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merversammlung wurden
sodann im Rahmen der
Jahresabrechnung allein diesem
Wohnungseigentümer
auferlegt. Dieser hatte sodann
entsprechende Anfechtungsklage
erhoben.
Die Klage des Eigentümers
hatte denn auch Erfolg, denn
nach der Bestimmung des
§ 16 Abs. 2 WEG gehören
die Kosten einer außergerichtlichen
Rechtsberatung
zu den Kosten der gemeinschaft
lichen Verwaltung.
Dies gilt auch dann, wenn
sich die anwaltliche Beratung
auf die Rechte und Pfl ichten
einzelner Wohnungseigentümer
bezieht oder durch
deren Verhalten veranlasst
ist. Auch in einem solchen
Fall besteht kein Grund
dafür, von dem allgemeinen
Verteilungsschlüssel abzuweichen.
Die Kosten, die durch
die Einholung des Rechtsgutachtens
entstanden waren,
durft en demnach nicht allein
dem betreff enden Wohnungseigentümer
auferlegt
werden. Entsprechendes gilt
für die Kosten der außerordentlichenWohnungseigentümerversammlung.
Auch
diese Kosten sind Gemeinschaft
skosten.
Das Amtsgericht musste
diese Frage allerdings nicht
endgültig klären, da der
Beschluss über die Genehmigung
der Jahresabrechnung
bereits deshalb für ungültig
zu erklären war, da eben
allein der Wohnungseigentümer
mit Gutachterkosten
belastet wurde.
Fazit: Die vorliegende
Entscheidung entspricht im
Übrigen hinsichtlich der
Verteilung der außergerichtlichen
Beratungskosten
der aktuellen BGH-Rechtsprechung
(Beschluss v.
15.3.2007, V ZB 1/06).
Beschlusskompetenz [73.1]
Keine Einschränkung der neuen
Beschlusskompetenzen durch Vereinbarung
Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Regelung, wonach
Beschlüsse der Eigentümerversammlung nur einstimmig
gefasst werden können, gilt dann nicht, wenn es um
Beschlussfassung über die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung
gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG, die Änderung
des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 und Abs.
4 WEG, eine Modernisierung gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG
sowie die Bestellung und Abberufung des Verwalters gemäß §
26 Abs. 1 WEG geht.
OLG Hamm, Beschluss v. 19.8.2008, Az.: 15 Wx 89/08
Tierhaltung [73.2]
Kein Hundekot im gemeinschaftlichen Garten
Eine Beschlussfassung zur Hundehaltung, wonach eine Störung
anderer Eigentümer durch die Tierhaltung ausgeschlossen sein
muss, ist nur dann ordnungsgemäß und in Einklang mit der
Hausordnung, wenn neben dem Leinenzwang auch dafür Sorge
getragen wird, dass ein Gemeinschaftsgarten nicht durch
Hundekot verschmutzt wird.
OLG Köln, Beschluss v. 28.7.2008, Az.: 16 Wx 116/08
Neue Räumlichkeiten [73.3]
Durch Anbau entsteht nicht „automatisch“
Sondereigentum
Fakten: Vorliegend hatte
einer der Wohnungseigentümer
nach Teilung und
Begründung von Wohnungseigentum
einen Anbau als
„Gemeinschaft sraum“ errichtet.
Gleichwohl verwehrte er
anderen Wohnungseigentümern
den Zutritt zu diesem
Raum. Das Gericht hatte
demnach die Eigentumsverhältnisse
an den Räumlichkeiten
zu klären.
Das Gericht kam zu dem
Ergebnis, dass die Räumlichkeiten
Gemeinschaft seigentum
sind. Sondereigentum
besteht nicht, da es an einer
hierfür erforderlichen Bestimmung
fehlt. Die Errichtung
von Räumlichkeiten,
die zu Wohnzwecken genutzt
werden können, führt nicht
zwangsläufi g dazu, dass der
sie errichtende Wohnungseigentümer
Sondereigentum
an diesen Räumen erwirbt.
Ohne anderweitige Vereinbarung
verbleibt es bei
Nur ausnahmsweise entsteht durch Anbauten Sondereigentum.
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Errichtet ein Wohnungseigentümer Räumlichkeiten (hier: Anbau),
die zu Wohnzwecken genutzt werden können, führt dies
ohne anderweitige Vereinbarung nicht dazu, dass er an diesen
Räumen Sondereigentum erwirbt, selbst wenn die Räumlichkeiten
von ihm vollständig fi nanziert worden sind.
OLG Celle, Beschluss v. 28.5.2008, Az.: 4 W 33/08
dem Grundsatz, dass der
geschaff ene Raum im Gemeinschaft
seigentum steht.
Abgesehen davon, dass es zur
Einräumung des Sondereigentums
der notariellen Beurkundung
und Eintragung
in das Grundbuch bedarf,
ist eine solche Vereinbarung
zwischen den Parteien weder
ausdrücklich noch konkludent
erfolgt.
Fazit: Die Tatsache, dass
der Anbau mit fi nanziellen
Mitteln des Wohnungseigentümers
errichtet worden ist
und die anderen Wohnungseigentümer
hierzu nichts
beigesteuert haben, nimmt
dem Anbau nicht seinen
zunächst im Gemeinschaft seigentum
stehenden rechtlichen
Charakter. Selbst der Umstand,
dass eine Räumlichkeit
faktisch im Alleingebrauch
eines Wohnungseigentümers
steht, begründet noch kein
Alleingebrauchsrecht.
www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2009