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10 Titelthema der Mieter vor Vertragsschluss nach der Art der Beheizung erkundigen kann und somit nicht benachteiligt ist und dass die Umlagefähigkeit der Kosten gewährleistet ist. „Auch wenn der Vermieter die Darlegungsund Beweislast dafür trägt, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet hat, ist es zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den Abrechnungszeiträumen von einem anderen Wärme-Contractor preiswerter angeboten wurden“, so Roth. Roth ging ferner auf ein Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zum Thema Contracting in einem laufenden Mietvertrag ein. Das Urteil sagt aus: „Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung ‘erläutert durch Anlage 2 zu § 27 II. BV’ zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. Betriebskostenverordnung bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah...“ Roth erläuterte die Fallstricke dieses Urteils und wies darauf hin, dass es sich in diesem Fall um einen Formular-Mietvertrag handelte. Bemerkenswert war, dass die alte Heizungsanlage ersatzlos abgebaut und Fernwärme vom örtlichen Versorger nach Tarif bezogen wurde. Das BGH verweist auf die An- „Im Jahr 2050 werden etwa 10 Milliarden Menschen den Globus bevölkern. Wo sollen die alle wohnen?“ Prof. Dr. Franz Josef Radermacher lage 3, in der eine Fernwärme-Lieferung vorgesehen war. Daher war die Heizungsumstellung keine einseitige Vertragsänderung. Eine konkrete Heizungsart war im Mietvertrag nicht vereinbart. Zu beachten sei, dass die Nahwärme ab dem 1.3.1989 der Fernwärme gleichgestellt ist. Eine Frage der Wirtschaftlichkeit „Regionale Disparitäten werden zu einer stärkeren Fokussierung von Investition auf lohnende Märkte führen“, folgerte Michael Neitzel vom InWIS-Institut in seinem Vortrag. Die quantitative Nachfrage wird unter anderem durch die Bevölkerungsentwicklung gespeist. Insbesondere Regionen mit hoher wirtschaftlicher Prosperität wirken wie ein Magnet auf mobile Arbeitskräfte. In anderen Regionen wird der Bevölkerungssaldo in Deutschland negativ. Grundsätzlich bestünde die Gefahr falsch zu investieren, wenn die Marktentwicklung nicht zutreffend eingeschätzt werde. „Investitionen in den Wohnungsbestand und in den Neubau erfordern eine detaillierte Marktund Standortanalyse unter Berücksichtigung der Zielgruppen am Markt“, so Neitzel. In einem ersten Schritt müssten die Zielgruppen definiert und deren Anforderungen an das Wohnen identifiziert werden. In einem zweiten Schritt gelte es, die zielgruppenspezifischen Anforderungen den tatsächlichen Qualitäten gegenüber zu stellen. Hieraus ergibt sich in einem dritten Schritt die Portfolio-Betrachtung des Markterfolges und der Zielgruppeneignung. Mit diesem System können die Immobilienbestände segmentiert und innerhalb des Portfolios positioniert werden. Das Unternehmen entscheidet nun, ob die einzelne Wohnung oder das einzelne Haus im Bestand im Extremfall energetisch voll aufgewertet oder eher rückgebaut werden soll. „Klar ist, dass Wohnungsbestände mit Defiziten aufgrund mangelnder Konkurrenzfähigkeit hohe Leerstände verzeichnen werden“, sagte Neitzel. Der Vermieter steckt in einem Investor-Nutzer-Dilemma, denn das Mietrecht bietet keine adäquate Verrechnung an. Neitzels Fazit lautet: energetische Modernisierungen steigern die Wettbewerbsfähigkeit von Wohnungsbeständen. Energetisches Portfoliomanagement biete die Grundlage, um über sinnvolle Maßnahmen entscheiden zu können. Energetische Maßnahmen seien wirtschaftlich, aber letztlich entscheiden die Marktsituation und die Mieterhöhungsspielräume über die Gesamtwirtschaftlichkeit. Neitzel entließ seine Zuhörer mit der Aufgabe, den Informationsgewinn zur Beurteilungs- und Berechnungsmethoden der Wirtschaftlichkeit von energetischen Gebäudemodernisierungen nun in der Praxis anzuwenden. Das musikalische Abendprogramm bot dem Publikum einen Mix aus Musical, Travestie und Show
Mitglieder aktuell 11 Ein Mehrgenerationenhaus steht im Mittelpunkt In Heilbronn findet eine städtebauliche Erneuerung der Nordstadt statt In den meisten Städten Baden-Württembergs existieren ganze Wohnquartiere und Siedlungen, die nach den beiden Weltkriegen rasch erbaut wurden, um die Wohnungsnot zu lindern. Äußerlich zählen diese Viertel meist nicht zu den Schmuckstücken städtischer Wohnlandschaft, obwohl es sich dabei um gewachsene und beliebte Stadtteile mit einer guten Infrastruktur und vielen Freiflächen handelt. Die Städte und Wohnungsunternehmen stehen heute vor dem Problem, dass die Gebäude in diesen Vierteln teilweise mit einer maroden Bausubstanz, schlechten energetischen Faktoren und wenig zeitgemäßen Aufteilungen und Ausstattungen zu kämpfen haben. Da stellt sich die Frage, ob die langsam verkommenden Siedlungen aufwendig saniert oder neu bebaut werden sollen. Im Rahmen des Stadtumbaus fiel die Entscheidung für das Wohnquartier Nordstadt in Heilbronn eindeutig aus: Es wird neu bebaut. Die Stadtsiedlung Heilbronn entwickelt und realisiert das Modellprojekt, das neue Perspektiven für weitere Quartiere aufzeigen soll. Der Zeitrahmen ist bereits gesteckt. Binnen 15 Jahren soll das Quartier Zug um Zug komplett neu bebaut und sozial entwickelt werden. Geplant sind über 200 Wohnungen und 20 Reihenhäuser in unterschiedlichen Größen und Formen. Investitionen in Höhe von rund 35 Millionen Euro sollen sicherstellen, dass hier in Zukunft alle Haushaltstypen und Altersklassen leben können: Jung und Alt, Familien mit Kindern, alleinerziehende Mütter und Väter, Alleinstehende, Studenten und Berufstätige. 148 Tiefgaragenstellplätze und 31 weitere Stellplätze im Freien sollen der bislang schwierigen Parksituation im Quartier entgegenwirken. Im Zentrum des Wohngebietes entsteht ein Mehrgenerationenhaus. Es soll die Drehscheibe für den Aufbau und die Förderung nachbarschaftlicher Netzwerke im Quartier sein und liegt mitten im „Stammviertel“ der Heilbronner Stadtsiedlung rund um die Rauch-, Münzing-, Feyerabend- und Linkstraße. Das Mehrgenerationenhaus hat das Ziel, die Selbsthilfepotenziale der Bewohner zu stärken und sie in ihren Initiativen und Gruppierungen zu unterstützen. Es knüpft an bestehende Angebote von Kirchen und Ver- Karl Friedrich Bretz, Diakonie, Robert an der Brügge und Oberbrügermeister Helmut Himmelsbach (v.l.n.r.) präsentieren das Nordstadt-Modell einen im Quartier an, koordiniert und bündelt die Angebote der sozialen Dienstleister und aktiviert zu gegenseitigen familien- und haushaltsnahen Dienstleistungen. Bewohner, die besondere Hilfestellungen benötigen, können bis ins hohe Alter in ihrem gewohnten sozialen Umfeld bleiben. Das Mehrgenerationenhaus wird im Rahmen eines Aktionsprogramms des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend jährlich mit 40.000 Euro über 5 Jahre lang gefördert. Auch der Pakt Zukunft unterstützt das Mehrgenerationenhaus mit 50.000 Euro. Der Pakt Zukunft ist das regionale Bündnis von 125 Partnern aus dem kommunalen Bereich und der Wirtschaft, welche sich die Zukunftsförderung der Region Heilbronn-Franken zum Ziel gesetzt hat. Der Förderkreis stellt für die Projektförderung in einer ersten Tranche 565.000 Euro zielorientiert zur Verfügung. Das Mehrgenerationenhaus ist eines von 15 Förderprojekten auf dem Handlungsfeld Demografie.
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