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vbw Fortsetzung von Seite 1 „Der Wohnungspolitik fehlt es an einer Definition der großen Ziele“, sagte Burkhardt. Mit dem Blick auf die demografische Entwicklung ergäben sich nicht nur quantitative, sondern auch qualitative Probleme, besonders in einem veränderten wirtschaftlichen Umfeld. „Es müssen Antworten auf die Frage gefunden werden, wie sich die Ballungszentren als attraktiver Wohnort und Lebensmittelpunkt erhalten lassen“, so Burkhardt. „Bund und Land sind die Wegweiser der Wohnungspolitik. Diese Wegweiser zeigen derzeit in die falsche Richtung“, wies auch Christoph Palm, Oberbürgermeister des Tagungsortes Fellbach, mahnend in seinem Grußwort hin. Die Kappelbergstadt verhalte sich beim Bau dennoch antizyklisch und treibe den Wohnungsbau an. Unterschätzte Branche Dass die Wohnung in Deutschland ein bedeutendes Wirtschaftsgut und zentraler Vermögenswert ist, stellte GdW- Präsident Lutz Freitag in seinem Impulsreferat über die Branche dar. Wohneigentum zählt mit einem Anteil von 42 Prozent zum zentralen Vermögenswert privater Haushalte. Vom gesamtwirtschaftlichen Anlagevermögen verkörpern die gegenwärtig knapp 39 Millionen Wohnungen in Deutschland den größten Kapitalposten. „Milliardenschweres Aschenputtel“ titelte die Immobilienzeitung über die Branche der Immobilienwirtschaft. 12,7 Prozent der Bruttowertschöpfung, also 248,9 Milliarden Euro, verantwortet allein die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft in Deutschland. Und der Anteil ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen. „Es darf bei aller derzeitiger Negativ-Diskussion über den Wohnungsmarkt nicht übersehen werden, dass die Haushaltszahlen bis weit über das Jahr 2030 steigen werden“, so Freitag. Es existiere über die Leistungen der Wohnungswirtschaft in der „Nehmen Sie die Frage mit, welchen Preis Sie für das bezahlen möchten, was Sie vom Verband erwarten.“ Günter Ramge, Vorsitzender des Verbandsrates „Der Gremienarbeit mangelt es an Transparenz.“ Prof. Hansjörg Bach, Verbandsrat „Eine Gemeinde muss sich genau überlegen, was es für den Wohnungsmarkt und die Stadtrendite bedeutet, ein kommunales Wohnungsunternehmen zu verkaufen.“ GdW-Präsident Lutz Freitag aktuell · DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT IN BADEN-WÜRTTEMBERG S EITE 2 ZITATE Öffentlichkeit ein viel zu geringes Wissen. Die Branche werde verkannt und unterschätzt. Dies zu ändern, zähle zu den Aufgaben der Verbände. Dass der vbw in diesem Sinne einiges vorzuweisen hat, machte Verbandsdirektor Prof. Wolfram Mutschler in seinem Jahresrückblick deutlich. Er verwies auf die gute Zusammenarbeit der Landesverbände bei brisanten Gesetzgebungsverfahren und auf Gespräche mit Ministerien, Genossenschaftsverbänden und verschiedenen Kammern. „Gute Öffentlichkeitsarbeit vollzieht sich weitgehend abseits spektakulärer Auftritte“, betonte Mutschler. Entgegen aller Kritik an der öffentlichen Wahrnehmung der Wohnungswirtschaft konnte er vermelden, dass der vbw im vergangenen Jahr seine Medienpräsenz um 35 Prozent steigern konnte. Von den Tochterunternehmen des vbw hob Mutschler besonders die AWI hervor, die eine solide und qualifizierte Bildungsarbeit leiste und in der Verbindung zu den Hochschulen ebenfalls ein Beispiel guter Öffentlichkeitsarbeit des vbw sei. Wir-Gefühl stärken Zu den Kernkompetenzen des vbw zählten Prüfung, Beratung und Dienstleistungen, die es zu erhalten und zu stärken gelte. Das gaben sowohl der Vorstand als auch der Verbandsrat als gemeinsames Ziel vor. „Wir wollen ein moderner Dienstleistungsverband sein“, so Burkhardt. Die Mittel dazu nannte Verbandsratsvorsitzender Günther Ramge: Kontinuität, Offenheit, Transparenz und eine enge Bindung der Unternehmen an den Verband. Dann gelinge eine noch bessere Positionierung des Verbandes – auch in der Öffentlichkeit. Mit der Einrichtung von vier Arbeitsgruppen innerhalb der Strukturkommission hat der Verbandsrat gemein- „Wir müssen die Kommunikation mit Ihnen über die nachweislich geleistete Arbeit intensivieren.“ Prof. Wolfram Mutschler, Verbandsdirektor „Ich überlege, ob ich im Gemeinderat nicht vorschlage, Herrn Burkhardt zum Ehrenbürger zu ernennen.“ OB Palm als Antwort auf die Lobesworte auf Fellbach des vbw-Präsidenten Burkhardt „Wer nach außen auftreten will, braucht auch ein Programm, eine Strategie.“ Robert an der Brügge, Verbandsrat sam mit dem Vorstand des vbw die ersten Schritte zur Neuausrichtung getan. Die Mitglieder wurden im vergangenen Winter mittels Fragebogen über ihre Zufriedenheit und Wünsche befragt, die Satzung des vbw wurde überarbeitet und beim Verbandstag zur Abstimmung gebracht, die Wirtschaftlichkeit des Verbandes wurde untersucht und ein Leitbild ist in der Gestaltungsphase. Um noch mehr Geschlossenheit zu demonstrieren und die Wege zu verkürzen, wird derzeit nach einem geeigneten Gebäude gesucht, bei dem alle Töchter gemeinsam mit dem Verband unter einem Engagierte Vorträge: Günter Ramge, Wolfram Mutschler, Bruno Ruess, Gerhard A. Burkhardt (v.l.) Unten: Geballte Prüfungserfahrung: nach mehr als drei Jahrzehnten Tätigkeit im Dienste der Prüfungsabteilung verabschiedete sich Bereichsleiter Gerhard Kuttler zum Januar 2005 in den Ruhestand. (Gerhard Kuttler ganz links neben dem ehemaligen Prüfungsdirektor Franz-Josef Lücker und dem ehemaligen Oberprüfer Helmut Breitenbücher). Prüfungsdirektor Wilfried Wibusch dankte Gerhard Kuttler für sein Engagement, sein Knowhow und Fingerspitzengefühl in allen Prüfungsund Verbandsangelegenheiten, seine Kollegialität sowie seine langjährige Treue zum Verband. Dach untergebracht sind – dem Haus der Wohnungswirtschaft. Prüfungsdirektor Wilfried Wibusch berichtete vom erfolgreichen Bestehen des Peer Reviews, dem sich alle Prüfungsgesellschaften und Prüfungsverbände im dreijährlichen Rhythmus stellen müssen. Durch die erlangte Bescheinigung ist der Verband bis Ende 2007 berechtigt, zu prüfen. „Auf diesen Lorbeeren wird sich die Prüfungsabteilung nicht ausruhen. Vielmehr werden wir die Dokumentation der Prüfungshandlungen verstärken und die EDV-System- Prüfung vertiefen“, so Wibusch.
vbw aktuell · DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT IN BADEN-WÜRTTEMBERG S EITE 3 Interview „Die Eigenheimzulage sollte eine Landesförderung sein“ Prof. Dr. Claudia M. Buch zu Wirtschaftswandel und Förderpolitik Sie leitet das hauptsächlich auf Baden-Württemberg ausgerichtete Forschungsinstitut IAW. Zu ihren Themenfeldern aus der Wirtschaft- und Sozialwissenschaft zählen auch die Bereiche Verkehr, Wohnen und Umwelt. Neben dem bekannten Wohnungsmonitor bietet das IAW auch Forschungsergebnisse in der Stadtentwicklung, in der nachhaltigen Flächenpolitik sowie im Bereich Wohneigentum. Prof. Dr. Claudia M. Buch bezog im Interview mit aktuell kurz nach ihrer Amtseinführung Stellung zu ökonomischen Entwicklungen. aktuell: Der fundamentale gesellschaftliche Strukturwandel wird überall beschrieben. Welche Auswirkungen hat er auf die zentralen Bereiche Stadtgestaltung und Wohnungsbau? Buch: Wir sollten zwischen wirtschaftlichem und gesellschaftlichem Strukturwandel unterscheiden. Der wirtschaftliche Strukturwandel führt dazu, dass es auf dem Wohnungsmarkt zu starken Ungleichgewichten kommt. So kämpfen einige Gebiete mit Leerstand und Bevölkerungsschrumpfung (z.B. auf der Schwäbischen Alb), während die Situation in anderen Städten und deren direktem Umland, zum Beispiel in Tübingen und Freiburg, durch Wohnungsmangel bei hohen Immobilienpreisen geprägt ist. Diese Ungleichgewichte werden sich verschärfen. Das Thema Rückbau bei knappen Kassen wird sowohl die Stadtplanung als auch die Immobilienwirtschaft zu neuem Denken und Handeln zwingen. Der gesellschaftliche Strukturwandel wirkt demgegenüber etwas anders. Heute gib es eine größere Vielfalt von Lebensformen und auch die zunehmende Alterung der Bevölkerung spielt eine Rolle bei der Wohnraumfrage. Das wird sich auch in den Ansprüchen an das Wohnen und das Leben in der Stadt niederschlagen. Der Anteil der Haushalte, für die die Nähe zur städtischen Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, Altentreff, Kindergarten) sehr wichtig ist, wird zunehmen. aktuell: Das Thema „nachhaltige Flächennutzung“ beschäftigt das IAW intensiv. Sie haben das System einer Baulandausweisungsumlage (BLAU) vorgestellt, um das Siedlungsflächenwachstum zu begrenzen. Wie ist die Resonanz der Entscheider darauf? Buch: Das vom IAW entwickelte Konzept einer „Baulandausweisungsumlage“ (BLAU) sieht für zukünftige Baugebietsausweisungen Umlagezahlungen der Kommunen an die Bundesbzw. Landesebene vor. Dies soll die Kommunen veranlassen, weniger auf städtebauliche Außenentwicklung und mehr auf die umlagefrei gestellte Innenentwicklung zu setzen, um so das Wachstum der Siedlungsflächen abzubremsen. Im Übrigen würde das Umlageaufkommen in geeigneter Weise wieder an die Kommunalebene zurückverteilt. Die Zustimmung zu BLAU hält sich im politischen Raum und bei Verbandsvertretern zwar (noch) in Grenzen – sie fällt jedoch höher aus als bei dem ökologisch radikaleren Konzept der Flächenausweisungszertifikate, das für die kommunale Baulandausweisung eine bundesbzw. landesweite „Mengendeckelung“ mit sich bringen würde. aktuell: Angenommen, das Konzept BLAU bestimmt zukünftig die Flächenpolitik und die Kommunen weisen weniger Bauland aus, wogegen sich der vbw seit Jahren wehrt. Wie soll bei dann steigenden Grundstückspreisen das Ziel einer Eigentumsquote von 50 Prozent realisiert werden? Buch: Die Einführung von BLAU würde zwar, wie jedes andere flächenschutzpolitische Instrument auch, Baugrundstücke tendenziell verteuern. Dies schließt eine hohe Eigentumsquote aber allein schon deshalb nicht aus, weil durch den für weite Teile Deutschlands prognostizierten Bevölkerungsrückgang die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgehen wird, was für den Eigentumserwerb niedrigere Preise mit sich bringt. Die demografische Trendwende unterstreicht zudem die Notwendigkeit flächenschutzpolitischer Maßnahmen: Würde zukünftig weiterhin so viel Bauland ausgewiesen wie in den letzten Jahren, dann käme es durch die abnehmende Bevölkerungsdichte zu einer immer geringeren Auslastung der öffentlichen Infrastruktur (wie Schulen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen) und damit zu immer höheren Finanzierungslasten pro Einwohner. Das ist ein Grund dafür, dass eine angemessene Flächenschutzpolitik nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus ökonomischer Sicht Sinn macht. aktuell: Ein Projekt des IAW heißt ECO- City. Es geht darum, in verschiedenen Neubausiedlungen „Prototypen“ für nachhaltige Quartiere zu entwickeln. Können Sie uns über erste Ergebnisse berichten? Buch: Es handelt sich dabei um ein sehr großes EU-Projekt. Neben dem deutschen Beispiel, übrigens hier aus Tübingen, haben wir uns gemeinsam mit unseren Projektpartnern noch Entwicklungen in Tampere in Finnland, in Györ (Ungarn), in Trnava (Slowakei), in Bad Ischl (Österreich), in Umbertide (Italien) und in Barcelona (Spanien) angesehen. Dabei lagen wir in Deutschland mit unserem Ansatz sehr gut. Es ist uns gelungen, die verschiedenen Aspekte der Stadtentwicklung zusammen zu bringen und eine integrierte Planung vorzulegen, die ökologische, ökonomische und soziale Aspekte berücksichtigt. Der Ausdruck „Neubausiedlung“ ist übrigens nicht ganz treffend, da es auch um Brachenentwicklung ging, und darum, typisch städtische Qualitäten zu erreichen. aktuell: Die Bildung von Wohneigentum gilt als gutes Instrument der Alterssicherung. Sind die Förderinstrumente des Immobilienerwerbs ausreichend? Buch: Derzeit werden viel weniger Haushalte beim Immobilienerwerb gefördert als vor einigen Jahren. Das ist ökonomisch gesehen positiv, da eine breite Förderung tendenziell die Preise in die Höhe treibt, ohne an der Eigentumsquote etwas zu verändern. Wir befinden uns allerdings mit der Wohneigentumsförderung in einem größeren Zusammenhang: Es gilt, einen Ausgleich zwischen den Absetzmöglichkeiten bei vermietetem Wohneigentum und der Förderung bei selbst genutztem Wohneigentum zu schaffen. Die steuerlichen Absetzmöglichkeiten bei vermietetem Wohneigentum sind erforderlich, um Immobilien als Anlageobjekte im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen konkurrenzfähig zu machen. Daher könnte es sein, dass sich die Förderung des selbst genutzten Wohneigentums mittlerweile einer Untergrenze nähert. Im Detail gibt es hierzu aber sicher noch Forschungsbedarf. aktuell: Die schon angesprochene Veränderung der demografischen und sozialen Verhältnisse geht einher mit einer Zunahme von Single-Haushalten, die weniger Wohneigentum bilden. Was müsste sich ändern, damit Singles ins eigene Heim kommen? Buch: Der Anstieg jüngerer Ein-Personen-Haushalte ist darauf zurück zu führen, dass die Lebensformen heute weniger stabil sind als früher. Erst bei Alleinlebenden über 50 Jahre kann man davon ausgehen, dass sie längerfristig allein leben werden. Beim Immobilienerwerb stehen Alleinstehende vor zwei Problemen: 1. Eine halbe Familienwohnung ist noch keine gute Wohnung für eine Person. Wie aber sieht eine erschwingliche und attraktive Eigentumsimmobilie für Alleinstehende aus? Sie wünschen tendenziell eine Wohnlage mit guter Anbindung an die lokale Infrastruktur und sie beziehen oft unterdurchschnittliche Einkommen. Das Bild vom ‚Single’ als wohlhabendem Genussmenschen ist vor allem ein Klischee. 2. Angesichts der hohen Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar) ist ein Immobilienerwerb meistens nicht sinnvoll, wenn man für eine spätere Lebensphase eine Partnerschaft einplant. Und bei älteren Personen, die allein leben, zögern die Banken bei der Bewilligung von Krediten. Was müsste sich also ändern? Wir brauchen erstens eine Vorstellung, die auch von den Betreffenden geteilt wird, wie bezahlbare und attraktive Immobilien für Ein-Personen-Haushalte aussehen sollen, zweitens sind niedrigere Nebenkosten des Erwerbs wichtig und drittens bedarf es Finanzierungskonzepte für ältere Immobilienkäufer. aktuell: Der vbw hat sich wie auch die Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft (BAG) vehement gegen die Kampagne „Bildung statt Beton“ ausgesprochen. Darin wird die Eigenheimzulage als riesige Subvention abgetan. Hat das IAW Erkenntnisse darüber, wie hoch auf der anderen Seite die Folgeinvestitionen sind und welche volkswirtschaftliche Bedeutung sie haben? Buch: Diese Gegenüberstellung führt in die Irre. Abgesehen davon, dass die Eigenheimzulage im Prinzip auch eine Familienförderung ist, sind die positiven Effekte der Eigenheimzulage nur sehr schwer erfassbar. Sicher sind Umzüge mit Kosten verbunden, die zugleich wirtschaftsfördernd sind. In einigen Fällen ist der Immobilienerwerb auch mit Bautätigkeit verbunden (bei Neu- oder Umbau), aber im Unterschied zur Förderung von Sanierungsmaßnahmen, wo eine sehr hohe Multiplikatorwirkung der Förderung ermittelt wurde, muss man bei der Eigenheimzulage vorsichtig sein. Hier steht der Eigentumsübergang im Mittelpunkt und nicht Baumaßnahmen. >> Fortsetzung auf Seite 4 Frau Prof. Dr. Claudia M. Buch machte 1989 ihren MBA- Abschluss an der Universität von Wisconsin. 1991 folgte der Abschluss als Diplom-Volkswirtin an der Universität Bonn. Buch promovierte und habilitierte an der Universität Kiel. Von 1992 bis 2003 war sie am Institut für Weltwirtschaft in Kiel tätig, die letzten fünf Jahre als Abteilungsleiterin des Forschungsbereichs „Finanzmärkte“. Seit 2004 hat Buch den Lehrstuhl „Geld und Währung“ an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Eberhard- Karls-Universität Tübingen inne. Im Januar 2005 wurde sie wissenschaftliche Direktorin des IAW e.V. Tübingen. Zu ihren Forschungsschwerpunkten zählen die Themen „Finanzmärkte und makroökonomische Volatilität“, „Internationales Bankwesen“, „Determinanten und Auswirkungen ausländischer Direktinvestitionen“ und „Europäische Finanzverflechtungen und Osterweiterung“.
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