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70 Aktuelles Recht
Urteil des Monats
Kündigung wegen
wirtschaft licher Verwertung
Mietvertrag: Eine wirtschaftliche
Verwertung kann angemessen sein,
wenn wegen Alters des Gebäudes eine
Vollsanierung unumgänglich erscheint.
Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen
im Sinne des § 573 Abs. 2
Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen,
nachvollziehbaren Erwägungen getragen
wird. Ist wegen des Alters und schlechten
baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen
an üblichen Wohnverhältnissen
eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit
anschließender Errichtung eines Neubaus
geboten, kann ein erheblicher Nachteil
des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2
Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls
auf notwendige Maßnahmen („Minimalsanierung“)
verwiesen ist, die weder
zu einer nachhaltigen Verbesserung noch
zur Verlängerung einer verhältnismäßig
geringen Restlebensdauer des Gebäudes
(hier 15 bis 20 Jahre) führen.
BGH, Urteil v. 28.1.2009, Az.: VIII ZR 8/08
Fakten: Der Mieter bewohnt seit 1981
eine Wohnung in einem 1914 errichteten
Gebäude mit insgesamt 280 qm Wohnfl
äche. Der Vermieter hatte das Gebäude
2005 erworben und danach sämtlichen
Mietern zum 31.1.2006 gekündigt. Er
plant den baurechtlich bereits genehmigten
Abriss des bestehenden sanierungsbedürft
igen Gebäudes und die
Neuerrichtung einer bereits genehmigten
Wohnanlage auf dem Grundstück, welche
eine Gesamtwohnfl äche von 610 qm
aufweisen soll. Ein Mieter hält die Planung
für ein rein spekulatives Geschäft ,
05 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de
welches von der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie
nicht geschützt sei. Der
BGH gibt dem Vermieter recht.
Der Vermieter war zur Kündigung
gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt,
da er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses
an einer angemessenen
wirtschaft lichen Verwertung des Grundstücks
gehindert würde. Der geplante
Abriss des vorhandenen Gebäudes und
seine Ersetzung durch einen Neubau
stellt eine wirtschaft liche Verwertung des
Grundstücks dar. „Angemessen“ ist eine
wirtschaft liche Verwertung dann, wenn
sie von nachvollziehbaren Erwägungen
getragen wird. Gegen Investitionen in
das vorhandene sanierungsbedürft ige
Gebäude sprechen die verhältnismäßig
geringe Restnutzungsdauer von 15 bis
20 Jahren und der allein für eine „Minimalsanierung“
erforderliche Kostenaufwand
von 70.000 Euro. Da dem Abriss
städtebauliche Gründe (Denkmalschutz)
nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung
bereits vorliegt, entspricht
die Errichtung des baurechtlich ebenfalls
bereits genehmigten Neubaus, mit dem
viel zusätzlicher Wohnraum geschaffen
wird, vernünft igen wirtschaft lichen
Überlegungen. Das Eigentum gewährt
dem Vermieter zwar keinen Anspruch
auf Gewinnoptimierung. Die Abwägung
zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters
und dem Verwertungsinteresse des
Eigentümers lässt sich nur im Einzelfall
treff en. Bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses
könnte der Vermieter hier
mit der erforderlichen „Vollsanierung“
die Anpassung der Grundrissgestaltung
an heutige Anforderungen mit den vorhandenen
Mitteln nicht erreichen. Eine
„Minimalsanierung“ wäre mit dem kaum
kalkulierbaren Risiko verbunden, dass
alsbald weitere Maßnahmen nötig würden,
deren Aufwand in keinem Verhältnis
zur Restnutzungsdauer des Gebäudes
stehen würde. Vor diesem Hintergrund
muss sich der Vermieter nicht entgegenhalten
lassen, er habe das Grundstück in
Kenntnis des desolaten Bauzustands des
Gebäudes erworben.
Fazit: Die Frage, ob dem Eigentümer
durch den Fortbestand eines Mietvertrags
erhebliche Nachteile entstehen und
er deshalb zur Kündigung des Mietverhätlnisses
berechtigt ist, ist gegen das
grundsätzliche Bestandsinteresse des
Mieters abzuwägen, in der bisherigen
Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt
zu verbleiben. Dabei handelt es sich immer
um eine Einzelfallentscheidung. Gewinnmaximierung
ist für sich gesehen
kein berücksichtigungsfähiger Kündigungsgrund.
Der Vermieter hatte hier mit
dem schlechten Bauzustand und mit der
Unverhältnismäßigkeit anderer Baumaßnahmen
als der geplanten argumentiert.
Foto: Pixelio