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Gibt es Tendenzen, steuerliche Verluste
bei Immobilien weiter einzuschränken?
Haarmann: Im Prinzip nicht. Es sei
denn, solche Verluste sind in Geschlossenen
Fonds angefallen, und dort fehlt
die Haft ung der Anleger; dann kommt
es zu Einschränkungen. Außerdem sind
alle Gestaltungen, die modellhaft en Charakter
haben, in ihrer steuerlichen Auswirkung
eingeschränkt. Das gilt allerdings
vor allem für Geschlossene Fonds,
die sich auf andere Anlagen spezialisiert
haben, zum Beispiel für Medienfonds.
Erwarten Sie, dass Immobilien im Gefolge
der Neiddiskussion eines Tages in die
Abgeltungsteuer einbezogen werden?
Haarmann: Nein, denn der Gesetzgeber
hatte schon unglaubliche Schwierigkeiten,
dies mit den Veräußerungsgewinnen
zu tun. Das dürft e ihm Lehre genug
sein, sich nicht weiter damit zu beschäftigen.
Allenfalls der Abgeltungsteuersatz
mag unter Wettbewerbsgesichtspunkten
in die Diskussion kommen.
Und wie steht es um die Liebhaberei, von
der Vermieter betroff en sein könnten,
wenn sie keine Mietüberschüsse erwirtschaft
en?
Haarmann: Das ist zwar möglich, aber
die Rechtsprechung war in diesem Punkt
bisher immer sehr zurückhaltend. Ich
fi nde, zu Recht, denn die Hoff nung stirbt
immer zuletzt, auch aus Vermietersicht.
Ich sehe in puncto Liebhaberei keine
akute Gefahr. Im Übrigen ist das Th ema
Immobilien, steuerlich gesehen, von der
Bildfl äche des Gesetzgebers verschwunden.
Nicht so das Th ema Unternehmen. Was
trifft sie im Zuge der Wirtschaft skrise
besonders hart?
Haarmann: Dort entstehen hohe Verluste,
und es gibt erhebliche Probleme
wegen der Zinsschranke, die nur einen
beschränkten Zinsabzug vorsieht; davon
sind viele Unternehmer betroff en.
Außerdem müssen viele Unternehmen
verkauft werden; dann verlieren die Verkäufer
ihre Verlustvorträge – ein großes
Problem. Und schließlich haben Unter-
nehmer mit der Mindeststeuer zu kämpfen:
Wenn sie die Krise überwunden
haben und Gewinne erzielen, können sie
ihre Verlustvorträge nur eingeschränkt
nutzen. Das heißt, 40 Prozent der Gewinne
(oberhalb einer Million Euro,
zwei Millio nen Euro für Zusammenveranlagte)
müssen versteuert werden, auch
wenn hohe Verlustvorträge vorhanden
sind; und sogar wenn man Verluste hat,
können Einkommen- oder Körperschaft -
steuer oder insbesondere Gewerbesteuer
anfallen.
Hat denn die Unternehmensteuerreform
aus dem Jahr 2008 nichts gebracht?
Haarmann: Sie war eine Reform für
schönes Wetter. Jetzt haben wir aber miserables
Wetter, sodass die Maßnahmen,
die damals getroff en wurden, hinten und
vorne nicht mehr passen, wie die Zinsschranke
oder die Verlustvernichtungsklausel
bei der Übertragung von Anteilen.
Auch müsste dringend etwas mit
dem Sanierungserlass geschehen: Wenn
„ Immobilien dürften im Gefolge der Neiddiskussion nicht
in die Abgeltungsteuer einbezogen werden, denn der
Gesetzgeber hatte schon unglaubliche Schwierigkeiten,
dies mit den Veräußerungsgewinnen zu tun. Allenfalls
der Abgeltungsteuersatz mag unter Wettbewerbsgesichtspunkten
in die Diskussion kommen.“
Gläubiger in der Krise auf Forderungen
verzichten, sollten die Schuldner nicht
dazu gezwungen sein, den Verzicht auf
die Forderungen als Gewinn zu versteuern.
Dazu gibt es zwar einen Erlass, aber
der funktioniert häufi g nicht und gilt
nicht für die Gewerbesteuer.
Macht sich deshalb im Mittelstand
schon Frustration breit?
Haarmann: In gewisser Weise, ja. Auf
der einen Seite werden Milliarden für
die Sanierung von Banken ausgegeben,
aber dort, wo ebenfalls dringender
Handlungsbedarf besteht, tut sich nichts.
Die Krise hat ja gerade erst begonnen.
Der Mittelstand hat zwar teilweise noch
Auft ragsbestände, aber die gehen allmählich
zur Neige. Erst jetzt merkt man,
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was wirklich los ist, und denkt auch über
die steuerlichen Konsequenzen nach.
Verfügt nicht gerade der Mittelstand
über genug Substanz, um die Krise zu
überstehen, etwa in Form von Immobilien?
Haarmann: Zum Teil ja. In der Vergangenheit
haben sich jedoch viele Unternehmen
im Hinblick auf einen hohen
Shareholder Value von ihren Immobilien
getrennt. Denn Immobilien haben die
Bilanzen verlängert, sodass die Kennzahlen
von Unternehmen mit hohem
Immobilienbestand schlechter waren.
Wer allerdings die Erlöse aus diesen Verkäufen
als Dividenden ausgeschüttet hat,
statt sie im Unternehmen zu behalten,
bekommt jetzt Probleme.
Erwarten Sie, dass Unternehmen jetzt
aus lauter Not Immobilien verkaufen
müssen?
Haarmann: Falls man über genug Substanz
verfügt, verkauft man natürlich auch
Immobilien. Wenn es sich
dabei um Betriebsgrundstücke
handelt, bietet sich
ein Sale-lease-back an,
also Verkauf mit Miete,
damit genug Liquidität da
ist. Doch dazu bedarf es
einer Finanzierung, und
die bekommt man heute
nicht ohne Weiteres, weil
die Banken ihrerseits aus Mangel an eigener
Liquidität ziemlich zugeknöpft sind.
Erst wenn eine Bad Bank – oder mehrere
– dieses Problem lösen hilft , wird sich
einiges bessern.
Gibt es einen anderen Grund, Immobilien
gerade jetzt nicht zu verkaufen?
Haarmann: Ja, denn am Ende der jetzi -
gen Krise sehe ich eine Infl ation kommen.
Sie dürft e den einzigen Ausweg aus der
Krise bilden. Dann werden gut vermietete
Immobilien sehr gefragt sein und als
Substanzwerte fantastische Anlagemöglichkeiten
bieten. Das gilt natürlich nicht
für leer stehende Bürogebäude, sondern
in erster Linie für gut vermietete Wohnimmobilien
in Städten mit Zukunft , also
mit wachsender Bevölkerung. �|
www.immobilienwirtschaft.de 05 I 2009