 - 2020) Zeithorizont 2005) Hauptinteressen und Ziele Kanton "Richtiger" Standort für PHZH finden SBB "Richtige" Nutzung am Standort definieren Hauptinteressen und Ziele Bevölkerung und Gewerbe Günstiger Wohn-, Gewerberaum erhalten Räumliche Konzentration von Nutzungen Erträge aus Immobilienportfolio erhöhen Verdrängung Eingesessene verhindern Ausbau von Bahnhofarealen zu Dienstleistungszentren nach Gute Erreichbarkeit und Infrastruktur am neuen Ort marktwirtschaftlichen Kriterien Sozialverträgliche Quartierveränderung und Entwicklung Bildungsinstitutionen und Hochschulstandort stärken flexible Nutzungsmöglichkeiten, marktgerechte Angebotsplanung Identität und Charakter des Quartiers erhalten ("Kiez") Guter Mietermix herstellen und öffentlicher Ankermieter finden (hier Entwicklungs- und Expansionsmöglichkeiten sichern PHZH) Bestehende Sozialstrukturen im Quartier bewahren Kosteneinsparungen PHZH klare Identität und Funktionalität am neuen Standort Stadt Aufwertung, Erneuerung und Modernisierung der Bausubstanz Monofunktionale Quartiere vermeiden, Mischnutzung fördern und PHZH Synergien nutzen Architektonischer Leuchtturm von hoher Ausstrahlung erhalten Auslöser Werkzeuge und Instrumente strukturelle Probleme beheben Langfristiges Mietverhältnis zu guten Konditionen Nutzungskonflikte (Lärm, Abfall, Verkehr usw.) minimieren Handlungsspielräume lokalisieren Attraktiveren PHZH als Arbeitsort, für Studium und Weiterbildung, Identifikation mit Ort und Institution stärken Organisatorische und betriebliche Nachteile PHZH durch Verteilung auf viele Standorte steigende Studierendenzahlen, Lehrermangel, Raumbedarf Universität zusätzlicher Raumbedarf PHZH, keine Expansionsmöglichkeiten an alten Standorten vorhandener Markt (Standort-Angebot von SBB und Nachfrage PHZH) Reform Ausbildungsstrukturen (Bologna-Prozess, Bundesgesetz Fachhochschulen) Nationaler Standort- und Städtewettbewerb Abb. 20: Synthese-Tabelle zu den Kapiteln 2, 3 und 4 Chancen (✓) und Risiken (✗) ✓ ✗ ✓ ✓ Stadt Entwicklung eines städtischen Schlüsselgebiets von überregionaler Bedeutung Nachhaltige Stadtverdichtung und Schaffung attraktiver, öffentlicher Räume; Quartier in best. Stadtstrukturen einbinden Belebung des Quartiers über vielfältiges Nutzungsangebot, Mindestanteile festlegen Umstrukturierungen SBB und Post, histor. Transformation des Gebiets Scheitern Planungen "HB-Südwest“ bzw. "Eurogate", aktive Planung durch SBB Grosses Entwicklungspotential aufgrund des Mangels an Büro-, Retailund Wohnflächen Markt vorhanden (Investitionen und Kapitalanlage) Stärkung Wirtschaftsstandort Zürich, Ansiedlung von qualifizierten Arbeitskräften Über die Aufwertung öffentlicher Räume wird das Interesse der Eigentümer für Investitionen geweckt Erschliessung des Quartiers mit NMV und ÖV verbessern Öffnung und Entwicklung eines jahrzehntelang unternutzten Areals Planung führt zur Aufwertung des Gebiets in Form von neuen Nutzungen, Zuzug einer zahlungskräftigen Mieterschaft und neuen, attraktiven, öffentlichen Räumen Planung führt zu einem Entwicklungs- und Investitionsdruck der nahen Quartiergebiete Entwicklung "schwappt" auf umliegende Strassen über, vernachlässigte, günstige Immobilien werden für Investitionen interessant Neue Nachbarschaft stört sich an bestehenden Quartiernutzungen und an der jetzigen Bewohnerschaft Neue zahlungskräftige Nachbarschaft verlangt ein neues, an ihre Bedürfnisse angepasstes Angebot Kantonale Standortstrategie und Strukturentscheid Gestaltungsplan, Zonenplan, Planungs- und Baugesetz (PBG) Leitbilder und Entwicklungskonzepte Kantonales Fachhochschulgesetz Mietverträge Workshops und Mitwirkungen Testplanung, Machbarkeitsstudie, Wirtschaftlichkeitsberrechnung Testplanung, Entwicklungskonzept, Studienauftrag, Wettbewerb Stadterneuerungsprojekte (z.B. projets urbains) Kommissionen Informationsveranstaltungen Volksabstimmung, Motion, Petition standardisiertes Evaluationsverfahren (momentan in Bearbeitung durch Kanton) Da ein systematische Standortevaluation mit klarem Kriterienkatalog fehlt, eignet sich der Standort nicht für die PHZH Clusterpotentiale (Bildung und Dienstleistung) werden aktiviert und Synergien genutzt Verbesserung der Zusammenarbeit mit anderen Bildungseinrichtungen (Uni, ETH) Hauptinteressen und Ziele Auslöser Werkzeuge und Instrumente Chancen (✓) und Risiken (✗) ✓ Mit Europaallee entsteht ein belebtes, durchmischtes Stadtquartier mit vielfältigem Nutzungsangebot und attraktiven öffentl. Räumen ✗ Private Ziele überwiegen gegenüber öffentlichem Interessen ✓ ✗ ✗ fehlendes Controlling und Monitoring erschwert die Reaktion auf ungewünschte Entwicklungen (Verdrängungsprozesse im umliegenden Quartier) trotz grossen Anstrengungen und flexibler Auslegung des Gestaltungsplans ensteht keine vielfältige Mischnutzung Auslöser Werkzeuge und Instrumente Chancen (✓) und Risiken (✗) ✓ ✓ ✗ umfangreiche Interessenabwägung und Mitwirkung aller Beteiligten erhöht Qualität und Legitimation der Planung Mindestanteile gemeinnützigen Wohnungsbaus und Mietobergrenzen als Antwort auf rein renditeorientierte Investitionen Intensiver Einbezug der Eigentümer bei der Quartiererneuerung ermöglicht sozialverträgliche Aufwertung Beginn einer "gesellschaftlichen Abwärtsspirale"und einer negativen sozialen Quartierentwicklung 49
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