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Aktuelle Gebäudesachwerte in der
Verkehrswertermittlung (NHK 2005)
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AGNAR BOYSEN | SCHWARZENBEK
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as Baukosteninformationszentrum (BKI) deutscher Architektenkammern hatte den Auftrag zur
Erforschung und Überarbeitung der Normalherstellungskosten (NHK 2000) und weiterer für die
Sachwertermittlung notwendiger Daten. Dabei ist von einer Institution, die ansonsten hauptsächlich
reine Kostenanalysen erstellt und veröffentlicht, in kurzer Zeit (August 2005 bis Herbst 2007) ein äußerst
umfangreiches Feld zu bearbeiten gewesen. Nicht nur neue Tabellenwerke wurden abgeleitet, Gebäude-
typen und Ausstattungsstandards neu definiert, sondern auch die Modelle der Alterswertminderung,
der Gesamt- und Restnutzungsdauer für Wohngebäude wurden revolutionär umgekrempelt und neu
angedacht. Wie bei jeder Revolution ist viel Gutes im Kern geboren worden, aber auch viel Gutes kon-
terrevolutionär erschlagen worden. Der Forschungsbericht ersetzt nicht die NHK 2000 und die WertR
2006, sondern soll in einer Testphase erprobt werden. Diese Zusammenfassung enthält keine konkreten
Untersuchungen des Zahlenwerks, sondern nur eine Zusammenfassung der wichtigsten Neuerungen
und eine vorläufige Wertung des Verfassers.
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Warum hat man nicht vorher
einen Wertermittler gefragt?
DIE BISHERIGEN NHK 2000
Die jetzigen Normalherstellungskosten 2000 sind aus den NHK
1995 mit empirisch abgeleiteten Baupreisindizes umgerechnet
worden. Die Grundlagen und Ableitung der NHK 1995 sind
nie offengelegt worden. Auch durch umfangreiche Forschung
konnte das BKI letztendlich nicht die Herkunft der Baujahresklassen
und der einzelnen Unstimmigkeiten wie z. B. höherer
NHK für Reihenhäuser als für freistehende Einfamilienhäuser
nachweisen. Die Auswertung der jetzigen Baujahresklassen ergab
gleichmäßige Funktionen, die jedoch schon aus den bisherigen
Verläufen der Baupreisindizes bekannt waren und nicht
extra erforscht werden mussten. Der gleichmäßige Verlauf der
Funktionen wies aber nach, dass es sich nicht um empirische
Werte handelt.
Die einzelnen neuen Ergebnisse des Forschungsberichts werden
im Folgenden nach dem Ablauf des Sachwertverfahrens
beschrieben.
GEBÄUDEART (ANLAGE 1)
Die bisherigen Gebäudetypen werden in Anlehnung an die Codierung
des Bauwerkzuordnungskatalogs als Gebäudeart neu
benannt, geordnet und nummeriert in 20 Hauptgruppen mit
insgesamt 235 einzelnen Gebäudearten. Einige frühere Gebäudetypen
wie Ausstellungshallen (Typ 25), Funktionsgebäude für
Sportanlagen (Typ 12) oder Hochschulen (Typ 11) entfallen zukünftig
und sind je nach ihrer Substanz und Verwendung in
andere Arten einzuordnen. Andere Typen wie Schulen (Typ 9),
Turn- und Sporthallen (Typ 13), Tennishallen (Typ 16), Verwaltungsgebäude
(Typ 26), Krankenhäuser (Typ 7), Alten- und
Pflegeheime, Altenwohnheime, Gaststätten, Hotels oder Geschäftshäuser
sind wesentlich verändert bzw. grundsätzlich
neue Gebäudearten geworden. Dabei wurden Standards komprimiert,
Bauweisen neu aufgenommen oder Unterscheidungen
in Geschossen verändert.
Durch die neue Katalogisierung erscheinen die häufigsten Sachwertobjekte,
die Ein- und Zweifamilienhäuser, erst unter Hauptgruppe
6 (Wohnbauten). Die Unterscheidungen nach Geschosszahl
und Ausbau wurden bei den Einfamilien- und Reihenhäusern
beibehalten. Neu sind die Berücksichtigung von Niedrigund
Passivbauweise – jedoch ohne Unterscheidung in Standards
(Art 61.63 und 61.64) –, der Korrekturfaktor für Holzbauweise
und der Fortfall der einfachen Bauweise aus der NHK 2000.
Bei den Reihenhäusern ist ein Standard hinzugekommen und
die Doppelhaushälfte erstmals ausdrücklich erwähnt.
Allerdings sind die Reihenmittelhäuser schlicht vergessen worden
und müssen mittels Korrekturfaktoren abgeleitet werden.
Eine Unterteilung in Niedrig- oder Passivbauweise in logischer
Anlehnung an die Einfamilienhäuser unterbleibt.
Anlage 1
Normalherstellungskosten
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Inhaltsverzeichnis Seite
1 | Bürogebäude / Verwaltungsgebäude
13. Bürogebäude
13.1 Bürogebäude, Massivbau, einfacher Standard 10
13.2 Bürogebäude, Massivbau, mittlerer Standard 10
13.3 Bürogebäude, Massivbau, hoher Standard 10
13.4 Bürogebäude, Stahlskelettbau, einfacher Standard 11
13.5 Bürogebäude, Stahlskelettbau, mittlerer Standard 11
13.6 Bürogebäude, Stahlskelettbau, hoher Standard 11
13.7 Bürogebäude, Holzbau, einfacher Standard 12
13.8 Bürogebäude, Holzbau, mittlerer Standard 12
13.9 Bürogebäude, Holzbau, hoher Standard 12
3 | Gebäude des Gesundheitswesens
32. Krankenhäuser, Tageskliniken
32.10 Krankenhäuser, Kliniken 13
32.11 Tageskliniken, Ärztehäuser 13
34. Alten-, Pflegeheime
34.13 Alten-, Pflegeheime, einfacher Standard 14
34.14 Alten-, Pflegeheime, mittlerer Standard 14
34.15 Alten-, Pflegeheime, hoher Standard 14
4 | Schulen und Kindergärten
41.-43. Schulen
41.16 Allgemeinbildende Schulen 15
42.17 Berufsbildende Schulen 15
43.18 Sonderschulen 15
44. Kindergärten, -tagesstätten
44.19 Kindergärten, einfacher Standard 16
44.20 Kindergärten, mittlerer Standard 16
44.21 Kindergärten, hoher Standard 16
5 | Sportbauten
51. Sporthallen
51.22 Sporthallen (Einfeldhallen) 17
51.23 Sporthallen (Dreifeldhallen) 17
51.24 Sport- und Mehrzweckhallen 17
51.25 Tennishallen 18
52. Schwimmhallen
52.26 Freizeitbäder, Heilbäder 18
6 | Wohnbauten, Gemeinschaftsstätten
61. Ein- und Zweifamilienhäuser
61.27 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, DG ausgebaut, einfacher Standard 19
61.28 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, DG ausgebaut, mittlerer Standard 19
61.29 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, DG ausgebaut, hoher Standard 19
61.30 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut, einfacher Standard 20
61.31 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut, mittlerer Standard 20
61.32 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, DG nicht ausgebaut, hoher Standard 20
61.33 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, Flachdach*, einfacher Standard 21
61.34 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, Flachdach*, mittlerer Standard 21
61.35 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, unterkellert, Flachdach*, hoher Standard 21
61.36 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut, einfacher Standard 22
61.37 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut, mittlerer Standard 22
61.38 Ein- und Zweifamilienhäuser, eingeschossig, nicht unterkellert, DG ausgebaut, hoher Standard 22
* Flachdach oder flach geneigtes Dach
Mehrfamilienhäuser werden nach Wohneinheiten in drei Arten
unterteilt. Die Geschosszahl, der Spännertyp und die Anbauart
sind nicht mehr gegliedert. Ebenso fehlt eine Gliederung der
Mischnutzung oder der Größe.
Einen sehr großen Raum nimmt die Standardeinordnung für
landwirtschaftliche Betriebsgebäude in der Anlage 4 ein.
BEZUGSMASSSTAB (ANLAGE 8)
Bisher galten für die NHK 1913 der umbaute Raum und für die
NHK 1995 bzw. NHK 2000 der Bruttorauminhalt (BRI) oder die
Bruttogrundfläche (BGF) als Maßstab. Für alle zukünftigen NHK-
2005-Werte ist die BGF auf Basis der DIN 277/2005 als einziger
Maßstab auch in Hinblick auf eine zukünftige massenweise
Wertermittlung ausschließlich zugelassen. Das BKI hat in Anlage
8 des Berichts erstmals Stellung genommen, wie einzelne
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