Hindernisse ausräumen – Risiken übernehmen ... - HPC AG

September 2003
Nicht betriebsnotwendige Grundstücke
sanieren und vermarkten
Hindernisse ausräumen – Risiken übernehmen
Juristische Aspekte
Havarie Bitburg >
Abwehr einer Umweltkatastrophe
Neuer Internetservice für Kunden >
Projektinfo online
Das Magazin der HPC AG

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Editorial
Dr. Andreas Kopton,
HPC-Vorstand
GRUNDSTÜCKE UND LIEGEN-
SCHAFTEN – STILLE RESERVE
ODER HEIMTÜCKISCHE ALTLAST?
Harburg – In vielen Unternehmensbilanzen
finden sich Grundbesitzwerte,
die mit den am Markt zu erzielenden
Werten nur in den seltensten Fällen
übereinstimmen. Die Ursache für diese
Diskrepanz liegt in den bilanzrechtlichen
Vorschriften des Handelsgesetzbuches.
Das Gesetz sieht vor, dass die
Ansätze auf der Aktivseite der Bilanz
nach dem Niederstwertprinzip zu wählen
sind. Entsprechend werden die
meisten Grundstücke mit ihren Anschaffungskosten
bilanziert. Der Eigentümer
hat kein Interesse an Zuschreibungen,
die er versteuern müsste, der
Fiskus wartet - und die Banken?
Während sie beinahe bei allen anderen
Aktivposten Sicherheitsabschläge vornehmen,
bewerten sie die Grundstücke
zu Marktwerten und nehmen sie als inflationsgeschützte
Realwerte zur Sicherung
von Darlehen gerne an.
Das Handels- und Steuerrecht sieht eine
AfA bei Grundstücken nicht vor – so als
gäbe es sie nicht. Die Erfahrung der vergangenen
zwei Jahrzehnte hat gezeigt,
dass es gerade bei betrieblich genutzten
Grundstücken zu erheblichen Abnutzungen,
ja sogar Übernutzungen kommt.
Grundstücke sind nicht nur durch Kontaminationen
wertlos geworden, sondern
in einigen Fällen zu stillen Lasten
mutiert.
So lange solche Grundstücke betriebsnotwendig
sind, mag manches dafür
sprechen, an den heutigen Bilanzvorschriften
nicht zu rütteln. Zwar hat der
Eigentümer heute schon die Möglichkeit,
auf Nachweis einen geringeren
Wertansatz zu wählen. Nur mit welchen
Konsequenzen? Wenn der Nachweis vorliegt,
stellt sich die Frage, ob die Wertminderung
allein ausreichend ist. Unter
Umständen erwächst aus dem Nachweis
Neuer Kundenservice übers Internet
Login zum Abruf
von Projektdaten
Harburg – Die HPC AG hat auf ihrer
Homepage einen neuen, geschützten
www.hpc-ag.de HPC, September 2003
Bereich eingerichtet, aus dem sich Kunden
auf Wunsch jederzeit ihre aktuellen
Projektdaten ziehen können. So sind ab
jetzt wichtige Informationen zu Projektstatus,
Plänen, Terminen und Protokollen
immer und überall aktuell zur
Ansicht oder zum Download verfügbar.
Bei Rückfragen hat der Kunde die Möglichkeit
durch Anklicken eines Antwort-
Buttons dem Projektleiter eine E-mail
zu schreiben. Das System greift dabei
lediglich auf manuell vom Projektleiter
hochgeladene Daten zu.
Zunächst sollte sich der Kunde mit
seinem jeweiligen Projektleiter
abstimmen. Erst dann wird für das
jeweilige Projekt ein entsprechender
Service angelegt und der Kunde kann
sich auf der HPC-Homepage unter
die gesetzliche Verpflichtung zur Sanierung
der Kontamination – und dafür ist
weder bilanziell noch finanziell vorgesorgt.
Das Liquiditätsproblem hat noch
eine weitere Dimension: Erkennt die
finanzierende Bank die Wertlosigkeit der
Realsicherung, so wird sie bemüht sein,
andere Sicherungsinstrumente zu beschaffen.
Bleibt der Weg der Vorsorge über Rückstellungen.
Rückstellungen sind Aufwendungen,
die am Stichtag wahrscheinlich
oder sicher sind, in Höhe oder Zeitpunkt
ihres Eintritts jedoch unbestimmt.
Nur der Fiskus prüft ein weiteres
Kriterium – die Verpflichtung gegenüber
einem Dritten. Wer ist der Dritte?
Die Bankenproblematik trifft wie im Fall
der Teilwertabschreibung zu.
Fazit: Der Grundstückseigner muss
den Marktwert seiner Immobilie erhalten
und gleichzeitig einen Dritten finden,
der die Sanierungsverpflichtung
übernimmt – und genau darauf ist HPC
vorbereitet. Sprechen Sie mit uns!
Dr. Andreas Kopton
akopton@hpc-ag.de
http://vvvvvv.hpc-ag.de/ einloggen. In
dem geschützten Bereich kann er nun
die vereinbarten Daten jeder Zeit
abrufen. Je nach Abstimmung werden
die gewünschten Daten in regelmäßigen
Abständen aktualisiert.
Login und Passwort schützen die Projektdaten
vor externem Zugriff. Die genaue
Absprache mit dem Projektbearbeiter
stellt die ausschließliche Anpassung
des Inhaltes auf den Kundenwunsch
sicher.
Für Projekte, bei denen dieser Service
vor dem 31.12.2003 eingerichtet wird,
entstehen keine Kosten für die HPC-
Kunden.
Judith Middleton,
jmiddleton@hpc-ag.de

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EDITORIAL
Neuer Kundenservice übers Internet
UNTERNEHMENSNACHRICHTEN
Einstieg ins E-Business
Einladung zur Expo Real 2003
HPC-Hauptversammlung mit Sommerfest
NEUES AUS DEM UMWELTRECHT
Entlassung aus der Deponienachsorge
Umwelthaftungsrichtlinie
Verpackungsverordnung und DSD
SCHWERPUNKTTHEMA
Nicht betriebsnotwendige Grundstücke –
Rechtliche Chancen und Risiken
Sanierung eines ehemaligen Schrottplatzes
Seminar-Veranstaltung zum Thema Vermarktung
nicht betriebsnotwendiger Grundstücke
TITELTHEMA
Vermarktung nicht betriebsnotwendiger Grundstücke – Eine Fallstudie
HPCIMEINSATZ
Abwehr einer Umweltkatastrophe
INTERVIEW ZUM SCHWERPUNKTTHEMA
mit Helmut Jakesch, Projektentwickler der HVB-Group, Nürnberg
Expertenbeitrag: Lösung des Umwelthaftungsrisikos Mieter/Pächter
mit dem „Pie Crust Agreement“
INFORMATIONSABRUF
Ihre Meinung ist gefragt
BESONDERE PROJEKTE
Kläranlage Bad Emstal
Innenraumuntersuchung
INTERNES
Neue Aufträge
Niederlassung Dortmund ist umgezogen
Impressum
Inhalt
Abruf von Projektinformationen
übers Internet
Neubau in der
Schrottwüste?
Laster verunglückt –
Pflanzenschutzmittel
läuft aus
HPC, September 2003 www.hpc-ag.de
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www.hpc-ag.de
HPC-LEISTUNGEN ÜBER DAS
INTERNET ZU BESTELLEN
Bremen – Mit der Betriebssicherheitsverordnung
(BetrSichV ) vom 3.10.2002
wird erstmals für Betriebe mit Explosionsgefahren
die Erstellung eines sogenanntenExplosionsschutzdokumentes
gefordert. Dieses Dokument muss
auch für Tankstellen erstellt werden. Für
bestehende Anlagen gibt es eine Übergangsfrist
bis zum 31.5.2005. Neu errichtete
Anlagen dürfen nicht ohne ein Explosionsschutzdokument
in Betrieb genommen
werden. Es enthält gemäß § 6
BetrSichV die Ermittlung und Bewertung
der Explosionsgefährdungen, die
München – Auch in diesem Jahr wird
HPC zusammen mit drei weiteren Ingenieurunternehmen
unter der Schirmherrschaft
des Verbandes Beratender
Ingenieure VBI einen Gemeinschaftsstand
auf der 6. Internationalen
Fachmesse für Gewerbeimmobilien
„Expo Real“ haben. In Halle B1 ist HPC
auf dem Stand Nr. 441 zu finden. Die
Zahl der Messebesucher erreichte 2002
einen Rekord von nahezu 15.000
HPC, September 2003
UNTERNEHMENSNACHRICHTEN
Explosionsschutzdokument
technischen und organisatorischen
Maßnahmen zum Explosionsschutz, die
Zoneneinteilung explosionsgefährdeter
Bereiche und in welchen Bereichen die
Anforderungen an Sicherheit und Gesundheitsschutz
gelten. HPC hat sich in
den vergangenen Monaten mit der Ausarbeitung
eines Standardformulars befasst,
um den Tankstellenbesitzern die
Arbeit zu erleichtern. Natürlich braucht
jede Dokumentation die individuellen
Berücksichtigung der jeweiligen
Umstände, bei der die Ingenieure der
HPC AG gerne behilflich sind.
Auf die bereits bestehenden Dokumente
gewerblicher Tankstellen, wie zum
Beispiel Gefährdungsbeurteilungen,
HPC auf der Expo Real 2003
Expo Real:
6. bis 8.10.2003
Halle B1, Stand 441
FIRMENKULTUR
WIRD GEPFLEGT
Harburg – Am 21. Juni
fand das traditionelle
HPC-Sommerfest statt,
an dem jedes Jahr die
HPC-Mitarbeiter aus
allen deutschen
Niederlassungen und
ausländischen Tochtergesellschaften
in den Firmensitz nach
Harburg in Schwaben zum Feiern zusammenkommen.
Mittlerweile traditionell
wurde am Vortag ein Workshop
Immobilien-Interessierten. HPC rechnet
damit, dass auch in diesem Jahr alle
wichtigen Investoren und Projektentwickler
auf der Expo Real anwesend sein
werden. In gemütlicher Bistro-Atmosphäre
bei Brezeln und Radler informiert
das HPC-Team über interessante Neuentwicklungen
und aktuelle Projekte.
Im Kreise der Mitaussteller wird HPC
seinen thematischen Schwerpunkt auf
die Vermarktung nicht betriebsnotwen-
abgehalten, auf dem sich die Geologen
und Ingenieure gegenseitig über
neueste Projekte, Verfahren und
Produkte informierten. Am Samstag
Vormittag kamen die Aktionäre –
sämtlich HPC-Mitarbeiter – zu ihrer
fünften Hauptversammlung im dritten
Jahr „HPC AG“ zusammen. Die AG
konnte auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr
zurückblicken. Vorstand und
Aufsichtsrat wurde für diese Periode die
Entlastung ausgesprochen. Bei
schönstem Wetter und angenehmen
Temperaturen hatten nachmittags alle
Kolleginnen und Kollegen Gelegenheit,
Risk Assessments oder Betriebsanweisungen,
kann im Explosionsschutzdokument
verwiesen werden. Der
Erfahrung nach sind nicht alle Gefahrenpotenziale
vollständig berücksichtigt.
Das Standardformular mit Bearbeitungshilfen
kann unter http://www.hpcag.de
ab Oktober online bestellt werden.
Zum gleichen Zeitpunkt wird die
Bearbeitung des Formulars für jeden
einzelnen Tankstellen-Standort zu einem
attraktiven Pauschalpreis bestellbar sein.
Tankstellenbetreibern wird so ein Service
geboten, um die neue Regelung
kostengünstig und rechtssicher zu
erfüllen.
Joachim Fielitz,
afielitz@hpc-ag.de
diger Grundstücke legen. Projektplaner
werden über alle Möglichkeiten der
pauschalen Angebote für Sanierung und
Grundstücksaufbereitung informiert.
„Die Expo Real ist das Who Is Who der
Immobilienbranche“, meint Dr. Joachim
Knüpfer, Vertriebsleiter bei HPC. „Die
Entscheider kommen auf diese Messe
wie auf ein Familientreffen, um Kontakte
zu pflegen und sich auszutauschen.“
Judith Middleton,
jmiddleton@hpc-ag.de
HPC Hauptversammlung mit Sommerfest
Viel Spaß,
Sonnenschein und
gute Laune
sich Bewegung in den verschiedenen
Rahmenveranstaltungen zu verschaffen.
Sei es Kanufahren, Golfen, Go-Kart
Fahren, Bowling oder Wandern: Es war
für jeden Mitarbeiter etwas dabei, was
für Kurzweil und Abwechslung sorgte –
den Arbeitsalltag mal weit beiseite
schieben und Freizeitaktivitäten
zusammen mit Kollegen am Rande des
Nördlinger Ries-Kraters genießen.
Höhepunkt war die Festveranstaltung
am Abend: Im eigens aufgebauten
Festzelt fanden die Mitarbeiter beste
bayerische Bewirtung. Tanzlustige Gäste
ließen die Party erst richtig steigen.

Sensation: Deponien ohne Nachsorge
Harburg – Seit dem 1.8.2002 ist die Deponieverordnung
(DepV ) in Kraft. Die
DepV regelt die Anforderungen an den
Weiterbetrieb und die Stilllegung von
Deponien. Aus unserer Sicht wichtig, ja
geradezu sensationell ist, dass erstmals
eine rechtlich einwandfreie Möglichkeit
eröffnet wird, eine Deponie durch Verwaltungsakt
aus der Nachsorge zu entlassen,
sie damit den Klauen des Abfallrechts
zu entziehen und in das allgemeine
Bodenschutzrecht zu entlassen.
Dafür bedarf es – ähnlich der Errich-
NEUES AUS DEM UMWELTRECHT
tungs- und Betriebsgenehmigung –
eines Antrags bei der zuständigen Behörde.
Die technischen Voraussetzungen
sind umfangreich – bei guter Vorbereitung
aber machbar. Die Hürden für
den Genehmigungsantrag sind hoch.
Wir sind aus unserer Erfahrung davon
fest überzeugt, dass sie als Deponiebetreiber
schon in der Stilllegungs- und
Nachsorgephase auf das Ziel hinarbeiten
müssen. Sie sollten eine klare Exit-Strategie
für ihre Deponie entwickeln. Das
Ziel – die Entlassung der Deponie aus
der Nachsorge – ist lohnend. Hätten sie
gedacht, dass ihre Altdeponie eines Tages
nur noch dem Bodenschutz unterliegt
und nicht mehr dem restriktiven Abfallrecht?
HPC hilft Ihnen gerne dabei.
Dr. Joachim Knüpfer,
jknuepfer@hpc-ag.de
Weiterführende Unterlagen bestellen Sie
bitte über den Infoabruf auf S. 13 unter
dem Stichwort Deponienachsorge.
Eine Umwelthaftungsrichtlinie entsteht
Brüssel – Die EU will eine Umwelthaftungsrichtlinie
verabschieden, die drei
Jahre nach ihrer Veröffentlichung in das
jeweilige nationale Recht umgesetzt
werden muss. Der erste Entwurf, auf
den sich der Rat der EU-Umweltminister
einigen konnte, liegt vor.
Die Richtlinie soll regeln, wie der Verursacher
zur Verantwortung gezogen wird.
Hierzu wird im Anhang 1 definiert, was
als Umweltschaden zu verstehen ist. Der
Anhang 2 befasst sich mit der Beseitigung
solcher Umweltschäden bis hin zu
Schadensersatzpflichten. Aktivitäten, die
auch ohne Verschulden geeignet sind,
Umweltschäden zu verursachen und
somit den Haftungsregeln unterliegen,
werden in Anhang 3 definiert.
Das fehlende Verschulden kann von den
einzelnen Mitgliedsstaaten eingegrenzt
werden, sofern dem Betreiber einer
Anlage der Betrieb genehmigt war oder
die Anlage dem Stand der Technik zum
Zeitpunkt der Verunreinigung entsprach.
Diese „Kann-Regel“ torpediert
das Harmonisierungsbestreben innerhalb
der EU und wird bei den nächsten
Beratungen vermutlich eine zentrale
Rolle spielen. Denn vom Ausgang dieser
Diskussion ist abhängig, welcher Versicherungsbedarf
zusätzlich entstehen
kann. Die Richtlinie gibt weiterhin den
Mitgliedsstaaten auf, innerhalb der
nächsten fünf Jahre Vorschläge zur
Deckungsvorsorge und finanziellen
Sicherheit vor allem für den Fall von
Insolvenzen vorzulegen.
Dr. Andreas Kopton,
akopton@hpc-ag.de
Weiterführende Unterlagen bestellen Sie
bitte über unseren Infoabruf auf S. 13.
Verpackungsverordnung und DSD
Berlin – Der Deutsche Bundestag hat am
4. Juli 2003 den von der Bundesregierung
vorgelegten Entwurf zur Novellierung der
Verpackungsverordnung ( VerpackV )
beschlossen. Sollte der Bundesrat im
September 2003 dem Entwurf zustimmen,
tritt die neue Verordnung in Kraft.
Nach der VerpackV sind Hersteller und
Vertreiber unmittelbar verpflichtet, gebrauchte
Verpackungen zurückzunehmen
und einer erneuten Verwendung oder
Verwertung zuzuführen. Bei Verkaufsverpackungen
übernimmt diese Pflicht
fast ausschließlich das Duale System
Deutschland AG (DSD AG).
Nach Auffassung der Monopolkommission
wurde das Aufkommen von konkurrierenden
dualen Systemen und von
Selbstversorgergemeinschaften in der
Vergangenheit durch eine pauschalierte
Endgeldregelung im Zeichennutzungsvertrag
mit dem DSD behindert. Zusätzlich
enthält die Verpackungsverordnung
wettbewerbshemmende Vorschriften wie
z.B. das Flächendeckungsgebot, wonach
ein alternatives duales System ein
Bundesland vollständig abdecken muss.
Die Monopolkommission sieht als Endziel
der Liberalisierung die Aufhebung
der Entsorgungspflichten der öffentlichrechtlichen
Entsorgungsträger; die
öffentliche Hand sollte lediglich eine
(Rest-)Gewährleistungspflicht für die
Entsorgung von Haushaltsabfällen haben.
Dr. Ines Metzner,
imetzner@hpc-ag.de
Detailinformationen erhalten Sie über
unseren Infoabruf.
HPC, September 2003
www.hpc-ag.de
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www.hpc-ag.de
RECHTLICHE CHANCEN UND
RISIKEN
Bonn – Typische Probleme von brachliegenden
Industriegrundstücken sind
nicht nur das gebundene Kapital, sondern
auch die Inbesitznahme durch
nicht sesshafte Personen. Materielle
Schäden können ebenso entstehen wie
erhebliche Imageschäden für das Unternehmen.
Noch gravierender sind die
Auswirkungen durch die Ansiedlung von
Flora, Fauna und Habitaten, die eine
Wiedernutzung des Grundstücks
ausschließen können, jedenfalls
aber stark einschränken. Bereits
der bloße Aufwuchs von Bäumen
kann bei einem bestimmten Umfang
die rechtlichen Anforderungen
an Wald im Sinne des
Gesetzes erfüllen, so dass für
eine Abrodung eine Waldumwandlungsgenehmigungerforderlich
ist, die in der Regel nicht
schnell erteilt wird.
Um einen angemessenen Kaufpreis für
die Immobilie zu erzielen, muss das
Grundstück baureif gemacht und eine
höherwertige Folgenutzung zugelassen
werden. Vorab müssen die Altlastenprobleme
gelöst und neues Baurecht
geschaffen werden.
Für die Altlasten bietet sich ein Sanierungsvertrag
mit der Behörde auf der
Grundlage eines Sanierungsplanes an.
Dadurch werden streitige Auseinandersetzungen
mit den Behörden vermieden,
deren positive Stellungnahme in
anderen Verfahren benötigt wird. Auch
werden gerichtliche Verfahren entbehr-
HPC, September 2003
SCHWERPUNKTTHEMA
Nicht betriebsnotwendige Grundstücke
Dr. Hartmut Fischer
RISIKOÜBERNAHME DURCH HPC:
WIEDERNUTZUNG EINES
KONTAMINIERTEN STANDORTES
Heidelberg. – Nach der Insolvenz eines
Metallverwertungsbetriebs drohte aus
lich, die sich über mehrere Jahre
erstrecken und deren Ausgang nicht
immer sicher vorausgesagt werden
kann. Von einer „papierlosen“ Sanierung
ist wegen künftiger Forderungen der
nicht beteiligten Behörden abzuraten.
Für den Abriss bestehender Hallen und
Produktionsstätten ist zunächst eine
Abrissgenehmigung erforderlich, der
das Denkmalschutzrecht entgegenstehen
kann, wenn die niederzulegenden
Gebäude schützenswert sind. Entscheidend
ist nicht das Alter der Gebäude,
sondern das öffentliche Interesse an
deren Erhaltung. Um das Denkmalschutzrecht
zu überwinden, wird man
taktisch sehr behutsam vorgehen
müssen. Fehlen die notwendigen Genehmigungen,
können die Behörden
Ordnungsverfügungen erlassen und
empfindliche Bußgelder festsetzen.
Um das Baurecht für eine neue Nutzung
der Grundstücke zu schaffen, können
die Kommunen einen Bebauungsplan
als Angebotsplanung aufstellen oder -
nach einer Verpflichtung des Investors,
das Vorhaben zu errichten – einen vorhabensbezogenen
Bebauungsplan aufstellen.
In Ausnahmefällen kann aber
auch eine bloße Baugenehmigung ausreichen.
Der Investor muss unbedingt
das Planaufstellungsverfahren begleiten,
um rechtliche Hindernisse kompetent
und schnell auszuräumen. Anderenfalls
können Nachbarn einen Bebauungsplan
oder darauf aufbauende Baugenehmigungen
vor Gericht zu Fall bringen.
Selbst wenn dadurch nur eine Verzögerung
eintritt, können erhebliche Zusatzkosten
und Terminprobleme entstehen.
dessen Grundstück eine Brache zu werden.
Orientierende Untersuchungen
hatten nahezu in allen Untersuchungsbereichen
sanierungsbedürftige Verunreinigungen
nachgewiesen. Der Boden
war mit BTEX, MKW, LCKW und Frige-
Die Besonderheiten des nicht mehr
genutzten Industriestandortes müssen
bei sämtlichen Vertragsgestaltungen
berücksichtigt werden:
In Grundstückskaufverträge muss eine
Klausel aufgenommen werden, die - und
zwar gerichtsfest – die Haftung für noch
im Boden verbliebene Altlasten regelt.
Vorsorglich sollten auch Ausgleichsansprüche
zwischen potentiellen Sanierungsverantwortlichen
ausgeschlossen
werden, die das Bundes-Bodenschutzgesetz
inzwischen regelt.
In den Sanierungsvertrag mit der Behörde
müssen die Ausführung des Sanierungsplanes
durch den Privaten, die
Sanierungszielwerte sowie die Sanierungsdauer
aufgenommen werden. Die
Behörde muss im Gegenzug auf den
Erlass künftiger Ordnungsverfügungen
verzichten. Übersehen werden oft
Regelungen für Leistungsstörungen.
Gerade bei komplexen Sanierungsmaßnahmen
kommt es aber immer wieder
zu nicht vorhergesehenen Entwicklungen.
Das Spektrum ist groß und
reicht von neuen Kontaminationen bis
zur Feststellung, dass technische Anlagen
zur Sanierung nicht geeignet sind.
Die rechtlichen Probleme können bei
guter Vorbereitung und einem ganzheitlichen
Konzept überwunden werden. Es
kommt – wie immer – auf den Einzelfall
an.
RA u. Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Dr. Hartmut Fischer
RAe Redeker, Sellner, Dahs & Widmaier,
Bonn
fischer@redeker.de, Tel. 0228/72625132
Sanierung eines ehemaligen Schrottplatzes
nen kontaminiert. Letztere entstammten
der Verschrottung von Kühlschränken,
aus denen das Kältemittel seit den 70er
Jahren in den Boden gelangen konnte.
Auf Veranlassung der Banken hin
ergänzend durchgeführte Untersuchun-

gen zeigten, dass die Ausdehnung der
erkannten Schadensbereiche größer
war als zuvor angenommen. Der damalige
Gutachter schätzte den Kostenaufwand
für die Sanierung des Geländes
auf 1,5 Mio. DM. Ein Verkauf des
Grundstücks war so nicht realisierbar,
da kein Investor das Kostenrisiko
eingehen wollte.
HPC stellte daraufhin ein optimiertes
Sanierungskonzept vor. Auf dessen
Basis wurde zwischen Käufer und Behörde
ein öffentlich-rechtlicher Vertrag
über die Sanierungsziele abgeschlossen.
Dabei verpflichtete sich HPC zur verantwortlichen
Durchführung der Sanierung
und übernahm – ohne ordnungsbehördliche
Erfordernis – den Bodenaushub
auf den mit Metallschrott
durchsetzten Flächen sowie die Durchführung
eines Grundwassermonitorings
bis 2005 zu einem Pauschalpreis.
Praktisch mit Abschluss der Verträge
wurden im Frühsommer 2000 die Sanie-
Praktikerforum
Bonn – Am 26. März 2003 fand in Bonn
das 3. Praktikerforum „Bodenschutz
und Altlastenrecht“ statt. In den Räumen
der Rechtsanwaltssozietät Redeker
Sellner Dahs & Widmaier luden Anwälte
und HPC gemeinsam zu dem Forum
ein: „Wie man nicht mehr betriebsnotwendige
Grundstücke zu Geld macht“.
Ziel des Forums war es, theoretische
Erkenntnisse und praktische Erfahrungen
in einem Kreis von Fachleuten
und Kollegen zusammenzuführen, um
die technischen Fragestellungen auf der
einen sowie die rechtlichen Aspekte auf
der anderen Seite zu erörtern und fachgebietsübergreifend
Lösungen im Umgang
mit Altlasten zu erarbeiten. Anhand
von Fallbeispielen zeigte Rechtsanwalt
Dr. Hartmut Fischer die rechtlichen
Rahmenbedingungen sowie
typische Probleme und Lösungen auf.
Das Spektrum reichte von Gefahren
durch entstehende Biotope auf brachliegenden
Flächen über verfallende Industriedenkmäler
bis hin zu planungs-
SCHWERPUNKTTHEMA
rungsarbeiten aufgenommen. Zunächst
musste unter gutachtlicher Begleitung
das auf den unversiegelten 6000 m 2
flächig mit Metallteilen, Kohlenwasserstoffen
und z.T. mit Müll jeglicher Art
versetzte Erdreich abgetragen, wiederverwertbare
Anteile separiert und der
Rest einer fachgerechten Entsorgung
auf einer Mülldeponie zugeführt
werden.
rechtlichen Instrumenten für die
Umnutzung und Neuerschließung.
Aus Sicht von HPC stellten Dr.
Armin Schlinkert und Dr. Joachim
Knüpfer an einem Fallbeispiel die
realisierten Lösungen zur Sanierung
von Boden- und Grundwasserverunreinigungen
dar, die im Abschluß
eines öffentlich-rechtlichen
Sanierungsvertrages endeten. Für
das Gesamtprojekt wichtig war die
Zusammenführung der unterschiedlichen
Beteiligten, Grundstückseigentümer,
Investoren, finanzierenden
Banken, Erschließungs- und
Verkehrsplaner sowie der Genehmigungsbehörden.
Die für den Auftraggeber
vorteilhafte Vereinbarung einer
angemessenen Sanierungsdauer mit
einem verhältnismäßigen Sanierungsziel
und die von HPC angebotene
Möglichkeit einer Gesamtlösung als
Generalunternehmer standen oben an.
Wegen des großen Interesses soll im
Oktober 2003 eine Wiederholungsveranstaltung
in der HPC AG Nieder-
Alle Maßnahmen erfolgten gleichzeitig
mit der Wiedernutzung und Neubebauung
des Grundstücks. Bereits ein
Jahr später erfolgte die feierliche Eröffnung
der neuen Betriebsstätte. Der
Sanierungsabschluss wird im Herbst
2003 sein.
Thomas Schöndorf,
tschoendorf@hpc-ag.de
lassung Wiesbaden stattfinden. Darüber
hinaus ist das 4. Forum Bodenschutzund
Altlastenrecht für November 2003
in Planung: „Wie ein Sanierungsverantwortlicher
Ersatz der Sanierungskosten
von Dritten verlangen kann“.
Dr. Armin Schlinkert,
armin_schlinkert@hpc-ag.de
Kühlschränke,
Rasenmäher,
Autoteile...
HPC, September 2003 www.hpc-ag.de 7

SANIEREN UND VERMARKTEN –
EINE FALLSTUDIE
Nürnberg – Es ist die klassische Situation:
Im Nürnberger Süden wird ein
Industriegrundstück aufgegeben, weil
die Produktion im oberfränkischen
Werk des Unternehmens konzentriert
wird. Die Bebauung des Grundstücks
ist in 100 Jahren Produktionsgeschichte
als Standort der Metallverarbeitung organisch
gewachsen. Entsprechend besteht
die aktuelle Bausubstanz aus
mehr als 40 Einzelgebäuden auf etwa 9
ha Grundstück. Durch Kriegswirren
und Konzerngeschichte änderte sich
mehrfach der Eigentümer.
8 www.hpc-ag.de HPC, September 2003
Pünktlich mit ihrer Erfindung in
den Jahren des 2. Weltkrieges
hatten Chlorierte Kohlenwasserstoffe
(CKW ) massive Verwen-
TITELTHEMA
Nicht betriebsnotwendige Grundstücke
Menschenleeres
Gelände einer
Industriebrache
Neuerschließung
und Parzellierung
des Geländes
dung zur Oberflächenbehandlung
gefunden. Erst in den 80er Jahren des
letzten Jahrhunderts war die Gefährlichkeit
von CKW für das Grundwasser
in Verbindung mit ihrer hohen
Löslichkeit und hohen Mobilität allgemeiner
Stand der Erkenntnisse geworden.
Daher trug auch dieser Industriebetrieb
zur massiven Verbreitung von
CKW in Boden und Grundwasser des
Nürnberger Südens bei. Mehrere Eintragsstellen
konnten auf dem Grundstück
nachgewiesen werden, die Bodenluft-
und Grundwasserwerte liegen
heute mit bis zu 3.000 mg/m 3 und 150
mg/l an der oberen Grenze bisher bekannter
vergleichbarer Fälle. In den
letzten Jahren, während die Produktion
noch lief, konnten nur halbherzige
Sanierungsversuche unternommen werden.
Außerdem sind die geologischen
und hydrogeologischen Verhältnisse im
betroffenen Gebiet so schwierig, dass
eine eindeutige und richtige Sanierungsmethode
nicht von Anfang an auf
der Hand lag.
Nach der Stilllegung der Produktion im
Jahre 2000 handelte es sich nunmehr
um ein „nicht betriebsnotwendiges
Grundstück“ im Sinne des Wortes. Es
soll verkauft werden. Damit begannen
die Schwierigkeiten erst richtig. Wer
kauft ein Grundstück in beachtlicher
Größe, mit Altbebauung, völlig ungeklärter
Altlastensituation und in städtebaulich
schwieriger Lage? Und wer zahlt
dafür noch einen Preis, der, wie vom
Verkäufer beabsichtigt, einen wesentlichen
Teil der Kosten der Produktionsverlagerung
abdeckt? Im konkreten Fall
bot der Bodenrichtwert mit 175 €/m 2
für das baureife, lastenfreie Grundstück
eine erste Orientierung.
Es liegt in der Natur der Sache, zunächst
so schnell wie möglich zu verkaufen
„wie es liegt und steht“. Der
dabei erzielbare Verkaufserlös liegt
deutlich unter dem Wert des „sauberen“
oder „baureifen“ Grundstücks. Der
Verkäufer hat das erkannt und ein Team
aus einem erfahrenen Projektentwickler
und Makler aus der Immobilienabteilung
einer Großbank, einem in Umweltund
Verwaltungsrecht erfahrenen
Rechtsanwalt und HPC zusammengestellt.
Die Gemengelage haben wir dann
gemeinsam aufgelöst: Unsere Konzept
beruhte darauf, dass die Investorensuche
von vornherein davon ausgehen
kann, ein sauberes, in jeder Hinsicht
(sowohl bezgl. Altlasten als auch Rückbau
von Altbebauung und der Bauleitplanung)
baureifes Grundstück zu verkaufen.
Unsere Leistung bestand darin,
diese Voraussetzungen parallel zur
Suche nach einem Investor und nach
den Anforderungen eines Investors zu
schaffen.
Das strategische Ziel unseres Konzeptes
besteht darin, die zeitgleiche Unterschriftsreife
der erforderlichen Verträge
und Genehmigungen zu erreichen.
Dies sind in der Regel der Grundstückskaufvertrag,
die Rückbaugenehmigung,
ein öffentlich-rechtlicher Sanierungsvertrag
zur Regelung der Altlastenfrage,
der Erschließungsvertrag sowie die
Werkverträge mit den ausführenden
Unternehmen für Rückbau, Altlastensanierung
und Neuerschließung. Dieses
Konzept hat den Vorteil, dass der Verkäufer
allenfalls mit Engineering-Kosten
in Vorlage treten muss und nicht mit
den wesentlich höheren Kosten für die
gewerblichen Arbeiten. Die können
sofort mit den höheren Erlösen aus
dem Verkauf des Grundstücks saldiert
werden oder werden, da bezifferbar,
direkt vom Käufer getragen.
Im Fall Nürnberg ergab bereits eine
erste Analyse, dass die vollständige
Neunutzung durch einen Endnutzer bei
der derzeitigen Marktlage in der Region
eher unwahrscheinlich ist. Dies
bedeutete bereits in der ersten Phase
der Arbeiten zumindest Grundüberlegungen
hinsichtlich der baurechtlichen
Situation, möglicher Parzellierungen
und Nutzungsänderungen. Das Gelände
war als Industriegelände ausgewiesen.
In der Planungsbehörde sah man auch,
dass die Forderung nach Ansiedlung
eines (oder mehrerer) industrieller

Fertigungsbetriebe eher zum Brachliegen
des Standortes führen würde. Auf
der anderen Seite bestanden die üblichen
Vorbehalte gegen den gefürchteten
großflächigen Einzelhandel, ja
gegen Einzelhandel generell. Aus ersten,
noch unverbindlichen Interessensbekundungen
von Investoren konnten wir
darstellen, dass ein guter Mix aus Produktion,
Großhandel und Logistik,
untergeordnet auch Handelsbetrieben
(z.B. Autohäusern) eine verträgliche
Nutzung des Standortes zum Schutze
der Innenstadt ergeben wird. Der
Verkäufer musste dann verbindlich
bestimmte Nutzungsausschlüsse, u.a.
den großflächigen Einzelhandel,
zusichern. Daraufhin hat der Nürnberger
Stadtrat auf das zeitaufwändige
Bebauungsplanverfahren verzichtet und
statt dessen dem verkürzten Verfahren
nach § 34 Bundesbaugesetz zugestimmt.
Ein wichtiges Etappenziel war damit
erreicht. Ein relativ einfach beiseite zu
schaffender Stolperstein war der Abriss
der Gebäude. HPC hat eine sowohl für
die Ausschreibung als auch für die
Entsorgungskonzeption erforderliche
Massenermittlung unter Berücksichtigung
kontaminierter Bausubstanz und
umwelttechnisch relevanter Materialien
erstellt. Auf dieser Grundlage wurde die
Abbruchgenehmigung erlangt, die
seither – mit fünfjähriger Verfallfrist –
„auf Halde“ liegt.
Schwierig – natürlich neben der eigentlichen
Suche nach einem solventen
Investor – war im vorliegenden Fall die
Altlastenfrage. Dazu war schon aus der
Vergangenheit bekannt, dass es sich um
massive CKV-Verunreinigungen der Bodenluft
und des Grundwassers handelt.
Letzteres ist bis in eine Tiefe von 60 m
unter Gelände mit sanierungswürdigen
Kontaminationen betroffen. Aus einigen
GW-Messstellen werden seit langem
Konzentrationen gefördert, die das Vorhandensein
von noch nicht im Grundwasser
gelösten CKWs wahrscheinlich
sein lassen. Gefunden wurden solche
ungelösten CKWs bei den jüngeren
Erkundungsbohrungen nicht mehr, was
mit der völlig zerrissenen Geologie mit
zahlreichen linsenförmigen Zwischenschichten
erklärt werden kann. Zur
Erläuterung bezeichnen wir den Untergrund
auch als „Blätterteig“. Um eine
TITELTHEMA
Sanierung überhaupt für Käufer und
Verkäufer kalkulierbar zu machen,
haben wir die Stadt Nürnberg um den
Abschluss eines öffentlich-rechtlichen
Sanierungsvertrages mit eindeutigen
Sanierungszielen gebeten.
Die entsprechenden Gespräche und
Verhandlungen waren konstruktiv, aber
schwierig. Letztlich wurde das Sanierungsverfahren
detailliert beschrieben
und vertraglich vereinbart. Wenn die
entsprechenden Arbeiten 20 Jahre lang
ordnungsgemäß ausgeführt worden
sind, kann die Sanierung beendet
werden, weitergehende Forderungen
werden von der Behörde nicht gestellt.
Eine frühere Beendigung der Sanierung
kommt allerdings auch nur in Betracht,
wenn zusätzliche, harte Sanierungsziele
erfüllt sind. Insbesondere wegen des
großen Prognosezeitraums handelt es
sich hier sicher um ein großes Entgegenkommen
der Behörden. Es ist aber
wohl allen Beteiligten im Zuge der
Verhandlungen klar geworden, dass ein
nicht festgelegtes, offenes Ende der
Sanierungen ein Investitionshindernis
ersten Ranges dargestellt hätte. Und
letztlich sind die für die Sanierung
erforderlichen Finanzmittel im Zuge der
Investition am ehesten frei zu machen.
Vorletzter Meilenstein in der Projektentwicklung
ist die Umsetzung der
Neuerschließung in einen konkreten,
technischen Erschließungsplan. Die Projektbeteiligten
mussten lernen, dass das
entscheidende Tiefbauamt eigene Vorstellungen
bezüglich der inneren Verkehrserschließung,
der Anbindung an
die äußere Erschließung (es wurde der
Ausbau einer Ampelanlage für eine vierarmige
Kreuzung zu Lasten der Investition
gefordert) sowie der Ver- und Entsorgung
hat. Aber auch hieran scheiterte
das Vorhaben nicht, vielmehr konnte
ein vertretbarer Kompromiss verbindlich
im Rahmen eines Erschließungsvertrages
ausgehandelt werden.
Zur Zeit werden die Angebote für die
Bau- und Sanierungsleistungen eingeholt.
HPC selbst bietet die 20 Jahre
dauernde Altlastensanierung zum
pauschalen Festpreis an. Danach sind
ein zwischenzeitlich gefundener
Interessent und der Verkäufer in der
Lage, auf der Basis verbindlicher
Gesamtkosten einen Kaufvertrag zu
verhandeln.
Bei der Vermarktung nicht betriebsnotwendiger
Grundstücke ist HPC Ihr
Partner, der Ihnen tatsächliche oder
vermeintliche Hindernisse bei der
Gewinnung von Investoren aus dem
Weg schafft. Dabei scheuen wir uns
auch nicht, die immer vorhandenen
Risiken bei Altlastensanierung,
Rückbau und Neuerschließung am
Ende durch die Übernahme dieser
Aufgaben als Generalunternehmer zu
tragen. Die Voraussetzung dazu ist die
ausreichende Erkundung der Altlasten,
in der Regel ein öffentlich-rechtlicher
Sanierungsvertrag und ein
Erschließungsvertrag.
Dr. Joachim Knüpfer,
jknuepfer@hpc-ag.de
Linien gleicher
Grundwasserstände
während der
Sanierung
Problemzonen einer
Brache: Öl-
/Gaslagerstätten
www.hpc-ag.de
9

10
HPC-Experten wehren Umweltkatastrophe ab
Am Morgen nach
dem Unfall
Bohrarbeiten im
Brückenpfeilerfundament
Bachwasserprobenentnahme
www.hpc-ag.de
GRÖßTER GEFAHRGUTUNFALL IN
DER GESCHICHTE DES LANDES
RHEINLAND-PFALZ – ÜBER 10
TONNEN INSEKTIZIDE
GELANGEN AN DER B 51 BEI
OLZHEIM (EIFEL) IN BODEN UND
GEWÄSSER
In der Nacht vom 1. auf den 2. April
2003 kam ein Gefahrguttransporter auf
der vielbefahrenen, dreispurigen B 51
nahe dem Ortsteil Neuendorf (Gemeinde
Olzheim, Eifel) von der Fahrbahn ab.
Seine Ladung bestand aus 21 Tonnen
eines flüssigen Pflanzenschutzmittels.
Als er mit einem Brückenpfeiler kollidierte,
barsten einige der Behälter und
setzten ein explosives Gasgemisch frei.
Noch während der Bergung des Fahrers
durch die Feuerwehr kam es zu einer
Verpuffung: Die gesamte Ladung wurde
in Brand gesetzt und der größte Teil der
Behälter zerstört. Stunden nachdem der
Brand gelöscht war indizierten Schaumbildungen
auf dem Bachwasser, dass
Pflanzenschutzmittel in den 300 m südlich
der Unfallstelle gelegenen Bach gelangt
waren. Zusammen mit dem Löschwasser
waren sie entlang der 1,8 m tief
liegenden Straßendränage und über ein
die Straße unterquerendes Entwässerungsrohr
in den Bach gespült worden.
In der Folge wurden durch die Feuerwehr
– und unterstützt durch die TUIS
(Einsatztruppe der BASF) – erste Sofortmaßnahmen
eingeleitet. Die Untersuchungen
ergaben, dass die Schadstoffwelle
auf einer Strecke von rund 80
HPC, September 2003
HPC IM EINSATZ
km bis in die Mosel hinein ein massenhaftes
Kleintiersterben ausgelöst hatte.
HPC vvird eingeschaltet
Am 4. April, es war am späten Freitag
Nachmittag, fragte die SECURITAS
Bremer Allgemeine Versicherung AG bei
der HPC AG die Fortführung aller weiteren
Gefahrenabwehrmaßnahmen und
vollständige Übernahme der Projektsteuerung
an. HPC, bekannt für seine
schnelle Reaktion, bekam den Auftrag.
Gleich am nächsten Morgen fand eine
Besichtigung vor Ort statt, um zu überprüfen,
ob die eingeleiteten Sofortmaßnahmen
zur Gefahrenabwehr ausreichten
und angemessen waren oder Zusatzmaßnahmen
erforderlich waren. Zu
diesem Zeitpunkt war der größte Teil
der Schadstoffe noch nicht geborgen
und die Schadstoffkonzentrationen im
Gewässer lagen noch im Milligrammbereich.
Es war aber schon zu ahnen,
dass der Schaden insgesamt mehrere
Mio. € kosten würde.
Gefahrenabvvehr
Vorrangig wurden im Bereich der Unfallstelle
gezielt Boden ausgehoben und
Absaugpegel zur Entfernung von Schadstoff
in Phase (noch nicht im Wasser
gelöst) installiert. Hierzu wurden kurzfristig
kompetente regionale Fachunternehmen
beauftragt. Gleichzeitig mussten
weitere potentielle Schadstoff-Pfade
in das Gewässer identifiziert werden.
HPC führte ein umfassendes Untersuchungsprogramm
durch, bestehend
aus Probenahmen des Oberbodens, aus
Sondierbohrungen, aus dem Grundwasser
von 20 neu installierten Messstellen
im oberen und unteren Aquifer
sowie aus Kanal-TV-Befahrungen. Die
Ergebnisse dienten u.a. der Beweissicherung
sowie der Schaffung einer
Datengrundlage für die Planung zusätzlicher
effizienter Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen.
HPC-Expertenteam
Durch diese Maßnahmen waren die
größten Gefahren in kürzester Zeit abgewehrt:
Denn HPC konnte alle relevanten
Schadstoff-Migrationspfade (z.B.
weitere Dränagen) ermitteln und gezielt
Maßnahmen zur Sicherung und
Dekontamination planen und realisieren.
Das Ingenieurunternehmen konnte
auf seine Spezialisten, vor allem aus den
Bereichen Arbeitsschutz, Toxikologie,
Ingenieur- und Kanalbau, Baugrund,
Baustatik, Straßenbau, Geologie und
Hydrogeologie sowie auf professionelle
Probenahmeteams zurückgreifen. Die
vorgeschlagenen, zielführenden Maßnahmen
wurden unbürokratisch und
rasch durch die Behörde genehmigt.
Erster Erfolg
Bereits vier Tage nach Beginn des HPC-
Einsatzes waren über 4 Tonnen Schadstoffe
(!) aus dem Boden sowie dem
Sicker- und Dränagewasser zurückgewonnen.
Bürgerbesorgnis
In der Öffentlichkeit hatte der Giftunfall
nachvollziehbare Ängste ausgelöst. Die
rasche erfolgreiche Gefahrenabwehr
sowie die intensive Öffentlichkeitsarbeit
trugen wirkungsvoll zu einer Beruhigung
und Versachlichung der Lage bei.
HPC unterstützte die zuständigen Behörden,
vor allem die SGD-Nord, argumentativ
bei der Veröffentlichung von
Pressemitteilungen und durch die
Teilnahme an Bürgerinformationsveranstaltungen.
Sanierung/Sicherung
Unter der straffen HPC-Führung konnten
bis Anfang Juli die Sanierungs- und

Sicherungsmaßnahmen weitgehend
abgeschlossen werden. Hier musste die
Bundesstraße viermal mehrtätig voll
gesperrt werden. Insgesamt wurden
über 1.400 Tonnen Boden ausgehoben
und über 600 m 2 verunreinigtes Dränagewasser
durch Saugwagen aufgefangen.
Durch flächenhafte Versiegelungen
(> 2.500 m 2 ) in Bereichen mit
diffuser, geringer Belastung wurde die
Grundwasserneubildungsrate deutlich
gesenkt. So konnte eine signifikante
Mobilisierung der verbliebenen Restbelastungen
verhindert werden. Weiterhin
modifizierte HPC das Entwässerungssystem.
Die Ingenieure trennten
das Oberflächenwasser vom Sickerwasser
aus der straßenparallelen Tiefdränage
ab (insgesamt über 450 m neue
Oberflächendränageleitung). Damit
konnten sie das zur Abreinigung an der
installierten Aktivkohleanlage anfallende
Wasser um ca. 85% verringern.
Innovation ist gefragt
Dort, wo unzugänglich belastetes
Sickerwasser in den Straßenseitengraben
migrierte, waren kreative, pragmatische
Lösungen gefragt. Anstelle von
unangemessenem, aufwendigem Bodenaustausch
und weiteren hydraulischen
Maßnahmen, wurden hier Adsorptivbetten
aus aktivierter Braunkohle
(> 25 m 2 ) auf basalen und lateralen
Tondichtungen eingebaut. Eine
Ausweitung des Schadens wurde so
verhindert.
HPC-Maßnahmen zeigen Wirkung
Die Wirkung der Maßnahmen spiegelte
sich am deutlichsten im Rückgang der
Belastung des Bachwassers wider: Sie
lag schon nach drei Wochen bei ca. 0,1
mg/l und nach 8 Wochen nur noch bei
< 0,01 mg/l Wirkstoff. Bis auf einen
lokal begrenzten Bereich konnte auch
keine signifikante Immission in das
tiefere Kluftgrundwasser festgestellt
werden. Die weitere Entwicklung wird
derzeit durch ein umfangreiches
Monitoring dokumentiert.
Entsorgungsmanagement
Von Anfang an war ein Abfallspezialist
von HPC mit der Eruierung
genehmigungsfähiger Entsorgungswege
für verunreinigten Erdaushub,
belastetes Wasser sowie belastete
HPC IM EINSATZ
Materialien (u.a. Arbeitsschutz,
Abdeckplanen) beschäftigt. Durch
frühzeitige Information und Einbindung
der SAM (zuständig für besonders überwachungsbedürftigen
Abfall in Rheinland-Pfalz)
und konsequente Verhandlungen
mit potentiellen Entsorgern
konnten schnell kostengünstige Entsorgungswege
gefunden werden. Das gesamte
zur Entsorgung anstehende
Material war bereits vier Wochen nach
dem letzten Sanierungseingriff einer
ordentlichen Entsorgung zugeführt.
Die Säulen des Erfolgs
Der nachhaltige Erfolg der Sanierung/
Sicherung durch rasche, gezielte und
den Erfordernissen kostenangemessene
Maßnahmen bei der Schadensbeseitigung
ist im wesentlichen auf vier
Punkte zurückzuführen:
1. Die Vorschläge des interdisziplinär
wirkenden HPC-Expertenteams lieferten
die Grundlage für Entscheidungsund
Genehmigungssicherheit.
2. Daraus resultierte eine vertrauensvolle
und zielführende Zusammenarbeit
mit der SGD-Nord, der zuständigen
Fach- und Genehmigungsbehörde.
3. Planung, Vergabe, Durchführung und
Dokumentation aller erforderlicher
Maßnahmen aus einer Hand ermöglichten
eine reibungslose und erfolgreiche
Realisierung.
4. Die enge strategische Abstimmung
mit dem Auftraggeber war die
wichtigste Voraussetzung für den
schnellen und nachhaltigen Erfolg.
Diese Erfahrungen zeigen erneut, dass
das rasche Einschalten von HPC-Fachgutachtern
eine wirksame Schadensbeseitigung
bei gleichzeitiger Kostenminderung
ermöglicht.
Dr. Detlef Marell
dmarell@hpc-ag.de
Dr. Gustav Kobberger
gkobberger@hpc-ag.de
Abdichten eines Inliners
in kontaminiertem
Abwasserrohr durch
Verpressen mit Fluid-
Hemmer
Adsorptivbett mit Sickerund
Probenahmeschacht
im Straßenseitengraben
HPC, September 2003
Oben: Installation
von Phasen-Absaugpegel
unter Vollschutz
Einbau von neuem
Schachtbauwerk
Flächenhafte
Versiegelung nach
Bodenaustausch
www.hpc-ag.de
11

Interview zum Schwerpunktthema
Helmut Jakesch,
Planethome/
HVB-Group
DR. JOACHIM KNÜPFER IM
INTERVIEW MIT HELMUT
JAKESCH, PROJEKTENT-
WICKLER DER PLANET-
HOME/HVB-GROUP,
NÜRNBERG
jk: Wie verkauft man eigentlich
Gewerbegrundstücke in
Deutschland? Was sind die
größten Hemmnisse?
hj: Die Hauptaufgabe des Projektentwicklers
ist es, Spannungsfelder zu
überwinden. Ein wesentliches Hemmnis
ist fast immer, dass auf Seiten des Eigners
falsche Wertansätze herrschen;
naturgemäß zu hohe. Es ist überdies
nicht die Kernkompetenz des bisherigen
Eigners, gewerbliche Grundstücke einer
neuen Nutzung zuzuführen.
jk: In wie weit sind denn die Bodenrichtwerte
der örtlichen Gutachterausschüsse
als Orientierung für Käufer
und Verkäufer geeignet?
PIE-CRUST-VERTRAG: MINIMIE-
RUNG VON UMWELTRECHT-
LICHEN HAFTUNGSRISIKEN FÜR
MIETER UND PÄCHTER?
Köln – Kontaminationen einer gepachteten
Immobilie sind nicht nur Sache
des Verpächters bzw. Eigentümers.
Denn auch der „Inhaber der tatsächlichen
Gewalt“, also z.B. der Pächter,
kann von den Behörden zur Sanierung
der Kontaminationen herangezogen
werden – und zwar auch wenn diese
ohne sein Zutun vor Vertragsbeginn
verursacht wurden, und unabhängig von
einer vertraglichen Freistellung durch
den Verpächter.
Ein in Großbritannien zunehmend
gebräuchlicher Lösungsweg sind
sogenannte Pie-Crust-Agreements, mit
denen der Pächter lediglich die auf der
12 www.hpc-ag.de HPC, September 2003
SCHWERPUNKTTHEMA
hj: Bei der heutigen Marktlage kann
man überspitzt sagen, die Bodenrichtwerte
sind nur deshalb noch nicht
deutlich niedriger, weil in der jeweiligen
Region seit längerem nichts verkauft
worden ist.
jk: Welche Rolle spielt eigentlich die
Politik in dieser Sache?
hj: Jeden Tag verbrauchen wir in
Deutschland 117 ha Land. Der größte
Landverbraucher ist der Eigenheimbau.
Die Politik weiß das, unternimmt aber
nichts, Brachflächen städtebaulich zu
nutzen. Es ist festzustellen, dass Städte
und Gemeinden krampfhaft Gewerbeund
Industrieflächen erhalten wollen:
Man hofft auf Ansiedlungen. Bedarf
haben aber nur der Handel und der
Eigenheimbau. Die Ausweisung neuer
Baugebiete auf der grünen Wiese ist der
einfachere und in der Regel auch
billigere Weg. Kommen dann noch
städtebauliche Konflikte hinzu, ist es
kein Wunder, dass das billige Land vor
Expertenbeitrag: Umwelthaftungsrisiko
Oberfläche (crust) befindlichen Gebäude
anmietet. Diese im deutschen Recht
noch unübliche Vertragsgestaltung
bietet bei richtiger Handhabung die
Chance, dass der Pächter von der Pflicht
zur Sanierung befreit wird.
In diesem Sinne entschied der Verwaltungsgerichtshof
Baden-Württemberg,
dass der (Unter)mieter einzelner Lagerräume
einer Halle für die Beschaffenheit
des Untergrundes nicht verantwortlich
ist.
Anders kann es aber zu bewerten sein,
wenn die gepachtete Fläche unterhalb
der umliegenden Oberfläche liegt
(Kellerräume), oder der Pächter –
entgegen Vertragsinhalt – die umliegende
Freifläche z.B. als Lagerfläche
nutzt. Diese Umstände könnten Indiz
für die entscheidende faktische
den Toren der Stadt den Wettlauf
gewinnt.
jk: Welchen Weg gehen Sie, um
dennoch Erfolg zu haben?
hj: Am Anfang steht die Bestandsaufnahme.
Alle das Grundstück betreffenden
Fakten sind wichtig: die baurechtlichen
Situation, die bisherige Nutzung,
natürlich die Fragen der Altbebauung
und der Altlasten, die Lage des Grundstücks
usw. Den Überblick hat im
allgemeinen nur ein örtlich erfahrener,
profilierter Projektentwickler. Nach der
Bestandsaufnahme gilt es, die Hemmnisse
Stück für Stück zu überwinden. Da
ist Ausdauer, Flexibilität und Konfliktbereitschaft
gefragt. Doch der Erfolg
gibt uns recht.
Einwirkungsmöglichkeit des Pächters
auf den Untergrund sein und ein
Gericht dazu veranlassen, eine Sanierungsverantwortlichkeit
anzunehmen.
Auch wenn die Rechtsprechung noch
nicht entschieden hat, ob und wann der
Pächter trotz eines Pie-Crust-Vertrages
Inhaber der tatsächlichen Gewalt ist,
spricht einiges für den Versuch, sich
durch ein Pie-Crust-Agreement zu
schützen. Denn in wirtschaftlich
unsicheren Zeiten wächst das Risiko des
Pächters, zur Sanierung herangezogen
zu werden – weil andere, sonst in der
Praxis vorrangig berücksichtigte
Pflichtige, insolvent sein könnten.
Info: stephan.mueller@linklaters.com,
Partner bei Linklaters Oppenhoff &
Rädler, Köln

Vorname/Name:
Firma/Abteilung:
Straße/PLZ/Ort:
Telefon/Fax/Email:
Bitte schicken Sie mir die folgenden Zusatzinformationen zu den Artikeln auf S. 7
per Email per Fax per Post zu:
Deponienachsorge Umwelthaftungsrichtlinie Verpackungsverordnung
Informieren Sie mich bitte über
Info-Anforderung
per Fax (09080) 999 289
Flächenrecycling Infrastrukturplanung Umvveltberatung
Altlastenerkundung und -sanierung Landschaftsplanung Umweltverträglichkeit
Toxikologische Risikobewertung Bauleitplanung Betrieblicher Umweltschutz
Rückbau Geotechnik Due Diligence
Bergbausanierung Abfallwirtschaft Umwelttechnische Immobilienuntersuchung
Generalunternehmer Wasserwirtschaft Informationssysteme
BUSINESS
SCHUHE
HPC, September 2003
www.hpc-ag.de
13

Feedback
per Fax (09080) 999 289
HochProCentig finde ich:
»
Lob? Kritik?
Themenvorschlag?
Vorname/Name:
Firma/Abteilung:
Straße/PLZ/Ort:
Telefon/Fax/Email:
14 www.hpc-ag.de HPC, September 2003
Was sollte in einer Kundenzeitschrift stehen? Das, was Sie interessiert. Wir
hoffen, dass wir bislang richtig lagen – aber so genau weiß man das ja nie...
Wie gefällt Ihnen HochProCentig? Was könnte besser werden? Es wäre nett,
wenn Sie uns ein wenig helfen, und dieses Formular an uns faxen. Wir
bedanken uns schon jetzt sehr für Ihre Vorschläge!
sehr interessant interessant mittelmäßig eher uninteressant total uninteressant
Natürlich überprüft ein Ingenieur,
ob seine Ideen erfolgreich sind.
Warum sollte das bei einer
Kundenzeitschrift anders sein?
Ich bin gespannt auf das Ergebnis...«
Herzliche Grüße, Ihr Harvey

Neubau Zentralkläranlage Bad Emstal
EINE INVESTITION IN UNSERE
UMWELT
Kassel – Die Gemeinde Bad Emstal
behandelte in der Vergangenheit ihre
Abwässer dezentral in mechanischen
und biologischen Tropfkörperanlagen.
Um den gesetzlichen Anforderungen
der Abwasserreinigung gerecht zu werden,
war ein Ausbau der Abwasseranlagen
notwendig geworden. Die Gemeinde
errichtete daher eine gemeinsame
zentrale Kläranlage für alle Ortsteile.
Mit dem Neubau werden die Abwässer
zukünftig nach den von den Behörden
neu festgelegten Reinigungsanforderungen
zentral behandelt, die
Vorschriften werden gesichert eingehalten
und die Anlage wird wirtschaftlich
KLEINE URSACHE –
GROSSE WIRKUNG
Wiesbaden – Im Neubautrakt einer
Schule im Westerwald klagten Lehrer
und Schüler über Befindlichkeitsstörungen,
wie z.B. Schleimhautreizungen,
Müdigkeit, Kopfschmerzen und Übelkeit
sowie über ein unangenehmes
Raum-Klima. Eine zunächst von HPC
durchgeführte Messung der Raumluft
auf N-Nitrosamine und auf flüchtige
organische Verbindungen ( VOC) ergab
keine Auffälligkeiten, mit Ausnahme
einer leicht erhöhten Konzentration an
Benzol.
Als jedoch das Gesundheitsamt eingeschaltet
wurde, weil bei einem Mädchen
besorgniserregende Blutwerte
festgestellt wurden, erhielt HPC den
BESONDERE PROJEKTE
betrieben. Die Baumaßnahme erstreckte
sich neben der mechanischen und
biologischen Stufe auch auf die
Schlammbehandlung, für die eine biologische
Schlammvererdung mittels
bepflanzter Schilfbeete eingerichtet
wurde. Die Mischwasserbehandlung
erfolgt durch drei kombinierte Regenüberlaufbecken.
Während des Baus der Kläranlage wurden
ca. 45.000 m 3 Boden abtransportiert
und 38.000 m 3 Beton eingebaut.
Für die Schlammbehandlung wurden
11.000 Schilfpflanzen auf 4.000 m 2 Vererdungsbeetfläche
gepflanzt und zur
Vernetzung aller Pumpstationen mit
dem Zentralklärwerk ca. 24.000 m
Glasfaserkabel verlegt.
In Bad Emstal wir eine Abwassermenge
gereinigt, die einer Zahl von 8.700
Einwohnern entspricht. Die Forderung
an den Gewässerschutz verlangt, dass
neben den chemischen Verbindungen
und den Kohlenstoffverbindungen auch
Ammoniumstickstoff zurückgehalten
werden muss, die sogenannte weitergehende
Abwasserreinigung. Sie hat
das Ziel, die Konzentration der
Pflanzennährstoffe Stickstoff und Phosphor
in unseren Gewässern zu senken.
Die neu gebaute Zentralkläranlage der
Gemeinde Bad Emstal entspricht in
allen Belangen den jetzigen und zukünftigen
Anforderungen. Bisher protokollierte
Messergebnisse zeigen hier
eine Reinigungsleistung von ca. 99 %.
Damit ist das Ziel der Anlagenplaner
eingehalten. Der Gemeindevorstand
der Gemeinde Bad Emstal hat hiermit
in die Umwelt zum Wohle des Bürgers
investiert.
Holger Illian,
hillian@hpc-ag.de
Innenraumuntersuchung in Schule
Auftrag, ein umfassendes Untersuchungsprogramm
aufzustellen und
durchzuführen. In 4 Klassenräumen des
Neubaus und einem Klassenraum im
Altbau wurden folgende Schadstoffparameter
messtechnisch aufgenommen:
Formaldehyd, polychlorierte Biphenyle
(PCB) und BTEX in der Raumluft sowie
biozide Verbindungen (Holzschutzmittel,
Pflanzenschutzmittel) und polycyclische
aromatische Kohlenwasserstoffe
(PAK) im Hausstaub. Das Resultat
der Untersuchung war wiederum nur
eine leichte Überschreitung der für
tolerierbar erachteten Benzolkonzentration
von 10 µg/m 3 .
Der nächste Schritt, die Quellensuche
der Benzolbelastung, gestaltete sich
schwierig: Keine der in dem Neubau
verbauten Materialien enthielt Benzol
und aus der Außenluft wurde es auch
nicht „eingelüftet“. Durch die Zusammenarbeit
mit den HPC Bauingenieuren
wurde schnell klar, wo das
Problem lag: Deckendurchbrüche waren
nicht ordnungsgemäß verschlossen,
sondern lediglich mit Mineralwolle
ausgestopft, so dass aus dem Keller
Dämpfe in die Klassenräume ziehen
konnten. In diesem Keller stand ein
Benzinrasenmäher der die Benzolbelastung
verursacht hatte. Der
Rasenmäher wurde aus dem Keller
entfernt und eine Kontrollmessung
wenige Wochen ergab völlig normalisierte
Raumkonzentrationen in den
Klassenräumen.
Info: Lutz Brune
lbrune@hpc-ag.de
HPC, September 2003
Klärbecken
Links: Klärschlammvererdung
in
Schilftrockenbeeten
Gerät zur Messung
von Schadstoffen in
der Luft
www.hpc-ag.de
15

16
Neue Aufträge
Gemeinsam mit der NILEG, der Immobilientochter
der Nord/LB, haben wir
von der ExxonMobil Production
Deutschland GmbH den Auftrag für
eine Studie zur Sanierung und Vermarktung
eines Raffineriegeländes in Hannover-Misburg
für 50 T€ erhalten.
Von TOTAL Deutschland und Shell DEA
Oil erhielten wir den Due-Diligence-
Auftrag im Rahmen des Tausches von
133 Tankstellen im Wert von ca. 550 T€.
Ein CKW-Schaden der ehem. Tierkörperbeseitigung
der Stadt Freiburg erfordert
eine abschließende Detailuntersuchung
für 107 T€.
Auf der Neubaustrecke Nürnberg-Ingolstadt
führt die NL Harburg geodätische
Präzisionsmessungen auf der Baustelle
für ca. 320 T€ für die ARGE Streckenbau
aus.
Ein Muster-Explosionsschutzdokument
nach der neuen Betriebssicherheitsverordnung
für eine Tankstelle der CONOCO
bringt 2 T€ Umsatz.
Das Staatshochbauamt Bad Hersfeld
vertraute uns Planung und Überwachung
der Kanalsanierungen aller Kasseler
Justizvollzugsanstalten für 13 T€ an.
Die Zeppelin GmbH hat uns an weiteren
4 Standorten mit Liegenschaftsvermessung,
Kanalkataster und Sanierungskonzeption
für 40 T€ beauftragt.
Die NL Kassel erstellt ein Standortinformationssystem
für 32 T€ als Modellvorhaben
der DaimlerChrysler AG für das
Motorenwerk MDC Kölleda.
Die Sireo GmbH, eine Tochter der
Deutschen Telekom, hat den Folgeauftrag
für Phase 2 der umwelttechnischen
Immobilienbewertungen für 170 T€
erteilt.
Das Landesamt für Umvveltschutz
Sachsen-Anhalt (LAU) beauftragte die
NL Merseburg mit der Ermittlung der
Restvolumina derzeit betriebener Hausmülldeponien
für 25 T€.
Unsere NL Kassel wurde von den Stadtvverken
Sehnde mit dem Projekt-Controlling
für die Funktionalausschreibung
der neuen Kläranlage beauftragt. Wir
erwarten ein Volumen von 25 T€.
Die LMBV Lausitzer und Mitteldeutsche
Bergbauvervvaltung GmbH
beauftragte die NL Leipzig für 50 T€ mit
der GIS-gestützten Altlastendokumentation
für die ehem. Braunkohlen-
Veredelung Espenhain.
Der Spielzeughändler Vedes AG
beauftragte uns mit einer Vorerkundung
von Altlasten und Bausubstanz für die
Umnutzung seines Geländes in Nürnberg
für 10 T€.
Der Hochregallagerspezialist GCA
GmbH beauftragte uns mit der
Entwässerungsplanung für das neue
Logistikzentrum der DEGUSSA AG in
Marl für 9 T€.
Unsere NL Dortmund erhielt die jährliche
Auftragserweiterung für das
Grundwassermonitoring der SASOL
Germany GmbH auf der ehem.
Schachtanlage Rheinpreussen V/IX für
etwa 20 T€
HPC in Dortmund umgezogen
Dortmund – Die HPC Niederlassung in
Dortmund hat ihre Räumlichkeiten zum
1.8.2003 gewechselt. Im Rahmen der
Übernahmeorganisation von Fresenius
war dieser Umzug notwendig. Sie finden
alle gewohnten Ansprechpartner unter
der neuen Adresse:
www.hpc-ag.de HPC, September 2003
INTERNES
HPC HARRESS PICKEL CONSULT AG,
Alter Hellweg 46, 44379 Dortmund.
Die Telefonnummern haben sich
geändert: Sie erreichen die Zentrale
unter: 0231 / 95 90 98 - 0, Faxnummern:
0232 / 95 90 98 - 11 und -19.
Impressum
Ausgabe 09/2003
HochProCentig erscheint dreimal
jährlich und ist eine Produktion der
HPC HARRESS PICKEL CONSULT AG.
Der Bezug ist kostenlos.
Auflage:
1500 Exemplare
Inhaber und Verleger:
HPC HARRESS PICKEL CONSULT AG
Marktplatz 1, 86655 Harburg
Tel.: (0 90 80) 99 90
info@hpc-ag.de
Redaktion:
Judith Middleton, Dr. Joachim Knüpfer
(HPC AG)
Dirk Wolske (besser! Strategien und
Medien, Am Zirkus 4, 10117 Berlin-Mitte)
Layout:
Anders Björk GmbH
Hafenstraße 33, 23568 Lübeck
Druck:
Donaudruck
Bahnhofstraße 40, 86663 Bäumenheim
IM NÄCHSTEN HEFT:
Internationalisierung – haben Sie
noch den Überblick?
>Im Verbund Inogen sorgen wir für
weltweiten Service