PHZH EUROPAALLEE - Standortevaluation / Standortentwicklung

INTERVIEW SBB IMMOBILIEN
Spontaninterview mit Andreas Steiger | 21. November 2013
SBB Immobilien [Development Zürich] | Projektleiter Europaallee
man aus verschiedenen Standorten hier rasch zusammen kommt.
Für übergeordnete Geschichten, wenn jemand aus dem Zentrum
raus in den Irchel hoch muss, geht es gleich gut oder schlecht wie
wenn er hier hin muss. Allerdings wären die aus Rapperswil schneller
hier. Schlussendlich war es dann aber so wie es heute ist. Annighöfer
war der erste den angebissen hat. Wir würden heute nichts mehr
anders wollen. Die PH ist eine gute Schule.
Was jetzt noch dazukommt, wir als SBB haben immer wieder Anfragen
für Räume hier an der Europaallee. Zum Beispiel diesen Raum
hier, hin der Shilpost, den haben wir noch zwei Wochen. Dann wird
hier mit dem Umbau begonnen. Ich verweise solche Anfragen für
Miet-Räume nun immer an die PH, die vermieten ja ihre Räume in
den Leerzeiten noch so gerne.
Die Mieter, die sie jetzt in den Sockelgeschossen haben, da sind
sie vom Mieterwechsel relativ stabil, oder?
Bis auf eine Fläche, ja.
In diesem Sinne eine positive Entwicklung, da auch?
Das Risiko welches wir generell haben: Die Europaallee wird 2020
fertig sein, im Endausbau. Die erste Eröffnung habe ich allerdings
acht Jahre früher. In dern Köpfen, gibt es keine acht Jahre lange
Eröffnung. Das gibt es einfach nicht. Entweder ist etwas hier oder
nicht. Es gibt nur Schwarz/Weiss. Darunter leider natürlich die Geschäfte.
Die müssen jetzt mit dem was bereits besteht geschäften
und können nicht sagen kommt doch zu uns, in acht Jahren hat es
dann noch viel mehr Leute, es wird zusammenhängend, ruhig und
schön sein. Die Mieter müssen einen gewissen schnauf haben.
Sind dementsprechend auch die Mietpreise so angepasst?
Ja, das sind Stafelmieten. Und auch Umsatzabhängige Mieter. Das
heisst: Wir haben eine tiefe Mindestmiete die dann zusätzlich noch
gestaffelt ist. Erst wenn ein gewissen Umsatz überschritten wird,
dann müssen die Mieter mehr bezahlen. Ihr Risiko ist unser Risiko,
wir verdienen auch nicht mehr wenn sie nicht mehr verdienen.
Das wäre aber die Idee gewesen?
Ja, das wäre so ein wenig die Idee dahinter. Da haben wir dann aber
gesagt dafür bräuchte es noch Velo, Golf, ... und das wird dann allzu
randportlastig.
Dann müsste man ja dann auch fast schon mit dem Auto kommen
können.
Ja, je nach dem. Wir haben 22 Parkplätze, aber das reicht nicht weit.
Gleichzeitg brauchen wir ein Grundangebot an Lebensmitteln. Dies
führte dann zum Coop. Der Transa wurde eigentlich viel grösser als
ursprünglich gedacht. Dass hat dann auch wieder viel Mietermix gefressen.
Es kamen dann noch die Rollbrettliläden dazu...
Also kann man sagen die Vermietung ist noch ein laufenden
Prozess?
Ja, das wird sich entwickeln, über die nächsten Jahre und Jahrzehnte.
Es ist die Frage ob es ein Schwerpunkt bliebe, Sport und Outdoor,
oder geht es zum Beispiel einfach Richtung Bekleidung. So wichtig
ist das nicht. Wichtig ist dass wir nicht etwas machen was es schon
x-fach gibt. Eine gewissen Einzigartigkeit haben, denn wir müssen
uns abgrenzen. Wir können nicht das gleiche machen was es an
der Bahnhofstrasse schon gibt. Unser Vorteil ist: Wir haben grössere
Flächen für ein Thema als es an der Bahnhofstrasse möglich ist. Ein
Ochsner wird mittelfristig auch besser laufen wenn die ganze Europaallee
fertig ist. Im Moment läuft der noch nicht so toll. Gut, der
hat im Laden auch ein relativ langweiliges Konzept, dass darf man
aber natürlich auch nicht laut sagen. Transa und Ochsner konkkurenzieren
sich ja untereinander nicht. Ich rate einfach nicht am Samstag
Nachmittag in den Transa zu gehen, die Beratung ist unter der
Woche besser. Das Angebot in der EuropaAllee ist gut, ich glaube
das kommt schon noch.
Dieses System endet dann aber am Ende der Bauzeit?
Ja, die Staffelmiete endet dann. Die Umsatzmiete bleibt aber. Wir
haben Interesse dass es ihnen gut geht und sie haben von sich aus
Interesse dass es ihnen gut geht. Sie verdienen ja wenn sie mehr
Miete zahlen müssen, bei diesen relativ kleinen Prozentsätzen, trotzdem
besser. Die führte dazu dass wir diesen Mix haben welchen wir
jetzt haben. Einen Transa und einen Ochsner, das sind grundsätzlich
Geschäfte zu denen sie gehen wenn sie etwas haben müssen. In
der Kombination mit den Geschäften haben wir uns versprochen
dass sich die Kunden sagen, ich brauche eine Jacke, weiss aber noch
nicht genau von wo, irgendwo in der Europaallee werde ich dann
eine finden. So als Sportfachschwerpunkt funktioniert es allerdings
nicht wirklich.