Altlastensanierung zu Pauschalpreisen - HPC AG

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Titelthema
Es geht auch ohne „grüne Wiese“
Revitalisierung eines
ehemaligen Emaillierwerkgelände
Fulda – Das Emaillierwerk in Fulda war
über mehr als ein Jahrhundert eines der
führenden Industrieunternehmen in der
Herstellung von emaillierten Haushalts-
und Küchengeräten. Gegründet 1867, und
in seiner Blütezeit mit mehr als 1.800 Beschäftigten,
expandierte das Unternehmen
schnell und erwarb im Jahre 1873 bereits
das Grundstück an der Petersberger Straße
in innerstädtischer Lage. Im Jahre 1921
wurde aus dem „Fuldaer Stanz- & Emaillierwerk
F.C Bellinger“ die „Emaillierwerk
A.G. Fulda“. Der Zweite Weltkrieg ging
auch an den Emaillierwerken nicht spurlos
vorüber. Die Umstellung der Produktion
auf kriegswichtige Produkte führte dazu,
dass gegen Endes des Krieges der Standort
mehrfach bombadiert und zu 80 Prozent
zerstört wurde.
Denkmalgeschützte Emaillierhalle
Der Aufbau nach dem Zweiten Weltkrieg
wurde zügig und erfolgreich umgesetzt.
Von der ursprünglich vorhandenen
Bausubstanz war nur noch die große Emaillierhalle,
die in den frühen 20er-Jahren des
letzten Jahrhunderts erbaut wurde und unter
Denkmalschutz steht, erhalten geblieben.
In den 70er-Jahren schlossen sich die
Tore des Emaillierwerkes für immer. Bis
2005 wurden die Gebäude von einem Teppichhersteller
und danach bis 2008 von
einer Spedition genutzt. Im April 2006
kam es zu den ersten Gesprächen zwischen
der OFB Projektentwicklungs GmbH, ein
Tochterunternehmen der Landesbank Hessen-Thüringen,
und der HPC AG. Die OFB
plante die Entwicklung eines Fachmarkzentrums
auf dem Gelände des ehemaligen
Emaillierwerkes unter Einbeziehung der
denkmalgeschützten Emaillierhalle.
HPC, Januar 2011
Aufgrund der Grundstückshistorie beauftragte
die OFB die HPC AG mit Altlasten-,
Baugrund- und Gebäudesubstanzuntersuchungen
zur Feststellung möglicher
Investitionsrisiken und Erstellung einer
Gesamtkostenschätzung für die Baureifmachung
des Grundstücks (Abbruch der gesamten
Bausubstanz bis auf die denkmalgeschützte
Emaillierhalle, Entfernung von
festgestellten Bodenverunreinigungen und
Baugrubenherstellung) im Hinblick auf die
geplante gewerbliche Neunutzung.
Das zu bewertende Grundstück umfasste
eine Gesamtfläche von ca. 30.000 m²
mit ca. 135.000 m³ umbautem Raum.
Schon nach den ersten Untergrunduntersuchungen
und der Historischen Recherche
der Gebäudeentwicklung und -nutzung
war klar, dass auf diesem langjährig genutzten
Industriegrundstück ein erhebliches
Altlastenrisiko in Bezug auf unbekannte
Untergrundverunreinigungen besteht,
welches weder durch das beauftragte noch
durch ein aufwendigeres Untersuchungsprogramm
vollständig erfasst werden konnte.
So wurde zum Beispiel ein ca. 1.500 m³
großer, mit Bauschutt und Müll verfüllter
Keller vorgefunden. Des Weiteren ließ sich
anhand einer Luftbildaufnahme ein weiterer
ca. 1.000 m³ großer Keller rekonstruieren,
der mit Farb- und Produktionsresten
verfüllt war.
Zusätzlich wurde auf einem versiegelten
Parkplatzbereich eine bis zu 6 m tiefe verfüllte
Tongrube mit erhöhten Schadstoffgehalten
im Boden und Grundwasser vorgefunden,
deren Ausmaß zu Beginn der
Untersuchungen nicht bekannt war.
Erschwerend kam hinzu, dass die früheren
Anlagenteile der Beize, Schweißerei, Stanzwerk
und Emaillierherstellung bereits demontiert
waren, so dass eine genaue Lokalisation
von potentiellen Verdachtsbe-
reichen unmöglich war.
Nach den Ergebnissen dieser ersten
Untersuchungsphase im Juni 2006 war das
Aufstellen eines verlässlichen Projektbudgets
für die OFB wegen des bestehenden
Altlastenrestrisikos fast unmöglich. Der von
HPC angebotene Festpreis für die Übernahme
des gesamten Altlastenrisikos im Zuge
der Baureifmachung zur Errichtung des geplanten
Fachmarktzentrums, war für die
v. l. n. r.: Ralph Holeschovsky NL-Leiter OFB Erfurt,
Dr. Peter Neumann, Geschäftsführung OFB,
Cornelia Zuschke, Stadtbaurätin der Stadt Fulda,
Gerhard Möller, Oberbürgermeister der Stadt Fulda,
Dr. Alois Riehl, Geschäftsführung OFB
OFB der Lösungsansatz, um die geplante
Projektentwicklung in Angriff zu nehmen.
Zur weitgehenden Reduzierung eines
Risikozuschlages und Erstellung eines verbindlichen
Festpreisangebotes wurden von
HPC zusätzliche Untergrunduntersuchungen
inklusive der Errichtung von zehn
Grundwassermessstellen z. T. auf eigene
Kosten durchgeführt, so dass am Ende nahezu
100 Kleinrammbohrungen auf dem
Gelände für eine Bewertung herangezogen
werden konnten.
Durch die frühzeitige Einbindung der
zuständigen Umweltbehörden des Landkreises
und des Regierungsbezirks und deren
fachlich kompetente Beurteilung der
vorhandenen Untergrundverun-
reini gungen konnte der Rahmen zur Erfüllung
der öffentlich-rechtlichen Forderungen
abgesteckt werden.
Im August 2006, ungefähr zehn Wochen
nach der Beauftragung der ersten Untersuchungen,
konnte HPC der OFB bereits
ein verbindliches Pauschalfestpreisangebot
vorlegen, dessen Inhalt in der Übernahme
des gesamten Altlastenrisikos inklusive der
Erfüllung aller öffentlich-rechtlichen Forderungen
im Zusammenhang mit den bekannten
und unbekannten Untergrundverunreinigungen
bestand.
Wie bei allen Fest preisprojekten ist von
besonderer Wichtigkeit die scharfe Abgrenzung
der im Rahmen der Gesamtbaumaßnahme
zu erbringenden Bau- und Planungsleistungen.
Im konkreten Fall
wurden diese individuell auf die Vorstellungen
des Auftraggebers zugeschnitten und
umfassten: