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deutschen Fondsverband BVI vereinten
Off enen Immobilienfonds aus allen Wolken,
wollten sie diese Fonds doch weiter
durch das deutsche Investmentgesetz
geregelt wissen. „Die Europäer verstehen
das deutsche Prinzip nicht“, beklagt
konsterniert Bärbel Schomberg, Chefi n
der Fondsgesellschaft Degi, „die AIFM-
Richtlinie bringt uns nicht den Europapass,
den wir uns wünschen.“ Gleichwohl
sei „nicht mehr zu vermeiden“, dass deutsche
Immobilienfonds nach der Umsetzung
der Richtlinie in deutsches Recht
mit Hedgefonds und Private Equity in
einen Topf geworfen werden.
Ohne Rating keine Krise
Wie wenig Deutschland sich von internationalen
Entwicklungen abkoppeln kann
und Vorschrift en zu akzeptieren hat, die
ungewollte Eff ekte nach sich ziehen können,
zeigt auch der bisherige Krisenverlauf,
in dessen Gefolge deutsche Gesetze
umgemodelt werden müssen. Die Krise
begann bekanntlich mit dem Zusammenbruch
des amerikanischen Häusermarkts
im Jahr 2007, woraufh in massenweise
verbrieft e Kredite platzten, obwohl sie
zum Teil ein Top-Rating hatten. Das ließ
die Ratingagenturen schlecht aussehen.
„Ohne Rating hätte es die Finanzkrise
nicht gegeben“, so Oliver Everling, Geschäft
sführer der Firma Rating Evidence.
„Die Ratingkette war nicht geschlossen“,
begründet er die verheerende Wirkung
der Krise, in die zunehmend auch deutsche
Banken verwickelt worden waren,
weil sie verbrieft e Kredite von zweifelhaft
em Wert in ihren Büchern hatten.
Eine Folge: Laut EU-Verordnung gibt
es nun einen Gesetzesrahmen für Ratings,
der sich indirekt auf weite Teile der
Immobilien- und Finanzwirtschaft auswirken
wird, beispielsweise auf Immobilienobjekte
und -portfolios, Off ene und
Geschlossene Immoblienfonds, Banken
und ihre Pfandbriefe. Wenn es nur dabei
bliebe. Doch es wird noch zu weiteren
Folgen kommen, die Bernhard Speyer,
Referatsleiter bei der Deutschen Bank, so
zusammenfasst: „Die Fähigkeit des Bankensystems,
Kredit bereitzustellen, wird
gedämpft . Die Refi nanzierungskosten der
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Banken steigen. Große Banken werden in
ihrem Aktivgeschäft beschränkt.“ Üblicherweise
bezeichnet man diese explosive
Mischung als Kreditklemme. Damit nicht
genug, Banken sind nebenbei zu unfreiwilligen
Bestandshaltern von Immobilien
geworden, „die noch nicht auf den Markt
gekommen sind“, betont Christian Ulbrich,
Managing Director des Immobilienmaklers
Jones Lang LaSalle.
Ganz gleich, ob Immobilien freiwillig
oder unfreiwillig zum Bestand gehören,
sie müssen bewertet werden. Aber wie?
Hier kommt eine weitere Komponente
ins Spiel, die im Ausland erfunden wurde:
Der Fair Value nach dem angelsächsisch
geprägten Stufenkonzept IAS 40
(IAS = International Accounting Standards).
Dieses geht vom Marktwert aus.
Lässt der sich nicht ermitteln, soll ein aus
Marktwerten abgeleiteter Vergleichswert
her. Steht auch der in den Sternen, wird
ein Schätzwert zugrunde gelegt, der aufgrund
anerkannter Bewertungsmethoden
ermittelt werden soll. Der Freiburger
Professor Heinz Rehkugler sieht hier „erhebliche
Unsicherheiten und Ermessensspielräume“.
Damit es aufgrund dessen
und wegen der Marktentwicklung nicht
zu ständigen Auf- und Abwertungen
kommt, schlägt er zusammen mit einer
aus Analysten bestehenden Expertengruppe
und dem Immobilienverband
ZIA vor, Bewertungen in regelmäßigen
Abständen vorzunehmen und deren Ergebnisse
erfolgsneutral in der Neubewertungsrücklage
auszuweisen, auf keinen
Fall dagegen in der Gewinn- und Verlustrechnung.
Dieser Vorschlag dürft e in
der jetzigen Legislaturperiode auf fruchtbaren
Boden fallen.
Die neue Bundesregierung muss jenseits
der Th emen – wie Zinsschranke,
Erbschaft steuer, energetische Sanierung,
Wohnungsbauförderung oder Mietrechtsreform
– eine ganze Reihe weiterer
Vorhaben auf den Weg bringen, die auf
die EU, auf angelsächsisch geprägte Vorschrift
en und auf die Folgen der längst
noch nicht ausgestandenen Finanzkrise
zurückzuführen sind. Wahrscheinlich
werden diese Vorhaben die Immobilienwirtschaft
stärker beschäft igen, als sie es
zurzeit wahrhaben will. �|
www.immobilienwirtschaft.de 11 I 2009
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