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Gut zu wissen Neuer Energieausweis nach Modernisierung Soll nach Ausführung von energierelevanten Modernisierungsmaßnahmen ein neuer Energieausweis erstellt werden, um den nun besseren Energiezustand des Hauses zu dokumentieren, so fließen die Kosten des neuen Energieausweises nicht in den Modernisierungsaufwand ein. Die Erstellungskosten des Energieausweises können also nicht unter die – prinzipiell – bei der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ansetzbaren Baunebenkosten gezogen werden. Denn Baunebenkosten betreffen, wie auch § 8 der Zweiten Berechnungsverordnung als Auslegungsmaßstab zeigt, „die Kosten ... bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens.“ Der neue Energieausweis ist aber gem. § 16 Abs. 1 S. 1 für das „fertig gestellte oder geänderte Gebäude“ zu erstellen; also erst nach Abschluss der Baumaßnahmen und nicht bei deren Vorbereitung, Planung oder Durchführung. Außerdem „bezahlt“ der Mieter mit dem Modernisierungszuschlag nach §§ 559 ff. BGB den erhöhten Wohnwert, hier in Form der Energieeinsparung. Der wird aber durch die Baumaßnahme selbst bewirkt, nicht durch die Dokumentation des Energiewertes. Verbrauchsermittlung Zur Ermittlung des Energieverbrauchs sind für den verbrauchsbasierten Energieausweis nach § 19 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 die Verbrauchs daten aus Abrechnungen nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude zu verwenden. Das gesamte Gebäude ist auch dann für die Erstellung des Energieausweises zugrunde zu legen, wenn in einer Wohnanlage nur eine Wohnung vermietet werden soll. Da neben den Heizkostenabrechnungen auch Abrechnungen von Energielieferanten zulässig sind, kann der Verbrauchsausweis auch für Häuser erstellt werden, die nicht zentral beheizt werden, sondern bei denen beispielsweise die Mieter/Woh - nungs eigentümer unmittelbar vom kommunalen Lieferanten das Erdgas für die Gastherme beziehen. Die EnEV sieht keine Pflicht des Wohnungsnutzers vor, die Verbrauchsdaten seiner wohnungsbezoge- 32 Eigentümerjournal | März 2008 AdamBatzik@aol.com nen Heizanlage an den Vermieter herauszugeben. Beim Wohnungseigentum lässt sich eine solche Pflicht aber aus der in § 10 Abs. 2 WEG (neu) geregelten Gemeinschaft herleiten. Im Verhältnis Mieter und Vermieter wäre eine solche Informationspflicht mietrechtlich über den Grundsatz von Treu und Glauben zu begründen. Kein Datenschutz für Gasverbrauch Da vielfach – auch wegen zwischenzeitlicher Mieterwechsel – Vermieter, auch die Mieter selbst, nicht über die zurückliegenden Verbrauchsdaten solcher wohnungsbezogenen Gasetagenheizungen verfügen, bleibt zur Erstellung des Verbrauchsausweises nur der Rückgriff auf den kommunalen oder privaten Versorger. Aber: Verschiedene Versorger geben mit Hinweis auf den Datenschutz den Verbrauch einzelner Mieter ohne deren Erlaubnis nicht heraus; andere lediglich die Gesamtverbräuche, sofern das Haus mindestens zwei Wohnungen umfasst. Hierzu schreibt die nordrheinwestfälische Landesbeauftragte für Datenschutz auf Seite 2 des Erlasses vom 21.11.2007, Aktenzeichen 63.6.4. 2027/07: Es handele sich (dann) um keine personenbezogenen Daten, wenn die Verbrauchsdaten von mindestens drei vorhergehenden Abrechnungsjahren „für mehr als zwei Mietparteien als anonymisierte aggregierte Durchschnittswerte übermittelt werden.“ Es bleibt hiernach aber das Problem, dass bei Häusern mit weniger als drei Wohnungen nach wie vor der Datenschutz für den Energieverbrauch angewandt wird. Und aufgrund dieser engen Betrachtung kommt es nach wie vor zu einer unzulässigen Sperre der Versorgungsdaten, etwa für ein Haus mit zwei Mietparteien. Die Unzulässigkeit einer solchen Informationssperre ergibt sich u.a. aus § 1 Abs. 1 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). Dort heißt es, der Einzelne sei „davor zu schützen, dass er durch den Umgang mit seinen personenbezogenen Daten in seinem Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt wird.“ Doch hat der Energieverbrauch der Wohnung mit dem Persönlichkeitsrecht nichts zu tun. Hinweis: Unser Recht kennt zwar das Sozialgeheimnis, das Bankgeheimnis, aber kein Energiegeheimnis. Gartengestaltung | Zaunbau | Gartenpflege H.-C. Eckhardt GmbH + Co KG Garten- und Landschaftsbau Woltersberg 1 | 42111 Wuppertal Tel. 02 02-72 13 85 | Fax 02 02-72 16 67 www.gaerten-von-eckhardt.de
Selbst wenn das Bundesdatenschutzgesetz einschlägig sein sollte, so stünde dem Gebäudeeigentümer/Vermieter das berechtigte Interesse gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und auf jeden Fall Nr.2 BDSG zur Seite. Die Weitergabe der Verbrauchswerte kann also bei richtiger Betrachtung durch Datenschutzbestimmungen nicht gehindert sein, zumal der Vermieter gem. § 28 Abs. 5 S. 3 BDSG auf die beschränkte Nutzung dieser Daten hinzuweisen ist. Die Nichtanwendbarkeit der Datenschutzbestimmungen auf die Herausgabe von Energieverbrauchswerten wird durch die zu vergleichbaren Fällen ergangene Rechtsprechung untermauert, welche ein Einsichtsrecht eines Mieters in die Verbrauchsdaten der übrigen Mitmieter bejaht und keine datenschutzrechtlichen Bedenken gesehen hat. So wie jeder Mieter die Energieverbräuche aller Mieter im Hause erfahren darf, steht dies auch dem Vermieter zu. Hinzu tritt, dass es sich hier nur um ein „absolutes Minimum von Daten” handelt. Als Plausibilitätsargument kann auch auf das Mieterhöhungsverfahren nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB verwiesen werden. Danach sind die Vergleichswohnungen nach Anschrift, Stockwerk und Lage zu benennen. Wenn also schon diese Daten nicht dem Datenschutz unterliegen, dann erst recht die Energieverbrauchsdaten des ohnehin schon namentlich bekannten Mieters. Und letztlich werden die Verbrauchsdaten, welche der Vermieter vom Energieversorger anfordert und an den Ersteller des Energieausweises weiterleitet, durch die Einarbeitung in den Energieverbrauchswert des ganzen Hauses auch noch anonymisiert. Allerdings dürfen die Versorger für die Herausgabe solcher Daten zulässigerweise vom Hauseigentümer einen angemessenen Kostenausgleich verlangen; der bei 10 bis 15 Euro liegen könnte. Beträge von 40 oder gar 90 Euro sind aber weit überhöht und durch nichts gerechtfertigt. Herrn Frank Friedrich Herrn Peter Sänger Frau Aneta Damagk-Banas Eheleute Siegfried u. Jutta Bredtmann Herrn Hans-Gerd Vaupel Frau Christine Hensche Eheleute Walter u. Cordula Hümpfner Frau Brigitte Matz Friedrich Weyer – 01.02. Ursula Boettinger – 03.02. Gerhard Fischer – 03.02. Charlotte Geisler – 04.02. Heinz Fisseler – 05.02. Sylvia Mayr – 05.02. Ilse Dorka – 05.02. Ingeborg Stratmann – 05.02. Sophie Bernauer – 06.02. Liselotte Stamm – 06.02. Ursel Knoche – 06.02. Karl-Heinz Fieseler – 08.02. Ingeborg Beiersmann – 08.02. Walter Stratmann – 08.02. Wir gratulieren Aus’m Verein Wir kondolieren Herrn Walter Engelhardt Frau Anneliese Deppe Herrn Ernst Karl Thiemann Wir begrüßen als neue Mitglieder Herrn Emel Eliacik Herrn Amitabh Bhanot Herrn Konstantionos Christakis Eheleute Christoph u. Heike Weisgerber Herrn Guiseppe Palmubo Eheleute Harald u. Evelyne Weyermann Frau Angelika Panskus Klaus Plutat – 11.02. Willy Schaefer – 12.02. Christel Ochs – 13.02. Ingrid Hohrath – 15.02. Prof. Gerd Aretz – 18.02. Gisela Wagner – 18.02. Heinz Eigen – 19.02. Ilsa-Eva Kessler – 24.02. Ellen Weiss – 24.02. Detlef Herold – 24.02. Dr. Gerda Tunkel – 25.02. Christa Schoenwald – 27.02. Frau Erika Bock – 28.02. März 2008 | Eigentümerjournal. 33
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