PHZH EUROPAALLEE - Standortevaluation / Standortentwicklung

INTERVIEW SBB IMMOBILIEN
Spontaninterview mit Andreas Steiger | 21. November 2013
SBB Immobilien [Development Zürich] | Projektleiter Europaallee
Warum ist die pädagogische Hochschule in der Europaalle?
Es gibt 7 Begründungen:
1.] 4. März 2004 haben wir gestartet, da waren wir bei Herrn Annighöfer,
dieses Datum werde ich wahrscheinlich nie vergessen, also
sehr sehr früh, wir haben gerade die Testplanung abgeschlossen.
Wir sagten wir haben so viel Fläche zur verfügung, wir können nicht
einfach sagen, wer will Fläche haben, sondern auch wie wollen wir
das Ganze positionieren. Gibt es irgendein Schwerpunkt Thema?
Ein Thema wurde identifiziert. Bildung, Weiterbildung ist ein enorm
wichtiges Thema, in unserer Gesellschaft, und wird es bleiben. Die
nächsten Jahre, Jahrzehnte. Wahrscheinlich noch länger. Dann haben
wir alle Bildungsinstitute und Trägerschaften im Kanton und
Stadt angegangen. Uni und ETH haben abgesagt und das Hochschulamt
des Kantons (Bildungsdirektion) hat gesagt: Ah, das wäre
noch eine Möglichkeit, wir haben da noch was.
2.] Wieso wir finden es ist gut, die PH hier zu haben. Wir haben
2500 Studierende, 10'000 Besucher, wo bei dies Weiterbildende
sind, es gibt wohl schon noch zusätzliche Besucher. Das gibt eine
Frequenz an diesem Standort. Diese Besucher profitieren vom guten
Standort und vom ÖV Anschluss, ähm,
3.] Die Durchmischung, die studierenden sorgen für eine Belebung.
(klammer auf, klammer zu: es passt wunderbar zur UBS, da arbeiten
85% Männner und der Fraunenanteil an der PH ist 85%, das passt,
oder!)
Das sind ihre Kriterien wie sie einen Standort «Verkaufen»,
oder?
Ja, das hat damit zu tun
Diese Kriterien sind allgemein, oder? Liessen sich diese auch auf
andere Standorte übertragen?
Ja, die beeinflussen dies einfach positiv
4.] Im Gestaltungsplan gibt es einen Ausnutzungsbonus von 20'000
m 2 , für den Anteil an Sondernutzung (also Schule) Diesen Teil beanspruchen
wir zwar überhaupt nicht weil wir diese Ausnützung gar
nicht fahren können. Aufgrund von, den Qualitätsansprüchen die im
Gestlatungsplan postuliert sind.
Mit diesen haben sie aber mal gerechnet?
Ja, bis wir allerdings festgestellt haben dass Kees Christiaanse, mit
2.80 Meter hohen Geschossen gerechnet hat, und im gleichen Volumen
sehr viel mehr Fläche untergebracht hat. Also: wenn sie je
mit einem holländischen Architekten planen, kontrollieren sie die
Geschosshöhen. Ursprünglich haben wir mit 330'000 m2 Geschossfläche
gerechnet. Aber den „holländischen“ Geschosshöhe ist so 1
Geschoss über das ganze Areal zum Opfer gefallen. Somit kommen
wir auf eine Geschossfläche von 270'000 m2 die wir jetzt zur Verfügung
haben für den Gestaltungsplan.
Beim System mit dem Nutzungsbonus für eine Sondernutzung tut
es uns nicht weg wenn wir einen Mietzinsabschlag haben, da wie
dann dafür mehr Quadratmeter erhalten. In diesem Falle nun, haben
wir dafür aber auch einen erstklassigen Schuldner. Mit einem langfristigen
Vertrag. Es sind 15 Jahre, mit Option auf 30 Jahre. Für uns
bleibt praktisch kein Risiko dass die Miete eines Tages nicht kommt.
Im Gegenssatz, räsuper, zu einer UBS die dann eines Tages vielleicht
zahlungsunfähig ist. (lachen)
5.] Dann haben wir [das hat wohl Mireille Blatter schon gesagt]
Goodwill in der Öffentlichkeit im Abstimmungsprozess. Wie wichtig
war der Goodwill? Das wussten wir damals noch gar nicht. Als wir
aber gesehen haben dass wir in eine Volksabstimmung hineinlaufen
werden, haben wir das realisiert, und dachten, gut haben wir einen
Mieter mit einer positiven Ausstrahlung.
War es nicht umgekehrt dass man zuerst einen «positiven» Mieter
suchte, weil man wusste dass dies besser ist fürs Image?
Nein, wir haben den Mieter gehabt, auch wenn nur gerade 10 Tage
zwischen Mietvertragsabschluss und der Abstimmung im Gemeinderat
gelegen haben. Und da hat man schon gemerkt dass es ein
Referendum geben wird. Der Mietvertrag war da, aber wie gesagt,
sowieso schon abgeschlossen und fertig ausgehandelt.
6.] Und wir hatten so natürlich mal 40'000 m2 los gehabt. Das ist
nicht zu unterschätzen wenn sie 270'000 m2 im totalen haben. Da
sind sie einfach mal froh wenn das weg ist, sie haben ja dann noch
genug zum vermieten. Wir haben jetzt noch m2. Wir sind laufend
immer noch auf Mieter suche. Kurzfristig hat man so das Risiko auch
einfach mal verkleinert. Damals war ja die Post noch dabei, und die
haben lange den Wert von ihrer Liegenschaft hinter der Shilpost, die
damals noch stand, ... , die hat nur einen Wert wenn sie eine Nutzung
hat. Da meinte man noch man könne das mehr oder weniger
intergrieren, den Altbau.
Und langfristig habe ich ein Potential. Also wenn die PH auszieht,
der Standort sonst floriert, dann kann jemand kommen der zahlungskräftiger
ist als der Kanton, falls er es nicht mehr braucht. Falls
er es noch braucht, kann er hier bleiben.
Und auf diese 30 Jahre hinaus, wäre es wahrscheinlich auch
amortiesiert? Oder?
Ja, das stand nicht zu oberst. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung geht
natürlich auf eine gewisse Zeit. In 30 Jahren können wir wieder eine
Investition in die Anpassung der Infrastruktur machen, ohen dass es
ein Loch in den Sack reist.
Auch mit dem jetzigen Mietzins den die PH bezahlt? Der ist ja
nicht Marktkonform.
Der ist Marktkonform, für Öffentliche Schulen an diesem Standort.
Nicht für private. Für eine Öffentliche Schule ist es glaube ich, der
höchste Mietzins der ein Kanton zahlt. Das Toni Areal der ZHDK ist
sicher viel günstiger, und auch Winterthur. Diese Standorte sind
günstiger. Aber dies hier ist auch der beste Standort. Naürlich, jetzt
sicher mal von der Erschliessung her gesehen.
Im Vergleich zu St.Gallen, ist das anders? Da gehört ja das Gebäude
dem Kanton.
Ja, das ist eine andere Konstrtuktion, hier hat man das nur kurz diskuiert
das zu verkaufen. Das hat damit zu tun dass es nicht eine reine
Schulnutzung ist. Sondern eben unten drinn noch diese Einkaufspassage
ist, was uns erlaubt, unter anderem, die Schule hier hin zu
nehmen, weil ich unten drinn noch 7000 m2 Detailhandelsnutzung
habe. So habe ich eine Nutzungsüberlagerung. Und dies erlaubt es
uns auch eher wieder darüber einen eher tieferen Mietzins zu haben.
Weil ich im Sockel quasi einen zusätzlichen Ertrag habe.
Frau Blatter hat uns darauf angesprochen das man bei der Entwicklung
des Kasernenareals viel mit Partitipation arbeitet, ich
nehme an bei Ihnen ist es mehr Kommunkikation, inwiefern berücksichtigen
sie das Bedürfnis der Bevölkerung? Oder kommt
hier das Marktbedürfnis mehr zum tragen? Sie haben in diesem
Sinne ja keinen Auftrag zu Partizipation.
Wir haben keinen öffentlichen Auftrag im Sinne dass wir für die
Bevölkerung etwas entwickeln müssen, mit Mitwirkung. Allerdings
haben wir den Bund, bzw. den Bundesrat als Aktionärsvertreter der
uns im Leistungsauftrag gewisse Guidelines gibt. Und eine davon ist:
Lautet wir sollen doch bitteschön mit den Gemeinden und Kantonen
zusammenarbeiten. Das hat auch damit zu tun weil der Bund darauf
angewiesen ist dass die Gemeinden und Kantone mit dem Bund
im Bahnverkehr mit ihm zusammanearbeiten. Regionalverkehr wir
eigentlich regional bezahlt. Insofern ist für uns die Nähe zu einem
Kanton natürlich eher gegeben als für einen rein privaten Investor.
Jetzt auf die PH bezogen.
Sie haben also tatsächlich einen Auftrag.
Ja, zur Zusammenarbeit, aber Zusammenarbeit impliziert nicht dass
ich mit den Quariter Kreis 4 frage was sie gerne hätten. Wenn es
nun der Stadt Zürich ein sehr grosses Anliegen ist dass wir partizipativ
mehr arbeiten, dann machen wir das auch ein Stück weit. Zum
Beispiel bei der Zollstrasse auf der anderen Seite der Geleise. Da
haben wir das stärker gemacht. Hier an der EuropaAllee haben wir
einfach informiert. Massgebend für uns ist, wie komme ich zu einer
rechtskräftigen Bewilligung, und ein Projekt zu entwickeln dass es
am Markt Erfolg hat.