Beitrag zum Wettbewerb - Gartenstadt Drewitz

Beitrag zum Wettbewerb 

Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen 

auf der Grundlage von integrierten Stadtteilentwicklungskonzepten 

Auslober 

Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung im 

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 

Abteilung II 

Referat II-11 

Geschäftsstelle Wettbewerb Großwohnsiedlungen 

Deichmanns Aue 31 – 37 

53179 Bonn 

Einreicher 

PRO POTSDAM GmbH 

Behlertstraße 28, 14469 Potsdam 

Koordination, Ansprechpartner 

PROJEKTKOMMUNIKATION Hagenau GmbH 

Carsten Hagenau 

Breite Straße 22, 14467 Potsdam 

Tel. 0331-2019610 

Bearbeiter 

Stadt Land Fluss Büro für Städtebau und Umweltplanung 

Oranienburger Straße 37, 10117 Berlin 

Pia von Zadow Landschaftsarchitekten 

Charlottenstraße 19, 14469 Potsdam 

Behrens & Heinlein Architekten Partnergesellschaft 

Friedrich-Ebert-Straße 49, 14469 Potsdam 

ENERLYT Technik GmbH 

Am Buchhorst 35 A, 14478 Potsdam 

Ingenieurbüro Hartmann 

Kurzweg 1, 14548 Schwielowsee

Inhaltsverzeichnis 

Energetisch stark, energisch grün – Zusammenfassung für den schnellen Leser 

1. Drewitz 

1.1. Kurzportrait 

1.2. Stärken und Schwächen des Stadtteils 

2. Konzeptentwicklung, Leitbild und Ziele 

2.1. Bisher vorliegende Konzepte 

2.2. Leitbild und Ziele 

2.3. Konzept Städtebau 

2.4. Konzept Grün- und Freiflächen 

2.5. Verkehrskonzept 

2.6. Wohnungsbaupotentiale 

2.7. Klimatische Auswirkungen 

3. Energetisches Konzept 

3.1. Vorab mal was Grundsätzliches 

3.2. Energetische Sanierung des Bestandes 

3.3. Neubauten und Ergänzungsbauten 

3.4. Der Mix macht es – die Energieversorgung 

3.5. Energiesparende Siedlungsstruktur 

3.6. Es gibt immer ein Projekt – Selbsthilfe der Bewohner 

3.7. Wohnen neu lernen 

4. Wohnungswirtschaftliches Konzept 

4.1. Wohnungsmarkt 

4.2. Nachfragegruppen 

4.3. Neue Standortqualitäten 

4.4. Zusammenfassung: Die neuen Drewitzer 

5. Partizipationskonzept 

5.1. Grundlagen der Kommunikation mit den Bewohnern 

5.2. Abstimmungsgremien 

5.3. Beteiligung am Planungsprozess 

5.4. Sozialmanagement 

6. Finanzierungskonzept 

6.1. Kosten in Bauphasen 

6.2. Zuordnung der Kosten 

6.3. Finanzierung der Maßnahmen 

6.4. Wirtschaftlichkeitsberechnung 

6.5. Auswirkungen der Maßnahmen auf die Mieten und die Betriebskosten 

7. Durchführungskonzept 

7.1. Maßnahmeplanung 

7.2. Darstellung der Maßnahmen 

7.3. Organisatorische Voraussetzungen 

7.4. Vermarktung 

7.5. Qualitätssicherung 

7.6. Konjunkturelle Wirkungen 

7.7. Die nächsten Schritte

Wir sanieren unsere Häuser aus eigener Kraft. 

Wir bauen Wohnungen, die es sonst nicht gibt. 

Wir holen uns Energien vom Himmel, 

aus Gärten und aus der Abluft. 

Neue ziehen in den Stadtteil ohne die Heutigen zu verdrängen. 

Wir verkehren das Abdriften des Stadtteils ins Gegenteil. 

Durch viel Neubau und wenig Abriss entsteht 

eine neue Stadtstruktur. 

Hier ist man ohne Auto mobil. 

Wir zeigen, dass es geht. 

Hier kann der Boden atmen und Blüten treiben. 

Wir stärken das Gemeinwesen. 

Willkommen in der Gartenstadt Drewitz! 

www.gartenstadt-drewitz.de

Gartenstadt Drewitz 

Energetisch stark, energisch grün 

Die größte Überraschung ist die Erkenntnis, dass es geht: Selbst nach den Maßstäben der EnEV 

stellt sich die energetische Sanierung der Gebäude als wirtschaftlich machbar dar. Das ist die Chance für 

die Gartenstadt Drewitz! 

Vor 100 Jahren wurde die Idee der Gartenstadt entwickelt. Lange Zeit als Leitbild antiurbaner Frei- 

flächenvernichtung falsch interpretiert, ist „Gartenstadt“ heute einer der Begriffe, die die Immobilienwirt- 

schaft inflationär gebraucht und verschlissen hat. 

Sommer 2003: Man hört den Begriff Gartenstadt in Drewitz zum ersten Mal und meint damit Commu- 

nity Gardening als soziales und gestalterisches Programm, um den Bewohnern eine Tätigkeit am Wohnort 

zu geben. Heute ist die Gartenstadt Drewitz ein komplexer Ansatz. 

Genau hingesehen hat Drewitz vieles mit alten Gartenstädten gemein: Drewitz ist auf billigem 

Acker gebaut, liegt abseits der Kernstadt, hat eine gute Verkehrsanbindung, reichlich Freiflächen, Ein- 

kaufsmöglichkeiten, ein grünes Umland, das Wohnen ist Hauptfunktion der Siedlung. Hier knüpfen wir an 

und entwickeln das Leitbild einer modernen Gartenstadt. 

Sechs Jahre haben wir die Idee durchdekliniert: als soziale Aufgabe, als städtebauliche Chance, als 

Imageträger, als architektonische Herausforderung, als wohnungswirtschaftliches Programm und als Op- 

tion im Klimawandel. 

Aus aller Welt holten wir Rat: Über Städtebau, Freiraum und Architektur haben wir mit Amerikanern, 

Russen, Franzosen, Chinesen, Polen, Italienern, Holländern und Deutschen nachgedacht. Und alles ha- 

ben wir in der Stadt mit allen beredet: in Beiräten, Ausschüssen, Fraktionen und anderen Gremien. Inzwi- 

schen fand das Projekt Eingang in verschiedene Planungsverfahren der Stadt: Schritt für Schritt entstand 

ein komplexes Projekt. 

Die Chance von Drewitz liegt in der Transformation zu einem dichten, durchmischten, durchgrünten 

und energieeffizienten urbanen Stadtteil. Wohnbereiche werden verdichtet, vorhandene Nutzungsange- 

bote, das Grün und die Freiflächen werden qualifiziert und städtbaulich neu geordnet. Und dabei wird 

tüchtig Energie gespart. 

Der mutige erste Schritt – der entscheidende – zur Gar- 

tenstadt ist der Umbau der überdimensionierten und untergenutzten 

Hauptstraße in einen Park: Ein zentraler Park als Gemeinschaftsbe- 

reich und das Ende der Zerschneidung des Siedlung. 

Eine neue Ordnung schafft der Park. Der zentrale Park verbindet 

und vernetzt den Stadtteil, hält seine Teile zusammen. Er verknüpft 

die Eingänge der Siedlung und wichtige Funktionen. Das Bürgerzen- 

trum an dem einen und das Einkaufszentrum an dem anderen Ein- 

gang des Stadtteils. Der Park entlastet die Wohnhöfe. Die Anwohner 

können sie wieder gemeinsam und individuell nutzen. Es entsteht eine klare Hierarchie der Grünräume 

mit einer variantenreichen Grünausstattung. Das macht auch ein gutes Klima. 

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Orientierung schafft der Städtebau. Durch Neubau, Aufstockung, 

Arrondierung und nur wenige Abrisse (es herrscht ja Wohnungsman- 

gel!) gelingt eine Neustrukturierung des Stadtteils: aus indifferenten 

Mäandern werden Blöcke mit klaren Innen- und Außenräumen. Bau- 

liche Akzente betonen wichtige öffentliche Räume und schaffen neu- 

en Wohnraum. Neue Genossenschaften und selbstnutzende Eigentü- 

mer mischen beim Umbau mit und sich selbst unter die Mieter. 

Stadtluft macht frei, Gartenstadt gesund: Klimaschutz, Energieef- 

fizienz und die Anpassung an die absehbaren Unbilden des Klima- 

wandels bilden den Transformationsriemen für die Gartenstadt Drewitz. Tram und Bus machen mobil und 

halten öfter und an mehr Stellen, das Fahrrad bekommt freie Fahrt. Weil die Wege kurz sind, können wir 

den Fluss der Autos beschränken. Die Entsiegelung von Flächen und das viele neue Grün verbessern 

die CO 2 -Bilanz des Stadtteils. Auch das gehört zur energetischen Sanierung, wenn man sie ganzheitlich 

denkt. 

Energisch reduzieren wir unseren Verbrauch: Bestandssanierung auf ehrgeizig hohem Niveau, beim 

Neubau nicht minder. Gemeinsam mit den Stadtwerken suchen wir den Weg von der guten, zentralen 

Fernwärme zur besseren Biomasse-Heizanlage. Auch im Stadtraum, auf den Dächern, in den Höfen, 

selbst auf den Straßen findet die energetische Erneuerung statt: Solarthermie fürs Warmwasser, Bür- 

gersolaranlagen auf den Dächern, ein kleines Rapsöl-Heizkraftwerk für die Schule und zum Anschauen. 

Regenwasser fließt ins Grüne und in sekundäre Kreisläufe, die Bäume im Hof spenden Kühle. 

Aber in jeder Wohnung leben Menschen. Viele davon mit wenig Geld. Mit Rücksicht auf die Mieter wird 

Bestandssanierung mit Transparenz, Aufklärung und Partizipation gekoppelt. Energiesparberatungen lau- 

fen schon, Mikrokredite für den Geräteaustausch sind in Arbeit. Die Folgen für die Bewohner müssen wir 

immer im Auge haben. Und ein Blick für das Neue, das die Techniker entwickeln. Wir werden uns und das, 

was wir tun, gut kontrollieren (lassen) müssen. 

Ohne sozialen Gehalt ist eine Gartenstadt keine Gartenstadt. Deshalb wird Drewitz ein Stadtteil 

für alle sein. Den bisherigen Trend zu einem Wohnort der Unterprivilegierten brechen wir. Aufstockungen, 

Neubau und energetische Innovationen locken neue Bewohner. Sie verdrängen nicht die heutigen Drewitzer, 

sondern sie nehmen neue Wohnangebote wahr oder bauen sich selbst ein Heim. Die sozialen 

Angebote und die zum Gespräch werden erweitert: Ein „Projektraum“ vernetzt die Aktiven und deren 

Kompetenzen. Das Projekt „Stadtteilschule“ macht die Grundschule zu Bürgerhaus, Treffpunkt und Bildungseinrichtung 

in einem. Hier findet die Gartenstadt ihr Vereins- und Gemeinschaftshaus. 

In Potsdam wird man Drewitz kennenlernen. Weil man die Idee nicht ernst nehmen will. 

Weil man es nicht glauben kann, dass es gelingt. Aber wenn man sich erst selbst ein Bild gemacht hat, 

wird man diesen Ort schätzen. Zu jeder Gartenstadt gehören Zaungäste. Die Gartenstadt Drewitz wird sie 

einladen und willkommen heißen. 

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Unter www.gartenstadt-drewitz.de finden Sie 

Hintergrundinformationen zu diesem Wettbewerbsbeitrag, 

z.B. wichtige Planungsdokumente, 

statistische Daten, Vorträge, aber auch 

Fotos und Medienberichte.

1. Drewitz 

1.1. Kurzportrait 

1.1.1. Lage 


Das Wohngebiet Drewitz, im Potsdamer Südosten gelegen, repräsentiert als eine von sieben Großwohn- 

siedlungen der Landeshauptstadt den Städtebau der DDR in den späten 80er Jahren des letzten Jahr- 

BAB - A 115 

hunderts. Es stellt mit seiner peripheren Randlage an der BAB 

A 115 den Endpunkt der Siedlungsflächenentwicklung der Stadt 

in südöstlicher Richtung vor 1990 dar. 

Der Potsdamer Südosten wird städtebaulich, sozialräumlich 

und hinsichtlich seiner Außenwirkung als heterogener Stadt- 

bereich wahrgenommen. Im Wesentlichen prägen drei jeweils 

weitgehend einheitlich strukturierte Wohngebiete mit unter- 

schiedlichen Entstehungszeiträumen diesen Stadtraum. Dazu 

gehören die Siedlungen: Am Stern (Entstehungszeit 1970- 

1979), Drewitz (Entstehungszeit 1986-1991) sowie das Kirch- 

steigfeld (Entstehungszeit 1994-1998). 

Zwischen diesen Wohngebieten, in denen rund 30.000 Ein- 

wohner leben, befinden sich dörfliche Restlagen (Drewitz Dorf), 

öffentliche Grün- und Landschaftsteile (z.B. Parforceheide), 

übergeordnete Verkehrstrassen (Nuthestraße) sowie großflächige 

Einkaufszentren (Stern-Zentrum, Porta-Möbelmarkt). 

Das ca. 37 ha große Plangebiet wird begrenzt durch 

– Nuthestraße, Stern-Center, Wohngebiet Am Stern im Norden, 

– Wohngebiet Kirchsteigfeld im Süden, 

– Naherholungsgebiet Parforceheide, BAB A 115 im Osten und 

– die Dorflage Drewitz, Nuthewiesen im Westen. 

Durch die mittige Lage der Konrad-Wolf-Allee werden die beiden 

nördlich und südlich gelegenen Siedlungsteilflächen von Drewitz 

zentral erschlossen (Tram, Bus, IV). 

1.1.2. Geschichte 

Mit dem Jahr 1228 zählt Drewitz zu den ältesten im Teltow erwähnten Orten. Das alte Angerdorf Drewitz 

liegt mit seinem Kern, einer 1725 erbauten Kirche und dem Friedhof, an der Straße Alt Drewitz und zieht 

sich an den Nuthewiesen entlang. Aus den Wäldern um Drewitz ist die heutige Parforceheide entstanden. 

1729 ließ der Soldatenkönig Friedrich Wilhelm I. in der Parforceheide rund einhundert Quadratkilometer 

für die Parforcejagd herrichten. Es entstand ein zentraler Platz, der Stern. Eines der von dort abzweigenden 

Gestelle, die Stern-Straße, bildet heute die nordwestliche Abgrenzung des Wohngebietes. 

Das ehemalige Dorf Drewitz gehört seit 1939 als Ortsteil zur Potsdam. In den Neubauvierteln Stern, Drewitz 

und Kirchsteigfeld hat sich die Bevölkerungszahl dieser Potsdamer Region in der jüngeren Geschichte 

mehr als verdoppelt. Von übergeordneter Bedeutung für den Stadtraum ist das zwischen 1994 und 1998 

entstandene, nördlich des Wohngebiets gelegene Einkaufszentrum Stern-Center. Die Heterogenität in der 

Nutzungs- und Bebauungsstruktur des Stadtteils und seines Umfelds wird durch den angrenzenden, im 

letzten Jahr fertiggestellten Möbelmarkt noch verstärkt. 

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1.1.3. Siedlungsstruktur und Wohnen 


Das ca. 40 ha große Stadtquartier ist durch fünfgeschos- 

sige, zumeist mäanderförmige Wohnzeilen gekennzeichnet, 

deren Innenhöfe in das fußläufige Wegekonzept des ge- 

samten Wohngebietes eingebunden sind. Über die zentrale 

Erschließungsachse der Konrad-Wolf-Allee mit Fahrbahnen, 

Stellplätzen und Straßenbahntrasse erfolgt eine deutliche 

Zäsur in zwei Siedlungsteilgebiete. In den Randbereichen 

befinden sich die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur 

(u.a. Grundschule, Gymnasium, Seniorenzentrum/Ärzte- 

haus, 3 Kitas) sowie die Versorgungseinrichtungen mit 

einem wenig genutzten Marktplatz (Ernst-Busch-Platz). 

In Drewitz leben heute ca. 5.900 Einwohner in etwa 2.900 Wohneinheiten. Die Wohngebäude (bis auf 

wenige Ausnahmen Mietwohnungen) sind komplett im WBS 70 errichtet und bieten aufgrund der Gleichartigkeit 

wenig Identifikationsmöglichkeiten. Die Mieten sind im Vergleich zu anderen Stadtteilen relativ 

niedrig. Der Wohnungsleerstand bewegt sich derzeit um 1%. 

1.1.4. Freiraumstruktur 

Wesentliche Elemente der Freiraumstruktur des Stadtteils sind die großen Wohnhöfe, mit zumeist geringer 

Qualität und eingeschränkter Nutzbarkeit (Ausnahme ist der Modellhof Robert-Baberske-Straße). 

Drewitz besitzt einen hohen Anteil an Freiräumen, die teilweise im letzten Jahrzehnt umgestaltet und aufgewertet 

wurden (z.B. Fußgängerpromenade „Die Rolle“, Ernst-Busch-Platz). Von besonderer Bedeutung 

ist die unmittelbare Randlage zum waldartigen Landschaftsraum der Parforceheide mit seinen Angeboten 

für Freizeit und Naherholung. 

1.1.5. Verkehr 

Über die Konrad-Wolf-Allee als „Stadtteil-Magistrale“ erfolgt die Anbindung des Wohngebiets an das übergeordnete 

Straßennetz (Nuthestraße, BAB A 115). Der überdimensionierte Straßenraum mit mehrfacher 

Barrierewirkung (Fahrbahn, Stellplätze, Tramtrasse) zerschneidet das Wohngebiet und führt zu erheblichen 

Immissionsbelastungen. Die Konrad-Wolf-Allee besitzt eine Vernetzungsfunktion für den Durchgangsverkehr, 

die aufgrund des ansonsten vorhandenen Straßennetzes nicht erforderlich ist. 

Über ein orthogonales Raster von Wohnstraßen erfolgt die Erschließung der einzelnen Teilräume des 

Stadtteils. Wohnstiche, die z.T. in die Blockbereiche hineinführen, dienen fast ausschließlich der Stellplatzunterbringung. 

Als bedeutender historischer Straßenraum verfügt die Sternstraße über eine ortsbildprägende 

Baumallee. 

Mit mehreren Bus- und Straßenbahnlinien in der Konrad-Wolf-Allee bzw. der Sternstraße ist der Stadtteil 

sehr gut an das ÖPNV-Netz angebunden. Defizite bestehen im südöstlichen Teilbereich mit seinen Schulund 

Kitastandorten, die derzeit über keine unmittelbaren ÖPNV-Haltepunkte verfügen. 

Das aktuelle Zielnetz des Radverkehrskonzepts führt die Hauptroute 1. Stufe (HR 1) entlang der Konrad- 

Wolf-Allee. Über Nebenstraßen bestehen Verbindungen zu Nebenrouten in die Parforceheide bzw. dem 

Stadtteil Am Stern und zu der übergeordnete Stadtachse „Am Stern – Drewitz“. 

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1.1.6. Einzelhandel und Versorgung 


Aufgrund der (fußläufigen) Nähe zu den Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Versorgungsschwerpunkten 

Stern-Center und Havel-Nuthe-Center ist das Stadtgebiet sehr gut mit Einkaufs- und Serviceinrichtungen 

versorgt. Die Weiterführung des REWE-Marktes mit der angrenzenden Wohngebietsgaststätte im Süden 

des Stadtteils an der Slatan-Dudow-Straße ist derzeit nicht gesichert. 

1.1.7. Demographie und sozialräumliche Situation 

Der Stadtteil Drewitz verfügt über eine relativ junge Bewohnerschaft (27% jünger als 29 Jahre). Bei fast 

einem Drittel der Haushalte handelt es sich um Familien. Mit abnehmender Tendenz sind die Altersgrup- 

pen zwischen 30 und 39 Jahren bzw. über 60 in Drewitz zu Hause. Der Anteil der sozial und finanziell 

eher schwachen Bewohnerschaft wächst. Ein großer Anteil von Haushalten ist Empfänger von Transferlei- 

stungen bei gleichzeitig hoher Beschäftigungsrate (z.B. Alleinerziehende und Haushalte, in denen nur ein 

Erwachsener arbeitet). 

Tendenziell lässt sich feststellen, dass die Haushalte in Drewitz kleiner, jünger und einkommensschwä- 

cher werden (siehe wohnungswirtschaftliches Konzept). Die Identifizierung mit dem Stadtteil ist gering. 

Mit einem Gymnasium, einer Grundschule und 3 Kitas verfügt Drewitz auch über Einrichtungen mit über- 

örtlicher Funktion. Unzureichend ist die Ausstattung mit Beratungsangeboten und differenzierten so- 

zialen Einrichtungen. Es fehlt an Möglichkeiten, sich zu treffen oder Nachbarschaften zu pflegen. 

Unmittelbar nördöstlich des Havel-Nuthe-Centers befinden sich diverse Einrichtungen für Seniorenwoh- 

nen und -Pflege. 

Arche christliches 

Kinder und 

Jugendwerk 

Kita „Benjamin 

Blümchen“ 

+ Kinderclub 

Oskar-Meßter-Straße 

Grundschule 

Am Priesterweg 

Nuthestraße 

Einkaufszentrum 

STERN-CENTER 

Sternstraße 

E.-von-Winterstein-Str. 

Robert-Baberske-Straße Slatan-Dudow-Straße 

Konrad-Wolf-Allee 

Seniorenzentrum 

Kita „Storchennest“ 

Montessorikita 

Ernst-Busch- 

Platz 

Wolfgang-Staudte-Straße 

5 

Hotel 

Havel-Nuthe- 

Center 

Fritz-Lang-Straße 

Parforceheide 

Kita „Märchenland“ 

Schiller Gymnasium 

BAB - A 115 

Bestand 

Postdam - Gartenstadt Drewitz

1.2. Stärken und Schwächen des Stadtteils 


Im Spannungsfeld einer integrativen Herangehensweise mit sechs Themenfeldern und der schwerpunkt- 

mäßigen Betrachtung energetischer und wohnungswirtschaftlicher Determinanten der Gebietsentwick- 

lung, besitzt die Darstellung der Rahmenbedingungen für das Stadtteilentwicklungskonzept eine gewisse 

„Klammer-Funktion“. Um jedoch im vorgegebenen Umfang die konzeptbestimmenden Essentials – also 

vor allem die Qualitäten sowie die Risiken und Schwächen – für Städtebau und Freiraumgestaltung darzu- 

stellen, ist eine gewisse zusammenfassende Kompaktheit erforderlich. Spezifische Rahmenbedingungen 

der einzelnen Themenfelder werden überwiegend in den jeweiligen Kapiteln dargestellt. 

Stärken 

Gemeinsam mit Stern und Kirchsteigfeld ein nahezu selbstständiger 

Stadtteil mit ca. 30.000 EW, 

gute Ausstattung an sozialen Einrichtungen (Kitas, Schulen, 

Seniorenwohnanlage und Pflegeheim), 

gute Ausstattung an Versorgungseinrichtungen (Havel-Nuthe- 

Center, Stern-Center), 

Neubaupotenziale vorhanden, 

Konzepte auf der Grundlage von regelmäßigen Sommercamps 

(Architektur/Städtebau) und Masterplanverfahren 2006 

Stärken 

hohe Quantität an Freiräumen im Wohnumfeld und Straßenraum, 

gutes Angebot an Spielplätzen für ältere Kinder und Jugendliche, 

Schulsportanlagen auch für öffentliche Nutzung zur Verfügung, 

Modellhof mit exemplarischer Freiraumgestaltung, 

Nachbarschaft zu übergeordneten Grün- und Freiflächen, Naherholungsbereichen: 

Waldflächen und Parforceheide 

Stadtteil / Wohnsiedlung 

Freiraum 

Schwächen 

periphere Lage im Südosten Potsdams (Entfernung Innenstadt), 

gleichförmige Wohngebäude des gleichen Typs (WBS 70) mit 

wenig Identifikationsmöglichkeiten, 

geöffnete Hofstrukturen (Mäander) erschweren Orientierung 

und Zuordnung (innen – außen), 

sozialer Abwärtstrend mit Imageverschlechterung, 

fehlendes bürgerschaftliches Engagement, 

wenig soziale Beratungsangebote 

Schwächen 

geringe Qualität und Nutzbarkeit der verfügbaren Hofräume, 

zahlreiche Abstandsgrünflächen, Stellplatzanlagen usw., 

mangelnde Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeiten, 

keine klare Definition und Trennung von öffentlichen und 

privaten Freiflächen (keine soziale Kontrolle möglich, Folge: 

erhöhter Vandalismus), 

Fehlen einer wohngebietsbezogenen öffentlichen Grünanlage 

sowie generationenübergreifender Angebote im öffentlichen 

Raum, 

teilweise erhebliche Mängel in der Unterhaltung und Pflege, 

klimatisch wirksame Vegetationsbestände kaum vorhanden 

Umwelt- und Immissionssituation 

Stärken 

Schwächen 

zentrale Hauptversorgung Fernwärme Stadtwerke (EWP) mit Wärmeverluste der Fernwärme-Leitungen, 

KWK (hoher Ausnutzungsgrad), 

Keine/geringe Dämmung/Verluste bei Kellerdecken, Dächern, 

relativ gute Dämmwerte der Fassaden WBS 70 

Fenster, 

fehlende wirksame Gehölzbestände und Freiflächen, 

Immissionsbelastung in Randbereichen zu Nuthestraße, BAB 

und Konrad-Wolf-Straße 

Stärken 

Demografie / soziale Situation 

Schwächen 

relativ junge Bewohnerschaft: 27% < 29 Jahre, 

abnehmende Gruppen: 30 bis 39 Jahre und ≥ 60 Jahre, 

zunehmender Zuzug aus anderen Großsiedlungen, 

derzeit Auszug der älteren Mieter, 

hoher Anteil von Familien (32% der Haushalte mit > 2 Per- teilweise sozial und finanziell schwache Bewohnerschaft, 

sonen) 

hoher Anteil von Haushalten als Empfänger von Transferleistungen, 

aber gleichzeitig hohe Beschäftigungsrate 

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Wohnungswirtschaftliche Situation 

Stärken 

Schwächen 

preisgünstige Wohnungen im unsanierten Wohnungsbestand, Modernisierungsstau bzw. -nachholbedarf, 

gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aus Mietersicht, 

geringe Mieterlöse und Instandhaltungsreserven, 

geringer Leerstand, 

wenig Motivation zur Sanierung der Wohngebäude da geringer 

großes Potenzial zur zielgruppen- und bedarfsorientierten Leerstand, 

Bereitstellung neuer Wohnangebote, 

zu wenig Leerstandsreserve für Umsetzungen bei Sanierungs- 

gutes Angebot für Familien: 59% der WE mit > 3 Zimmer, maßnahmen, 

niveaugleiche Hauseingänge der Bebauung entlang der ausschließlich Mietwohnungsbestand, 

südöstlichen Konrad-Wolf-Allee mit guter Eignung für barriere- zu wenig differenziertes Wohnungsangebot 

freies bzw. -armes Wohnen, 

Mehrzahl der Eigentümer Mitglieder im Arbeitskreis Stadt- 

Spuren (Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen 

der Stadt Potsdam seit 1997, u.a. bei der Stadtteilentwicklung 

gemeinschaftlich und abgestimmt aktiv), 

mehr als 50% der Wohnungen im kommunalen Eigentum 

Stärken 

gute ÖPNV-Anbindung 

- Straßenbahn: Konrad-Wolf-Allee 

- Bus: Sternstraße, Gerlachstraße, 

gute Anbindung an das übergeordneten Straßennetz (Nuthestraße, 

BAB A 115), 

Hauptroute 1. Stufe (HR 1) des Radverkehrskonzepts der 

Stadt Potsdam entlang der Konrad-Wolf-Allee, 

Anbindung an die Stadtachse Am Stern - Drewitz 

Verkehr 

Schwächen 

Zerschneidung des Wohngebietes durch den überdimensionierten 

Straßenraum und mehrfache Barrierewirkung der 

Konrad-Wolf-Allee (Stellplätze, Straße, Straßenbahntrasse), 

gesicherte Kreuzungsmöglichkeit an lediglich zwei Stellen, 

große Entfernung zu Haltestellen im südöstliche Teilbereich, 

kaum Barrierefreiheit im Straßenraum, 

Stellplätze teilweise im Bereich der Wohnhöfe, 

Durchgangsverkehr Konrad-Wolf-Allee mit entsprechenden 

Lärm- und Abgasemissionen 

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2. Konzeptentwicklung, Leitbild und Ziele 

2.1. Bisher vorliegende Konzepte 

2.1.1. Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept – Masterplan Stern_Drewitz_Kirchsteigfeld 

Im Zuge eines intensiven Moderations- und Abstimmungsprozesses wurde in den Jahren 2005/2006 

eine integrierte Stadtentwicklungsplanung im Rahmen einer von der Stadtverwaltung beauftragten Ma- 

sterplanung für den Potsdamer Südosten (Stern-Drewitz-Kirchsteigfeld) erstellt. Auf der Grundlage des 

von der Wohnungswirtschaft übernommenen Leitsatzes der „Gartenstadt Drewitz“ werden wesentliche 

Kernaussagen getätigt: 

Wohnen: kurz- und mittelfristige, nachfrage- und zielgruppenorientierte strukturelle Anpassung sowie 

Schaffung neuer Wohnangebote (Mischung von Altersgruppen, Haushaltsformen und Wohnformen) 

Soziale Infrastruktur: Alternative Kultur- und Dienstleistungsangebote schaffen 

Wirtschaft und Gewerbe: Profilierung Stadtteilzentrum Drewitz (Havel-Nuthe-Center) 

Freiraum und Erholung: nachhaltige Steigerung der Qualität und der Nutzbarkeit der Freiräume durch Um- 

gestaltung; Rückbau überdimensionierter Verkehrsflächen; Verknüpfung mit dem Landschaftsraum und 

Qualifizierung der Wohnhöfe 

Verkehrliche Vernetzung: Umbau der Konrad-Wolf-Allee, Stärkung der Angebote von Bus und Bahn sowie 

Erhöhung des Komforts für Fußgänger und Radfahrer; fahrradfreundliche Gestaltung der Wegeverbin- 

dungen „Stadtachse Stern-Drewitz“ und „Grünes Freizeitband“ 

Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Potsdam (INSEK) sind die Entwicklung von Drewitz 

und einzelne Projekte als eine vorrangige Aufgabe beschrieben. 

2.1.2. Sommercamps 

Im vorab dargestellten Masterplan Stern_Drewitz_Kirchsteigfeld wird die umfassende Weiterentwicklung 

der Großsiedlung zur „Gartenstadt Drewitz“ vorgeschlagen. Teilaspekte dieser Entwicklung wurden in 

zwei Internationalen Sommercamps (2007 und 2008) vertieft. 

Insbesondere in 2008 wurden Ansätze und Forderungen nach einer baulichen Verdichtung des Wohnge- 

bietes weiter entwickelt. Ein Zuzug wirtschaftlich stärkerer Bewohnergruppen soll so ohne Verdrängung 

der heutigen Bewohner erreicht werden, bei gleichzeitiger städtebaulicher Aufwertung. Die Verdichtung 

soll vor allem durch die Schließung und Ergänzung der Wohnhöfe erfolgen. Insgesamt sechs interdiszipli- 

när besetzte Teams entwickelten sehr differenzierte Vorschläge. 

2.1.3. Teilplanungen 

Anknüpfend an den Masterplan Stern_Drewitz_Kirchsteigfeld werden Detailkonzepte erarbeitet. Die Pla- 

nung „Grünes Freizeitband“ befasst sich mit der Entwicklung der Parforceheide als Naherholungsgebiet, 

die Planung „Stadtachse Stern-Drewitz“ mit der Stärkung der Wegeverbindungen zwischen den Stadttei- 

len Drewitz und Stern. 

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2.2. Leitbild und Ziele 


Die Gartenstadt Drewitz ist zukunftsfähig. In Zeiten von Wohnungsknappheit und Nachfrage in Potsdam 

bietet sich hier die Chance zur Entwicklung eines dichten, durchmischten, durchgrünten und energieeffizi- 

enten urbanen Stadtteils. Vorhandene Grün- und Freiflächen werden qualifiziert, Wohnbereiche verdichtet 

und städtbaulich arrondiert, Partizipation und Prozesse moderiert und die energetischen Rahmenbedin- 

gungen der Gebäude und Netze im Sinne einer umfassenden CO 2 -Reduktion modernisiert. 

Stadt, Stadtwerke und Wohnungswirtschaft arbeiten trotz vorhandener Zielkonflikte zusammen. Die sozi- 

ale Wohnungswirtschaft der Stadt Potsdam verfügt mit dem Arbeitskreis Stadtspuren über ein Gremium, 

das sich bereits in Prozessen der Stadtteilentwicklung (u.a. Schlaatz, Zentrum Ost) bewährt hat. Alle 

Beteiligten sind sich der Handlungserfordernisse bewusst: Der soziale Negativtrend des Stadtteils und 

seine Stigmatisierung, einhergehend mit dem Imageverlust, sind aufzuhalten. Neue Wohnungsangebote 

tragen dazu bei, sozial stabilisierende Bevölkerungsgruppen, insbesondere Familien mit Kindern, ein- 

kommensgesicherte Senioren und Starterhaushalte anzuziehen. Strategie und Leitbild sind langjährig 

intensiv abgestimmt worden. Die globalen Erfordernisse von Klimaschutz und Klimaanpassung werden in 

Einklang gebracht mit den sozialen Erfordernissen von Mieterschutz und städtebaulicher Anpassung. 

Als wesentliche Leitsätze und Zielvorgaben einer Entwicklung zur Gartenstadt Drewitz sind festzuhalten: 

4 Entwicklung neuer Qualitäten im Städtebau durch eine zielgruppen- und bedarfsorientierte Bereitstel- 

lung neuer Wohnhaustypologien im ganzen Stadtteil, 

4 Sicherung einer neuen Durchmischung der Wohnbevölkerung durch Diversifizierung des bestehenden 

und neu entstehenden Wohnungsangebots, 

4 Umsetzung ambitionierter energetischer Standards der CO 2 -Reduktion in der Sanierung und im Neu- 

bau unter Einsatz regenerativer Energien und im Zuge modellhafter Implementierung dezentraler Netze, 

4 Schaffung neuer Qualitäten in der Freiraumgestaltung und -bereitstellung durch den Umbau über- 

dimensionierter verkehrlicher Transiträume zu multifunktionalen Parkflächen, 

4 Entwicklung einer differenzierten Hierarchie von „Gärten“ zwischen ganz öffentlich bis ganz privat, 

4 Erstellung kurzer, barrierefreier und attraktiver Fuß- und Radwegverbindungen zu allen Versorgungs- 

schwerpunkten und allen ÖPNV-Haltestellen des Stadtteils, 

4 Einbeziehung aller Bewohnern und aller relevanten Akteure in den zukünftigen Umgestaltungsprozess, 

4 Sammlung von Erfahrungen für die energetische Sanierung anderer Stadtteile (Vorbildwirkung). 

2.3. Konzept Städtebau 

Das städtebauliche Konzept (siehe nachfolgende Abbildung bzw. Plan 2), mit einer schwerpunktmäßigen 

Darstellung von Neubau- und Umbaumaßnahmen, zeigt die Abstimmungsergebnisse zum Transformati- 

onsprozess der Gartenstadt Drewitz. Als eine verräumlichte „Klammer“ dokumentiert das Konzept eine 

mittel- bis langfristige Entwicklungsstrategie für den Stadtteil bis ca. 2025, die flexibel und robust genug 

ist, notwendige Spielräume zu sichern. Gleichzeitig bildet es den Rahmen für kurz- bis mittelfristig zu 

realisierende investive Maßnahmen der beteiligten Wohnungseigentümer und weiterer Akteure. Diese 

sind zum Teil detailliert in den nachfolgenden Konzepten zur Freiraumgestaltung und insbesondere beim 

Wohnungswirtschaftlichem Konzept und beim Umsetzungskonzept dargestellt. 

9


Der städtebauliche Transformationsprozess wird insbesondere durch drei Konzeptbausteine angestoßen 

und von ihnen getragen: 

4 Herausnahme des überdimensionierten und trennenden Verkehrsraumes der Konrad-Wolf-Allee in 

zentraler Lage 

4 Entwicklung eines Stadtteilparks auf der ehem. Verkehrstrasse und Ergänzung zu einem „Grünen 

Kreuz“ zur Intensivierung von internen und externen Verflechtungsbeziehungen sowie zur Gliederung 

des Stadtteils 

4 Neustrukturierung der indifferenten Wohn-Mäander zu Blöcken mit klaren Innen- und Außenräumen. 

NEUBAU - TOWN HOUSES 

+ WOHNEIGENTUM 

Einkaufszentrum 

STERN- CENTER 

Aus städtebaulicher und baulicher Sicht bilden die Handlungsbereiche „Abriss“, „Neubau“ und „Aufsto- 

ckung“ die Maßnahmenschwerpunkte des vorliegenden Konzepts. Eine arrondierende Bebauung auf grö- 

ßeren Potenzialflächen für eigentumsbezogenen Wohnungsneubau ist auf der südöstlichen Straßenseite 

der Sternstraße, auf den Flächen nordöstlich der Slatan-Dudow-Straße sowie im Bereich des heutigen 

Ernst-Busch-Platzes vorgesehen. Dort kann ein wichtiger Beitrag zu einem energieeffizienten Wohnungs- 

bau für neue Zielgruppen im Stadtteil geschaffen werden. Auf der Grundlage des wohnungswirtschaft- 

lichen Konzeptes und des Energieeffizienzkonzeptes ist insgesamt beabsichtigt, von den 946 Wohnungen 

insgesamt 40% gemäß EnEV-Standard 2009, 40% gemäß Niedrigenergiestandard sowie 20% gemäß 

Passivhausstandard errichten zu lassen. 

IV 

Kita 

„STADTTEILSCHULE“ 

IV 

V 

V 

IV 

V 

VI VI 

VI 

NEUBAU - BLOCKRANDBEBAUUNG 

+ WOHNEIGENTUM 

10 

V 

IV 

VI 

VI 

V 

V 

Seniorenzentrum 

Betreutes Wohnen 

Hotel 

VI 

V 

V 

VI VI VI 

Kita 

VI 

V 

V 

V 

Havel- 

Nuthe- 

Center 

V 

Städtebauliches Konzept 

Schaukraftwerk 

V 

VI 

VI 

VI 

Kita und Schule 

BLOCKRANDSCHLIESSUNGEN 

+ AUFSTOCKUNGEN 

Postdam - Gartenstadt Drewitz

2.3.1. Konzept Abriss 


Zur Sicherung von stadtteilbezogenen wie auch gebietsübergreifenden Vernetzungen zwischen dem 

Stern-Center und dem südöstlichen Teilbereich des Wohngebiets sind für die Schaffung von ausreichend 

2.3.2. Konzept Neubau 

dimensionierten öffentlichen Wegeverbindungen kleintei- 

lige Abrissmaßnahmen vorgesehen. Diese beschränken 

sich weitgehend auf die Häuserzeile zwischen der „Rolle“ 

und der Konrad-Wolf-Allee. 

Der südliche Versorgungsstandort mit dem REWE-Markt, 

einer gastronomischen Einrichtung und großen, zusam- 

menhängenden Stellplatzanlagen wird perspektivisch 

aufgegeben und zurückgebaut. Hier entsteht eine groß- 

flächige Potenzialfläche für Maßnahmen des Wohnungs- 

neubaus. Von den geplanten Abrissen sind insgesamt 50 

Wohneinheiten betroffen. 

Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die geplanten Neubaumaßnahmen im Wohnungsbau mit einem 

Umfang von 946 WE. Wie bereits vorab kurz dargestellt, gibt es für den Wohnungsneubau insgesamt drei 

Schwerpunktbereiche: 

Eigentumsbezogener Wohnungsneubau entlang der südöstlichen Straßenseite der Sternstraße. Hier ist 

beabsichtigt, durch die Errichtung von bis zu 4-geschossigen Townhouses einen städtebaulichen Über- 

gang zwischen den beiden Wohnhaustypologien (Geschoßwohnungsbau und Einfamilienhäuser) entlang 

der Sternstraße zu entwickeln. Aufgrund der Randlage zum Stern-Center und der Lage an der historischen 

Sternstraße besitzen diese Flächen eine hohe Lagegunst. Die Baumaßnahme ist im Zeitraum 2012- 

2013 vorgesehen. 

Eigentumsbezogener Wohnungsneubau auf den Flächen nordöstlich der Slatan-Dudow-Straße. Durch die 

Errichtung von bis zu 5-geschossigen Wohnungsbauten erfolgt eine städtebaulichen Komplettierung der 

Siedlung. Aus der Randlage zu großen, zusammenhängenden Grün- und Freiflächen sowie zu Gemeinbe- 

darfseinrichtungen resultiert eine hohe Lagegunst für familiengerechte Wohnformen. Die Baumaßnahme 

ist im Zeitraum 2014 – 2015 vorgesehen. Die derzeit gewerblich genutzten Teilflächen befinden sich in 

Privatbesitz. 

Arrondierender, eigentumsbezogener Wohnungsneubau 

auf den Flächen des Ernst-Busch-Platzes. Die aktuelle 

Gestaltung und Lage des Platzes führt dazu, dass dieser 

Bereich nicht von den Drewitzern angenommen wird. Mit 

der Entwicklung des zentralen Ernst-Busch-Parkes wird der 

Standort durch die unmittelbare Zuordnung zu der Grün- 

fläche noch problematischer. Vor diesem Hintergrund ist 

eine perspektivische Überbauung ab dem Jahr 2016 vor- 

gesehen. 

Zu einer Komplettierung der bislang offenen Hofbereiche 

werden Blöcke geschlossen. Mit der Entwicklung dieser 

11


Wohnblöcke sollen deutliche Identifikationsmerkmale geschaffen und die Aneignung durch die Bewohner 

erleichtert werden. Im Zusammenhang mit diesen Neubaumaßnahmen ist die Errichtung von ca. 20.450 

m 2 BGF Wohnfläche vorgesehen. Die Umsetzung der Maßnahmen ist überwiegend erst ab 2016 beab- 

sichtigt. 

2.3.3. Konzept Aufstockung 

Durch die Aufstockung einer Reihe von Wohngebäuden 

entlang des „Grünen Kreuzes“ erfolgt eine städtebauliche 

Akzentuierung dieses zentralen öffenlichen Freiraums des 

Wohngebietes. Derzeit ist ein eingeschossiger Aufbau auf 

den nachfolgend dargestellten Dächern beabsichtigt. Die 

Maßnahmen, die zeitlich gestuft schon ab dem nächsten 

Jahr beginnen sollen, werden mindestens nach dem EnEV 

2009-Standard durchgeführt, wenn möglich höherwertig. 

2.3.4. Wohngebietseingänge 

Mit dem geplanten Rückbau der Konrad-Wolf-Allee und der resultierenden frühzeitigen Verteilung des 

Ziel- und Quellverkehrs in das Wohngebiet erfahren die beiden Eingangsbereiche in den Stadtteil eine be- 

sondere Bedeutung. Der Übergang zwischen dem Verkehrsraum und dem neuen Park wird entsprechend 

attraktiv gestaltet werden. 

Zur städtebaulichen Betonung und zur Setzung von Imageträgern für die neue Gartenstadt Drewitz ist die 

Errichtung eines sog. Schaukraftwerks als gläserne Energiezentrale nördlich des Havel-Nuthe-Centers 

vorgesehen. Hier werden Aspekte der Energieerzeugung auf der Basis erneuerbarer Rohstoffe (Rapsöl) 

und der Distribution den interessierten Bewohnern und vor allem den Schülerinnen und Schülern de- 

monstriert. Die Anlage setzt ein Zeichen für die Energiewende im Stadtteil und positioniert sich an einem 

gut einsehbaren Ort. 

Mit der Entwicklung der Grundschule Am Priesterweg zum Bürgerzentrum soll eine gestalterische Auf- 

wertung des südlichen Zuganges in das Wohngebiet erfolgen. Mit den beiden dargestellten Maßnahmen 

können zwei bedeutende Zukunftsfelder (Klimaschutz und Bildung) die Positionierung der Gartenstadt 

mit Ausstrahleffekten auch im Stadtraum ablesbar machen. 

2.3.5. Versorgungsstandort Havel Nuthe-Center 

Zur Sicherung der Versorgungsfunktion mit Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten innerhalb des 

Stadtteils ist der Standort des Havel-Nuthe-Centers weiter zu qualifizieren. Hier sollten kurzfristige Auf- 

wertungsmaßnahmen umgesetzt werden, die die Aufenthalts- und Gestaltqualität verbessern. Zur An- 

gebotskonsolidierung sind Abstimmungen mit dem Eigentümer und den Gewerbetreibenen zu führen. 

Aufgrund der stadtteilbezogenen Bedeutung und der Ausstrahlungseffekte (Orientierung) ist der Bereich 

mit Priorität zu behandeln. Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz sollten umgesetzt werden. 

2.3.6. Grundschule „Am Priesterweg“ – Stadtteilschule und Bürgerzentrum 

Gerade in den letzten drei Jahren ist – parallel zur Verstärkung von Segregationstendenzen im Stadtteil 

– sichtbar geworden, dass es in Drewitz an sozialen Beratungsangeboten, an Treffmöglichkeiten und Bil- 

dungsangeboten für Erwachsene fehlt. Mit der Umprofilierung der Grundschule Am Priesterweg zu einer 

Stadtteilschule als Bürger- und Stadtteilzentrum soll dem begegnet werden. 

12

2.4. Konzept Grün- und Freiflächen 

2.4.1. Leitbild 


Wie bereits eingangs beschrieben, ist die energetische Sanierung des Außenraums für uns integraler Be- 

standteil der energetischen Sanierung einer Großwohnsiedlung. Stichworte sind „Stadt der kurzen Wege“ 

und der ressourcenschonende, umweltfreundliche Umgang mit dem umgebenden Raum und dem Grund 

und Boden. 

‚Gartenstadt Drewitz’ ist nicht nur ein Name, die ‚Gartenstadt Drewitz’ erlebt man. Ihr Erscheinungsbild 

transportiert die Idee und prägt das Gebiet. Es geht nicht nur um Grün, sondern auch um seine sozialen 

Aufgaben und Funktionen. Die geplante intensive Durchgrünung wird von erheblicher stadtklimatischer 

Wirkung sein. So entstehen Synergieeffekte, die die Effektivität der energetischen Gebäudesanierung 

noch steigern. 

2.4.2. Grundlagen 

Der soziale und demographische Wandel in Drewitz führt zu einem wachsenden Nutzungsdruck, dem die 

‚Unnutzbarkeit’ eines Großteils der vorhandenen Freiräume im Gebiet gegenüber steht. Eine längere täg- 

liche Verweildauer im Wohngebiet lässt eine intensivere Inanspruchnahme der Freiräume erwarten. Dabei 

ist zu berücksichtigen, dass die Ansprüche und Möglichkeiten der verschiedenen Gruppen wie Senioren, 

Familien und Kinder, sozial Schwache usw. differieren und auch konkurrieren. Dies erfordert eine differen- 

zierte Qualifizierung des Freiraums in nutzbare Freiräume. 

Als entscheidende Voraussetzung für die Realisierung des Konzeptes sehen wir die städtebauliche Neu- 

ordnung des Gebietes. 

13


Mit der Konversion der Konrad-Wolf-Allee in den Konrad-Wolf-Park entsteht ein zentraler Stadtteilpark als 

Naherholungsgebiet. Bisher in den öffentlich zugänglichen Höfen verortete öffentliche Freiraumfunkti- 

onen werden in den öffentlichen Raum verlagert, wo sie richtig sind. 

Die Entlastung der Wohnhöfe und die Neuordnung der Wegebeziehungen gestatten zukünftig die individu- 

elle, geschützte, private Nutzung der Höfe durch die Anwohner. 

Die großzügige Gestaltung des grünen Wegekreuzes erlaubt die Aufwertung des Straßenraums durch 

nutzbare halböffentliche Bereiche im Übergang zwischen Bebauung und Straßenland. 

Bei der Entwicklung des Außenraums stehen folgende Ziele gleichberechtigt nebeneinander: 

4 Imageverbesserung und Identitätsbildung im Quartier, 

4 Erlebbarkeit, Nutzbarkeit und Vielfalt an Verwendungsmöglichkeiten, 

4 Verbesserung der klimatischen und ökologischen Situation. 

2.4.3. Konrad-Wolf-Park – Generationenpark und Grüne Achse Ost-West 

Heute Straße – morgen Park. Rund 2,5 ha Fahrbahn aus Asphalt sollen entsiegelt werden. Wo heute 

noch Autos rollen, soll ein qualitativ hochwertiger, für alle Altersgruppen nutzbarer Stadtteilpark (Achse 

Nord-Süd) entstehen. Nicht nur das Image des Quartiers soll entscheidend verbessert werden, auch die 

ökologische und klimatische Situation soll entscheidend profitieren. Bäume schützen die Bebauung im 

Sommer vor Überhitzung und lassen sie im Winter windschützend und dadurch wärmend wirken. Regen 

sickert in den Untergrund, Lärm- und Schadstoffemission werden gemindert. Die Wohnbebauung an der 

heutigen Konrad-Wolf-Allee wird zu einer bevorzugten Wohnlage direkt am Park. Die bisher unbeliebteste 

Wohnlage wird eine der ‚besten Adressen’ im Gebiet. 

14


Der Konrad-Wolf-Park ist das grüne Herz des Stadtteils. Er ist Grünverbindung und wohngebietsbezogene 

Naherholungsfläche mit entsprechenden Angeboten in Einem. Auf Fuß- und Radwegen im Grünen lassen 

sich alle für die Bewohner wichtigen Einrichtungen (Schule, Kita, Einzelhandel, Ärzte, Spielplätze, Freizeit- 

angebote) bequem, sicher und weitestgehend barrierefrei erreichen. 

Zusammen mit der ‚Grünen Achse Ost-West’, die den Konrad-Wolf-Park im Zentrum quert, wird das zwei- 

achsige System ‚Grünes Kreuz’ gebildet. So wird sämtlichen Anwohnern ermöglicht, sich weitestgehend 

zu Fuß oder per Rad, ohne Konkurrenz zu PKWs bewegen. 

Arbeitsschritte: 

4 Entsiegelung der überdimensionierten Konrad-Wolf-Allee und weitgehender Rückbau der Fahrtrassen. 

Integration der Straßenbahntrasse in die Grünanlage mittels grünem Gleisbett. 

4 Andienungsstraßen für Feuerwehr, Anlieferung, Parken u.a.m. für die an den Parkrand angrenzende 

Bebauung werden als Bestandteil der Parkkonzeption qualitätvoll und übersichtlich gestaltet. 

4 Einordnung erlebbarer ‚Orte’ als Identifikations- und Treffpunkte für alle sozialen Gruppen und alle 

Generationen (generationenübergreifende Spiel- und Sportangebote, Promenade, Bolzplatz, Boule, 

Kaffeepavillon, Festplatz usw.). Deren Verortung erfolgt so, dass Konfliktsituationen zwischen 

‚ruhigen’ und ‚lauten’ Nutzungen vermieden werden. 

4 Am Kreuzungspunkt entsteht in städtebaulich exponierter Lage ein Stadtplatz mit dem ‚Café am See’. 

4 Hochwertige Fuß- und Radwegeverbindungen in ausreichender Breite sind gut einsehbar und werden 

nachts ausreichend beleuchtet. Objektiv werden die Wege kürzer, aber auch subjektiv, weil es Spaß 

macht, sie zu gehen/fahren und weil sie sicher sind. 

4 Der Konrad-Wolf-Park schafft die Verbindung zwischen der heutigen Grundschule/dem künftigen Bür- 

gerzentrum ‚Stadtteilschule’ und dem Havel-Nuthe-Center. 

15


4 Der oberflächige Regenwasserabfluss wird durch die Entsiegelung und Versickerung vor Ort reduziert. 

Das Niederschlagswasser wird in Speichern zur Bewässerung der öffentlichen Grünflächen gesam- 

melt. Ein anderer Teil des Wassers fließt in eine Pflanzenkläranlage, die gestalterisch mit einem flachen 

Wasserbecken mit Trinkwasserqualität zum Spielen und Betreten für Kinder und Erwachsene (am 

Café am See) kombiniert ist. Überschüssiges Wasser wird versickert. 

4 Im Park werden auf Schaubeeten Energiepflanzen angebaut, die wie die Pflanzenkläranlage als An- 

schauungsmaterial im Unterricht Verwendung finden und Bestandteil des im Energiekonzept beschrie- 

benen Energielehrpfades sind. 

2.4.4. Wohn- und Hofkonzepte 

Mit der Verkleinerung der Blockeinheiten reduzieren sich die Anzahl der zuzuordnenden Wohnungen und 

die Anforderungen an die Ausstattung der Höfe. Im privaten und halbprivaten Bereich werden individuelle 

Nutzung und Aneignung möglich, unter anderem das Community Gardening, dass Identität, Kommunikati- 

on und Integration fördern kann. 

Die Verkleinerung und Schließung der Höfe durch bauliche Maßnahmen und ihre „Privatisierung“ – im 

Sinne der individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzung durch die Anwohner – hat folgende positive 

Effekte: 

4 Reduzierung von Lärmemissionen in den Höfen, 

weil z.B. Spielbereiche für ältere Kinder im öffent- 

lichen Raum angesiedelt sind. 

4 Verbesserung der sozialen Überschaubarkeit, um 

das Wohlbefinden im Privatbereich zu sichern. 

4 Soziale Kontrolle und Aneignung fördern einen 

sorgsamen Umgang mit den Flächen, reduzieren 

Vandalismus, wirken sich mindernd auf die Pflege-, 

Unterhaltungs- und die Betriebskosten aus. 

4 Verbesserung des Klimas in den Innenhöfen, be- 

sonders im Sommer. 

Entsprechend der wohnungswirtschaftlichen und 

städtebaulichen Konzepte wurden verschiedenen Hof- 

typologien entwickelt, die auf die Bedürfnisse der Be- 

wohner und ihre sozialen, kulturellen und altersspezi- 

fischen Eigenheiten eingehen. Sie sind als Vorschlag 

oder auch Grundraster zu verstehen, das ausgestaltet 

werden muss. Die konkrete Umsetzung der Hoftypolo- 

gien erfolgt in Abhängigkeit von den Ergebnissen der 

Bewohnerbeteiligung. Dabei können Höfe entstehen, 

die jeweils eines der Merkmale aufweisen oder eine 

Kombination von mehreren sind. 

16

Variante 4 

Der ruhige Hof 


Variante 1 

Der Hof für generationenübergreifendes Woh- 

nen 

Jeder hat hier seinen Platz, den er – wenn 

er es möchte – mit anderen teilen kann. In 

der Mitte treffen sich die Generationen, kann 

man Nähe und Austausch suchen. Die Sport- 

geräte sind für jede Altersgruppe geeignet, 

die Bänke und Wiesen sowieso. 

Variante 2 

Der familien- und kindgerechte Hof 

Die Familie ist der Hauptakteur. Die Kinder 

können buddeln und ballspielen, während die 

Eltern mit anderen zusammensitzen, quat- 

schen und gemeinsam grillen. Kleine Mieter- 

gärten ermöglichen körperliche Betätigung 

und Tauschgeschäfte über den Gartenzaun. 

Variante 3 

Der multikulturelle Selbstversorgerhof 

Hier blüht Drewitz auf: Jeder zeigt, was er 

mit seiner Hände Arbeit kann, auch Ruhe- 

ständler, Migranten und Leistungsempfän- 

ger. Reiche Ernten stiften Selbstvertrauen, 

Kommunikation und arbeitsteilige Tauschbe- 

ziehungen. Der Hof ist das gemeinsame Pro- 

dukt der Nachbarn. 

Hier hat man Zeit, weil sie stehen bleibt. Ruhe für die Sinne, Entspannung für Muskeln und Nerven. Bän- 

ke laden nicht nur ein, sie sind auch leicht erreichbar. Bäume spenden Schatten, ein Brunnen kühlendes 

Nass. Und wenn es mal regnen sollte, setzt man sich einfach unter das Gartendach. 

Die Neugestaltung der Höfe erfolgt mit Blick auf den Klimawandel. Dies betrifft Fragen der Beschattung 

und damit der Kühlung der Baumassen aber auch des Sonnenschutzes, insbesondere der Kinderspiel- 

plätze. Dazu gehören eine entsprechende Pflanzenverwendung, Regenwassernutzung, Verwendung von 

Materialien und die räumliche Anordnung von Funktionen. 

Der oberflächige Regenwasserabfluss soll reduziert werden zugunsten der Versickerung vor Ort und der 

Sammlung der Niederschlagswässer in gestalterisch eingebundenen Mulden-/ Rinnensystemen und un- 

terirdischen Zisternen. Mit dem Wasser werden Pflanzen, Bäume und Mietergärten bewässert. 

17

2.4.5. Straßenraum – Begegnungsraum 


Der Straßenraum wird als erweiterter ‚Vorgartenbereich’ der Bebauung aufgefasst. Er nimmt halböffent- 

liche Funktionen auf, die bislang in den ungeschlossenen Höfen liegen: Hier begegnet man einander, 

hält einen Schwatz, ruht vom Einkauf aus. Hierzu sollen die Breite der Vorgärten reduziert, die Gehwege 

verbreitert und die Positionierung der PKW-Stellplätze optimiert werden. 

Heute sieht in Drewitz eine Straße aus wie die andere, zukünftig soll jede Straße eine eigene Adresse 

sein. Verschiedene Straßenraumtypen mit divergierenden Proportionen und unterschiedlichen Straßen- 

raumprofilen geben jeder Straße ein eigenes Gesicht. Um dies zu unterstützen, werden Richtlinien für die 

Gestaltung der Vorgartenbereiche erarbeitet, z.B. zur Stellung von Bäumen (solitär, einreihig oder alleear- 

tig), der Verwendung verschiedener Baumarten (groß-, mittel- oder kleinkronige Bäume). Die konkurrieren- 

de Gestaltung der Straßen soll Gegenstand offener Beteiligungsverfahren sein. 

2.4.6. Bepflanzung und Klima 

Grundsätzliche Überlegungen werden zur Bepflanzung des Gebietes im Angesicht des Klimawandels an- 

gestellt: Bäume, die wir heute pflanzen, sollen 60, 70 oder mehr Jahre wachsen und natürlich durch 

Beschattung der Bebauung im Sommer und Lichtdurchlässigkeit der Krone im Winter auch klimatisch 

positiv wirksam sein. Zukünftig sind wärmere Sommer mit langen Trockenperioden zu erwarten, wäh- 

rend die Winter eher kontinentalen Verhältnissen gleichkommen werden. Hinzu kommt: Nicht voraus- 

zusagen ist die Entwicklung der hiesigen Pflanzen, die sich in natürlicher Weise den Veränderungen 

über lange Zeiträume anpassen müssen. Es reicht daher nicht, einfach mal zu schauen, was am Mit- 

telmeer wächst und das dann auf Brandenburg zu übertragen. Die gewählten Pflanzenarten müssen 

dem speziellen Mikroklima, dem Relief, dem Boden, der Exposition usw. entsprechen. Es soll daher auf 

erprobte Arten mit entsprechender Amplitude zurückgegriffen werden, wie z. B. Sophora japonica (Schn- 

urbaum), verschiedenen Lindenarten wie Tilia cordata (Winterlinde) oder Betula pendula (Weißbirke). 

Die PRO POTSDAM widmet diesen Themen große Aufmerksamkeit. Sie pflegt ihre mehr als 14.000 Bäu- 

me systematisch, gestützt auf ein elektronisches Kataster, das alle Bäume samt notwendiger Pflege- 

matrix erfasst. Gleichzeitig unterstützt die PRO POTSDAM die Uni Potsdam bei Forschungen zum Thema 

Vegetation im Klimawandel, der nachhaltigen Bestandspflege und dessen Ergänzung. Die aktuellen Er- 

kenntnisse sollen jeweils Eingang in die geplanten Maßnahmen finden. 

2.5. Verkehrskonzept 

Die Umwandlung der Konrad-Wolf-Allee in einen Park und die zusätzliche ‚Grüne Achse Ost-West’ aus 

der der PKW-Verkehr weitestgehend herausgenommen wird, setzt die grundlegende Neuordnung des ru- 

henden und fließenden Verkehrs voraus. Das Konzept hat folgende Elemente: 

4 Der Durchgangsverkehr für Kfz wird weitgehend unterbunden: Es ist nicht unmöglich, die Siedlung zu 

durchqueren, aber es ist unbequem und setzt die Kenntnis des Gebietes voraus. 

4 Die Konrad-Wolf-Allee wird bis auf die erforderliche Andienung weitgehend vom Kfz-Verkehr befreit, die 

Straßenbahntrasse bleibt erhalten. Sie wird im Bereich des Parks in eine Langsamfahrtstrecke um- 

gewandelt und begrünt. 

4 Die Führung des Busses wird verändert. Statt über die Konrad-Wolf-Allee werden die Linien durch den 

südöstlichen Teil der Siedlung geführt. 

18


4 Stellplätze können in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestellt werden. Es werden Wohnbereiche 

ausgewiesen, in denen man bequem ohne Auto wohnen kann. 

4 Der sichere Fluss von Fußgänger- und Fahrradverkehr hat Vorrang vor dem fließenden Kfz-Verkehr. 

4 Es entstehen großräumige Bereiche, die weitgehend frei von Barrieren sind. 

4 Individuell nutzbare Mobilitätsalternativen komplettieren die moderne, d.h. energetisch effiziente und 

umweltfreundliche Verkehrsorganisation des Stadtteils. 

2.5.1. Neuordnung der verkehrlichen Erschließung 

Der Kfz-Verkehr wird über die Knoten an den beiden Haupteingängen verteilt und von dort auf kurzen 

Wegen zu den jeweiligen Zielen geführt. Die dafür vorgesehenen Straßen werden so profiliert, dass die 

Flüssigkeit und Leichtigkeit des Individualverkehrs gesichert wird. Die Straßen, in denen Parallelparken 

eingerichtet wird, können für den Einrichtungsverkehr vorgesehen werden. Unter dem Gesichtspunkt der 

Verkehrsvermeidung wird der Einrichtungsverkehr nur in Ausnahmefällen organisiert werden. 

Zur Beruhigung des Verkehrs wird das Autofahren stark reglementiert: Schrittgeschwindigkeitszonen, 

kombinierte PKW-/Radwegetrassen, Vorrangbereiche für Fußgänger, kinder-, alten- und familiengerechte 

Querungsmöglichkeiten mit Vorstreckungen, nicht nur in Kreuzungsbereichen, sondern auch im Verlauf 

der Straßentrassen. 

2.5.2. Neuordnung des ruhenden Verkehrs 

Das erforderliche Stellplatzangebot wurde wie folgt ermittelt: Derzeitige PKW-Quote plus perspektivisch 

15%, zuzüglich 10% für Gäste- bzw. Fremdparken. Das Dargebot an Flächen (ca. 40.000 m 2 ) reicht aus, 

es werden sowohl einseitige als auch zweiseitige Parallel- und Senkrechtparkplätze möglich und erforder- 

lich sein. 

In günstigen Lagen werden PKW-freie Zonen ausgewiesen, in denen auf Stellplätze ganz verzichtet wird. 

Für die Auswahl dieser Lagen sind die Nähe zu ÖPNV-Haltestellen und die Nähe zu Einkaufs- und anderen 

infrastrukturellen Einrichtungen ausschlaggebend. Die Grundsicherung für Möbeltransporte, Kranken- 

und Notarztwagen usw. wird natürlich auch in diesen Bereichen gesichert. 

Zwar werden prinzipiell wohnungsnahe Stellplätze präferiert, um keine unnötigen Kurzfahrten und Verstö- 

ße gegen die Parkordnung zu provozieren. Für Bewohner, die ihr Fahrzeug jedoch selten (1-2 x pro Woche) 

nutzen, sollen Stellplätze im Parkhaus am Sterncenter zur Verfügung gestellt werden. 

2.5.3. Öffentlicher Personennahverkehr 

Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH hat das Konzept zur Gartenstadt Drewitz positiv aufgenommen 

und betrachtet das Vorhaben als „erfreuliche Entwicklung“. 

Ein Umbau der Straßenbahntrasse ist nicht erforderlich. Einer Begrünung und dem Einrichten einer 

„Langsamfahrtstrecke“ wird die VIP zustimmen. Dadurch wird der Grünzug mit der Straßenbahntrasse zu 

einem qualitativ hochwertigen Aufenthaltsbereich werden. 

Die Führung des Busses wird verändert. Statt über die Konrad-Wolf-Allee führt der geänderte Linienverlauf 

durch den bisher unterversorgten südöstlichen Teil der Siedlung. Die Anzahl der Haltestellen wird erhöht. 

Im Ergebnis haben alle Gartenstädter – gleich wo sie wohnen – einen kurzen Weg zu einer Haltestelle des 

19


ÖPNV (Bus oder Tram). Die neue Linienführung bindet zwei Einrichtungen mit überörtlicher Funktion, das 

private Schiller-Gymnasium und die Montessori-Kita, direkt an das ÖPNV-Netz an. 

In Abhängigkeit von der Realisierung PKW-freier Wohnbereiche und der Entwicklung der Wohnbevölkerung 

wird es eventuell erforderlich sein, die Haltestellen, Taktzeiten und Nachtfahrten des ÖPNV den Bedürf- 

nissen der Autoverweigerer oder auch junger Menschen weiter anzupassen. 

Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH steht den dargestellten Maßnahmen offen gegenüber. 

2.5.4. Fuß- und Radwege 

Fußgänger und Radfahrer haben in der Gartenstadt „Vorfahrt“. Der Fuß- und Radverkehr führt durch 

Grünzüge und Kleinstraßen. Über kurze Wege erreicht man Versorgungseinrichtungen, Schulen und Kitas. 

Über Straßen und über die Trasse der Straßenbahn führen kinder-, alten- und familiengerechte Querungs- 

möglichkeiten. (Siehe auch Abschnitt 2.3.5.) 

2.5.5. Barrierefreiheit 

Die Lage vieler Gebäude am „Grünen Kreuz“, das Fußgängern und Radfahrern vorbehalten ist, bietet 

bequeme und sichere Wegeverbindungen zwischen Wohnort und Infrastruktureinrichtungen. Von vielen 

Wohnstandorten aus kann man auf kurzen Wegen Einrichtungen erreichen, ohne eine stärker befahrene 

Straße zu queren. Wo es erforderlich ist, sind kinder-, alten- und familiengerechte Querungsmöglichkeiten 

vorgesehen. Die an Barrieren arme und freie Gestaltung der Wege schafft einen vergleichsweise großen 

Siedlungsraum, der von Menschen mit Behinderungen gut genutzt werden kann. Angebunden an dieses 

Netz von barrierefreien bzw. -armen Wegen und Grünräumen ist ein großes Wohnungspotential, das nach 

entsprechendem Umbau für Menschen mit Behinderungen geeignet ist. Weitere Wohnungen dieser Eig- 

nung entstehen durch Neubau. 

2.5.6. Mobile Angebote 

Die ViP Verkehrsbetrieb Potsdam GmbH prüft zur Zeit verschiedene Modelle zur Optimierung individueller 

Mobilität. Dazu gehören Fahrradsharing, Carsharing und ein Ruftaxisystem. Die Entwicklung und Erpro- 

bung dieser Modelle werden durch Mittel des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 

gefördert. Die Umsetzung solcher Modelle in Drewitz – dem steht seitens der ViP nichts entgegen – wür- 

de das Angebot „Wohnen ohne Auto“ stärken und zu einer weiteren Verringerung des Stellplatzbedarfes 

führen. Auch für andere Zielgruppen würde das Gebiet an Attraktivität gewinnen, darunter für junge Leute 

und Alleinerziehende. 

Die Stadtwerke bereiten die Errichtung einer Elektrotankstelle vor. Ihre Einrichtung hat das Ziel, den 

Schadstoffausstoß zu senken. 

Die Ansiedlung alternativer Mobilitätsangebote und einer Elektrotankstelle in Drewitz kann Mobilitätsko- 

sten senken und auch einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen erschwingliche Angebote machen. 

Dadurch wird außerdem das Image der Gartenstadt als ökologisch, energetisch effizient, modern und 

dynamisch gestärkt. 

20

2.6. Wohnungsbaupotentiale 


Die stadträumlichen Korrekturen gründen sich auf Maßnahmen im Hochbau: Durch Abriss werden We- 

gebeziehungen hergestellt, durch ergänzenden Neubau im Bestandsblock werden die Räume neu ge- 

gliedert. Die Bebauung der Dächer verändert die Höhen der Gebäude und ihre raumbildende Wirkung. 

Neuerrichtete Blöcke und Zeilen gestalten Randbereiche um und definieren Übergänge neu. Durch eine 

Vielzahl von Maßnahmen im Hochbau ergibt sich ein neues räumliches Gefüge mit den beschriebenen 

räumlichen, gestalterischen und funktionalen Qualitäten. 

Insgesamt sind folgende Potentiale an 

Wohnflächen (qm) zu betrachten 

Dies ergibt für das gesamte Wohngebiet 

folgende Wohnungsbilanz: 

Die Architektur der neu zu errichtenden Häuser soll die heutige Monotonie des Gebietes aufbrechen und 

durch Höhensprünge, Fassadengliederung und Materialvielfalt das Erscheinungsbild der Siedlung berei- 

chern. 

Die Architektur soll Identität stiften. Das in den Block eingefügte Gebäude steht nicht für sich allein, es 

verändert den ganzen Block, gibt ihm eine unverwechselbare Note. Aus der Identifikation mit diesem 

Haus und dem Block folgt die Identifikation mit Drewitz: „So etwas haben nur wir. Wir hier!“ Eine solche 

Identifizierung verbindet die Menschen, denen die Architektur „gehört“: Zugehörigkeit schafft auch Zu- 

sammenhalt und Selbstwertgefühl, es stärkt soziale Strukturen. 

Die Architektur soll die Gartenstadt erlebbar machen: Man soll sie nicht nur im Stadtraum sehen, hören 

und riechen können, auch in der Wohnung soll sie erlebbar sein: Große Balkone und Loggien verbinden 

Außen und Innen, im Erdgeschoss ist der direkte Zugang zum Park, zum privaten Innenhof oder zum 

Privatgarten möglich, bewachsene Fassaden und gartentypische Materialien (z.B. Holzelemente an den 

Balkonen) usw. Die Dachflächen sollen energetisch genutzt werden oder für die Bewohner nutzbar sein 

(Dachterrassen, Dachgärten, Gründächer). 

Der Neubau von Wohnungen gestattet die Schaffung von Wohnungstypen, über die Drewitz nicht verfügt. 

Vor allem Angebote für mittlere Einkommen, für neue Wohnformen, für behinderte Menschen und für 

mittelalte Paare und Alleinlebende werden geschaffen. Siehe dazu ausführlich „4. Wohnungswirtschaft- 

liches Konzept“ ab Seite 34. 

Abriss 

Neubau im Bestandsblock 

Neue Blockbebebauung 

Neubau als Dachaufbau 

Neubau als Zeile 

Anzahl der Wohnungen vor Siedlungsumbau 

Anzahl der abgerissenen Wohnungen 

Anzahl der neu errichteten Wohnungen 

Anzahl der Wohnungen nach Siedlungsumbau 

Der Neubau erfolgt mit der klaren Maßgabe energieeffizienten Bauens. Der Verkauf der Grundstücke 

soll daher mit entsprechenden Auflagen bzw. Selbstverpflichtungen der Käufer verbunden sein. Diese 

sollten auch Aussagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der Nachbarschaft enthalten. Möglichst alle 

Neubauten, mindestens aber die stadtbildprägenden Gebäude (Asta-Nielsen-Straße, Ernst-Busch-Platz, 

REWE-Block u.a.), sollen Gegenstand von Architekturwettbewerben oder Workshops sein. 

21 

2.895 

20.450 

28.819 

8.802 

12.941 

2.906 

50 

946 

3.802

2.6.1. Neubau von Blöcken 


Das bestehende Angebot an Wohnungstypologien wird ergänzt durch neue Mietangebote. Zusätzlich kön- 

nen Funktionen wie Gästewohnung im Haus oder Serviceeinrichtungen (die gute alte Waschküche auf 

höchstem energetischen und ökologischen Niveau für die Mieter) integriert werden. 

Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) soll die Blockbebau- 

ung folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: 

Nutzergruppen 

Familie mit Kindern 

Senioren 

Menschen mit Behinderungen 

Paare ohne Kinder 

Die Blöcke werden nicht nur der städtebaulichen Korrektur und der Erweiterung des Wohnungsangebotes 

dienen, sie werden auch wesentliche Imageträger der Gartenstadt sein. Deshalb ist eine ausgeprägte 

Gestaltung erforderlich. 

4 

4 

4 

4 

2.6.2. Aufbauten auf den Dächern 

Wohnformen 

Neue Wohnformen 


Experimentelles Wohnen 

Arbeiten und Wohnen 

22 

4 

4 

4 

4 

Bauherrenschaft 

Wohnungsunternehmen 

Investoren 

Die Aufbauten werden an wichtigen Straßenachsen und Knotenpunkten platziert, um eine stärkere Iden- 

tität für die einzelnen Blocks zu schaffen und eine Hierarchie der unterschiedlichen Räume zu schaffen, 

z.B. an den Eingangszonen zum Stadtgebiet Drewitz, am Konrad-Wolf-Park, an der Grünen Verbindungs- 

achse zum Sterncenter und am Knotenpunkt der beiden. Hier werden Wohnungstypen angeboten, die im 

Bestand nicht vorhanden sind. 

Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) sollen die Dachau- 

bauten je nach Lage folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: 

Nutzergruppen 

Senioren 



2.6.3. Neubau in Lücken 

4 

4 

4 

Wohnformen 



4 

4 

4 

4 


Wohnungsunternehmen 4 

Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) sollen die Lücken- 

bauten je nach Lage folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: 

Nutzergruppen 


Senioren 



Auch hier bedarf es einer ausdrucksstarken Architektur, soll doch der Neubau das Image des Blocks 

prägen. Um eine entsprechende Qualität zu sichern, sollen die ersten Lückenbauten von den Wohnungs- 

unternehmen selbst errichtet werden. Der Errichtung sollen Architekturwettbewerbe und/oder Entwurfs- 

seminare an der Fachhochschule Potsdam unter Beteiligung der Gartenstädter vorgeschaltet werden. 

Auf diese Weise sollen gestalterisch wie funktional vorbildliche Gebäude entstehen, die für die nach- 

folgenden Gebäude und Bauherren maßgebend sind. Die Mehrzahl der Gebäude soll von Baugruppen 

oder kleinen, zu diesem Zweck gegründeten Genossenschaften errichtet werden. Das Interesse von Inve- 

storen ist nicht auszuschließen. 

4 

4 

4 

4 

Wohnformen 

Neue Wohnformen 




4 

4 

4 

4 



Baugruppen/Genossenschaften 

Investoren 

4 

4 

4

Nutzergruppen 



2.6.4. Neubau entlang der Sternstraße 


Die Lückenbauten werden über Aufzüge erschlossen. Diese werden im Gebäude so angeordnet, dass 

auch die Dachaufbauten auf einem Nachbarhaus angeschlossen werden können. Auf diese Weise spart 

man sich die Errichtung eines weiteren Aufzuges und die damit eventuell verbundenen Grundrissände- 

rungen im benachbarten Bestandsgebäude. Durch die gemeinsame Finanzierung des Aufzuges werden 

beide Bauherren entlastet, auch die laufenden Kosten stellen sich für beide günstiger dar. 

Studien zu Dach-, Lücken- und Blockbauten. Von links und oben: Team Ortner, Team Perilli, Team Altwicker, 

Team Löffler, Team Swiridow (2 mal) im Rahmen des Internationalen Sommercamps 2008. 

Entsprechend dem Wohnungswirtschaftlichen Konzept (siehe Kapitel 4 ab Seite 34) soll die Bebauung 

der Sternstraße folgenden Nutzergruppen und Wohnformen gerecht werden: 

4 

4 

Wohnformen 

Arbeiten und Wohnen 4 

Es sollen unterschiedliche Grundrisslösungen für die Gebäude entwicklelt werden, die die Übergänge zwi- 

schen Wohnviertel und Umgebung markieren, z.B. Reihenhäuser mit splitt level Lösungen. Exemplarisch 

wurde dafür ein Typengrundriss entwickelt, der auf einem Achsmaß von 6 bzw. 9 m als kostengünstiger 

23 

Wohnungsbau für Paare und Familien funk- 

tioniert. Die Typologie nutzt bewusst den 

beim Bau des Wohngebietes Drewitz aufge- 

schütteten Höhenversatz für die Zonierung 

der Wohnungen in öffentliche, halböffent- 

liche und private Bereiche. Im Übergangsbe- 

reich der Gartenstadt Drewitz an der Stern- 

straße vermittelt diese Typologie zwischen 

dem Geschoßwohnungsbau in Großplatten- 

bauweise und der Bebauung aus freistehen- 

den Einfamilienhäusern auf der gegenüber- 

liegenden Straßenseite. 


Wohneigentum 4

2.7. Klimatische Auswirkungen 


Neben den funktionalen, gestalterischen und städtebaulichen Effekten haben die städtebauliche Korrek- 

tur, die Umsetzung des Freiraumkonzeptes und die Neuordnung des Verkehrs positive Auswirkungen auf 

das Klima. 

Luftqualität: Der Konrad-Wolf-Park und die ‚Grüne Achse Ost-West’ dienen als Frischluftschneisen für das 

Gebiet. Die Luft ist frischer, weniger staub- und schadstoffhaltig. Die Frischluftzufuhr ins Gebiet wird wei- 

ter verbessert und so die positive klimatische Bilanz der Grünzüge zusätzlich erhöht, durch die Anbindung 

der neuen gebietsinternen Grünzüge an die überörtlichen Grünzüge. 

Wasserhaushalt: Es wird damit gerechnet, dass sich die Sickerwassermenge im Land Brandenburg flä- 

chendeckend bis zur Mitte dieses Jahrhunderts um 50% reduziert. Dem wird durch die Sammlung und 

Bevorratung von Regenwasser im Gebiet begegnet. 

Temperaturausgleich: In Gebieten mit Blockbebauung, auch in Stadtrandbereichen, können Überwär- 

mungen von bis zu 4° C auftreten. Besonders im Sommer kann an Strahlungstagen die Luftfeuchtigkeit 

um bis zu 30% reduziert sein. Durch die Schaffung ‚grüner Innenräume’ und ‚grüner Infrastruktur’ kann 

die Überwärmung in den Sommermonaten um bis zu 1,5 - 2,0° C gesenkt werden. 

Stürme und Winde: Die Art der vorhandenen Bebauungsstruktur führt durch Kanalisierungs- und Düsen- 

effekte zu relativ hohen Windgeschwindigkeiten. Höhere und dichtere Vegetationsstrukturen vermindern 

Windgeschwindigkeiten und turbulente Windverhältnisse. Damit verbunden ist die Reduzierung von Ge- 

fahren und Risiken für die Bewohner. 

Verkehrsaufkommen: Der Park ist Naherholungsbereich im Wohngebiet. Dadurch wird der überregionale 

Verkehr gemindert, weil die Anwohner häufiger vor Ort bleiben und keine weiter entfernten Gebiete auf- 

suchen müssen. Die gesamte Neuordnung des Verkehrs zielt auf eine Reduktion des Aufkommens an 

PKW-Verkehr, was die Belastung des Gebietes durch Lärm, Abgase und Staub mindert und die CO 2 -Bilanz 

verbessert. 

Neubau: Der Neubau von Wohnungen sorgt für eine stärkere Auslastung der vorhandenen Versorgungs- 

Infrastruktur (KWK, Netz) und trägt damit zur Ressourceneffizienz bei. 

24

3. Energetisches Konzept 


3.2. Energetische Sanierung des Bestandes 

3.1. Vorab mal was Grundsätzliches 

Der Verbrauch an Energie ist wesentlich abhängig vom 

Verhalten der Mieter. Die Tabelle zeigt die Spreizung der 

Verbräuche in einem sanierten, auch wärmegedämmten 

Hochhaus der PRO POTSDAM. Bei identischen Woh- 

nungen und gleichen Haushaltsgrößen ergeben sich 

extrem unterschiedliche Verbrauchswerte. Dies macht 

deutlich, dass es nicht ausreicht, den Mietern die Mög- 

lichkeit zum Sparen zu geben, offenbar müssen sie dazu 

auch angehalten und befähigt werden. 

Es sind umfassende Investitionen notwendig, um den Kli- 

ma- und Energiekrisen zu begegnen. Dabei geht es nicht 

um ein zeitweiliges Krisenmanagement, sondern um 

eine grundlegende Umwälzung von Produktions- und Le- 

bensweisen. Die weit verbreitete Erwartung, dass für die 

energetische Erneuerung des Wohnens der Staat und die 

Wohnungswirtschaft aufkommen müssten, ist schlicht- 

weg falsch. Selbst wenn Staat und Wohnungswirtschaft 

dies leisten wollten – sie könnten es gar nicht allein. 

Die Wohngebäude in Drewitz sind 5 Typen einer Baureihe, die sich hinsichtlich ihrer Beschaffenheit sehr 

ähneln. Alle 5 Bautypen wurden untersucht. Vorherrschender Bautyp ist der Plattenbautyp WBS 70/5 der 

letzten Baureihe vor der Wende. Dieser wird im Folgenden exemplarisch dargestellt. 

Erfasst wurde der durchschnittlichen Energieverbrauch, der sich, gemessen an den aktuellen Anforde- 

rungen der Energieeinsparverordnung 2009, wie folgt darstellt: 

Gesamtbewertung 

Primärenergiebedarf 

Ist-Zustand: 141 kWh/m 2 a 

Anteile der einzelnen Bauteile an den Wärmeverlusten des Plattenbautyps WBS 70/5 in Drewitz: 

25


Aus der detaillierten Auswertung des Bestandes (alle Bautypen) unter energetischen Gesichtspunkten 

ergeben sich folgende Sanierungsoptionen: 

4 Fenster: Erneuerung der Fenster mit Wärmeschutzverglasung (U-Wert 1,4W/m²K) 

4 Fassade: Instandsetzung der Außenfassade zur Herstellung der Winddichtigkeit an den systembe- 

dingten Plattenstößen und der Fensteranschlüsse im Randbereich durch Aufbringen eines Wärme- 

dämmverbundsystems mit einer Dämmstärke von 14 cm. Die Wände des Kellerabganges zu den 

unbeheizten Kellerräumen sind in diesem Zusammenhang mit zu berücksichtigen. Alle Zugangstüren 

sind zu erneuern. 

4 Geschossdecke: Dämmung der obersten Geschossdecke auf 20 cm, wobei die Wärmebrücken im 

Drempelbereich ebenfalls auf ganzer Höhe zu dämmen sind. 

4 Kellerdecke: Einbau einer Kellerdeckendämmung in 8 cm Dicke. 

4 Heizungsanlage: Bei der technischen Anlage ist der Austausch der veralteten Regelung an den Heiz- 

körpern und die Dämmung der Rohrsysteme auf EnEV-Standard vorzunehmen. 

4 Solaranlage: Einbau von Solaranlagen (aufgangsweise) zur Brauchwassererwärmung. 

4 Lüftung: Installation einer mechanischen Entlüftung der innenliegenden Sanitärräume und Küchen, 

verbunden mit Wärmerückgewinnung. 

Daraus ergeben sich verschiedene Interventionsmöglichkeiten, die sich hinsichtlich der Kosten und der 

Auswirkungen auf die energetische Qualität des Gebäudes unterscheiden: 

Erneuerung der HK-Regelung 

und Ertüchtigung der 

Leitungsdämmung 

Einbau neuer Fenster 

Außendämmung 

Kellerdeckendämmung 

Dachdämmung 

Solaranlage 

Lüftung mit Wärmerückgewinnung 

Effekte für die Energieffizienz 

ca. Einsparung Primärenergie 

ca. Reduzierung CO 2 

ca. Kosten pro Quadratmeter 

Wohnfläche 

Davon förderfähige ca. Kosten 

pro Quadratmeter Wohnfläche 

Energiesparmodul 

1 

4 

4 

12 % 

15 % 

80,00 € 

17,00 € 


2 

4 

4 

4 

15 % 

20 % 

150,00 € 

50,00 € 

Geplant ist die flexible Anwendung der Module. Der Mix der Maßnahmen führt zwar zu einer unterschied- 

lichen Effizienz, aber auch zu verschieden hohen Mietbelastungen. Nur so kann auf die differenzierte 

Kaufkraft der Bewohner Rücksicht genommen werden. So wird zwar nicht das Machbare realisiert, aber 

das Realisierbare gemacht. Aus sozialer Sicht kann sich die punktuelle Anwendung des Moduls 7 als 

zeitweilige oder Übergangslösung empfehlen. Bei einem Aufwand von 30 Euro/qm Wohnfläche wird der 

Primärenergiebedarf bereits um 15% gesenkt. Als temporäre Lösung bietet sich Modul 7 für Bestände 

an, deren Sanierung erst zu einen späteren Zeitpunkt vorgesehen sind. Eine flächendeckende Anwen- 

dung dieser Maßnahmen als Auftakt der energetischen Sanierung von Drewitz würde einen deutlichen 

und vergleichsweise preiswerten Einsparungseffekt haben – und würde zugleich ein Zeichen setzen. 

26 


3 

4 

4 

4 

4 

28 % 

30 % 

167,00 € 

59,00 € 


4 

4 

4 

4 

4 

4 

30 % 

35 % 

174,00 € 

69,00 € 


5 

4 

4 

4 

4 

4 

4 

65 % 

60 % 

236,00 € 

98,00 € 


6 

4 

4 

4 

4 

4 

4 

4 

67 % 

70 % 

255,00 € 

109,00 € 


7 

4 

4 

15 % 

10 % 

30,00 € 

28,00 €

3.3. Neubauten und Ergänzungsbauten 


Unter energetischen Gesichtspunkten wäre es wünschenswert, den Neubau vollständig in Passivhaus- 

qualität zu realisieren. Es ist aus heutiger Sicht allerdings fraglich, ob dies wegen der hohen Kosten an 

diesem Standort zu realisieren ist. Dies gilt insbesondere für Selbstnutzer: Haushalte oder Baugruppen, 

die sich den Bau eines eigenen Hauses zu diesen Kosten leisten können, werden zum jetzigen Zeitpunkt 

nicht den Standort Drewitz bevorzugen, sondern andere Lagen. Je weiter der Umbau von Drewitz zur 

Gartenstadt voranschreitet und die Attraktivität des Standortes wächst, desto eher wird es möglich sein, 

höhere Standards zu realisieren. Deshalb ist die Bebauung der Lücken durch Baugruppen und die Errich- 

tung der Reihenhäuser in der Sternstraße zu einem Zeitpunkt vorzusehen, da wesentliche Elemente der 

Gartenstadt bereits sichtbar sind. 

In der weiteren Betrachtung gehen wir davon aus, das jeweils 40% der Neubauten im Standard EnEV 

2009 und Niedrighausernergiestandard errichtet werden, 20% als Passivhaus. 

3.4. Der Mix macht es – die Energieversorgung 

Bei der Energieversorgung steht die intelligente Auswahl der Energieträger und der Umwandlungstech- 

niken sowie die effiziente Regelung des Gesamtsystems im Vordergrund. Dabei sollen flankierend zur 

Hauptenergieversorgung möglichst viele innovative Energietechniken exemplarisch aufgebaut und öffent- 

lichkeitswirksam (z.B. in einem Energielehrpfad durch das Gebiet) veranschaulicht werden. 

3.4.1. Ausgangsüberlegung 

Das Wohngebiet wird mit Fernwärme durch die Energie und Wasser Potsdam GmbH (EWP) versorgt. Das 

Heizkraftwerk Potsdam Süd wurde 1995 in Betrieb genommen und produziert aus dem Energieträger Erd- 

gas zeitgleich Strom und Fernwärme über das Verfahren der Kraft-Wärme-Kopplung. Damit wird ein hoher 

Ausnutzungsgrad der Primärenergie erzielt, zugleich ist die Produktion mit einer vergleichsweise geringen 

Belastung der Umwelt verbunden. Aktuell wird die Versorgung des Gebietes mit Fernwärme nicht in Frage 

gestellt. Gleichwohl sollen mit Blick auf die mittel- und längerfristige Energieversorgung des Gebietes 

alternative Versorgungsmöglichkeiten in Erwägung gezogen werden. Dabei gibt es verschiedene Hand- 

lungsfelder, in denen die PRO POTSDAM mit der EWP kooperieren wird. 

Bei der Wahl alternativer Energieträger und Versorgungsysteme stehen folgende Faktoren im Vorder- 

grund: Versorgungssicherheit, technische Realisierbarkeit, Kosten, Höhe des Energiebedarfs nach der 

Sanierung der Gebäudehülle, Umwelteffekte (CO 2 -Emissionen, Primärenergiebedarf, Immissionsschutz), 

Platzbedarf und Integrationsmöglichkeit in das Gesamtkonzept. 

Folgende Techniken für die Versorgung mit Heizenergie und Energie zur Warmwasserbereitung stehen 

hinsichtlich der obigen Entscheidungskriterien auf dem Prüfstand: 

Technik 

Fernwärme in KWK 

Fernwärme & Solarthermie 

Biomasse – KWK 

Fernwärme & PV-Anlagen 

Windkraft 

Wärmepumpen 

Biomasseheizwerk 

Kosten 

mittel 

mittel/hoch 

hoch 

hoch 

sehr hoch 

sehr hoch 

mittel 

Umweltbonus 

4444 

4444 

444444 

44444 

44444 

444 

4444 

27 

Realisierbarkeit 

vorhanden 

gut 

mittel 

gut 

unmöglich 

schlecht 

gut


Für die angestrebte Versorgung fallen folgende Techniken in die nähere Auswahl, welche bei ähnlichen 

geschätzten Gesamtkosten wie die bisherige Variante einen besseren Umwelteffekt aufweisen können. 

3.4.2. Wärmeversorgung 

Das Rückgrat der Heizenergieversorgung wird die umweltfreundliche und zuverlässige Fernwärme auf 

Erdgasbasis und Kraftwärmekopplung bleiben. 

Mit der Energie und Wasser Potsdam GmbH wurde die Errichtung eines Biomasseheizwerkes zur Wär- 

meversorgung diskutiert. Hierzu hat die EWP bereits weitgehende Studien erarbeitet. Als Energieträger 

werden Holzhackschnitzel aus der Stadtwirtschaft und den angrenzenden Forsten eingesetzt. Dies führt 

bei verlässlicher Technik und minimalen Brennstoffkosten zu längerfristig signifikanten Einsparungen. 

Im Hinblick auf die nachhaltige Bewirtschaftung der Grünanlagen und der Forsten wird sichergestellt, 

dass die Asche aus der Anlage wieder in den Wald und in die Grünanlagen gelangt. Dies kann z.B. durch 

Herstellung und Ausbringung von Aschepellets realisiert werden. In einer Studie der EWP wird die Versor- 

gungskapazität durch das vorhandene Biomassepotential auf ca. 2.500 Wohneinheiten beziffert. Dies 

kommt der Größenordnung des Stadtteils Drewitz sehr nahe. 

Durch die gute Speicherfähigkeit des Brennstoffes lassen sich besonders im Winter Spitzenlastzeiten mit der 

Biomasse-Heizanlage abfangen und somit Erdgas substituieren. Der Einsatz des Energieträgers Holz- 

hackschnitzel bringt folgende Vorteile mit sich: 

4 verlustfreie Energie − Zwischenspeicherung mit vergleichsweise hoher Energiedichte 

4 Nutzung der Abfälle aus eigenen Grünanlagenabfällen und regionalen Forsten 

4 Möglichkeit der Heizwert-Erhöhung (Zwischenspeicherung von Energie) durch Trocknung, z.B. mit im 

Sommer überschüssiger Kraftwerksabwärme aus dem Fernwärmenetz 

4 Unabhängigkeit von Preisschwankungen der fossilen Energieträger 

Die EWP und die PRO POTSDAM haben vereinbart, dieses Projekt gemeinsam zu verfolgen. Die PRO 

POTSDAM würde sich an diesem Projekt beteiligen, indem sie die Holzhackschnitzel aus der Pflege ihrer 

ca. 14.000 Bäume zur Verwertung beisteuert. 

Bei der Detailplanung und Platzierung der Anlage in Drewitz sind folgende Aspekte zu beachten: 

4 Schallschutz/Logistik: Im Winter muss bis zu vier mal täglich Brennstoff geliefert werden. 

4 Platzbedarf/Immissionsschutz: Es ist geraten, die Anlage an den Rand des Wohngebietes zu bauen. 

4 Partizipation der Bevölkerung, zum Beispiel bei der ästhetischen Gestaltung, durch Tage der offenen 

Tür und Informationsangebote für Schulen. 

4 Option eines Biomasse-Heizkraftwerk mit Stromproduktion (erhöhtes CO 2 -Einsparpotential). 

Über eine weitere Möglichkeit der effizienteren Energienutzung durch Aquiferwärmespeicher im Stadtge- 

biet Potsdam hat die EWP die Wohnungswirtschaft informiert. Untersuchungen der Stadtwerke zur saiso- 

nalen Zwischenspeicherung von sommerlicher Kraftwerks-Abwärme in einem Aquifer-Tiefenspeicher erga- 

ben ein Leistungspotential von ca. 5 MW Wärme. Mit Hilfe dieser Technik könnte der Mixstrom aus dem 

öffentlichen Netz im Sommer verdrängt werden. Dieser Mixstrom ist im Sommerhalbjahr in Deutschland 

mit höheren CO 2 -Emissionen verbunden als der Mixstrom im Winter. Aus diesem Grund ist der Einsatz 

eines Auqifer-Tiefenspeichers mit einem höheren Umweltbonus verbunden als der konventionelle Jahres- 

28


fahrplan der Erdgas-Kraft-Wärme-Kopplung. Nach genaueren Studien über Machbarkeit und Wirtschaft- 

lichkeit wollen Wohnungswirtschaft und EWP erneut über eine mögliche Kooperation sprechen. 

3.4.3. Warmwasserversorgung 

Für die Warmwasserversorgung wurde ein Konzept auf Basis der Solarthermie entwickelt. Es beinhaltet 

als ersten Schritt die dezentrale Erzeugung von Solarwärme zur Warmwasserbereitung in jedem Gebäude. 

Dabei sollen effiziente Vakuumröhren-Kollektoren eingesetzt werden, um ein möglichst hohes Tempera- 

turniveau, besonders auch in den Übergangszeiten Frühjahr und Herbst, für eine hygienisch einwandfreie 

Warmwasserbereitung zu garantieren. Dabei soll die Warmwasserbereitung von der Gebäudeheizung ge- 

trennt und als separates Energiesystem mit eigener Verbindungstrasse aufgebaut werden. Dies hat fol- 

gende Vorteile: 

Während der Heizperiode können die Netzverluste bei der Fernwärmeverteilung durch geringere Vorlauf- 

temperaturen signifikant gesenkt werden. Die Vorlauftemperatur wird in Abhängigkeit der Außentempera- 

tur geregelt und muss nicht mehr auf einer Sockeltemperatur zur legionellenfreien Warmwasserbereitung 

gehalten werden. 

Die damit verbundene niedrigere Rücklauftemperatur der Fernwärme führt zu einem höheren Wirkungs- 

grad des Heizkraftwerkes. Sobald nicht mehr geheizt wird, kann die Fernwärmeversorgung komplett ein- 

gestellt werden. 

Durch die gebäudeinterne Pufferung der Solarenergie und die Verbindungsleitungen zwischen den Gebäu- 

den können innerhalb der Siedlung Nutzungsdifferenzen abgefangen werden. Dies führt zu einer optima- 

len Ausnutzung der Solarkollektoren. 

Um die Warmwasserbereitung auch bei geringer Solarstrahlung sicherzustellen, muss die Verbindungs- 

trasse der Warmwasserpufferspeicher mit Fernwärme direkt an der Fernwärme-Hauptleitung oder mit 

anderen Wärmeerzeugern nachgeheizt werden. Die Senkung der Netztemperaturen führt zu geringeren 

Transmissionsverlusten des Netzes und kompensiert so das Verhältnis Netzverlust – Energieverbrauch, 

welches durch die geringere Leistungsabnahme der Gebäude nach der Sanierung stark verschoben wird. 

In einem Gespräch mit der EWP über diese Versorgungsvariante wurde darauf aufmerksam gemacht, 

dass die Solarthermie die umweltfreundliche Fernwärme im Sommer verdrängen würde. Die bestehende 

Fernwärme führt insgesamt zu niedrigeren CO 2 -Emissionen als die Solarthermie, da bei Betrieb des Kraft- 

werkes durch den effizient erzeugten CO 2 -armen Strom der mit wesentlich höheren Emissionen belastete 

Strommix aus dem deutschen Netz verdrängt werden kann. 

Grundsätzlich geraten wir hier in einen Interessenkonflikt: Solarthermie würde den Mieter finanziell erheb- 

lich entlasten, global gedacht erweist sich die Konkurrenz zur gegebenen Energieversorgung als schäd- 

lich. Dieser Konflikt muss abgewogen werden, ehe über die Umsetzung des Solarthermie-Konzeptes ent- 

schieden werden kann. 

3.4.4. Photovoltaik-Anlagen 

Die große verfügbare Dachfläche des gesamten Stadtteils (ca. 52.200 m²) eröffnet die Chance für den 

flächendeckenden Einsatz von Photovoltaik-Anlagen zur Stromerzeugung. Durch die gesetzlich geregelte 

Einspeisevergütung ist die Wirtschaftlichkeit derartiger Anlagen gut abgesichert. In Drewitz ist bereits 

eine Photovoltaik-Anlage installiert. Sie ist auf dem Gebäude Fritz-Lang-Straße 10 seit Dezember 2006 in 

Betrieb. Es handelt sich dabei um die 1. Potsdamer Bürgersolaranlage des Potsdamer Solarvereins. 

29

Quelle: www.sunnyportal.com 


Die Anlage besteht aus 32 Biosol PV Plate-Modulen der Firma Biohaus. Die Module bestehen aus Uni- 

solar Silizium Dünnschichtzellem mit Triple-Junktion Technologie. Insgesamt hat die Anlage eine Leistung 

von 8,7 kWp. Die Vorteile des Systems sind die effiziente Nutzung der diffusen Strahlung bei flachen 

Dachneigungen und ungünstiger Ausrichtung. Die Erfahrungen mit der dort eingesetzten Folienmodul- 

Technik sind durchweg positiv und erlauben u.a. durch das geringe Gewicht einen substituierenden Ein- 

satz als Dachhaut im geplanten Neubaubereich. 

Die verfügbaren Dachflächen werden dem Potsdamer Solarverein bzw. der von ihr gegründeten Neue En- 

ergie Genossenschaft angeboten. Die Erträge aus der Vermietung der Dächer werden für die Information 

der Bewohner des Stadtteils eingesetzt. Es stehen dafür etwa 16.100 m 2 Dachfläche zur Verfügung. 

Zur öffentlichkeitswirksamen Integration der Anlagen soll für jede Anlage ein Display im Erdgeschoß – Ein- 

gangsbereich am Gebäude außen – angebracht werden. Dort sollen die Anwohner über die aktuellen 

Anlagenparameter (Leistung, Solarstrahlung, Temperatur …) sowie über die Umwelteffekte der Anlage 

(akkumulierte CO 2 -Einsparungen, eingespeister Strom …) informiert werden. Diese Informationspunkte 

sollen in den geplanten Energiewanderweg integriert werden. 

Darüber hinaus sollen an selektiven Südfassaden Photovoltaik-Module in die architektonische Gesamt- 

gestaltung eingebunden werden. Die senkrechte Anordnung der Module verringert zwar den Wirkungsgrad 

der Anlage, das optische Erscheinungsbild wird dadurch aber entscheidend aufgewertet und die Technik 

ins öffentliche Bewusstsein gerückt. 

3.4.5. Ein Zeichen setzen – mit 50 kW 

Als eine Energietechnik mit Multiplikator- und Bildungswirkung soll ein kleines Rapsöl-Heizkraftwerk (ca. 

50 kW elektrisch) installiert werden. Dies bietet mehrere Vorteile: 

4 Öffentlichkeitswirksame Einbindung in das Wohngebiet gut möglich (Display über Anlagenparameter, 

Informationsveranstaltungen) 

4 Wesentlich höhere CO 2 -Einsparungen als bei fossiler Kraft-Wärme-Koppelung 

4 Zuverlässige, ausgereifte Technik und Unabhängigkeit von Preisschwankungen des Erdgases 

Bei der detaillierten Anlagenplanung ist besonders die längerfristige Preisentwicklung des Brennstoffes 

zu beachten. Insgesamt lassen sich leicht geringere Wärmepreise ab Biomasse-Kraftwerk im Vergleich 

zur Fernwärme darstellen. Hier sind Kooperationsmodelle zwischen Wohnungsunternehmen und Stadt- 

werken denkbar (Contracting, Investition durch WU bei Betrieb durch Stadtwerke). 

30

3.5. Energiesparende Siedlungsstruktur 


Stadtstruktur und die Ausstattung an Infrastruktur haben wesentlichen Einfluss auf die Energiemengen, 

die notwendig sind, um den Lebensalltag zu organisieren. Kurze Wege, gute Anbindung an öffentliche Ver- 

kehrsmittel und die Qualität des Umfeldes bestimmen, wie und mit welchem Aufwand der Bewohner sich 

durch das Gebiet bewegt, ob und wie häufig er das Gebiet verlassen muss, wie und mit welchem Aufwand 

er andere Orte erreichen und von dort wieder zurückkehren kann. Organisation und Anlage der Garten- 

stadt Drewitz haben viele positive Auswirkungen auf ihre Energiebilanz. Um die Siedlung „gebrauchen“ zu 

können, bedarf es keiner zusätzlichen Energien: 

4 Kurze Fußwege zu allen Infrastruktureinrichtungen erlauben, bei der Erledigung der täglichen Gänge 

auf das Auto zu verzichten. Das spart Energie und schont die Umwelt. 

4 Das dichte Netz der Haltestellen von Bus und Tram machen den Weg zur Arbeit, in die Stadt oder zu 

Freunden leicht und bequem. Auch dafür braucht es kein Auto. 

4 Das Grün der Siedlung und der Umgebung sind ein Naherholungsangebot, das wirklich nahe liegt. 

Wer sich vor der eigenen Haustür erholen kann, muss nirgendwo anders hinfahren. Auch das spart 

Energie. 

4 Das „Wohnen ohne Auto“ in Drewitz wird aktiv angeboten. Bus und Tram, kurze Wege und die Nah- 

erholung vor der Tür laden dazu ein. Und wer trotzdem ein Auto braucht, kann es sich mit anderen 

teilen. Carsharing am Havel-Nuthe-Center macht es möglich. 

4 Wer es sportlicher mag, schwingt sich auf das Fahrrad. Die Verbindungen zur Stadt sind kurz und gut, 

ins Umland romantisch. Und wer kein Fahrrad hat, kann sich am Ernst-Busch-Platz eines von der ViP 

borgen. 

Die Lage der Baukörper, ihre Stellung zueinander, die Ausstattung mit Grün, das Vorhandensein von Kalt- 

und Frischluftschneisen und der Grad der Versiegelung bestimmen die Möglichkeiten zur Ausnutzung 

natürlicher Prozesse, um im Winter zu wärmen und im Sommer zu kühlen. Auch dies ist bei der Umgestal- 

tung von Drewitz zur Gartenstadt bedacht: 

4 Der Park speichert frische Luft, wo einst Beton und Asphalt die Hitze aufgenommen haben. Das 

kühlt und nimmt in Hitzeperioden den Baumassen ihre Wärme. Natürliche Kühlung ist kostenneutral 

und braucht keine zusätzliche Energie. 

4 Die kleineren Höfe mit Bäumen und Wasser helfen beim Kühlen. Im Schatten ist die Hitze erträglich, 

auch für ältere Menschen. Das dichte Blattwerk schützt den Boden vor Aufwärmung und Austrock- 

nung und lässt das Grün sprießen. Auf Spielplätzen schützt es die Kinder vor Sonne. 

4 Im Winter spenden die Bäume Wärme. Ihre entblätterten Kronen lassen die Sonne in die Fenster, ihr 

Verschnitt hat seinen Weg in das Drewitzer Biomasse-Heizkraftwerk genommen. 

31

Inhalt 

Finanzierung 

Kooperationspartner 

Status 

Pilotprojekt Wall am Kiez 5 

Verbrauchsstarke Haushalte des 

Wohngebäudes Wall am Kiez 5 

werden aufgesucht, beraten und 

gemeinsam wird nach Kostensenkungspotentialen 

gesucht. Berücksichtigt 

werden auch Stromverbräuche. 

Durch die Beratung und den 

Einsatz von Kontroll- und Regeltechnik 

verbessert sich das Verbrauchsverhalten 

nachhaltig. 

PRO POTSDAM 

PRO POTSDAM Babelsberger Mieterverein, 

Verbraucherzentrale Brandenburg, 

TelematicsPro e.V. zusammen. 

Seit Februar 2009 


3.6. Es gibt immer ein Projekt – Selbsthilfe der Bewohner 

In der Saarmunder Straße 39 unterhält die PRO POTSDAM seit September 2008 eine Musterwohnung 

„Energiesparende Wohntechnologien“. Mit der Präsentation geeigneter Produkte und Technologien, die 

die Mieter selbst erwerben und installieren können, verfolgt die PRO POTSDAM das Ziel, die Mieter bei 

der energetischen Sanierung des Bestandes mit einzubeziehen. Werden die Mieter selbst aktiv, so hat 

dies einen weiteren positiven Effekt: Wenn Mieter in die eigene Wohnung investieren, erhöht sich ihre Bin- 

dung an die Wohnung. Mit ihren Angeboten an die Mieter will PRO POTSDAM auch aktiv der öffentlichen 

Meinung entgegen treten, dass allein der Vermieter für energetische Maßnahmen verantwortlich ist. 

Für die Musterwohnung wurde eine 1984 errichtete Vier-Zimmer-Wohnung umgebaut. Der Zugang für Roll- 

stuhlfahrer ist über einen Hublift möglich. Die im Grundriss veränderte Wohnung ist schwellenlos und auf 

dem neuesten Stand der Technik ausgestattet. 

Mit Telematik werden wichtige Funktionen im Wohnbereich überwacht und gesteuert. So können zum 

Beispiel die Heizung und Lüftung automatisch geregelt werden oder beim Verlassen der Wohnung wird 

angezeigt, ob ein Fenster offen gelassen wurde. Auch Lampen, Steckdosen und Jalousien können mit 

Telematik ferngesteuert oder ungenutzte Geräte vom Stromnetz abgeschaltet werden. Die Zentral-AUS- 

Funktion verbindet Energiesparen und Sicherheit. Ähnlich wie in vielen Hotels werden beim Verlassen der 

Wohnung alle Lampen ausgeschaltet und auch die heimlichen Stromfresser vom Netz genommen. Mit 

Ausnahme von Kühl- und Gefrierschrank stellt die Wohnung dann ihren Stromverbrauch ein. 

In Zusammenarbeit mit dem Verein TelematicsPRO e.V. berät die PRO POTSDAM die Mieter in der Mu- 

sterwohnung. Beim Erwerb und gegebenenfalls auch bei der Inbetriebnahme von Geräten werden sie 

unterstützt. 

Um die Selbsthilfepotentiale der Mieter aktivieren zu können, verfolgt die PRO POTSDAM weitere Pro- 

jekte, die im Folgenden nur tabellarisch dargestellt werden können: 

Projekt Energiebegleitung 

PRO POTSDAM hat der Stadt 

Potsdam vorgeschlagen, niedrigschwellige 

Energiesparberatungen 

für Transferleistungsempfänger 

anzubieten. Grundlegende Fragen 

wie Trägerschaft, Ausbildungsprofil 

und Finanzierung des Einsatzes der 

Energiesparbegleiter müssen beantwortet 

werden. 

Arbeitsfördermittel, Regionalbudget, 

Drittmittel, PRO POTSDAM 

Stadt Potsdam, PRO POTSDAM, 

Potsdamer Arbeitsgemeinschaft zur 

Grundsicherung für Arbeitsuchende, 

div. Bildungsträger 

Seit September 2008 

32 

Projekt Mikrokredite 

Mikrokredite sollen helfen, auch wirtschaftlich 

schwachen Haushalten 

den Austausch alter, energieintensiver 

Haushaltsgeräte zu ermöglichen. 

Dabei soll die von den Kreditnehmern 

monatlich zu zahlende 

Rate kleiner sein als die monatlich 

eingesparten Stromkosten. 

Kredite durch Kreditnehmer, 

Projektentwicklung durch die Beteiligten 

PRO POTSDAM, ENERGIE FORUM 

POTSDAM, Zusammenarbeit mit 

einer genossenschaftlichen Spareinrichtung 

und Geräteanbietern 

befindet sich noch in der Phase der 

Projektentwicklung.

Aktivität 

Mieterzeitung 

Publikationen 

Energiesparberatung 

GEWOBA- 

Homepage 

Informationspaket 

Energiesparthermometer 

Zusammenarbeit 

mit 

Schulen 

3.7. Wohnen neu lernen 

Wohn- und Nutzverhalten 


Wer in energetisch sanierten Wohnungen lebt, muss das Wohnen neu erlernen. Selbst gute Gewohn- 

heiten können in optimierten Wohnungen zu schlechten werden. Die Umwandlung der Wohnung in eine 

sparsame Bleibe bringt die Notwendigkeit der Information und Aufklärung mit sich. 

Die PRO POTSDAM unternimmt schon seit längerem Anstrengungen, um ihre Mieter für ein richtiges 

Wohn- und Verbrauchsverhalten zu sensibilisieren. So sorgte die PRO POTSDAM am 07.07.2007 ge- 

meinsam mit den Wirtschaftsjunioren Deutschlands für die öffentliche Live-Übertraung des Konzertes 

live earth gegen den Klimawandel. Am Rande der Veranstaltung, konnten herkömmliche Glühlampen 

kostenlos gegen Energiesparlampen ausgetauscht werden. Die „Standards“ der Kommunikation der PRO 

POTSDAM zu den Themen Energie und Energiesparen sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt: 

Beschreibung der Aktivität 

Die Mieterzeitung gibt regelmäßig Tipps, wie durch Aufmerksamkeit und mit wenig Aufwand überall 

im Haushalt Energie gespart und die Höhe der Betriebskostenabrechung beeinflusst werden 

kann. Darüber hinaus berichtet die Zeitung über energiepolitische Aktivitäten, zum Beispiel des 

ENERGIE FORUM POTSDAM, des Solarvereins oder über die Mitarbeit der PRO POTSDAM im 

Klimaschutzbeirat Potsdams. 

Anfang 2008 versandte die PRO POTSDAM die Broschüre „Richtig heizen und lüften“ an alle 

Mieterhaushalte. Sie enthält zusammengefasst viele nützliche Hinweise für ein gesundes Wohlfühlklima 

und die Senkung der Heizkosten durch richtiges Verhalten. Die Broschüre liegt in den 

Geschäftstellen aus. 

Neben günstigen Dienstleistungen rund um das Wohnen hält der Wohnservice GEWOBA plus 

auch Beratungsangebote zum Thema Energie bereit. Mit kostenlosen Informationsveranstaltungen 

machte der Wohnservice den Monat Januar 2009 zum Energiesparmonat. 

Ein Ratgeber auf der Homepage der GEWOBA WVP enthält neben anderen interessanten Tipps 

auch Hinweise zum richtigen Umgang mit Energie. Auf der Homepage kann man auch nachverfolgen 

(z.B. an Hand der Pressemitteilungen) wie und wo sich die PRO POTSDAM für den 

Klimaschutz engagiert. 

Mit ihrem Einzug erhalten Neumieter beim Einzug ein Informationspaket, u.a. mit Publikationen 

und einem Energiesparthermometer. Es enthält auch individuelle Informationen der ViP Verkehrsberieb 

Potsdam GmbH über Haltestellen im unmittelbaren Wohnumfeld und die Erreichbarkeit 

zentraler Orte mit dem ÖPNV und zwei Tagestickets zum Ausprobieren. 

Was bei anderen Unternehmen der Kugelschreiber oder das Schlüsselband als Giveaway sind, 

ist bei der PRO POTSDAM das Energiesparthermometer. Es zeigt nicht nur die aktuelle Zimmertemperatur 

an, sondern bewertet sie auch als optimal, sparsam oder zu hoch. Das Thermometer 

liegt in den Geschäftsstellen aus. Rund 23.000 Thermometer hat die PRO POTSDAM bislang an 

Mieter, Schulen und Potsdamer verteilt. 

Was Hänschen nicht lernt, lernt Hans nimmer mehr: Deshalb unterstützt die PRO POTSDAM den 

alljährlichen AGENDA-Wettbewerb Potsdamer Schulen, der sich mit Themen wie Klimaschutz, Energieeffizienz 

und Nachhaltigkeit befasst. Gemeinsame Projekte für den Umwelt- und Klimaschutz 

verfolgt die PRO POTSDAM mit der Käthe-Kollwitz-Oberschule in Potsdam West. 

33 

Zielgruppe 

Mieter 

Mieter 

Mieter 

Allgemeine 

Öffentlichkeit 

laufend 

Mieter 

Potsdamer 

Schüler


4. Wohnungswirtschaftliches Konzept 

4.1. Wohnungsmarkt 

Die Landeshauptstadt Potsdam erarbeitet derzeit ein Stadtentwicklungskonzept Wohnen. Hintergrund 

sind der anhaltende Wohnungsmangel in der Stadt und die progressiven Bevölkerungsprognosen. Die 

Situation auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt wird in den jährlichen Wohnungsmarktberichten der Lan- 

deshauptstadt beschrieben. 

Bevölkerungswachstum: Die Stadt Potsdam prognostiziert, dass bis zum Jahre 2015 die Bevölkerung pro 

Jahr um durchschnittlich 1.200 Personen wächst und auch danach der Zuzug, wenn auch abgeschwächt, 

anhalten wird. Insgesamt rechnet man mit einem Anstieg der Bevölkerung um mehr als 13.000 Personen 

bis zum Jahr 2020. 

Leerstand: Der Wohnungsmarkt ist seit einigen Jahren angespannt. Der letzte Wohnungsmarktbericht 

der Stadt Potsdam (Juli 2008) weist stadtweit einen Leerstand von 3,3% aus (31.12.2007), wobei der 

Leerstand vermietbarer Wohnungen lediglich 1,4% beträgt. Die aktuelle Quote (Mai 2008) wird von der 

Stadtverwaltung mit 2,4% angegeben. Nach Übersicht der Wohnungsunternehmen liegt der Leerstand in 

den sieben Plattenbaugebieten der Stadt weit darunter. Die PRO POTSDAM selbst registriert einen ver- 

mietbaren Leerstand von 0,9% über den Gesamtbestand. 

Zusätzlicher Wohnungsbedarf: Der Wohnungsmarktbericht vom Juli 2008 geht von einem zusätzlichen 

Bedarf bis zum Jahr 2020 von 7.400 bis 12.300 Wohnungen aus. Angesichts der Lage auf dem Woh- 

nungsmarkt ist der Bedarf nur durch Neubau zu decken. Notwendig wäre der Neubau von 600 bis 950 

Wohnungen pro Jahr. Dem steht ein Rückgang der Baufertigstellungen gegenüber (2004 bis 2007 gegen- 

über 2000 bis 2003 = -23%). 

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum erscheint eine Verdichtung des Standortes Drewitz 

durch Neubau realistisch. Durch den Neubau von Wohnungen würde man mehrere Entwicklungsziele 

bedienen können: 

1. Wohnraumversorgung: Es wird neuer, bedarfsgerechter Wohnraum zur Verfügung gestellt. 

2. Städtebau: Der Neubau macht städtebauliche Reparaturen und Korrekturen möglich. 

3. Sozialgefüge: Kaufkraftstärkere Gruppen ziehen in das Gebiet ohne die jetzigen Bewohner zu ver- 

drängen. 

4. Image: Die Umgestaltung des Stadtteils und die Stabilisierung des sozialen Gefüges bieten 

Ansätze für die Veränderung des Images des Stadtteils. 

4.2. Nachfragegruppen 

4.2.1 Nachfrage auf angespannten Märkten 

Die Studie Wohntrends 2020 des GdW analysiert die Tendenzen auf dem bundesdeutschen Wohnungs- 

markt und erarbeitet Schlussfolgerungen für regionale Märkte. Für wachsende Märkte, so auch für Pots- 

dam, prognostiziert sie eine hohe Nachfrage in allen Preissegmenten. 

Das untere Preisniveau stellt ein Wachstumssegment dar. Es ist davon auszugehen, dass die von der 

Bundesregierung ausgewiesene Armutsquote weiter steigt. Die bereits heute zu beobachtenden Versor- 

gungsengpässe an Wohnraum im unteren Preissegment werden sich dadurch weiter verstärken. 

34

Alter 

18 - 25 

25 - 35 

35 - 50 

50 - 65 

> 65 

Personen 

im Haushalt 

1 

2 

3 

4 

> 4 

Anteil 

an allen 

Zuzügen 

49% 

32% 

10% 

6% 

3% 


Auch das mittlere Preissegment wird von Nachfrageüberhängen gekennzeichnet sein. Um bei Verände- 

rungen der Lebenslage die Bewohner in diesem Preissegment zu halten, ist es notwendig, über die Wohn- 

qualität hinaus zusätzliche Leistungen und Qualitäten anzubieten. Dabei geht es um ökologische As- 

pekte, ein hohes Sicherheitsniveau, technische Zusatzeinrichtungen, wohnbegleitende Dienstleistungen 

und eine hohe Wohnumfeldqualität. 

Wohnungen im gehobenen Preisniveau sind in wachsenden Märkten zu realisieren. Dieses Marktseg- 

ment bietet Raum für Neubau und Experimente, in denen auch individuelle Wunschvorstellungen reali- 

siert und aufgrund der Kaufkraft der Mieter bezahlt werden können. 

4.2.2. Nachfrage von außen 

In ihren Untersuchungen geht die Stadt Potsdam davon aus, dass der Bevölkerungszuwachs vor allem 

durch Wanderungsgewinne erfolgt. In den vergangenen Jahren war der Zuzug vor allem geprägt von Jün- 

geren aus den neuen Ländern, wobei es sich vor allem um einkommensschwache Zuwanderer handelte. 

Die Veränderung der Bevölkerung war zudem gekennzeichnet von anhaltenden Wanderungsverlusten an 

die umliegenden Nachbargemeinden, vor allen Dingen durch die Abwanderung von einkommensstarken 

Haushalten. Wurde das Bevölkerungswachstum seit 2000 vor allem von jungen Erwachsenen geprägt, 

werden künftig vor allem die mittleren Altersgruppen (30 bis 65 Jahre) und Hochbetagte das Wachstum 

tragen. Die Gruppe der zuziehenden jungen Erwachsenen wird quantitativ weiter hoch sein, jedoch wird 

sich ihr Anteil an den Zuziehenden verringern. 

4.2.3. Nachfrage innerhalb Potsdams 

Betrachtet man die derzeitige innerstädtische Nachfrage, dann zeichnen sich Angebotsdefizite ab, die 

durch Neubau abzubauen wären: Mangel herrscht vor allem an kleinen Wohnungen (1- und 2-Personen- 

Haushalte) im unteren und mittleren Preissegment. Es fehlt ebenfalls an großen und preiswerten Woh- 

nungen für Familien. Unterversorgte Zielgruppen sind vor allem junge Alleinstehende, Haushalte mit nied- 

rigen Einkommen, kinderlose Paare (jeden Alters) und Familien mit 2 und mehr Kindern. (Vergleiche IfS 

Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik) 

4.2.4. Nachfrage innerhalb von Drewitz 

Anhand der Fragebögen, die jeder Zu- und jeder Wegziehende ausfüllt, lässt sich ablesen, welches Kli- 

entel Drewitz den Rücken kehrt, und welche Gruppen nach Drewitz ziehen. Die Daten werden seit 2004 

erhoben und quartalsweise ausgewertet. 

Anteil 

an allen 

Zuzügen 

37% 

28% 

17% 

12% 

5% 

Anteil 

an allen 

Wegzügen 

22% 

31% 

25% 

10% 

12% 

Differenz 

+ 15 

- 3 

- 8 

+ 2 

- 7 

Anteil 

an allen 

Wegzügen 

21% 

41% 

21% 

12% 

5% 

Differenz 

+ 28 

- 9 

- 11 

- 6 

- 2 

Haushaltseinkommen 

in Euro 

500 – 1000 

1000 – 1500 

1500 – 2000 

>2000 

Anteil 

an allen 

Zuzügen 

37% 

40% 

11% 

12% 

Anteil an 

Bewohner 

in 2006 

40% 

28% 

17% 

14% 

Differenz 

- 3 

+ 12 

- 6 

- 2 

Zusammenfassend kann festgestellt werden: Die Drewitzer Haushalte werden tendenziell kleiner, jün- 

ger und einkommensschwächer. Mehr-Personen-Haushalte mit normalen und mittleren Einkommen, 

vor allem solche aus der mittleren Altersgruppe (35 bis 50 Jahre) und der Gruppe der über 65-Jährigen, 

verlassen Drewitz eher. Es ziehen vor allem kleinere, jüngere und finanzschwächere Haushalte nach 

Drewitz. 

35

Wohntrends 2020 

(GdW) 

Nachfragezuwachs 

in allen 

Preissegmenten 

4.2.5. Schlußfolgerungen 


Legt man die Aussagen über die aktuelle Situation des Wohnungsmarktes über- oder auch nebeneinan- 

der, ergeben sich eine Reihe von Übereinstimmungen. 

Wohnungen für kleine Haushalte: Eine hohe Nachfrage nach Wohnungen für kleine Haushalte (1 bis 2 

Personen) ist innerhalb der Stadt Potsdam wie auch bei den nach Potsdam Ziehenden zu verzeichnen. 

Daraus kann die Notwendigkeit für den Neubau von Wohnungen für kleine Haushalte abgeleitet werden. 

Bei den Nachfragern nach solchen Wohnungen handelt es sich um junge, ältere und hochbetagte. Da in 

den letzten Jahren mehr Jüngere nach Drewitz als von dort weggezogen sind, kann man annehmen, dass 

Drewitz bei dieser Altersgruppe Akzeptanz, vielleicht sogar Gefallen findet. Anders verhält es sich bei den 

älteren und hochbetagten Personen: Solche Personen sind in den letzten Jahren öfter fort- als hinzugezo- 

gen. Hier ist zu prüfen, inwieweit der Standort für ältere Menschen qualifiziert werden kann. 

Wohnungen für die mittlere Altersgruppe: In dieser Altersgruppe dominieren die 2- und Mehr-Personen- 

Haushalte, unter ihnen befinden sich auch viele Haushalte mit mittlerer und höherer Kaufkraft. Die Nach- 

frage in Potsdam ist höher als das Angebot, hinzu kommt eine steigende Nachfrage von außen. Generell 

ist es attraktiv, bei Neubauplanungen auf dieses Klientel zu schauen, allerdings ist die Eignung des 

Standortes Drewitz zu hinterfragen: Der Anteil dieser Gruppe an der Bevölkerung in Drewitz sinkt seit Jah- 

ren. Offenbar ist der Wohnstandort für diese Gruppe wenig attraktiv. Will man in Drewitz Angebote für die 

mittlere Altersgruppe schaffen, werden sich diese nicht auf attraktive Wohnungen beschränken können. 

Wohnungen für Familien mit Kindern: An Wohnungen für größere Familien fehlt es in Potsdam generell. 

Trotzdem ziehen mehr Familien aus Drewitz fort als hinziehen. Auch für diese Gruppe gilt: Will man Fa- 

milien mit Kindern Wohnangebote machen, so müssen sich diese auf eine entsprechende Qualität des 

Standortes stützen können. 

Angebotsdefizite 

innerhalb Potsdams 

Wohnungen für 1- bis 

2- Personen-Haushalte 

Wohnungen für Familien 

mit 2 und mehr Kindern 

4.3. Neue Standortqualitäten 

Nachfrage von außen 

Junge Singles 

Hochbetagte 

30- bis 65-Jährige 

Um die Neubaupotentiale in Drewitz bewerten und Strategien für die Sanierung des Bestandes erarbeiten 

zu können, ist es notwendig, die zukünftige Eignung des Standortes Drewitz für bestimmte Zielgruppen zu 

prüfen: Für welche Gruppen wird die Gartenstadt Drewitz von Interesse sein? 

Angebotsdefizite in Drewitz 

Wohnungen für Ältere als 65 Jahren 

Wohnungen für 35- bis 50-Jährige 

Wohnungen für nomale mittlere Einkommen 

Wohnungen für Mehr-Personen-Haushalte 

Bei der Analyse sind die Ergebnisse der städtebaulichen Eingriffe, die neue Qualität des Freiraums und 

die Veränderungen der Verkehrserschliessung zu berücksichtigen. Sie machen Lagen, die bislang völlig 

unattraktiv waren, zu guten Lagen. Wohnen am Park, Wohnen mit eigenem Hof und Blick ins Grüne, ein 

dichtes Netz von Haltestellen, barrierefreie Wege, verringerte Lärmbelästigung durch die Autobahn und 

die Nuthestraße, geringerer PKW-Verkehr durchs Gebiet – alles das verleiht dem Gebiet neue Qualitäten. 

In einem ersten Schritt der Analyse wurden die Lagequalitäten des Standortes kleinräumig, d.h. in 20 Mi- 

krostandorten, untersucht. Zugrunde gelegt wurde dabei nicht der Ist-Zustand der Siedlung, sondern die 

Gegebenheiten, wie sie sich nach dem oben aufgezeigten städtebaulichen Konzept darstellen würden. 

36

Allgemein / Mikrostandorte 

Nähe zu Haltestelle ÖPNV 

Kurzer Weg zum Stern-Center 

Kurzer Weg zum HNC/zu Lidl 

Grünes Umfeld: Park oder Umland 

„Eigener“ grüner Hof 

Blick ins Grüne 

Nähe zur Schule 

Nähe zur Kita 

Ausstattung mit Stellplätzen 

Lärmbelastung 

Belastung durch Autoverkehr 

Erreichbarkeit Schule/Kita ohne Straße 

Erreichbarkeit Shopping ohne Straße 

Extrem kurzer Weg zum Shopping 

Summe der Bewertungen 

Allgemeine Bewertung 

1 

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5 

5 

4 

5 

5 

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2 

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1 

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5 

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5 

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3 

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4,5 

1 


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4,4 

1 

7 

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3 

3 

3 

3 

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5 

58 

4,1 

2 

In einem zweiten Analyseschritt wurden die Lagequalitäten aus der Sicht verschiedener Zielgruppen be- 

wertet. Im Ergebnis dessen ergab sich für jede der Zielgruppen ein Ranking der Mikrostandorte. Für jeden 

Mikrostandort kann nun ausgewiesen werden, für welche Zielgruppe er hinsichtlich seiner Lagequalität 

besonders bzw. für welche Zielgruppen er weniger geeignet ist. Als besondere Zielgruppen wurden Men- 

schen mit Behinderungen und deren Bedürfnisse sowie Haushalte ohne Auto betrachtet. 

Zielgruppen /Mikrostandorte 

Allgemeine Bewertung 

Senioren 

Behinderte 

Familie mit kleinen Kindern 

Familien mit großen Kindern 

Alleinerziehende 

Jugendliche Mieter 

Haushalte ohne Auto 

Paare ohne Kinder im mittleren Alter 

Im Ergebnis dieses Verfahrens liegt eine eindeutige Orientierung für die Bewertung der Neubaupotentiale 

und die erforderlichen Bestandssanierungen vor: 

Der Südwesten der Siedlung ist vor allem geeignet für Familien mit kleinen und großen Kindern sowie für 

Alleinerziehende. Schule und Kita liegen sehr nah, das Umfeld ist grün und der Bereich gut an den ÖPNV 

angebunden. 

Der Nordosten und das Zentrum der Siedlung ist vor allem geeignet für ältere Menschen. Hier sind es 

vor allem die kurzen Wege zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, das grüne Wohnumfeld und die geringe 

8 

5 

5 

4 

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4 

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5 

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5 

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62 

4,4 

1 

Lärmbelästigung, die die besondere Qualität des Standortes ausmachen. 

Im Südosten der Siedlung zeichnet sich ein Bereich ab, der eher für junge Leute und dynamische Haus- 

halte von Interesse ist. Der Bereich ist gut vom ÖPNV versorgt, die Wege zum Einkaufen noch immer 

kurz. Dafür bietet der Bereich weniger Privatheit (keine oder nur offene Höfe) und er ist durch die nahe 

Autobahn lärmbelastet. 

1 

2 

2 

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3 

4 

4


Im Zentrum der Siedlung befindet sich ein großer Raum, der geeignet ist für Haushalte ohne Auto. Das 

Gebiet ist mit privatem wie öffentlichem Grün reichlich ausgestattet und kaum von Lärm und PKW-Verkehr 

belastet. Die Wege zu Haltesstellen und Einkaufsmöglichkeiten sind kurz. 

Aufgrund der Wohnumfeldmaßnahmen und der barrierefreien Gestaltung der zentralen Grünzüge ergibt 

sich ein großer Bereich innerhalb der Gartenstadt, in dem die Wege zwischen Wohnung und Infrastruktur- 

einrichtungen einschließlich Haltestellen des öffentlich Personennahverkehrs barrierefrei sind. 

4.4. Zusammenfassung: Die neuen Drewitzer 

Der Umbau der Siedlung ermöglicht es, neue Zielgruppen für den Standort zu erschließen. War Drewitz 

in den letzten Jahren vor allem für junge, kleine und finanzschwache Haushalte interessant, ist die Gar- 

tenstadt Drewitz für unterschiedliche Gruppen von Interesse. Alle dargestellten Zielgruppen – bis auf 

die alleinstehenden Paare im mittleren Alter – finden in Drewitz einen Ort, der ihren Interessen optimal 

entspricht. 

Bei der Bestandssanierung sollen vor allem die Interessen der Familien mit Kindern, der Alleinerziehen, 

der Senioren und der jugendlichen Mieter berücksichtigt werden. Durch die Anwendung unterschied- 

licher Sanierungsstandards werden Angebote für wirtschaftlich schwache Haushalte erhalten bleiben 

und neue für normale und mittlere Einkommen geschaffen. 

Die Angebote für Familien mit großen Kindern, die im Zuge der Bestandssanierung geschaffen werden, 

sollen die Biografien der Bewohner berücksichtigen: Wenn die Kinder ausziehen, dann müssen die Zim- 

mer für andere Zwecke, beispielsweise für das Arbeiten zu Hause, geeignet sein. Auf diese Weise kann 

es gelingen, mittelalte Paare im Gebiet zu halten. 

38


Bei der Bestandssanierung ist in den entsprechenden barrierefreien Lagen und unter Berücksichtigung 

der Wirtschaftlichkeit auf die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen einzugehen. Insbesondere 

das Erdgeschoss der „Rolle“, entlang der südöstlich gelegenen Seite des Konrad-Wolf-Parks, stellt ein 

großes Potential für Wohnungen für Menschen mit Behinderungen dar: Die leer stehenden und seit Jah- 

ren nicht mehr fremdvermieteten Räume im Erdgeschoss sind schon heute von der anderen Seite der 

Gebäudezeile ebenerdig erschlossen. 

Einige der durch den Umbau von Drewitz zur Gartenstadt neu gewonnenen Qualitäte sind einzigartig – für 

sich genommen und erst recht in der Summe: Die Barrierefreiheit, die großen Räume und wichtige Infra- 

struktur einschließt, die intensive Begrünung, das bequeme Wohnen ohne eigenes Auto und nicht zuletzt 

das ökologische Profil der Siedlung lassen erwarten, dass es auch wieder gelingen wird, Normal- bis mitt- 

lere Verdiener ins Gebiet zu holen. 

Der Neubau von Wohnungen durch den Ausbau der Dachgeschosse gestattet großzügigere und flexiblere 

Grundrisse. Hier können mutige Angebote entwickelt werden, die auch experimentellen Wohnbedürfnis- 

sen ansprechen. Die Dachaufbauten (jeweils erschlossen über die Aufzüge in den benachbarten Ergän- 

zungsbauten) eignen sich aber auch für Senioren und Menschen mit Behinderungen. 

Der Neubau in Ergänzung bestehender Gebäude (Lückenbebauung) kann sich an den Qualitäten der Mi- 

krostandorte orientieren. Da sie im Wesentlichen durch selbst bestimmte Baugruppen realisiert werden, 

sind hier gut verdienende Familien mit und ohne Kinder die wahrscheinliche Zielgruppe. 

Der Neubau in Ergänzung bestehender Gebäude (Lückenbebauung) ist aber auch ein Feld für neue Wohn- 

formen: Mehrgenerationen-Wohnen, Gemeinschaften von Senioren und andere Modelle finden hier ihren 

Platz. 

Ein besonderes Angebot kann in den ergänzenden Neubauten (Lückenbauten) realisiert werden: Das 

betreute Wohnen. Die Nachbarschaft zu rüstigen Menschen, Familien, Kindern und Jugendlichen und die 

gemeinsame Nutzung des Hofes kann die Lebensqualität der betreuten Menschen deutlich aufwerten. 

Die Bebauung der Sternstraße erlaubt Angebote an Gruppen, die auf Wohneigentum orientiert sind. Hier 

sind vor allem Familien mit Kindern und Paare in den besten Jahren gefragt. 

Familien mit Kindern 

Senioren 

Alleinerziehende 

Jugendliche Mieter 



Baugruppen 

Wohneigentum 

Neu Wohnformen 



Unteres Preissegment 

Bestandssanierung 

� 

� 

� 

� 

� 

� 

Bestandssanierung 

� 

� 

� 

39 

Neubau 

Dachgeschoss 

� 

� 

� 

� 

Mittleres Preissegment 

Neubau in 

Lücken 

� 

� 

� 

� 

� 

� 

� 

� 

Neubau von 

Blöcken 

� 

� 

� 

� 

� 

� 

� 

Neubau 

Sternstraße 

� 

� 

� 

�


5. Partizipationskonzept 

Das Konzept für die Gartenstadt Drewitz wurde in den letzten Jahren öffentlich erarbeitet. Die wichtigsten 

Stationen der Erarbeitung, etwa die Tagung des Bundes der Landschaftsarchitekten 2004 und die in 

den Folgejahren durchgeführten Internationalen Sommercamps, waren öffentliche Veranstaltungen. Un- 

ter Beteiligung der Betroffenen, der Akteure, der Wirtschaft und der sozialen Träger wurde der Masterplan 

Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld erarbeitet. Die Einbeziehung der Bewohner, die öffentliche Diskussion von 

Vorschlägen, strategischen Ansätzen und Einzelmaßnahmen, wird auch weiterhin konstituierendes Prin- 

zip des Projektes Gartenstadt Drewitz sein. Und es entspricht der Idee von einer Gartenstadt: Nur viele 

Hände können sie zum Blühen bringen und pflegen. Will man helfende Hände, muss man zuvor die Köpfe 

und Herzen gewinnen. 

Die Umwandlung der Siedlung hat so außerordentlich viele Aspekte, erhebliche Auswirkungen auf die 

Mieten und zugleich in vielen Fragen Vorbildfunktion, dass vor Ort eine Informations- und Kontaktstelle 

eingerichtet werden soll. Sie hat folgende Funktion: 

4 Information der Bewohner, darunter auch Organisation von Mieterversammlungen und Beteiligungs- 

verfahren, individuelle Beratungen für Mieter (auch bei sozialen Härten), 

4 Kontaktstelle für alle Betroffenen und Interessierte, die sich über die Entwicklung der Siedlung und 

einzelne Maßnahmen informieren lassen wollen, 

4 Koordinierung der Zusammenarbeit der Wohnungswirtschaft mit den anderen Akteuren, 

4 Koordination von Hilfsangeboten (z.B. Unterstützung bei Wohnungssuche, Wohnungstausch, Umzug), 

4 Zusammenarbeit mit den Schulen vor Ort und stadtweit, 

4 Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. 

5.1. Grundlagen der Kommunikation mit den Bewohnern 

Die Wohnungswirtschaft verfügt über verschiedene Instrumente, um die Bedürfnisse der Drewitzer sowie 

deren Veränderungen erfassen und bewerten zu können. Dazu gehören: 

Instrument 

Amt für Stadtforschung, 

Statistik 

und Wohnen 

Mieterbefragung 

Befragung der 

Mietinteressenten 

Befragung der 

Einziehenden 

Befragung der 

Ausziehenden 

Sinus-Millieu-Analyse 

Bewohnerbefragung 

Telefonische Mieterbefragung 

Termin 

regelmäßige 

Sonderauswertungen 

Alle 2 bis 3 Jahre 

Laufend, 

vierteljährliche 

Auswertung 

Seit Februar 2009 

Herbst 2009 

Bei Bedarf 

Träger 

Stadt Potsdam 

PRO POTSDAM 

PRO POTSDAM 

PRO POTSDAM 

PRO POTSDAM 

PRO POTSDAM 

Stadt Potsdam 

PRO POTSDAM 

40 

Inhalte 

„harte“ sozio-ökonomische Daten über Potsdams Plattenbaugebiete, 

kleinräumige Untersuchungen z.B. zu Migration, Arbeitslosigkeit 

oder PKW-Nutzung 

„weiche“ Daten: Lebenslage, Zufriedenheit, Bedarfe, subjektive 

Einschätzungen und Wahrnehmungen, Wünsche nach Veränderung 

u.a.m., vergleichbare Daten aus 1999 bis 2009 

Erfassung der Wohnungswünsche, des jetzigen Wohnungsortes, 

der Mietzahlungsbereitschaft u.a.m. 

Gründe für Umzug, Einschätzung der bisherigen Wohnung und 

des bisherigen Wohnortes 

Gründe für Einzug, Einschätzung von Wohnung, Wohnort und der 

Leistungen der PRO POTSDAM 

Beschreibung von Werten und Lebensstilen (in Zusammenarbeit 

mit dem Potsdamer Institut für Klimafolgeforschung) 

Bewertung der Wohnqualitäten im Stadtteil, Beurteilung bis- 

heriger Planungen und Projekte 

Kann zur Evaluierung und zur Wirkungskontrolle von Maßnahmen, 

auch zur Erfassung von Meinungsbildern eingesetzt werden

5.2. Abstimmungsgremien 


Im Jahr 2004 wurde auf Initiative der Wohnungsunternehmen eine Steuerungsgruppe für die weitere Ent- 

wicklung der Stadtteile Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld eingerichtet. Dieses informelle Gremium, das Ver- 

waltung, Politik, Bürgerinitiativen und Wohnungswirtschaft an einen Tisch brachte, wurde 2006 durch den 

Beirat Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld abgelöst, der auf Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 

gegründet und dem Bauausschuss des Stadtparlamentes zugeordnet wurde. Die im Herbst 2008 neu 

konstituierte Stadtverordnetenversammlung hat im Mai 2009 den Beschluss gefasst, auch in dieser Le- 

gislaturperiode einen Beirat Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld zu berufen. Darüber hinaus gibt es folgende 

Gremien, Instutionen und Netzwerke, in denen die Wohnungswirtschaft mitarbeitet: 

Gremien Stadtteilschule Drewitz: Die Landeshauptstadt Potsdam untersucht derzeit die Notwendigkeit 

der Einrichtung einer Stadtteilschule im Quartier und lässt dazu die Bedarfe an Kommunikation und so- 

zialer Infrastruktur untersuchen. Im Zuge dieses Arbeitsprozesses wurde bei der Stadtverwaltung eine 

Kerngruppe und vor Ort eine Arbeitsgruppe gegründet. In beiden Gremien arbeitet die PRO POTSDAM 

aktiv mit. 

Netzwerk sozialer Träger: Der Verein Soziale Stadt Potsdam e.V., ein überwiegend von der PRO POTSDAM 

finanzierter und von Mitarbeitern der PRO POTSDAM gegründeter Verein, ist derzeit dabei, ein Netzwerk 

zwischen den sozialen und andern Trägern vor Ort zu bilden. Ziel ist es, die Interessen des Stadtteils 

kompetent nach außen zu vertreten. 

Bündnis für Familien Stern/Drewitz/Kirchsteigfeld: Das Bündnis vereint alle Akteure des Stadtgebietes. 

Die PRO POTSDAM arbeitet seit der Gründung in 2007 aktiv mit. 

Einen besonderen Platz unter den Abstimmungsgremien nimmt der Arbeitskreis StadtSpuren ein. Er ist 

ein seit 1997 bestehendes Gremium der Potsdamer sozialen Wohnungswirtschaft. Hier arbeiten fünf 

Genossenschaften und die PRO POTSDAM eng zusammen, um gemeinsame Interessen zu vertreten, 

Erfahrungen auszutauschen und sich in strategischen Fragen abzustimmen. 

Der Arbeitskreis Stadtspuren hat unter anderem die Aufgabe, das Vorgehen der Unternehmen bei der 

Quartiersentwicklung abzustimmen. So wurde zwischen 1999 und 2001 der Stadtteil Zentrum Ost nach 

gemeinsamer Abstimmung und Planung grundlegend saniert, wobei auch die Frei- und öffentlichen Räu- 

me in die von der Wohnungswirtschaft erarbeitete Gesamtstrategie integriert wurden. Auch in Drewitz ar- 

beiten die Unternehmen des Arbeitskreises zusammen: Seit 2005 kooperieren sie bei der Durchführung 

der Internationalen Sommercamps in Drewitz, in 2006 wurde die gemeinsame Umgestaltung eines Hofes 

(Robert-Baberske-Straße), der vier Eigentümern gehört, abgeschlossen. 

5.3. Beteiligung am Planungsprozess 

Bereits bei dem gemeinsam gestalteten Wohnhof wurde eine Perspektivenwerkstatt mit Workshops ge- 

meinsam mit den Bewohnern durchgeführt. Die Vorstellungen der Bewohner haben seinerzeit in die Ge- 

staltung des Hofes Eingang gefunden. Dieses Vorgehen hat sich bewährt und wird auch bei der künftigen 

Entwicklung des Stadtteils gepflegt werden: 

Öffentliche Planung: Insbesondere zur Gestaltung der Höfe, des Parks und des zentralen Grünzuges wer- 

den Methoden wie „Community planing“, „open space“ und andere Anwendung finden. 

Gremienarbeit: Die oben beschriebenen Gremien werden in die grundlegenden Entscheidungsprozesse 

einbezogen und von der Wohnungswirtschaft zur Entscheidungsfindung genutzt. 

41


Projektraum: Mit Unterstützung der PRO POTSDAM und des bereits erwähnten Vereins Soziale Stadt 

Potsdam e.V. wird im Sommer 2009 ein Projektraum eingerichtet, der durch zwei Mitarbeiterinnen des 

Vereins besetzt werden wird. Seine Aufgabe ist es, das Netzwerk der sozialen Träger zu pflegen, die Kom- 

munikation mit den Bewohnern und zwischen den Trägern zu organisieren. 

Presse- und Öffentlichkeitsarbeit: Die PRO POTSDAM verfügt über ein umfangreiches Instrumentarium 

für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. Diese Ressourcen werden auch für die Entwicklung des Stadt- 

teils und für die Sicherung der Öffentlichkeit bei Planungsprozessen zur Verfügung gestellt. 

Die PRO POTSDAM wird auch weiterhin das Quartiersmanagement der Landeshauptstadt im Stadtteil 

Drewitz unterstützen und gemeinsam mit dem Quartiersmanagement ihre Entscheidungen vorbereiten. 

Die Internationalen Sommercamps, wie jährlich seit 2005, werden fortgesetzt und wie schon in der Ver- 

gangenheit mit öffentlichen Veranstaltungen und einer entsprechenden Pressearbeit verbunden. 

Für einzelne stadtbildprägende Gebäude sowie für die zentralen Grünanlagen sind Gestaltungs- und Ar- 

chitekturwettbewerbe mit öffentlicher Beteiligung geplant. 

5.4. Sozialmanagement 

Das soziale Management der Schaffung der Gartenstadt Drewitz bezieht sich auf mehrere Handlungs- 

felder: 

Strategiebildung und Entscheidungsfindung: Die Einbeziehung der sozialen Träger garantiert das früh- 

zeitige Erkennen von sozialen Risiken. Wo es möglich ist, können sie ausgeschlossen werden bzw. kann 

ihnen rechtzeitig begegnet werden. 

Wirkungskontrolle und Evaluation: Durchgeführte Maßnahmen und ihre Folgen werden gemeinsam mit 

den sozialen Trägern ausgewertet. Daraus lassen sich Handlungsnotwendigkeiten ableiten bzw. Schluss- 

folgerungen für nachfolgende Maßnahmen ziehen. 

Einzelfalllösungen: Das enge und erprobte Zu- 

sammenspiel zwischen der PRO POTSDAM und 

dem Netz an Kooperationspartnern gestattet es, 

in sozialen Not- und Härtefällen individuell und be- 

darfsgerecht zu helfen. 

Die PRO POTSDAM verfügt wie auch die Genos- 

senschaften im Gebiet über ein eigenes Sozial- 

management. Das der PRO POTSDAM umfasst 

folgende Elemente: 

Ein Sozialmanager koordiniert sämtliche Aktivi- 

täten der PRO POTSDAM zur Lösung von Einzelfäl- 

len bis hin zur Koordination der Zusammenarbeit 

mit verschiedenen sozialen Trägern und Einrichtungen. 

Bestandteil des Sozialmanagements ist seine qualifizierte Schuldnerberatung, die durch die AWO Pots- 

dam getragen wird. Die Zusammenarbeit zwischen Sozialmanagement und AWO garantiert ein schnelles 

Erkennen von problematischen Situationen und ein schnelles Reagieren darauf. 

42 

Befragung 

der Bewohner 

Planung 

Weitere Planungen 

ggf. Korrekturen 

Individuelle 

Hilfsangebote 

Bewohner 

Kooperation Netzwerk 

sozialer Träger 

Entscheidung 

Umsetzung 

ggf. soziale 

Härtefälle


Die PRO POTSDAM realisiert in Zusammenarbeit mit verschiedenen gemeinnützigen Anbietern ein Ma- 

nagement zur Konfliktschlichtung innerhalb von Nachbarschaften. Diese Kooperationen werden genutzt, 

um Konflikten vorzubeugen. Auf die Kompetenzen der beteiligten Einrichtungen wird zurückgegriffen, um 

die konkrete Beteiligung der Mieter und Anwohner an Planungsprozessen realisieren zu können. 

Die PRO POTSDAM arbeitet mit sehr vielen sozialen Trägern und Einrichtungen in der Stadt Potsdam 

zusammen. Dazu gehören in Drewitz die Priesterweg Grundschule und die Kita Stochennest, aber auch 

stadtweit tätige Einrichtungen wie das Frauenzentrum. Es ist geplant, diese Einrichtungen noch vor der 

Sommerpause 2009 über das Konzept zur Gartenstadt Drewitz zu informieren. Auf deren Kompetenzen 

soll bei der strategischen Arbeit wie auch bei der Lösung von Einzelfällen zurückgegriffen werden. 

Der Verein Soziale Stadt Potsdam e.V. hat seine Tätigkeit in 2008 auf Drewitz ausgeweitet und wird ab 

Sommer 2009 den beschriebenen Projektraum Drewitz in der Konrad-Wolf-Allee unterhalten. 

Im Mittelpunkt der bisherigen Bemühungen steht die Energieeinsparung durch richtiges Verhalten. Im 

Zuge der Sanierung des Stadtteils soll das Wohnen in einer energetisch sanierten Wohnung (Nutzung der 

Möglichkeiten, richtiges Wohnen) thematisiert werden. Die Bewohner sollen in ihrer Wohnung leben wol- 

len, weil sie ihre Vorteile kennen, sie verstehen und nutzen können. In diesen Kontext sind Maßnahmen 

einzuordnen, die die Mieter in ihre neue Wohnung begleiten. 

Die PRO POTSDAM hat in den letzten Jahren in vielfacher Weise mit den Mietern über Energiesparen, Be- 

triebskostenentwicklung und das richtige Wohn- und Verbrauchsverhalten kommuniziert. Die Aktivitäten 

sind unter 3.6. und 3.7. ausführlich beschrieben. 

Zusätzlich zu den beschriebenen Maßnahmen werden bei der Umgestaltung von Drewitz zur Gartenstadt 

folgende Schritte zur Information der Mieter unternommen. 

Die Mieter erhalten schon vor der offiziellen Sanierungsankündigung Informationen über die geplanten 

Maßnahmen. Dargestellt werden die Ausgangssituation, die geplanten Veränderungen und die zu erwar- 

tenden Effekte. Die Information ist mit dem Angebot einer individuellen Beratung und einer Einladung zu 

einer Bewohnerversammlung verbunden. 

Nur was der Mieter versteht, wird er auch richtig nutzen: Mit Abschluss der Sanierung erhält der Mieter 

ein Wohnhandbuch mit Informationen, die die Wirkungsweise der zur energetischen Ertüchtigung einge- 

setzten Materialien und Technologien, ihre Vorteile und den richtigen Gebrauch erklärt. Gleichzeitig erhält 

er das Angebot einer Beratung in seiner Wohnung. 

Die Kooperation mit den Schulen wird verstärkt. Alle Drewitzer Schüler besuchen Baustellen, besichtigen 

Anlagen der PRO POTSDAM, lernen deren Wirkungsweise kennen. So erleben Kinder aus nächster Nähe 

die Wandlung ihres Heimatortes und lernen zeitig den richtigen Umgang mit den „neuen“ Wohnungen. 

Ein Lehrpfad durch die Siedlung verbindet die Themen Energie, Wasser, Klimaschutz und Vegetation. Er 

führt auf Dächer und Keller, an die Teiche und in das Schaukraftwerk. Ergänzt um Experimente, die die Er- 

scheinungsformen von Energie und ihre Umwandlung zum Thema haben, ist der Besuch des Lehrpfades 

ein Angebot an alle Schulen der Stadt. 

43

6. Finanzierungskonzept 

6.1. Kosten in Bauphasen 


Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die geplanten Maßnahmen, die Termine der Durch- 

führung und ordnet sie den Akteuren zu. 

Investitionsplan � 

Zuständig Zeitraum Bestand Aufbau Ergänzung Neubau 

Haustechnik�/� 

Infrastruktur 

Freianlagen 

Verkehr� 

Infrastruktur 

Quartiers�� 

management 

Summe 

Investition 2009 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 150.000�€ 24.053�€ 0�€ 240.000�€ 414.053�€ 

Wohnungswirtschaft 150.000�€ 24.053�€ ��108.000,00�€ 282.053�€ 

Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 150.000�€ 

Wohnungswirtschaft Vorgärten 24.053�€ 

Kommune 132.000�€ 132.000�€ 

Quartiersmanagement�/� 

Kommune 

Öffentlichkeitsarbeit 

132.000�€ 

Investition 2010/2011 20.728.534�€ 3.521.920�€ 1.638.527�€ 0�€ 300.000�€ 211.128�€ 1.815.275�€ 240.000�€ 28.455.384�€ 

Wohnungswirtschaft 20.728.534�€ 3.521.920�€ 300.000�€ 211.128�€ ��108.000,00�€ 24.869.582�€ 

Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 20.728.534�€ 3.521.920�€ 0�€ 0�€ 300.000�€ 


Baugruppen�/�Genossenschaft 0�€ 0�€ 1.638.527�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.638.527�€ 

Baugruppen�/�GenossenscErgänzungsbauten 1.638.527�€ 

Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.815.275�€ 132.000�€ 1.947.275�€ 

Kommune Straßen�/�Parkplätze 


1.815.275�€ 

Kommune 


132.000�€ 

Investition 2012/2013 12.778.500�€ 1.892.800�€ 0�€ 19.134.000�€ 500.000�€ 1.372.954�€ 1.614.150�€ 240.000�€ 37.532.404�€ 

Wohnungswirtschaft 12.778.500�€ 1.892.800�€ 0�€ 0�€ 500.000�€ 140.177�€ 0�€ ��108.000,00�€ 15.419.477�€ 



Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.232.777�€ 1.614.150�€ 132.000�€ 2.978.927�€ 

Kommune KW�Park 1.232.777�€ 

Kommune Straßen�/�Parkplätze 1.614.150�€ 

Kommune 



132.000�€ 

Verkauf 0�€ 0�€ 0�€ 19.134.000�€ 

19.134.000�€ 

0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 19.134.000�€ 

Investition 2014/2015 19.045.182�€ 2.833.600�€ 2.586.781�€ 49.726.000�€ 500.000�€ 1.968.655�€ 1.809.378�€ 240.000�€ 83.299.215�€ 

Wohnungswirtschaft 19.045.182�€ 1.854.400�€ 2.586.781�€ 0�€ 500.000�€ 782.982�€ 0�€ ��108.000,00�€ 24.877.345�€ 

Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 14.638.182�€ 1.854.400�€ 2.586.781�€ 0�€ 500.000�€ 


Wohnungswirtschaft Höfe 449.608�€ 

Wohnungswirtschaft Kapitalisierung 4.407.000�€ 

Verkauf 0�€ 979.200�€ 0�€ 49.726.000�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 50.705.200�€ 

Aufbau�Verkauf 

Neubau�Verkauf 

Kapitalisierung 979.200�€ 49.726.000�€ 

Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.185.673�€ 1.809.378�€ 132.000�€ 3.127.051�€ 

Kommune KW�Park 839.149�€ 

Kommune Grünzug 346.524�€ 


Kommune 



132.000�€ 

Baugruppen�/�GenossenscErgänzungsbauten 4.589.619�€ 4.589.619�€ 

Investition 2016/2020 30.258.032�€ 1.216.000�€ 13.685.188�€ 14.660.000�€ 900.000�€ 3.388.946�€ 2.050.724�€ 240.000�€ 66.398.890�€ 

Wohnungswirtschaft 30.258.032�€ 1.216.000�€ 10.232.079�€ 14.660.000�€ 900.000�€ 1.876.898�€ 0�€ ��108.000,00�€ 59.251.009�€ 

Wohnungswirtschaft Sanierung�/�Modernisierung 30.258.032�€ 1.216.000�€ 10.232.079�€ 14.660.000�€ 900.000�€ 


Wohnungswirtschaft Höfe 1.545.334�€ 

Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.512.049�€ 2.050.724�€ 132.000�€ 3.694.773�€ 

Kommune KW�Park 1.045.195�€ 

Kommune Grünzug 466.854�€ 


Kommune 



132.000�€ 


Investition 2021/2025 55.065.261�€ 4.619.200�€ 13.146.566�€ 0�€ 300.000�€ 2.243.682�€ 1.556.143�€ 240.000�€ 77.170.851�€ 

Wohnungswirtschaft 55.065.261�€ 4.619.200�€ 0�€ 0�€ 300.000�€ 2.243.682�€ 0�€ ��108.000,00�€ 62.336.143�€ 



Wohnungswirtschaft Höfe 1.738.060�€ 

Wohnungswirtschaft Kapitalisierung 

Kommune 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 0�€ 1.556.143�€ 132.000�€ 1.688.143�€ 


Kommune 



132.000�€ 


Gesamtinvestition 2009/2025 137.875.509�€ 14.083.520�€ 31.057.063�€ 83.520.000�€ 2.650.000�€ 9.209.418�€ 8.845.669�€ 1.440.000�€ 293.270.798�€ 

44

6.2. Zuordnung der Kosten 


Die Kosten für Öffentlichkeitsarbeit werden mit 120.000 Euro/Jahr veranschlagt, die sich die Wohnungs- 

unternehmen und die öffentliche Hand zur Hälfte teilen. Die Kosten für das Quartiersmanagement werde 

mit 120.000 Euro/Jahr angenommen. Die Belastungen teilen sich wie folgt: 40% Wohnungsunterneh- 

men, 48% Förderung durch das Land/den Bund, 12% Kommune. Die Kosten für Straßenbau und Errich- 

tung von Stellplätzen sind anteilig den Akteuren zugeordnet. 

Hochbau 

Freiraum 

Verkehr 

Haustechnik/Infrastruktur 

PR/Quartiersmanagement 

Gesamt 

6.3. Finanzierung der Maßnahmen 

6.3.1. Einnahmen 

Gesamt 

270.145.510 

9.209.419 

8.845.670 

2.650.000 

1.440.000 

292.290.599 


178.458.689 

4.460.687 

2.862.459 

2.650.000 

648.000 

189.079.835 

Es wird davon ausgegangen, dass im Prozess der Umgestaltung der Gartenstadt auch Einnahmen gene- 

riert werden können. Die Kommune kann Einnahmen erzielen durch den Verkauf von Grundstücken an 

Investoren, Baugruppen u.a. Bauherren, die Umlage von Kosten entsprechend Kommunalabgabengesetz 

(KAG) auf die Anlieger und die Akquise von Fördermitteln. 

Es scheint geraten, beim Verkauf von Grundstücken wie auch bei der Anwendung des KAG die Interessen 

abzuwägen: Ist die Höhe des Ertrages vorrangiges Ziel oder die nachhaltige Entwicklung des Gebietes? 

Zum Beispiel kann die kostenfreie oder kostengünstige Überlassung von Grundstücken helfen, Investiti- 

onen auf den Weg zu bringen, die Initialwirkung haben. Eine solche Überlassung kann auch Grundvoraus- 

setzung für die Errichtung von preiswertem Wohnraum sein. 

Im Jahre 2005 hatten Wohnungsunternehmen und die Stadt Potsdam zugunsten der Entwicklung des 

Wohngebietes Schlaatz vereinbart, dass die von den Unternehmen an die Kommune gezahlten KAG-Bei- 

träge für Straßenbau im Gebiet eingesetzt werden. Die Landeshauptstadt hat sich mit diesen Mitteln an 

der Umgestaltung eines Wohnhofes beteiligt. Ein solches Herangehen ist auch in Drewitz denkbar. 

Die Wohnungsunternehmen können Einnahmen erzielen durch den Verkauf von Grundstücken an Inve- 

storen, Baugruppen u.a. Bauherren und Fördermittel. Auch für sie gilt es, beim Verkauf von Grundstücken 

die Interessen abzuwägen: Ist die Höhe des Ertrages vorrangiges Ziel oder die nachhaltige Entwicklung 

des Gebietes? Die kostengünstige Überlassung von Grundstücken kann zum Beispiel Voraussetzung 

für das Engagement von Baugruppen sein. Da Potsdam nicht im Rahmen der Stadtumbau-Programme 

gefördert wird, wird der Abriss von Gebäuden nicht gefördert. Es ist zu erwägen, inwieweit Wohnungsun- 

ternehmen, die Abrisse vornehmen (insgesamt 50 Wohnungen) dabei unterstützt bzw. dafür entschädigt 

werden, zum Beispiel durch die Überlassung von stadteigenen Grundstücken. 

45 

Investoren 

68.860.000 

559.565 

357.365 

0 

0 

69.776.930 

Baugruppen, 

neue Genossenschaften,Privathaushalte 

22.827.821 

258.667 

318.444 

0 

0 

23.404.932 

Öffentliche Hand 

0 

3.930.499 

5.307.402 

0 

792.000 

10.029.901

6.3.2. Finanzierung 


Im Folgenden werden die den Wohnungsunternehmen zur Verfügung stehenden Finanzierungsbausteine 

diskutiert und bewertet. 

Eigenkapital 

Für die Bereitstellung ist die innere Finanzierungskraft des Unternehmens entscheidend. Bei noch hohen 

Sanierungsrückstau ist dieses in der Regel ein rares Gut. 

Vorteile 

• Keine vorgeschriebene Verzinsung 

• Flexibel einsetzbar 

• Keine Auflagen 

Nachteile 

• Oftmals nur im geringen Umfang vorhanden 

• Sollte aus wirtschaftlicher Sicht dort eingesetzt werden, 

wo die höchste Rendite zu erzielen ist; 

dieses ist nicht immer die angestrebte Sanierung 

Schlussfolgerung: 

Der Einsatz wird sich in der Regel nicht vermeiden lassen, da z.B. einige Förderprogramme einen Mindesteinsatz fordern. 

Auch die Banken werden bei der Gewährung der Fremdmittel in Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf einen Mindestanteil 

fordern. Dieser wird bei einem Neubau höher als bei einer Sanierung anfallen. Das Eigenkapital stellt das begrenzende 

Element der Investitionssumme dar. 

KfW-Darlehen 

Für die Sanierung und für den Neubau bietet die KfW eine vielfältige Förderlandschaft. Zudem wurden auch für 

Selbstnutzer spezielle Programme aufgelegt. Es sollten die Tilgungszuschüsse in direkte Baukostenzuschüsse 

umgewandelt und erhöht werden. Die notwendigen Investitionsmaßnahmen können in der Regel nur an Standorten 

wirtschaftlich durchgeführt werden, die noch ein hohes Mietsteigerungspotential bieten. Das Standardprogramm weist 

nur sehr geringe Vorteile gegenüber den freien Kapitalmarktbedingungen auf. Da diese Mittel in der Regel über die 

Hausbanken ausgereicht werden, besteht eine Abhängigkeit von deren Bereitschaft, die sich maßgeblich an der Bonität 

des Unternehmens orientiert. 

Vorteile 

• Bessere Zinskonditionen als auf dem Kapitalmarkt 

• Tilgungszuschüsse reduzieren die Annuitäten 

• Ohne Mietpreis- und Belegungsbindungen 

Nachteile 

• Zu kurze Laufzeiten (max. 10 Jahre) 

• Bei geringen Mieterhöhungspotential reicht die 

Zinssubventionierung und der Tilgungszuschuss nicht für 

eine wirtschaftliche Sanierung aus. 


Für eine energetische Sanierung bzw. einen Neubau eine hilfreiche Basisfinanzierung. Die Fördersumme pro 

Wohneinheit sollte für den Neubau deutlich erhöht werden (aktuell 50.000 €/WE). 

Eine längere Phase der Zinssubventionierung (20 Jahre) und eine Senkung der Zinssätze für die ersten Jahre würde zu 

besseren Investitionsanreizen führen. Optimiert könnte dieses dann durch die Gewährung von direkten 

Baukostenzuschüsse werden. 

KfW-Darlehen 

Einsatz in der Regel nur für den Neubau notwendig. Für die energetische Sanierung ist das Fördervolumen der KfW- 

Programme ausreichend. 

In der aktuellen Finanzkrise haben sich die Refinanzierungskosten der Banken deutlich verschlechtert, die sich dann 

auch auf die Kundenkonditionen auswirken. Zudem werden aktuell bei der Ermittlung der Beleihungswerte deutlich 

höhere Abschläge als in der Vergangenheit vorgenommen, was zu einem höheren Eigenkapitaleinsatz führt. 

Vorteile 

• Flexibel einsetzbar 

• Keine Auflagen für die Umsetzung von speziellen 

Maßnahmen 

• Keine Mietpreis- und Belegungsbindungen 

Nachteile 

• In der Regel höhere Zinssätze als bei den anderen 

Finanzierungsbausteinen 

• Aktuell hohe Margenaufschläge 

• Steht in Abhängigkeit vom Beleihungswert oftmals nur im 

begrenzten Umfang zur Verfügung 


Die Gewährung hängt neben den oben genannten Einflussfaktoren auch maßgeblich von der Bonitätseinstufung 

des Unternehmens durch die Banken ab. Nur bei den Neubauvorhaben haben die Konditionen und die Höhe der 

ausgereichten Kredite einen Einfluss auf Wirtschaftlichkeit. 

46


Förderung von Einzelmaßnahmen (z.B. Landesfördermittel) 

Spezielle Förderprogramme bieten einen interessanten Finanzierungsbaustein, da sich diese auch mit den KfW- 

Programmen kombinieren lassen. Die Förderung zielt hauptsächlich auf die generationsgerechte Sanierung ab und hat 

nur als Zusatzbaustein eine energetische Komponente. Die Laufzeit der Förderung wurde nunmehr von 10 auf 15 Jahre 

erhöht. Mit der Gewährung der Fördermittel ist eine Mietpreis- und Belegungsbindung verbunden. Diese beträgt als 

Minimum 25% der geförderten Wohnungen, wobei die Kommune eine höhere Quote einfordern kann. Die Förderhöhe ist 

aktuell auf 40% der Investitionskosten begrenzt. 

Spezielle Zuschussprogramme für einen nachträglichen Aufzugsanbau können mit einbezogen werden. 

Vorteile 

• Sehr geringe Zinsaufwendungen (0,50%) 

• Relativ lange Laufzeit (15 Jahre) 

• Direkte Baukostenzuschüsse 

Nachteile 

• Mietpreis- und Belegungsbindungen von mindestens 25% 

• Hoher Verwaltungsaufwand 

• Hoher Tilgungsaufwand (4,0%) 


Das Landesprogramm bietet einen interessanten Finanzierungsbaustein, der vor allem in den Bereichen mit einem 

geringen Mieterhöhungspotential seine Stärken ausspielt. Für einen verstärkten Einsatz, der mit einer Wirtschaftlichkeit 

einhergeht, ist die Abstimmung mit der Kommune über die Quote der Bindungen von entscheidender Bedeutung. Zudem 

sind die Anteile der bereits bestehenden Bindungen im Gesamtbestand des Unternehmens mit zu berücksichtigen. 

EnEV 2009 

6.4. Wirtschaftlichkeitsberechnung 

Zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit (DCF-Berechnung über 15 Jahre, dient der Ermittlung der zu erzie- 

lenden Mindestmiete) werden drei Standards der Grundsanierung sowie drei Standards der energetischen 

Sanierung zugrunde gelegt. Es wird von 100%iger Fremdfinanzierung zu aktuellen KfW-Konditionen aus- 

gegangen. Die Werte für die warmen Betriebskosten (wBK) sind geschätzt. Die unterstellten Baukosten 

stammen aus abgeschlossenen Bauvorhaben. Nicht berücksichtigt sind die Kosten für die Umgestaltung 

von Freiraum und Straßen. Die jährliche Mietsteigerung nach Modernisierungsumlagen wird mit 1% ange- 

nommen, die der warmen Betriebskosten mit 6%, der kalten Betriebskosten mit 3%, Verwaltungskosten 

2% und Instandhaltungskosten (beginnend mit 3,00 Euro/qm) mit 5%. Die Barwertermittlung erfolgt mit 

einem Zinssatz von 5%, der für die Anschlussfinanzierung unterstellte Zinssatz liegt bei 6%. 

EEH 80 

(Solaranlagen) 

EEH 60 

(Solaranlagen + Lüftung WRG) 

unterer Standard 

615,60 €/m 2 

6.5. Auswirkungen der Maßnahmen auf die Mieten und die Betriebskosten 

Der Anstieg der Mieten ist höher als die erschlossenen Möglichkeiten zur Einsparung von Betriebskosten. 

In jedem Falle haben die Mieter nach der Sanierung mehr für das Wohnen zu zahlen als davor. 

Argumentationen, die darauf abzielen, für die Maßnahmen der energetischen Sanierung die Akzeptanz der 

Mieter zu gewinnen, können also nicht allein mit dem Kostenargument geführt werden. Vielmehr muss das 

allgemeine Problembewusstsein um die Folgen der Klima- und Energiekrise geschärft und darüber die Be- 

reitschaft geweckt werden, die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen und selbst aktiv zu werden. 

Die energetische Sanierung ist unausweichlich mit einem Anstieg der Wohnkosten verbunden. Dies stellt 

die Frage nach der Höhe der Kosten der Unterkunft für Transferhaushalte, die die Stadt zu tragen bereit ist. 

Anders gefragt: Welche Energieeffizienz gesteht die Stadt den wirtschaftlich schwachen Haushalten zu? 

Aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive ist die höchste Energieeffizienz anzustreben. Aus der Perspekti- 

47 

mittlerer Standard 

658,80 €/m 2 

190,08 €/m2 468,72 €/m2 190,08 €/m2 533,52 €/m2 190,08 €/m2 425,52 €/m2 731,16 €/m 2 

774,36 €/m 2 

322,92 €/m2 451,44 €/m2 322,92 €/m2 516,24 €/m2 322,92 €/m2 408,24 €/m2 790,56 €/m 2 

833,76 €/m 2 

gehobener Standard 

723,60 €/m 2 

839,16 €/m 2 

898,56 €/m 2 

390,96 €/m2 442,80 €/m2 390,96 €/m2 507,60 €/m2 390,96 €/m2 399,60 €/m2

Jahre 

1 

2 

3 

4 

5 

Jahre 

1 

2 

3 

4 

5 

Jahre 

1 

2 

3 

4 

5 

EnEV 2009 

wBK 

0,70 € 

0,74 € 

0,79 € 

0,83 € 

0,88 € 

EEH 80 

wBK 

0,60 € 

0,64 € 

0,67 € 

0,71 € 

0,76 € 

EEH 60 

wBK 

0,50 € 

0,53 € 

0,56 € 

0,60 € 

0,63 € 



5,32 € 

5,37 € 

5,43 € 

5,48 € 

5,54 € 


5,72 € 

5,78 € 

5,83 € 

5,89 € 

5,95 € 


5,80 € 

5,86 € 

5,92 € 

5,98 € 

6,04 € 

ve der städtischen Haushalte stellt sich dies sicher anders dar. In diesem Interessenkonflikt muss sich die 

Stadt positionieren. Die Akzeptanz hoher Nettokaltmieten für energetisch sanierten Wohnraum im Rahmen 

der Übernahme der Kosten der Unterkunft würde eine Ermunterung zur Sanierung, ja sogar eine Förderung 

der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes sein. 

Die Bereitschaft der Mieter, höhere Kosten zu tragen, wird sich eher einstellen, wenn die energetische Sa- 

nierung der Gebäude eingebunden wird in die energetische Sanierung des gesamten Stadtteils. Die ener- 

gieeffiziente Organisation der Siedlung (Infrastruktur, ÖPNV usw.), die Nutzung der Möglichkeiten der Natur 

(Bepflanzung, Beschattung usw.) und die Optimierung des Städtebaus (Frischluftschneisen, Kleinhöfe, Grün- 

züge usw.) verbessert entscheidend die Lebensqualität der Bewohner. Vor diesem Hintergrund – so darf man 

annehmen – würden sie eher bereit sein, mehr für das Wohnen zu zahlen. 

Während die Wohnungsunternehmen – zu unserer eigenen Überraschung – die Gebäudesanierung nach 

energetischen Gesichtspunkten in unterschiedlichen Standards (EnEV 2009) wirtschaftlich darstellen kön- 

nen, sind die Kosten für die darüber hinausgehende energetische Sanierung der Siedlung nicht durch die 

Wohnungsunternehmen zu schultern. Hier zeichnet sich die Notwendigkeit einer Arbeitsteilung ab. Die Woh- 

nungsunternehmen tragen die Verantwortung für die energetische Sanierung der Wohnanlagen, punktuell 

unterstützt von der öffentlichen Hand. Die Kommune trägt die Verantwortung für die energetische Umgestal- 

tung der Stadt, punktuell unterstützt von den Wohnungsunternehmen (KAG) und von Bund und Ländern. 

Die entscheidende Unbekannte in dieser Betrachtung ist die Entwicklung der Energiekosten. So lange diese 

von globalen und multinationalen Entwicklungen abhängig ist, so lange bleibt sie eine Zitterpartie – ob mit 

oder ohne energetische Sanierung der Gebäude und Siedlungen. Hier bedarf es wesentlicher Investitionen 

um autarke Versorgungslösungen zu platzieren. Diese Investitionen werden die Kommunen und kommu- 

nalen Energiedienstleister – selbst mit der Unterstützung der Wohnungsunternehmen – nicht ohne Hilfe der 

öffentlichen Hand (erst Recht nicht ohne die Motivation durch sie) leisten können. 

48 

Nettokaltmiete (Ausgangsmiete 3,98 Euro) 


5,71 € 

5,77 € 

5,82 € 

5,88 € 

5,94 € 



5,94 € 

6,00 € 

6,06 € 

6,12 € 

6,18 € 



6,03 € 

6,09 € 

6,15 € 

6,21 € 

6,27 € 


5,96 € 

6,02 € 

6,08 € 

6,14 € 

6,20 € 


6,28 € 

6,34 € 

6,41 € 

6,47 € 

6,53 € 


6,42 € 

6,48 € 

6,55 € 

6,61 € 

6,68 €

7. Durchführungskonzept 

7.1. Maßnahmeplanung 


Das Konzept Gartenstadt Drewitz kann nur langfristig und schrittweise umgesetzt werden. Die Umset- 

zung berücksichtigt die Lebenssituation der heute dort lebenden Menschen, ebenso die wirtschaftlichen 

Möglichkeiten der Wohnungsunternehmen, der Kommune und der öffentlichen Hand. Anderseits muss 

sie Schritt halten mit der technischen Entwicklung, die Lösungen offerieren wird, die preiswerter und effi- 

zienter sein werden als jene, die wir heute kennen. Die dargestellte Abfolge der Maßnahmen wurde unter 

folgenden Gesichtspunkten erarbeitet: 

Die Realisierung des Parks beginnt an einer zentralen Stelle, die von allen Drewitzern wahrgenommen 

wird. Davor sollen jene Gebäude saniert werden, die unmittelbar am Park anliegen. 

Jene Gebäude, die an Bereiche angrenzen, für deren Entwicklung Investoren gewonnen werden sollen, 

werden in den ersten Jahren saniert. Damit soll ein „verkaufsförderndes“ Umfeld geschaffen werden. 

Abrisse von Teilen von Wohngebäuden erfolgen erst dann, wenn für die betroffenen Bewohner im Gebiet 

Ersatzwohnraum geschaffen wurde. 

Die Siedlung wird von innen nach außen saniert, die südöstlichen Blöcke erst in den letzten Jahren. So 

wird über lange Zeit ausreichend Wohnraum für finanziell schwächere Haushalte vorgehalten. 

Die Umgestaltung des Wohnumfeldes konzentriert sich in den ersten Jahren vorrangig auf die Zielgrup- 

pen Familien mit Kindern und Senioren. Dies entspricht der Nachfrage. 

7.2. Darstellung der Maßnahmen 

In der nachfolgenden Grafik ist der Ablauf der Maßnahmen zwischen 2009 und 2024 dargestellt. Die 

investiven Umfänge und die Zuordnung der Trägerschaften sind unter 6.1. und 6.3. dargestellt. 

49

7.3. Organisatorische Voraussetzungen 


Die organisatorischen Voraussetzungen der Partizipation sowie die der Abstimmung zwischen Kommune 

und Wohnungswirtschaft sind im Partizipationskonzept beschrieben worden. 

Dargestellt wurden auch Partnerschaften und Kooperationen, die beispielsweise zwischen den Wohnungs- 

unternehmen und den Stadtwerken oder zwischen der PRO POTSDAM und sozialen Trägern bestehen. 

Eine der grundsätzlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Konzeptes Gartenstadt Drewitz ist 

die Herstellung planungsrechtlicher Sicherheit: Diese kann die Kommune durch Herbeiführung eines 

Selbstbindungsbeschlusses erreichen. Ein solcher Beschluss könnte in städtebaulichen Vereinbarungen 

zwischen der Kommune und den Bauherren fortgeschrieben und konkretisiert werden. Sie sollen gestal- 

terische, soziale und energetische Standards sichern. 

7.4. Vermarktung 

In den Mittelpunkt der Vermarktung werden jene Qualitäten gestellt, über die sonst kein Potsdamer Wohn- 

standort verfügt. Dazu gehören die großflächige Behindertenfreundlichkeit, der energetische Standard, 

die moderne und klimafreundliche Organisation der Siedlung und das Wohnen ohne Auto. 

Der durch die Siedlung führende „Lehrpfad Energie“ lockt Fremde in die Siedlung. Das Erleben der Sied- 

lung und ihrer Veränderung, die Präsentation ihrer Pionierrolle verschafft Drewitz einen neuen Ruf. 

Die Umgestaltung von Drewitz zur Gartenstadt wird ein 15 Jahre anhaltendes Festival sein: Architektur- 

wettbewerbe und -workshops, Grundsteinlegungen, Richtfeste, Baufertigstellungen, „Übergabe“ sanierter 

Gebäude an die Mieter, die Eröffnung von Teilen des Parkes, die Übergabe von Wohnhöfen, die erste Ern- 

tesaison in den Mieter- und Gemeinschaftsgärten – all das summiert sich zu einer Abfolge von großen 

und kleinen Events, die die Marke „Gartenstadt Drewitz“ prägen und stadtweit bekannt machen werden. 

Das Konzept der Gartenstadt Drewitz zählt viele Baustellen. Gleich ob sie im Bestand sanieren, Dächer 

und Lücken bebauen oder neue Blöcke schaffen, die mit der Aufgabe befassten Architekten werden be- 

müht sein, ihr Bestes zu geben. Dies summiert sich zu einem bunten Bild von Fähigkeiten und Ansichten, 

zu einer spannenden Leistungsschau. Eine solche kann man auch zelebrieren: Als „Brandenburgische 

Bauausstellung“ oder als „Brandenburgische Mustersiedlung für energieeffizientes Wohnen“. 

7.5. Qualitätssicherung 

Arbeitskreis StadtSpuren: Der Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen der Stadt Pots- 

dam, darunter diejenigen, die in Drewitz Bestände haben, dient u.a. der Abstimmung zwischen den Unter- 

nehmen. Bei der Entwicklung der Gartenstadt Drewitz können die Unternehmen auf die Erfahrungen aus 

Stadtentwicklungsprozessen in anderen Stadtteilen zurückgreifen. 

Betriebskostenbenchmarking: Die Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft verfügen jeweils über 

ein eigenes wie auch über ein gemeinsames Betriebskosten- und CO 2 -Benchmarking. Dieses Instrument 

ist geeignet, um Preis- und Kostenentwicklungen zu verfolgen und zu bewerten. Die unterjährige Ablesung 

von Verbrauchswerten gestatten es, die Effizienz der vorgenommenen Maßnahmen zeitnah zu prüfen. 

ENERGIE FORUM POTSDAM: Mit dem Vorstand des gemeinnützigen Vereins ist vereinbart, dass der 

Verein eine Plattform schafft, in dem Experten aus unterschiedlichen Bereichen (Städtebau, Architektur, 

Ingenieurtechnik, Soziologie, Verkehr usw.) die Stadtentwicklungskonzeption und deren Umsetzung in 

den nächsten 15 Jahren evaluieren. Dazu werden mindestens einmal im Jahr Workshops durchgeführt. 

50


Mietermonitoring: Das System der regelmäßigen Befragung der Mieter (Einzug, Auszug, Mietinteressent) 

wird genutzt, um die sozialen Entwicklungen im Stadtteil verfolgen zu können. Die quartalsweise Auswer- 

tung der Fragebögen gestattet es, auch kurzfristig auf Veränderungen zu reagieren. 

7.6. Konjunkturelle Wirkungen 

Die Gesamtinvestition zur Umgestaltung von Drewitz in eine Gartenstadt beläuft sich auf 300 Millio- 

nen Euro in den Jahren 2009 bis 2025. Dies würde etwa 6.000 Jahresarbeitsplätze (Mann-Jahre) si- 

chern, mithin etwa 400 Arbeitsplätze über den gesamten Zeitraum. Grundlage der Schätzung ist der 

bei der IG BAU gebräuchliche Schlüssel zur Berechnung arbeitsmarktpolitischer Effekte (50.000 Euro = 

1 Arbeitsplatz). 

Neben die arbeitsmarktrelevante Wirkung tritt die Pionierrolle der Gartenstadt und der PRO POTSDAM: 

Der Nachweis, dass energetische Sanierungen im Siedlungsmaßstab als Komplex vieler kleiner Maßnah- 

men möglich ist, wird andere Kommunen aktiveren. Der Nachweis, dass die energetische Sanierung nach 

dem Standard EnEV 2009 wirtschaftlich darstellbar ist, wird andere Wohnungsunternehmen anregen, es 

der PRO POTSDAM gleich zu tun. Beides wird Investitionen anstoßen, deren Umfänge nicht abzusehen 

sind. 

7.7. Die nächsten Schritte 

16. Juni Vorstellung des Wettbewerbsbeitrages vor Kommunalpolitik und Stadtverwaltung 

Juni Pressetermin, Vorstellung des Wettbewerbsbeitrages 

3. Juli Perspektivwerkstatt Drewitz 2020 in Szenariotechnik Teil 1, Teilnehmer: Wohnungs- 

unternehmen, Verwaltungsspitze, Politiker, Bewohner (18 bis 20 Personen) 

Juli Vorstellung der Ergebnisse der Sinus-Milieu Untersuchung zur Drewitzer Bevölkerung 

16. / 17. Juli Perspektivwerkstatt Teil 2 (siehe oben) 

Juli Eröffnung des „Projektraums“ in Drewitz durch den Verein Soziale Stadt Potsdam e.V. 

Juli Vorlage des Konzeptes für die Stadtteilschule Drewitz durch den Verein Soziale Stadt 

Potsdam e.V. 

August Beginn der Befragung der Drewitzer im Auftrag der Stadt Potsdam 

September 5. Internationales Sommercamp zur Gestaltung und Verbindung der Drewitzer Stadtein- 

gänge durch städtebauliche Maßnahmen entlang des künftigen Konrad-Wolf-Parks 

Oktober Vorlage und erste Diskussion der Ergebnisse der stadtweiten Mieterbefragung der 

PRO POTSDAM 

November Workshop: Der Drewitzer. Evaluierung der Ergebnisse der drei Befragungen (Sinus-Milieu 

Analyse, Bewohnerbefragung der Stadt, Mieterbefragung der PRO POTSDAM), Teilneh- 

mer: Stadtverwaltung, Wohnungsunternehmen, soziale Träger

Beitrag zum Wettbewerb - Gartenstadt Drewitz

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