Hindernisse ausräumen – Risiken übernehmen ... - HPC AG

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RECHTLICHE CHANCEN UND
RISIKEN
Bonn – Typische Probleme von brachliegenden
Industriegrundstücken sind
nicht nur das gebundene Kapital, sondern
auch die Inbesitznahme durch
nicht sesshafte Personen. Materielle
Schäden können ebenso entstehen wie
erhebliche Imageschäden für das Unternehmen.
Noch gravierender sind die
Auswirkungen durch die Ansiedlung von
Flora, Fauna und Habitaten, die eine
Wiedernutzung des Grundstücks
ausschließen können, jedenfalls
aber stark einschränken. Bereits
der bloße Aufwuchs von Bäumen
kann bei einem bestimmten Umfang
die rechtlichen Anforderungen
an Wald im Sinne des
Gesetzes erfüllen, so dass für
eine Abrodung eine Waldumwandlungsgenehmigungerforderlich
ist, die in der Regel nicht
schnell erteilt wird.
Um einen angemessenen Kaufpreis für
die Immobilie zu erzielen, muss das
Grundstück baureif gemacht und eine
höherwertige Folgenutzung zugelassen
werden. Vorab müssen die Altlastenprobleme
gelöst und neues Baurecht
geschaffen werden.
Für die Altlasten bietet sich ein Sanierungsvertrag
mit der Behörde auf der
Grundlage eines Sanierungsplanes an.
Dadurch werden streitige Auseinandersetzungen
mit den Behörden vermieden,
deren positive Stellungnahme in
anderen Verfahren benötigt wird. Auch
werden gerichtliche Verfahren entbehr-
HPC, September 2003
SCHWERPUNKTTHEMA
Nicht betriebsnotwendige Grundstücke
Dr. Hartmut Fischer
RISIKOÜBERNAHME DURCH HPC:
WIEDERNUTZUNG EINES
KONTAMINIERTEN STANDORTES
Heidelberg. – Nach der Insolvenz eines
Metallverwertungsbetriebs drohte aus
lich, die sich über mehrere Jahre
erstrecken und deren Ausgang nicht
immer sicher vorausgesagt werden
kann. Von einer „papierlosen“ Sanierung
ist wegen künftiger Forderungen der
nicht beteiligten Behörden abzuraten.
Für den Abriss bestehender Hallen und
Produktionsstätten ist zunächst eine
Abrissgenehmigung erforderlich, der
das Denkmalschutzrecht entgegenstehen
kann, wenn die niederzulegenden
Gebäude schützenswert sind. Entscheidend
ist nicht das Alter der Gebäude,
sondern das öffentliche Interesse an
deren Erhaltung. Um das Denkmalschutzrecht
zu überwinden, wird man
taktisch sehr behutsam vorgehen
müssen. Fehlen die notwendigen Genehmigungen,
können die Behörden
Ordnungsverfügungen erlassen und
empfindliche Bußgelder festsetzen.
Um das Baurecht für eine neue Nutzung
der Grundstücke zu schaffen, können
die Kommunen einen Bebauungsplan
als Angebotsplanung aufstellen oder -
nach einer Verpflichtung des Investors,
das Vorhaben zu errichten – einen vorhabensbezogenen
Bebauungsplan aufstellen.
In Ausnahmefällen kann aber
auch eine bloße Baugenehmigung ausreichen.
Der Investor muss unbedingt
das Planaufstellungsverfahren begleiten,
um rechtliche Hindernisse kompetent
und schnell auszuräumen. Anderenfalls
können Nachbarn einen Bebauungsplan
oder darauf aufbauende Baugenehmigungen
vor Gericht zu Fall bringen.
Selbst wenn dadurch nur eine Verzögerung
eintritt, können erhebliche Zusatzkosten
und Terminprobleme entstehen.
dessen Grundstück eine Brache zu werden.
Orientierende Untersuchungen
hatten nahezu in allen Untersuchungsbereichen
sanierungsbedürftige Verunreinigungen
nachgewiesen. Der Boden
war mit BTEX, MKW, LCKW und Frige-
Die Besonderheiten des nicht mehr
genutzten Industriestandortes müssen
bei sämtlichen Vertragsgestaltungen
berücksichtigt werden:
In Grundstückskaufverträge muss eine
Klausel aufgenommen werden, die - und
zwar gerichtsfest – die Haftung für noch
im Boden verbliebene Altlasten regelt.
Vorsorglich sollten auch Ausgleichsansprüche
zwischen potentiellen Sanierungsverantwortlichen
ausgeschlossen
werden, die das Bundes-Bodenschutzgesetz
inzwischen regelt.
In den Sanierungsvertrag mit der Behörde
müssen die Ausführung des Sanierungsplanes
durch den Privaten, die
Sanierungszielwerte sowie die Sanierungsdauer
aufgenommen werden. Die
Behörde muss im Gegenzug auf den
Erlass künftiger Ordnungsverfügungen
verzichten. Übersehen werden oft
Regelungen für Leistungsstörungen.
Gerade bei komplexen Sanierungsmaßnahmen
kommt es aber immer wieder
zu nicht vorhergesehenen Entwicklungen.
Das Spektrum ist groß und
reicht von neuen Kontaminationen bis
zur Feststellung, dass technische Anlagen
zur Sanierung nicht geeignet sind.
Die rechtlichen Probleme können bei
guter Vorbereitung und einem ganzheitlichen
Konzept überwunden werden. Es
kommt – wie immer – auf den Einzelfall
an.
RA u. Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Dr. Hartmut Fischer
RAe Redeker, Sellner, Dahs & Widmaier,
Bonn
fischer@redeker.de, Tel. 0228/72625132
Sanierung eines ehemaligen Schrottplatzes
nen kontaminiert. Letztere entstammten
der Verschrottung von Kühlschränken,
aus denen das Kältemittel seit den 70er
Jahren in den Boden gelangen konnte.
Auf Veranlassung der Banken hin
ergänzend durchgeführte Untersuchun-