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Starnberger Bote 3 Editorial
Sehr geehrte Starnbergerinnen,
sehr geehrte Starnberger,
juhu, sie ist da, die langersehnte
Lösung für bezahlbaren Wohnraum in
Starnberg. Vorbei ist die Zeit mit Mieten
um 15 €/m² kalt. Der Gesetzgeber
hat endlich begriffen, dass der Bürger
seinen Schutz benötigt und nicht länger
dem schamlosen Treiben einer
Vermietermafia ausgesetzt sein
darf. Die „Mietpreisbremse“ klopft
künftig den Starnberger Vermietern
ordentlich auf die Finger, wenn diese
wieder Mieten aufrufen, die nahezu
dem vollen Monatsverdienst eines
normalen Arbeitsmarktteilnehmers
entsprechen.
Im Freudentaumel hört man Fragen
wie: „Ist es wirklich wahr? Können
wir Starnberger uns das Wohnen in
Starnberg bald wirklich wieder leisten?
Bei welchem Preis greift eigentlich
die Bremse? Bei 9 €, 10 € oder bei
10,50 € ?. 11 € ginge vielleicht auch
gerade noch!
Die Antworten sind leider ernüchternd:
„Nein, lieber Starnberger, es ist nicht
wahr! Auch künftig kannst Du Dir das
Wohnen in Starnberg kaum leisten.
Und es wird auch nicht besser. Es
gibt auch nach der Mietpreisbremse
keinen Grund, bei Neuvermietungen
geringere Mieten aufzurufen, als
diejenigen, die bisher verlangt werden.
Deine erhofften 11 € werden
auch künftig kaum ausreichen, um
einen Quadratmeter unbeheizten
Wohnraum zu bezahlen. Auch werden
die Preise in Starnberg trotz
Mietpreisbremse künftig weiter steigen.
Die Mietpreisbremse gibt leider
auch keine absolute Grenze vor.
Die Mietpreisbremse bremst erst
wenn künftig bei Neuvermietungen
Bedingungen eingetreten sind, die
deutlich schlechter als die heutigen
sind.“
Mal der Reihe nach:
Ab 1.8. ist die Mietpreisbremse in
Bayern aktiv. Bei 144 Kommunen
(überwiegend oberbayerische
Gemeinden) wurde ein „angespannter
Wohnungsmarkt“ festgestellt. In
diesen Kommunen gilt nun:
Bei neuen Mietverträgen darf die
Miete nicht mehr als 10 % über der
ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Tut sie das doch, so ist der Betrag
oberhalb dieser Grenze vom Mieter
nicht geschuldet bzw. kann ggf. nachträglich
zurückgefordert werden.
Das gilt zumindest dann, wenn die
betreffende Wohnung kein Neubau
(= Erstbezug ab Okt. 2014) ist oder
diese erstmals nach umfangreicher
Sanierung bezogen wird, die Wohnung
möbliert ist oder zuvor bereits oberhalb
dieser Grenze vermietet war.
Die Luxussanierer und der traditionelle
Mietwucherer begrüßen die
Mietpreisbremse mit einem Lächeln
auf den Lippen. Der Gesetzgeber hat
deren Belange erkannt und durch eine
entsprechende Ausnahme geschützt.
Im Fall von Starnberg fallen damit
von vorneherein ca. 50 – 60 % der in
Frage kommenden Neuvermietungen
aus der Mietpreiskontrolle heraus, da
sie in eine Ausnahme fallen. Ca. weitere
20 % umgehen das Problem mit
juristisch gut formulierten Verträgen
unter Ausnutzung der Schwächen
der gesetzlichen Regelung (z. Bsp.
gestaffelte Mietverträge).
Sollten nach alledem noch einzelne
Starnberger Neuvermietungen übrig
sein, bei denen man die Anwendung
der Mietpreisbremse ernsthaft diskutieren
kann, so sieht sich der Mieter
bei der Verfolgung seiner Rechte
erheblichen Risiken gegenüber. Die
beiden wesentlichen Streitpunkte
werden sein:
„Waren die Renovierungen vor
Mietvertragsbeginn „umfassende
Modernisierungen?“
„Was ist überhaupt die ortsübliche
Vergleichsmiete?“
Der Gesetzgeber hat lauter unbestimmte
Rechtsbegriffe verwendet,
deren Beurteilung objektiv und im
Voraus nicht wirklich möglich ist.
Wiederholt hat der Bürger mit einem
Gesetz zu kämpfen, das er nicht
rechtsicher anwenden kann, sondern
dass jeweils im Einzelfall durch
richterliche Beurteilung ausgefüllt
wird. Dies gilt insbesondere im Falle
der Bestimmung der „Ortüblichen
Miete“, wenn – wie in Starnberg
keinerlei Mietspiegel vorhanden ist.
Jahrelange Streits um die richtige
Vergleichsmiete mit sündhaft teuren
Gutachten stehen dem Mieter dann
bevor.
(Anm.: Frau Bürgermeisterin John
hat zwischenzeitlich erklärt, den
Hauptausschuss „im Herbst“ über
die Aufstellung eines Mietspiegels
beraten zu lassen. Auf eine klare
Positionierung, ob sie nun einen
solchen politisch will und wenn ja
warum ist sie noch schuldig)
Im Ergebnis werden die Vermieter in
Starnberg die Bremse nicht beachten,
solange der Markt Mieter liefert, die
aufgrund der Marktlage bereit sind,
alles für einen Vertragsabschluss zu
tun, insbesondere deutlich überhöhte
Mieten zu akzeptieren. Warum sollten
sie auch. Sie brauchen nicht einmal
ein schlechtes Gewissen zu haben,
da sie sich ja immer darauf beziehen
können, sie hätten die Marktlage bzw.
die Vergleichsmieten so eingeschätzt.
In den nächsten 5 Jahren (und nur so
lange ist die Mietpreisbremse nach
derzeitigem Gesetzesstand wirksam),
werden in Starnberg kaum Mieter ihre
Rechte gerichtlich verfolgen, da das
prozessuale Risiko in keiner Relation
zum erstrebten Vorteil steht. Am Ende
sind es vielleicht ein paar umfassend
rechtsschutzversicherte Mieter
oder Mitglieder des Mietervereins, die
einen Achtungserfolg vor dem Gericht
erwirken. Diese vereinzelt durchgefochtenen
Mietpreisbegrenzungen
werden am Ende der einzige Effekt
der Mietpreisbremse bleiben. In der
Gesamtstatistik der Starnberger
Mietpreisentwicklung wird dies aber
keine oder keine wesentliche Rolle
spielen.
Das Problem der Mietpreise
ist letztendlich nur über das
Wohnraumangebot in den Griff zu
bekommen. Solange jeder Vermieter
eine monopolähnliche Situation vorfindet,
hat er keinen Grund, unterhalb
der erzielbaren Mietpreise zu
vermieten. Wenn sich der Vermieter
hingegen aufgrund einer konkurrierenden
Marktlage wieder anstrengen
muss, um einen guten Mieter in
seine Immobilie zu bekommen, dann
wird er auch einen angemessenen
Mietpreis aufrufen.
Als Lösung muss also neuer Wohnraum
entstehen. Hier sind öffentliche und
private Bauträger gleichermaßen
gefordert. das Wohnraumangebot zu
erhöhen, damit irgendwann Angebot
und Nachfrage in einem gesunden
Verhältnis gegenüberstehen. Dann
gehen den Mietwucherern die Mieter
aus und der Markt hat sich selbst
geheilt, ganz ohne eine Regulierung
durch Legislative und Judikative!
Ihr
Michael Forster
1. Vorsitzender Bund der Selbstständigen
/ Gewerbeverband
Starnberg Ortsgruppe des BDS
Bayern e.V.