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Häufi g seien es dabei nicht einfach zu erfassende Sensibilitäten,
die den ökonomisch scheinbar sinnvollen Standortwechsel und
die damit verbundene Veränderung in der Immobiliennutzung
verhinderten. Zudem zeichneten sich Immobilienmärkte durch
ihre hohe Anfälligkeit gegenüber der Dynamik konjunktureller
Veränderungsprozesse aus.
Das Problem mit dem Fair Value
Die Spezifi ka von Immobilien führen nicht nur bei der Wertermittlung
der Einzelobjekte, sondern auch bei der Bilanzierung
börsennotierter Immobilienunternehmen zu Schwierigkeiten.
Für deren zu Finanzanlagezwecken gehaltenen Immobilien (Investment
Properties) schreiben die International Financial Reporting
Standards (IFRS) im IAS 40 eine erfolgswirksame Erfassung
der Wertveränderungen vor. Da Immobilien aber nicht börsentäglich
verkauft werden und in Krisenzeiten kein gewöhnlicher
Geschäft sverkehr mehr besteht, schickten die bilanztechnisch
notwendigen Wertkorrekturen die Aktienkurse insbesondere der
bestandshaltenden Immobilien AG in den vergangenen zwölf
Monaten auf Talfahrt. Eine Kompetenzgruppe des Zentralen Immobilien-Ausschusses
ZIA und des DVFA, dem Berufsverband
der Investment Professional, erarbeitet aktuell Lösungsvorschläge
zur Beseitigung dieser Problematik. „Unserer Auff assung nach
sollten die Bewertungsdiff erenzen, sofern keine dauerhaft e Wertminderung
vorliegt, nicht erfolgswirksam, sondern als Veränderung
des Eigenkapitals behandelt werden“, erläutert Professor
Heinz Rehkugler, Leiter der DVFA Expert Group Immobilien.
Indizes als Licht im Dunkeln?
„Jede Zahl ist besser als keine Zahl. Und Transparenz ist die
Monstranz, die jeder Analyst oder Researcher vor sich her tragen
muss“, stellt Th omas Beyerle, Chef-Researcher der Aber-
JOINT VENTURE
statt Verkauf.
Mit Eigenkapital von Madison Real Estate Kapital
freisetzen – ohne die Kontrolle über die Objekte
zu verlieren oder diese komplett zu veräußern.
deen-Tochter Degi, fest. Die Zunahme der Indexwerte und der
Stimmungsbilder gehe aktuell synchron zum einen mit der
Unsicherheit der Finanzmärkte, zum anderen mit der Erholung
der Immobilienmärkte. Neu sei in Deutschland dabei, dass
zahlreiche dieser Produkte gesponsert würden. Die meisten der
angebotenen Indizes seien letztlich verkappte PR-Vehikel und
Stimmungsbilder. „Und genau so sollten diese auch interpretiert
werden: Schön, dass es sie gibt, aber fundamentale Informationen
daraus abzuleiten, hieße letztlich einem Herdentrieb
Vorschub zu leisten“, so Beyerles Fazit. „Indizes spiegeln einen
allgemeinen Trend wider, dem allerdings kaum eine Aussagekraft
für das einzelne Objekt zukommt“, weiß Günter Vornholz,
Leiter Immobilien Research der NORD/LB-Tochter Deutsche
Hypo. Sie böten daher vor allem für Investoren mit globaler
Portfolioausrichtung eine Entscheidungshilfe. Den meisten in
Deutschland verbreiteten Indizes komme aufgrund ihrer geringen
Marktabdeckung eher der Charakter eines Marketinginstruments
für ihre Aussteller zu, als dass sie Investoren als
ernsthaft e Entscheidungsgrundlage dienten.
„Insgesamt fördern die Indizes die Transparenz, gerade
dort wo sie wie schon stark etabliert sind“, stellt Claus Becher,
Chef-Researcher der Deka Bank, fest. Für Europa verwende die
Bank bei der aktuellen Performance-Bewertung, aber auch bei
Beachtung der Markterwartung die Performance-Indizes von
IPD. Allerdings bildeten Indizes nur eine von vielen Informationen,
die innerhalb des Researchs Verwendung fänden. „Wir
nutzen für unsere Marktberichte neben einer Vielzahl makroökonomischer
Fundamentaldaten und Kapitalmarktdaten
im Wesentlichen die immobilienmarktrelevanten Daten aus
Transaktionen, Mietverträgen und Kundengesprächen, um zu
marktadäquaten Ergebnissen zu kommen“, erläutert Jan Linsin,
Head of Research Germany bei CB Richard Ellis. Die unmittelbare
tägliche Beratungstätigkeit ermögliche einen engen
Kontakt zu den Marktakteuren, sowohl auf Ver-
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