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vbw Interview Fortsetzung von Seite 3 Angesichts schrumpfender Städte (und Kreise) ist es aber nicht mehr sinnvoll, mit der Förderung bundesweit den Neubau anzuregen. Vielleicht wäre die Eigenheimzulage ja eine Förderung, die beim Land besser aufgehoben wäre als beim Bund. aktuell: Seit 1999 gibt es in Baden- Württemberg den Energiesparcheck. Nächstes Jahr soll bundesweit der Energiepass eingeführt werden. Ist er praxistauglich oder doch eher zu bürokratisch? Buch: Beim Energiepass müssen wir zunächst die Ergebnisse des Feldversuchs der dena (Deutsche Energie- Agentur) abwarten. Die Absicht, durch Transparenz über den Energieverbrauch und die CO 2 -Emissionen eines Gebäudes Anreize zur Verbesserung der Gebäudetechnik und Wärmedämmung zu bieten, ist angesichts des großen Anteils von Energie, der in Gebäuden verbraucht wird, grundsätzlich sinnvoll. Einen solchen Ausweis zu schaffen, verlangt ja auch die EU-Richtlinie von uns. Inwieweit der Pass, der jetzt entwickelt wird, sofort aktuell · DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT IN BADEN-WÜRTTEMBERG S EITE 4 funktioniert, können wir beim derzeitigen Stand noch nicht beurteilen. Eine deutlich positive Wirkung wird von ihm allerdings frühestens in einigen Jahren ausgehen, denn mit der Transparenz wird der Energieverbrauch nicht automatisch zu einem wichtigen Entscheidungskriterium. Das sieht man ja auch bei den Pkw. aktuell: Noch sind Sie zwar keine 100 Tage im Amt, aber vielleicht können Sie jetzt schon abschätzen, ob Sie mit der neuen Ausrichtung des IAW – weg von ökonomischen Theorien hin zu den Auswirkungen auf einzelne Unternehmen und Haushalte – richtig liegen? Buch: Mein Ziel ist es nicht, ökonomischen Theorien weniger Raum zu geben. Das Gegenteil ist der Fall. Ich glaube, dass wir viele für Unternehmen, die Bevölkerung und nicht zuletzt die Wirtschaftspolitik wichtige Fragen besser beantworten können, wenn wir unsere Analyse an theoretischen Überlgungen orientieren. Mein Ziel ist es vielmehr, die Rolle der Globalisierung für wirtschaftliche Entwicklungen in Baden-Württemberg zu betonen. Ich denke, dass wir durch die Untersuchung einzelwirtschaftlicher Entscheidungen auf regionaler Ebene viel darüber lernen können, was die Globalisierung beeinflusst und welche Effekte wir erwarten können. Ich bin sehr optimistisch, dass wir diese Fragen in Zukunft im IAW erfolgreich angehen können. Das IAW ist mit seiner Verknüpfung institutioneller und methodischer Kompetenz hervorragend aufgestellt, um die genannten Themen zu bearbeiten. Viele laufende und geplante Forschungsprojekte beinhalten bereits internationale Aspekte. aktuell: In der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist der IAW-Wohnungsmonitor ein wichtiger Indikator bei Entscheidungen für Investitionen. Warum erscheint er seit letztem Jahr nur noch jährlich statt vierteljährlich? Buch: Der Name L-Bank-IAW-Wohnungsmonitor steht ja sowohl für ein Magazin als auch für eine Internetpräsenz. Das Magazin erscheint seit 2004 zwar nur noch einmal jährlich, es erreicht jedoch fast den Umfang der früheren vier Quartalshefte zusammen. Die Entwicklung der wohnungswirtschaftlichen Indikatoren können wir im Jahresverlauf durch das Internet wesentlich aktueller nachzeichnen, als es bei einem gedruckten Medium möglich wäre. Die Leser haben beides: einmal Wettbewerbsvorteil durch energetische Sanierung Modellvorhaben „Niedrigenergiehaus im Bestand“ geht in die 2. Phase Wer den Energiebedarf seines Hauses um bis zu 80 Prozent senken möchte, kann sich jetzt für das Modellvorhaben „Niedrigenergiehaus im Bestand“ der Deutschen Energie-Agentur (dena) bewerben. Die zweite Phase des Modellvorhabens wurde Anfang Mai gestartet. Bundesweit werden bis zu 110 vorbildliche Sanierungsvorhaben gesucht, die sich an dem Projekt beteiligen wollen. Ob Eigenheimbesitzer oder großes Wohnungsbauunternehmen – das Projekt steht erstmals für alle Eigentümer offen, deren Wohngebäude vor 1979 errichtet wurden. Ziel ist es, den Weg für innovative Energiespartechnologien bei der Sanierung von Wohngebäuden zu ebnen. Ein Netz von regionalen Partnern steht für Beratung und Hilfestellung zur Verfügung (siehe Quelle: Verband der Privaten Bausparkassen e.V. unten). Durch die Sanierungsmaßnahmen soll der Energiebedarf eines vergleichbaren Neubaus um mindestens 30 Prozent unterschritten werden. Die KfW bietet vorbildlichen Sanierungsvorhaben neben einer Basisförderung zusätzliche zinsgünstige Darlehen. So kommen je Quadratmeter Wohnfläche 50 bis 250 Euro an Fördergeldern zusammen. Erfahrungen mit Mehrwert 20 Wohnungsbauunternehmen hat die dena in der ersten Projektphase in den Jahren 2003 bis 2005 gewonnen. In 36 Gebäuden mit insgesamt 800 Wohnungen wurden umfangreiche Sanierungsvorhaben durchgeführt. Der Primärenergiebedarf konnte durch innovative Anlagentechnik im Bereich Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung sowie durch stark reduzierte Klimaschutz- und Energieberatungsagentur Heidelberg gGmbH (KliBA) Herr Dr. Klaus Keßler Telefon: 06221/6038-08 E-Mail: nehb@kliba-heidelberg.de Energieagentur Regio Freiburg GmbH Herr Rainer Schüle Telefon: 0761/791770-10 E-Mail: schuele@energieagentur-freiburg.de Energieberatungszentrum Stuttgart e.V. Herr Ulrich König Telefon: 0711/6156555-11 E-Mail: info@ebz-stuttgart.de Wärmeverluste der Gebäudehülle auf 40 kWh bis 60 kWh pro Quadratmeter und Jahr gesenkt werden. Den Immobilienbesitzern bringen die energetisch sanierten Bestandsimmobilien einen echten Wettbewerbsvorteil. Die Erfahrung zeigt, dass energetische Sanierungen ein gutes Mittel gegen Leerstand und damit verbundene Mietausfälle sind. Die dena ist überzeugt, dass die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie ab dem Jahr 2006 dies weiter unterstützen wird. Denn sie sieht vor, dass bei Vermietung oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ein Energieausweis vorgelegt wird. Reduzierte Energiekosten werden bei steigenden Energiepreisen ein wichtiges Argument für viele Mieter werden. Ansprechpartner für die Region Süd-West: Energieagentur Ravensburg gGmbH Herr Walter Göppel Telefon: 0751/3541570 E-Mail: info@energieagentur-ravensburg.de EnergieEffizienzAgentur Rhein- Neckar-Dreieck gGmbH (E 2 A) Herr Albrecht Göhring Telefon: 0621/60-47272 E-Mail: info@e2a.de Weitere Informationen und Antragsunterlagen zum Download unter: www.neh-im-bestand.de pro Jahr erhalten sie ein ganz aktuelles Magazin, das die Kennzahlen zum aktuellen Stichtag ausführlich interpretiert. Über das Jahr hinweg können sie dann die weitere Entwicklung der Indikatoren im Internet verfolgen. aktuell: Sie haben aufgrund Ihrer Arbeit ein profundes Wissen über Wohnungsbau, Mobilität und Dienstleistungssysteme. Welche Rolle spielt der Wohnungsmarkt in Ihrer Forschung? Buch: Eine zunehmende nationale und internationale Mobilität von Produktionsfaktoren, die Ansiedelung neuer Unternehmen und die hiermit verbundene Bedeutung der regionalen Infrastruktur stellen auch Anforderungen an den Wohnungsmarkt. Meines Erachtens sind diese lokalen Faktoren in der bisherigen Forschung zur Globalisierung nur unzureichend berücksichtigt worden. Gerade hier setzt unser neuer Forschungsbereich „Auswirkungen der Globalisierung auf Haushalte und Unternehmen“ an, denn wir wollen uns verstärkt der Frage zuwenden, welche Rolle lokale Gegebenheiten für die Auswirkungen der Globalisierung spielen. Das Interview führten Dagmar Lange und Marion Schubert KURZ NOTIERT Mehr Wohnungsneubau, weniger Gewerbebauten Sowohl private Bauherren als auch Wohnungsunternehmen haben im vergangenen Jahr mehr gebaut als in 2003. Es entstanden 34.300 bezugsfertige Neubauwohnungen, das sind neun Prozent mehr als im Vorjahr. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes errichteten die privaten Bauherren 20.700 Wohnungen und die Wohnungsunternehmen 12.800 Wohnungen neu. Auf die öffentlichen Bauherren und Organisationen ohne Erwerbszweck entfallen ca. 800 Wohnungen. Mit den Baumaßnahmen im Bestand und den Wohnungen in Nichtwohngebäuden wurden insgesamt rund 38.200 Wohnungen neu bezugsfertig. Dabei stieg die Fertigstellungszahl sowohl im Einfamilienhausbau als auch im Zwei- und Mehrfamilienhausbau. 2004 wurden annähernd 16.800 Einfamilienhäuser, rund 5.500 Wohnungen in Zweifamilienhäusern und knapp 11.900 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern neu bezugsfertig. Das Fertigstellungsergebnis im Nichtwohnungsbau in Baden-Württemberg war das schlechteste seit 1987, vermeldete das Statistische Landesamt. Mit 3.667 neu errichteten Betriebs- und Bürogebäuden sowie Hochbauten der öffentlichen Hand blieb der Wert um 19 Prozent hinter dem Vorjahreswert zurück. Sowohl das Genehmigungsvolumen als auch der Bauüberhang nahmen 2004 ab und lassen auch für 2005 einen weiteren Rückgang des Fertigstellungsvolumens erwarten.
vbw DAS UNTERNEHMENS PORTRÄT aktuell · DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT IN BADEN-WÜRTTEMBERG S EITE 5 FEWOG: Wohnungsnachfrage übersteigt Angebot Die Zeichen der Zeit erkannt – Zukunftsausrichtung durch Wandel Fellbach grenzt im Osten an die Landeshauptstadt Stuttgart und wird oft auch als „Tor zum Remstal“ bezeichnet. Von der ehemaligen Wein- und Garten- stadt hat sich Fellbach zu einer der größten Städte im Rems-Murr-Kreis entwickelt. Industrie, Handel und Gewerbe haben unter dem Kappelberg ihren Platz gefunden. Mit der Schwabenlandhalle und einer guten Infrastruktur ist Fellbach über die Grenzen hinaus als Kongressstadt bekannt. Starke Sportund Freizeitvereine, ein buntes Kulturangebot sowie eine Reihe von Stadtund Weinfesten sind mitverantwortlich dafür, dass Fellbach auch als attraktive „Wohnstadt“ wahrgenommen und geschätzt wird. An der Entwicklung der Stadt nimmt die FEWOG Fellbacher Wohnungs- und Siedlungsbaugenossenschaft eG seit rund 57 Jahre aktiv teil. Sie betreut heute etwa 900 Wohnungen und hat 1.300 Mitglieder. Die Idee Im September 1948 fand die Gründungsversammlung der „Fellbacher Wohnungs- und Siedlungsbaugenossenschaft e.G.m.b.H. – kurz „FEWOG“ genannt – mit dreizehn Gründungsmitgliedern statt. Im Aufsichtsrat wurden strategisch die Bereiche Industrie, Handwerk, Grundbesitz (Bauern und Weingärtner), Kleingärtner und Vertriebene berücksichtigt. Der Versammlungsort „Gasthaus zur Harmonie“ darf sinnbildlich verstanden werden, denn in den 57 Jahren der Genossenschaft galt es, immer wieder Brücken über kulturelle und soziale Unterschiede zu bauen und Pläne für die Zukunft zu entwerfen. Es war und ist auch noch heute eine „FEWOG-Familie“. Die Konkretisierung Schon wenige Tage nach der Gründungsversammlung wurden die Bürger, die örtlichen Vereine und insbesondere die Vertreter von Industrie, Handel und Gewerbe in Werbeveranstaltungen informiert. Bei der ersten ordentlichen Generalversammlung im April 1950, an der 184 von 409 Mitgliedern teilnahmen, wurde über die ersten Erfolge aber auch über Schwierigkeiten berichtet. „Wir sind von den Finanzierungsmöglichkeiten und vom staatlichen Zuschuss abhängig. Bevor die geplanten Bauvorhaben nicht voll finanziert sind, werden unsere Bauten nicht begonnen“, machte der Vorstand deutlich. Nachdem das Geld „beieinander“ war, begannen Planung und Ausschreibung. Dabei war streng darauf zu achten, „dass niemand bevorzugt wird“. Bei der Vergabe von Bauaufträgen an Genossenschaftsmitglieder musste schriftlich bestätigt werden, dass die abgegebenen Angebote die preisgünstigsten und die Betriebe die zuverlässigsten waren. Noch im Jahr 1950 konnte mit dem Bau der ersten FEWOG-Wohnungen begonnen werden. Bauen und Planen „Verbleiben gut 200 Mitglieder, die von uns gerne früher oder später eine Wohnung mieten würden.“ Dieses 2004 festgestellte Resümee könnte, mit abgewandelter Zahl, so oder so ähnlich in jedem Protokoll einer Mitgliederversammlung der letzten 57 Jahre stehen. Trotz immer wiederkehrender Mitglieder-Aufnahme-Sperren (letztmals seit Frühjahr 2003), weil die Liste der Wartenden zu lang wurde und damit die Chancen, eine Wohnung zu bekommen, zu aussichtslos sind, ist die Nachfrage groß – allerdings mit gewandelten Ansprüchen. Die Häuser der FEWOG sind nicht als Siedlung angelegt, sondern in die Stadt und in die umliegende Bebauung integriert. Sie bilden also keine Inseln oder abgegrenzte Gebiete, sind daher nicht schon auf den ersten Blick als FEWOG-Häuser auszumachen. Die Häuser wurden in die erschlossenen Baugebiete gestellt und fügen sich in die geplante oder schon bestehende Bebauung nahtlos ein. Wenn man davon ausgeht, dass die Umwelt, also auch das Haus, seine Lage und Umgebung die Wohnsituation und das Lebensgefühl mitbestimmt, könnte man hier ablesen oder ableiten, dass die Bewohner der FEWOG-Häuser gute Anlagen haben, sich in der Umgebung heimisch und wohl fühlen. Im Jahr 1950 startete die FEWOG durch, von 0 auf 100 (Wohnungen). 10 Jahre nach der Gründung hatte die FEWOG bereits 324 genossenschaftseigene Mietwohnungen und 328 Wohnungen im sogenannten Betreuungsbau erstellt. Mit dem Bau von weiteren 340 Miet- und Betreuungswohnungen bis Ende der 60er Jahre ging der Bauboom bei der FEWOG dem Ende entgegen. In den 70er Jahren setzte die Phase der Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen der Wohnungen und Gebäude ein. Die Zahl der neu erbauten Mietwohnungen nahm weiter ab und der so genannte Betreuungsbau kam ganz zum Erliegen. Vorstand und Aufsichtsrat hielten aber immer noch an der Kernaufgabe der FEWOG fest, nämlich „breite Schichten der Bevölkerung“ mit preiswertem und angemessenem Wohnraum zu versorgen. 1980 wurden, bislang einmalig, neun kleine Mietwohnungen der „ersten Generation“ in sechs größere und modernere Wohnungen umgebaut und an interessierte Mitglieder verkauft. 1983 ist die FEWOG erstmals im Bauträgergeschäft tätig geworden und bot elf neu erbaute Eigentumswohnungen zum Kauf an. Diesem Objekt folgte Ende der 80er noch der Bau und Verkauf von weiteren siebzehn Eigentumswohnungen. Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes hat sich die FEWOG für den Weg in eine „Vermietungsgenossenschaft“ entschieden, nach dem der Schwerpunkt nach wie vor auf der Vermietung der genossenschaftseigenen Mietwohnungen lag und sowohl das Bauträgergeschäft als auch die WEG-Verwaltung eine untergeordnete Rolle spielte. Die Gründung einer 100%igen Tochter, der FEWO-BAU GmbH, ist im Jahr 1992 in dem Gedan- Erstrahlen im Glanz: neue (links) und sanierte (oben) Gebäude der FEWOG ken der Ausweitung der Bauträgerals auch der Verwaltungstätigkeit erfolgt. Insbesondere das Bauträgergeschäft ist Mitte der 90er Jahre „eingebrochen“. Dennoch wurden Eigentumsmaßnahmen in beschränktem Umfang aufgelegt. In dieser Zeit wurden auch bis zu 300 städtische Mietwohnungen verwaltet. Da die Tochter trüben wirtschaftlichen Zukunftsaussichten entgegen sah, wurde sie im Jahr 2002 wieder mit der Mutter verschmolzen. Durch den Kauf von 63 städtischen Mietwohnungen konnte im Jahr 2004 der eigene Wohnungsbestand um rund 10 Prozent erhöht werden. Seither verwaltet die FEWOG 667 eigene Mietwohnungen, 20 fremde Mietwohnungen und 242 Eigentumswohnungen. Die Verwaltung Im Jahre 1950 war das Büro mit zwei technischen Fachkräften und einer Schreibkraft zunächst im Rathaus, dann bei der Fellbacher Bank untergebracht. Erst 1953 konnte die FEWOG in zentraler Lage der Stadt, in der Lessingstraße 2, ihr eigenes Büro beziehen, das nach manchem Um- und Anbau noch heute der Sitz der Genossenschaft ist. Der Schwerpunkt der Tätigkeiten der FEWOG hat sich von der Bauaktivität in den Anfangsjahrzehnten hin zur Verwaltung und Pflege der Wohnungen und Gebäude verlagert. Damit versucht die FEWOG, ihren Bestand nicht nur zu erhalten, sondern auch mit einem zeitgemäßen Wohnkomfort auszustatten und entsprechend zu modernisieren. In den letzten Jahren lag der Anteil der Kosten für Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung bei einem Satz von 40 bis 50 Prozent der Mieterträge. Mit dem Wegfall der Gemeinnützigkeit im Jahre 1990 wurden unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben bei den frei finanzierten Wohnungen die ehemals sehr günstigen Kostenmieten kontinuierlich der Mietspiegel-Miete angepasst. Da das Mietenniveau den Mietspiegel bis heute nicht erreicht hat, bietet die FEWOG ihren Mitgliedern nach wie vor kostengünstige und sichere Wohnungen. Genossenschaft im Wandel Früher haben die Mitglieder und Mieter von „unserer FEWOG“ gesprochen, heute hört man nur noch „die FEWOG“. Dies zeigt den Wandel auf, der sich in der Gesellschaft und damit auch bei der FEWOG vollzieht. Die FEWOG ist Kind ihrer Zeit und geht mit der Zeit, sowohl in den Formen der Gebäude und in der Gestaltung und Ausstattung der Wohnungen als auch im Umgang mit und zwischen den Genossen, die heute vorrangig als Mitglieder gesehen werden. Sie wurde gestaltet von den Menschen und ihren Bedürfnissen und die haben sich verändert in den letzten 57 Jahren. Das Genossenschaftsprinzip hat sich dennoch in den Grundstrukturen nicht verändert. Galt es früher, möglichst viele Wohnungen in kurzer Zeit zu erstellen, so steht heute die Betreuung des Gutes „Wohnen“ zumindest gleichberechtigt im Mittelpunkt. Die Ansprüche an den Wohnkomfort sind gestiegen und somit auch die Ansprüche an die FEWOG. Mit der Nutzung alternativer Energieformen begegnet die Genossenschaft veränderten ökologischen Anforderungen. Mit Wohnungssanierungen reagiert sie auf gewachsene Ansprüche an die Wohnqualität und mit dem erweiterten Dienstleistungsangebot kommt sie ihren Mitgliedern direkt und ohne Umweg entgegen. Die FEWOG hat sich nicht nur den veränderten Zeiten angepasst, sondern hat sie und ihre Umgebung mitgestaltet und geprägt, wie andererseits die Einflüsse der Zeit und der Fellbacher Umgebung nicht ohne Wirkung auf die FEWOG geblieben sind.
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