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singgeber. Beim Wohnungseigentum ist der einzelne
Wohnungseigentümer vorlageverpflichtet.
Energieausweis und Mietvertrag
Der Vermieter kann nach eigenverantwortlicher Einschätzung
der Einzelumstände aus Marketinggründen
einen guten Energiewert in den Mietvertrag
aufnehmen und insoweit ausdrücklich zum Vertragsbestandteil
machen.
Durch die Einbeziehung – ob nun wörtlich oder
durch schlichtes Zusammentackern von Vertrag und
Ausweis – würde erstens der vertragsgemäße Zustand
der Mietsache im Sinne des § 535 BGB festgelegt.
Zweitens könnte darin fallweise die Zusicherung
von Eigenschaften liegen.
Risiko: Wird freilich dieser vereinbarte „gute“ Energiewert
nicht erbracht, können sich Erfüllungsansprüche
des Mieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2
BGB ergeben. Hinzu kämen noch mögliche Ersatzansprüche
nach § 536a; §§ 281, 284 BGB.
Dazu kann es rasch kommen, wenn der Mieter
glaubt, infolge des „guten“ Energiewertes brauche
er kein besonderes Energiesparverhalten an den
Tag zu legen.
Obwohl es paradox klingt: Es kann sich nach eigener
Einschätzung empfehlen, gerade einen schlechten
Energiewert zum Inhalt des Mietvertrages zu
machen; etwa bei einem alten Fachwerkhaus.
Dazu könnte man dem Mieter – gegen Bestätigung
in Schriftform – sogar eine Kopie des Ausweises
überlassen.
Denn bei positiver Kenntnis des „schlechten“ Energiewertes
sind dem Mieter gem. § 536b BGB entsprechende
Regreßmöglichkeiten auf Minderung
bzw. Schadensersatz genommen.
Und, weil der schlechte Energiewert Gegenstand
des vertragsmäßigen Zustandes wird, ist der
„schlechte“ Energiezustand sogar vertragsgemäß.
Damit entfallen insoweit auch Erfüllungsansprüche.
Angebotspalette: Service:
• Gardinen- und Dekorationen- • Gardinen- und Dekorationen-
• Neuanfertigungen • Waschdienst
• Polsterei • Jalousie- und Lamellenreinigung
• (in eigener Werkstatt)
• Bodenbeläge • Teppichreinigung
• Tapezierarbeiten
• Malerarbeiten
• Parkett- und Paneelarbeiten
• Sonnenschutzanlage
Gut zu wissen
Konsequenz: Der Mieter kann bei einer solchen Einbeziehung
• weder die Miete mindern noch Ersatz verlangen,
• und auch keine energetische Ertüchtigung des
Mietobjektes verlangen.
Anders liegt es, wenn sich der Mieter seine Rechte
bei Annahme, sprich Wohnungsübergabe vorbehält.
Wer als Vermieter nun die Einbeziehung eines „guten“
Energiewertes in den Mietvertrag tatsächlich
will, sollte dies nach sorgfältiger Abwägung durch Bezugnahme
im Mietvertrag und Zusammentackern tun.
Praxistipp: Im Zweifel ist der Vermieter jedoch
eher gut beraten, Mietvertrag und Energieausweis
nicht zusammenzuheften, zu kleben usw.
Ebenso dürfte es nicht allzu tunlich sein, den Energiewert
in Zeitungsinseraten oder Maklerexposes
herauszustellen.
Auf jeden Fall empfiehlt sich für Vermieter und Verkäufer
aus Beweisgründen, sich vom Mietinteressenten
eine Bestätigung geben zu lassen, dass ihm
(= dem Mietbewerber) der Ausweis vorgelegt wurde
bzw. dass er auf einen deutlich sichtbaren Aushang
des Ausweises hingewiesen wurde.
Diese Bestätigung durch den Mieter sollte in Schriftform
erfolgen und könnte wie folgt lauten:
Musterformulierung:
Franzenstraße 14
42105 Wuppertal
Telefon 02 02 / 31 48 64
Telefax 02 02 / 30 95 13
Anrufb. 02 02 / 30 95 13
März 2008 | Eigentümerjournal. 29