Privileg verspielt?

GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG
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Messung – Berechnung – Dokumentation
Die Messebene ist direkt über dem Fußboden festgelegt. Fußleistung
und nicht raumhohe Vorsatzschalen (siehe DIN 277)
bleiben unberücksichtigt. Bei Lochfassaden ist bis an die Wand
unter dem Fenster zu messen, bei vorgehängten Fassaden bis
an die Innenkante Glas. Die Berechnung kann entweder aufgrund
vorhandener CAD-Pläne oder nach Aufmaß erfolgen.
Die Art der Ermittlung ist anzugeben. Die Dokumentation erfolgt
in Tabellen und Plänen.
In den Tabellen sind folgende Flächen getrennt auszuweisen:
Gliederung in Abschnitte (Gebäude, Geschoss etc.)
Mietbereiche
gif-Flächenarten
(MF-0, MF-G bzw. MF-G 1 und MF-G 2),
Flächenarten nach DIN 277 Teil 1, Ziffer 3 (NF, VF, TF)
und Ziffer 4 (überdeckt und nicht oder nur teilweise
umschlossen)
Flächen mit lichter Raumhöhe unter 1,50 m
Die Pläne müssen mindestens den Maßstab 1:100 haben und
3 Berechnung
mit einem Mietflächenstempel pro zusammenhängender
Mieteinheit versehen sein, der den Bezug zur Tabelle
herstellt,
die unterschiedlichen gif-Flächenarten müssen unterscheidbar
dargestellt sein,
eine Bemaßung aufweisen (hier gilt DIN 1356, Linienarten,
Beschriftungen).
von Mietflächen nach
der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Nachdem die DIN 283 vor über 20 Jahren außer Kraft gesetzt
wurde, dominierte über einen langen Zeitraum die Berechnung
von Wohnflächen nach den §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung
(BV) in der Fassung von 1990. Diese war nur für
Wirtschaftlichkeitsberechnungen im geförderten Wohnungsbau
verbindlich, hat sich aber auch bei der Bemessung der
Mietfläche im frei finanzierten Wohnungsbau oder bei der Vermietung
und dem Verkauf von Eigentumswohnungen durchgesetzt.
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Die Berechnung der Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 der
2. BV wurde zum 1. Januar 2004 durch die Wohnflächenverordnung
(WoFlV) abgelöst, die wiederum nur für nach dem
Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum verbindlich
ist – ebenso wie die Regelungen der 2. BV –, aber auch für
die Mietflächenberechnung bei preisfreien Wohnungen herangezogen
werden kann.
Bei Fehlen eines Hinweises im Mietvertrag wird die Fläche nach
der »Verkehrssitte« (BGB) bestimmt, und das war überwiegend
die 2. Berechnungsverordnung.
Für den Fall, dass die Wohnfläche nach den Vorschriften der
2. BV ermittelt wurde und nach dem 31. Dezember 2003 keine
baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, gilt die alte
Berechnung weiter (§ 5 WoFlV – Überleitungsvorschrift).
Streit gab es regelmäßig bei Fragen der Anrechnung von Balkonflächen
zur Wohnfläche. Gemäß der 2. Berechnungsverordnung
war eine Anrechnung von maximal der halben Fläche
möglich. Nach der neuen Vorschrift werden die Flächen
von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen i. d. R. zu
einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Dies
geschieht vor dem Hintergrund, dass ein unbeheizter Wintergarten
nur zur Hälfte angerechnet werden darf.
Zur Wohnfläche gehören (§ 2)
alle Räume, die ausschließlich
zu dieser Wohnung
(Wohnheim) gehören
Wintergärten, Schwimmbäder
und ähnliche nach allen Seiten
geschlossene Räume
Balkone, Loggien, Dachgärten,
Terrassen
Zur Wohnfläche gehören
nicht
1. Zubehörräume, insbesondere
∑ Kellerräume
∑ Abstellräume und
Kellerersatzräume außerhalb
der Wohnung
∑ Waschküchen
∑ Bodenräume
∑ Heizungsräume
∑ Garagen
2. Räume, die nicht den Anforderungen
der Landesbauordnung
genügen
3. Geschäftsräume
Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den
Bauteilen zu ermitteln. 4 Fazit
Bei der Ermittlung der
Wohnfläche sind
einzubeziehen (§ 3)
Tür- und Fensterbekleidungen
und -umrahmungen
Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
fest eingebaute Gegenstände,
wie z. B. Öfen oder Badewannen
freiliegende Installationen
Einbaumöbel
nicht ortsgebundene,
versetzbare Raumteiler
(Gipskarton)
Volle Anrechnung auf die
Grundfläche (§ 4)
alle Räume oder Raumteile,
die über 2 m hoch sind
Bei der Ermittlung der
Wohnfläche bleiben außer
Betracht
Schornsteine, Vormauerungen,
Bekleidungen, freistehende
Pfeiler und Säulen,
wenn sie eine Höhe von
mehr als 1,50 m und eine
Grundfläche von über 0,1 m 2
besitzen
Treppen mit über drei
Steigungen
Türnischen und Fenster- und
offene Wandnischen, die
nicht bis zum Fußboden
herunterreichen oder bis
zum Fußboden herunterreichen
und 0,13 m oder
weniger tief sind
Keine volle Anrechnung
auf die Grundfläche
Räume oder Raumteile mit
einer Höhe zwischen
1 m und 2 m: zur Hälfte
unbeheizte Wintergärten,
Schwimmbäder und
ähnliche nach allen Seiten
geschlossene Räume: zur
Hälfte
Balkone, Loggien, Dachgärten
und Terrassen:
i. d. R. zu einem Viertel,
höchstens zur Hälfte
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Änderungen
durch die Neufassungen der DIN 277 und der MF-G
eher moderat ausfallen. Der Schwerpunkt liegt auf Klarstellungen,
so dass die Berechnungsergebnisse im Vergleich zu den
Vorgängern überwiegend nur unwesentlich abweichen.
Dennoch ist es von besonderer Bedeutung, die eingehenden
Anfragen und Aufträge entsprechend dem konkreten Verwendungszweck
zutreffend in die Berechnungsnormen und
Richtlinien einzuordnen sowie im Einzelfall verbleibende
Zuordnungsfragen zu klären. Damit werden die eingangs erwähnten
Nachfragen und mögliche Auseinandersetzungen
minimiert.
In diesem Zusammenhang sind die maßgeblichen Gepflogenheiten
des Geschäftsverkehrs zu berücksichtigen, wonach sich
durchaus regionale Abweichungen und Besonderheiten ergeben
können, wie z. B. für den gewerblichen Bereich im Raum
München eine Büroflächenvermietung auf Grundlage der BGF
i. S. d. DIN 277.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist zu beachten, dass
zum fraglichen Zeitpunkt (Stichtag) die seinerzeit geltenden
bzw. üblichen Berechnungsgrundlagen nutzungskonform anzuwenden
sind.
Dipl.-Ing. Axel Ziemann, Vermessungsassessor
Petra Schmökel, ÖbVS, Geprüfte Immobilienfachwirtin
(IHK), Mitglied der gif e. V.
Maxstraße 3a, 13347 Berlin
E-Mail p.schmoekel@rsw-vermessung.de
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