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72 Aktuelles Recht
Fakten: In diesem Rechtsstreit
hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft
Schadensersatz gegen
den Zwangsverwalter von
insgesamt fünf Wohnungen
innerhalb der Wohnanlage
geltend gemacht. Etwa zwei
Jahre nach Bestellung des
Zwangsverwalters wurden
die Wohnungen versteigert.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft
wirft
dem Zwangsverwalter vor, im
Zwischenzeitraum Wohngelder
sowie Beiträge zu beschlossenen
Sonderumlagen
nicht gezahlt zu haben. Das
Berufungsgericht hatte die
Klage abgewiesen, weshalb
nun der BGH im Rahmen
der zugelassenen Revision
zur Entscheidung berufen
war. Vorinstanzlich hatte das
Berufungsgericht ausgeführt,
dass die Voraussetzungen
eines Schadensersatzanspruchs
aus § 154 Satz 1 ZVG
gegen den Zwangsverwalter
nicht erfüllt seien. Die Eigentümergemeinschaft
sei nicht
„Verfahrensbeteiligte“, weil
weder zu deren Gunsten ein
Recht im Grundbuch eingetragen
noch diese Rechte im
Verfahren angemeldet hatte.
Deshalb wäre eine Haft ung
des Zwangsverwalters auf
Grundlage von § 154 ZVG
ausgeschlossen. Dem konnte
der BGH indes nicht folgen.
Denn auch die nicht formell
am Zwangsverwaltungsverfahren
beteiligte Wohnungseigentümergemeinschaft
kann „Beteiligte“ im Sinne
von § 154 Satz 1 ZVG sein.
Nach § 154 Satz 1 ZVG ist
der Zwangsverwalter „allen
Beteiligten“ für die Erfüllung
der ihm obliegenden Verpfl
ichtungen verantwortlich.
Wer in diesem Sinne am Verfahren
der Zwangsverwaltung
„beteiligt“ ist, ist im Zwangsversteigerungsgesetz
nicht
05 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de
ausdrücklich geregelt. Die
Vorschrift des § 9 ZVG regelt
unmittelbar nur die formelle
Verfahrensbeteiligung. Ob sie
auch für die Auslegung des
§ 154 Satz 1 ZVG maßgeblich
ist, war jedenfalls umstritten.
Der BGH hat nunmehr klargestellt,
dass der Begriff des
„Beteiligten“ in § 154 ZVG
nicht demjenigen des formell
am Verfahren Beteiligten in
§ 9 ZVG entspricht, sondern
wie in § 60 InsO bezüglich
der Haft ung des Konkurs-
beziehungsweise Insolvenzverwalters
diejenigen
Per sonen betrifft , denen
gegenüber das Zwangsversteigerungsgesetz
dem Zwangsverwalter
spezifi sche Pfl ichten
auferlegt. Demnach hatte
der BGH eine Haft ung des
Zwangsverwalters bejaht. Der
Zwangsverwalter hatte durch
die Nichtzahlung des Wohngelds
der Sonderumlagen
seine Pfl icht verletzt, aus den
Nutzungen des Grundstücks
die Ausgaben der Verwaltung
vorweg zu bestreiten.
Fazit: Ebenso wie der
Insolvenzverwalter verwaltet
der Zwangsverwalter als Partei
kraft Amtes selbstständig, aber
für Rechnung des Schuldners
fremdes Vermögen zum Zwecke
der Befriedigung Dritter.
§ 60 InsO regelt insoweit eine
Verpfl ichtung des Insolvenzverwalters
zum Schadensersatz
wegen der Verletzung
insolvenzspezifi scher Pfl ichten
gegenüber „allen Beteiligten“.
Dann liegt es nahe, den Begriff
„alle Beteiligte“ in § 154 ZVG
auch in gleicher Weise zu
ver stehen. Der Wortlaut der
Vorschrift des § 154 ZVG lässt
es jedenfalls ohne Weiteres zu,
als „Beteiligten“ denjenigen anzusehen,
dem gegenüber dem
Verwalter aus dem Zwangsversteigerungsgesetz
herrührende
Pfl ichten obliegen.
Beschlusskompetenz [72.1]
Keine „tätige Mithilfe“ durch Mehrheitsbeschluss;
weites Ermessen bei der
Anschaffung von Warmwasser zählern
Eine Regelung, wonach die Wohnungseigentümer für die
Herbstzeit vom 1. 9. bis zum 30. 1. eines Jahres nach einem festgelegten
Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung
der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen
werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen
werden. Ob weitere notwendige Warmwasserzähler gekauft,
gemietet oder geleast werden, unterliegt der Entscheidung
durch Mehrheitsbeschluss. Hierbei entspricht nicht stets nur die
preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern
auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen
Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist.
OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.6.2008, Az.: 3 Wx 77/08
Eigentümer dürfen nicht per Mehrheitsbeschluss zum Fegen von
Laub herangezogen werden.
Kostenverteilung [72.2]
Beratungskosten können nicht nur bestimmten
Wohnungseigentümern auferlegt werden
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG gehören die Kosten einer außergerichtlichen
Rechtsberatung durch Rechtsanwälte zu den Kosten
der gemeinschaftlichen Verwaltung. Dies gilt auch dann,
wenn sich die Beratung auf die Rechte und Pfl ichten einzelner
Wohnungseigentümer bezieht oder durch deren Verhalten veranlasst
ist.
AG Krefeld, Urteil v. 19.1.2009, Az.: 14 C 38/08
Fakten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
hatte
bei einem Rechtsanwalt ein
Rechtsgutachten über eine
Reihe von Fragen eingeholt,
die das Sondereigentum eines
Wohnungseigentümers und
dessen Kostentragungspfl icht
betrafen. Auf Grundlage
dieses Gutachtens wurde in
der Folge eine außerordentlicheWohnungseigentümerversammlung
einberufen.
Sowohl die aufgrund der
anwaltlichen Hilfe entstandenen
Beratungskosten
wie auch die Kosten für die
außerordentliche Eigentü-
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