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72 Aktuelles Recht
Urteil des Monats
Gewerbliche Mitnutzung
von Wohnräumen
Der Vermieter kann
verpfl ichtet sein,
Maklertätigkeit auch
in Wohnräumen zu dulden.
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in
der Wohnung, die nach außen in Erscheinung
treten, muss der Vermieter grundsätzlich
nicht ohne entsprechende Vereinbarung
dulden. Er kann jedoch nach
Treu und Glauben verpfl ichtet sein, die
Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung
zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit
ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht
fallenden Kundenverkehr handelt;
hierfür trägt der Mieter die Darlegungs-
und Beweislast.
BGH, Urteil vom 14.7.2009, Az.: VIII ZR
165/08
Fakten: Der Mieter ist als selbstständiger
Immobilienmakler tätig; er übt sein
Gewerbe in der Mietwohnung aus. Der
Vermieter forderte ihn unter Androhung
der Kündigung auf, die gewerbliche Nutzung
zu unterlassen. Drei Monate später
kündigte er dem Mieter wegen fortgesetzter
gewerblicher Nutzung fristlos, hilfsweise
ordentlich und forderte den Mieter
vergeblich zur Räumung und Herausgabe
der Wohnung auf. Die Anmietung war
laut Mietvertrag zu Wohnzwecken erfolgt.
Außerdem enthielt der Mietvertrag
eine Klausel, nach welcher der Mieter die
Mietsache zu anderen als zu Wohnzwecken
nur mit Einwilligung des Vermieters
benutzen darf. Der BGH entscheidet wie
oben zitiert. In welchem Umfang der Mieter
einer Wohnung in den Mieträumen
11 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de
einer geschäft lichen Tätigkeit nachgehen
darf, ist in Rechtsprechung und Literatur
umstritten. Der BGH entscheidet hier,
dass es darauf ankommt, ob der Mieter
mit einer geschäft lichen Tätigkeit nach
außen in Erscheinung tritt, etwa indem
er die Wohnung als seine Geschäft sadresse
angibt, ob er in der Wohnung Kunden
empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.
Berufl iche Tätigkeiten, die der Mieter
– etwa im häuslichen Arbeitszimmer
– ausübt, ohne dass sie nach außen in
Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung
von vornherein unter
den Begriff des „Wohnens“; hierzu gehört
die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers
ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten,
die schrift stellerische Tätigkeit eines
Autors oder der Empfang oder die Bewirtung
eines Geschäft sfreunds des Mieters
in der Wohnung. Bei geschäft lichen Aktivitäten
freiberufl icher oder gewerblicher
Art, die nach außen in Erscheinung treten,
liegt hingegen eine Nutzung vor, die
der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende
Vereinbarung grundsätzlich
nicht dulden muss. Der Vermieter kann
jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben
verpfl ichtet sein, eine Erlaubnis zur
teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie
wird insbesondere dann in Betracht kommen,
wenn es sich nur um eine Tätigkeit
ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht
fallenden Kundenverkehr handelt. Auch
eine selbstständige berufl iche Tätigkeit
kann im Einzelfall so organisiert sein
oder einen so geringen Umfang haben,
dass sie – wie etwa bei einem Rechtsanwalt
– im Wesentlichen am Schreibtisch
erledigt wird, in der Wohnung keine
Mitarbeiter beschäft igt werden und von
etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden
Einwirkungen auf die Mietsache
oder Mitmieter ausgehen als bei
einer üblichen Wohnnutzung. Dies wird
etwa in der Existenzgründungsphase einer
selbstständigen Tätigkeit der Fall sein
können. Dagegen kommt ein Anspruch
auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht,
wenn für die geschäft liche Tätigkeit
Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung
beschäft igt werden, wie es hier der
Fall sein soll. Dieser Punkt hätte daher
vom Gericht geprüft werden müssen. Das
Berufungsurteil wird daher aufgehoben,
die Sache zur weiteren Klärung zurückverwiesen.
Fazit: Der BGH stellt hinsichtlich der
Zulässigkeit der gewerblichen Tätigkeit
in zu Wohnzwecken angemieteten
Räumen also vor allem auf eine Außenwirkung
der gewerblichen Nutzung der
Wohnräume ab. Entspricht die Nutzung
in ihrer Außenwirkung etwa der des
Wohnens, so hat der Mieter einen Anspruch
auf Genehmigung der gewerblichen
Tätigkeit in den Mieträumen.
Foto: AlexanderHauk/Pixelio