Hindernisse ausräumen – Risiken übernehmen ... - HPC AG

Interview zum Schwerpunktthema
Helmut Jakesch,
Planethome/
HVB-Group
DR. JOACHIM KNÜPFER IM
INTERVIEW MIT HELMUT
JAKESCH, PROJEKTENT-
WICKLER DER PLANET-
HOME/HVB-GROUP,
NÜRNBERG
jk: Wie verkauft man eigentlich
Gewerbegrundstücke in
Deutschland? Was sind die
größten Hemmnisse?
hj: Die Hauptaufgabe des Projektentwicklers
ist es, Spannungsfelder zu
überwinden. Ein wesentliches Hemmnis
ist fast immer, dass auf Seiten des Eigners
falsche Wertansätze herrschen;
naturgemäß zu hohe. Es ist überdies
nicht die Kernkompetenz des bisherigen
Eigners, gewerbliche Grundstücke einer
neuen Nutzung zuzuführen.
jk: In wie weit sind denn die Bodenrichtwerte
der örtlichen Gutachterausschüsse
als Orientierung für Käufer
und Verkäufer geeignet?
PIE-CRUST-VERTRAG: MINIMIE-
RUNG VON UMWELTRECHT-
LICHEN HAFTUNGSRISIKEN FÜR
MIETER UND PÄCHTER?
Köln – Kontaminationen einer gepachteten
Immobilie sind nicht nur Sache
des Verpächters bzw. Eigentümers.
Denn auch der „Inhaber der tatsächlichen
Gewalt“, also z.B. der Pächter,
kann von den Behörden zur Sanierung
der Kontaminationen herangezogen
werden – und zwar auch wenn diese
ohne sein Zutun vor Vertragsbeginn
verursacht wurden, und unabhängig von
einer vertraglichen Freistellung durch
den Verpächter.
Ein in Großbritannien zunehmend
gebräuchlicher Lösungsweg sind
sogenannte Pie-Crust-Agreements, mit
denen der Pächter lediglich die auf der
12 www.hpc-ag.de HPC, September 2003
SCHWERPUNKTTHEMA
hj: Bei der heutigen Marktlage kann
man überspitzt sagen, die Bodenrichtwerte
sind nur deshalb noch nicht
deutlich niedriger, weil in der jeweiligen
Region seit längerem nichts verkauft
worden ist.
jk: Welche Rolle spielt eigentlich die
Politik in dieser Sache?
hj: Jeden Tag verbrauchen wir in
Deutschland 117 ha Land. Der größte
Landverbraucher ist der Eigenheimbau.
Die Politik weiß das, unternimmt aber
nichts, Brachflächen städtebaulich zu
nutzen. Es ist festzustellen, dass Städte
und Gemeinden krampfhaft Gewerbeund
Industrieflächen erhalten wollen:
Man hofft auf Ansiedlungen. Bedarf
haben aber nur der Handel und der
Eigenheimbau. Die Ausweisung neuer
Baugebiete auf der grünen Wiese ist der
einfachere und in der Regel auch
billigere Weg. Kommen dann noch
städtebauliche Konflikte hinzu, ist es
kein Wunder, dass das billige Land vor
Expertenbeitrag: Umwelthaftungsrisiko
Oberfläche (crust) befindlichen Gebäude
anmietet. Diese im deutschen Recht
noch unübliche Vertragsgestaltung
bietet bei richtiger Handhabung die
Chance, dass der Pächter von der Pflicht
zur Sanierung befreit wird.
In diesem Sinne entschied der Verwaltungsgerichtshof
Baden-Württemberg,
dass der (Unter)mieter einzelner Lagerräume
einer Halle für die Beschaffenheit
des Untergrundes nicht verantwortlich
ist.
Anders kann es aber zu bewerten sein,
wenn die gepachtete Fläche unterhalb
der umliegenden Oberfläche liegt
(Kellerräume), oder der Pächter –
entgegen Vertragsinhalt – die umliegende
Freifläche z.B. als Lagerfläche
nutzt. Diese Umstände könnten Indiz
für die entscheidende faktische
den Toren der Stadt den Wettlauf
gewinnt.
jk: Welchen Weg gehen Sie, um
dennoch Erfolg zu haben?
hj: Am Anfang steht die Bestandsaufnahme.
Alle das Grundstück betreffenden
Fakten sind wichtig: die baurechtlichen
Situation, die bisherige Nutzung,
natürlich die Fragen der Altbebauung
und der Altlasten, die Lage des Grundstücks
usw. Den Überblick hat im
allgemeinen nur ein örtlich erfahrener,
profilierter Projektentwickler. Nach der
Bestandsaufnahme gilt es, die Hemmnisse
Stück für Stück zu überwinden. Da
ist Ausdauer, Flexibilität und Konfliktbereitschaft
gefragt. Doch der Erfolg
gibt uns recht.
Einwirkungsmöglichkeit des Pächters
auf den Untergrund sein und ein
Gericht dazu veranlassen, eine Sanierungsverantwortlichkeit
anzunehmen.
Auch wenn die Rechtsprechung noch
nicht entschieden hat, ob und wann der
Pächter trotz eines Pie-Crust-Vertrages
Inhaber der tatsächlichen Gewalt ist,
spricht einiges für den Versuch, sich
durch ein Pie-Crust-Agreement zu
schützen. Denn in wirtschaftlich
unsicheren Zeiten wächst das Risiko des
Pächters, zur Sanierung herangezogen
zu werden – weil andere, sonst in der
Praxis vorrangig berücksichtigte
Pflichtige, insolvent sein könnten.
Info: stephan.mueller@linklaters.com,
Partner bei Linklaters Oppenhoff &
Rädler, Köln