Prospekt EHF1 + 1. Nachtrag - NGF Next Generation Funds ...

Nur gültig mit
Nachtrag
Nr. 1 vom
31.01.2012
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
Investieren in den
deutschen Einzelhandel
EHF 1

Vorwort
002 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
01.1

Vorwort
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
die Next Generation Funds München GmbH
(NGF) präsentiert Ihnen das Beteiligungsangebot
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG (Fondsgesellschaft).
Die NGF gehört zum Finanzdienstleistungskonzern
der FIHM Fonds und Immobilien Holding München
AG (FIHM) und übernimmt die Konzeption und
Emission von geschlossenen Immobilienfonds. Mit
Unterstützung der Schwestergesellschaften in der
FIHM Unternehmensgruppe begleiten wir Sie als
Anleger in den kommenden Jahren rund um Ihre
Immobilieninvestition. Als Emissionshaus legt die
NGF den Fokus auf eine transparente Konzeption
im Bereich der Immobilienfonds.
Die Immobilie als traditionelles Investment war
gerade in den vergangenen Monaten im Anlagefokus
vieler institutioneller Investoren. Mit diesem
Immobilienfonds bieten wir Privatanlegern die
Möglichkeit, sich wie institutionelle Investoren an
krisensicheren und wertstabilen Investments wie
Immobilien zu beteiligen.
Gerade in den unruhigen Zeiten der Finanzmärkte
hat der Einzelhandel, hier besonders der Lebensmitteleinzelhandel
mit seinen Discountern, seine
Marktposition als krisenunabhängige und umsatzstarke
Branche bestätigt. Hinzu kommt, dass viele
Städte, Kommunen und Gemeinden eine sehr restriktive
Politik bei der Vergabe neuer Einzelhandelsflächen
verfolgen.
Unser Beteiligungsangebot ist ein Ansparfonds für
den Vermögensaufbau kombiniert mit mittelfristigen
Einmalanlagen in Form von Stillen Beteiligungen.
Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, sich mittelbar
über die Fondsgesellschaft an zunächst zehn überwiegend
neu gebauten Einzelhandelsobjekten in
vier Bundesländern zu beteiligen. Diese befinden
sich an sorgfältig ausgewählten Standorten mit
renommierten und langfristig gebundenen Ankermietern
wie Rewe, Lidl, Wasgau, Netto und Penny.
Neben den sicheren und langfristigen Mieteinnahmen
enthält die Fondskalkulation verschiedene
Sicherheitspuffer.
Mit der Investition in die Sachanlage Einzelhandelsimmobilie
verbunden mit langfristigen Mietverträgen
sowie bonitätsstarken Mietern unterstreichen
wir unseren Anspruch auf ein sicherheitsorientiertes
und attraktives Investment.
Wir freuen uns, Sie als Anleger für unser Beteiligungsangebot
gewinnen zu dürfen.
Next Generation Funds München GmbH
Thomas Vogel
(Geschäftsführer)
Vorwort
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
003

Prospektverantwortung und Angabenvorbehalt
Prospektverantwortung und
Angabenvorbehalt
Alle Angaben und Berechnungen in diesem Verkaufsprospekt
wurden mit größtmöglicher Sorgfalt
ausgearbeitet. Sie beruhen auf den zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung gültigen gesetzlichen und
steuerlichen Vorschriften sowie Verwaltungsanweisungen.
Eine Haftung für eine abweichende Auffassung
der Finanzverwaltung sowie Abweichungen
durch zukünftige Änderungen der rechtlichen und
steuerlichen Grundlagen sowie künftiger wirtschaftlicher
und technischer Entwicklungen kann – soweit
gesetzlich zulässig – nicht übernommen werden.
Eine Haftung für den Eintritt der mit Erwerb der Beteiligung
verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen
Ziele des Anlegers wird ebenfalls nicht übernommen.
Abweichende Angaben vom oder zusätzliche
Angaben zum Inhalt dieses Verkaufsprospekts dürfen
nur von der Prospektverantwortlichen des Beteiligungsangebotes
gemacht werden und bedürfen zu
ihrer Wirksamkeit der Schriftform.
004 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Die NGF mit Sitz in Aschheim/München, vertreten
durch den Geschäftsführer Thomas Vogel, übernimmt
als Anbieterin der Vermögensanlage die Verantwortung
für den Inhalt des Verkaufsprospektes und
erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig und
keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
29.07.2011 (Datum der Prospektaufstellung)
Next Generation Funds München GmbH mit
Sitz in Aschheim/München, vertreten durch ihren
Geschäftsführer Thomas Vogel

Inhalt
01.0
Vorwort Seite 003
Prospektverantwortung und Angabenvorbehalt Seite 004
1. Inhalt Seite 005
2. Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.KG Seite 007
2.1 Motive für Ihre Beteiligung 009
2.2 Beteiligungsangebot im Überblick 012
2.3 Die Struktur der Beteiligung 017
3. Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken Seite 019
4. Kapitalarten Seite 033
4.1 Kommanditbeteiligungen 033
4.2 Stille Beteiligungen 036
5. Anbieterin und Partner im Überblick Seite 039
5.1 Holding 040
5.2 Konzeption/Emission 040
5.3 Vertrieb 040
5.4 Immobilen­ & Asset Management 041
5.5 Fondsservice & Treuhand 041
6. Investitionsobjekte Seite 043
6.1 Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland 044
6.2 Einzelhandel in Deutschland 044
6.3 Mieter des Einzelhandelsfonds Deutschland 1 050
6.4 Standorte und Objekte 055
7. Investitions­ u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen Seite 075
7.1 Investitions­ und Finanzierungsplan (Prognose) 076
7.2 Prognoserechnung 088
7.3 Prognoserechnung Anlegerebene 098
7.4 Kapitalrückflussrechnung 100
7.5 Sensitivitätsanalyse 104
7.6 Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage sowie Planzahlen 107
8. Rechtliche Grundlagen Seite 113
9. Steuerliche Grundlagen Seite 161
10. Bautechnische Daten Seite 181
11. Verträge Seite 201
12. Glossar, Quellen und Bildnachweise Seite 232
Anlagen:
Beitrittserklärung/Verbrauerinformation für den Fernabsatz
Einzahlung Ihrer Beteiligungssumme
Hinweis:
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des
Prospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Inhalt
01.0
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 005
Grundlagen Prognosen & Planzahlen
Investitionsobjekte Anbieterin & Partner Kapitalarten
Risiken
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Sie finden auch Äpfel auf rund
25.000 m 2 vermieteter Gewerbefläche
des Einzelhandelsfonds Deutschland 1.
006 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
02.1

Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
GmbH & Co. KG
2.0
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
2.1 Motive für Ihre Beteiligung 009
2.2 Beteiligungsangebot im Überblick 012
2.3 Die Struktur der Beteiligung 017
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.0
007
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
008 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.1

2.1 Motive für Ihre Beteiligung
Die Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH &
Co. KG (Fondsgesellschaft) ist ein vermögensverwaltend
strukturierter, geschlossener Immobilienfonds
in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich mit ca.
94,6 % am Kommanditkapital der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG
(Objektgesellschaft 1). Die Objektgesellschaft 1
hat Kaufverträge für zehn Immobilien (vorwiegend
Einzelhandelsobjekte) in vier Bundesländern abgeschlossen.
Darüber hinaus ist im Laufe des Jahres
2012 eine weitere Immobilieninvestition geplant.
Die Fondsgesellschaft bietet zwei grundlegende
Beteiligungsvarianten.
Zum einen wird dem Anleger die Möglichkeit
geboten, als Kommanditist in Form eines Ansparkonzepts,
welches aus drei Varianten besteht, der
Fondsgesellschaft beizutreten. Als Kommanditist
ist der Anleger am wirtschaftlichen Erfolg sowie
am Vermögen der Gesellschaft beteiligt. Das Ansparkonzept
bietet durch monatlich zu leistende
Sparraten dem Anleger ein hohes Maß an Flexibilität
im Vermögensaufbau und die Investition in
Immobilien, die sonst nur institutionellen Anlegern
vorbehalten sind.
Zum anderen kann sich der Anleger in Form einer
Stillen Beteiligung mit drei unterschiedlichen
Laufzeiten an der Fondsgesellschaft beteiligen.
Stille Beteiligte erhalten eine Mindestverzinsung
und sind am Gewinn, nicht aber am Verlust des
Unternehmens beteiligt. Sie partizipieren nicht am
Vermögen der Gesellschaft. Mit dieser Beteiligungsvariante
unterstützt der Anleger die Fondsgesellschaft
finanziell beim Objektankauf und erhält
hierfür eine attraktive Verzinsung.
Wesentliche Motive für den Beitritt an der Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG
werden im Folgenden aufgezeigt.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Langfristige Ertragssicherheit
Die Immobilien verfügen über eine hohe Einnahmesicherheit
durch Ankermieter wie u.a. Rewe, Lidl,
Wasgau, Netto und Penny mit hohen Bonitätsratings.
Die Mietverträge sind langfristig und beinhalten Verlängerungsoptionen.
Die Auswahl der Standorte
erfolgte durch intensive und sorgfältige Analysen
der Einzelhändler und erfüllt die hohen Ansprüche
der Mieter.
Hohe Sicherheitsparameter in der Finanzierung
Die Fondsgesellschaft profitiert von dem derzeit
niedrigen Zinssatz. Für die erworbenen Immobilien
besteht eine feste Finanzierungszusage. Die Finanzierung
für die ersten vier bereits übernommenen
Objekte wurde ausgereicht. Die Finanzierung des
Immobilienportfolios I der Objektgesellschaft 1 ist
auf sieben Jahre abgeschlossen, die Finanzierung
für das Immobilienportfolio II für sieben Jahre zugesagt.
Der Zins ist jeweils variabel vereinbart und
entspricht dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau. Im
Fall steigender Zinsen wird der Finanzierungszins
bei Erreichen einer maximalen Obergrenze fixiert.
In der Prognoserechnung wurde von Anfang an
mit dem viel höheren Zinsniveau der Obergrenze
kalkuliert. Bei dem derzeitigen niedrigeren Zinsniveau
wird dadurch ein erheblicher Liquiditätspuffer
aufgebaut.
Attraktive Gutschriften/Auszahlungen
Die NGF bietet ein sicherheitsorientiertes Produkt auf
Basis eines soliden Sachwerts an. Die Gutschriften/
Auszahlungen an die Kommanditisten liegen durchschnittlich
bei rund 6 % p. a. vor Steuern. Die Stillen
Beteiligten erhalten eine attraktive laufzeitabhängige
Verzinsung zwischen 5,00 % und 6,25 % p. a.
vor Steuern.
Fest vereinbarte Investitionskriterien für Folgeinvestition
Der wesentliche Teil des Immobilienportfolios wurde
bereits erworben. Die Folgeinvestion erfolgt unter
Einbeziehung des aus dem Anlegerkreis zu wählenden
Beirats/Anlageausschuss, der die Prüfung und
Auswahl der Objekte für die Folgeinvestition genehmigt.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.1
009
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Günstiger Kaufpreis
Die zehn Einzelhandelsimmobilien wurden zu einem
Einkaufsfaktor von rund 12,37 der Jahresnettomiete
erworben. Der Fonds profitierte von dem niedrigeren
Preisniveau in 2010. Aufgrund der Erholung des
Immobilienmarktes nach der Finanzkrise steigen die
Preise aktuell wieder an.
Steigende Nachfrage nach großflächigen Einzelhandelsstandorten
Die gestiegenen Kundenansprüche und die Differenzierung
im Lebensmitteleinzelhandel führen zu einer
größeren Produktvielfalt, einer modernen Warenpräsentation
und zu übersichtlichen und großzügigen
Märkten. Um diesen Ansprüchen gerecht zu
werden, steigt die Nachfrage nach weiteren großflächigen
Einzelhandelsstandorten.
Restriktives Angebot an Einzelhandelsflächen
Neben dem Trend der kleineren City­Konzepte
expandieren die Lebensmitteleinzelhändler verstärkt
in den Vorstädten, kleineren Städten und Kommunen.
Hier gibt es noch Versorgungslücken. Aufgrund der
010 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.1
restriktiven Bauordnungsvorschriften der Städte und
Gemeinden ist das Angebot an entsprechenden
Flächen äußerst begrenzt und ein Haupthindernis
der Expansion der Lebensmittelbranche.
Erfahrene Immobilienexperten
Mit dem technischen und kaufmännischen Gebäudemanagement
wurde die IAMV Immobilien Asset Management
Verwaltung GmbH beauftragt. Seit vielen
Jahren betreut sie große gewerbliche Immo bilien
auch für andere geschlossene Immobilienfonds und
externe Investoren. Der verwaltete Immobilienbestand
beläuft sich auf rund 600.000.000 €.
Professionelle Anlegerbetreuung
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft bedient
sich Spezialisten der Value Creation Fonds­Services
GmbH. Diese betreut geschlossene Immobilienfondsgesellschaften
mit einem gezeichneten Anleger­ und
Stillem Beteiligungskapital von rund 750.000.000 €
und nimmt die Interessen von rund 40.000 Anlegern
wahr.

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.1
011
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG 02.2
2.2 Beteiligungsangebot im Überblick
Fondsgesellschaft Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Objektgesellschaft 1 Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG – Beteiligung
der Fonds gesellschaft von ca. 94,6 %
Objektgesellschaft 2 Noch nicht gegründet – geplante Beteiligung der Fondsgesellschaft von
100 %
Komplementärin und
Gründungsgesellschafterin
Geschäftsführende
Kommanditistin und
Gründungsgesellschafterin
012 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
NGF Verwaltung GmbH
NGF Beteiligung GmbH
Die NGF Beteiligung GmbH und die NGF Verwaltung GmbH sind
beide einzelvertretungsberechtigte Teile der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft und werden ihrerseits jeweils durch den Geschäftsführer,
Herrn Gerd Dombrowski, vertreten.
Anbieterin Next Generation Funds München GmbH
Generalvertrieb,
Kapitalbeschaffung
Mit der Vermittlung des Eigenkapitals sowie der Beschaffung der Stillen
Beteiligungen ist exklusiv die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG beauftragt, die ihrerseits selbständige Finanzdienstleister beauftragt.
Fondsvolumen Konsolidierte Gesamtinvestition: 65.876.001 €
Fondsimmobilien Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat die Objektgesellschaft 1 Kaufverträge
über insgesamt zehn Immobilien an unterschiedlichen Standorten
in Bayern, Rheinland­Pfalz, Nordrhein­Westfalen und im Saarland abgeschlossen,
wobei vier Objekte bereits übernommen wurden. Die Anschaffungskosten
für die Immobilien betragen ca. 30.940.000 €.
Im Laufe des Jahres 2012 ist eine weitere Immobilieninvestition über die
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 zu Anschaffungskosten in Höhe
von ca. 17.160.000 € geplant.
Die gesamten kalkulierten Anschaffungskosten (inklusive Grunderwerbsteuer,
Erwerbs nebenkosten sowie Maklerkosten) betragen ca.
50.460.000 €. Dies entspricht ca. 76,6 % der konsolidierten Gesamtinvestition.
Vermietungssituation Sämtliche Fondsimmobilien der Objektgesellschaft 1 sind zu 100 % langfristig
an unterschiedliche Mieter vermietet. Bei den Mietern handelt es
sich überwiegend um namhafte und bonitätsstarke Anbieter aus dem
Bereich Einzelhandel.

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Finanzierungssituation Rund 52 % der konsolidierten Gesamtinvestition werden langfristig durch
Fremdkapital in Form von Bankdarlehen finanziert. Dazu werden von
der Objektgesellschaft 1 zwei Bankdarlehen in Höhe von insgesamt ca.
22.350.000 € aufgenommen. Davon sind 11.900.000 € bereits an die
Objektgesellschaft 1 ausgezahlt. Für das zweite Darlehen liegt eine verbindliche
Finanzierungszusage vor.
Die weiteren Einzelheiten zur Finanzierungssituation können Sie der Darstellung
auf S. 83 f. entnehmen.
Art, Anzahl und
Gesamtbetrag
der angebotenen
Vermögensanlage,
Erwerbspreis
Die Anleger beteiligen sich entweder als Direktkommanditist oder über
eine Treuhandkommanditistin als Treugeber an der Fondsgesellschaft und
erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Kapitalarten Immo­
Wachstum, ImmoSpar Top und ImmoSpar). Die Mindestbeteiligungssumme
beträgt 5.000 € zuzüglich 5 % Agio und soll bei höheren Beträgen
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Bei Beteiligung als Stiller Gesellschafter (ImmoZins) erzielt der Anleger
ausschließlich Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Einlagen der Stillen
Gesellschafter betragen mindestens 2.000 €, darüber hinausgehende
Beträge sollen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Ein Agio wird hier nicht
erhoben.
Die Höhe ihrer Beteiligung und damit den zu zahlenden Erwerbspreis
legen die Anleger bzw. die Stillen Gesellschafter in der Beitrittserklärung
fest. Der Erwerbspreis ergibt sich aus der individuellen Zeichnungssumme.
Die konkrete Anzahl der jeweils angebotenen Anteile steht bei Prospektaufstellung
noch nicht fest. Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen
beträgt 81.300.000 €, davon Kommandit kapital in Höhe von
63.800.000 € sowie Stille Beteiligungen in Höhe von 17.500.000 €. Es
wird mindestens jeweils eine Kommandit­ und eine Stille Beteiligung angeboten.
Die rechnerisch maximale Anzahl der angebotenen Beteiligungen
bei prospektgemäßer Platzierung beträgt 12.760 Kommanditbeteiligungen
sowie 8.750 Stille Beteiligungen.
Zeichnungsfrist und Sprache Die Zeichnungsfrist beginnt gemäß § 9 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz
frühestens einen Tag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospekts. Der
Fonds wird geschlossen, sobald ein Kommanditkapital in Höhe von
63.800.000 € sowie zusätzlich 17.500.000 € Stille Beteiligungen eingeworben
sind, spätestens am 31.12.2012. Die Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft kann Überzeichnungen bis zu 10 % des Gesamtkapitals
(Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende Stille Beteiligungen) zulassen
sowie die Zeichnungsfrist bis zum 31.12.2013 verlängern.
Nach Annahme der Beitrittserklärung ist eine Kürzung von Anteilen möglich,
wenn der Anleger seine Einlage nicht oder nicht vollständig eingezahlt
hat. Darüber hinaus besteht keine Möglichkeit, die Zeichnung vorzeitig
zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen.
Die Beteiligungen werden zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ausschließlich
in Deutschland angeboten. Der vorliegende Verkaufsprospekt
wurde ausschließlich in deutscher Sprache verfasst.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.2
013
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG 02.2
Entgegennahme der
Beitritts erklärung
Zahlstelle/Einzahlung der
Beteiligungssumme sowie
des Agios
014 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Beitrittserklärungen bzw. auf den Erwerb von Beteiligungen gerichtete
Willenserklärungen der Anlageinteressenten nimmt die Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG, Einsteinring 28, 85609 Aschheim
entgegen.
Die Zahlstelle ist die Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG,
Einsteinring 28, 85609 Aschheim; sie führt bestimmungsgemäß Zahlungen
an die Anleger aus.
Diese Zahlstelle hält ebenfalls den Verkaufsprospekt zur kostenlosen Ausgabe
bereit.
Die Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG, Einsteinring
28, 85609 Aschheim als Zahlstelle nimmt auch die von den Anlegern zu
bezahlenden Beteiligungssummen sowie das Agio entgegen.
Die Einzahlungen sind auf folgendes Konto zu leisten:
Kontoinhaber: Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Kontonummer: 177036100
Bank: Deutsche Bank AG, München
BLZ: 70070010
Verwendungszweck: Vor­ und Nachname des Anlegers
Laufzeit, Bindungsdauer Der Fondsgesellschaftsvertrag ist auf bestimmte Zeit geschlossen.
Die Fondsgesellschaft endet plangemäß und vorbehaltlich einer Verlängerung
durch die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft gemäß § 3
Abs. (1) des Fondsgesellschaftsvertrages oder einer Verlängerung aufgrund
Beschlussfassung der Gesellschafter, am 31.12.2026; eine ordentliche
Kündigung ist vor diesem Zeitpunkt ausgeschlossen. Im Fall des Eintritts
der Schwerstpflegebedürftigkeit des Anlegers sowie für den Fall anderer
schwerer Krankheiten i. S. von § 25 Abs. (5) des Fondsgesellschaftsvertrages
ist der Anleger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Die Stillen Beteiligungen haben in Abhängigkeit der Wahl der Beteiligungsvariante
eine Mindestlaufzeit bis zum 31.12.2015, 31.12.2018 und
31.12.2021. Auch den Stillen Gesellschaftern steht ein außerordentliches
Kündigungsrecht bei Schwerstpflegebedürftigkeit sowie in gleichgestellten
Fällen gemäß § 14 Abs. 2 des Vertrages über eine Stille Beteiligung zu.
Nähere Einzelheiten entnehmen Sie bitte den Darstellungen auf S. 119 ff.
Handelbarkeit und
Übertragung der
Vermögensanlage
Die freie Handelbarkeit der vorliegend angebotenen Anteile der Vermögensanlagen
ist dadurch eingeschränkt, dass keine gesetzlich vorgeschriebene
Handelsplattform existiert; ein Zweitmarktverkauf ist nur eingeschränkt
möglich.
Bei einem Verkauf in den ersten Jahren muss mit einem deutlichen Abschlag
gegenüber dem eingezahlten Kapital gerechnet werden.
Darüber hinaus ist die freie Handelbarkeit dadurch eingeschränkt, dass
die Übertragung von Anteilen der angebotenen Vermögensanlagen
jeweils nur zum 31.12. eines Jahres mittels Abtretung und bei Kommanditbeteiligungen
bis zur Einzahlung von 20 % der Beteiligungssumme nur mit
schriftlicher Zustimmung der Fondsgesellschaft erfolgen kann.

Mit der Vermögensanlage
verbundene Rechte
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Den Anlegern stehen die Rechte auf Beteiligung am Ergebnis (Gewinn/
Verlust), Ausschüttungen/Entnahmen, Beteiligung am Gesellschaftsvermögen,
das Recht auf Kündigung sowie Beteiligung am Auseinandersetzungsguthaben
im Fall des Ausscheidens und das Recht auf Teilnahme an und
Stimmrecht bei Gesellschafterversammlungen zu. Darüber hinaus können
Anleger die für Kommanditisten üblichen Kontroll­ und Informationsrechte
geltend machen. Bei den Anlegern in der Rechtsform der Stillen Beteiligung
entfällt die Teilhabe am Verlust sowie am Gesellschaftsvermögen.
Steuerliche Konzeption Die Fondsgesellschaft ist konzeptgemäß als vermögensverwaltende Personengesellschaft
strukturiert. Die Beteiligung als Kommanditist vermittelt
dem Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Stille Beteiligte erzielen aufgrund ihrer Beteiligung Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Die weiteren Einzelheiten können Sie den Steuerlichen Grundlagen auf
S. 161 ff. entnehmen.
Es wird weder von der Fondsgesellschaft (Emittentin) noch der Anbieterin
die Zahlung von Steuern für die Anleger oder die Stillen Gesellschafter
übernommen.
Mittelverwendungskontrolle Die Verwendung der eingezahlten Beteiligungsbeträge wird längstens
bis 31.12.2012 von der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft 1 und dem Mittelverwendungskontrolleur aufgrund
gemeinsamer Kontovollmacht veranlasst. Für den Fall, dass die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft von ihrer Befugnis zur Verlängerung des
Platzierungszeitraums über den 31.12.2012 hinaus Gebrauch macht,
verlängert sich die Laufzeit des Mittelverwendungskontrollvertrages entsprechend,
längstens jedoch bis zum 31.12.2013. Die Auszahlungsvoraussetzungen
für die Verwendung der Anlegergelder sind in § 3 des
Mittelverwendungskontrollvertrages geregelt; eine materielle Prüfung der
der Mittelverwendung zugrunde liegenden Unterlagen und Verträge ist
nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle.
Platzierungsgarantie Die Platzierung des einzuwerbenden Kommanditkapitals der Fondsgesellschaft
sowie der Stillen Beteiligungen wird nicht garantiert.
Gesamthöhe der
Provisionen
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen
oder vergleichbare Vergütungen, beträgt plangemäß (inklusive von erst
in der Bewirtschaftungsphase kalkulierten Provisionen) 11.720.400 €.
Sie setzen sich zusammen aus den Eigenkapitalvermittlungsprovisionen in
Höhe von 9.570.000 € (inklusive Agio), Beschaffungsprovisionen für die
Stillen Beteiligungen in Höhe von 1.400.000 €, Finanzierungsbeschaffungsprovisionen
in Höhe von 403.800 €, Maklerkosten in Höhe von
171.600 € und Verlängerungsprovisionen für die Kapitalart ImmoZins
(sind planmäßig in der Bewirtschaftungsphase kalkuliert) in Höhe von
175.000 €.
Nähere Einzelheiten entnehmen Sie bitte den Darstellungen auf S. 81 ff.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.2
015
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG 02.2
Weitere mit dem Erwerb,
der Verwaltung und der Veräußerung
der Vermögensanlage
verbundene Kosten
sowie Haftung und weitere
Leistungen
016 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Über den Nominalbetrag der Beteiligung hinaus haben die Direktkommanditisten
und Treugeber an persönlichen weiteren Kosten das Agio von
5 % des Nominalbetrags zu tragen. Will sich ein Anleger nicht über die
Treuhandkommanditistin beteiligen, sondern selbst in das Handelsregister
eingetragen werden, so fallen Gebühren nach dem „Gesetz über die Kosten
in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (Kostenordnung)
an, die von der Höhe der Beteiligungssumme abhängen, ferner die Kosten
der Veröffentlichung. Bei einem Kommanditanteil von z. B. 20.000 €
(einzutragende Hafteinlage also 2.000 €) betragen die Gesamtkosten
danach ca. 120 €, bei einem Kommanditanteil von 100.000 € (einzutragende
Hafteinlage also 10.000 €) betragen die Gesamtkosten danach
ca. 160 €. Dies gilt auch bei Übertragung und/oder Teilung von im Handelsregister
eingetragenen Anteilen. Die Kosten reduzieren sich erheblich,
wenn mehrere Eintragungen gleichzeitig erfolgen.
Daneben muss jeder Anleger und Stille Beteiligte seine höchstpersönlichen
Kosten für Telefon, Porto, Reisekosten etc. tragen.
Kommen die Anleger oder Stillen Beteiligten mit ihrer Einzahlungsverpflichtung
in Verzug, ist die Fondsgesellschaft zur Geltendmachung von Verzugszinsen
nach den gesetzlichen Vorschriften (fünf Prozentpunkte über dem
Basiszinssatz p. a. – zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 5,37 % p. a.)
sowie – im Falle des Rücktritts von der Beitrittsvereinbarung, der Herabsetzung
der Zeichnungssumme oder der dauerhaften Zahlungsaussetzung –
zur Geltendmachung einer Gesamtschadenspauschale in Höhe von bis
zu 17,5 % der Zeichnungssumme berechtigt. Bei Stillen Gesellschaftern
beträgt die Schadenspauschale bis zu 10 %.
Darüber hinaus sind mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung
der Vermögensanlage keine weiteren Kosten verbunden.
Die Haftung der Anleger sowie der Stillen Gesellschafter ist ausführlich im
Kapitel „Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“, S. 26 f. beschrieben.
Anleger trifft als weitere zu erbringende Leistung eine bis zu fünfjährige
Nachhaftung für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, die im
Einzelnen ebenfalls auf S. 26 f. erläutert ist.
Die Anleger und Stillen Gesellschafter sind nicht verpflichtet, darüber hinaus
weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu
leisten.
Struktur der Beteiligung Eine grafische Darstellung der Beteiligungsstruktur finden Sie auf Seite 17.
Angesprochener
Anlegerkreis
Das Angebot richtet sich an Anleger, die in Form einer Kommanditbeteiligung
für den Vermögensaufbau bereit sind, eine längerfristige Beteiligung
einzugehen und bereits in ein diversifiziertes Portfolio investiert haben.
Die o. g. Anleger sollten weder auf regelmäßige noch unregelmäßige
Einkünfte aus einer Beteiligung an einer Fondsgesellschaft angewiesen
sein und keine Rückzahlung des Anlagebetrages in einer Summe zu einem
bestimmten Zeitpunkt erwarten. Sie sollten die in diesem Verkaufsprospekt
gemachten Angaben und Einschätzungen teilen und bereit sein, Unsicherheiten
bezüglich der Entwicklung des Immobilienmarktes in Kauf zu nehmen.

2.3 Die Struktur der Beteiligung
Anleger
Treugeberkommanditist
Aequitas Treuhand GmbH
Treuhandkommanditist
NGF Beteiligung GmbH
Geschäftsführende
Kommanditistin/
Gründungsgesellschafterin
0 %
Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH &
Co. Besitz KG
Objektgesellschaft 1
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
ImmoWachstum, ImmoSpar Top und ImmoSpar ImmoZins
0 %
5,4 % 94,6 %
Stille Gesellschafter beteiligen sich – in Abhängigkeit von der gewählten
Mindestlaufzeit – mit einem Anlagehorizont bis Ende 2015, 2018
bzw. 2021. Diese Beteiligungsvariante ist geeignet für Anleger, die eine
attraktive und gegenüber den Eigenkapitalgebern bevorrechtigte laufende
Verzinsung ihrer Einlage wünschen, dafür aber auf eine Teilhabe
am Fondsvermögen verzichten. Hinsichtlich der mit den Beteiligungen als
Kommanditist oder als Stiller Gesellschafter verbundenen Risiken wird auf
die Angaben im Kapitel „Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“,
S. 19 ff. verwiesen.
Anleger
(Direkt-) Kommanditist
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
GmbH & Co. KG
Fondsgesellschaft
0 %
0 %
Geplante weitere
Investition
Objektgesellschaft 2
Anleger
Stille Beteiligte
NGF Verwaltung GmbH
Komplementärin/
Gründungsgesellschafterin
0 %
100 %
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
02.3
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
Beteiligungsstruktur
017
Einzelhandelsfonds

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
An neun von zehn Standorten des
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
können Sie auch Bananen kaufen.
018 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
02.1

Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken
03.0
Im folgenden Prospektabschnitt werden mit der
angebotenen Vermögensanlage verbundene, aus
Sicht und Kenntnis der Anbieterin, wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken dargestellt.
Die Darstellungen erfolgen dabei nach dem IDW­
Standard S4 (Standard des Instituts der Wirtschaftsprüfer
betreffend die „Grundsätze ordnungsmäßiger
Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich
angebotene Vermögensanlagen“), in dem die Risiken
nach den Bereichen „prognosegefährdend“,
„anlagegefährdend“ und „anlegergefährdend“
unterteilt sind.
Die jeweiligen Einstufungen haben dabei folgende
Bedeutung:
Als „prognosegefährdend“ werden Risiken eingestuft,
die zu einer schwächeren Prognose für die
Fondsgesellschaft und den Anleger führen können.
„Anlagegefährdend“ meint, dass diese Risiken die
Investitionsgegenstände der Fondsgesellschaft oder
die gesamte Vermögensanlage betreffen und diese
gefährden können und somit zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der Beteiligung führen
können.
Der Begriff „anlegergefährdend“ ist so zu verstehen,
dass durch diese Risiken nicht nur die gesamte
Beteiligung gefährdet sein kann, sondern z. B. über
Nachschusspflichten, Steuerzahlungen oder ähnliches
auch das weitere persönliche Vermögen des
Anlegers.
Bei einer Kumulation verschiedener Risiken oder
wenn einige Risiken in extremer Form auftreten, kann
es zu einer erhöhten Risikoverwirklichung kommen,
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
mit der Folge, dass sich z. B. ein als „prognosegefährdend“
eingestuftes Risiko letztlich als „anlagegefährdend“
oder als „anlegergefährdend“ darstellt.
Die Eingruppierung der Risiken in die jeweilige Risikokategorie
erfolgt dergestalt, dass bei Erfüllung
mehrerer Risikokategorien stets die höhere Risikostufe
angegeben ist. Die Angabe der Reihenfolge
der Risiken beinhaltet keine Beurteilung der Eintrittswahrscheinlichkeit.
Risiken, die in der persönlichen Situation des Anlegers
begründet sind, können von der Anbieterin nicht
erfasst bzw. beurteilt werden. Anlageinteressenten
wird vor allem dann, wenn sie über keine oder nur
eingeschränkte Kenntnisse und Erfahrungen mit
Immobilieninvestitionen verfügen, empfohlen, nur
unter Hinzuziehung fachkundiger Berater eine Anlageentscheidung
zu treffen.
1. Allgemeine Hinweise und maximales
Risiko
Das vorliegende Beteiligungsangebot stellt – in
Abhängigkeit von der gewählten Beteiligungsvariante
– grundsätzlich ein mittel­ bis langfristiges unternehmerisches
Investment dar. Mit der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft partizipieren die Anleger
an der wirtschaftlichen Entwicklung der über die
Objektgesellschaft 1 gehaltenen Immobilien sowie
einer weiteren geplanten Immobilieninvestition über
die beabsichtigte Beteiligung an einer weiteren
Objektgesellschaft (Objektgesellschaft 2). Die wirtschaftliche
Entwicklung einer Beteiligung ist dabei
in entscheidendem Maße von der Ertragskraft, also
der Vermietung bzw. Vermietbarkeit der bereits
erworbenen sowie noch zu erwerbenden Immobi­
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
019
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
lien der Objektgesellschaften abhängig. Anders als
bei Anlagen mit fester Laufzeit und fester Verzinsung
steht das wirtschaftliche Ergebnis derartiger Beteiligungen
in Abhängigkeit von einer Reihe variabler
Faktoren, wie z. B. Ausfall von Mietern oder anderen
Vertragspartnern, unvorhergesehenen Entwicklungen,
Änderungen von Gesetzgebung, Rechtsprechung
und Verwaltungspraxis, die von den in der
Prognoserechnung getroffenen Annahmen negativ
abweichen können und nicht beeinflussbar sind.
Aus einer solchen Beteiligung können Risiken resultieren,
die sich nachteilig auf die Entwicklung der
Vermögenswerte der Fondsgesellschaft sowie deren
laufende Erträge auswirken können. Bei unerwartetem
Zusammentreffen von Risikofaktoren kann es
neben geringeren Gutschriften bzw. Auszahlungen
als prognostiziert auch zum teilweisen oder gänzlichen
Verlust des eingesetzten Kapitals sowie des
Agios beim Anleger kommen (Totalverlust).
Sollten die Ausschüttungen in Form von Gutschriften
bzw. Auszahlungen nicht oder nicht in der prognostizierten
Höhe erfolgen können, so kann dies bei Anlegern
mit ratierlicher Kapitaleinzahlung zu längeren
Ratenzahlungen oder zu zusätzlichen Einzahlungen
bis zur Höhe der gezeichneten Kapitalanlage führen,
was zu zusätzlichen Belastungen der persönlichen
Sphäre des Anlegers führen würde.
Nehmen Anleger zur Finanzierung ihrer aufzubringenden
Kapitaleinlage samt Agio ein privates Darlehen
auf, umfasst deren Risiko auch die persönliche
Haftung für den laufenden Kapitaldienst einschließlich
der Darlehensrückführung. In diesem Fall kann
es über den vollständigen Verlust der Beteiligung
samt Agio hinaus zur weiteren Gefährdung des persönlichen
Vermögens des Anlegers kommen, was im
schlimmsten Fall zur Insolvenz des Anlegers führen
könnte (maximales Risiko).
Stille Gesellschafter sind am laufenden Verlust der
Fondsgesellschaft nicht beteiligt. Ihre Ansprüche auf
Gewinnbeteiligung/Mindestverzinsung sowie Rückzahlung
ihrer Einlage sind aber nachrangig gegenüber
anderen Gläubigern der Fondsgesellschaft. Erst
020 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
wenn diese befriedigt sind, kann eine Bedienung der
Stillen Gesellschafter erfolgen, vgl. Ziffer 14.
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt
es sich um das zweite öffentliche Angebot der Anbieterin.
Nachdem das erste Beteiligungsangebot erst
im März 2011 begonnen wurde und auch inhaltlich
sowie strukturell stark abweichend ist, liegen noch
keine Erfahrungswerte der Anbieterin vor, die in dieses
Angebot hätten einfließen können.
2. Risiken aus der Platzierung des Anlegerkapitals
und Rückabwicklungsrisiko (anlagegefährdend)
Sollte die Fondsgesellschaft Anlegerkapital nicht in
der angenommenen Höhe oder zu den unterstellten
Zeitpunkten einwerben können, besteht das Risiko
einer erheblich abweichenden Entwicklung der
Fondsgesellschaft gegenüber den prognostizierten
Werten zu Lasten der Anleger, da eine Platzierungsgarantie
auf Ebene der Fondsgesellschaft nicht
besteht.
Sofern es nicht gelingt, rechtzeitig ausreichend
Anlegerkapital einzuwerben, können die bereits
erworbenen Immobilien des Portfolios II der Objektgesellschaft
1 ganz oder teilweise nicht oder erst
zu einem späteren Zeitpunkt übernommen werden,
mit der Folge von Einnahmeausfällen aufgrund verminderter
oder verzögerter Mieten sowie zusätzlicher
an den Verkäufer zu zahlender Kosten. Zudem
könnte der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten
und eine Vertragsstrafe in Höhe von sechs Monatsmieten
verlangen. Des Weiteren würden zusätzliche
an die finanzierende Bank zu bezahlende Kosten
infolge von Nichtabnahmeentschädigungen entstehen.
All dies würde sich erheblich negativ auf die
Fondsgesellschaft und damit die Anleger auswirken;
auch wären Kapitalverluste nicht auszuschließen.
Bei verzögerter oder mangelnder Einwerbung des
Anlegerkapitals könnte die im Laufe des Jahres 2012
geplante Folgeinvestition nicht oder allenfalls zeitversetzt
realisiert werden. Anleger müssten in diesem
Fall eine verminderte Vermögensstreuung auf weni­

gere Immobilienobjekte hinnehmen, was sich auch
nachteilig auf die Wertentwicklungs­ sowie Veräußerungschancen
der Fondsimmobilien zum Ende
der Fondslaufzeit auswirken könnte und zu Einnahmeausfällen
in Form verringerter Auszahlungen bei
den Anlegern führen würde.
Es besteht das Risiko einer verminderten Wertentwicklung
der Beteiligungen der Anleger, da sowohl
die fest vereinbarten Kosten der Ingangsetzung des
Fonds als auch die über die Beteiligungsdauer entstehenden
laufenden Kosten auf weniger Anlegerkapital
verteilt würden.
Sofern es nicht gelingt, soviel Anlegerkapital einzuwerben,
um das erforderliche Eigenkapital für die
bereits realisierten Investitionen der Objektgesellschaft
1 (Immobilienportfolio I) zur Verfügung zu stellen,
müsste die Fondsgesellschaft rückabgewickelt
werden. § 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages
enthält eine diesbezügliche Befugnis für die
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft.
Die Rückabwicklung erfolgt durch Rückzahlung der
eingezahlten Kapitaleinlagen, jedoch ohne das
Agio. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass seitens
der Objektgesellschaft 1 zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
bereits eine Vielzahl von Zahlungen
unter Inanspruchnahme von Zwischenfinanzierungsdarlehen
geleistet und auch schon die Immobilien
des Portfolios I erworben wurden. Zudem bestehen
keine Beschränkungen hinsichtlich der Verwendung
der Anlegergelder für vertraglich vereinbarte und
fällige Zahlungen, insbesondere im Hinblick auf die
Einwerbung des Anlegerkapitals.
Bei Rückabwicklung des Fonds müssten die schon
erworbenen Immobilien der Objektgesellschaft 1
außerplanmäßig veräußert werden, was zu Wertabschlägen
gegenüber den gezahlten Kaufpreisen
führen könnte.
Zwar haben sich die Gesellschaften der FIHM
Unternehmensgruppe verpflichtet, für den Fall der
Rückabwicklung gemäß § 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages
die an sie gezahlten Beträge
zurückzuzahlen und Kapitalunterdeckungen mittels
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Verzicht auf die Rückzahlung der gewährten Zwischenfinanzierungsdarlehen
auszugleichen. Es besteht aber
für die Fondsgesellschaft und damit die Anleger das
Risiko, dass die Rückzahlungs­ und Ausgleichsverpflichtung
nicht eingehalten wird bzw. werden kann und die
Kosten der Rückabwicklung die gewährten Zwischenfinanzierungsdarlehen
übersteigen. Der Anleger trägt
damit das Bonitätsrisiko der Rückzahlungs­ und Ausgleichsverpflichteten
mit dem Risiko von Ausschüttungs­
und Kapitalverlusten samt Agio.
Dem Anleger werden etwa angefallene persönliche Kosten,
wie z. B. Beraterkosten, Porto, Zinsen nicht ersetzt.
Würde eine Rückabwicklung der Fondsgesellschaft
durch die Anleger aus anderen Gründen beschlossen,
hätten die Anleger nur Anspruch auf Rückzahlung
ihres Kapitals nach Abzug sämtlicher Kosten,
sodass mit erheblichen Verlusten bis hin zum Totalverlust
der Beteiligung sowie des Agios gerechnet
werden müsste.
3. Allgemeine Risiken hinsichtlich Vermietung
und Wertentwicklung von Immobilien (anlagegefährdend)
Aufgrund von Konjunktureinbrüchen sowie Verschlechterungen
der allgemeinen und/oder standortspezifischen
Marktsituation kann es zu einer
Beeinträchtigung der Ertragskraft und zu geringeren
Wertzuwächsen als prognostiziert kommen.
Auch neue Technologien und Veränderungen der
Arbeitsorganisation (z. B. e­Commerce und PC­
Heimarbeit) können zu einer Verringerung der Nachfrage
führen und sich bei Vermietung und Veräußerung
von Immobilien negativ auswirken.
Ein verändertes Einkaufsverhalten der Konsumenten
oder neue Angebote und Trends im Bereich Einzelhandel
könnten sich nachteilig auf die dauerhafte
Vermietbarkeit der Fondsimmobilien und damit deren
Wertbeständigkeit sowie Wertentwicklungsmöglichkeit
auswirken, was zu Lasten der Einnahmensituation
des Fonds und damit der Gutschriften bzw. Auszahlungen
an die Anleger ginge.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
021
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Es besteht das Risiko, dass die der Prognoserechnung
zugrunde liegenden Mieten nicht erzielt werden,
weil z. B. Flächen unvermietet bleiben, Anschlussvermietungen
geringere Erträge bringen, vereinbarte
und kalkulierte Mietsteigerungen nicht durchgesetzt
werden können, Mieten nicht bezahlt oder Mietverträge
vorzeitig gekündigt werden und das hierfür
kalkulierte Mietausfallwagnis nicht ausreichend ist.
Sollte bei künftigen Immobilienveräußerungen der
erzielte Veräußerungserlös hinter dem Stand der
gegebenenfalls noch vorhandenen Verbindlichkeiten
zurückbleiben, könnte es im Extremfall zu
einem Totalverlust der Kapitaleinlagen der Anleger
kommen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die
im Rahmen des Beteiligungsangebots anfallenden
Dienstleistungs­ und sonstigen Vergütungen keine
wertbildenden Aufwendungen für einen späteren
Erwerber darstellen, sondern erst durch Wertzuwächse
bzw. Erträge der Immobilien kompensiert
werden müssen.
4. Risiken hinsichtlich Prognoserechnung,
Gutschriften/Auszahlungen und Liquiditätsreserve
(prognosegefährdend)
Die Prognoserechnung stellt eine regelmäßig von der
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zu überprüfende
und gegebenenfalls anzupassende Ertrags­
und Liquiditätsplanung der Fondsgesellschaft dar,
bei der Abweichungen von den im Verkaufsprospekt
zugrunde gelegten Werten selbstverständlich sind.
Die Prognoserechnung beruht auf den zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung gegebenen Verhältnissen,
Erfahrungen und Einschätzungen, wie z. B. derzeitigen
bzw. zu erwartenden Inflationsraten und Zinssätzen,
Wertentwicklungen vergleichbarer Objekte
in der Vergangenheit sowie dem bisherigem Vermietungsstand
der bereits erworbenen Immobilien. Sollten
sich die tatsächlichen Verhältnisse ungünstiger
entwickeln, z. B. in Form einer geringeren Inflationsrate,
als für die Prognoserechnung angenommen, so
können Ertrag und Wert der Fondsgesellschaft geringer
ausfallen, was zu Lasten der prognostizierten
Gutschriften/Auszahlungen an die Anleger ginge.
022 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
Kosten für Revitalisierung können höher sein, als die
in der Prognoserechnung kalkulierten Beträge. Auch
ein Anstieg der Bewirtschaftungskosten der Immobilien
wäre denkbar, mit der Folge, dass die insoweit in der
Prognoserechnung vorgesehenen Beträge nicht ausreichen
könnten. Sämtliche der vorgenannten Änderungen
müssten – soweit möglich – durch die Inanspruchnahme
der Liquiditätsreserve abgedeckt werden.
Die von der Fondsgesellschaft und den Objektgesellschaften
in den ersten Jahren vorgehaltenen Liquiditätsreserven
haben plangemäß nur einen geringen
Umfang. Bei größeren Kostenüberschreitungen zu Lasten
der Liquiditätsreserve müsste ein Ausgleich über
zusätzliche Zwischenfinanzierungsmittel erfolgen.
Es besteht das Risiko, dass diese Zwischenfinanzierungsmittel
nicht, nicht zu den geplanten Zeitpunkten
oder nur zu gegenüber den kalkulierten Annahmen
abweichenden Bedingungen aufgenommen werden
könnten, was sich nachteilig auf die Fondsgesellschaft
und damit die Anleger auswirken würde.
Die Anlage freier Liquidität des Fonds wurde, beginnend
ab dem Jahr 2013, mit einer durchschnittlichen
Verzinsung von 2,5 % p. a. kalkuliert. Sollte dieser
Anlagezinssatz über die Fondslaufzeit nicht erzielt
werden können, würde sich die Einnahmenbasis der
Fondsgesellschaft vermindern, was wiederum zu Lasten
der prognostizierten Gutschriften/Auszahlungen
an die Anleger ginge.
Die in der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
für die geplante weitere Investition unterstellten Eckdaten
beruhen ausschließlich auf Annahmen. Es
wurden bislang keinerlei Gespräche bezüglich der
weiteren Investition und deren Finanzierung geführt.
Die kalkulierten Kostenansätze wurden geschätzt. Es
besteht das Risiko, dass sich diese Ansätze bei der
tatsächlichen Investition, z. B. infolge von Preissteigerungen
oder Verschlechterung der allgemeinen
Marktbedingungen nicht verwirklichen lassen, was je
nach Verwirklichungsgrad erhebliche Auswirkungen
auf die Fondsgesellschaft und damit den Gesamterfolg
einer Beteiligung für den Anleger hätte.
Die vorgesehenen Ausschüttungen in Form von Gutschriften
bzw. Auszahlungen werden nicht garantiert

und stehen jedenfalls zunächst in keinem unmittelbaren
Zusammenhang zu den zu erwartenden handelsrechtlichen
und/oder steuerlichen Ergebnissen der
Objektgesellschaften und der Fondsgesellschaft,
sondern erfolgen zu erheblichen Teilen aus der
Liquidität. Erfahrungswerte über in der Vergangenheit
erzielte Ergebnisse und geleistete Gutschriften/
Auszahlungen der von dieser Anbieterin initiierten
Fonds existieren nicht.
Auch das prognostizierte Ansteigen der Gutschriften/Auszahlungen
ist nicht sicher. Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass bei drastischen Änderungen
der angenommenen Entwicklung die Mindestverzinsungen
der Stillen Gesellschafter und die
Gutschriften/Auszahlungen an die Kommanditisten
vollständig oder teilweise nicht bezahlt bzw. geleistet
werden können.
Bei der Liquidation im Jahr 2026 wurde unterstellt,
dass die Immobilienveräußerungen zu einem um
eine Jahresmiete niedrigeren Faktor als beim Immobilieneinkauf,
bezogen auf die dann aktuelle Jahresnettomiete,
erfolgen können. Separate Kosten im
Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilien
wurden nicht kalkuliert. Des Weiteren ist zu berücksichtigen,
dass sämtliche Grundmietzeiten der Mietverträge
bis zu diesem Zeitpunkt abgelaufen sind
und der Erfolg einer Veräußerung von Immobilien in
entscheidendem Maße auch von den durchschnittlichen
Mietlaufzeiten des zu veräußernden Objekts
abhängt. Zudem könnten bei Veräußerung der
Immobilien die tatsächlichen Multiplikatoren z. B.
aufgrund geänderter Marktbedingungen, auch
generell geringer sein als kalkuliert.
All dies würde zu einer Verringerung der kalkulierten
Veräußerungserlöse und damit zu niedrigeren Liquidationsausschüttungen
an die Anleger führen.
Die Beteiligung für den einzelnen Anleger könnte
sich zusammenfassend grundsätzlich negativer, als
in den Prospektberechnungen angenommen, darstellen.
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
5. Besondere Vermietungs- und Objektrisiken
sowie Finanzierungsrisiken auf Ebene der
Objektgesellschaften (anlagegefährdend)
Finanzierungsrisiken
Konzeptgemäß ist vorgesehen, sowohl die Immobilienerwerbe
auf Ebene der Objektgesellschaft
1 als auch die geplante Folgeinvestition über die
Objektgesellschaft 2 im Laufe des Jahres 2012 zu
großen Teilen unter Einsatz von Fremdmitteln, insbesondere
durch die Aufnahme von Bankdarlehen, zu
finanzieren. Sollten diese Fremdfinanzierungsmittel
nicht, zu einem späteren Zeitpunkt, nur in geringerem
Umfang oder zu anderen Konditionen als kalkuliert
aufgenommen werden können, besteht das Risiko
erheblicher Abweichungen bezüglich des prospektierten
Verlaufs der Fondsgesellschaft zu Lasten der
Anleger.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist das Immobilienportfolio
I der Objektgesellschaft 1 mittels
eines abgeschlossenen Darlehensvertrages langfristig
finanziert und die Darlehensmittel sind an die
Objektgesellschaft vollumfänglich ausgereicht.
Hingegen liegt für das Immobilienportfolio II der
Objektgesellschaft 1 erst eine verbindliche Finanzierungszusage
vor. Sollten sich im Verlauf der
Verhandlungen des Darlehensvertrages Schwierigkeiten
ergeben, müsste gegebenenfalls eine neue
Finanzierung bei einer anderen Bank beantragt werden,
was mit zusätzlichen, nicht kalkulierten Kosten
verbunden wäre.
Beim Objekt Haßloch des Immobilienportfolios II
sehen die mietvertraglichen Vereinbarungen die Eintragung
von umfangreichen Mieterdienstbarkeiten im
Hinblick auf die besondere Nutzung des Objekts
vor. Es besteht das Risiko, dass diese als wertmindernde
Faktoren eingestuft werden und die finanzierende
Bank letztlich nur geringere Darlehensmittel
bewilligt als beantragt und in der Kalkulation vorgesehen
oder die Stellung von Zusatzsicherheiten,
z. B. in Form von Sondertilgungsleistungen fordert.
Dies hätte deutliche Abweichungen gegenüber den
prognostizierten Werten zur Folge und könnte sich
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
023
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
nachteilig auf die Objektgesellschaft 1 und damit
die Fondsgesellschaft sowie die Anleger auswirken.
Sofern bis zu den mit dem Verkäufer vereinbarten
Fälligkeitszeitpunkten kein Darlehensvertrag abgeschlossen
werden kann oder die Darlehensausreichung
trotz abgeschlossenem Darlehensvertrag
nicht erfolgt, besteht das Risiko, dass der Verkäufer
vom Kaufvertrag zurücktritt und die vereinbarte Vertragsstrafe
verlangt. Ergänzend wird auf die Ausführungen
unter Ziffer 2. verwiesen.
Seit der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 hat sich
die Darlehensvergabepraxis der Banken erheblich
erschwert. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
belastet außerdem die sog. EU­Schuldenkrise
den gesamten Finanzsektor. Es besteht das Risiko,
dass Darlehensmittel nicht zur Auszahlung gelangen
könnten oder die Auszahlung an eine Vielzahl
zusätzlicher Voraussetzungen geknüpft wird, woraus
zusätzliche Kosten für die Objektgesellschaften als
Darlehensnehmer resultieren könnten, die zu Lasten
der Liquiditätsreserve des Fonds gingen und letztlich
vom Anleger getragen werden müssten.
Zudem könnten für sämtliche Finanzierungen die
Finanzierungskonditionen ungünstiger sein als angenommen.
Dies gilt infolge der Finanzierung mit einem
variablen Zinssatz sowohl für die bereits zugesagten
bzw. ausgereichten Bankdarlehen als auch für
die kalkulierten weiteren Erst­ und Anschlussfinanzierungen.
Dies könnte zu einer Verminderung der
prognostizierten Gutschriften/Auszahlungen an die
Anleger führen.
Vermietungsrisiken
Die Gesamtvermietungsstruktur der beiden erworbenen
Immobilienportfolios der Objektgesellschaft 1
zeichnet sich zwar durch eine breite Streuung ohne
Großmieter aus. Da die Vermietung der einzelnen
Objekte aber von Groß­ bzw. Ankermietern abhängig
ist und es sich in vielen Fällen um Einmieterobjekte
handelt, könnte ein Ausfall der Groß­ bzw.
Ankermieter einzelner Objekte oder gar des einzigen
Mieters eines Objekts gravierende negative Folgen
für das jeweilige Objekt und damit auch nachteiligen
Einfluss auf die Immobilienportfolios und deren
024 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
Wertentwicklung insgesamt haben, vor allem wenn
nennenswerte Teile der Mieteinnahmen gegenüber
der Kalkulation wegfallen.
Für den Fall des Auslaufens von Mietverträgen mit
Groß­ bzw. Ankermietern von Objekten oder dem
einzigen Mieter eines Objekts besteht ein erhöhtes
Anschlussvermietungsrisiko, unter Umständen verbunden
mit der Notwendigkeit größerer Revitalisierungsaufwendungen.
Soweit die in der Prognoserechnung
kalkulierten Beträge nicht ausreichen, würden diese
Kosten zu Lasten der Liquiditätsreserve des Fonds
und damit der Anleger gehen.
Bei einer stark negativen Entwicklung der Standortverhältnisse
ist es auch denkbar, dass einzelne
Immobilienobjekte nach Auslaufen der Grund­ bzw.
Festmietzeit mit den Groß­ bzw. Ankermietern oder
den einzigen Mietern des Objekts nicht oder nur mit
erheblichen Mietabschlägen neu vermietet werden
können, was sich negativ auf die Einnahmensituation
der Objektgesellschaft 1 sowie den Verlauf und die
Wertentwicklung der Immobilienportfolios sowie die
Beteiligung der Anleger insgesamt auswirken würde.
Besondere Rücktrittsrechte des Verkäufers
Der Verkäufer hat sich in den Kaufverträgen verschiedene
besondere Rücktrittsrechte vom Kaufvertrag
vorbehalten. Der Verkäufer ist u. a. auch dann
zum Rücktritt berechtigt, wenn für bestimmte Kaufobjekte
die jeweiligen Baugenehmigungen innerhalb
bestimmter Fristen nicht erteilt oder wieder aufgehoben
werden.
Liegen Leistungsstörungen (insbesondere Zahlungsverzug)
bezüglich eines oder mehrerer Kaufobjekte
vor, kann der Veräußerer auch von der Veräußerung
von Objekten zurücktreten, für die keine Pflichtverletzungen
gegeben sind.
Vollzugsrisiken
Für den Vollzug des Erwerbs der einzelnen Immobilien
des Portfolios II der Objektgesellschaft 1 sind
zuvor noch eine Reihe von vertraglichen und grundbuchrechtlichen
Maßnahmen sowie der Abschluss
diverser Vereinbarungen mit Dritten erforderlich. Der
Veräußerer ist bei einzelnen Objekten selbst noch

nicht Eigentümer der verkauften Grundstücke bzw.
hat die diesbezüglich erforderlichen Verträge noch
nicht vollumfänglich geschlossen. Es besteht daher
das Risiko, dass sich der Erwerb/die Bebauung der
Grundstücke verzögert oder gänzlich scheitert, mit
der möglichen Folge, dass die Objekte nicht oder
nicht zu den kalkulierten Zeitpunkten übernommen
werden könnten. Hierdurch wären negative Folgen
für die Einnahmensituation der Objektgesellschaft 1
möglich.
Sollten die Voraussetzungen nicht bis spätestens
30.06.2012 eingetreten sein, so ist die Objektgesellschaft
1 zum Rücktritt berechtigt und der Verkäufer
müsste – bei aus von ihm zu vertretenden
Gründen – eine Vertragsstrafe in Höhe von sechs
Netto monatsmieten (ohne Nebenkosten) des jeweils
betroffenen Objekts sowie die Beurkundungskosten
und die entstehenden Rückabwicklungskosten
tragen. Schadenersatzansprüche der Objektgesellschaft
1 sind in diesem Fall ausgeschlossen. Es
besteht das Risiko, dass hierdurch nicht alle entstandenen
und entstehenden Kosten der Objektgesellschaft
1 bzw. der Fondsgesellschaft ausgeglichen
werden können mit der Folge, dass diese beim Fonds
und damit den Anlegern verblieben.
Vorläufiger Kaufpreis
Die Kaufpreise für den Erwerb einzelner Immobilien
sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch
nicht endgültig. Die endgültigen Kaufpreise der
Immobilien sind erst noch anhand von endgültigen
Kaufpreisabrechnungen nach Übergabe sämtlicher
Mietflächen an die Mieter für das jeweilige Kaufobjekt
zu bestimmen, wodurch sich noch Verschiebungen
zu Lasten der Objektgesellschaft 1 und damit
mittelbar zu Lasten der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
sowie der Anleger ergeben könnten.
Fertigstellungsrisiko, Baurisiko, Sachmängel
Es besteht das Risiko, dass sich die Fertigstellung
der noch im Bau befindlichen bzw. der erst noch
zu errichtenden Immobilien nicht zu den kalkulierten
Zeitpunkten verwirklichen lässt. Dies könnte negative
Auswirkungen auf die Objektgesellschaft 1
und damit die Fondsgesellschaft sowie die Anleger
haben.
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Nach den abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen
ist die Haftung des Verkäufers für Sachmängel
grundsätzlich auf die gesetzlichen Ansprüche
beschränkt. Für den Fall des Vorliegens von Baumängeln
bestünde das Risiko, dass Mängelansprüche
aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht
geltend gemacht werden können oder eine Durchsetzung
scheitert mit nachteiligen Folgen für die
Objektgesellschaft 1 sowie die Fondsgesellschaft
und damit die Anleger.
Altlasten
Aufgrund der Grundstückshistorie beim Objekt Haßloch
als ehemaliger Gemeindemüllplatz besteht ein
Altlastenrisiko. Entsprechende Schadstoffgutachten
sind der Objektgesellschaft 1 bekannt. Etwaige
Kosten im Zusammenhang mit Beseitigungsmaßnahmen
oder dergleichen sind nicht kalkuliert und
müssten im Bedarfsfall aus der Liquiditätsreserve
bestritten werden. Im Übrigen hat sich die Objektgesellschaft
1 garantieren lassen, dass die Kaufobjekte
nicht mit schädlichen Bodenveränderungen und
Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 3 und 5 BBodSchG
behaftet sind, die die bauliche Nutzung zum Zeitpunkt
des Vertragsschlusses ausschließen würden.
Zudem wird garantiert, dass keine Kontaminationen
der Gebäude mit Stoffen bestehen, die derzeit als
Schadstoffe klassifiziert sind. Schadstoffgutachten
wurden insoweit nur teilweise erstellt, sodass auch
bei anderen Objekten Altlasten vorhanden sein
könnten.
Es besteht darüber hinaus das Risiko, dass sich die
vorhandene Altlastenthematik beim Objekt Haßloch
sowie etwaige andere Altlasten bei Veräußerung der
Fondsimmobilien bzw. der Beteiligungen der Fondsgesellschaft
an den Objektgesellschaften nachteilig
auf einen zu erzielenden Veräußerungserlös auswirken,
was im Ergebnis zu geringeren Schlussausschüttungen
an die Anleger bis hin zu Kapitalverlusten
führen könnte.
Versicherungsrisiko
Die Objektgesellschaften tragen nach Übergang
von Besitz, Nutzen und Lasten – wie jeder andere
Grundstückseigentümer – das Risiko des Untergangs,
der ganzen oder teilweisen Zerstörung sowie
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
025
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
des ganzen oder teilweisen Nutzungsausschlusses
der Immobilien. Unzureichender oder gar fehlender
Versicherungsschutz kann sich nachteilig bis hin zum
Anlageverlust auswirken.
6. Folgeinvestition (prognosegefährdend)
Die Investitionen der Fondsgesellschaft stehen zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung bezogen auf das
angestrebte Gesamtinvestitionsvolumen erst zu ca.
zwei Dritteln, nämlich hinsichtlich der Beteiligung
an der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH
& Co. Besitz KG fest (teilweiser Blindpool). Demzufolge
sind die tatsächlichen wirtschaftlichen Eckdaten
für die Folgeinvestition noch nicht bekannt.
Es besteht das Risiko, dass die im Investitions­ und
Finanzierungsplan sowie in der Prognoserechnung
für die Folgeinvestition getroffenen Annahmen nicht
oder nur teilweise eintreten bzw. das eine geeignete
Folgeinvestition nicht oder nur mit zeitlicher Verzögerung
getätigt werden kann. Dies könnte geringere
Gutschriften/Auszahlungen an die Anleger und eine
verminderte Entwicklung der Vermögenswerte der
Fondsgesellschaft nach sich ziehen.
7. Managementrisiko, Risiko von Interessenskollisionen,
geringer Einfluss der Kommanditisten
(anlagegefährdend)
Bei den handelnden Personen können Fehlentscheidungen
mit negativen Auswirkungen auf Ertrag und
Wertentwicklung der Fondsgesellschaft sowie der
Objektgesellschaften nicht ausgeschlossen werden.
Dies gilt insbesondere, aber nicht ausschließlich,
für fehlerhafte Geschäftsführungsmaßnahmen bei
grundlegenden Investitionsentscheidungen, wie der
Folgeinvestition über die künftige Beteiligung an der
Objektgesellschaft 2. Auch die laufende Bewirtschaftung
der Immobilien, einschließlich der Aufrechterhaltung
eines ausreichenden Versicherungsschutzes
sowie insbesondere die Verhandlung und der
Abschluss der Finanzierungsverträge stellen hohe
Anforderungen an die Qualität des Managements.
Fehlerhafte Managemententscheidungen können zu
negativen Abweichungen bei der Wertentwicklung
026 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
der Objektgesellschaften und der Fondsgesellschaft
und damit für den Anleger führen. Wechsel in der
Geschäftsführung können zu höheren Kostenbelastungen
führen als kalkuliert.
Zwischen der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften einerseits sowie
dem Management bzw. der Leitungsebene der
Anbieterin, der Next Generation Funds München
GmbH, als einem der wesentlichen und maßgeblichen
Dienstleistungspartner andererseits besteht
eine Vielzahl an persönlichen und zum Teil kapitalmäßigen
Verflechtungen. Darüber hinaus bestehen
verschiedene Verflechtungen mit anderen Unternehmen
der FIHM Unternehmensgruppe, die vorliegend
mit der Erbringung unterschiedlicher Dienstleistungen
beauftragt sind. Etwaige Interessenskollisionen mit
der Folge nachteiliger Managemententscheidungen
für die Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaften
können nicht ausgeschlossen werden.
Die Mitwirkungsrechte der Anleger beschränken
sich im Wesentlichen auf Abstimmung bei Gesellschaftsversammlungen
der Fondsgesellschaft sowie
auf Kontroll­ und Einsichtsrechte. Zudem verfügen
Stille Gesellschafter bei der Fondsgesellschaft nur
in ganz bestimmten Fällen über Stimmrechte.
Auch bei wesentlichen Entscheidungen der Fondsgesellschaft
kann der Anleger überstimmt werden
und es können Entscheidungen ergehen, die nicht in
seinem Interesse sind.
8. Haftungsrisiken der Anleger (anlegergefährdend)
Für Direktkommanditisten besteht eine persönliche
unbeschränkte Haftung gegenüber Dritten im Zeitraum
zwischen ihrem Eintritt in die Fondsgesellschaft
und ihrer Eintragung in das Handelsregister für Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft, die in diesem
Zeitraum begründet wurden, sofern dem Vertragspartner
die beschränkte Haftung nicht bekannt ist.
Die Direktkommanditisten werden mit einer Haftsumme
in Höhe von 10 % der gezeichneten Einlage
(ohne Agio) im Handelsregister eingetragen. Ihre

persönliche Haftung bleibt solange bestehen, bis die
Einlage mindestens in Höhe der im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme geleistet ist.
Entnahmen des Anlegers aufgrund von Auszahlungen
oder anrechenbaren Steuern lassen die Haftung
wieder aufleben, sofern hierdurch das Kapitalkonto
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme sinkt. Gleiches gilt für den Fall der
Auszahlung von Gewinnanteilen, sofern das Kapitalkonto
des Anlegers zuvor durch Verluste unter den
Betrag der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme
gemindert ist.
Direktkommanditisten trifft eine Nachhaftung – auch
wenn die Fondsgesellschaft gleichzeitig aufgelöst
wird – bis zur Höhe ihrer im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme gegenüber Gesellschaftsgläubigern.
Die Ansprüche verjähren spätestens fünf
Jahre nach Handelsregistereintragung der Auflösung
der Fondsgesellschaft bzw. bei Fälligkeit der Ansprüche
nach Eintragung im Handelsregister fünf Jahre
nach Fälligkeit.
Soweit Direktkommanditisten außerplanmäßig vor
Auflösung der Fondsgesellschaft aus dieser ausscheiden,
haften sie für bis dahin begründete Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft, die bis zum Ablauf von
fünf Jahren nach ihrem Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft
fällig werden und gegen sie gerichtlich
geltend gemacht oder vom Direktkommanditisten
schriftlich anerkannt werden; die Frist beginnt mit der
Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister.
Anleger, die sich als Treugeber mittelbar – über die
Treuhandkommanditistin – an der Fondsgesellschaft
beteiligen, trifft keine unmittelbare Haftung für Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft. Jedoch haben
die Treugeber die Treuhandkommanditistin auf Basis
des Treuhandvertrages von einer Haftung aus der
für den Anleger gehaltenen Beteiligung freizustellen.
Wirtschaftlich betrachtet ist daher der Treugeber
einem Direktkommanditisten im Hinblick auf die
Haftung grundsätzlich gleichgestellt, wobei die für
die Treuhandkommanditistin in das Handelsregister
einzutragende Haftsumme 10.000 € für alle Treugeber
insgesamt beträgt.
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
9. Vorrangige Bedienung des Stillen Beteiligungskapitals
(anlagegefährdend)
Das Konzept der Fondsgesellschaft sieht vor, dass
neben den einzuwerbenden Kommanditbeteiligungen
auch ein gewisser Anteil des Gesamtkapitals in
Form von Stillen Beteiligungen eingeworben wird.
Nach dem Vertrag für die Stillen Beteiligten erhalten
diese einen gegenüber den Eigenkapitalgebern
vorrangigen Anspruch auf Mindestverzinsung samt
Auseinandersetzungsguthaben zum Laufzeitende.
Bei stark negativem Verlauf der Fondsgesellschaft
könnte dies dazu führen, dass sämtliche Liquidität
der Fondsgesellschaft zunächst zur Bedienung der
Ansprüche der Stillen Beteiligten verwendet werden
muss und nicht für Auszahlungen an die Kommanditisten
zur Verfügung steht.
10. Risiko der eingeschränkten Fungibilität
(prognosegefährdend)
Für den Handel mit Stillen Beteiligungen und Kommanditanteilen
gibt es – nach wie vor – keine
gesetzlich vorgeschriebene Handelsplattform und
keinen geregelten Markt. Der Wert solcher Anteile
ist nur schwer ermittelbar. Diese können deshalb
nicht ohne weiteres verkauft werden.
Da sowohl auf Ebene der Fondsgesellschaft als
auch der Objektgesellschaften und im Zusammenhang
mit der geplanten weiteren Investition jeweils
die bei der Mittelverwendung ausgewiesenen Kosten
anfallen, wird zunächst ein erheblicher Teil der
Einlagen für diese Kosten verwendet und steht nicht
für vermögens­ und werterhöhende Investitionen zur
Verfügung.
Bei einem Verkauf in den ersten Jahren muss deshalb
mit einem deutlichen Abschlag gegenüber dem eingezahlten
Kapital und damit Kapitalverlusten beim
Anleger gerechnet werden.
Darüber hinaus ist die freie Handelbarkeit dadurch
eingeschränkt, dass die Übertragung jeweils nur zum
31.12. eines Jahres und bei Kommanditbeteiligungen
bis zur Einzahlung von 20 % der Beteiligungssumme
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
027
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
nur mit schriftlicher Zustimmung der Fondsgesellschaft
erfolgen kann.
Eine Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft
kann während der Laufzeit bis zum 31.12.2026 nicht
ordentlich gekündigt werden. Selbiges gilt für die
Stillen Beteiligten während der Mindestlaufzeiten,
je nach Beteiligungsvariante bis zum 31.12.2015,
31.12.2018 bzw. 31.12.2021.
Dieses Angebot ist deshalb nicht geeignet für Anleger,
die eine sichere, fest verzinsliche Kapitalanlage mit einer
der Höhe nach feststehenden und auch kurzfristig möglichen
Rückzahlung des investierten Kapitals suchen.
11. Begrenzte Mittelverwendungskontrolle
(anlagegefährdend)
Die Verwendung der einbezahlten Kapitaleinlagen
der Anleger wird bis längstens 31.12.2013 von der
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft 1 und dem Mittelverwendungskontrolleur
aufgrund gemeinsamer Kontovollmacht
zusammen veranlasst.
Da die Folgeinvestition erst im Laufe des Jahres
2012 geplant ist, aber der tatsächliche Zeitpunkt
der Investition zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht näher konkretisiert ist, besteht das Risiko,
dass die im Zusammenhang mit der Folgeinvestition
erforderlichen Zahlungen erst nach dem 31.12.2013
erfolgen und daher nicht mehr der Kontrolle durch
den Mittelverwendungskontrolleur unterliegen; insoweit
hätte die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1 dann die alleinige
Verfügungsbefugnis.
Der Mittelverwendungskontrolleur hat nach dem abgeschlossenen
Vertrag über Mittelverwendungskontrolle
nur die Einhaltung der vereinbarten Zahlungsfreigabevoraussetzungen
zu überprüfen; eine weitergehende
Prüfung, insbesondere in materieller, inhaltlicher Hinsicht
erfolgt nicht. Trotz Mittelverwendungskontrolle
besteht daher die Möglichkeit materiell unzutreffender
Zahlungen zu Lasten der Objektgesellschaften sowie
der Fondsgesellschaft und damit der Anleger.
028 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
12. Risiken hinsichtlich der steuerlichen und
rechtlichen Rahmenbedingungen (prognosegefährdend)
Die Konzeption des Beteiligungsangebots beruht
auf dem zur Zeit der Prospektaufstellung geltenden
Zivil­ und Steuerrecht. Änderungen von Gesetzen,
Rechtsprechung und/oder Verwaltungspraxis können
zu anderen als den in diesem Verkaufsprospekt
dargestellten Ergebnissen führen. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass Finanz­ und Aufsichtsbehörden
oder Gerichte die im Verkaufsprospekt
dargestellten Sachverhalte oder Vertragsgestaltungen
anders beurteilen, als in der Prognoserechnung
sowie in den steuerlichen und rechtlichen Beschreibungen
angenommen. Vor allem gesetzgeberische
Änderungen im Miet­ und Steuerrecht können einen
negativen Einfluss haben.
Es bestehen aktuell konkrete Bestrebungen des
deutschen Gesetzgebers, strengere Anlegerschutzbestimmungen
im sogenannten unregulierten Kapitalmarkt,
dem das vorliegende Beteiligungsangebot
zuzuordnen ist, zu etablieren. Ein Entwurf des
Vermögensanlagengesetzes liegt vor; das Gesetzgebungsverfahren
dauert zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch an.
Auch auf europäischer Ebene wurde mit der Verabschiedung
der sogenannten AIFM­Richtlinie die
Basis für eine stärkere Regulierung der Anbieter
sowie Manager von geschlossenen Fonds geschaffen.
Aufgrund der geplanten verstärkten Regulierung
sowie der beabsichtigten Erhöhung der gesetzlichen
Anforderungen an Anbieter und Manager von
geschlossenen Fonds können sich nachteilige Auswirkungen
für das vorliegende Beteiligungsangebot,
insbesondere die Vermittlung der Anteile daran, die
Fondsgesellschaft sowie die Anleger ergeben. Es
besteht das Risiko, dass über die in den Prospektberechnungen
enthaltenen Ansätze hinaus zusätzlich
Kosten aufgrund steigender Anforderungen an die
Organisation und Verwaltung der Fondsgesellschaft
anfallen, die zu Lasten der Fondsgesellschaft und
damit der Anleger gingen.

Hinsichtlich einer eventuellen Veräußerung der Immobilien
bei Auflösung des Fonds wurde unterstellt,
dass die Veräußerungsgewinne – entsprechend der
aktuellen Gesetzeslage – nach Ablauf der zehnjährigen
Haltefrist grundsätzlich steuerfrei vereinnahmt
werden können. Veränderungen in diesem Bereich
würden zu einer Verringerung der Schlussausschüttungen
an den Anleger führen bzw. müssten vom
Anleger Teile der Schlussausschüttungen für Steuerzahlungen
verwendet werden.
Da bereits die Objektgesellschaft 1 zehn Immobilienobjekte
erworben hat, können Verfügungen unter
Missachtung der sog. Drei­Objekt­Grenze zu einem
gewerblichen Grundstückshandel führen.
Sollte die Finanzverwaltung ihre Rechtsauffassung
zur Vermeidung der gewerblichen Prägung bei
einer GmbH & Co. KG ändern, müsste anstelle der
NGF Beteiligung GmbH oder zusätzlich ein anderer
Kommanditist, der dann eine natürliche Person ist, als
Geschäftsführer bestimmt werden. Zudem könnten
die Gerichte die begünstigende Auffassung der
Finanzverwaltung zur Vermeidung der gewerblichen
Prägung nicht teilen.
Hierdurch könnten nicht kalkulierte Kostenbelastungen
für die Objektgesellschaften und die Fondsgesellschaft
und damit letztlich die Anleger entstehen.
Das zugrunde liegende Steuerkonzept geht davon
aus, dass die aus der Anlage der Liquiditätsreserve
erzielten Zinsen als Teil der Vermietungs­ und Verpachtungseinkünfte
nicht der Abgeltungsteuer unterliegen.
Sollte dies die Finanzverwaltung abweichend
beurteilen, könnten sich im Einzelfall negative
steuerliche Auswirkungen beim Anleger ergeben,
insbesondere wäre keine Anrechnung einbehaltener
Steuern auf Anlegerebene möglich.
Werbungskosten können grundsätzlich nur in dem
Kalenderjahr geltend gemacht werden, in dem sie
geleistet werden. Verschieben sich Ausgabenpositionen,
z. B. durch Verzögerungen beim Abfluss von
Dienstleistungsgebühren, so können sich negative
Abweichungen von den prognostizierten Ergebnissen
ergeben.
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Sofern die persönlichen Vermögens­ und Einkommensverhältnisse
des Anlegers von den in der Prognoserechnung
auf Anlegerebene getroffenen Annahmen
abweichen, kann dies für den Anleger zu einem
ungünstigeren steuerlichen Ergebnis führen.
Die Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer
könnte höher sein, als im Steuerkonzept angenommen.
Zudem ist nicht auszuschließen, dass für
die bereits getätigten sowie die zukünftigen Immobilieninvestitionen
ein höherer Grunderwerbsteuersatz
anfallen würde als kalkuliert. Höhere Grunderwerbsteuerbelastungen
als kalkuliert gingen zu Lasten der
Objektgesellschaften sowie der Fondsgesellschaft
und damit zu Lasten der Anleger.
Kalkulierte Vorsteuererstattungsansprüche könnten
von den Finanzbehörden abgelehnt sowie bereits
gezogene Vorsteuerbeträge wieder zurückgefordert
werden. Soweit die im Investitionsplan und in der
Prognoserechnung kalkulierten nicht abzugsfähigen
Vorsteuern nicht ausreichen würden, gingen Mehrbeträge
zu Lasten der Liquiditätsreserve und damit
der Anleger.
Das zugrunde liegende Steuerkonzept ist noch nicht
betriebsgeprüft.
13. Bonitätsrisiko wesentlicher Vertragspartner,
Risiko von Vertragsverletzungen (anlagegefährdend)
Es besteht das Risiko, dass wesentliche Vertragspartner
ausfallen. Dieses Bonitätsrisko trägt die Fondsgesellschaft
und damit jeder Anleger.
Wesentlicher Vertragspartner ist insbesondere die
Next Generation Funds München GmbH, die neben
ihrer Funktion als Anbieterin der Vermögensanlage
konzeptgemäß auch eine Vielzahl von Dienstleistungen
gegenüber der Fondsgesellschaft und den
Objektgesellschaften übernommen hat. Ein wichtiger
Vertragspartner ist ebenfalls die Unacum Vertriebs­
und Servicemanagement AG, die mit der Vermittlung
des Eigenkapitals sowie der Beschaffung der Stillen
Beteiligungen beauftragt ist.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
029
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Zu den wesentlichen Vertragspartnern zählen weiterhin
bereits vorhandene oder zukünftige wesentliche
Mieter.
Falls während der Fondslaufzeit die Komplementärgesellschaft,
die NGF Verwaltung GmbH, die
nur über das für eine Gesellschaft mit beschränkter
Haftung gesetzlich vorgeschriebene Mindestkapital
verfügt, insolvent wird, müsste diese gegen einen
neuen Komplementär ausgetauscht werden. Dies
könnte negative Auswirkungen auf die Objektgesellschaften
und die Fondsgesellschaft und damit
die Anleger haben und zusätzliche, nicht kalkulierte
Kosten verursachen.
Die NGF Verwaltung GmbH hat auch die Komplementärstellung
bei anderen Fonds­ und Objektgesellschaften
der FIHM Unternehmensgruppe inne,
weshalb sich nachteilige Entwicklungen bei anderen
Fonds bzw. Gesellschaften mittelbar auf die Anleger
der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG auswirken könnten.
Die Fondsgesellschaft und die Anleger tragen allgemein
das Risiko von Insolvenz, Betrug oder sonstigen
negativen Entwicklungen bei den beteiligten
Partnern.
Die Fondsgesellschaft ist aufgrund ihrer geplanten
Kapitalstruktur anfänglich bilanziell überschuldet.
14. Mitfinanzierungsverantwortung der Stillen
Gesellschafter (anlagegefährdend)
Nach dem Vertrag über eine Stille Beteiligung sind
die Stillen Gesellschafter grundsätzlich nicht am laufenden
Verlust der Fondsgesellschaft beteiligt. Allerdings
sind ihre Ansprüche auf Gewinnbeteiligung/
Mindestverzinsung sowie Rückzahlung ihrer Einlage
nachrangig gegenüber anderen Gläubigern der
Fondsgesellschaft. Zudem sind diese Ansprüche
solange und soweit ausgeschlossen, als die Fondsgesellschaft
diese nicht oder erst zu einem späteren
Zeitpunkt bedienen kann und anderenfalls in
wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten würde. Im
Ergebnis tragen daher Stille Gesellschafter – ver­
030 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
gleichbar den anderen Anlegern – auch eine Finanzierungsverantwortung
für die Fondsgesellschaft.
15. Risiken der privaten Anteilsfinanzierung
(anlegergefährdend)
Nimmt ein Anleger zur Finanzierung der Einlage
Darlehensmittel auf, so sind die Zins­ und Tilgungsleistungen
unabhängig von der Entwicklung der
Vermögensanlage zu bezahlen und auch dann zu
erbringen, wenn die Fondsgesellschaft niedrigere als
die prospektierten oder gar keine Auszahlungen leisten
würde oder im Falle der Liquidation der anteilige
Liquidationserlös nicht zur Begleichung der offenen
Darlehensvaluta reichen würde. Insoweit haftet der
Anleger persönlich für den laufenden Kapitaldienst
einschließlich der Darlehensrückführung.
Das vorliegende Beteiligungsangebot ist nicht geeignet,
ganz oder teilweise mit Fremdmitteln finanziert
zu werden. Von einer Finanzierung auf Anlegerebene
wird strikt abgeraten.
Sollte aufgrund von Finanzierungskosten auf Anlegerebene
(sog. Sonderwerbungskosten) die Überschusserzielungsabsicht
eines Anlegers zu verneinen
sein, so wären sämtliche im Zusammenhang mit der
Beteiligung an der Fondsgesellschaft entstehende
Aufwendungen überhaupt nicht, auch nicht im Wege
der Verrechnung mit zukünftigen positiven Einnahmen
aus der Beteiligung abzugsfähig.
Wird der Anteil finanziert oder werden hierfür
zusätzliche persönliche Werbungskosten geltend
gemacht, ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die
Gefahr besteht, dass hierdurch kein Totalüberschuss
erreicht werden kann. Dies sollte durch einen erfahrenen
Steuerberater geschehen.
Über die genannten Risiken hinaus sind der
Anbieterin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
keine weiteren wesentlichen tatsächlichen
oder rechtlichen Risiken im Zusammenhang
mit der Vermögensanlage bekannt.

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
03.0
031
Risiken

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
Immo
ImmoSpar
Wachstum
Top
EHF 1
ImmoSpar
Bis Ende 2012 sind fast alle Fondsimmobilien des
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 bezogen
und laden zum Einkaufen ein.
032 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
ImmoZins
5,00 ImmoZins
ImmoZins
6,25
EHF 1
5,75
03.0

Kapitalarten
04.0
Anlegern bieten sich grundsätzlich zwei Beteiligungsarten,
um in den Einzelhandelsfonds Deutschland 1
zu investieren. Es werden drei Ansparvarianten in
Form einer Kommanditbeteiligung und als Einmalanlage
eine Stille Beteiligung mit drei unterschiedlichen
4.1 Kommanditbeteiligungen
ImmoWachstum (Prognose)
bietet den Anlegern die Möglichkeit sich ab
5.000 € Zeichnungssumme an der Fondsgesellschaft
zu beteiligen, indem sie 65 % der Zeichnungssumme
zzgl. des anteiligen Agios von
3,25 % als Starteinlage leisten. Die verbleibenden
35 % der Zeichnungssumme werden durch jährliche
Gutschriften der Fonds gesellschaft in Höhe
von 6 % p. a. auf die Starteinlage und 5,75 %
ImmoWachstum (Prognose)
Starteinlage * 65 %
Gutschriften auf angespartes Kapital **
Mindestlaufzeiten angeboten. Weitere Details zu
den rechtlichen und steuerlichen Grundlagen entnehmen
Sie bitte dem entsprechenden Kapiteln auf
den Seiten 113 ff. und 161 ff.
Gutschriften auf Thesaurierungen
während einer Laufzeit
von rund 94 Monaten
aufgefüllt. Danach erhalten
die Anleger halbjährliche
Auszahlungen in Höhe von anfänglich 6 % p. a.
vor Steuern bis zum 31.12.2026 (vorgesehenes
Laufzeitende der Fondsgesellschaft).
6 % 6 %
*** 6 % 6 %
Kapitalarten
Immo
Wachstum
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Zeichnungssumme 100 %
6,5 %
Auszahlungen p. a.
6,5 % 6,5 % 6,5 %
Annahme: Beitritt Dezember 2011 * zzgl. anteiliges Agio ** 6 % p. a. Gutschriften auf die Starteinlage und 5,75 % p. a. Gutschriften auf
Thesaurierungen *** Anteilig nach Erreichen der Zeichnungssumme.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
04.1
033
Kapitalarten
Kapitalarten

Kapitalarten
ImmoSpar Top (Prognose)
sieht vor, dass der Anleger eine Starteinlage von
nur 5 % der Zeichnungssumme plus 5 % Agio leistet.
Mit monatlichen Ansparraten ab 25 € und
weiteren 5 € pro 1.000 € Zeichnungssumme
und jährlichen Gutschriften in Höhe von 5,75 %
p. a. über die Laufzeit von 137 Monaten wird die
Zeichnungssumme erreicht. Danach erhält der
Anleger Auszahlungen in Höhe von 6,5 % p. a.
ImmoSpar Top (Prognose)
Starteinlage
*
5 %
034 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Gutschriften auf angespartes Kapital 5,75 % p. a.
04.1
ImmoSpar
vor Steuern, die halbjährlich
Top
ausgezahlt werden, bis zum
31.12.2026 (vorgesehenes
Laufzeitende der Fondsgesellschaft).
Die Mindestzeichnungssumme
beträgt 5.000 €. Durch
Sonderzahlungen lässt sich die Ansparzeit entsprechend
verkürzen.
6,5 ** %
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Annahme: Beitritt Dezember 2011 * zzgl. 5 % Agio ** Anteilig nach Erreichen der Zeichnungssumme
Zeichnungssumme 100 %
6,5 % 6,5 % 6,5 %
Auszahlungen p. a.

ImmoSpar (Prognose)
ermöglicht dem Anleger sich mit monatlichen
Raten in Höhe von 6 € pro 1.000 € Zeichnungssumme
an der Fondsgesellschaft zu beteiligen.
Zusätzlich sorgen jährliche Gutschriften in
Höhe von 5,75 % p. a. während der Laufzeit von
136 Monaten für das Erreichen der Zeichnungssumme.
Anschließend erhält der Anleger Auszahlungen
in Höhe von 6,5 % p. a. vor Steuern,
ImmoSpar (Prognose)
Gutschriften auf angespartes Kapital 5,75 % p. a.
die halbjährlich bis zum
31.12.2026 (vorgesehenes
Laufzeitende der Fondsgesellschaft)
ausgezahlt
werden. Die Mindestzeichnungssumme
beträgt 5.000 €. Durch Sonderzahlungen
lässt sich die Ansparzeit entsprechend
verkürzen.
6,5 ** %
ImmoSpar
2011 2012 * 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Zeichnungssumme 100 %
6,5 % 6,5 % 6,5 %
Auszahlungen p. a.
Annahme: Beitritt Dezember 2011 * zzgl. Agio 5 %, wird mit den ersten Monatsraten verrechnet. ** Anteilig nach Erreichen der
Zeichnungssumme
Kapitalarten
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
04.1
035
Kapitalarten

Kapitalarten 04.2
4.2 Stille Beteiligungen
ImmoZins (Prognose)
gibt dem Anleger die Möglichkeit sich mit einer Einmalanlage
ab 2.000 € in drei Laufzeitvarianten an
der Fondsgesellschaft zu beteiligen. Abhängig von
der gewählten Mindestlaufzeit bis zum 31.12.2015,
31.12.2018 oder 31.12.2021 erhält der Anleger
Zinserträge in Höhe von 5,00 %, 5,75 % oder
Prognose
ImmoZins
5,00
Beteiligungssumme: 10.000 €
Erstkündigung: 31.12.2015
Mindestverzinsung: 5,00 % p. a.
Mindestauszahlung: 1 2.000 €
Kapitalrückzahlung: 10.000 €
Gesamtrückfluss
vor Steuern 12.000 €
036 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
ImmoZins
5,75
1 Annahme: Beitritt und Kapitaleinzahlung Dezember 2011.
Beteiligungssumme: 10.000 €
Erstkündigung: 31.12.2018
Mindestverzinsung: 5,75 % p. a.
Mindestauszahlung: 1 4.025 €
Kapitalrückzahlung: 10.000 €
Gesamtrückfluss
vor Steuern 14.025 €
6,25 % p. a. vor Steuern. Diese werden halbjährlich
ausgezahlt. Der Anleger kann zum Ende der jeweiligen
Mindestlaufzeit die Stille Beteiligung kündigen
(beachten Sie hierzu die Nachrangabrede gemäß
§ 14 Absatz 5 des Vertrages über eine Stille Beteiligung,
vgl. „Wesentliche tatsächliche und rechtliche
Risiken“ S. 30).
ImmoZins
6,25
Beteiligungssumme: 10.000 €
Erstkündigung: 31.12.2021
Mindestverzinsung: 6,25 % p. a.
Mindestauszahlung: 1 6.250 €
Kapitalrückzahlung: 10.000 €
Gesamtrückfluss
vor Steuern 16.250 €

Kapitalarten
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
04.2
037
Kapitalarten

Kapitalarten
An den zehn Standorten des
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 befinden sich
auch zwei Modeeinzelhändler.
038 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
04.1

Anbieterin und Partner
im Überblick
05.0
Kapitalanlage Immobilien &
Asset Management
- Konzeption/Emission
- Vertrieb
NGF
Next Generation Funds
München GmbH
SHB
Innovative Fondskonzepte AG
Unacum
Vertriebs- und Servicemanagement
AG
FIHM
Fonds und Immobilien Holding München AG
- Asset Management
- Property Management
- Facility Management
IAMM
Immobilien Asset Management
München GmbH
IAMS
Immobilien Asset Management
Service AG & Co. KG
IAMV
Immobilien Asset Management
Verwaltung GmbH
Anbieterin und Partner im Überblick 05.0
Fondsservice &
Treuhand
- Fondsmanagement
- Anlegerverwaltung
- Geschäftsführung
Value Creation
Fonds-Services GmbH
NGF Verwaltung
GmbH
NGF Beteiligung
GmbH
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
039
Anbieterin & Partner

Anbieterin und Partner im Überblick
5.1 Holding
FIHM
Die FIHM Fonds und Immobilien Holding München
AG (FIHM) ist ein diversifiziertes Finanzdienstleistungsunternehmen
mit den Geschäftsbereichen
Kapitalanlage, Immobilien­ und Asset
Management sowie Fondsservice und Treuhand.
In den einzelnen Bereichen sind die Tochtergesellschaften
als eigenständige operative Einheiten aktiv
und adressieren ihren Markt mit eigener Marke und
Auftritt, der auf die Kundenanforderungen des Zielsegments
abgestimmt ist. Die FIHM als Holdinggesellschaft
stattet die Tochtergesellschaften und Beteiligungen
mit finanziellen Ressourcen aus und hebt
Synergien im Bereich Konzeption, Marketing und
Administration. Naturgemäß verantwortet die FIHM
die strategische Ausrichtung der gesamten Gruppe.
5.2 Konzeption / Emission
Anbieterin ist die Next Generation Funds München
GmbH (NGF). Am Standort in Aschheim verfügt die
NGF über ein Expertenteam für die Auswahl und
Finanzierung von Anlageobjekten. Auf dieser Basis
verbindet das Emissionshaus ihre Branchen­ und
Kapitalmarktkompetenz durch enge Zusammenarbeit
von Investment­, Asset­ und Fondsmanagement.
Unter ständiger Beobachtung des Marktumfeldes
werden aus Visionen und innovativen Ideen anleger­
040 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
05.1
orientierte, innovative Kapitalanlageprodukte entwickelt.
Durch ihre langjährigen Kontakte zu erfahrenen
Projektentwicklern, Banken und Investoren wird
der Zugang zu wirtschaftlich attraktiven Projekten
geschaffen und deren erfolgreiche Finanzierung
gesichert.
Die NGF übernimmt die Projektprüfung und die
Fondskonzeption. Über die Tochtergesellschaften
der FIHM wird der Immobilieneinkauf, die Beschaffung
des benötigten Eigen­ und Fremdkapitals bis
hin zur kaufmännischen und technischen Betreuung
der Immobilie und damit ein Großteil der gesamten
Wertschöpfungskette abgedeckt. Mit dem vorliegenden
Beteiligungsangebot verwirklicht die NGF
ihr zweites Projekt. Das erste Projekt ist der Immobilienfonds
„Immobilie Hochschule München GmbH &
Co. KG“ bestehend aus dem Erweiterungsbau der
Hochschule München. Nachdem das erste Beteiligungsangebot
im März 2011 begonnen wurde und
auch inhaltlich sowie strukturell stark abweichend ist,
liegen noch keine Erfahrungswerte der Anbieterin
vor, die in dieses Angebot hätten einfließen können.
Eine Schwestergesellschaft der NGF ist die SHB
Innovative Fondskonzepte AG. Deren Leistungsbilanz
ist unter www.shb­ag.de einzusehen.
5.3 Vertrieb
Die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG (Unacum) ist eine Servicegesellschaft für den
Vertrieb von Finanzprodukten, die den Schwerpunkt
auf geschlossene Immobilienfonds legt. Das umfassende
Dienstleistungsportfolio der Unacum richtet
sich an sämtliche Finanzdienstleister, einschließlich
der unabhängigen Finanzberater, freien Vertriebe,
Vermögensverwalter, Banken und Sparkassen. Das
Ziel des Unternehmens ist es, dem Vertriebspartner

ein interessantes Angebot aus Finanzprodukten mit
interessanten Chancen für den Vermögenszuwachs
für eine Vielzahl von unterschiedlichen Kundengruppen
zu bieten.
Die Unacum bietet ihren Vertriebspartnern einen
hohen Dienstleistungsstandard, mit dem diese individuell
begleitet werden. Die Unacum bietet dabei
den bestmöglichen Support für die Vertriebspartner
und passt diesen den Anforderungen des Marktes
an. Die Unacum fungiert als Schnittstelle zwischen
den Vertriebspartnern und der NGF.
5.4 Immobilien & Asset Management
Die IAMV Immobilien Asset Management Verwaltung
GmbH (IAMV) deckt die Bereiche technisches
und kaufmännisches Gebäudemanagement ab. Die
IAMV unterstützt den Eigentümer mit einem professionellen
Immobilienmanagement für einzelne Objekte
oder ganze Immobilienportfolien, ganz gleich ob an
Einzelstandorten oder im gesamten Bundesgebiet.
Hierzu zählen die ordnungsgemäße Bewirtschaftung,
Verwaltung und Nachvermietung der Immobilie,
wie z. B. Mieten­ und Nebenkostenmanagement
und Instandhaltung/Instandsetzung. Die IAMV ist
ein erfahrenes Verwaltungsunternehmen, das bereits
seit vielen Jahren die Betreuung großer gewerblicher
Immobilien auch für andere geschlossene Immobilienfonds
der FIHM und externe Investoren erfolgreich
betreibt. Der verwaltete Immobilienbestand beläuft
sich auf rund 600.000.000 €.
5.5 Fondsservice & Treuhand
Anbieterin und Partner im Überblick
Die Value Creation Fonds­Services GmbH (Value
Creation) betreut geschlossene Immobilienfondsgesellschaften
mit einem gezeichneten Anleger­ und
Stillem Beteiligungskapital von rund 750.000.000 €
und ca. 40.000 Anlegern. Dabei nimmt das Fondsmanagement
die Interessen der Fondsanleger wahr
und überwacht die wirtschaftlichen, steuerlichen
sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen der einzelnen
Fondsgesellschaften als operativ kontrollierende
Einheit.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
05.4
041
Anbieterin & Partner

Anbieterin und Partner im Überblick
Sie müssen nicht nach München reisen,
um eine Brezel zu kaufen – die gibt es auch bei vielen
Mietern des Einzelhandelsfonds Deutschland 1.
042 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
05.1

Investitionsobjekte
06.0
Investitionsobjekte
6.1 Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland 044
6.2 Einzelhandel in Deutschland 044
6.3 Mieter des Einzelhandelsfonds Deutschland 1 050
6.4 Standorte und Objekte 055
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.0
043
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte
6.1 Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland
Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien hat sich
in 2010 äußerst positiv entwickelt. Das Transaktionsvolumen
hat sich im Jahresvergleich fast verdoppelt
und ist von 10,3 Mrd. € in 2009 auf 19,3 Mrd. €
in 2010 angestiegen. Allein im vierten Quartal
2010 konnten gewerblich genutzte Immobilien im
Gesamtwert von 5,8 Mrd. € verkauft werden. Die
Prognosen der Immobilienspezialisten von Jones
Lang LaSalle erwarten für 2011 ein leicht steigendes
Transaktionsvolumen auf über 20,0 Mrd. €. Bei den
Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten wurde der
Markt in 2010 von den Büroinvestitionen und Einzelhandelsimmobilien
dominiert. Das Segment der Einzelhandelsimmobilien
stieg dabei von 28 % in 2009
auf 39 % in 2010 und entsprach einem Volumen von
7,5 Mrd. €. Das Käuferspektrum war in 2010 breit
gefächert. Dabei zeigten sich eigenkapitalstarke
Investoren, wie beispielsweise geschlossene Fonds
sehr aktiv mit einem Anteil von knapp 20 % am gesamten
Transaktionsvolumen. Auch für ausländische
Investoren ist Deutschland ein weiterhin attraktiver
Immobilienstandort, da sich die positiven wirtschaftlichen
Aussichten in Deutschland, gerade auch im Vergleich
zu anderen europäischen Ländern, fortsetzen.
Die ausländischen Käufer investierten in 2010 knapp
7,0 Mrd. € in deutsche Gewerbeimmobilien, darunter
vornehmlich Einzelhandelsimmobilien und Portfolios.
1
Auch das Immobiliendienstleistungsunternehmen CB
Richard Ellis (CBRE) bescheinigt Deutschland eine
führende Rolle bei den Transaktionen für Einzelhandelsimmobilien.
Der Markt für Einzelhandelsobjekte
1 Erläuterungen zu den Fuß­/Endnoten finden Sie ab Seite 234 f.
044 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.1
wächst stärker als der Gesamtmarkt und erreicht im
ersten Quartal 2011 einen Anteil von 46 %. Dabei
wird der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Europa
von Deutschland und Großbritannien dominiert,
beide Länder vereinen im ersten Quartal rund 70 %
des gesamten Investmentmarktes auf sich. Das entspricht
einem Transaktionsvolumen von 3,7 bzw. 4,9
Mrd. € im ersten Quartal 2011. Deutschland profitiert
von den wirtschaftlich guten Aussichten und der
Attraktivität des Einzelhandelsmarktes. 2
6.2 Einzelhandel in Deutschland
6.2.1 Überblick
Der Einzelhandel ist der drittgrößte Wirtschaftszweig
Deutschlands mit 400.000 Unternehmen,
400 Mrd. € Jahresumsatz und 2,9 Mio. Beschäftigten.
Als leistungsstarker Wirtschaftsfaktor entspricht
der Anteil des Einzelhandelsumsatzes rund 16 %
am BIP (Brutto­Inlands­Produkt). Zu den größten
Handelsunternehmen Deutschlands gehören die
Lebensmitteleinzelhändler mit der Edeka­Gruppe
an der Spitze.
Der Einzelhandel zeichnet sich über Jahre hinweg
durch stabile Umsätze aus. Die Entwicklung des
Bruttoumsatzes des Einzelhandels in Deutschland
seit dem Jahr 2000 zeigt, dass auch die Krise dem
stabilen Markt nicht viel anhaben konnte. Nach
einem leichten Knick von 2008 mit 409,4 Mrd. €
auf 399,5 Mrd. € in 2009 sind die Umsätze in 2010
wieder auf 406,7 Mrd. € gestiegen.

Bruttoumsatz im Einzelhandel (2011: Prognose)
400
300
Der Handelsverband Deutschland HDE geht in 2011
von einem Wachstum von 1,5 % aus. 3
Der private Konsum macht etwa 60 % der deutschen
Wirtschaftsleistung aus. 4 Um die Lebensmitteleinkäufe
zu erledigen, geht fast jeder Konsument
auch in einen Discounter – dies trifft auf
98 von 100 Konsumenten zu. Bei den klassischen
Supermärkten gehen rund 65 von 100 Verbrauchern
einkaufen.
6.2.2 Vermietungsmarkt
Betrachtet man die Neuvermietungen auf dem Einzelhandelsmarkt,
so dominiert der Modeeinzelhandel
weiterhin den Vermietungsmarkt mit rund 30 %
der Neuvermietungen in 2010. Die zweitattraktivste
Branchengruppe ist das Segment der Super­,
Verbraucher­ und Getränkemärkte mit einem kontinuierlichen
Ausbau des Marktanteils von 2008 mit
6 %, in 2009 mit 8 % und in 2010 auf 9 % ansteigend.
Zu den Top 20 Mietern gehören allein die
acht Lebensmitteleinzelhändler Rewe, Edeka, Aldi,
Lidl, Denn’s, Kaufland, Netto und Penny. Die Kölner
Handelsgruppe Rewe konnte mit 67 Neueröffnungen
ihren ersten Rang als expansivster Einzelhändler
in Deutschland verteidigen, auf Rang zwei folgte
Edeka mit 60 Neueröffnungen. 5
Investitionsobjekte
in Mrd. €
398,2 401,8 393,4 387,8 396,4 399,9 402,3 404,5 409,4 399,5 406,7 410,8
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 e2011
6.2.3. Vorherrschende Handelstypen im
Lebensmitteleinzelhandel
Generell zeichnet sich ein Trend zu größeren Handelstypen
ab, wodurch kleine Geschäfte unter 400 m 2
einen starken Rückgang verzeichnen. Zum anderen
kommt großflächigen Handelstypen wie beispielsweise
den Verbrauchermärkten eine größere
Bedeutung zu. Diese Entwicklungen führen zu einer
Umsatz­ und Unternehmenskonzentration auf wenige
Unternehmen (siehe nachfolgendes Kapitel).
SB­Warenhäuser und Verbrauchermärkte
SB­Warenhäuser und Verbrauchermärkte sind
Geschäfte mit einer Verkaufsfläche ab 2.000 m 2 mit
einem umfassenden Warensortiment aus Food und
Non­Food Artikeln. Dadurch soll den Konsumenten
die Möglichkeit gegeben werden, ihren gesamten
Lebensmittelbedarf mit nur einem Einkauf zu decken.
Im Unterschied zu den SB­Warenhäusern ist bei den
Verbrauchermärkten der Anteil an angebotenen
Artikeln aus dem Bereich Food höher. In der Regel
wird intensiv mit günstigen Preisen geworben. Eine
Discounter­Strategie ist allerdings wegen der erforderlichen
Breite des Sortiments und der sehr großen
Handelsflächen, die einen hohen Kostenfaktor ausmachen,
nicht durchzuhalten. Aufgrund ihres großen
Flächenbedarfs sind SB­Warenhäuser in der Regel
am Stadtrand oder im Außenbezirk angesiedelt. Die
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.2
HDE , Bruttoumsatz
im Einzelhandel
2000 bis 2011 6
045
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.2
046 Einzelhandelsfonds Deutschland 1

Konsumenten müssen daher zunächst meist höhere
Transportkosten in Kauf nehmen, um einen dieser
SB Warenhäuser zu erreichen. Je nachdem, ob es
sich um einen großen oder einen kleinen Verbrauchermarkt
handelt, ist dieser Handelstyp in Innenstädten
oder am Stadtrand angesiedelt. Beispiele in
Deutschland für diese beiden Handelstypen sind die
„toom“ Märkte der Rewe Group, die Handelsketten
Kaufland, Metro, Real und Marktkauf. 7
Discounter
Als Discounter bezeichnet man Unternehmen des
stationären Einzelhandels, mit einem relativ schmalen
und flachen Warensortiment (800 – 1.200 Produkte),
einem geringen Frischwarenanteil, einfacher
Warenpräsentation, relativ kleiner Verkaufsflächen
und mit geringeren Verkaufspreisen als bei Mitbewerbern.
Die erfolgreiche Niedrigpreispolitik der Discounter,
beruht auf den Erfolgsfaktoren der qualitativ
hochwertigen Eigenmarken und dem Finanzierungsvorteil,
der aus einem über 52­maligen Lagerumschlag
des gesamten Sortiments pro Jahr resultiert.
In Deutschland tätige Discounter sind z. B. Aldi, KiK
(Tengelmann), Lidl (Schwarz Gruppe), Netto Marken­Discount
(Edeka), NKD, Norma, Penny (Rewe­
Group), Takko und TEDi (Tengelmann Gruppe). 8
Supermarkt
Als Supermarkt werden Lebensmitteleinzelhandels­
Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von mindestens
400 m 2 bis zu 1.000 m 2 bezeichnet, die Lebensmittel
Investitionsobjekte
einschließlich Frischwaren in Selbstbedienung führen
und in denen der Anteil der Verkaufsfläche für „Non­
Food­Produkte“ nicht über 25 % liegt. Die Anzahl der
Produkte liegt bei ca. 4.000. Größere Supermärkte
werden als Vollsortimenter bezeichnet und führen
bis zu 40.000 Produkte. Die meisten Supermärkte
sind Teil einer Handelskette, die viele gleichartige
Supermärkte besitzt oder steuert. Zu den größten
Supermarktketten in Deutschland zählen die Edeka­
Gruppe, Rewe­Group, Metro­Gruppe und Schwarz
Gruppe. Wasgau ist eine Supermarktkette mit regionalem
Schwerpunkt im Südwesten Deutschlands. 9
6.2.4. Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel
Konzentration
Die Struktur des Lebensmitteleinzelhandels in
Deutschland hat sich in den letzten Jahrzehnten stark
gewandelt. An die Stelle zahlreicher Einzelunternehmen
sind größere Handelsgruppen getreten. Heute
ist der deutsche Lebensmitteleinzelhandel durch eine
starke Konzentration und einen hohen Preiswettbewerb
gekennzeichnet. 10
Betrachtet man die Bruttoumsätze der umsatzstärksten
Unternehmen im Lebensmittelhandel in
Deutschland, so wird deutlich, dass die fünf größten
Unternehmen einen Umsatz von rund 74 % des
Gesamtmarktes (223,8 Mrd. €) generieren. 11
Bruttoumsatz der umsatzstärksten Unternehmen im Lebensmittelhandel 2010
Gesamtumsatz
in Mio. €
Umsatz Food
in Mio. €
Edeka­Gruppe, Hamburg 45.309 40.880
Rewe­Group, Köln 37.478 26.922
Metro­Gruppe, Düsseldorf 30.325 11.669
Schwarz Gruppe, Neckarsulm 28.400 23.030
Aldi Gruppe, Essen Mühlheim 24.500 20.090
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.2
Statista, Bruttoumsatz
der umsatzstärksten
Unternehmen im
Lebensmittelhandel
2010 11
047
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.2
EHI Retail Institute,
Umsatzanteile im
Lebensmittelgeschäft 12
Die Unternehmen des deutschen Lebensmittelhandels
versuchen ähnliche Produkte zu niedrigeren Preisen
als ihre Wettbewerber anzubieten, um darüber
Marktanteile zu gewinnen. Der daraus resultierende
Preiskampf in der Branche sichert dem Verbraucher
Die niedrigen Preise kann der konzentrierte Lebensmitteleinzelhandel
über eine Nachfragemacht realisieren.
15
Expansion
Ein aktueller Trend zeigt, dass die Innenstädte zunehmend
von Filialisten genutzt werden und so neue Vertriebskonzepte
wie Rewe City und Edeka Citymarkt
entstanden sind. Auf der anderen Seite gewinnen
die Stadtrandlagen, kleineren Städte und Kommunen
als Standorte an Attraktivität, weil der Verbraucher
infolge der verlängerten Ladenöffnungszeiten dorthin
tendiert. Hinzu kommen räumliche Dekonzentrationstendenzen
hin zu Vorstädten sowie Versorgungslücken
in kleineren Städten und Dörfern. 16
Die GfK GeoMarketing hat die Nahversorgungsdichte
im ländlichen Raum untersucht und dabei
festgestellt, dass die Nahversorgungsausstattung
in Deutschland in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern
am höchsten und in ländlichen Gemeinden
am niedrigsten ist. In der Nahversorgungsabdeckung
oder ­dichte haben die Großstädte und
Metropolen einen deutlich höheren Abdeckungsgrad
als die ländlichen Regionen. Die Ergebnisse
zeigen, dass die Nahversorgungsausstattung
deutschlandweit in ländlichen Gemeinden am
geringsten ist. Der Wert liegt hier zwischen statis­
048 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
günstige Lebensmittelpreise. 13 Maßgeblich für die
Strategie der Kosten­ bzw. Preisführerschaft sind
dabei die Discounter, die mit einem Umsatzanteil
von über 40 % den Markt anführen. 14
Umsatzanteile der Lebensmittelgeschäfte 2006 bis 2009 nach Betriebsformen
2006 2007 2008 2009
Discounter 39,6% 40,1% 40,1% 40,1%
Supermärkte 28,0% 28,0% 27,6% 27,5%
SB­Warenhäuser 14,7% 14,6% 14,7% 14,6%
Große Supermärkte 8,6% 8,8% 9,0% 9,1%
Übrige Lebensmittelgeschäfte 9,1% 8,5% 7,9% 7,3%
tischen 0,24 und 0,33 m 2 Verkaufsfläche pro Einwohner.
Zum Vergleich erreichen Städte mit mehr
als 50.000 Einwohnern einen Wert von 0,48 m 2
Verkaufsfläche pro Einwohner. 17
Auch bei den Bundesländern gibt es erhebliche
Unterschiede. So verfügt der Norden über eine deutlich
höhere Verkaufsflächenabdeckung im Bereich
der Nahversorgung als die südlichen Bundesländer.
Bei einem Bundesdurchschnitt von 100 besitzt
Schleswig­Holstein eine Flächendichte von 118 %,
gefolgt von Sachsen­Anhalt (114 %), Mecklenburg­
Vorpommern (113 %), Niedersachsen (112 %) und
Thüringen (111 %). In den Bundesländern Baden­
Württemberg mit 85 % und Nordrhein­Westfalen
mit 87 % gibt es bei einer unterdurchschnittlichen
Flächendichte hingegen aus Wettbewerbsgesichtspunkten
bessere Expansionspotentiale für Handelsunternehmen.
Die räumlichen Abweichungen
in der Nahversorgungsausstattung hängen zudem
stark vom jeweiligen Planungsrecht auf Landes­ und
Regional ebene ab.
Die restriktiven Bauordnungsvorschriften der Städte
und Gemeinden gehören zu den gesetzlichen Barrieren,
die die Expansion der im Lebensmitteleinzelhandel
vertretenen Unternehmen erschwert. Expansive
Lebensmitteleinzelhändler sind immer häufiger dazu

gezwungen, kleinere Unternehmen aufzukaufen, um
neue Standorte zu erschließen. 18 In den vergangenen
Jahren wurden vermehrt Einzelhandelsentwicklungskonzepte
erarbeitet, die für den Einzelhandel
ein Zentren­Konzept vorsehen. 19
Dazu gehören die zentralen Versorgungsbereiche
der Gemeinden als Haupt­, Neben­ oder Nahversorgungszentren,
die sich durch vielfältige öffentliche
und private Versorgungs­ und Dienstleistungseinrichtungen
der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der
Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels auszeichnen.
20 Die Standortanforderungen der Branche
werden durch diese Vorschriften weitgehend unberücksichtigt
gelassen. So wird durch die aufgestellten
Ansiedlungskriterien, die eine adäquate Nahversorgungsstruktur
sichern sollen, teilweise das Gegenteil
bewirkt. Beispielsweise ist eine gute Verkehrsanbindung
unabdingbar, da die großen Lebensmitteleinkäufe
immer noch mit dem Auto erledigt werden.
Aufgrund der Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel
in Bezug auf die Ansprüche der Kunden an
die Warenpräsentation, die Breite der Gänge, die
Differenzierung der Produktpalette, werden immer
größere Verkaufsflächen und größere Grundstücke
verlangt, um einen ökonomisch tragfähigen und
zukunftsfähigen Markt realisieren zu können. 21
Baurechtliche Restriktionen als Engpassfaktor der
Expansion im Einzelhandel haben in 2010 gegenüber
2009 wieder verstärkt zugenommen. Gaben
in 2009 nur 42,5 % der Befragten an, dass die baurechtlichen
Rahmenbedingungen das größte Hindernis
der Expansion in ihrer Branche darstellten, so
waren es 2010 rund 72,5 %. 22
Trends und Strategien
Die spezielle Herausforderung im Lebensmitteleinzelhandel
ist, dass sich die Produkte, Qualität und Preise
in den letzten Jahren verstärkt angeglichen haben.
So ist der Ausbau von leistungsfähigen Handelsmarken
im Preiseinstiegsbereich, im Premiumsegment
und im Mehrwertbereich (Light­Produkte, Bio­Produkte)
selbst im Segment der vermeintlichen Billig­
Anbieter und Discounter zu finden. Die Strategie der
Produktdifferenzierung führt zu einer größeren Produktvielfalt
für den Konsumenten. Dabei wird davon
Investitionsobjekte
ausgegangen, dass der Kunde durchaus bereit ist,
für eine höhere Qualität auch einen höheren Preis
zu zahlen. 23
Resultierend aus dieser Produktvielfalt werden auch
die Verkaufsflächen immer größer. Hinzu kommt,
dass heutzutage breite Gänge für die Zugänglichkeit
für Senioren und Familien, niedrige Regale für
die gute Erreichbarkeit der Waren und eine bessere
Übersicht über den Markt zum Standard gehören.
Deshalb steigt die Nachfrage nach Flächen und
Standorten in der Lebensmittelbranche weiter an. Im
Jahr 2010 schätzten die Lebensmitteleinzelhändler
diese Nachfrage mit 81,3 % als sehr hoch bzw. hoch
ein. Für 2011 wurde eine Tendenz zur steigenden
Flächennachfrage mit 43,8 % angegeben. Bei der
Entwicklung der Betriebsgrößen wurde eine Tendenz
von 62,5 % zu größeren Verkaufsflächen angegeben.
24
Eines der entscheidenden Kriterien im Lebensmitteleinzelhandel
ist der räumliche Wettbewerb. Deshalb
kommt der Standortwahl eine zentrale Bedeutung
zu. Die Wahl des Standorts ist eine langfristige Entscheidung,
die mit hohen Investitionskosten verbunden
ist. Da es in Deutschland deutliche quantitative
und qualitative Unterschiede in der Nahversorgungsausstattung
gibt, kommen Geographische Informationssysteme
(GIS) zum Einsatz, die unterschiedliche
Auswertungsmöglichkeiten bieten. Analysiert werden
u. a. die Verkaufsflächendichte und die Marktanteile
je Betriebstyp, die den Handelsunternehmen,
wie auch den Kommunen und Projektentwicklern
als Grundlage dienen, um Versorgungslücken und
Expansionspotentiale zu identifizieren. 25
Es lässt sich immer wieder beobachten, dass sich
gerade in Ballungsräumen unterschiedliche Handelstypen
häufig räumlich nah zueinander niederlassen.
Dadurch fällt die Anfahrt der Konsumenten deutlich
geringer aus und die stark differenzierten Handelstypen
profitieren voneinander. So findet sich in der
Nähe eines Supermarktes, wie Edeka oder Rewe,
oft auch ein Discounter. Mit diesen sogenannten
Koppelstandorten können die unterschiedlichen
Anbieter den Konsumenten ein attraktives Nahversorgungszentrum
anbieten. 26
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.2
049
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.3
HDE, Vielfalt der
Vertriebsformen,
Stand April 2011 27
Bei den Vertriebsformen liegen die Fachmärkte mit
16,1 % an erster Stelle, gefolgt von den Discountern
mit einem Anteil von 14,9 %, Platz 3 belegt
der Fachhandel (nicht filialisiert) mit 14,6 %, Platz
Anteil am Einzelhandel
6.3 Mieter des Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
Anbieter im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland
Der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland wird im
Wesentlichen von fünf großen Anbietern dominiert
(siehe Kapitel: Entwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel).
Darunter sind die Rewe­Gruppe, Edeka­
Gruppe und Schwarz­Gruppe, die ebenfalls zu den
Mietern des Immobilienportfolios des Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 gehören. Die detaillierten
Angaben zu den Mietverträgen und Mietvertragspartnern
finden Sie unter „Rechtliche Grundlagen“
S. 145 ff.
Edeka­Gruppe – Netto in Goch, Buttenheim, Marktleuthen,
Traitsching
Die Edeka­Gruppe ist der größte Lebensmittelhändler
in Deutschland. Die Gruppe ist genossenschaftlich
strukturiert und wird von 4.500 selbständigen
Edeka­Einzelhändlern getragen. Mit rund 290.000
Mitarbeitern erwirtschaftete die Edeka­Gruppe
im Geschäftsjahr 2010 einen Umsatz von rund
45,0 Mrd. €. Das Vertriebsnetz der Gruppe umfasste
050 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
4 die SB­Warenhäuser und Verbrauchermärkte mit
13,1 %, Platz 5 die Filialisten des Fachhandels mit
12,8 %, gefolgt von den Supermärkten mit 10,1 %
auf Platz 6. 27
Fachmärkte 16,1
Discounter 14,9
Fachhandel (nicht filialisiert) 14,6
SB­Warenhäuser/Verbrauchermärkte 13,1
Filialisten des Fachhandels 12,8
Supermärkte 10,1
Fernabsatzgeschäft (Versender,e­commerce) 5,5
Convenience Verkaufformen (z.B. Kioske) 5,4
Kauf­ und Warenhäuser 3,1
Handwerk 2,9
in %
zum Jahresende 2010 insgesamt rund 12.000 Verkaufsstellen
im Lebensmittelhandel. Neben dem von
selbständigen Einzelhändlern geführten Vollsortimentsgeschäft
betreibt die Edeka­Gruppe mit Netto
den drittgrößten Lebensmitteldiscounter in Deutschland.
Die Edeka Südwest ist ebenfalls zu 25 % an
Wasgau beteiligt. 28
Rewe­Group – Penny in Otterberg, NKD und Rewe
in Mömbris
Die Rewe­Group mit Sitz in Köln ist einer der führenden
Handels­ und Touristikkonzerne in Europa.
Die genossenschaftliche Unternehmensgruppe
ist in 16 Ländern Europas präsent und besteht aus
unterschiedlichen Geschäftsfeldern. Im Jahr 2010
erwirtschaftete sie europaweit einen Umsatz von
fast 53,0 Mrd. € und beschäftigte knapp 336.000
Mitarbeiter. In Deutschland beschäftigt die Rewe­
Group rund 224.000 Mitarbeiter, die in ca. 11.000
Märkten ­ von Supermärkten und Discountern (darunter
Penny und NKD) über SB­Warenhäuser bis hin zu
Fachmärkten sowie Reisebüros ­ einen Umsatz von
rund 37,0 Mrd. € erwirtschaften. 29

Investitionsobjekte
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.3
051
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.3
052 Einzelhandelsfonds Deutschland 1

Schwarz Gruppe – Lidl in Lebach
Die Schwarz Beteiligungs GmbH mit Sitz in Neckarsulm
gehört zu den größten Lebensmittel­Handelsunternehmen
Deutschlands und Europas. Neben den
Discountmärkten Lidl betreibt die Schwarz Gruppe
die SB­Warenhäuser Kaufland. Im Jahr 2009 zählte
der Lebensmitteldiscounter Lidl nach EHI­Berechnungen
insgesamt 9.022 Lidl Filialen in Europa, davon
3.125 Filialen in Deutschland und erwirtschaftete
einen geschätzten Umsatz von 32,8 Mrd. € in
Europa, davon 14,0 Mrd. € Umsatz in Deutschland.
Lidl ist der zweitgrößte Lebensmitteldiscounter in
Europa und der größte Discounter in Deutschland.
Die Schwarz Gruppe betrieb im Jahr 2009 zudem
939 Kaufland SB­Warenhäuser in Deutschland. Sie
erwirtschaftete in Deutschland mit insgesamt 591
Kaufland Märkten einen geschätzten Umsatz von
11,4 Mrd. €. 30 Im Jahr 2010 wurde in Deutschland von
der Schwarz Gruppe ein Umsatz von 28,4 Mrd. €
erzielt.
WASGAU Produktions & Handels AG – Wasgau in
Mommenheim, Otterberg und Lemberg
Die WASGAU Produktions & Handels AG ist ein
Unternehmen mit Sitz in Pirmasens mit über 4.000
Mitarbeitern und einem Umsatz von 532.000.000. €
in 2010. Wasgau ist eine börsennotierte AG mit
einer Marktkapitalisierung von ca. 37.000.000 €.
Das Unternehmen befindet sich über die Wasgau
Food Beteiligungsgesellschaft zu über 50 % im Besitz
der Familie Hornbach, weitere knapp 25 % gehören
Edeka Südwest, die restlichen Anteile befinden sich
im Streubesitz. Den Kern der Handelstätigkeit bilden
90 Wasgau Super­ und Verbrauchermärkte mit Verkaufsflächen
zwischen 600 und 4.000 m 2 . Dazu
werden sieben Cash­und­Carry­Betriebe als Partner
für Gastronomie und Großverbraucher betrieben.
Darüber hinaus nutzen über 100 selbstständige
Einzelhändler die WASGAU AG als Einkaufs­ und
Dienstleistungszentrale. Die Märkte und Geschäfte
finden sich mit regionalem Schwerpunkt in Rheinland­
Pfalz und dem Saarland, im Nordwesten Baden­
Württembergs sowie im südlichen Hessen. 31
Investitionsobjekte
Tengelmann Gruppe – TEDi in Mömbris
Die Unternehmensgruppe Tengelmann gehört zu
den weltweit größten Handelsunternehmen. Im
Geschäftsjahr 2009 erzielte die Gruppe einen
Gesamtumsatz von 11,3 Mrd. €. Sie verfügt über
ein Vertriebsnetz von 4.519 Filialen und beschäftigte
zum 31. Dezember 2009 insgesamt rund
85.000 Mitarbeiter. Zu den Geschäftsfeldern der
Unternehmensgruppe Tengelmann gehören u. a. die
Kaiser‘s­ und Tengelmann­Supermärkte, die Bau­ und
Heimwerkermärkte Obi, der Textil­ und Nonfood­
Discounter KiK. Darüber hinaus ist das Unternehmen
an der nordamerikanischen Supermarktkette A & P
und am deutschen 1­Euro­Discounter TEDi beteiligt. 32
Takko Fashion – Takko in Mömbris
Takko Fashion ist einer der größten deutschen
Textil händler mit über 1.400 Filialen im In­ und
europäischen Ausland. Die Zentrale der Takko
Holding GmbH hat ihren Sitz in Telgte im Münsterland.
Insgesamt beschäftigt das Unternehmen rund
12.500 Mitarbeiter. Takko Fashion ist mit fast 950
Standorten in Deutschland flächendeckend überwiegend
außerhalb der Innenstädte vertreten. Und
der Fashion­Filialist baut seine Marktposition weiter
aus. Über 150 Neueröffnungen realisiert Takko pro
Jahr im In­ und Ausland. Die Takko Fashion Gruppe
befindet sich mehrheitlich im Besitz von Investment
Fonds. 33
dm­Drogerie – Drogerie in Mömbris
Die dm­drogerie markt GmbH + Co. KG gehört zu
den größten Drogeriemarktketten in Deutschland
und Europa. Im Geschäftsjahr 2009/2010 erwirtschaftete
das Unternehmen mit 2.403 Filialen einen
Umsatz von 5,6 Mrd. €. Im Ausland ist dm in zehn
Ländern vertreten. Mit 1.218 Verkaufsstellen im Ausland
erzielte das Unternehmen einen Umsatz von
1,5 Mrd. €. 34
Deichmann – Deichmann in Mömbris
Die Deichmann Societas Europaea (SE) bildet ein
Geflecht aus zahlreichen Tochter­ und Vertriebsgesellschaften,
in deren Kern die Heinz Deichmann
Familienstiftung mit Sitz in Luzern (Schweiz) steht. Im
Jahr 2010 verkaufte die Deichmann­Gruppe weltweit
rund 152 Mio. Paar Schuhe, die Hälfte davon
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.3
053
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.3
in Deutschland. Das Unternehmen ist Marktführer im
europäischen Schuhhandel mit einem Umsatz von
3,9 Mrd. € in 2010. Es hat über 2.939 Filialen in
19 Ländern und beschäftigt rund 30.000 Mitarbeiter
weltweit. Rund 13.100 Mitarbeiter arbeiten
in Deutschland für Deichmann SE am Firmensitz in
Essen, in 1.215 Filialen und in mehreren Zentrallagern
für die Verteilung der Schuhe. 35
Shell – Shell Tankstelle in Haßloch
Der Energiekonzern Royal Dutch Shell plc. beschäftigt
weltweit über 100.000 Mitarbeiter und erzielte
in 2010 einen Nettogewinn von 18,6 Mrd. $. Die
Shell Deutschland Oil GmbH beschäftigt in Deutschland
4.600 Mitarbeiter und ist in den Bereichen
Erdgas, Erdgas­Marketing, Verarbeitung von Mineralölprodukten,
Petrochemikalien sowie Forschung
und Entwicklung tätig. Shell verfügt über fünf Raffineriestandorte
in Deutschland. Mit einem flächendeckenden
Netz von rund 2.200 Tankstellen ist Shell
bundesweit vertreten. Heizöl und andere Mineralölprodukte
werden deutschlandweit über ein Netz
von Niederlassungen und Markenhändlern verkauft,
unter anderem über das Tochterunternehmen Shell
Direct GmbH. 36
054 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Mc Donald`s – Mc Donald’s Restaurant in Haßloch
Der Fast­Food Konzern Mc Donald’s betreibt ca.
31.000 Restaurants in über 100 Ländern und erzielte
in 2010 einen Nettogewinn von 3,2 Mrd. €. Die
McDonald’s Deutschland Inc. hat im Jahr 2010
einen Umsatz von 3,0 Mrd. € erzielt. Das entspricht
einer Steigerung von 3,7 % gegenüber 2009. Es
gibt 1.386 Standorte und 251 Franchisenehmer, die
im Durchschnitt vier Standorte betreiben. In 2010
waren durchschnittlich rund 62.000 Mitarbeiter
beschäftigt, die insgesamt 981,9 Mio. Gäste in den
Mc Donald`s Filialen bedienten. 37
Schmidt Gruppe – Entertainmentcenter in Haßloch
Unter dem Dach der Schmidt Gruppe finden sich
deutschlandweit Spielstätten und Entertainment­Center
für die Freizeitunterhaltung. Zum Angebot zählen
zahlreiche Geräte, die sowohl auf klassisches Automatenspiel
als auch auf viele Varianten der jeweils
neuesten Spielegeneration ausgelegt sind. Ansässig
ist das Unternehmen im münsterländischen Coesfeld.
Mit über 170 modernen Entertainmentcentern und
über 1.300 Mitarbeitern ist die Schmidt Gruppe
ein Marktführer der Freizeitbranche. In den Centern
sind über 3.500 Spielgeräte sowie rund 500 High­
Speed­Internetstationen aufgestellt. 38

6.4 Standorte und Objekte
Goch
Lebach
Otterberg Lemberg
Haßloch
Mommenheim
Mömbris
Buttenheim
Marktleuthen
Traitsching
Investitionsobjekte
Immobilien­
standorte des
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.4
055
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
056 Einzelhandelsfonds Deutschland 1

6.4.1 Investitionsstandort Bayern
Gemessen an der Fläche ist Bayern mit über
70.000 km 2 das größte, bezogen auf die Einwohnerzahl
mit 12,5 Mio. das zweitgrößte deutsche
Bundesland. 39 Über 6,6 Mio. Erwerbstätige haben
2009 eine gesamtwirtschaftliche Leistung von
nahezu 430 Mrd. € erbracht. Die Wirtschaftsleistung
je Einwohner von 34.397 € liegt erheblich über
dem deutschen (31.982 €) und europäischen Durchschnitt
(23.600 €). Auch das Bruttoinlandsprodukt je
Erwerbstätigen übertrifft mit 64.650 € den Bundeswert
(61.678 €) deutlich. 40
Internationale Vergleichsstudien bescheinigen Bayern
hervorragende Standortqualitäten, wobei insbesondere
die Metropolregionen München und
Nürnberg immer wieder Spitzenpositionen belegen.
Bayern zählt zu den Regionen mit der stärksten
Wirtschaftskraft in Deutschland und stellt, dank seiner
gut ausgebauten Infrastruktur, seiner High­Tech­
Investitionsobjekte
Kompetenzen, verlässlichen Rahmenbedingungen
und seinem wirtschaftsfreundlichen Klima für Unternehmen
einer der attraktivsten Wirtschaftsstandorte
in Deutschland dar. 41
Als Zuzugsland Nr. 1 in Deutschland konnte Bayern
den Bevölkerungsrückgang in den letzten Jahren
durch Zuzug bisher ausgleichen und die Bevölkerungszahl
leicht steigern. Laut einer Bevölkerungsvorausberechnung
aus dem Jahr 2009 des Bayerischen
Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
soll die Bevölkerungszahl in Bayern von 2009 mit
12,51 Mio. bis 2029 auf ca. 12,55 Mio. Einwohner
leicht ansteigen. 42
Mömbris
Buttenheim
München
Marktleuthen
Traitsching
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.4
Immobilienstandorte
des
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1,
Bayern
057
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Fondsimmobilie
Buttenheim
Buttenheim
Unmittelbar an der Bundesautobahn 73 zwischen
Nürnberg und Bamberg liegt Buttenheim. Die Marktgemeinde
ist mit ca. 3.500 Einwohnern Geburtsort
des bekannten Jeans­Erfinders Levi Strauss. Die neu
errichtete Einzelhandelsimmobilie mit knapp 1.100 m 2
Gesamtmietfläche und 61 Parkplätzen liegt an der
Haupterschließungsstraße von Buttenheim und ist
vom Ortskern fußläufig ca. fünf Minuten und von der
S­Bahn Station ca. 500 m entfernt. Langfristiger Mieter
des Objektes ist der bonitätsstarke Lebensmittel­
Discounter Netto. Zusammen mit einem in unmittelbarer
Nachbarschaft gelegenen Nahversorger stellt
er die tägliche Versorgung der Marktgemeinde Buttenheim
sicher.
Anschrift Am Strauch 13, 96155 Buttenheim
Mieter Netto
Baujahr 2011
Übernahme geplant Ende Dezember 2011
Grundstücksgröße 6.573 m 2
058 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Bamberg
A73
Bayern
Buttenheim
Nürnberg
Bayreuth

Marktleuthen
Marktleuthen ist eine Stadt mit ca. 3.400 Einwohnern
im Landkreis Wunsiedel zwischen Bayreuth und
Hof gelegen. Das geplante Objekt mit 1.087 m 2
Mietfläche und mindestens 65 Parkplätzen liegt östlich
von Marktleuthen, direkt an der stark frequentierten
Haupterschließungsstraße in Richtung Selb,
welche zugleich Autobahnzubringer zur A 93 nach
Hof ist. Die Einzelhandelsimmobilie soll Ende 2011
an den Lebensmittel­Discounter Netto übergeben
werden, der das Objekt langfristig gemietet hat.
Anschrift Kornbergstraße 2, 95168 Marktleuthen
Mieter Netto
Baujahr Fertigstellung geplant Ende 2011
Übernahme geplant Ende Dezember 2011
Grundstücksgröße 4.666 m 2
Bayern
Bayreuth
Hof
A93
Marktleuthen
Investitionsobjekte
Marktredwitz
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fondsimmobilie
Marktleuthen
(beispielhafte
Darstellung)
06.4
059
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Mömbris
Die Marktgemeinde Mömbris mit 12.200 Einwohnern
liegt rund zehn Kilometer nördlich von Aschaffenburg.
Mömbris ist durch die Nähe zum Rhein­
Main­Gebiet auch bei Pendlern sehr beliebt. In dem
neuen südlich von Mömbris gelegenen Gewerbegebiet
wurde das kürzlich fertig gestellte Fachmarktzentrum,
mit knapp 4.600 m 2 Gewerbefläche und
entsprechenden Parkmöglichkeiten mit 180 Stellplätzen,
eröffnet. Das Fachmarktzentrum ist in vier separate
Gebäudekomplexe unterteilt und an die Einzelhandels­Filialisten
Rewe, dm­Drogerie, Deichmann,
Takko, TEDi und NKD langfristig vermietet. Insgesamt
weist das Objekt durch die Sortimentsvielfalt einen
attraktiven Einzelhandels­Mix auf.
Anschrift Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Mieter Rewe, dm, Deichmann, NKD, Takko, TEDi
Baujahr 2011
Übernahme Juli 2011
Grundstücksgröße 16.395 m 2
Frankfurt
am Main
Off enbach
060 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
A3
Hessen
A45
Bayern
Mömbris
Aschaff enburg

Investitionsobjekte
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fondsimmobilie
Mömbris, Rewe
Fondsimmobilie
Mömbris,
dm­Drogerie
06.4
Fondsimmobilie
Mömbris,
Deichmann, Takko,
TEDi, NKD
061
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Fondsimmobilie
Traitsching, Rohbau
Traitsching
Traitsching ist eine Gemeinde mit ca. 4.000 Einwohnern
und liegt im Bayerischen Wald in der Region
Regensburg und nahe der tschechischen Grenze.
Nördlich von Traitsching in Sichtweite der Hauptverkehrstraße
B20 zwischen Cham und der ca. 25 km
südlich verlaufenden A3 Richtung Deggendorf wird
die Einzelhandelsimmobilie erbaut. Mit einer Gewerbefläche
von knapp 1.100 m 2 und mit mindestens 60
Parkplätzen ist diese langfristig an den Lebensmittel­
Discounter Netto vermietet. Die Eröffnung ist voraussichtlich
Ende 2011.
Anschrift Chamerstr. 46, 93455 Traitsching
Mieter Netto
Baujahr Fertigstellung geplant Ende 2011
Übernahme geplant Ende Dezember 2011
Grundstücksgröße 6.275 m 2
062 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Bayern
Regensburg
Cham
A3
Tschechien
Traitsching
Deggendorf

6.4.2 Investitionsstandort Rheinland-Pfalz
Das Bundesland Rheinland­Pfalz umfasst eine Fläche
von 19.854 km² mit rund 4,0 Mio. Einwohnern. In
Rheinland­Pfalz ist der Industrieanteil an der Wirtschaftsleistung
höher als im Bundesdurchschnitt. Mit
einer Exportquote von ca. 50,2 % liegt das Land in
der Spitzengruppe der deutschen Bundesländer. 43
Eine Schlüsselrolle der Wirtschaft spielt neben
Außenwirtschaft und Industrie auch der Mittelstand.
Zudem nimmt auch der Tourismus eine gewichtige
Rolle ein.
Forschungseinrichtungen und Hochschulen senden
immer wieder Innovationsimpulse. Die verschiedenen
Technologiezentren bieten eine ideale Unterstützung
Otterberg Lemberg
Mainz
Investitionsobjekte
für Unternehmensgründungen. Mehr als 20 Hochschulen
und Forschungseinrichtungen sorgen für qualifizierten
Nachwuchs. Die Ingenieurausbildung und
das duale Ausbildungssystem mit gut ausgebildeten
Facharbeitern und Meistern genießen Weltruf. 44
Mommenheim
Haßloch
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.4
Immobilienstandorte
des
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1,
Rheinland­Pfalz
063
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Fondsimmobilien
Otterberg, Penny
und Wasgau
Otterberg
Die Stadt Otterberg mit ca. 5.200 Einwohnern liegt
rund 9 km nördlich von Kaiserslautern. Am südlichen
Stadteingang, direkt an der stark frequentierten
Haupterschließungstraße in Richtung Kaiserslautern,
liegen die zwei Gebäudekomplexe mit rund
3.000 m 2 Gesamtmietfläche und 213 Parkplätzen.
Die Verbrauchermärkte sind langfristig an den
Lebensmittelvollsortimenter Wasgau mit angeschlossenem
Getränkemarkt und an den Lebensmittel­
Discounter Penny vermietet.
Anschrift Gewerbestraße 2+4, 67697 Otterberg
Mieter Wasgau, Penny
Baujahr 2008/2009
Übernahme geplant Ende Dezember 2011
Grundstücksgröße 14.737 m 2
064 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Rheinland-Pfalz
Otterbach
A6
Otterberg
Kaiserslautern
A63

Haßloch
Die Objekte liegen nördlich von Haßloch, einer
Gemeinde mit 20.500 Einwohnern nahe dem Ballungszentrum
Mannheim/Ludwigshafen. Das knapp
15.500 m 2 große Areal liegt unmittelbar an der
Bundesautobahn 65, Anschlussstelle Haßloch, an
der Zufahrtsstraße zum nahe gelegenen Freizeitpark
„Holiday Park“ mit jährlich mehr als 1 Mio.
Besuchern. Die Mieter sind Shell, McDonald‘s und
das Entertainment Center SFW (Schmidt Gruppe).
McDonald‘s ist ausschließlich Pächter des Grund
und Bodens mit einer Größe von knapp 3.100 m 2
und hat sein Gebäude in Eigenregie errichtet. Das
Areal verfügt über 126 Parkplätze und eine Baureserve
von ca. 750 m 2 .
Anschrift Richard­Sang­Str. 1­7, 67454 Haßloch
Mieter Shell, McDonald’s, Schmidt Gruppe
Baujahr 2008
Übernahme geplant Juni 2012
Grundstücksgröße 15.483 m 2
Neustadt
a.d.
Weinstraße
A61
A65
Haßloch
Rheinland-Pfalz
Investitionsobjekte
Mannheim
Speyer
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fondsimmobilie
Haßloch, Shell
06.4
Grundstückpächter
Haßloch,
McDonald’s
065
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Fondsimmobilie
Lemberg
Lemberg
Die Gemeinde Lemberg mit ca. 4.200 Einwohnern
liegt im Landkreis Südwestpfalz. Direkt am nördlichen
Ortseingang von Lemberg, liegt der Fachmarkt
mit knapp 2.000 m 2 Mietfläche und rund 100 Parkplätzen.
Das modern gestaltete Objekt ist langfristig
an die Verbrauchermarktkette Wasgau vermietet,
welche ihren Sitz im fünf Kilometer südöstlich gelegenen
Pirmasens hat. Der Verbrauchermarkt Wasgau
ist mit seinem umfassenden Warensortiment Anziehungspunkt
für die Versorgung des täglichen Bedarfs
für die Umgebung.
Anschrift Pirmasenser Straße 46, 66969 Lemberg
Mieter Wasgau
Baujahr 2008
Übernahme Januar 2011
Grundstücksgröße 6.126 m 2
066 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
A62
Pirmasens
Lemberg
Kaiserslautern
Rheinland-Pfalz
B10
Bad
Bergzabern

Mommenheim
Die Gemeinde Mommenheim mit ca. 3.000 Einwohnern
liegt rund zehn Kilometer südlich von Mainz.
Im Nordwesten, verkehrsgünstig an der Hauptverkehrstraße
in Richtung Mainz, liegt die Einzelhandelsimmobilie
mit knapp 2.000 m 2 Gesamtmietfläche
und 120 Parkplätzen. Der Verbrauchermarkt ist an
die Lebensmittelkette Wasgau langfristig vermietet.
Gemeinsam mit einem nahe gelegenen Lebensmittel­
Discounter gewährleistet er die Nahversorgung der
Gemeinde Mommenheim.
Anschrift Keltenweg 1, 55278 Mommenheim
Mieter Wasgau
Baujahr 2008
Übernahme Januar 2011
Grundstücksgröße 9.530 m 2
A63
Mainz
Mommenheim
Rheinland-Pfalz
A61
Investitionsobjekte
Worms
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fondsimmobilie
Mommenheim
06.4
067
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Immobilienstandorte
des
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1,
Saarland
6.4.3 Investitionsstandort Saarland
Das Bundesland Saarland umfasst insgesamt eine
Fläche von 2.568,70 km² mit rund 1,0 Mio. Einwohnern.
45 Die Bevölkerungsdichte des Saarlandes mit
401 Einwohnern pro km² ist wesentlich höher als der
Bundesdurchschnitt. 46
Die saarländische Wirtschaft befindet sich deutlich
im Aufwind. Wie das Statistische Amt des Saarlandes
mitteilt, erhöhte sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP)
als Maßstab der gesamtwirtschaftlichen Leistung im
Jahr 2010 nominal um 5,6 % Preisbereinigt ergibt sich
Lebach
068 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Saarbrücken
ein reales Wirtschaftswachstum von 4,7 %. Damit
verlief die Konjunktur im Saarland nominal und real
besser als in den meisten anderen Bundesländern.
In ganz Deutschland wuchs die Wirtschaft nominal
um 4,2 %, real um 3,6 %. 47
Das Saarland steht bei der Pendlerquote an vierter
Stelle in Deutschland. Nur die Stadtstaaten Bremen,
Hamburg und Berlin weisen eine höhere Pendlerquote
auf als das Saarland. 52.000 Menschen
pendeln zum Arbeiten ins Saarland, umgekehrt
pendeln knapp 28.000 Saarländer, vor allem nach
Rheinland­Pfalz.

Lebach
Die Stadt Lebach mit ca. 20.000 Einwohnern liegt
im Landkreis Saarlouis rund 30 km nördlich von
Saarbrücken. Im Gewerbegebiet nordwestlich von
Lebach, verkehrsgünstig an einer der Haupterschließungsstraßen,
liegt die neu errichtete Einzelhandelsimmobilie
mit einer Gesamtmietfläche von 1.500 m 2
und 114 Parkplätzen. Diverse Gewerbebetriebe,
ein Schnellrestaurant und eine Tankstelle bilden die
direkte Nachbarschaft. Das Objekt ist langfristig an
den Lebensmittel­Discounter Lidl vermietet.
Anschrift Auf dem Graben 12, 66822 Lebach
Mieter Lidl
Baujahr 2010
Übernahme Juli 2011
Grundstücksgröße 8.335 m 2
Saarland
Saarlouis
A8
Frankreich
Lebach
A1
Investitionsobjekte
Saarbrücken
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fondsimmobilie
Lebach
06.4
069
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
Immobilienstandorte
des
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1,
Nordrhein­
Westfalen
6.4.4 Investitionsstandort Nordrhein-
Westfalen
Nordrhein­Westfalen (NRW) ist mit rund 34.000 km²
Fläche 48 und 17,9 Mio. Einwohnern das bevölkerungsreichste
und flächenmäßig viertgrößte Bundesland.
49 29 von 80 deutschen Großstädten liegen in
seinem stark urbanisierten Gebiet.
070 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Goch Düsseldorf
NRW war mit einem Bruttoinlandsprodukt von 521,7
Mrd. € im Jahr 2009 das wirtschaftsstärkste Bundesland
Deutschlands. NRW erwirtschaftet damit rund
21,7 % der deutschen Wirtschaftsleistung. 50

Goch
Das Einzelhandelsobjekt liegt westlich von Goch,
einer Stadt mit 34.000 Einwohnern, die zum Kreis
Kleve gehört, im Ortsteil Asperden. Der Objektstandort
ist für den motorisierten Individualverkehr
von der Hauptverkehrsstraße zwischen Asperden
und Goch gut einzusehen und bietet ausreichend
Pkw­Stellplätze. Der Lebensmittel­Discounter Netto,
als alleiniger Mieter des Objektes, ist Anlaufpunkt für
die tägliche Versorgung des unmittelbar angrenzenden
Wohngebiets. Die Fertigstellung des Objektes
mit einer Mietfläche von 1.046 m 2 und 64 Parkplätzen
ist für Ende 2011 geplant.
Anschrift Triftstraße 61a, 47574 Goch
Mieter Netto
Baujahr Fertigstellung geplant 2011
Übernahme geplant Ende Dezember 2011
Grundstücksgröße 5.450 m 2
Kleve
Asperden
Niederlande
Goch
Nordrhein-
Westfalen
A57
Investitionsobjekte
Duisburg
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fondsimmobilie
Goch,
(beispielhafte
Darstellung)
06.4
071
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte 06.4
6.4.5 Mieterliste gesamt
Mieterliste gesamt
Standort Mieter Nutzung Mietfläche
/ m 2
072 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Ende Grundmietzeit
Verlängerungsoption
in Jahren
Mietzins
(netto/Monat)
Buttenheim Netto Lebensmitteldiscounter 1.087 Apr 26 3 x 5 9.620 €
Marktleuthen Netto Lebensmitteldiscounter 1.087 Dez 26 3 x 5 9.500 €
Mömbris Rewe Supermarkt 1 Mrz 26 1
Mömbris dm­Drogerie Drogeriemarkt 836 Feb 21 3 x 5
Mömbris Deichmann 2,3 Einzelhandel Schuhe 450 Jan 21 3 x 5
Mömbris Takko Discounter Textilien 475 Feb 21 3 x 5
Mömbris TEDi 4 1 Euro – Discounter 427 Feb 21 3 x 5
Mömbris NKD 5 Discounter Textilien 363 Dez 20 3 x 5
Mömbris gesamt 4.596 47.452 €
Traitsching Netto Lebensmitteldiscounter 1.087 Dez 26 3 x 5 9.403 €
Otterberg Penny Lebensmitteldiscounter 1.018 Mrz 24 3 x 5
Otterberg Wasgau Supermarkt 1.995 Jul 23 3 x 5
Otterberg gesamt 3.013 33.375 €
Haßloch Shell Tankstelle 3.759 Aug 23 3 x 5
Haßloch Mc Donald’s 6 Systemgastronomie 3.030 Okt 20 3 x 6
Haßloch SFW Entertainment 848 Sep 18 3 x 5
Haßloch gesamt 7.637 29.372 €
Lemberg Wasgau Supermarkt 1.951 Nov 23 3 x 5 22.000 €
Mommenheim Wasgau Supermarkt 1.998 Sep 23 3 x 5 21.978 €
Lebach Lidl Lebensmitteldiscounter 1.500 Okt 25 5 x 3 16.114 €
Goch Netto Lebensmitteldiscounter 1.046 Dez 26 3 x 5 9.466 €
Gesamt 25.002 208.280 €
1 darf lt. Mietvertrag nicht genannt werden
2 Sonderkündigungsrecht (SoküR) zum Ende des 6. Mietjahres
3 SoküR, wenn Änderung Mieterbesatz im Objekt ohne gleichwertigen Ersatz binnen sechs Monaten
4 SoküR, wenn die anderen Mieter im Objekt ihre Mietflächen mehr als 3 Monate dauerhaft nicht betreiben und für die Mieter Takko oder Deichmann innerhalb dieses
Zeitraums kein vergleichbarer Ersatzmieter gefunden wird.
5 SoküR, wenn REWE oder Deichmann ihre Mietflächen mehr als 3 Monate dauerhaft nicht betreiben und innerhalb dieses Zeitraums kein vergleichbarer Ersatzmieter
gefunden wird.
6 Mieter des anteiligen Grund und Bodens
Verschiedene Mieter sind zu einer Kündigung ohne Einhaltung der vereinbarten Fristen berechtigt, wenn
ihnen z. B. die Zu­ und Abfahrt und Anlieferung nicht im vertraglich vereinbarten Umfang gewährleistet wird.
Nähere Einzelheiten dazu sind den Erläuterungen auf S. 145 ff. zu entnehmen.

6.4.6 Wertgutachten zu den Immobilien der
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH
& Co. Besitz KG
Für alle Immobilien der Objektgesellschaft 1 liegen
Wertgutachten vor.
Es wurden sämtliche Immobilien (Portfolio I und
II) durch die renommierte und unabhängige Beratungsgesellschaft
W&P Immobilienberatung GmbH,
Frankfurt am Main, bewertet. Bei der W&P Immobilienberatung
GmbH handelt es sich um eine
100 %ige Tochtergesellschaft der Wüest & Partner
AG mit Hauptsitz in Zürich, Schweiz.
Verkehrswerte und Kaufpreise
Objekte Verkehrswert W&P
in €
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die
Summe der Verkehrswerte der Immobilien gemäß
Wertgutachten der W&P Immobilienberatung
GmbH die Summe der Kaufpreise übersteigt.
Investitionsobjekte
Die Bewertungen erfolgten im September/Oktober
2010 bzw. Dezember 2010 zu den Bewertungsstichtagen
1. November 2010 (Objekte Lemberg,
Mömbris, Mommenheim, Lebach), 1. Februar 2011
(Objekte Haßloch und Otterberg) bzw. zum 1. Oktober
2011 (Objekte Buttenheim, Goch, Marktleuthen
sowie Traitsching).
Die von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte
werden nachfolgend den vertraglich vereinbarten
(teilweise noch vorläufigen) Kaufpreisen
gegenübergestellt.
Kaufpreis
in €
Buttenheim 1.430.000 1.442.993
Marktleuthen 1.410.000 1.425.057
Mömbris 7.270.000 7.125.000
Traitsching 1.400.000 1.410.382
Otterberg 5.200.000 5.006.250
Haßloch 4.160.000 4.225.000
Lemberg 3.360.000 3.234.000
Mommenheim 3.390.000 3.230.766
Lebach 2.420.000 2.417.040
Goch 1.410.000 1.419.945
Gesamt 31.450.000 30.936.433
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
06.4
073
Investitionsobjekte

Investitionsobjekte
Derzeitige Vermietungsquote des
Einzelhandelsfonds Deutschland 1:
100 % * *Stand 22.07.2011
074 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
06.1

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Investitions­ u. Finanzierungspläne,
Prognosen, Planzahlen
7.0
7.1 Investitions­ und Finanzierungsplan (Prognose) 076
7.2 Prognoserechnung 088
7.3 Prognoserechnung Anlegerebene 098
7.4 Kapitalrückflussrechnung 100
7.5 Sensitivitätsanalyse 104
7.6 Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage
sowie Planzahlen 107
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.0
075
Einzelhandelsfonds
Prognosen & Planzahlen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
7.1 Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)
7.1.1 Investitions- und Finanzierungsplan konsolidiert (Prognose)
Konsolidierter Investitionsplan (Prognose)
Investition Fondsgesellschaft
076 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Objektgesellschaft
1
Objektgesellschaft
2
Gesamt in % d.
Gesamtinvestition
07.1
in % d.
Kapitals inkl.
Agio
Anschaffungskosten
Immobilien 0 30.936.433 17.160.000 48.096.433 73,01% 56,92%
Grunderwerbsteuer 0 1.082.775 772.200 1.854.975 2,82% 2,20%
Erwerbsnebenkosten 0 204.491 137.280 341.771 0,52% 0,40%
Maklerkosten 0 0 171.600 171.600 0,26% 0,20%
Anschaffungskosten gesamt 0 32.223.700 18.241.080 50.464.780 76,61% 59,73%
Eigenkapitalvermittlung
Beschaffung Stille
9.570.000 0 0 9.570.000 14,53% 11,33%
Beteiligungen 1.400.000 0 0 1.400.000 2,13% 1,66%
Fondskonzeption
Due Diligence Objekte/
1.000.000 0 0 1.000.000 1,52% 1,18%
Mietverträge
Einrichtung
0 300.000 150.000 450.000 0,68% 0,53%
Zeichnerverwaltung 406.500 0 0 406.500 0,62% 0,48%
Finanzierungsbeschaffung 25.000 258.600 120.200 403.800 0,61% 0,48%
Geschäftsführung
Haftungsübernahme
110.000 180.000 60.000 350.000 0,53% 0,41%
Komplementärin 93.750 125.000 31.250 250.000 0,38% 0,30%
Einrichtung Mieten­ und
Objektverwaltung 0 160.000 85.000 245.000 0,37% 0,29%
Vergütungen 12.605.250 1.023.600 446.450 14.075.300 21,37% 16,66%
Zwischenfinanzierungszinsen 187.132 285.747 0 472.879 0,72% 0,56%
Bankbearbeitungsgebühren
sonstige
0 213.057 120.120 333.177 0,51% 0,39%
Finanzierungsnebenkosten 0 43.000 0 43.000 0,07% 0,05%
Prospektkosten 200.000 0 0 200.000 0,30% 0,24%
Mittelverwendungskontrolle 15.000 15.000 0 30.000 0,05% 0,04%
Treuhandvergütung 20.000 0 0 20.000 0,03% 0,02%
nicht abzugsfähige Vorsteuer 116.866 0 0 116.866 0,18% 0,14%
Nebenkosten der
Vermögensanlage
538.998 556.804 120.120 1.215.922 1,85% 1,44%
Liquiditätsreserve 100.000 10.000 10.000 120.000 0,18% 0,14%
Gesamtinvestition 65.876.001 100,00% 77,97%
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf­ bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.

Konsolidierter Finanzierungsplan (Prognose)
Finanzierung Fondsgesellschaft
Objektgesellschaft
1
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Objektgesellschaft
2
Gesamt in % d.
Gesamtinvestition
in % d.
Kapitals inkl.
Agio
Kommanditkapital Anleger,
inklusive Agio 66.990.000 0 0 66.990.000 101,69 % 79,29 %
abzgl. ausstehend zum
31.12.2012 ­54.063.867 0 0 ­54.063.867 ­82,07 % ­63,99 %
abzgl. Gutschriften
ImmoWachstum bis
31.12.2012 ­245.438 0 0 ­245.438 ­0,37 % ­0,29 %
abzgl. Gutschriften
ImmoSpar (Top) bis
31.12.2012 ­37.195 0 0 ­37.195 ­0,06 % ­0,04 %
Kommanditkapital Anleger,
inklusive Agio, eingezahlt
bis 31.12.2012
12.643.500 0 0 12.643.500 19,19 % 14,96 %
Anleger ImmoZins (Stille
Beteiligungen) 17.500.000 0 0 17.500.000 26,57 % 20,71 %
Kommanditkapital
Gründungsgesellschafterin 0 10.000 1.000 11.000 0,02 % 0,01 %
abzgl. ausstehend zum
31.12.2012 0 ­9.000 0 ­9.000 ­0,01 % ­0,01 %
Kommanditkapital
Gründungsgesellschafterin,
eingezahlt bis 31.12.2012
Kapital gesamt, inklusive
Agio bis 31.12.2012
0 1.000 1.000 2.000 0,00 % 0,00 %
30.143.500 1.000 1.000 30.145.500 45,76 % 35,68 %
Bankdarlehen 0 22.350.739 12.012.000 34.362.739 52,16 % 40,67 %
abzgl. Tilgungen bis
31.12.2012 0 ­1.346.286 ­103.555 ­1.449.842 ­2,20 % ­1,72 %
Bankdarlehen per
31.12.2012
0 21.004.453 11.908.445 32.912.897 49,96 % 38,95 %
Zwischenfinanzierungs­
darlehen per 31.12.2012 335.377 2.100.000 0 2.435.377 3,70 % 2,88 %
Fremdkapital gesamt 335.377 23.104.453 11.908.445 35.348.275 53,66 % 41,84 %
Bewirtschaftungsergebnis bis
31.12.2012 ­1.042.144 1.291.515 132.855 382.227 0,58 % 0,45 %
Sonstiges -1.042.144 1.291.515 132.855 382.227 0,58 % 0,45 %
Gesamtfinanzierung 65.876.001 100,00 % 77,97 %
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
077
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Erläuterungen zum konsolidierten Investitionsplan
(Prognose) und zum konsolidierten
Finanzierungsplan (Prognose)
Allgemeine Anmerkungen
Die Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG (Fondsgesellschaft) hält ca. 94,6 % der Anteile
an der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH
& Co. Besitz KG (Objektgesellschaft 1). Diese
wiederum hat zwei Immobilienportfolios an zehn
Standorten in Bayern, Rheinland­Pfalz, Nordrhein­
Westfalen und dem Saarland erworben, wovon bei
vier Objekten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
bereits der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
stattgefunden hat.
Außerdem ist über die Beteiligung an der Objektgesellschaft
2 eine weitere, noch nicht feststehende
Immobilieninvestition im Laufe des Jahres 2012
mit einem Immobilienkaufpreis von 17.160.000 €
geplant. Die Objektgesellschaft 2 ist zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht gegründet. Plangemäß
wird die Beteiligungsquote der Fondsgesellschaft
100 % an der Objektgesellschaft 2 betragen.
Konkrete Immobilienprojekte bezüglich der weiteren
Investition liegen noch nicht vor.
Der abgebildete Investitionsplan und der abgebildete
Finanzierungsplan stellen eine konsolidierte
Darstellung der Investitions­ und Finanzierungspläne
der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften
1 und 2 dar.
Die einzelnen Positionen sind Nettobeträge (ohne
Umsatzsteuer). Nicht abzugsfähige Vorsteuern wurden
separat kalkuliert.
Erläuterungen zum konsolidierten Investi tions-
plan (Prognose)
1. Die kalkulierten Anschaffungskosten für die beiden
Immobilienportfolios an zehn Standorten in Bayern,
Rheinland­Pfalz, Nordrhein­Westfalen und dem
078 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
Saarland, welche die Objektgesellschaft 1 erworben
hat, betragen insgesamt 30.936.433 €.
Sie gliedern sich wie folgt auf die zehn Standorte
auf:
Buttenheim 1.442.993 €
Marktleuthen 1.425.057 €
Mömbris 7.125.000 €
Traitsching 1.410.382 €
Otterberg 5.006.250 €
Haßloch 4.225.000 €
Lemberg 3.234.000 €
Mommenheim 3.230.766 €
Lebach 2.417.040 €
Goch 1.419.945 €
Gesamt 30.936.433 €
Die beiden Immobilienportfolios der Objektgesellschaft
1 wurden durchschnittlich zum 12,37fachen
der prognostizierten Mieteinnahmen erworben.
Hinsichtlich der näheren Einzelheiten wird auf die
Darstellung unter „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen.
Im Laufe des Jahres 2012 ist eine Immobilieninvestition
über die Beteiligung an der Objektgesellschaft 2
in weitere noch nicht feststehende Objekte vorgesehen.
Als Anschaffungskosten für diese Objekte
ist ein Betrag von 17.160.000 € – und damit dem
13fachen der unterstellten Mieteinnahmen – kalkuliert.
Die Investitionsentscheidung setzt die Zustimmung
des aus dem Anlegerkreis zu wählenden Beirats/Anlageausschusses
voraus.
2. Der Kauf der zehn Fondsobjekte durch die
Objektgesellschaft 1 ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger
Vorgang. Die Grunderwerbsteuer wurde
entsprechend den zum Zeitpunkt des Erwerbs in den
jeweiligen Bundesländern geltenden Grunderwerbsteuersätzen
mit 3,5 % des jeweiligen Kaufpreises
kalkuliert.

Für die weitere im Laufe des Jahres 2012 über die
Objektgesellschaft 2 zu tätigende noch nicht feststehende
Immobilieninvestition wurde mit Grunderwerbsteuer
in Höhe von 4,5 % des kalkulierten Kaufpreises
gerechnet, weil einige Bundesländer die
Grunderwerbsteuersätze angehoben haben bzw.
planen, diese anzuheben.
3. Die Erwerbsnebenkosten für die zehn Fondsobjekte
der Objektgesellschaft 1 wurden mit 0,8 % des
Kaufpreises kalkuliert und beinhalten die geschätzten
Notar­ und Grundbuchkosten sowie Rechtsanwalts­
und Finanzierungsnebenkosten in Zusammenhang
mit dem Immobilienerwerb. Hiervon wurde
ein Betrag in Höhe von 43.000 € unter der Position
sonstige Finanzierungsnebenkosten gesondert ausgewiesen.
Auch für die über die Objektgesellschaft 2 zu
tätigende weitere Immobilieninvestition wurden
Erwerbsnebenkosten in Höhe von 0,8 % des kalkulierten
Kaufpreises veranschlagt.
Der Ansatz der kalkulierten Erwerbsnebenkosten
kann sich verändern und wird mit den tatsächlich
anfallenden Kosten in Rechnung gestellt. Änderungen
gehen zu Gunsten oder zu Lasten der Liquiditätsreserve.
4. Der Erwerb der zehn Fondsobjekte durch die
Objektgesellschaft 1 erfolgte ohne Einschaltung
eines Maklers, so dass keine diesbezüglichen Kosten
zu kalkulieren waren.
Für die über die Objektgesellschaft 2 zu tätigende
weitere Immobilieninvestition wurde mit Maklerkosten
in Höhe von 1 % des Kaufpreises gerechnet.
5. Die mit der Eigenkapitalvermittlung beauftragte
Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG
erhält für ihre Leistungen von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe von 10 % zuzüglich eines
Agios in Höhe von 5 % des von den Anlegern
gezeichneten Kommanditkapitals. Aus dieser Vergütung
sind auch die erforderlichen Werbemaßnahmen
etc. zu entrichten.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
6. Für die Beschaffung der Stillen Beteiligungen
erhält die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG von der Fondsgesellschaft eine Vergütung
in Höhe von 8 % der von den Stillen Gesellschaftern
gezeichneten Beteiligungen.
7. Für entstandene eigene und angefallene fremde
Kosten im Zusammenhang mit der Konzeption der
Vermögensanlage werden der Next Generation
Funds München GmbH pauschal 1.000.000 €
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer von der Fondsgesellschaft
gezahlt.
8. Für die Due Diligence der Immobilienobjekte
und der abgeschlossenen Mietverträge erhält die
Next Generation Funds München GmbH von der
Objektgesellschaft 1 eine Vergütung in Höhe von
300.000 € und von der Objektgesellschaft 2 eine
Vergütung in Höhe von 150.000 €, jeweils zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe.
9. Die Einrichtung der Zeichnerverwaltung wird der
Next Generation Funds München GmbH von der
Fondsgesellschaft in Höhe von 406.500 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe
vergütet.
10. Für die Beschaffung der Zwischen­ und Endfinanzierung
erhält die Next Generation Funds München
GmbH die im konsolidierten Investitionsplan dargestellten
Vergütungen. Die Fondsgesellschaft hat hierbei
für die Beschaffung der Zwischenfinanzierung
eine Vergütung in Höhe von 25.000 € zu entrichten.
Die Objektgesellschaft 1 hat für die Beschaffung der
Zwischenfinanzierung 35.000 € und für die Beschaffung
der Endfinanzierung 223.600 € zu bezahlen.
Die Objektgesellschaft 2 muss für die Beschaffung
der Endfinanzierung 120.200 € entrichten.
11. Als Geschäftsführungsvergütungen für den Zeitraum
bis 31.12.2012 erhalten die geschäftsführenden
Kommanditistinnen und die persönlich haftende
Gesellschafterin zusammen von der Fondsgesellschaft
und den Objektgesellschaften 1 und 2 die im
konsolidierten Investitionsplan dargestellten Beträge,
jeweils zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
079
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
12. Für die Übernahme der persönlichen Haftung
erhält die NGF Verwaltung GmbH für den Zeitraum
bis 31.12.2012 von der Fondsgesellschaft eine Vergütung
in Höhe von 93.750 €, von der Objektgesellschaft
1 eine Vergütung in Höhe von 125.000 €
und von der Objektgesellschaft 2 eine Vergütung in
Höhe von 31.250 €, jeweils zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer.
13. Für die Einrichtung der Mieten­ und Objektverwaltung
erhält die Next Generation Funds München
GmbH von der Objektgesellschaft 1 eine Vergütung
in Höhe von 160.000 € und von der Objektgesellschaft
2 eine Vergütung in Höhe von 85.000 €,
jeweils zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe.
Die in den vorstehenden Positionen 5. bis 13. dargestellten
Vergütungen machen ca. 21,4 % der Gesamtinvestition
aus.
14. Die kalkulierten Zinsen betreffen ausschließlich
die von der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
1 aufzunehmenden Zwischenfinanzierungsdarlehen,
welche plangemäß bereits in der Investitionsphase
zu wesentlichen Teilen wieder getilgt
werden.
Die Zwischenfinanzierung in der Fondsgesellschaft
wird in Höhe von 2.500.000 € durch einen externen
Darlehensgeber gemäß Darlehensvertrag vom
20.06.2011 zu einem Zinssatz von 14 % p. a. zur
Verfügung gestellt. Die vollständige Rückführung
dieser Zwischenfinanzierungsmittel ist bis Ende
2011 vertraglich vereinbart und einkalkuliert. Nach
Liquiditätsbedarf der Fondsgesellschaft stellt die
FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
zusätzliche Zwischenfinanzierungsmittel zu einem
fest vereinbarten Zinssatz von 7 % p. a. der Fondsgesellschaft
zur Verfügung. Die Zwischenfinanzierung
in der Objektgesellschaft 1 erfolgt durch die
NGF Verwaltung GmbH & Co. Renditefonds 1 KG
in Höhe von 2.100.000 € zu einem Zinssatz von
ebenfalls 7 % p. a. gemäß abgeschlossenem Darlehensvertrag.
Ergänzend wird auf die Ausführungen
unter „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen.
080 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
15. Bankbearbeitungsgebühren wurden entsprechend
der getroffenen Darlehensvereinbarung mit
dem finanzierenden Kreditinstitut der Objektgesellschaft
1 für das Portfolio I mit 1 % der gewährten
Darlehen kalkuliert. Für das Portfolio II der Objektgesellschaft
1 liegt eine verbindliche Finanzierungszusage
des finanzierenden Kreditinstituts vor, nach
dem Bankbearbeitungsgebühren in Höhe von 0,9 %
des zu gewährenden Darlehens anfallen.
Für die noch nicht feststehende Immobilieninvestition
der Objektgesellschaft 2 wurden Bankbearbeitungsgebühren
in Höhe von 1 % der geplanten Darlehensaufnahme
unterstellt.
16. Bezüglich der sonstigen Finanzierungsnebenkosten
wird auf die Ausführungen zu Position 3. verwiesen.
17. Für die Übernahme der Prospekterstellung einschließlich
etwaiger Nachträge erhält die Next
Generation Funds München GmbH von der Fondsgesellschaft
die kalkulierte Vergütung in Höhe von
pauschal 200.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe.
18. Die Übernahme der Mittelverwendungskontrolle
wird für den Zeitraum bis 31.12.2012 von der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1 mit jeweils
15.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe vergütet.
19. Für die Übernahme der Treuhandschaft für den
Zeitraum bis 31.12.2012 ist von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe von 20.000 € zuzüglich
gesetzlicher Umsatzsteuer zu entrichten.
20. Die nicht abzugsfähigen Vorsteuern der Fondsgesellschaft
wurden bis 31.12.2012 mit 116.866 €
angenommen. Dabei wurde unterstellt, dass die
Fondsgesellschaft zu ⅔ zum Vorsteuerabzug
berechtigt ist. Bei den Objektgesellschaften 1 und
2 wurde von vollständiger Vorsteuerabzugsberechtigung
ausgegangen.
21. Zum 31.12.2012 soll die Liquiditätsreserve bei
der Fondsgesellschaft und den Objektgesellschaf­

ten 1 und 2 die jeweils im konsolidierten Investitionsplan
dargestellten Beträge umfassen. Etwaige
Änderungen der Kosten der Fondsgesellschaft bzw.
der Objektgesellschaften 1 und 2 verändern die
Liquiditätsreserve und sind – nach Bedarf – durch
ein von der FIHM AG zur Verfügung zu stellendes
Zwischenfinanzierungsdarlehen zu finanzieren.
Die im konsolidierten Investitionsplan dargestellten
Vergütungen und Nebenkosten der Vermögensanlage
stellen die fondsabhängigen Kosten gemäß
IDW S4 dar.
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere
Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen,
beträgt plangemäß (inklusive der erst in
der Bewirtschaftungsphase kalkulierten Provisionen)
11.720.400 €. Sie setzen sich zusammen aus den
Eigenkapitalvermittlungsprovisionen in Höhe von
9.570.000 € (inklusive Agio), Beschaffungsprovisionen
für die Stillen Beteiligungen in Höhe von
1.400.000 €, Finanzierungsbeschaffungsprovisionen
in Höhe von 403.800 €, Maklerkosten in
Höhe von 171.600 € und Verlängerungsprovisionen
für die Kapitalart ImmoZins (sind planmäßig in
der Bewirtschaftungsphase kalkuliert) in Höhe von
175.000 €.
Erläuterungen zum konsolidierten
Finanzierungsplan (Prognose)
1. Das einzuwerbende Kommanditkapital der Anleger
bei der Fondsgesellschaft beträgt 63.800.000 €
zuzüglich Agio und setzt sich wie folgt zusammen:
ImmoWachstum 8.800.000 €
ImmoSpar Top 45.000.000 €
ImmoSpar 10.000.000 €
63.800.000 €
Zuzüglich Agio 3.190.000 €
Kommanditkapital inklusive Agio 66.990.000 €
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Von diesem Kommanditkapital inklusive Agio sind
zum 31.12.2012 planmäßig noch 54.063.867 €
ausstehend. Die ausstehenden Beträge sind nach
dem 31.12.2012 in Form von monatlichen Sparraten
oder Gutschriften zu erbringen.
Bis zum 31.12.2012 sind Gutschriften für die Kapitalart
ImmoWachstum in Höhe von 245.438 € und
für die Kapitalarten ImmoSpar Top und ImmoSpar
in Höhe von zusammen 37.195 € geplant. Da die
Darstellung im konsolidierten Finanzierungsplan
eine reine Liquiditätsbetrachtung beinhaltet, wurden
die Gutschriften vom Kommanditkapital der Anleger
zum 31.12.2012 in Abzug gebracht.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Anmerkungen
ist zum 31.12.2012 planmäßig ein Kommanditkapital
der Anleger inklusive Agio in Höhe
von 12.643.500 € bei der Fondsgesellschaft einbezahlt.
Die Kalkulation beruht auf der Annahme, dass die
Ersteinlagen der Anleger bis spätestens 31.12.2012
vollständig einbezahlt sind und der gesamte Fonds
geschlossen ist.
2. Die einzuwerbenden Stillen Beteiligungen
(ImmoZins) der Anleger bei der Fondsgesellschaft
betragen 17.500.000 € und sollen planmäßig zum
31.12.2012 vollumfänglich einbezahlt sein.
3. Die Gründungskommanditistin der Objektgesellschaften
1 und 2, die NGF Beteiligung GmbH, hat
in der Objektgesellschaft 1 eine Kommanditeinlage
in Höhe von 10.000 € gezeichnet und wird in der
Objektgesellschaft 2 eine Kommanditeinlage in
Höhe von 1.000 € zeichnen.
Von der in der Objektgesellschaft 1 gezeichneten
Kommanditeinlage in Höhe von 10.000 € wurden
der NGF Beteiligung GmbH 9.000 € gestundet
und werden mit künftigen Auszahlungen verrechnet,
sodass zum 31.12.2012 sowohl in der Objektgesellschaft
1 als auch in der Objektgesellschaft 2
planmäßig von der NGF Beteiligung GmbH ein
Kommanditkapital in Höhe von jeweils 1.000 €
eingezahlt sein wird.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
081
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
4. Entsprechend der getroffenen Darlehensvereinbarung
mit dem finanzierenden Kreditinstitut der
Objektgesellschaft 1 für das Portfolio I und der verbindlichen
Finanzierungszusage des finanzierenden
Kreditinstituts für das Portfolio II der Objektgesellschaft
1 wurden bei der Objektgesellschaft 1 Bankdarlehen
in Höhe von 22.350.739 € kalkuliert.
Für die noch nicht feststehende Immobilieninvestition
der Objektgesellschaft 2 wurden Bankdarlehen in
Höhe von 12.012.000 € angenommen.
Nach der getroffenen Darlehensvereinbarung und
der verbindlichen Finanzierungszusage bei der
Objektgesellschaft 1 sollen zum 31.12.2012 bereits
wieder 1.346.286 € der auszureichenden Bankdarlehen
bei der Objektgesellschaft 1 getilgt worden
sein.
Bei der Objektgesellschaft 2 betragen die planmäßigen
Tilgungen bis zum 31.12.2012 103.555 €.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Anmerkungen
beläuft sich der kalkulierte Darlehensstand
zum 31.12.2012 bei der Objektgesellschaft 1 auf
21.004.453 € und bei der Objektgesellschaft 2 auf
11.908.445 €.
Wegen der unterstellten Darlehenskonditionen
wird auf die „Übersicht über bereits vorhandene
sowie geplante Fremdmittelaufnahmen der Objektgesellschaften
zur langfristigen Finanzierung der
Immobilien erwerbe“ (Darlehensübersicht) auf S. 83 f.
verwiesen.
5. Von den planmäßig auszureichenden Zwischenfinanzierungsdarlehen
sind planmäßig bei der Fondsgesellschaft
zum 31.12.2012 335.377 € noch nicht
zurückgeführt. Bei der Objektgesellschaft 1 beträgt
der planmäßig zum 31.12.2012 noch nicht zurückgeführte
Betrag 2.100.000 €.
Über die auf S. 80 unter Position 14 und der vorgenannten
Position 5 dargestellte Zwischenfinanzierung
und in der Darlehensübersicht auf S. 83 f. aufgeführte
Endfinanzierung hinaus, nehmen weder die
Fondsgesellschaft noch die Objektgesellschaften 1
082 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
und 2 Fremdmittel in Form von Zwischen­ und Endfinanzierungsmitteln
auf.
6. Das Bewirtschaftungsergebnis der Fondsgesellschaft
bis zum 31.12.2012 beträgt ­1.042.144 € und
setzt sich zusammen aus 978.344 € Zinsen für Anleger
der Kapitalart ImmoZins, 60.000 € kalkulierter
Steuerberatungskosten und 3.800 € kalkulierter nicht
abzugsfähiger Vorsteuer auf die Steuerberatungskosten.
Unter Berücksichtigung der im konsolidierten Investitionsplan
angenommenen nicht abzugsfähigen
Vorsteuer in Höhe von 116.866 € betragen die
nicht abzugsfähigen Vorsteuern damit insgesamt
120.666 €.
Das Bewirtschaftungsergebnis der Objektgesellschaft
1 zum 31.12.2012 beläuft sich auf
1.291.515 €. Es beinhaltet kalkulierte Mieteinnahmen
in Höhe von 3.262.491 € sowie angenommene
Zinsaufwendungen in Höhe von 1.486.002 €,
Steuerberatungskosten in Höhe von 100.000 €,
nicht umlagefähige Nebenkosten in Höhe von
212.062 €, nicht umlagefähige Objektverwaltungskosten
in Höhe von 140.287 € und ein kalkuliertes
Mietausfallwagnis von 32.625 €.
Das Bewirtschaftungsergebnis der Objektgesellschaft
2 zum 31.12.2012 beläuft sich auf 132.855 €.
Es beinhaltet kalkulierte Mieteinnahmen in Höhe von
450.000 € sowie angenommene Zinsaufwendungen
in Höhe von 224.045 €, Steuerberatungskosten
in Höhe von 40.000 €, nicht umlagefähige Nebenkosten
in Höhe von 29.250 €, nicht umlagefähige
Objektverwaltungskosten in Höhe von 19.350 € und
ein kalkuliertes Mietausfallwagnis von 4.500 €.
Die kalkulierten nicht umlagefähigen Nebenkosten,
sowohl bei der Objektgesellschaft 1 als auch bei
der Objektgesellschaft 2, betragen 6,5 % der kalkulierten
Mieteinnahmen.
Mögliche Zinseinnahmen der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaften 1 und 2 aus der Anlage
freier Liquidität werden aus Vorsichtsgründen in der
Investitionsphase außer Betracht gelassen.

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
7.1.2 Übersicht über bereits vorhandene sowie geplante Fremdmittelaufnahmen der Objektgesellschaften
zur langfristigen Finanzierung der Immobilienerwerbe
Objektgesellschaft 1
Finanzierung Immobilienportfolio I
1. Finanzierungsphase
bis 02.01.2018
Darlehensbetrag 11.900.000 € 8.912.079 € (Restvaluta)
Auszahlung 100 % ­­
Auszahlung per 03.01.2011/01.07.2011 ­­
Zinssatz nominal 6­Monats­EURIBOR mit Trigger­Rate
zzgl. Marge von 1,9 % p. a.
(gefixter Zinssatz für 2. Halbjahr 2011:
3,677 % p. a.) 6,00 % p. a.
Zinsbindung bis zum 02.01.2018 bis zum 31.12.2022
Kapitaldienst kalendervierteljährlich nachträglich,
erstmals zum 31.03.2011
Tilgung Cash Sweep bis LTV 70 % (Verwendung sämtlicher
Liquiditätsüber schüsse nach Abzug der Objektbe
wirtschaftungskosten bis zum Erreichen eines
Beleihungswerts von 70 %)
danach 2,5 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen bis zum
02.01.2018
Finanzierung Immobilienportfolio II
1. Finanzierungsphase
bis 31.12.2018
2. Finanzierungsphase
ab 03.01.2018
monatlich nachträglich, erstmals
zum 31.01.2018
6 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
02.01.2018) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2022
Sondertilgung der Restvaluta zum 31.12.2022 in
Höhe von 5.803.099 €
2./3. Finanzierungsphase
ab 01.01.2019
Darlehensbetrag 10.450.739 € 8.147.058 € (Restvaluta)
Auszahlung 100 % –
Auszahlung per 01.01.2012/01.07.2012 –
Zinssatz nominal 6­Monats­EURIBOR mit Trigger­Rate zzgl. Marge
von 1,85 % p. a. 6,00 % p. a.
Zinsbindung bis zum 31.12.2018 –
Kapitaldienst kalendervierteljährlich nachträglich monatlich nachträglich, erstmals zum 31.01.2019
Tilgung Cash Sweep bis LTV 65 % (Verwendung sämtlicher 6 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
Liquiditäts überschüsse nach Abzug der Objektbewirt ­ 31.12.2018) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2023
schaftungskosten bis zum Erreichen eines Beleihungs­ danach 2 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta
werts von 65 %)
zum 31.12.2023) zzgl. ersparter Zinsen bis zum
danach 2 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen bis zum 31.12.2026 (Ende 2026 kalkulierte Tilgung der
31.12.2018
Restvaluta in Höhe von 5.000.647 €)
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
083
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Die vorgenannten Darlehenskonditionen des Immobilienportfolios
I für die 1. Finanzierungsphase bis
02.01.2018 beruhen auf dem abgeschlossenen
Darlehensvertrag der Objektgesellschaft 1 vom
02./09.12.2010. Weitere Erläuterungen finden Sie
unter „Rechtliche Grundlagen“, S. 131 f.
Den Konditionen des Immobilienportfolios I für die 2.
Finanzierungsphase liegen ausschließlich Annahmen
zugrunde.
Die vorgenannten Darlehenskonditionen des Immobilienportfolios
II für die 1. Finanzierungsphase bis
Objektgesellschaft 2
Finanzierung geplante Immobilieninvestition
084 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
1. Finanzierungsphase
bis 31.12.2018
Darlehensbetrag 12.012.000 € 9.739.104 € (Restvaluta)
Auszahlung 100 % –
Auszahlung per 01.07.2012/31.12.2012 –
Zinssatz nominal 5,50 % p. a. 6,00 % p. a.
Zinsbindung bis zum 31.12.2018 –
2./3. Finanzierungsphase
ab 01.01.2019
Kapitaldienst monatlich nachträglich, erstmals zum 31.07.2012 monatlich nachträglich, erstmals zum 31.01.2019
Tilgung 2,5 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen 6 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
31.12.2018) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2023
danach 2 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta
zum 31.12.2023) zzgl. ersparter Zinsen bis zum
31.12.2026 (Ende 2026 kal kulierte Tilgung der
Restvaluta in Höhe von 5.925.859 €)
Den Konditionen liegen ausschließlich Annahmen
zugrunde. Es wurden bislang noch keine Gespräch e
mit Kreditinstituten geführt.
07.1
31.12.2018 beruhen auf einer verbindlichen Finanzierungszusage
gegenüber der Objektgesellschaft 1
vom 06./10.06.2011. Der Darlehensvertrag ist noch
nicht abgeschlossen. Weitere Erläuterungen finden
Sie unter „Rechtliche Grundlagen“, S. 133.
Den Konditionen des Immobilienportfolios II für die
2./3. Finanzierungsphase liegen ausschließlich
Annahmen zugrunde.
Hinsichtlich der planmäßig bereits in der Investitions­/Platzierungsphase
aufzunehmenden und
ganz/oder teilweise zurückzuführenden Zwischenfinanzierungsmittel
wird auf die Erläuterungen unter
„Rechtliche Grundlagen“, S. 133 f. verwiesen.

7.1.3 Investitions- und Finanzierungsplan Fondsgesellschaft (Prognose)
Investitionsplan Fondsgesellschaft (Prognose)
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Investition in % d. Gesamtinvestition
Anschaffungskosten Beteiligungen Objektgesellschaften 1
und 2
in % d. Kapitals
inkl. Agio
16.192.486 55,01 % 19,16 %
Eigenkapitalvermittlung 9.570.000 32,51 % 11,33 %
Beschaffung Stille Beteiligungen 1.400.000 4,76 % 1,66 %
Fondskonzeption 1.000.000 3,40 % 1,18 %
Einrichtung Zeichnerverwaltung 406.500 1,38 % 0,48 %
Geschäftsführung 110.000 0,37 % 0,13 %
Haftungsübernahme Komplementärin 93.750 0,32 % 0,11 %
Finanzierungsbeschaffung 25.000 0,08 % 0,03 %
Vergütungen 12.605.250 42,82 % 14,92 %
Prospektkosten 200.000 0,68 % 0,24 %
Zwischenfinanzierungszinsen 187.132 0,64 % 0,22 %
Treuhandvergütung 20.000 0,07 % 0,02 %
Mittelverwendungskontrolle 15.000 0,05 % 0,02 %
nicht abzugsfähige Vorsteuer 116.866 0,40 % 0,14 %
Nebenkosten der Vermögensanlage 538.998 1,83 % 0,64 %
Liquiditätsreserve 100.000 0,34 % 0,12 %
Gesamtinvestition 29.436.734 100,00 % 34,84 %
Finanzierungsplan Fondsgesellschaft (Prognose)
Finanzierung in % d. Gesamtinvestition
Kommanditkapital Anleger, inklusive Agio 66.990.000
abzgl. ausstehend zum 31.12.2012 ­54.063.867
abzgl. Gutschriften ImmoWachstum bis
31.12.2012
­245.438
abzgl. Gutschriften ImmoSpar (Top) bis 31.12.2012 ­37.195
in % d. Kapitals
inkl. Agio
Kommanditkapital Anleger, inklusive Agio, eingezahlt
bis 31.12.2012 12.643.500 42,95 % 14,96 %
Anleger ImmoZins (Stille Beteiligungen) 17.500.000 59,45 % 20,71 %
Kapital gesamt, inklusive Agio bis 31.12.2012 30.143.500 102,40 % 35,68 %
Zwischenfinanzierungsdarlehen per 31.12.2012 335.377 1,14 % 0,40 %
Bewirtschaftungsergebnis bis 31.12.2012 -1.042.144 -3,54 % -1,23 %
Gesamtfinanzierung 29.436.734 100,00 % 34,84 %
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf­ bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
085
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Erläuterungen zum Investitionsplan Fondsgesellschaft
(Prognose) und zum Finanzierungsplan
Fondsgesellschaft (Prognose)
Allgemeine Anmerkungen
Während es sich beim Investitions­ und Finanzierungsplan
auf S . 76 f. um eine konsolidierte Darstellung
der Investitions­ und Finanzierungspläne der
Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften
1 und 2 handelt, wird auf vorstehender S. 85 der
isolierte Investitions­ und Finanzierungsplan der
Fondsgesellschaft abgebildet.
Die einzelnen Positionen stellen auch hier Nettobeträge
(ohne Umsatzsteuer) dar. Nicht abzugsfähige
Vorsteuern sind separat kalkuliert.
Erläuterungen zum Investitionsplan Fondsgesellschaft
(Prognose)
1. Die kalkulierten Anschaffungskosten für die Beteiligungen
an den Objektgesellschaften 1 und 2 betragen
insgesamt 16.192.486 €.
Sie gliedern sich wie folgt auf:
Objektgesellschaft 1
Kommanditkapital 175.000 €
Sonstige Einlage 9.242.136 € 9.417.136 €
Objektgesellschaft 2
Kommanditkapital 10.000 €
Sonstige Einlage 6.765.350 € 6.775.350 €
2. Die übrigen Positionen des Investitionsplans der
Fondsgesellschaft wurden bereits auf den S. 78 bis
81 erläutert. Es wird auf die Ausführungen dort verwiesen.
086 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
16.192.486 €
07.1
Erläuterungen zum Finanzierungsplan Fondsgesellschaft
(Prognose)
Sämtliche Positionen des Finanzierungsplans der
Fondsgesellschaft wurden bereits auf den S. 81 bis
82 erläutert. Es wird auf die Ausführungen dort verwiesen.
Die Fondsgesellschaft (Emittentin) hat folgende
Fremdfinanzierungsdarlehen aufgenommen:
▪ Zwischenfinanzierungsdarlehen einer Privatperson
in Höhe von 2.500.000 € gemäß fest abgeschlossenem
Darlehensvertrag vom 20.06.2011
und einer Laufzeit bis zum 29.12.2011; das
Zwischen finanzierungsdarlehen wird planmäßig
per Ende 2011 getilgt und ist daher zum Stand
per 31.12.2012 nicht mehr vorhanden; nähere
Angaben zu den Darlehenskonditionen sowie den
vereinbarten Sicherheiten sind der Darstellung auf
Seite 133 zu entnehmen
▪ Kontokorrentdarlehen mit der FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG über bis zu
1.400.000 €; Grundlage ist der fest abgeschlossene
Darlehensvertrag vom 07.07.2011 mit einer
Laufzeit bis zum 31.12.2013; das Kontokorrentdarlehen
dient zum Ausgleich von Liquiditätsschwankungen
und wird nur bei Bedarf in Anspruch
genommen; per Ende 2012 wird mit einer Inanspruchnahme
in Höhe von 335.377 € kalkuliert;
die Emittentin kann in Abhängigkeit von ihrer Liquiditätssituation
eine einmalige Verlängerung bis
zum 31.12.2014 verlangen; nähere Angaben zu
den Darlehenskonditionen sowie den vereinbarten
Sicherheiten sind auch diesbezüglich der Darstellung
auf Seite 133 zu entnehmen
Darüber hinaus nimmt die Emittentin keine Fremdmittel
(in Form von Zwischenfinanzierungs­ und Endfinanzierungsmitteln)
auf.

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.1
087
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.2
7.2 Prognoserechnung
Prognoserechnung Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG – Konsolidierte Darstellung
088 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2012 2013 2014 2015 2016
1 Mieteinnahmen Objektgesellschaft 1 2.500 2.511 2.511 2.534
2 Mieteinnahmen Objektgesellschaft 2 1.320 1.320 1.320 1.320
3 Erträge aus Liquiditätsreserve 2 2 45 3
4 Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 1
5 Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 2
Erträge 3.822 3.833 3.876 3.857
6 Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft 1 295 296 296 331
7 Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft 2 156 156 156 174
8 Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten Fondsgesellschaft 170 170 250 170
9 Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten Objektgesellschaft 1 98 98 98 98
10 Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten Objektgesellschaft 2 58 58 58 58
11 Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1 1.241 1.199 1.160 1.118
12 Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2 647 629 611 591
13 Zwischenfinanzierungszinsen Fondsgesellschaft 23
14 Zwischenfinanzierungszinsen Objektgesellschaft 1 147 10
Kosten 2.835 2.616 2.628 2.539
Erträge nach Kosten 987 1.217 1.248 1.318
15 Auszahlungen auf das eingezahlte Kommanditkapital ab Volleinzahlung 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%
16 ImmoWachstum Auszahlung
17 ImmoSpar Top Auszahlung
18 ImmoSpar Auszahlung
19 ImmoZins 5,00 Mindestverzinsung 400 400 400 184
20 ImmoZins 5,75 Mindestverzinsung 345 345 345 345
21 ImmoZins 6,25 Mindestverzinsung 219 219 219 219
22 Gründungsgesellschafterin Auszahlung/Auseinandersetzungsguthaben
Objektgesellschaft 1
6 15 14
Erträge nach Kosten, Auszahlungen, Mindestverzinsungen 23 247 270 556
23 Gutschriften auf das eingezahlte Kommanditkapital
6,00%/ 6,00%/ 6,00%/ 6,00%/
bis Volleinzahlung*
5,75% 5,75% 5,75% 5,75%
24 ImmoWachstum Gutschrift 318 367 388 410
25 ImmoSpar Top Gutschrift 216 357 493 631
26 ImmoSpar Gutschrift 5 35 70 105
Zwischensumme -516 -511 -681 -591
27 Ansparleistung ImmoWachstum 318 367 388 410
28 Ansparleistungen ImmoSpar Top und ImmoSpar 3.660 3.948 4.330 4.696
29 Kalkulation Beitragsfreistellungen ImmoSpar Top und ImmoSpar ­124 ­342 ­503 ­634
30 Einzahlung ausstehende Einlage Gründungsgesellschafterin 6 3
Liquidität nach Auszahlungen, Gutschriften, Mindestverzinsungen,
Ansparleistungen p. a.
3.338 3.467 3.536 3.881
31 Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1 ­733 ­646 ­685 ­727
32 Sondertilgung Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
33 Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2 ­314 ­332 ­350 ­370
34 Tilgungen Zwischenfinanzierung Fondsgesellschaft ­335
35 Tilgungen Zwischenfinanzierung Objektgesellschaft 1 ­1.956 ­144
36 Rückzahlung Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
37 Rückzahlung Bankdarlehen Objektgesellschaft 2
38 ImmoZins 5,00 Rückzahlung ­4.800 ­1.067
39 ImmoZins 5,75 Rückzahlung
40 ImmoZins 6,25 Rückzahlung
41 Liquidationsausschüttung Anleger
Liquidität gesamt p. a. 120 - 2.346 -2.300 1.717
42 Liquiditätsreserve 120 120 2.465 165 1.883
*Anleger der Kapitalart ImmoWachstum erhalten auf ihre Ersteinlage (ohne Agio) eine Gutschrift von 6,00 % p. a.; i. Ü. betragen die Gutschriften 5,75 % p. a.

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Liquidation
2.587 2.601 2.656 2.692 2.716 2.773 2.788 2.847 2.885 2.911
1.320 1.320 1.320 1.381 1.411 1.411 1.411 1.411 1.477 1.509
34 70 38 80 117 113 52 59 36 36
33.105
18.111
3.941 3.990 4.015 4.153 4.245 4.297 4.252 4.318 4.398 4.456 51.216
305 323 313 344 458 327 683 352 451 499
156 156 156 163 167 167 167 392 671 178
182 242 182 182 230 195 195 195 209 209
105 105 105 105 112 112 112 112 120 120
62 62 62 62 66 66 66 66 71 71
1.074 1.057 961 893 821 744 335 318 312 304
570 548 568 531 492 450 406 377 369 360
2.453 2.491 2.346 2.279 2.345 2.061 1.964 1.812 2.202 1.742 0
1.488 1.499 1.668 1.874 1.900 2.236 2.288 2.506 2.196 2.714 51.216
6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50%
32 356 528 528 572 572 572 572
13 1.286 2.044 2.048 2.048
3 295 454 455 455
123 61
345 345 150 100 50
219 219 219 219 219 88 58 29
38
763 874 1.268 1.199 1.103 1.603 77 -594 -879 -360 51.216
6,00%/ 6,00%/ 6,00%/ 6,00%/
5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25%
434 459 453 161
772 916 1.066 1.228 1.399 1.568 687 100 104 107
141 177 214 254 296 337 138 18 18 19
-583 -678 -466 -445 -592 -302 -748 -712 -1.000 -486 51.216
434 459 453 161
5.043 5.374 5.690 5.886 6.157 6.365 3.623 203 122 126
­746 ­839 ­917 ­967 ­1.004 ­1.026 ­748 ­25
4.148 4.315 4.761 4.635 4.562 5.037 2.127 -535 -879 -360 51.216
­772 ­931 ­1.101 ­1.169 ­1.242 ­1.318 ­517 ­112 ­119 ­127
­5.803
­391 ­413 ­601 ­638 ­677 ­719 ­763 ­130 ­138 ­147
­1.067 ­1.067
­3.600 ­800 ­800 ­800
­2.100 ­467 ­467 ­467
­5.001
­5.926
­40.520
1.919 -1.696 2.258 2.028 -257 -3.270 380 -1.244 -1.136 -634 -230
3.801 2.106 4.364 6.392 6.135 2.865 3.245 2.001 865 230 0
Alle Angaben in Tausend €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf­ bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tat sächlichen Werten kommen.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.2
089
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.2
Erläuterungen zur Prognoserechnung Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG
- Konsolidierte Darstellung
Allgemeine Anmerkungen
Investitionsgegenstand der Fondsgesellschaft ist eine
Beteiligung in Höhe von ca. 94,6 % der Anteile an der
Objektgesellschaft 1, welche zwei Immobilienportfolios
an zehn Standorten in Bayern, Rheinland­Pfalz,
Nordrhein­Westfalen und dem Saarland erworben
hat. Bei vier Objekten hat hierbei zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung bereits der Übergang von Besitz,
Nutzen und Lasten stattgefunden.
Außerdem ist über die Beteiligung an der Objektgesellschaft
2 eine weitere, noch nicht feststehende
Immobilieninvestition im Laufe des Jahres 2012
mit einem Immobilienkaufpreis von 17.160.000 €
geplant. Die Objektgesellschaft 2 ist zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht gegründet. Plangemäß
wird die Beteiligungsquote der Fondsgesellschaft
100 % an der Objektgesellschaft 2 betragen.
Konkrete Immobilienprojekte bezüglich der weiteren
Investition liegen noch nicht vor. Die Investitionsentscheidung
setzt die Zustimmung des aus dem Anlegerkreis
zu wählenden Beirats/Anlageausschusses
voraus.
Die abgebildete Prognoserechnung ist eine konsolidierte
Darstellung der Prognoserechnungen der
Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften 1
und 2. Um eine größere Übersichtlichkeit der Prognoserechnung
zu gewährleisten, wurde darauf verzichtet,
Zahlungsströme zwischen der Fondsgesellschaft
und den Objektgesellschaften 1 und 2 abzubilden.
Die Zahlen der Prognoserechnung sind auf volle Tausend
€ auf­ bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu
geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen. Die Prognoserechnung beruht auf
geschätzten Einnahmen und Ausgaben, die ebenfalls
von den tatsächlichen Werten abweichen können.
Steuerlich abzugsfähig sind – in den Grenzen
des § 15 b EStG – die ausgewiesenen Kosten nur,
wenn und soweit sie tatsächlich anfallen. Zuflüsse und
Abflüsse wurden hierbei in der Regel dem jeweiligen
Verursachungszeitraum gegenübergestellt. Es können
090 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
sich Abweichungen durch zeitliche Verschiebungen
der Einnahmen oder Ausgaben ergeben. Die Prognoserechnung
basiert teilweise auf variablen Parametern,
die von der zukünftigen Entwicklung der Fondsgesellschaft
wie auch der Objektgesellschaften 1 und
2 abhängen und nachfolgend im Einzelnen erläutert
sind. Die Nummerierung der folgenden Absätze entspricht
den jeweiligen Zeilen der Prognoserechnung.
1. Mieteinnahmen Objektgesellschaft 1
Die Miteinnahmen wurden entsprechend den abgeschlossenen
Mietverträgen ab den jeweils bereits
erfolgten bzw. geplanten Übernahmezeitpunkten der
Objekte in Ansatz gebracht. Mietänderungen wurden
während der festen Mietvertragslaufzeiten entsprechend
den abgeschlossenen Mietverträgen berücksichtigt.
Hierbei wurde im Jahr 2011 eine Inflationsrate
von 1,5 %, im Jahr 2012 eine Inflationsrate von 2,0 %
und ab 2013 eine Inflationsrate von 2,25 % p. a. unterstellt.
Nach Ablauf der festen Mietvertragslaufzeiten
wurde unterstellt, dass die jeweiligen Verlängerungsoptionen
gezogen werden.
2. Mieteinnahmen Objektgesellschaft 2
Es wurden die erwarteten Mieteinnahmen aus der
geplanten Investition in Ansatz gebracht. Hierbei
wurden ein Erwerb zur 13fachen Jahresmiete und
eine Inflationsrate im Jahr 2012 von 2,0 % und ab
2013 von 2,25 % p. a. unterstellt. Mietänderungen
und Verlängerungsoptionen wurden – in Anlehnung
an die bei der Objektgesellschaft 1 abgeschlossenen
Mietverträge – kalkuliert. Nach Ablauf der –
ebenfalls in Anlehnung an die bei der Objektgesellschaft
1 abgeschlossenen – angenommenen festen
Mietvertragslaufzeiten wurde auch hier unterstellt,
dass die jeweiligen Verlängerungsoptionen gezogen
werden.
3. Erträge aus Liquiditätsreserve
Die Erträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve
wurden mit 2,5 % p. a. ab 2013 für die gesamte
Fondslaufzeit kalkuliert.
Da die geplante verzinsliche Anlage der Liquiditätsreserve
nach Ansicht der Anbieterin vorliegend den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen
ist, greifen die Regelungen der Abgeltungsteuer nicht.

Die anfallende Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich
Solidaritätszuschlag aus den vereinnahmten Zinsen
kann von den Direktkommanditisten bzw. Treugebern
im Rahmen ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung
auf die persönliche Einkommensteuer als
Steuergutschrift angerechnet werden.
Die ausgewiesenen Erträge aus Liquiditätsreserve
stellen die bereits um die Kapitalertragsteuer zuzüglich
Solidaritätszuschlag reduzierten Beträge dar.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Prospektteil
„Steuerliche Grundlagen“ verwiesen.
4. Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 1
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 die Veräußerung
der beiden Immobilienportfolios der Objektgesellschaft
1, wobei ein Veräußerungserlös in Höhe
des 11,37fachen der für das Jahr 2026 angenommenen
Jahresmiete unterstellt wurde. Die beiden
Immobilienportfolios der Objektgesellschaft 1
wurden durchschnittlich zum 12,37fachen der prognostizierten
Mieteinnahmen des Jahres 2013 erworben.
Etwaige vom Veräußerer zu tragende Verkaufsnebenkosten
wurden nicht separat kalkuliert und sind
über den gegenüber dem Erwerb niedrigeren erwarteten
Verkaufsfaktor mit berücksichtigt.
5. Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 2
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 auch
die Veräußerung der im Laufe des Jahres 2012
vorgesehenen Immobilieninvestition der Objektgesellschaft
2, wobei ein Veräußerungserlös in
Höhe des 12fachen der für das Jahr 2026 angenommenen
Jahresmiete unterstellt wurde. Die
kalkulierten Anschaffungskosten dieser Immobilieninvestition
belaufen sich auf das 13fache der
unterstellten Mieteinnahmen des Jahres 2013.
Etwaige vom Veräußerer zu tragende Verkaufsnebenkosten
wurden auch hier nicht separat kalkuliert
und sind über den gegenüber dem Erwerb niedrigeren
erwarteten Verkaufsfaktor mit berücksichtigt.
6. Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft 1
Diese Position wurde mit 11,8 % der kalkulierten
Mieteinnahmen der Objektgesellschaft 1 in Ansatz
gebracht und setzt sich wie folgt zusammen:
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Kalkulierte nicht
umlagefähige Nebenkosten 6,5 % der Mieteinnahmen
Kalkulierte
Objektverwaltungskosten 4,3 % der Mieteinnahmen
Kalkuliertes
Mietausfallwagnis 1,0 % der Mieteinnahmen
11,8 % der Mieteinnahmen
Unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverträge
in der Objektgesellschaft 1 geht die Anbieterin
von nicht umlagefähigen Nebenkosten in Höhe von
ca. 6,5 % der anfänglichen Mieteinnahmen aus. Dieser
Prozentsatz wird für die gesamte Prognosedauer
unverändert beibehalten.
Mit Vertrag vom 08.12.2010 wurde mit der IAMV
Immobilien Asset Management Verwaltung GmbH
ein Vertrag über die kaufmännische und technische
Objektverwaltung abgeschlossen. Die jährlichen
Verwaltungskosten belaufen sich vertragsgemäß
auf 4,3 % der jährlichen Netto­Sollkaltmieten des
jeweiligen Kalenderjahres zuzüglich Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe. Der Vertrag hat eine feste Laufzeit
bis Ende des Jahres 2015. Der angenommene
Prozentsatz wurde für die gesamte Prognosedauer
unverändert beibehalten. Aus Vorsichtsgründen
wurde unterstellt, dass sämtliche Objektverwaltungskosten
nicht auf die Mieter umlegbar sind.
Aufgrund der bonitätsstarken Mieterstruktur mit langfristigen
Mietverträgen, ist ein Mietausfallwagnis in
Höhe von 1 % der Jahresnettomieteinnahmen für die
Objektgesellschaft 1 während der gesamten Prognosedauer
kalkuliert.
Zusätzlich zu den vorgenannten Positionen wurden im
Jahr 2016 einmalig Kosten für Objektprüfung in Höhe
von 50.000 € wegen des Auslaufens von Gewährleistungsfristen
kalkuliert und entsprechend dem Verhältnis
der erwarteten Mieteinnahmen des Jahres 2016 auf
die Objektgesellschaften 1 und 2 aufgeteilt. Auf die
Objektgesellschaft 1 entfallen entsprechend 32.161 €.
Weiterhin wurden zusätzlich in den jeweiligen Jahren
des Auslaufens der ersten Festmietzeit Revitalisierungskosten
in Höhe von – je nach Objekt – 10 % oder
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.2
091
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.2
50 % der jeweils in dem betreffenden Jahr kalkulierten
Miete angenommen. In den Jahren 2018 bis 2026
wurden insgesamt 814.738 € an Revitalisierungskosten
in der Objektgesellschaft 1 eingeplant.
7. Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft 2
Analog der Kalkulation bei der Objektgesellschaft 1
wurde auch für das noch nicht feststehende Immobilienportfolio
der Objektgesellschaft 2 mit 11,8 %
der angenommenen Mieteinnahmen gerechnet. Die
Zusammensetzung der Position entspricht derjenigen
bei der Objektgesellschaft 1 (vgl. 6.).
Die Anbieterin geht hierbei davon aus, dass die noch
nicht feststehenden Mietverträge der Objektgesellschaft
2 hinsichtlich der Nebenkosten ähnliche Regelungen
aufweisen werden, wie diejenigen der Objektgesellschaft
1, dass hinsichtlich der Objektverwaltung
ein entsprechender Vertrag wie bei der Objektgesellschaft
1 abgeschlossen werden kann und dass
eine ähnlich bonitätsstarke Mieterstruktur wie bei der
Objektgesellschaft 1 vorhanden sein wird.
Zusätzlich zu den vorgenannten Positionen wurden
im Jahr 2016 einmalige Kosten für Objektprüfung
in Höhe von 50.000 € wegen des Auslaufens von
Gewährleistungsfristen kalkuliert und entsprechend
dem Verhältnis der erwarteten Mieteinnahmen des
Jahres 2016 auf die Objektgesellschaften 1 und 2
aufgeteilt. Auf die Objektgesellschaft 2 entfallen entsprechend
17.839 €.
Weiterhin wurden zusätzlich in den jeweils unterstellten
Jahren des Auslaufens der ersten Festmietzeit
Revitalisierungskosten in Höhe von 50 % der jeweils in
dem betreffenden Jahr kalkulierten Miete angenommen.
Insgesamt wurden in den Jahren 2024 bis 2025
721.944 € an Revitalisierungskosten in der Objektgesellschaft
2 eingeplant.
8. Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten
Fondsgesellschaft
Die Position beinhaltet die erwarteten Kosten für
die Geschäftsführung sowie für die Treuhänderin,
Steuerberatungskosten, Kosten der Jahresabschlussprüfung,
nicht abzugsfähige Vorsteuer und sonstige
Fonds kosten. In den Jahren 2015, 2018 und 2021
092 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
sind zudem zusätzlich Verlängerungsprovisionen für
den Teil der Stillen Beteiligungen, welche nicht zu
den jeweils ersten Kündigungsmöglichkeiten beendet
werden, kalkuliert.
Die Höhe der Geschäftsführungsvergütung auf Ebene
der Fondsgesellschaft ist gesellschaftsvertraglich fest
vereinbart und beträgt in der Vermietungsphase
anfänglich 70.000 € p. a. Sie verändert sich vereinbarungsgemäß
alle vier Jahre um 80 % der Veränderung
des Verbraucherpreisindexes für Deutschland bei
einer angenommenen Inflationsrate von 2,25 % p. a.
Die kalkulierten Kosten für die Treuhänderin, Steuerberatungskosten,
Kosten der Jahresabschlussprüfung,
nicht abzugsfähige Vorsteuer sowie sonstige Fondskosten
belaufen sich auf anfänglich 100.000 € p. a.
Die Höhe der Kosten beruht zum Teil auf bereits abgeschlossenen
Verträgen und zum Teil auf Schätzungen
der Anbieterin. Die angenommenen Kosten verändern
sich alle vier Jahre um 80 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland bei einer angenommenen
Inflationsrate von 2,25 % p. a.
Die kalkulierten Verlängerungsprovisionen betragen
80.000 € im Jahr 2015, 60.000 € im Jahr 2018 und
35.000 € im Jahr 2021.
9.­10. Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten
Objektgesellschaften 1 und 2
Die Positionen beinhalten jeweils die erwarteten Kosten
für die Geschäftsführung sowie für Steuerberatungskosten,
eventuelle nicht abzugsfähige Vorsteuer
und sonstige Fondskosten.
Die Höhe der Geschäftsführungsvergütung auf
Ebene der Objektgesellschaften 1 und 2 ist gesellschaftsvertraglich
fest vereinbart und beträgt in der
Vermietungsphase anfänglich 63.000 € p. a. bei
der Objektgesellschaft 1 und 33.000 € p. a. bei der
Objektgesellschaft 2. Sie verändern sich vereinbarungsgemäß
alle vier Jahre um 80 % der Veränderung
des Verbraucherpreisindexes für Deutschland bei einer
angenommenen Inflationsrate von 2,25 % p. a.
Die kalkulierten Kosten für Steuerberatung, eventuelle
nicht abzugsfähige Vorsteuer sowie sonstige

Kosten belaufen sich auf anfänglich 35.000 € p. a.
bei der Objektgesellschaft 1 und 25.000 € p. a. bei
der Objektgesellschaft 2. Die Höhe der Kosten beruht
auf Schätzungen der Anbieterin. Die angenommenen
Kosten verändern sich alle vier Jahre um 80 % der Veränderung
des Verbraucherpreisindexes für Deutschland
bei einer angenommenen Inflationsrate von 2,25 % p. a.
11. Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
Die Darlehenszinsen wurden entsprechend den in der
Darlehensübersicht dargestellten Annahmen ermittelt.
Bis 31.12.2017 wurde hierbei auf Basis der bereits
getroffenen Darlehensvereinbarung für das Portfolio
I mit dem Zinssatz gemäß der vereinbarten Obergrenze
von 5,5 % p. a. kalkuliert. Der tatsächliche,
variabel vereinbarte Zinssatz unterschreitet zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung den kalkulierten Zinssatz
erheblich (ca. 3,7 % p. a.). Ab 01.01.2018 wurde für
den gesamten weiteren Prognosezeitraum ein Zinssatz
von 6,0 % p. a. angenommen.
Für das Portfolio II wurde unter Berücksichtigung der
verbindlichen Finanzierungszusage mit einem Zinssatz
von 6,55 % p. a. bis Ende 2018 kalkuliert. Der
tatsächliche, nach Darlehensausreichung zu entrichtende
Zinssatz ist wiederum variabel ausgestaltet und
wird nur bei Erreichen einer vereinbarten Obergrenze
fixiert. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung würde
der variable Zinssatz für die Darlehen ca. 3,6 % p. a.
betragen. Für die Anschlussfinanzierungen wurde im
gesamten weiteren Prognosezeitraum ein Zinssatz von
6,0 % p. a. angenommen.
12. Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2
Die Darlehenszinsen wurden entsprechend den in
der Darlehensübersicht dargestellten Annahmen
ermittelt. Ein entsprechender Darlehensvertrag
wurde bislang weder abgeschlossen noch vorverhandelt.
Bis 31.12.2018 wurde hierbei mit einem festen
Zinssatz von 5,5 % p. a. kalkuliert. Ab 01.01.2019
wurde für den gesamten weiteren Prognosezeitraum
ein Zinssatz von 6,0 % p. a. angenommen.
13. Zwischenfinanzierungszinsen Fonds gesellschaft
Von den planmäßig auszureichenden Zwischenfinanzierungsdarlehen
der Fondsgesellschaft werden
annahmegemäß im Jahr 2013 die zum 31.12.2012
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
noch vorhandenen Restvaluten in Höhe von
335.377 € zurückgeführt. Hierfür wurden im Jahr
2013 zu entrichtende Zinsen in Höhe von 7 % p. a.
bezogen auf den kalkulierten Darlehensstand zum
31.12.2012 in die Prognoserechnung eingestellt.
14. Zwischenfinanzierungszinsen Objektgesellschaft 1
Von den planmäßig auszureichenden Zwischenfinanzierungsdarlehen
der Objektgesellschaft 1 werden
annahmegemäß in den Jahren 2013 und 2014
die zum 31.12.2012 noch vorhandenen Restvaluten
in Höhe von 2.100.000 € zurückgeführt. Hierfür wurden
in den Jahren 2013 und 2014 zu entrichtende
Zinsen in Höhe von 7 % p. a. bezogen auf den kalkulierten
Darlehensstand zum jeweiligen Vorjahresende
kalkuliert.
15.­26. Auszahlungen/Gutschriften
Die geplanten Auszahlungen und die Gutschriften
werden in Tausend € und % der Beteiligungssummen
ohne Agio dargestellt. Dabei wurde unterstellt, dass
in den Jahren 2013 bis 2022 insgesamt 30 % des
gezeichneten Kommanditkapitals der Kapitalarten
ImmoSpar Top und ImmoSpar beitragsfrei gestellt
werden und entsprechend niedrigere Auszahlungen
zu leisten sind (vgl. nachfolgend 29.).
Mit dargestellt sind auch die geplanten Auszahlungen
bzw. Auseinandersetzungsguthaben für die Gründungsgesellschafterin
der Objektgesellschaft 1, die NGF
Beteiligung GmbH, welche diese planmäßig aus ihrer
Beteiligung an der Objektgesellschaft 1 bis zu ihrem
angenommenen Ausscheiden im Jahr 2017 erhält.
Die Mindestverzinsung für Anleger der Kapitalart
ImmoZins beträgt 5,0 %, 5,75 % oder 6,25 % p. a.,
je nach Mindestlaufzeit der Stillen Beteiligung.
27. ­ 28. Ansparleistung ImmoWachstum,
ImmoSpar Top und ImmoSpar
Unter dieser Position werden die von den Anlegern
durch Ratenzahlung und geplante Gutschriften zu
erbringenden Kapitaleinlagen wiedergegeben.
29. Kalkulation Beitragsfreistellungen
ImmoSpar Top und ImmoSpar
Es wurde unterstellt, dass ein Teil des gezeichneten
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.2
093
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.2
Kommanditkapitals der Kapitalarten ImmoSpar Top
und ImmoSpar nicht vollständig eingezahlt, sondern
von den Anlegern nach den Regularien des Gesellschaftsvertrages
dauerhaft beitragsfrei gestellt wird.
Insgesamt wurde mit einer Beitragsfreistellungsquote
von 30 % des gezeichneten Kommanditkapitals dieser
beiden Kapitalarten über einen Zeitraum von
zehn Jahren, beginnend ab 31.12.2013 mit 5,5 % und
fallenden Jahresbeträgen kalkuliert. Durch die Beitragsfreistellung
ergeben sich liquiditätsmindernde
Effekte in Bezug auf die in Zeile 28 dargestellten
Ansparleistungen. Die Position beinhaltet auch die
von der Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG in den ersten Jahren zu leistenden Rückzahlungen
der Eigenkapitalbeschaffungsprovision an die
Fondsgesellschaft auf Grund von Beitragsfreistellungen.
30. Einzahlung ausstehende Einlage Gründungsgesellschafterin
Der Gründungsgesellschafterin der Objektgesellschaft
1, der NGF Beteiligung GmbH, wird anfänglich
ein Teilbetrag ihrer Einlage in Höhe von 9.000 €
gestundet und mit künftigen Auszahlungen der
Objektgesellschaft 1 verrechnet. Die ersten 9.000 €,
der auf die NGF Beteiligung GmbH entfallenden
Auszahlungen (vgl. Position 22.) werden somit nicht
an diese ausbezahlt.
31. Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
Die unterstellte Darlehenstilgung wurde entsprechend
den in der Darlehensübersicht dargestellten
Annahmen ermittelt.
32. Sondertilgung Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
Es wurde angenommen, dass Ende des Jahres 2022 eine
vollumfängliche Sondertilgung des Darlehens für das
Immobilienportfolio I der Objektgesellschaft 1 erfolgt.
33. Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2
Die unterstellte Darlehenstilgung wurde entsprechend
den in der Darlehensübersicht dargestellten
Annahmen ermittelt.
34. Tilgungen Zwischenfinanzierung Fondsgesellschaft
Von den planmäßig auszureichenden Zwischenfinanzierungsdarlehen
der Fondsgesellschaft werden
094 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
annahmegemäß im Jahr 2013 die zum 31.12.2012
noch vorhandenen Restvaluten in Höhe von
335.377 € zurückgeführt.
35. Tilgungen Zwischenfinanzierung Objektgesell ­
schaft 1
Von den planmäßig auszureichenden Zwischenfinanzierungsdarlehen
der Objektgesellschaft 1
werden annahmegemäß in den Jahren 2013 und
2014 die zum 31.12.2012 noch vorhandenen Restvaluten
in Höhe von 2.100.000 € zurückgeführt.
36.­37. Rückzahlung Bankdarlehen Objektgesellschaften
1 und 2
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 die Veräußerung
der beiden Immobilienportfolios der Objektgesellschaft
1 sowie des Immobilienportfolios der
Objektgesellschaft 2. In diesem Zuge ist vorgesehen,
die zu diesem Zeitpunkt noch kalkulatorisch
vorhandenen Valuten der jeweiligen Bankdarlehen
vollumfänglich zu tilgen.
38.­40. Rückzahlung ImmoZins
Es wird angenommen, dass 60 % der Stillen Gesellschafter
ihren Kapitalanteil zum jeweils frühesten
Fälligkeitszeitpunkt zurückfordern und die verbleibenden
40 % zu jeweils ⅓ ihren Kapitalanteil in den
folgenden drei Jahren zurückfordern.
Ergänzend wird insoweit auf die Darstellungen zur
Sensitivitätsanalyse sowie die Ausführungen unter
„Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“ verwiesen.
41. Liquidationsausschüttung Anleger
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 die Veräußerung
der beiden Immobilienportfolios der Objektgesellschaft
1 sowie des Immobilienportfolios der
Objektgesellschaft 2. Die nach Tilgung der Bankdarlehen
(vgl. 36.­37.) verbleibenden Liquiditätsüberschüsse
sollen an die Anleger ausgekehrt werden.
42. Liquiditätsreserve
Dargestellt wird jeweils die Summe der zum 31.12.
eines Jahres kalkulatorisch vorhandenen Liquiditätsreserven
der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften
1 und 2.

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.2
095
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.2
Steuerliche Ergebnisprognose Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG –
Konsolidierte Darstellung
Erläuterungen zur steuerlichen Ergebnisprognose
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
GmbH & Co. KG - Konsolidierte Darstellung
Allgemeine Anmerkungen
Das konsolidierte steuerliche Ergebnis auf Ebene der
Fondsgesellschaft stellt sich unter Berücksichtigung der
Daten des konsolidierten Investitionsplanes, des konsolidierten
Finanzierungsplanes und der konsolidierten
Prognoserechnung wie vorstehend abgebildet dar.
Die im konsolidierten Investitionsplan, im konsolidierten
Finanzierungsplan und in der konsolidierten
Prognoserechnung dargestellten Einnahmen und
Ausgaben sind nicht deckungsgleich mit den in der
vorstehenden Betrachtung enthaltenen Werten. Bei
der Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses sind
bloße Liquiditätstransfers unbeachtlich. Bei bestimmten
Einnahmen und Ausgaben sind besondere steuergesetzliche
Regelungen zu beachten. Ergänzend
wird auf die Ausführungen zum Kapitel „Steuerliche
Grundlagen“ verwiesen.
096 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2011–2012 2013 2014
1. Mieteinnahmen, inklusive Einnahmen aus Liquiditätsreserve sowie Beitragsfreistellungen 3.712 4.292 4.280
2. Werbungskosten 6.919 4.755 4.536
3. davon Abschreibungen 1.080 956 956
4. Steuerliches Ergebnis gesamt ­3.207 ­463 ­257
5. davon anteilig auf Gründungsgesellschafterin entfallend ­38 12 22
6. davon anteilig auf Fondsgesellschafter entfallend ­3.168 ­475 ­279
7. Steuerliches Ergebnis p. a. bezogen auf gezeichnetes Kommanditkapital Fondsgesellschafter ­4,97% ­0,77% ­0,46%
8. Nichtabzugsfähigkeit steuerliches Ergebnis wegen § 15b EStG 3.168 475 279
9. Nichtabzugsfähigkeit steuerliches Ergebnis wegen § 15b EStG kumuliert 3.168 3.644 3.923
10. Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschafter nach Berücksichtigung § 15b EStG 0 0 0
11. Zeile 10 in % bezogen auf gezeichnetes Kommanditkapital Fondsgesellschafter 0,00% 0,00% 0,00%
12. Zeile 11 kumuliert 0,00% 0,00% 0,00%
1. Mieteinnahmen, inklusive Einnahmen aus Liquiditätsreserve
sowie Beitragsfreistellungen
Die steuerlich zu berücksichtigenden Einnahmen setzen
sich zusammen aus den Mieteinnahmen, den
Zinseinnahmen und den Einnahmen aus den kalkulierten
Beitragsfreistellungen.
Die geplante Veräußerung der Immobilien im Jahr
2026 wurde entsprechend den aktuellen steuerlichen
Vorschriften dem steuerfreien Bereich zugeordnet.
2. Werbungskosten
Gemäß den Ausführungen unter „Steuerliche Grundlagen“
mindern die unter Berücksichtigung des 5.
Bauherrenerlasses abzugsfähigen Werbungskosten
die steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Die Immobilien der Objektgesellschaften 1 und 2
sind bei diesen als Anlagevermögen zu behandeln.
Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen wir­

ken sich die über die Nutzungsdauer linear zu verteilenden
Anschaffungskosten der Immobilien (abzüglich
des Anteils für Grund und Boden) einschließlich
zu aktivierender Anschaffungsnebenkosten im Wege
der Abschreibung ebenfalls mindernd auf das steuerliche
Ergebnis aus.
3. davon Abschreibungen
Die in der vorgenannten Position 2 enthaltenen
Abschreibungen sind als davon­Angabe separat
angegeben.
4. ­12. steuerliches Ergebnis
Das steuerliche Ergebnis ermittelt sich aus der Position
1 abzüglich der Position 2. In den Jahren 2011
bis 2016 werden leicht negative, ab 2017 ausschließlich
positive steuerliche Ergebnisse erzielt.
Der Anteil der jeweiligen steuerlichen Ergebnisse,
der auf die Gründungsgesellschafterin entfällt, wird
hierbei gesondert unter Position 5 dargestellt.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
4.324 4.227 4.267 4.279 4.246 4.322 4.390 4.400 4.270 4.339 4.411 4.442
4.470 4.245 4.098 4.016 3.674 3.557 3.539 3.108 2.982 2.801 3.162 2.702
958 958 958 959 959 959 960 960 960 960 960 960
­145 ­18 169 263 572 765 852 1.291 1.288 1.538 1.249 1.740
25 27 33
­170 ­44 136 263 572 765 852 1.291 1.288 1.538 1.249 1.740
­0,28% ­0,07% 0,22% 0,43% 0,94% 1,25% 1,4% 2,12% 2,11% 2,52% 2,05% 2,85%
170 44 ­136 ­263 ­572 ­765 ­852 ­1.291 ­257
4.093 4.137 4.001 3.738 3.166 2.401 1.549 257
0 0 0 0 0 0 0 0 1.031 1.538 1.249 1.740
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,92% 2,52% 2,05% 2,85%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,92% 4,44% 6,48% 9,33%
Alle Angaben – soweit nicht anders angegeben – in Tausend €.
Unter den Positionen 6 und 7 werden schließlich
die auf die Gesellschafter der Fondsgesellschaft
entfallenden steuerlichen Ergebnisse pro Jahr und in
Prozent bezogen auf das gezeichnete Kapital ohne
Agio dargestellt.
Die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse
der Gesellschafter der Fondsgesellschaft sind aber
wegen der Anwendbarkeit des § 15 b EStG auf
das vorliegende Beteiligungsangebot nicht sofort
steuerlich abzugsfähig, sondern dürfen nur mit späteren
positiven Einkünften verrechnet werden. Dies
führt dazu, dass die Fondsgesellschafter erst ab dem
Jahr 2023 positive Einkünfte aus der vorliegenden
Beteiligung versteuern müssen. Die entsprechenden
Auswirkungen des § 15 b EStG sind unter den Positionen
8 bis 12 abgebildet.
Ergänzend wird auf die Ausführungen zum Kapitel
„Steuerliche Grundlagen“ verwiesen.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.2
097
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.3
7.3 Prognoserechnung Anlegerebene
Prognoserechnung auf Anlegerebene für eine Beteiligungssumme von 10.000 €
098 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Kapitalart ImmoWachstum ImmoSpar Top ImmoSpar
Steuersatz 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 %
1. Eingesetztes Kapital
Einzuzahlendes Kapital 6.500 6.500 7.310 7.310 7.656 7.656
davon sofort 6.500 6.500 500 500 0 0
Einzuzahlendes Agio 325 325 500 500 500 500
davon sofort 325 325 500 500 0 0
Gesamt 6.825 6.825 7.810 7.810 8.156 8.156
davon sofort 6.825 6.825 1.000 1.000 0 0
Durchschnittlich gebundenes Kapital 6.825 6.825 5.229 5.229 5.071 5.071
2. Rückflüsse bis 31.12.2026
Auseinandersetzungsguthaben 7.376 7.376 8.294 8.294 8.687 8.687
Auszahlungen 4.467 4.467 2.586 2.586 2.585 2.585
Steuerlast ­241 ­404 ­241 ­404 ­241 ­404
Zufluss nach Steuern 11.602 11.439 10.640 10.477 11.031 10.868
in % bezogen auf das eingesetzte Kapital 169,99 % 167,60 % 136,24 % 134,15 % 135,26 % 133,26 %
in % bezogen auf das durchschnittlich
gebundene Kapital
169,99 % 167,60 % 203,48 % 200,36 % 217,53 % 214,32 %
Abzüglich eingesetztes Kapital ­6.825 ­6.825 ­7.810 ­7.810 ­8.156 ­8.156
Vermögenszuwachs 4.777 4.614 2.830 2.667 2.875 2.712
in % bezogen auf das eingesetzte Kapital 69,99 % 67,60 % 36,24 % 34,15 % 35,26 % 33,26 %
in % bezogen auf das durchschnittlich
gebundene Kapital
69,99 % 67,60 % 54,13 % 51,01 % 56,70 % 53,48 %
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf­ bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.

Erläuterungen zur Prognoserechnung auf
Anlegerebene für eine Beteiligungssumme
von 10.000 €
Während die in den vorherigen Rubriken abgebildeten
Berechnungen die Auswirkungen der einzelnen
Zahlungsströme im Wesentlichen bezogen auf die
Fondsgesellschaftsebene abbilden, ist es aus Anlegersicht
von besonderem Interesse, welche konkreten
wirtschaftlichen Auswirkungen sich auf ihrer
Ebene ergeben.
Die Prognoserechnung auf Anlegerebene stellt eine
summarische Darstellung des geplanten wirtschaftlichen
Ergebnisses der Anleger – getrennt nach den
Kapitalarten ImmoWachstum, ImmoSpar Top und
ImmoSpar – dar. Da das wirtschaftliche Ergebnis
der Anleger auch von deren persönlichen Steuersätzen
abhängt, wurde die Prognose jeweils auf
Basis eines Steuersatzes von 30 % und von 47,48 %
(jeweils inklusive Solidaritätszuschlag) erstellt. Der
kalkulierte Steuersatz von 47,48 % entspricht dem
aktuellen Spitzensteuersatz inklusive Reichensteuer
von 45 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag.
Etwaige zusätzliche Kirchensteuer wurde nicht in die
Betrachtung mit einbezogen.
Bei der Berechnung wurden die in der Prognoserechnung,
dem Investitionsplan und dem Finanzierungsplan
verwendeten Prämissen zu Grunde gelegt.
Diese Prämissen unterliegen zahlreichen Einflüssen,
die zu abweichenden tatsächlichen Ergebnissen
führen können. Ferner ist zu beachten, dass sich die
Steuerbelastungen bzw. ­entlastungen bei anderen
Steuersätzen der Anleger abweichend darstellen.
Ebenso kann sich die jeweilige Steuerbelastung
bzw. ­entlastung zu anderen Zeitpunkten, als in der
Prognoserechnung auf Anlegerebene unterstellt,
ergeben.
Es wurden folgende ergänzende Annahmen getroffen:
▪ Beitritt des Anlegers im Dezember 2011
▪ Vertragsgemäße Einzahlung der jeweils vereinbarten
Leistungen durch den Anleger, beginnend im
Dezember 2011
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
In der Prognoserechnung auf Anlegerebene wird
zum einen der Zufluss nach Steuern und zum anderen
der Vermögenszuwachs abgebildet, jeweils
unterteilt nach den verschiedenen Kapitalarten und
zu den angegebenen Steuersätzen.
Die Angaben bezogen auf das durchschnittlich
gebundene Kapital berücksichtigen den Umstand,
dass das gebundene Kapital bei den drei Kapitalarten
infolge der unterschiedlichen Einzahlungsverläufe
deutlich von einander abweicht. Insoweit ist
zu beachten, dass die Anleger der Kapitalarten
ImmoSpar Top und ImmoSpar zu wesentlichen
Teilen bzw. vollständig erst über die Beteiligungsdauer
ihr Kapital einzahlen bzw. ansparen. Unter
den getroffenen Annahmen ermitteln sich die in der
Prognoserechnung auf Anlegerebene enthaltenen
Angaben zum durchschnittlich gebundenen Kapital.
Etwaige Rückflüsse in Form von Auszahlungen bzw.
Steuergutschriften (aufgrund von anrechenbaren
Steuern) blieben zur besseren Vergleichbarkeit hierbei
außer Betracht.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.3
099
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.4
7.4 Kapitalrückflussrechnung für eine Beteiligungssumme von 10.000 €
Kapitalart ImmoWachstum
Steuersatz 30,00 % (Prognose)
100 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 7.215 10.500 10.500 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 1.343 1.343
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 23 7 ­186 ­85 ­241
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) ­6.825 0 0 0 0 ­6.825
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 1.267 600 1.950 6.683 10.500
2.4. Summe des Rückflusses ­6.825 1.290 607 1.764 7.941 4.777
3. Gebundenes Kapital ­6.825 ­5.535 ­4.928 ­3.164 4.777
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 34.273 5.029 2.872 2.182 0
Steuersatz 47,48 % (Prognose)
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 7.215 10.500 10.500 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 1.343 1.343
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 23 7 ­299 ­134 ­404
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) ­6.825 0 0 0 0 ­6.825
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 1.267 600 1.950 6.683 10.500
2.4. Summe des Rückflusses ­6.825 1.290 607 1.651 7.892 4.614
3. Gebundenes Kapital ­6.825 ­5.535 ­4.928 ­3.278 4.614
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 34.273 5.029 2.872 2.182 0
Erläuterungen zur Kapitalrückflussrechnung
für eine Beteiligungssumme von 10.000 €
Allgemeine Anmerkungen
Durch die Kapitalrückflussrechnung wird die Aussagekraft
der Prognoserechnung auf Anlegerebene
und damit der erwarteten Ergebnisse auf Ebene
der Anleger nochmals weiter spezifiziert. In der
Kapitalrückflussrechnung werden die Zahlungsströme
der einzelnen Jahre unter Berücksichtigung
von Steuerbe­ und ­entlastungen und das zum Ende
des jeweiligen Jahres aus Sicht des Anlegers noch
gebundene Kapital dargestellt.
Bei der Berechnung wurden die in der Prognoserechnung,
dem Investitionsplan, dem Finanzierungsplan
sowie der Prognoserechnung auf Anlegerebene verwendeten
Prämissen zu Grunde gelegt. Diese Prämissen
unterliegen – wie angegeben – zahlreichen
Einflüssen, sodass sich die tatsächlichen Ergebnisse
abweichend darstellen können.
Die prognostizierten Auszahlungsbeträge wurden
für Zwecke der Kapitalrückflussrechnung in Gewinnausschüttungen
und Eigenkapitalrückzahlungen/
Auszahlungen unterteilt. Eine Eigenkapitalrückzahlung/Auszahlung
wurde insoweit angenommen als
die prognostizierten Auszahlungsbeträge den han­

Kapitalart ImmoSpar Top
Steuersatz 30,00 % (Prognose)
2011–
2012
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 1.629 9.191 10.290 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 381 381
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 23 7 ­186 ­85 ­241
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) ­1.600 ­5400 ­600 ­210 0 ­7.810
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.936 8.564 10.500
2.4. Summe des Rückflusses ­1.600 ­5.377 ­593 1.540 8.860 2.830
3. Gebundenes Kapital ­1.600 ­6.977 ­7.570 ­6.030 2.830
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 5.800 3.269 2.039 2.182 0
Steuersatz 47,48 % (Prognose)
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 1.629 9.191 10.290 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 381 381
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 23 7 ­299 ­134 ­404
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) ­1.600 ­5400 ­600 ­210 0 ­7.810
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.936 8.564 10.500
2.4. Summe des Rückflusses ­1.600 ­5.377 ­593 1.427 8.811 2.667
3. Gebundenes Kapital ­1.600 ­6.977 ­7.570 ­6.144 2.667
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 5.800 3.269 2.039 2.182 0
delsrechtlichen Gewinn unter Berücksichtigung von
handelsrechtlichen Verlustvorträgen übersteigen.
Der Betrachtungszeitraum wurde aufgeteilt in die
Darstellung der Investitionsphase (2011 ­ 2012), der
Phase bis zur kalkulierten Sondertilgung von Darlehen
(2013 ­ 2021), des Jahres der Sondertilgung
(2022), der Phase nach Sondertilgung bis zur unterstellten
Immobilienveräußerung (2023 ­ 2025) und
dem Jahr der unterstellten Veräußerung der Immobilien
(2026).
Bei zusammengefasster Darstellung mehrerer Jahre
beziehen sich die Zahlenangaben zum gebundenen
Kapital, zum Haftungsvolumen und zum anteiligen
Fremdkapital jeweils auf das letzte Jahr der Zusammenfassung.
Alle Zahlenangaben der Kapitalrückflussrechnung
sind auf volle € auf­ bzw. abgerundet.
Gewinnausschüttungen
Dargestellt wird der Anteil der prognostizierten Auszahlungen,
der voraussichtlich durch handelsrechtliche
Gewinne unter Berücksichtigung etwaiger handelsrechtlicher
Verlustvorträge gedeckt ist.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.4
101
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.4
Kapitalart ImmoSpar
Steuersatz 30,00 % (Prognose)
102 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 720 9.053 10.264 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 772 772
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 23 7 ­186 ­85 ­241
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) ­720 ­6.480 ­720 ­236 0 ­8.156
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.935 8.565 10.500
2.4. Summe des Rückflusses ­720 ­6.457 ­713 1.513 9.252 2.875
3. Gebundenes Kapital ­720 ­7.177 ­7.890 ­6.377 2.875
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 633 3.370 2.131 2.182 0
Steuersatz 47,48 % (Prognose)
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 720 9.053 10.264 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 772 772
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 23 7 ­299 ­134 ­404
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) ­720 ­6480 ­720 ­236 0 ­8.156
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.935 8.565 10.500
2.4. Summe des Rückflusses ­720 ­6.457 ­713 1.400 9.203 2.712
3. Gebundenes Kapital ­720 ­7.177 ­7.890 ­6.491 2.712
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 633 3.370 2.131 2.182 0
Steuererstattungen/Steuerzahlungen
Für die Steuerberechnung wurde über die gesamte
Laufzeit ein Steuersatz in Höhe von 30 % bzw.
47,48 % jeweils einschließlich Solidaritätszuschlag
von 5,5 % bezogen auf die Einkommensteuer in
Ansatz gebracht. Der kalkulierte Steuersatz von
47,48 % entspricht dem aktuellen Spitzensteuersatz
inklusive Reichensteuer von 45 % zuzüglich 5,5 %
Solidaritätszuschlag. Etwaige zusätzliche Kirchensteuer
wurde nicht in die Betrachtung mit einbezogen.
Die Betrachtung geht von der Anwendung des
§ 15 b EStG auf das vorliegende Beteiligungsmodell
aus; zudem ist die Anrechenbarkeit der Kapitalertragsteuer
auf Ebene der Kapitalanleger unterstellt.
Es wurde angenommen, dass die jeweilige Steuererstattung
bzw. Steuerzahlung bereits in demselben Jahr
anfällt, in dem das steuerliche Ergebnis erzielt wird.
Für Anleger der Kapitalarten ImmoSpar Top und
ImmoSpar ergeben sich im Jahr 2023 plangemäß
positive zu versteuernde Ergebnisse, ohne dass diesen
Steuerzahlungen Zuflüsse aus Auszahlungen
gegenüber stehen, da letztere noch mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet werden.
Eigenkapitaleinzahlungen/Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen
Die Eigenkapitaleinzahlungen betreffen die vertragsgemäß
von den Anlegern der jeweils dargestellten
Kapitalart tatsächlich zu erbringenden Einzahlungen

in die Fondsgesellschaft. Gutschriften blieben mangels
Liquiditätsauswirkung insoweit außer Betracht.
Die Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen
betreffen den nicht durch handelsrechtliche Gewinne
unter Berücksichtigung etwaiger handelsrechtlicher
Verlustvorträge gedeckten Teil der kalkulierten Auszahlungen.
Im Jahr 2026 wurde eine Veräußerung der Fondsimmobilien
zu den in den Prospektberechnungen enthaltenen
Annahmen und die Auszahlung der anteiligen
Veräußerungserlöse an die Anleger unterstellt. Ferner
wurde angenommen, dass der anteilige Veräußerungserlös
dem Anleger bereits im Jahr 2026 zufließt.
Gebundenes Kapital
Die Angabe des gebundenen Kapitals drückt aus,
wie viel des ursprünglich vom Anleger investierten
Kapitals noch in der Fondsbeteiligung gebunden
und noch nicht über Auszahlungen – unter Berücksichtigung
von Steuerzahlungen – an den Anleger
zurückgeflossen ist.
Bei prognosegemäßem Verlauf sind bei einem Anleger
der Kapitalart ImmoWachstum bei einem Steuersatz
von 47,48 % bis zum Jahr 2025 noch 3.278 €
(bei Steuersatz 30 % 3.164 €) in der Fondsbeteiligung
gebunden. Bis einschließlich des Jahres 2026
erhält ein Anleger der Kapitalart ImmoWachstum
bei einem Steuersatz von 47,48 % neben dem eingesetzten
Kapital planmäßig weitere Rückflüsse in Höhe
von 4.614 € (bei Steuersatz 30 % 4.777 €).
Bei einem Anleger der Kapitalart ImmoSpar Top
sind bei einem Steuersatz von 47,48 % bis zum Jahr
2025 noch 6.144 € (bei Steuersatz 30 % 6.030 €)
in der Fondsbeteiligung gebunden. Bis einschließlich
des Jahres 2026 erhält ein Anleger der Kapitalart
ImmoSpar Top bei einem Steuersatz von 47,48 %
neben dem eingesetzten Kapital planmäßig weitere
Rückflüsse in Höhe von 2.667 € (bei Steuersatz 30 %
2.830 €).
Bei einem Anleger der Kapitalart ImmoSpar sind
bei einem Steuersatz von 47,48 % bis zum Jahr
2025 noch 6.491 € (bei Steuersatz 30 % 6.377 €)
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
in der Fondsbeteiligung gebunden. Bis einschließlich
des Jahres 2026 erhält ein Anleger der Kapitalart
ImmoSpar bei einem Steuersatz von 47,48 % neben
dem eingesetzten Kapital planmäßig weitere Rückflüsse
in Höhe von 2.712 € (bei Steuersatz 30 %
2.875 €).
Haftungsvolumen
Soweit nicht durch handelsrechtliche Gewinne
gedeckte Auszahlungen erfolgen, stellen diese
rechtlich Rückzahlung von Eigenkapital dar. Gehen
diese Rückzahlungen über die im Handelsregister
eingetragenen Haftsummen der Direktkommanditisten
bzw. der Treuhandkommanditistin hinaus, lebt die
Haftung der Anleger (bei mittelbar beteiligten Kommanditisten
aufgrund der Freistellungsverpflichtung
gegenüber der Treuhandkommanditistin) wieder auf.
Die Haftung kann aber maximal bis zur Höhe der
im Handelsregister eingetragenen Haftsumme (10 %
der Beteiligungssumme ohne Agio bei Direktkommanditisten;
10.000 € bei der Treuhandkommanditistin
insgesamt) wieder aufleben. Bei prognosegemäßem
Verlauf lebt die Haftung der Anleger allerdings, bis
zum Zeitpunkt der geplanten Veräußerung der Fondsimmobilien
im Jahr 2026, zu keinem Zeitpunkt des
Betrachtungszeitraumes wieder auf. Nach erfolgter
Immobilienveräußerung und Liquidationsauszahlung
an die Anleger und Liquidation der Fondsgesellschaft
entsteht eine Nachhaftung über einen Zeitraum von
fünf Jahren (begrenzt auf 10 % der Beteiligungssumme
ohne Agio bei Direktkommanditisten und insgesamt
10.000 € bei mittelbar beteiligten Kommanditisten
aufgrund der Freistellungsverpflichtung gegenüber
der Treuhandkommanditistin), vgl. „Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken“ S. 26 f.
Anteiliges Fremdkapital
Dargestellt wurde das anteilige Fremdkapital des
Anlegers bezogen auf die Verbindlichkeiten der
Fondsgesellschaft, einschließlich der (anteiligen)
Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften. Die
Darstellung des anteiligen Fremdkapitals soll lediglich
aufzeigen, in welchem Umfang Fremdkapital auf
den einzelnen Anleger entfällt. Hierfür besteht keine
Haftung des Anlegers.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.4
103
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.5
7.5 Sensitivitätsanalyse
Fondsentwicklung bei veränderten Annahmen – Sensitivitätsanalyse (Prognose)
Kapitalart ImmoWachstum ImmoSpar Top ImmoSpar
Steuersatz 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 %
Gesamterfolg laut Prognoserechnung 11.102 10.939 10.140 9.977 10.531 10.368
Einflussfaktoren
Die Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter zum
Erstkündigungstermin verringert sich von 60 % auf 40 %
Die Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter zum
11.033 10.879 10.069 9.916 10.460 10.306
Erstkündigungstermin erhöht sich von 60 % auf 80 % 11.148 10.978 10.194 10.024 10.588 10.418
Die Verkaufsfaktoren erhöhen sich um je einen Faktor 11.907 11.744 11.045 10.882 11.479 11.316
Die Verkaufsfaktoren verringern sich um je einen Faktor 10.297 10.133 9.235 9.071 9.583 9.420
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierungen verringert
sich um jeweils 20 %
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierungen erhöht
11.361 11.142 10.442 10.223 10.852 10.632
sich um jeweils 20 % 10.794 10.684 9.836 9.727 10.229 10.120
Der Anteil der Beitragsfreistellungen erhöht sich
von 30 % auf 40 %
Der Anteil der Beitragsfreistellungen verringert sich
12.031 11.839 11.192 11.000 11.636 11.443
von 30 % auf 20 % 10.316 10.182 9.268 9.134 9.623 9.489
Die Mieterträge erhöhen sich nach Ablauf der
Grundlaufzeit um jeweils 10 %
Die Mieterträge vermindert sich nach Ablauf der
12.457 12.202 11.682 11.427 12.153 11.898
Grundlaufzeit um jeweils 10 % 9.664 9.591 8.587 8.513 8.928 8.854
Die Inflationsrate steigt um 0,5 Prozentpunkte 11.482 11.291 10.573 10.382 10.986 10.796
Die Inflationsrate sinkt um 0,5 Prozentpunkte 10.374 10.246 9.346 9.218 9.709 9.581
Die Kosten für Revitalisierung verringern sich um 20 % 11.145 10.972 10.190 10.018 10.584 10.412
Die Kosten für Revitalisierung erhöhen sich um 20 % 11.052 10.898 10.088 9.934 10.479 10.325
104 Einzelhandelsfonds Deutschland 1

Erläuterungen zur Fondsentwicklung bei veränderten
Annahmen - Sensitivitätsanalyse
Das Ergebnis des Fonds verändert sich, wenn die tatsächlichen
Entwicklungen von den Annahmen in den
dargestellten Berechnungen abweichen. In diesem
Abschnitt soll dem Anleger beispielhaft verdeutlicht
werden, zu welchen Abweichungen die Veränderung
einzelner wesentlicher Parameter führen kann, und
welche Auswirkungen dies auf die Entwicklung der
Vermögensanlage auf Anlegerebene hat. Zukünftige
Abweichungen von den kalkulierten Annahmen sind
als wahrscheinlich anzusehen, da eine ganze oder
teilweise Vorwegnahme der zukünftigen Entwicklungen
praktisch ausgeschlossen ist.
Die Berechnungen im Rahmen der Sensitivitätsanalyse
gehen von der Veränderung maßgeblicher Einflussfaktoren
aus. Wichtig ist dabei, dass einzelne
Faktoren durch die Entwicklung anderer Faktoren
ausgeglichen werden können. Ein Zusammentreffen
aller Einflussfaktoren ist nicht auszuschließen, aber
eher unwahrscheinlich. Es sollte beachtet werden,
dass die beispielhaft angenommenen Entwicklungen
nicht die maximal denkbaren Veränderungen
darstellen. Es sind auch höhere Abweichungen oder
ein Zusammentreffen von verschiedenen negativen
Einflussfaktoren möglich, die das Fondsergebnis
deutlich beeinflussen können. Ergänzend wird auf
die Darstellungen unter „Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken“ verwiesen.
In der Sensitivitätsbetrachtung werden die verschiedenen
Gesamtmittelrückflüsse (nach Steuern) bei
einer Beteiligungssumme von 10.000 €, Beitritt des
Anlegers im Dezember 2011, vertragsgemäßer Einzahlung
der jeweils vereinbarten Leistung und bei
Steuersätzen von 30 % bzw. 47,48 % (jeweils einschließlich
Solidaritätszuschlag), unter der Veränderung
eines Parameters dargestellt.
Soweit sich zusätzlich zu dem geänderten Parameter
auch andere Parameter verändern, könnte dies
dazu führen, dass sich die jeweiligen Auswirkungen
gegenseitig verstärken oder abschwächen.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Als wichtige Einflussfaktoren werden betrachtet:
▪ Änderung der Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter
zum Erstkündigungstermin
▪ Änderung der Veräußerungserlöse der Immobilien
(Verkaufsfaktor)
▪ Änderung der Fremdfinanzierungszinsen bei
Anschlussfinanzierungen
▪ Änderung des Anteils der Beitragsfreistellungen
▪ Änderung der Mieterträge nach Ablauf der
Grundmietzeiten
▪ Änderung des Lebenshaltungskostenindexes (Inflationsrate)
▪ Änderung der Revitalisierungskosten
Die Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter zum
Erstkündigungstermin erhöht/verringert sich um 20
Prozentpunkte
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass 60 %
der Stillen Gesellschafter zu den jeweils ersten
Kündigungsmöglichkeiten ihr Stilles Kapital zurückfordern.
Für die weiteren 40 % wurde jeweils eine
gleichmäßige Rückforderung in den folgenden drei
Jahren angenommen. Alternativ wurde die Entwicklung
der Fondsgesellschaft untersucht, wenn 40 %
bzw. 80 % der Stillen Gesellschafter ihr Kapital
zu den Erstkündigungsterminen zurückfordern. Die
jeweils verbleibenden 60 % bzw. 20 % wurden wiederum
auf die folgenden drei Jahre verteilt.
Die Fondsgesellschaft verfügt plangemäß über
ausreichend Liquidität, um auch höhere Rückforderungs­/Kündigungsquoten
als die kalkulierten 60 %
bedienen zu können. Anlässlich des Erstkündigungstermins
von ImmoZins 5,00 per Ende 2015 wird
dabei unterstellt, dass eine kurzfristige Zwischenfinanzierung
in Höhe von ca. 1.500.000 € aufgenommen
werden kann; diese würde die Fondsgesellschaft
aus eigenen liquiden Mitteln binnen zwölf
Monaten wieder vollständig tilgen können.
Darüber hinaus sieht der Fondsgesellschaftsvertrag
ebenso der Vertrag über eine Stille Beteiligung
zusätzliche Steuerungsinstrumente für die Fondsgeschäftsführung
unter Beachtung der Kapitalmarkt­
sowie Liquiditätssituation vor. Die Fondsgeschäftsführung
ist berechtigt, bei ImmoZins 5,00 und bei
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.5
105
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.5
ImmoZins 5,75 eine um bis zu 0,75 % bzw. 0,50 %
höhere Mindestverzinsung (p. a.) den Stillen Beteiligten
im Verlängerungsfall anzubieten.
Die Verkaufsfaktoren erhöhen/verringern sich um je
einen Faktor
In der Prognoserechnung wurde Ende des Jahres
2026 mit einem Erlös aus der Veräußerung der beiden
Immobilienportfolios der Objektgesellschaft 1 in
Höhe der 11,37fachen Jahresmiete und des geplanten
Immobilienportfolios der Objektgesellschaft 2
in Höhe der 12fachen Jahresmiete kalkuliert. Dies
entspricht einem Verkaufsfaktor, der jeweils eine
Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor liegt. In der
Sensitivitätsanalyse sind die Auswirkungen auf den
prognostizierten Beteiligungserfolg des Anlegers bei
Abweichung der vorgenannten Verkaufsfaktoren um
jeweils +/­ 1 dargestellt.
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierungen erhöht/
verringert sich um 20 %
In dem bereits fest abgeschlossenen Darlehensvertrag
(Immobilienportfolio I der Objektgesellschaft 1),
der verbindlichen Finanzierungszusage (Immobilienportfolio
II der Objektgesellschaft 1) bzw. dem
kalkulierten (noch nicht vereinbarten) Darlehen
der Objektgesellschaft 2 wurde ein Zinsbindungszeitraum
bis 2017 bzw. 2018 fest vereinbart bzw.
geplant. Sämtliche Anschlussfinanzierungen wurden
für den gesamten weiteren Prognosezeitraum mit
einem Zinssatz von 6,0 % p. a. kalkuliert. In der Sensitivitätsanalyse
sind die Folgen einer Abweichung
der für die Anschlussfinanzierung der vorgenannten
Darlehen unterstellten Zinsen um +/­ 20 % veranschaulicht.
Der Anteil der Beitragsfreistellungen erhöht/verringert
sich um 10 Prozentpunkte
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass in
den Jahren 2013 ­ 2022 ein Teil des gezeichneten
Kommanditkapitals der Kapitalarten ImmoSpar Top
und ImmoSpar nicht vollständig eingezahlt, sondern
von den Anlegern nach den Regularien des Fondsgesellschaftsvertrages
dauerhaft beitragsfrei gestellt
wird. Insgesamt wurde mit einer Beitragsfreistellungsquote
von 30 % des gezeichneten Kommanditkapitals
dieser beiden Kapitalarten, beginnend mit 5,5 %
106 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
im Jahr 2013 und fallenden Jahresbeträgen im
Anschluss, kalkuliert. In der Sensitivitätsanalyse wird
dargestellt, wie der Verlauf der Fondsgesellschaft ist,
wenn sich die Quote der Beitragsfreistellungen während
den Jahren 2013 ­ 2022 um insgesamt +/­ 10
Prozentpunkte verändert.
Zu beachten ist, dass eine Reduzierung der Beitragsfreistellungsquote
um 10 Prozentpunkte den negativen
Einflussfaktor und eine Erhöhung um 10 Prozentpunkte
den positiven Einflussfaktor darstellt.
Die Mieterträge erhöhen/reduzieren sich nach Ablauf
der jeweiligen Grundmietzeit um 10 %
Einnahmen aus der Vermietung der Objekte sind die
entscheidende Größe für den Ertrag der Beteiligung.
In der Sensitivitätsbetrachtung wurde unterstellt, dass
sich die kalkulierten Mieterträge nach Ablauf der
jeweiligen Grundmietzeit gegenüber der Prognoserechnung
um +/­ 10 % verändern.
Die Inflationsrate erhöht/verringert sich um je 0,5
Prozentpunkte
In der Prognoserechnung wurde im Jahr 2011 mit
einer Inflationsrate von 1,5 %, im Jahr 2012 mit einer
Inflationsrate von 2,0 % und ab dem Jahr 2013 mit
einer Inflationsrate von 2,25 % kalkuliert. In der Sensitivitätsanalyse
sind die Auswirkungen auf den prognostizierten
Beteiligungserfolg des Anlegers bei
Abweichung der vorgenannten Inflationsraten um
jeweils +/­ 0,5 Prozentpunkte dargestellt.
Die Kosten für Revitalisierung erhöhen/verringern
sich um 20 %
In der Prognoserechnung wurden für Revitalisierung
in den Jahren des Auslaufens der jeweils ersten Festmietzeit
von – je nach Objekt – 10 % oder 50 % der
jeweils in dem betreffenden Jahr kalkulierten Miete
angenommen. In der Sensitivitätsanalyse sind die
Folgen einer Abweichung der jeweils kalkulierten
Revitalisierungskosten um +/­ 20 % veranschaulicht.

7.6 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie Planzahlen
Eröffnungsbilanz zum 07.06.2011 der Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Aktiva
Passiva
Eröffnungsbilanz
07.06.11 in T€
Planbilanzen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
0
0
0
0
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Zwischenübersicht zum 15.07.2011 der Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Zwischenbilanz
15.07.11 in T€
Aktiva
Finanzanlagen 175
175
Passiva
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen 175
31.12.11
T€
Prognose
31.12.12
T€
31.12.13
T€
1.
Aktiva
Finanzanlagen 7.727 16.193 18.017
2. Kasse, Bank 1.712 100 100
3. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter
Verlustanteil der Kommanditisten
2.561 1.542 0
175
12.000 17.835 18.117
1.
Passiva
Festkapital Komplementärin 0 0 0
2. Festkapital Kommanditisten, inklusive Agio 16.748 66.990 64.464
3. Ausstehendes Kommanditkapital –
nicht eingefordert
­14.004 ­54.064 ­48.154
4. Verrechnungskonten Kommanditisten ­11 ­283 ­823
5. Verlustsonderkonten Kommanditisten ­5.294 ­14.185 ­14.870
6. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter
Verlustanteil der Kommanditisten
2.561 1.542 0
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
0 335 0
8. Sonstige Verbindlichkeiten 12.000 17.500 17.500
12.000 17.835 18.117
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.6
107
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.6
Cash-Flow-Rechnungen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
108 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
31.12.11
T€
Prognose
31.12.12
T€
31.12.13
T€
1. Ergebnis nach Steuern ­5.294 ­8.891 ­685
2. = Cash Flow laufende Geschäftstätigkeit -5.294 -8.891 -685
3. + Einzahlungen Kommanditisten 2.744 10.182 3.384
4. + Einzahlungen Stille Gesellschafter 12.000 5.500 0
5. + Einzahlungen Darlehen Zwischenfinanzierung 0 335 0
6. ­ Rückzahlungen Darlehen Zwischenfinanzierung 0 0 ­335
7. ­ Auszahlungen Kommanditisten ­11 ­272 ­540
8. = Cash Flow Finanzierung 14.733 15.745 2.509
9. ­/+ Auszahlungen/Einzahlungen betreffend die Beteiligungen
an den Objektgesellschaften
­7.727 ­8.466 ­1.824
10. = Cash Flow Investition -7.727 -8.466 -1.824
11. Summe Cash Flow 1.712 -1.612 0
12. Verfügbare liquide Mittel alt 0 1.712 100
13. Verfügbare liquide Mittel neu 1.712 100 100
Plan-Gewinn-und-Verlust-Rechnungen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
von
bis
07.06.11
31.12.11
T€
Prognose
01.01.12
31.12.12
T€
01.01.13
31.12.13
T€
1. + Sonstige betriebliche Erträge 0 0 470
2. ­ Sonstige betriebliche Aufwendungen ­5.028 ­7.992 ­170
3. + Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 0 2
4. ­ Zinsen und ähnliche Aufwendungen ­266 ­899 ­987
5. = Ergebnis nach Steuern -5.294 -8.891 -685

Planzahlen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Prognose
Investitionen 7.727 8.466 1.824 0
Produktion 0 0 0 0
Umsatz 0 0 0 0
Ergebnis ­5.294 ­8.891 ­685 ­686
Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage sowie zu den Planzahlen
Allgemeine Anmerkungen
Die Fondsgesellschaft wurde am 07.06.2011 und
damit weniger als 18 Monate vor Aufstellung des
Verkaufsprospekts gegründet. Sie verfügt noch nicht
über einen erstellten Jahresabschluss und Lagebericht.
Die Fondsgesellschaft macht daher gemäß § 15
Vermögensanlagen­Verkaufsprospektverordnung
von der Angabe verringerter Prospektanforderungen
Gebrauch.
Es werden die Eröffnungsbilanz zum 07.06.2011,
eine Zwischenübersicht per 15.07.2011 in Form einer
Zwischenbilanz sowie die voraussichtliche Vermögens­,
Finanz­ und Ertragslage 2011 ­ 2013 und die
Planzahlen der Fondsgesellschaft im Zeitraum 2011
­ 2014 dargestellt. Es haben keine erfolgswirksamen
Veränderungen und/oder Geschäftsvorfälle seit Aufstellung
der Eröffnungsbilanz der Emittentin stattgefunden,
weshalb keine Darstellung einer Zwischen­
Gewinn­und­Verlust­Rechnung erfolgt.
Die Zahlen in den Darstellungen zur Vermögens­,
Finanz­ und Ertragslage sind, soweit nicht anders
angegeben, auf volle Tausend € auf­ oder abgerundet,
wodurch es zu geringen Abweichungen gegenüber
den tatsächlichen Werten kommen kann.
2011
T€
2012
T€
2013
T€
2014
T€
Bei sämtlichen in die Zukunft gerichteten Werten
handelt es sich – wie angegeben – um Prognosewerte.
Die Zahlenangaben beziehen sich ausschließlich
auf die Fondsgesellschaft und stellen keine konsolidierte
Betrachtung von Fondsgesellschaft und
Objektgesellschaften 1 und 2 dar.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Planbilanzen
Die Darstellung der Planbilanzen erfolgt zu den in
der Kopfzeile angegebenen Stichtagen.
Unter den Finanzanlagen ist die Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 sowie die zukünftig geplante
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 ausgewiesen.
Die zu bilanzierenden Anschaffungskosten
beinhalten neben dem aufzubringenden Kommanditkapital
auch die jeweils planmäßig aufzubringenden
sonstigen Einlagen der Fondsgesellschaft.
Die Position Kasse, Bank umfasst die von der Fondsgesellschaft
vorgehaltene Liquiditätsreserve.
Auf der Passivseite ist unter den Ziffern 2. ­ 5. das
Kommanditkapital der Fondsgesellschaft einschließlich
Agio ausgewiesen. Aufgrund der Änderungen
durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
erfolgt der Ausweis des Kommanditkapitals „netto“,
das heißt vom gezeichneten Festkapital inklusive
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.6
109
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen 07.6
Agio werden die planmäßig ausstehenden Einlagen
passivisch abgegrenzt. Bei der Angabe des ausstehenden
Kommanditkapitals erfolgt keine Unterscheidung
zwischen Kommanditkapital und Agio.
Die ausstehenden Einlagen reduzieren sich nach
Vollplatzierung entsprechend dem prognostizierten
Einzahlungsverlauf für die ratierlichen Kapitaleinzahlungen
unter Berücksichtigung von Gutschriften und
kalkulierten Beitragsfreistellungen.
Unter der Position „Verrechnungskonten Kommanditisten“
werden die an die Anleger planmäßig zu
leistenden Auszahlungen inklusive der Gutschriften
der Anleger sowie die von den Anlegern auf deren
persönliche Einkommensteuerschuld anteilig anrechenbaren
Kapitalertragsteuern einschließlich Solidaritätszuschlag
erfasst.
Die „Verlustsonderkonten Kommanditisten“ spiegeln
die auf Ebene der Fondsgesellschaft anfallenden
handelsrechtlichen Verluste wider.
Die Fondsgesellschaft weist in den Jahren 2011 und
2012 einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten
Verlustanteil der Kommanditisten auf, der aber
durch die ratierlichen Kapitaleinzahlungen im Jahr
2013 wieder beseitigt wird, vgl. auch Ziffer 3 der
Aktivseite.
Unter den „Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen“ ist die im Jahr 2012 planmäßig
aufzunehmende und im Jahr 2013 zu tilgende Zwischenfinanzierung
der Fondsgesellschaft ausgewiesen.
Die Position „Sonstige Verbindlichkeiten“ umfasst die
Einlagen der Stillen Gesellschafter.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Cash­Flow­Rechnungen
Der Cash Flow wurde nach der indirekten Methode,
abgeleitet aus dem Jahresergebnis nach Steuern,
entwickelt.
Die Cash Flow­Darstellung beinhaltet immer den
Zeitraum vom 01.01. eines Jahres (bei vollen Wirt­
110 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
schaftsjahren) bis zum angegebenen Betrachtungsstichtag.
Der Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
entspricht vorliegend dem Jahresergebnis nach
Steuern.
Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit der
Fondsgesellschaft (Position 8.) resultiert aus den Einzahlungen
der Anleger und Stillen Gesellschafter
sowie der beabsichtigten kurzzeitigen Aufnahme
von Zwischenfinanzierungsmitteln. Verringernd
berücksichtigt sind die angenommene Rückzahlung
der Zwischenfinanzierungsmittel im Jahr 2013 und
die kalkulierten Auszahlungen an die Anleger (Kommanditisten).
Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit der Fondsgesellschaft
(Position 10.) betrifft die Auszahlungen
für die eingegangene Beteiligung an der Objektgesellschaft
1 sowie die Auszahlungen für die im
Laufe des Jahres 2012 geplante Beteiligung an der
Objektgesellschaft 2.
Der Cash Flow der Fondsgesellschaft (Position 11.)
ist die Summe aus den Positionen 2., 8. und 10.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Plan­Gewinn­und­Verlust­Rechnungen
Die Position „Sonstige betriebliche Erträge“ beinhaltet
die kalkulierten Erträge aus den unterstellten
Beitragsfreistellungen unter Berücksichtigung der von
der Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG
in den ersten Jahren zu leistenden Rückzahlungen
der Eigenkapitalbeschaffungsprovision an die Fondsgesellschaft
auf Grund von Beitragsfeststellungen.
In der Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“
sind in den Jahren 2011 bis 2013 insbesondere
die nicht aktivierungspflichtigen­/fähigen Aufwendungen
im Zusammenhang mit der Initiierung
der Fondsgesellschaft enthalten.
Die „Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge“ beinhalten
kalkulierte Bankzinsen aus der verzinslichen
Anlage der Liquiditätsreserve.

Die „Zinsen und ähnlichen Aufwendungen“ umfassen
die kalkulierten Zinszahlungen an die Stillen Gesellschafter
sowie die erwarteten Zinszahlungen für die
aufzunehmenden Zwischenfinanzierungsmittel.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Planzahlen gemäß § 15 Absatz 1
Nr. 4 VermVerkProspV
Die Investitionen betreffen die Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 sowie die zukünftig geplante
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2. Die ausgewiesenen
Beträge beinhalten neben dem jeweils
aufzubringenden Kommanditkapital auch die jeweils
planmäßig aufzubringenden sonstigen Einlagen der
Fondsgesellschaft.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um einen
Fonds ohne Produktion, sodass diesbezüglich keine
weitergehenden Angaben zu machen sind.
Die Fondsgesellschaft erzielt keine Umsatzerlöse,
sodass auch insoweit keine Angaben gemacht werden
können.
Die Angaben zum Ergebnis lassen sich in aufgegliederter
Form für die Jahre 2011 bis 2013 bereits aus
den Darstellungen zu den Plan­Gewinn­und­Verlust­
Rechnungen entnehmen.
Das Ergebnis des Jahres 2014 ermittelt sich aus den
Erträgen aus den unterstellten Beitragsfreistellungen
unter Berücksichtigung der von der Unacum Vertriebs­
und Servicemanagement AG in den ersten Jahren zu
leistenden Rückzahlungen der Eigenkapitalbeschaffungsprovision
an die Fondsgesellschaft auf Grund
von Beitragsfreistellungen, aus Zinseinnahmen aus
der verzinslichen Anlage der Liquiditätsreserve, aus
kalkulierten Fondskosten sowie aus kalkulierten Zinszahlungen
an die Stillen Gesellschafter.
Hinsichtlich des Emissionsverlaufs wird davon ausgegangen,
dass die Platzierung der Kommanditanteile
sowie Stillen Beteiligungen bis spätestens Ende
2012 abgeschlossen ist.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Erläuterung der wesentlichen Wirkungszusammenhänge
der Angaben nach § 15 Abs. 1 Nr. 3 und 4
VermVerkProspV
Die Fondsgesellschaft hat eine Beteiligung von ca.
94,6 % an der Objektgesellschaft 1 übernommen,
welche ihrerseits zwei Immobilienportfolios an zehn
Standorten unterhält und diese bewirtschaftet bzw.
nach Übernahme der Objekte bewirtschaften wird.
Hierzu leistet sie in den Jahren 2011 bis 2013 die
aufzubringenden Pflichteinlagen auf ihre Kommanditbeteiligung
an der Objektgesellschaft 1 einschließlich
aufzubringender sonstiger Einlagen. Ferner wird
sie planmäßig im Laufe des Jahres 2012 eine Beteiligung
von 100 % an der Objektgesellschaft 2 erwerben,
welche ihrerseits ein noch nicht feststehendes
Immobilienportfolio erwerben und bewirtschaften
wird.
Die zur Erbringung der Pflichteinlagen auf die Kommanditbeteiligungen
der Objektgesellschaften 1
und 2 sowie jeweils der sonstigen Einlagen benötigten
Mittel werden ganz überwiegend durch
Einzahlungen der Anleger der Fondsgesellschaft
sowie in geringem Umfang durch die Aufnahme von
Zwischenfinanzierungsmitteln aufgebracht. Die bis
2012 geplanten Einzahlungen der Anleger und die
kalkulierte Aufnahme der Zwischenfinanzierungsmittel
sind ausreichend, um die geplanten Investitionen
durchzuführen. Weitere Investitionen der Fondsgesellschaft
in den Folgejahren sind nicht geplant.
Die Fondsgesellschaft partizipiert an den Liquiditätsüberschüssen
der Objektgesellschaften 1 und 2,
welche diese an die Fondsgesellschaft auskehren.
Der Erfolg der geplanten Investitionen der Fondsgesellschaft
und der Beteiligungen der Anleger hängt
daher wesentlich von der Entwicklung der Objektgesellschaften
1 und 2 ab.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
07.6
111
Prognosen & Planzahlen

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
112 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
07.1

Rechtliche Grundlagen
08.0
A. Allgemeine Ausführungen
Nachfolgend werden die wesentlichen rechtlichen Grundlagen
der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG („Fondsgesellschaft“) dargestellt. Ein genaues Studium
der Verträge durch den Anleger kann durch diese Darstellung
nicht ersetzt werden. Es ist daher für den Anleger
unumgänglich, sich vor der Unterzeichnung der Beitrittserklärung
eingehend mit den Regelungen aller Verträge
zu beschäftigen, die für die Beteiligung maßgeblich sind.
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft sowie der
Treuhandvertrag, der Mittelverwendungskontrollvertrag
und der Vertrag über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“)
sind im vollständigen Wortlaut im Verkaufsprospekt auf
den Seiten 201 ff. abgedruckt.
Die nicht abgedruckten Verträge können bei der Fondsgesellschaft
eingesehen werden.
I. Rechtsform, Rechtsordnung und Gesellschafter
Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft
mit Sitz in Aschheim, Landkreis München und wurde
am 07.06.2011 gegründet sowie am 15.06.2011 unter
HRA 97319 im Handelsregister beim Amtsgericht München
eingetragen. Ihre Dauer ist – vorbehaltlich einer Verlängerung
durch die Geschäftsführung gemäß § 3 Absatz 1 des
Fondsgesellschaftsvertrages oder einer Verlängerung aufgrund
Beschlussfassung der Gesellschafter – zeitlich bis
zum 31.12.2026 beschränkt. Die Fondsgesellschaft wird
in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft geführt und
unterliegt dem deutschen Recht. Die Fondsgesellschaft
ist kein Konzernunternehmen; daher besteht auch keine
Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses.
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin)
und Gründungsgesellschafterin ist die NGF Verwaltung
GmbH, die keinen Kapitalanteil hat. Gründungskommanditistin
ist die NGF Beteiligung GmbH mit einer Hafteinlage
von 1.000 €. Die NGF Beteiligung GmbH besitzt keinen
Kapitalanteil (Pflichteinlage beträgt Null). Treuhandkom­
Rechtliche Grundlagen
manditistin wird die Aequitas Treuhand GmbH, die mit
der treuhänderischen Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung
der Fondsgesellschaft beitritt. Die Treuhandkommanditistin
übernimmt eine in das Handelsregister fest
einzutragende Hafteinlage von 10.000 €.
Die von den gesetzlichen Regelungen abweichenden
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
(Emittentin) werden auf Seite 215 dargestellt.
Aus der Satzung der NGF Verwaltung GmbH als Komplementärin
der Emittentin ergeben sich keine von den
gesetzlichen Regelungen abweichende Bestimmungen.
Grundsätzlich haftet die Komplementärin einer Kommanditgesellschaft
unbeschränkt. Vorliegend ist die
Komplementärin, die NGF Verwaltung GmbH, eine Kapitalgesellschaft
und haftet daher nur beschränkt auf ihr
Gesellschaftsvermögen.
II. Anlageobjekte und Fondsstruktur
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung verfügt die Fondsgesellschaft
über ein Anlageobjekt, bestehend aus einer
Kommanditbeteiligung in Höhe ca. 94,6 % an der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG,
die ihrerseits Kaufverträge über zehn Immobilien an unterschiedlichen
Standorten in Bayern, Rheinland­Pfalz, Nordrhein­Westfalen
und im Saarland geschlossen hat. Von den
zehn Immobilien der Objektgesellschaft 1 hat zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung bei vier Objekten bereits der
Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten stattgefunden.
Geplantes zweites Anlageobjekt der Fondsgesellschaft
ist eine weitere Kommanditbeteiligung in Höhe von 100 %
an einer noch zu gründenden Objektgesellschaft 2
(GmbH & Co. KG). Im Laufe des Jahres 2012 ist eine
weitere Immobilieninvestition über diese Beteiligung an
der Objektgesellschaft 2 geplant.
Hinsichtlich der Fondsstruktur wird auf die grafische
Darstellung auf S. 17 verwiesen.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
113
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
III. Beteiligungsmöglichkeiten
Der Anleger kann sich an der Fondsgesellschaft entweder
mittelbar als Treugeber über die Aequitas Treuhand
GmbH („Treuhandkommanditistin“), unmittelbar als Direktkommanditist
oder als Stiller Gesellschafter beteiligen.
Bei einer Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
erwirbt diese die Gesellschaftsbeteiligung im Namen und
auf Rechnung des Anlegers (= Treugeber). Der Treugeber
ist damit nur wirtschaftlich an der Fondsgesellschaft beteiligt,
im Verhältnis zu Dritten ist er kein Gesellschafter. Eine
Eintragung des Treugebers in das Handelsregister erfolgt
nicht. Im Innenverhältnis wird der Treugeber – soweit
gesetzlich zulässig – wie ein Gesellschafter behandelt.
Dies gilt insbesondere für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen,
an Gewinn und Verlust, an den Ausschüttungen/Auszahlungen
bzw. Gutschriften, an einem
etwaigen Auseinandersetzungsguthaben, dem Liquidationserlös
und bezüglich der Ausübung des Stimmrechts.
Bei einer Beteiligung als Direktkommanditist wird der Anleger
in das Handelsregister eingetragen. Der Anleger hat
eine notarielle Handelsregistervollmacht in gesonderter
Urkunde zu erteilen und die damit verbundenen Notargebühren
sowie Handelsregisterkosten für die Ersteintragung
und bei Anpassung der Haftsumme zusätzlich zu
tragen. Die Eintragung mehrerer Personen als Direktkommanditist
für eine Beteiligung ist nicht möglich.
Anleger, die sich zunächst für eine Anlage über die Treuhandkommanditistin
entschieden haben, können jederzeit
die Einräumung der handelsrechtlichen Kommanditistenstellung
(Direktkommanditist) verlangen.
Der Anleger kann sich auch als Stiller Gesellschafter an
der Fondsgesellschaft beteiligen, gemäß gesondert abgedrucktem
Vertrag über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“).
B. Wesentliche Vertragspartner im Überblick
sowie Hinweise auf besondere Umstände –
Kapital mäßige und personelle Verflechtungen
Emittentin/Fondsgesellschaft
Firma: Einzelhandelsfonds Deutschland 1
GmbH & Co. KG
114 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Rechtsform: Kommanditgesellschaft
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 07.06.2011/15.06.2011
Registergericht: Amtsgericht München HRA 97319
Gegenstand des Unternehmens: Gegenstand der
Gesellschaft sind der Erwerb sowie die langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung von Immobilien,
insbesondere Einzelhandelsimmobilien in Deutschland.
Zum Gegenstand gehört ebenso die Beteiligung an
Objektgesellschaften, die ihrerseits den Erwerb sowie
die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland, zum Gegenstand haben.
Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet sind.
Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter: NGF Verwaltung
GmbH (persönlich haftende Gesellschafterin), NGF Beteiligung
GmbH (geschäftsführende Kommanditistin)
Gründungsgesellschafter der Emittentin/der Fondsgesellschaft:
NGF Verwaltung GmbH (persönlich haftende
Gesellschafterin), NGF Beteiligung GmbH (Kommanditistin)
Objektgesellschaft 1
Firma: Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH &
Co. Besitz KG
Rechtsform: Kommanditgesellschaft
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 10.05.2010/01.07.2010
Registergericht: Amtsgericht München HRA 95716
Gegenstand des Unternehmens: Gegenstand der Gesellschaft
sind der Erwerb sowie die langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung von Immobilien, insbesondere
Einzelhandelsimmobilien in Deutschland.
Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet sind.
Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter: NGF Verwaltung
GmbH (persönlich haftende Gesellschafterin), NGF

Beteiligung GmbH (geschäftsführende Kommanditistin)
Gesellschafter: NGF Verwaltung GmbH (persönlich haftende
Gesellschafterin), NGF Beteiligung GmbH (Kommanditistin,
5,4 %), Einzelhandelsfonds Deutschland 1
GmbH & Co. KG (94,6 %)
Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin)
der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft 1
Firma: NGF Verwaltung GmbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 01.04.2010 / 28.04.2010
Registergericht: Amtsgericht München HRB 185462
Gegenstand des Unternehmens: Beteiligung an Gesellschaften
sowie Übernahme der Geschäftsführung und
Vertretung von Gesellschaften, vor allem die Übernahme
der Stellung des persönlich haftenden Gesellschafters
von Personengesellschaften, insbesondere die Beteiligung
als persönlich haftende Gesellschafterin an der
NGF Fondsgesellschaft 1 GmbH & Co. KG sowie an
der NGF Objektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter:
Gerd Dombrowski
Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG
Stammkapital: 25.000 € (vollständig eingezahlt)
Geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1
Firma: NGF Beteiligung GmbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 01.04.2010/28.04.2010
Registergericht: Amtsgericht München HRB 185463
Gegenstand des Unternehmens: Beteiligung an Gesellschaften
sowie die Übernahme der Geschäftsführung
und Vertretung von Gesellschaften als geschäftsführender
Kommanditist, vor allem die Übernahme der Stellung des
Gründungsgesellschafters von Personengesellschaften,
insbesondere die Beteiligung als Gründungsgesell schafter
an der NGF Fondsgesellschaft 1 GmbH & Co. KG sowie
an der NGF Objektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter:
Rechtliche Grundlagen
Gerd Dombrowski
Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG
Stammkapital: 25.000 €
Treuhandkommanditistin
Firma: Aequitas Treuhand GmbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: Kulmbach
Geschäftsanschrift: Rebenstraße 39, 95326 Kulmbach
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 27.08.2008 / 23.09.2008
Registergericht: Amtsgericht Bayreuth, HRB 4741
Gegenstand des Unternehmens: Die Verwaltung des eigenen
Vermögens und die treuhänderische Verwaltung fremden
Vermögens. Nicht Gegenstand des Unternehmens ist
eine Tätigkeit, die einer besonderen Genehmigung, etwa
nach dem KWG oder der Gewerbeordnung bedarf.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter:
Ralph Pittroff
Stammkapital: 25.000 €
Anbieterin, Fondskonzeption und Prospekterstellung,
Fremdkapitalvermittlung, Due Diligence Objekte, Mietenprüfung,
Einrichtung des Controllings der Mieten­ und
Objektverwaltung
Firma: Next Generation Funds München GmbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 12.01.2010/12.02.2010
Registergericht: Amtsgericht München HRB 184073
Gegenstand des Unternehmens: Erwerb, Entwicklung, Vertrieb
und Verwaltung von Immobilien jedweder Art sowie
Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung von geschlossenen
Fonds.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter: Thomas Vogel
Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG
Stammkapital: 25.000 €
Generalvertrieb, Kapitalbeschaffung
Firma: Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG
Rechtsform: Aktiengesellschaft
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
115
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 25.05.2010/12.07.2010
Registergericht: Amtsgericht München HRB 186680
Gegenstand des Unternehmens: Vertrieb von Immobilien
sowie von offenen und geschlossenen Fonds, Vermittlung
von Kapitalanlagen und Versicherungen, Entwicklung von
Vertriebs­ und Marketingstrategien sowie Erwerb und
Beteiligung an in­ und ausländischen Unternehmen jedweder
Rechtsform, die auf den vorgenannten Geschäftsfeldern
tätig sind. Genehmigungspflichtige Tätigkeiten nach
dem KWG sind ausgeschlossen.
Vorstand: Thomas Vogel
Aufsichtsrat: Dr. Christophe Samson (Vorsitzender),
Alexander Schwarz, Rüdiger Jähring
Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG
Grundkapital: 50.000 €
Einrichtung Zeichnerverwaltung
Firma: Value Creation Fonds­Services GmbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 25.05.2010/20.07.2010
Registergericht: Amtsgericht München HRB 186815
Gegenstand des Unternehmens: Fondsmanagement,
Zeichnerverwaltung, Geschäftsbesorgung, Erwerb von
Immobilien, Verwaltung des eigenen Vermögens und
treuhänderische Verwaltung fremden Vermögens sowie
Gründung, Erwerb und Beteiligung an in­ und ausländischen
Unternehmen jedweder Rechtsform, die auf den
vorgenannten Geschäftsfeldern tätig sind.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter:
Gerd Dombrowski
Gesellschafter zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG
Stammkapital: 25.000 €
Objektverwaltung
Firma: IAMV Immobilien Asset Management Verwaltung
GmbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 10.11.2005/30.11.2005
116 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Registergericht: Amtsgericht München HRB 159819
Gegenstand des Unternehmens: Erwerb, Entwicklung, Vertrieb
sowie insbesondere Verwaltung von Immobilien jedweder
Art, sowie Betreibung von Parkhäusern, einschließlich
der gesamten technischen und kaufmännischen Betreuung
dieser Immobilien und Parkhäuser einschließlich Mieter­ und
Mietenverwaltung, jede Art von WEG­Verwaltung.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter:
Harald Hahn, Monika Warta
Gesellschafter zu mehr als 25 %: Immobilien Asset
Management München GmbH, (Gesellschafter der
IAMM GmbH zu mehr als 25 %: FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG)
Stammkapital: 25.000 €
Verkäuferin der Immobilien der Objektgesellschaft 1
Firma: PREBAG Gewerbebau Aktiengesellschaft
Rechtsform: Aktiengesellschaft
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Heisenbergbogen 2,
85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 13.11.1995/18.06.1996
Registergericht: Amtsgericht München HRB 133175
Gegenstand des Unternehmens: Vorbereitung und Projektentwicklung
von Bauvorhaben ­ insbesondere Gewerbebauvorhaben
­ in technischer, wirtschaftlicher und
planungsrechtlicher Hinsicht im In­ und Ausland, sowie
Herstellung, Errichtung und Sanierung von Gebäuden
aller Art ­ insbesondere von Gewerbebauten ­ auf eigenem
oder fremden Grund und Boden, im eigenem Namen
auf eigene oder auf fremde Rechnung, sowie Ankauf und
Verkauf von unbebauten und bebauten Grundstücken.
Vorstand: Anton F. Preussler, Ulrich Weindl
Aufsichtsrat: Klaus W. Lösch (Vorsitzender), Harald Brunner
(Stellvertretender Vorsitzender), Peter Schropp
Gesellschafter zu mehr als 25 %: Imoco Beteiligungs
GmbH, Dipl.­Kfm. Ulrich Weindl
Grundkapital: 357.904,32 €
Zwischenfinanzierung
Firma: NGF Verwaltung GmbH & Co. Renditefonds 1 KG
Rechtsform: Kommanditgesellschaft
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 10.05.2010/01.07.2010

Registergericht: Amtsgericht München HRA 95714
Gegenstand des Unternehmens: Gegenstand der Gesellschaft
sind der Erwerb sowie die langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung von gewerblich genutzten
Immobilien in Deutschland. Weiterhin gehört zum
Gegenstand die Beteiligung an Objektgesellschaften, die
ihrerseits den Erwerb sowie die langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung von gewerblich genutzten
Immobilien in Deutschland zum Gegenstand haben.
Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet sind. Dazu gehört auch
die Anlage einer Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds.
Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise
gewerblich tätig zu werden.
Geschäftsführung/gesetzlicher Vertreter: NGF Verwaltung
GmbH (persönlich haftende Gesellschafterin), NGF
Beteiligung GmbH (geschäftsführende Kommanditistin)
Gesellschafter zu mehr als 25 %: NGF Beteiligung GmbH
Zwischenfinanzierung und Bürgschaftsübernahme
Firma: FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
Rechtsform: Aktiengesellschaft
Sitz: Aschheim, Landkreis München
Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 01.02.2005/05.08.2005
Registergericht: Amtsgericht München HRB 186680
Gegenstand des Unternehmens: Leitung der mit der
Gesellschaft verbundenen Unternehmen, die insbesondere
auf folgenden Geschäftsfeldern tätig sind:
Erwerb, Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung von Immobilien;
jede Art von Bauträgertätigkeit; Entwicklung,
Vertrieb und Verwaltung von geschlossenen Immobilienfonds;
auch Gründung, Erwerb und Beteiligung an
in­ und ausländischen Unternehmen jeder Rechtsform,
die auf den vorgenannten Geschäftsfeldern tätig sind.
Vorstand: Alexander Kames
Aufsichtsrat: Dr. Christophe Samson (Vorsitzender),
Alexander Schwarz, Rüdiger Jähring
Gesellschafter zu mehr als 25 %: Bei der Gesellschaft
handelt es sich um ein börsennotiertes Unternehmen.
Die Aktie notiert im Entry Standard (Open Market)
an der Frankfurter Wertpapierbörse.
Die Wert papierkennnummer lautet: A1KRDN.
Grundkapital: 250.000 €
Rechtliche Grundlagen
Endfinanzierung der Immobilien der Objektgesellschaft 1
HYPO NOE Gruppe Bank AG, Kremser Gasse 20,
A­3100 St. Pölten, Österreich
Mittelverwendungskontrolleur
Firma: Artus Steuerberatungsgesellschaft mbH
Rechtsform: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz: München
Geschäftsanschrift: Maximilianstraße 14,
80539 München
Gründung der Gesellschaft/Ersteintragung
Handelsregister: 25.08.2005/08.09.2005
Registergericht: Handelsregister München HRB 158726
Gegenstand des Unternehmens: Geschäftsmäßige Hilfeleistung
in Steuersachen sowie die damit vereinbaren
Tätigkeiten gem. § 33 i.V.m. § 57 Abs. 3 StBerG. Tätigkeiten,
die mit dem Beruf des Steuerberaters nicht vereinbar
sind, insbesondere gewerbliche Tätigkeiten i.S.v.
§ 57 Abs. 4 Nr. 1 StBerG wie z. B. Handels­ und Bankgeschäfte,
sind ausgeschlossen.
Geschäftsführung / gesetzlicher Vertreter:
Karsten Habermann
Stammkapital: 25.000 €
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
117
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Hinweise auf besondere Umstände –
Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen
Nachstehend erfolgen Angaben zu kapitalmäßigen und/
oder personellen Verflechtungen zwischen der Anbieterin
und/oder den wesentlichen Vertragspartnern, Sachverständigen
und Gutachtern sowie Abhängigkeiten der
mit Kontrollfunktionen beauftragten Personen gemäß Ziffer
4.4. der Anlage 1 zu IDW S 4.
Bei der Next Generation Funds München GmbH als
Anbieterin und wesentliche Vertragspartnerin für die Fondsgesellschaft
sowie die Objektgesellschaft 1 handelt es sich
um eine 100 %ige Tochtergesellschaft der FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG, die ihrerseits ebenfalls
zu 100 % an folgenden Gesellschaften beteiligt ist:
▪ NGF Verwaltung GmbH
▪ NGF Beteiligung GmbH
▪ Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement AG
▪ Value Creation Fonds­Services GmbH.
Die FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
ist daneben zu 100 % an der Immobilien Asset Management
München GmbH beteiligt, welche wiederum alleinige
Gesellschafterin der mit der Objektverwaltung betrauten
IAMV Immobilien Asset Management Verwaltung GmbH ist.
Die NGF Verwaltung GmbH ist sowohl persönlich haftende
Gesellschafterin der Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft
1 als auch der NGF Verwaltung GmbH & Co.
Renditefonds 1 KG, die beim vorliegenden Beteiligungsangebot
Zwischenfinanzierungsmittel zur Verfügung stellt.
Sie ist zudem Komplementärin von weiteren Fonds­ und
Objektgesellschaften der FIHM­Unternehmensgruppe.
Die NGF Beteiligung GmbH ist einerseits geschäftsführende
Kommanditistin der Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft
1 und andererseits auch der NGF Verwaltung
GmbH & Co. Renditefonds 1 KG, die beim vorliegenden
Beteiligungsangebot Zwischenfinanzierungsmittel zur
Verfügung stellt. Weiterhin ist sie an anderen Fonds­ und
Objektgesellschaften der FIHM­Unternehmensgruppe
beteiligt und fungiert als geschäftsführende Kommanditistin.
Personelle Verflechtungen liegen vor, wenn mehrere
wesentliche Funktionen im Rahmen des Gesamtprojektes
durch dieselbe Person, durch nahe Angehörige im
118 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Sinne von § 15 Abs. 1 Nr. 2 ­ 4 Abgabenordnung oder
durch dieselbe Gesellschaft wahrgenommen werden.
Dies gilt auch, wenn eine solche Funktion durch einen mit
mindestens 25 % beteiligten Gesellschafter oder durch
Geschäftsleiter wahrgenommen wird.
Herr Thomas Vogel ist zugleich Geschäftsführer der
Anbieterin Next Generation Funds München GmbH
und Vorstand der mit dem Generalvertrieb/der Kapitalbeschaffung
beauftragten Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG. Herr Vogel übt darüber hinaus das
Vorstandsamt für ein weiteres Unternehmen der FIHM­
Unternehmensgruppe aus.
Herr Gerd Dombrowski ist sowohl Geschäftsführer der
NGF Verwaltung GmbH (Komplementärin der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1) als auch der
NGF Beteiligung GmbH (geschäftsführende Kommanditistin
der Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft 1). Er
ist zudem Geschäftsführer bei verschiedenen weiteren
Gesellschaften der FIHM­Unternehmensgruppe und steht
in einem ständigen Anstellungsverhältnis bei der Value
Creation Fonds­Services GmbH.
Dr. Christophe Samson, Alexander Schwarz und Rüdiger
Jähring sind zugleich Mitglieder des Aufsichtsrats der
FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG und
der mit dem Generalvertrieb/der Kapitalbeschaffung
beauftragten Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG. Sie haben darüber hinaus weitere Aufsichtsratsfunktionen
bei der FIHM­Unternehmensgruppe.
Ein wesentlicher Gesellschafter der Treuhandkommanditistin
ist zugleich Gesellschafter des Mittelverwendungskontrolleurs.
Letzterer steht in regelmäßiger Geschäftsbeziehung
zu Fonds­ und Objektgesellschaften, die von
einem anderen Unternehmen der FIHM­Unternehmensgruppe
initiiert wurden.
Es bestehen außer den im Kapitel „Hinweise auf besondere
Umstände – Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen“
genannten wirtschaftlichen Beziehungen
keine Nebenabreden. Umstände oder Beziehungen, die
Interessenskonflikte der Treuhandkommanditistin und/oder
des Mittelverwendungskontrolleurs begründen können,
sind über die vorstehend angegebenen Tatsachen hinaus
nicht vorhanden.

C. Rechtliche Grundlagen der Fondsgesellschaft
I. Beschreibung des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft
1. Gesellschaftszweck
Gegenstand der Fondsgesellschaft sind der Erwerb sowie
die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland. Zum Gegenstand gehört ebenso die
Beteili gung an Objektgesellschaften, die ihrerseits den
Erwerb sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland, zum Gegenstand haben.
Die Fondsgesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet sind.
Die Fondsgesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
2. Kapitalerhöhungen
Die Geschäftsführung ist berechtigt und verpflichtet, eine
Erhöhung des Gesellschaftskapitals durch Aufnahme von
Anlegern bis zum 31.12.2012 in einem oder mehreren
Schritten auf 63.800.000 € zuzulassen sowie zusätzlich
bis zu 17.500.000 € Stille Beteiligungen aufzunehmen.
Die Geschäftsführung ist berechtigt, eine Überzeichnung
von bis zu 10 % des Gesamtkapitals (Gesellschaftskapital
sowie einzuwerbende Stille Beteiligungen) zuzulassen
und den Platzierungszeitraum ein­ oder mehrmals bis zum
31.12.2013 zu verlängern.
Die Anleger können zwischen unterschiedlichen Beteiligungsalternativen
wählen.
Als Kommanditist unmittelbar oder als Treugeber mittelbar
(über die Treuhandkommanditistin) an der Fondsgesellschaft
ist eine Beteiligung in folgenden Formen möglich:
ImmoWachstum
Rechtliche Grundlagen
Der Anleger bezahlt zunächst 65 % der Zeichnungssumme
als Starteinlage zuzüglich des anteiligen Agios
von 3,25 % der Zeichnungssumme innerhalb von 14
Tagen ab Annahme seiner Beitrittserklärung.
Der zweite Teil von 35 % der Zeichnungssumme zuzüglich
der weiteren 1,75 % Agio wird durch Ausschüttungen in
Form von Gutschriften auf das eingezahlte Kapital angespart
und mit der Einlagenverpflichtung verrechnet, wobei
zunächst eine Verrechnung mit dem ausstehenden Agio
erfolgt. Zuzahlungen sind jederzeit möglich.
Nach der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
erhalten Anleger der Kapitalart ImmoWachstum
zunächst eine Ausschüttung in Form von Gutschriften von
6 % p. a. bezogen auf die einbezahlte Starteinlage von
65 %, fällig am 30.12. des laufenden Jahres. Die Ausschüttung
erfolgt zeitanteilig, beginnend mit dem auf den
Eingang der Beitrittserklärung und der vertragsgemäßen
Einzahlung folgenden Monat.
Sollten die Ausschüttungen in Form von Gutschriften nicht
oder nicht wie vorgesehen erfolgen, so kann die Fondsgesellschaft
verlangen, dass der Anleger die restliche
Zeichnungssumme einschließlich eines etwaig noch ausstehenden
Agios in monatlichen Raten von 0,25 % der
Zeichnungssumme bezahlt, erstmalig zum Monatsersten
nach Aufforderung durch die Fondsgesellschaft.
ImmoSpar Top und ImmoSpar
Anleger der Kapitalart ImmoSpar Top erbringen
zunächst 5 % der Zeichnungssumme zuzüglich eines
Agios von 5 % der Zeichnungssumme innerhalb von 14
Tagen ab Annahme ihrer Beitrittserklärung. Die restliche
Zeichnungssumme wird in monatlichen Raten von 0,50 %
der Zeichnungssumme geleistet, erstmals zum Monatsersten
nach Annahme der Beitrittserklärung.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
119
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Anleger der Kapitalart ImmoSpar erbringen monatliche
Raten zu jeweils 0,60 % der Zeichnungssumme, erstmals
zum Monatsersten nach Annahme der Beitrittserklärung.
Aus den ersten Raten wird das Agio in Höhe von 5 % der
Zeichnungssumme erbracht.
Ausschüttungen in Form von Gutschriften auf das
eingezahlte Kapital werden auf das Kapitalkonto I
bzw. II gebucht und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich die Dauer der Ratenzahlungen
entsprechend verringert.
Anleger der Kapitalarten ImmoSpar Top und ImmoSpar
erhalten zunächst eine Ausschüttung von 5,75 % p. a.,
bezogen auf den Stand ihres Kapitalkontos I am 31.12.
des Vorjahres, fällig jeweils zum 30.12. eines Jahres.
Zuzahlungen sind jederzeit möglich. Soweit Anleger
der Kapitalarten ImmoSpar Top und ImmoSpar Zuzahlungen
leisten, kann der Prozentsatz für die monatlichen
Raten verringert werden, maximal jedoch soweit, dass sich
insgesamt der Zeitraum bis zur vollständigen Einzahlung
der Zeichnungssumme nicht verlängert.
Daneben besteht die Möglichkeit der Beteiligung als Stiller
Gesellschafter. Die näheren Einzelheiten einer solchen
Beteiligungsvariante entnehmen Sie bitte den Erläuterungen
zum Vertrag über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“),
Seite 216 ff.
3. Geschäftsführung/Vertretung
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt der
persönlich haftenden Gesellschafterin, der NGF Verwaltung
GmbH sowie der Kommanditistin NGF Beteiligung
GmbH. Für den Fall des Ausscheidens der Kommanditistin
NGF Beteiligung GmbH aus der Fondsgesellschaft
bzw. aus der Geschäftsführerstellung – wird zur
Wahrung der vermögensverwaltenden Eigenschaft der
Fondsgesellschaft – von der Komplementärin ein neuer
Geschäfts führer, der Kommanditist sein muss, bestimmt, bis
die Gesellschafterversammlung über die Berufung eines
neuen Geschäftsführers Beschluss gefasst hat.
Die persönlich haftende Gesellschafterin und die Kommanditistin
NGF Beteiligung GmbH sind jeweils einzelgeschäftsführungsbefugt
und einzelvertretungsberechtigt;
die Komplementärin und ihre Geschäftsführer sind zudem
120 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
von den Beschränkungen des § 181 BGB (Verbot von
sog. Insichgeschäften) befreit. Beide Gesellschaften sind
berechtigt, sich zur Erfüllung ihrer Geschäftsführungsaufgaben
Dritter zu bedienen. Insoweit ist beabsichtigt, dass
die Fondsgeschäftsführung auf die Spezialisten der Value
Creation Fonds­Services GmbH zurückgreift.
4. Beschlussfassungen der Gesellschafter
Beschlüsse der Gesellschafter können in Gesellschafterversammlungen
oder in anderer Weise gefasst werden,
wobei die Abhaltung von Präsenzveranstaltungen grundsätzlich
alle zwei Jahre vorgesehen ist.
Die Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung im
Allgemeinen ist in § 18 des Gesellschaftsvertrages geregelt.
Aus dieser Regelung ergeben sich auch wesentliche
Beschlussgegenstände, über die wegen ihrer Bedeutung
nur mit qualifizierter Mehrheit Entscheidungen getroffen
werden können. In bestimmten, besonders wichtigen
Fällen bedürfen Beschlüsse der Zustimmung der Stillen
Gesellschafter.
Auf je volle 1.000 € des zum Zeitpunkt der Absendung
der Ladung einbezahlten Kapitals entfällt eine Stimme.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die §§ 14 bis
20 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft verwiesen.
5. Jahresabschluss und Informationsrecht
Die Geschäftsführer haben in den ersten neun Monaten
des Geschäftsjahres unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsgemäßer Buchführung und Bilanzierung den Jahresabschluss
der Fondsgesellschaft aufzustellen, der nebst
Geschäftsbericht allen Gesellschaftern schriftlich oder in
anderer geeigneter Form zuzusenden ist. Alle Gesellschafter
sind berechtigt, einen etwaigen Prüfbericht einzusehen.
Die Gesellschafter haben über § 166 HGB hinaus das
Recht, die Handelsbücher der Fondsgesellschaft durch
einen Angehörigen der rechts­ oder steuerberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe in den Geschäfts räumen
der Fondsgesellschaft einsehen zu lassen.

6. Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen der Fondsgesellschaft,
Ausschüttungen/Entnahmen
Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis der
Fondsgesellschaft (nach Berücksichtigung der Vergütungen
für die persönlich haftende Gesellschafterin und die
geschäftsführende Kommanditistin) bestimmt sich grundsätzlich
nach dem Verhältnis ihrer per 31.12. gezeichneten
Kapitaleinlage.
Hiervon abweichend werden die Ergebnisse der
Geschäftsjahre 2011 und 2012 so verteilt, dass alle in
diesen zwei Geschäftsjahren beitretenden Gesellschafter
unabhängig vom konkreten Zeitpunkt ihres Beitritts entsprechend
dem Verhältnis ihrer per 31.12.2012 gezeichneten
Kapitalanteile gleich behandelt werden (sog. Gleichbehandlungsklausel).
Für den Fall der Verlängerung
des Platzierungszeitraums über den 31.12.2012 hinaus,
erstreckt sich die Gleichbehandlungsklausel auch auf das
Geschäftsjahr 2013 und die in diesem Geschäftsjahr noch
beitretenden Anleger. Ergänzend wird auf § 23 des Fondsgesellschaftsvertrages
verwiesen.
Über Ausschüttungen/Entnahmen in Form von Gutschriften
bzw. Auszahlungen beschließt grundsätzlich die Gesellschafterversammlung.
Die Anleger erhalten gemäß § 23 Absätze (3) und (4)
des Fondsgesellschaftsvertrages – entsprechend der
Prognoserechnung der Fondsgesellschaft – zunächst Ausschüttungen
von anfänglich 6 % p. a. auf die Starteinlage
(ImmoWachstum) sowie im Übrigen von 5,75 % p. a.
Die Ausschüttungen erfolgen – bis zum Erreichen der Volleinzahlung
der Zeichnungssumme sowie des Agios – in
Form von Gutschriften und anschließend in Form von Auszahlungen.
Werden abweichend von der Prognoserechnung der
Fondsgesellschaft in einem Geschäftsjahr weniger als 3 %
ausgeschüttet, so erhalten alle Anleger die gleiche prozentuale
Beteiligung; werden mindestens 3 % ausgeschüttet, so
erhalten Anleger der Kapitalart ImmoWachstum auf die
Starteinlage 0,25 % mehr.
Die prognostizierten Ausschüttungen in Form von Gutschriften
bzw. Auszahlungen sind nach Konzept und
Gesellschaftsvertrag unabhängig vom handelsrechtlichen
Ergebnis der Fondsgesellschaft und stellen daher keine
Rechtliche Grundlagen
Gewinnausschüttungen im Sinne von § 120 HGB dar.
Sofern derartige Ausschüttungen ganz oder teilweise nicht
durch Gewinne der Fondsgesellschaft gedeckt sind, was
über die Fondslaufzeit plangemäß der Fall ist, handelt es
sich hierbei rechtlich um Entnahmen.
Die Vermögensbeteiligung der Anleger richtet sich nach
dem Stand ihres Kapitalkontos I (eingezahltes Kapital), vgl.
§ 23 Absatz (2) des Fondsgesellschaftsvertrages.
Die Stillen Gesellschafter sind mangels Treugeber­ bzw.
Kommanditistenstellung keine Gesellschafter im Sinne des
Gesellschaftsvertrages. Ihre Ansprüche auf Gewinnbeteiligung
sowie Mindestverzinsung richten sich ausschließlich
nach dem Vertrag über eine Stille Beteiligung („Immo­
Zins“), der auf den Seiten 216 ff. näher erläutert ist.
7. Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
Kommt ein Anleger seiner Einzahlungspflicht bei Fälligkeit
nicht nach, kommt er in Verzug, ohne dass es einer Mahnung
bedarf.
Die Fondsgesellschaft kann im Verzugsfalle des Anlegers
die Rückstände beitreiben oder nach Fristsetzung von vier
Wochen mit Ablehnungsandrohung von der Beitrittsvereinbarung
zurücktreten oder die weiteren Zahlungen dauerhaft
aussetzen (Beitragsfreistellung).
Die Fondsgesellschaft ist jedoch berechtigt, vom Anleger
eine Gesamtschadenspauschale in Höhe der bis dahin
geleisteten Einlagen zu verlangen, maximal jedoch 17,5 %
der Beteiligungs­ bzw. Zeichnungssumme. Der Anleger ist
berechtigt, einen geringeren Schaden nachzuweisen, vgl.
§ 10 Absätze (2) und (3) des Fondsgesellschafts vertrages.
Auf Antrag des Anlegers kann die Fondsgesellschaft die
weiteren Zahlungen – einmalig – vorübergehend aussetzen,
sog. „Beitragsurlaub“. Für diesen Fall wird keine
Schadenspauschale verwirkt. Die Dauer der vorübergehenden
Zahlungsaussetzung ist auf einen Zeitraum von
maximal sechs Beitragsmonaten begrenzt. Eine vorübergehende
Zahlungsaussetzung kann auch bei mangelnder
Ausschöpfung der Maximallaufzeit des Beitragsurlaubs
nicht mehrfach gewährt werden. Durch den Beitragsurlaub
bleiben die monatlichen Sparraten der Anleger
unverändert; vielmehr verlängert sich der Zeitraum bis zur
vollständigen Einlagenleistung.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
121
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Schließlich kann auch der Anleger eine dauerhafte Zahlungsaussetzung
beantragen, die aber den Anfall einer
Gesamtschadenspauschale nach sich zieht. Des Weiteren
halbiert sich der Ausschüttungsprozentsatz solange,
bis der Zeitpunkt der Volleinzahlung erreicht ist, vgl. § 23
Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages.
Die Auswirkungen der Zahlungsaussetzung (Beitragsfreistellung)
auf die Entwicklung der Fondsgesellschaft/den
Gesamterfolg einer Beteiligung gemäß Prognoserechnung
sind in der Sensitivitätsanalyse näher verdeutlicht,
vergleiche S. 104 ff.
8. Keine Nachschusspflicht / Haftungsbeschränkung
Der Gesellschafter ist nicht verpflichtet, über die in der
Beitrittsvereinbarung bestimmte Kapitaleinlage (zuzüglich
Agio) hinaus weitere Zahlungs­ oder Nachschusspflichten
zu übernehmen.
Hinsichtlich der weiteren Angaben zur Haftung der unmittelbar
an der Fondsgesellschaft beteiligten Kommanditisten
sowie der über die Treuhandkommanditistin an der
Fondsgesellschaft beteiligten Treugeber wird auf die ausführlichen
Erläuterungen unter „Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken“, S. 26 f. verwiesen.
9. Gesellschaftsdauer / Kündigung
Die Fondsgesellschaft ist auf bestimmte Zeit errichtet und
endet grundsätzlich am 31.12.2026.
Die Geschäftsführung ist berechtigt, spätestens sechs
Monate vor Ablauf des Gesellschaftsvertrages die
Verlängerung der Dauer der Gesellschaft um ein Jahr
gegenüber allen Gesellschaftern in schriftlicher Form
zu erklären. Der schriftlichen Erklärung gegenüber allen
Gesellschaftern steht die Bekanntgabe der Verlängerung
in der dem Beendigungszeitpunkt vorangehenden ordentlichen
Gesellschafterversammlung gleich. Bei Erklärung/
Bekanntgabe der Verlängerung verlängert sich die Dauer
gemäß der vorstehenden Bestimmungen entsprechend.
Die Geschäftsführung kann von der Möglichkeit der Verlängerung
zweimal Gebrauch machen.
Für den Fall der Verlängerung der Gesellschaft über den
31.12.2026 hinaus ist jeder Gesellschafter berechtigt,
seine Beteiligung mit einer Frist von drei Monaten zum
Jahresende zu kündigen, erstmals zum 31.12.2026. Die
122 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Treuhandkommanditistin ist unbeschadet dessen nur mit
Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher Treugeber zur
Kündigung des Gesellschaftsvertrages berechtigt.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt in
jedem Fall unberührt.
Zudem besteht für Gesellschafter ein Sonderkündigungsrecht
im Falle des Eintritts der Schwerstpflegebedürftigkeit
sowie bei verschiedenen im Gesellschaftsvertrag aufgeführten
schweren Krankheiten, vgl. § 25 Absätze (4) und
(5) des Fondsgesellschaftsvertrages.
Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters wird die
Fondsgesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter den
verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt. Scheidet die
persönlich haftende Gesellschafterin aus der Fondsgesellschaft
aus, hat die Gesellschafterversammlung eine
geeignete natürliche oder juristische Person als neuen
persönlich haftenden Gesellschafter aufzunehmen.
Erben haben ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 27
Absatz (4) des Fondsgesellschaftsvertrages.
10. Auseinandersetzungsguthaben
Beim Ausscheiden eines Gesellschafters aus der Fondsgesellschaft
hat dieser Anspruch auf Auszahlung seines
Auseinandersetzungsguthabens, für dessen Ermittlung und
Auszahlungsmodalitäten auf § 28 des Fondsgesellschaftsvertrages
verwiesen wird.
11. Übertragung von Beteiligungen
Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil mit
allen Rechten und Pflichten mittels Abtretung übertragen
oder anderweitig darüber verfügen, bis zu einer Einzahlung
von 20 % der Beteiligungssumme jedoch nur mit
schriftlicher Zustimmung der Fondsgesellschaft. Die Übertragung
kann nur mit Wirkung zum 31.12. eines Kalenderjahres
erfolgen. Für den Handel mit Anteilen gibt es keinen
geregelten Markt, vgl. Kapitel „Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken“, S. 27 f.
12. Auflösung der Fondsgesellschaft, Rückabwicklung
Die Fondsgesellschaft kann durch einen Beschluss der
Gesellschafterversammlung mit einer Mehrheit von 75 %
der bei der Beschlussfassung anwesenden und vertretenen
Stimmen zum Ende eines Geschäftsjahres aufgelöst

werden. Die Einzelheiten hierzu ergeben sich aus § 29
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft. Sollte
die Summe des von den Anlegers sowie Stillen Beteiligten
zum Ende des Platzierungszeitraumes gezeichneten
Gesamtkapitals zur Durchführung der bereits realisierten
Investitionen nicht ausreichen und das fehlende Gesamtkapital
auch nicht durch eine anderweitige Finanzierung
geschlossen werden können, ist die persönlich haftende
Gesellschafterin berechtigt, gegenüber sämtlichen Gesellschaftern
sowie Stillen Beteiligten die Auflösung und Rückabwicklung
der Gesellschaft gemäß § 5 Absatz (8) zu
erklären. Die Erklärung hat binnen vier Wochen nach
Ablauf des Platzierungszeitraumes zu erfolgen. Die Rückabwicklung
erfolgt in diesem Falle durch Rückzahlung
der bis zu diesem Zeitpunkt tatsächlich eingezahlten
Kapitaleinlagen (bzw. Stillen Beteiligungen) ohne Agio.
Eine Verzinsung der bis zu diesem Zeitpunkt eingezahlten
Mittel oder Erstattung der beim Gesellschafter bzw.
Stillen Beteiligten ausgelösten Kosten erfolgt nicht. Die an
die Stillen Gesellschafter bis zu diesem Zeitpunkt bereits
ausgezahlten Mindestverzinsungen werden nicht zurückgefordert.
Hinsichtlich der für den Rückabwicklungsfall
bestehenden Risiken wird auf die Erläuterungen auf S. 21
verwiesen.
13. Einmalige und laufende Vergütungen
Die Geschäftsführungs­, Haftungs­ und sonstigen Vergütungen
der persönlich haftenden Gesellschafterin sowie
der geschäftsführenden Kommanditistin ergeben sich aus
§ 13 des Gesellschaftsvertrages. Im Übrigen wird auf die
Darstellungen auf S. 154 ff. verwiesen.
II. Beschreibung des Vertrages über eine Stille
Beteiligung („ImmoZins“)
1. Allgemein
Die Fondsgesellschaft bietet Stille Beteiligungen, die –
abhängig von der Mindestlaufzeit – in drei Formen eingegangen
werden können, in einer Gesamtsumme von
bis zu 17.500.000 € an, davon „ImmoZins 5,00” mit
8.000.000 €, „ImmoZins 5,75” mit 6.000.000 € und
„ImmoZins 6,25“ mit 3.500.000 €. Eine andere Aufteilung
zwischen den Beteiligungsformen ist möglich.
Gemäß § 5 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft ist die Geschäftsführung der Fondsge­
Rechtliche Grundlagen
sellschaft berechtigt, eine Überzeichnung von bis zu 10 %
des Gesamtkapitals (Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende
Stille Beteiligungen) zuzulassen.
Die Beteiligung als Stiller Gesellschafter erfolgt ohne Agio.
Die Beteiligungssumme ist fällig 14 Tage ab Annahme der
Beitrittserklärung und soll mindestens 2.000 € betragen
und bei darüber hinausgehenden Beträgen durch 1.000
ohne Rest teilbar sein.
Befindet sich der Stille Gesellschafter mit seiner Zahlungsverpflichtung
in Verzug, kann die Fondsgesellschaft die in
§ 6 des Vertrages über eine Stille Beteiligung genannten
Rechte geltend machen und im Falle des Rücktritts vom Stillen
Gesellschafter eine Schadenspauschale in Höhe der
bis dahin geleisteten Einlage verlangen, maximal jedoch
10 % der gezeichneten Einlage. Der Stille Gesellschafter
ist berechtigt, einen geringeren Schaden nachzuweisen.
2. Laufzeit, Ergebnisbeteiligung, Mindestverzinsung
Stille Beteiligungen können bei „ImmoZins 5,00” mit Wirkung
zum 31.12.2015, bei „ImmoZins 5,75” mit Wirkung
zum 31.12.2018 und bei „ImmoZins 6,25“ mit Wirkung
zum 31.12.2021 oder zu jedem darauffolgenden Jahresultimo
– von beiden Seiten – gekündigt werden. Die Kündigung
muss bis spätestens 30.09. des jeweiligen Jahres
und per Übergabe­Einschreiben erfolgen.
In Ausnahmefällen besteht für den Stillen Gesellschafter
oder dessen Erben ein Sonderkündigungsrecht, vgl. §§
13, 14 des Vertrages über eine Stille Beteiligung.
Der Stille Gesellschafter ist am Gewinn, nicht jedoch
am laufenden Verlust der Fondsgesellschaft beteiligt.
Die Beteiligung des Stillen Gesellschafters am Gewinn
beginnt mit dem auf die vollständige Einlagenleistung folgenden
Monatsersten.
Unabhängig vom Geschäftsergebnis der Fondsgesellschaft
erhält der Stille Gesellschafter
▪ für „ImmoZins 5,00“ eine Mindestverzinsung von
5,00 % p. a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ eine Mindestverzinsung von
5,75 % p. a.
▪ für „ImmoZins 6,25“ eine Mindestverzinsung von
6,25 % p. a.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
123
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
bezogen auf den jeweiligen Stand seines Kapitalkontos I,
die auf seinen Gewinnanspruch angerechnet wird. Im
Rumpfgeschäftsjahr 2011 bzw. bei Beteiligung nach dem
01.01.2012 ermittelt sich die Mindestverzinsung für das
erste Geschäftsjahr zeitanteilig.
Die Mindestverzinsungen sind fällig jeweils zeitanteilig
am 30.06. und am 31.12., erstmalig am 31.12.2011. Ein
nach Beendigung der Stillen Gesellschaft verbleibender
Mehrgewinn ist nach Feststellung des Jahresabschlusses
der Fondsgesellschaft für das jeweilige Geschäftsjahr
zum Ausgleich fällig.
3. Beschlussfassungen/Gesellschafterversammlungen
der Fondsgesellschaft
Der Stille Gesellschafter ist berechtigt, an Gesellschafterversammlungen
der Fondsgesellschaft teilzunehmen. Es
steht ihm grundsätzlich weder ein Vorschlags­ noch ein
Stimmrecht zu. In besonderen Ausnahmefällen bedürfen
Beschlüsse bei der Fondsgesellschaft der Zustimmung der
Stillen Gesellschafter. Näheres ergibt sich aus § 7 des
Vertrages über eine Stille Beteiligung.
4. Nachrangigkeit
Der Anspruch auf Auszahlung des Abfindungsguthabens
und etwaiger Zinsen ist solange insoweit ausgeschlossen,
als dessen Geltendmachung einen Grund für die
Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft
darstellen würde, vgl. auch §§ 14 Abs. 5,
15 des Vertrages über eine Stille Beteiligung. Das Stille
Beteiligungskapital steht insoweit – obwohl gem. § 10
Abs. 1 des Vertrages über eine Stille Beteiligung eine Teilnahme
am laufenden Verlust ausgeschlossen ist – in einer
Mitfinanzierungsverantwortung für die Fondsgesellschaft.
Insoweit wird auf die Darstellungen unter „Wesentliche,
tatsächliche und rechtliche Risiken“ verwiesen.
5. Sonstiges
Bezüglich der weiteren Einzelheiten der Beteiligung als
Stiller Gesellschafter wird auf den Vertrag über eine Stille
Beteiligung verwiesen, der im vollständigen Wortlaut auf
Seite 216 ff. abgedruckt ist.
124 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
III. Beschreibung des Treuhandvertrages zwischen
den Treugebern und der Aequitas Treuhand
GmbH sowie Angaben über die Treuhandkommanditistin
Treuhandkommanditistin wird die Aequitas Treuhand
GmbH, mit Sitz in Kulmbach. Die Treuhandkommanditistin
tritt der Fondsgesellschaft mit der treuhänderischen
Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung bei. Rechtsgrundlage
der Tätigkeit der Treuhandkommanditistin ist
der Treuhandvertrag, abgedruckt auf den Seiten 221 ff.
des Verkaufsprospekts. Die Treuhandkommanditistin hat
die folgenden Aufgaben sowie folgende wesentliche
Rechte und Pflichten:
▪ Die Treuhandkommanditistin übernimmt und verwaltet
für den Treugeber eine Kommanditbeteiligung an der
Fondsgesellschaft und hält diese treuhänderisch im
eigenen Namen, aber im Interesse und für Rechnung
des Treugebers.
▪ Die Treuhandkommanditistin ist verpflichtet, an allen zur
Durchführung des Erwerbs der Kommanditbeteiligung
erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken.
▪ Sie nimmt für den Treugeber dessen Stimmrechte entsprechend
seinen Anweisungen wahr, soweit dieser die
Stimmrechte nicht selbst ausüben möchte.
▪ Die Treuhandkommanditistin führt und verwaltet das
Treuhandvermögen getrennt von ihrem sonstigen Vermögen.
Die weiteren Einzelheiten zu den Regelungen des Treuhandvertrages
sind nachstehend erläutert:
1. Gegenstand der Treuhandschaft
Bei einer Beteiligung des Anlegers/Treugebers an der
Fondsgesellschaft über die Treuhandkommanditistin – die
Aequitas Treuhand GmbH – verwaltet diese für den Treugeber
dessen Beteiligung und hält diese treuhänderisch
im eigenen Namen aber im Interesse und für Rechnung
des Treugebers.
Die Treuhandkommanditistin hat und wird Treuhandaufgaben
auch bei anderen Gesellschaften und für andere
Personen übernommen bzw. übernehmen.

2. Rechtsstellung der Treuhandkommanditistin
Die Beteiligung des Anlegers erfolgt durch Abschluss der
Beitrittsvereinbarung, in der die Treuhandkommanditistin
beauftragt wird, an allen zur Durchführung des Erwerbs
der Kommanditbeteiligung erforderlichen Maßnahmen mitzuwirken.
Der Treuhandvertrag wird wirksam, sobald ein
geschäftsführender Gesellschafter der Fondsgesellschaft
die vom Treugeber bei der Fondsgesellschaft eingereichte
Beitrittserklärung angenommen hat. Die Treuhandkommanditistin
erteilt der Fondsgesellschaft entsprechende Vollmacht,
die Beitrittserklärung für sie anzunehmen.
Die Treuhandkommanditistin nimmt für den Treugeber die
Stimmrechte aus dem treuhänderisch gehaltenen Anteil
entsprechend den Weisungen des Treugebers wahr,
soweit der Treugeber bei der betreffenden Gesellschafterversammlung
nicht teilnimmt oder sich nicht durch einen
von ihm bestimmten Dritten vertreten lässt. Fehlen Weisungen
oder erfolgen diese verspätet, übt die Treuhandkommanditistin
gemäß Treuhandvertrag das Stimmrecht
mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns aus. Entsprechendes
gilt bei Beschlussfassungen außerhalb von
Gesellschafterversammlungen.
3. Haftung, Freistellungsverpflichtung
Die Treuhandkommanditistin wird im Handelsregister als
Kommanditistin der Fondsgesellschaft mit einer festen
Hafteinlage von 10.000 € eingetragen. Die Haftung
der Treugeber beschränkt sich gegenüber der Treuhandkommanditistin
auf ihre Kapitaleinlage zuzüglich Agio. Ist
die Einlage voll geleistet, kann die Haftung nur insoweit
wieder aufleben, als den Treugebern Teilbeträge ihrer
Einlagen insbesondere in Form von Ausschüttungen/
Auszahlungen von der Treuhandkommanditistin bzw. im
Wege des abgekürzten Zahlungsweges direkt von der
Fondsgesellschaft zurückgewährt werden. Im Übrigen trifft
den Treugeber eine Freistellungsverpflichtung gegenüber
der Treuhandkommanditistin, die in § 7 des Treuhandvertrages
geregelt ist.
4. Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
Kommt der Treugeber mit seinen Einzahlungen in Verzug,
kann die Fondsgesellschaft die Rückstände beitreiben,
nach Fristsetzung von vier Wochen mit Ablehnungsandrohung
in Vollmacht für die Treuhandkommanditistin den
Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung und vom Treuhandvertrag
erklären oder die weiteren Zahlungen ausset­
Rechtliche Grundlagen
zen. Im Falle eines Rücktritts kann die Fondsgesellschaft
eine Gesamtschadenspauschale in Höhe der bis dahin
geleisteten Einlage verlangen, maximal jedoch 17,5 %
der Beteiligungssumme. Der Anleger ist berechtigt, einen
geringeren Schaden nachzuweisen. Im Übrigen gilt § 10
des Fondsgesellschaftsvertrages entsprechend.
5. Treuhandvermögen/Treugeberregister
Die Treuhandkommanditistin führt und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von ihrem sonstigen Vermögen.
Über die von ihr treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen
führt die Treuhandkommanditistin ein Treugeberregister,
wobei sie berechtigt ist, sich hierzu der von der Fondsgesellschaft
erfassten und verwalteten Daten zu bedienen.
6. Vergütung der Treuhandkommanditistin
Die Vergütung der Treuhandkommanditistin für die Übernahme
der vorbeschriebenen Aufgaben ist in § 3 des Treuhandvertrages
geregelt; die Treuhandkommanditistin erhält
von der Fondsgesellschaft im Zeitraum bis zum 31.12.2012
eine einmalige Vergütung in Höhe von 20.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, fällig
in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und
30.12.2012. Ab 2013 erhält die Treuhandkommanditistin
eine jährliche Vergütung in Höhe von 15.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, fällig am
30.12. eines jeden Jahres. Die jährliche Vergütung erhöht
sich ab dem 01.01.2014 um 2 % p. a.
Die Gesamtvergütung der Treuhandkommanditistin
über die geplante Fondslaufzeit bis Ende 2026 beträgt
259.610 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe.
7. Beendigung des Treuhandvertrages
Der Treuhandvertrag ist auf bestimmte Zeit geschlossen
und endet plangemäß mit Beendigung der Fondsgesellschaft
am 31.12.2026. Der Treugeber kann den Treuhandvertrag
mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende
kündigen, wenn die Geschäftsführung von der
Verlängerungsbefugnis der Fondsgesellschaft Gebrauch
macht, erstmals zum 31.12.2026. Selbiges gilt, wenn die
Gesellschafter die Verlängerung der Fondsgesellschaft
beschließen.
Eine Forderung des Treugebers in eine Umwandlung seiner
Beteiligung in eine Direktbeteiligung gemäß § 7 Abs. 3
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
125
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft gilt als
sofort wirksame Kündigung des Treuhandvertrages.
Die Treuhandkommanditistin kann den Treuhandvertrag mit
einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende kündigen,
frühestens jedoch zum 31.12.2026. Die Treuhandkommanditistin
ist jedoch nur mit Einwilligung oder auf Weisung
sämtlicher Treugeber zur Kündigung des Treuhandvertrages
berechtigt.
8. Sonstiges, Haftungsausschluss
Die Treuhandkommanditistin übernimmt keine Haftung
für den Eintritt der vom Treugeber mit seiner Beteiligung
etwa angestrebten wirtschaftlichen und/oder steuerlichen
Ergebnisse. Sie haftet auch nicht für die Bonität der Vertragspartner
der Fondsgesellschaft oder dafür, dass die
Vertragspartner der Fondsgesellschaft die eingegangenen
vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen. Die
Treuhandkommanditistin haftet nicht für die Erfolge der von
der Fondsgesellschaft geplanten Investitionen sowie den
Eintritt der vom Treugeber oder der Fondsgesellschaft verfolgten
sonstigen wirtschaftlichen Ziele.
Die Treuhandkommanditistin tritt der Fondsgesellschaft erst
mit der treuhänderischen Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung
bei und ist keine Gründungskommanditistin.
Sie hat an der Konzeption und Erstellung des der Beitrittserklärung/dem
Beitritt des Treugebers zugrunde liegenden
Verkaufsprospektes nicht mitgewirkt und dessen
Aussagen nicht auf ihre Übereinstimmung mit den tatsächlichen
Gegebenheiten überprüft.
Die Treuhandkommanditistin ist an Unternehmen, die mit
dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage beauftragt
sind, die der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung
stellen sowie im Zusammenhang mit der Herstellung des
Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen, weder unmittelbar noch mittelbar
beteiligt noch für solche Unternehmen tätig.
IV. Beschreibung des Vertrages über Mittelverwendungskontrolle
sowie Angaben über den
Mittelverwendungskontrolleur
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft 1 einerseits
sowie die Artus Steuerberatungsgesellschaft mbH,
126 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
eine unabhängige Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz
in München, (im Folgenden „Mittelverwendungskontrolleur“
genannt) andererseits haben am 22.07.2011 einen
Vertrag über Mittelverwendungskontrolle abgeschlossen,
der die Rechtsgrundlage der Tätigkeit des Mittelverwendungskontrolleurs
bildet.
Der Mittelverwendungskontrolleur hat die folgenden Aufgaben
sowie folgende wesentliche Rechte und Pflichten:
▪ Kontrolle der Verwendung der auf dem in der Beitrittserklärung
genannten Einzahlungskonto der Fondsgesellschaft
eingehenden Gelder der unmittelbar oder mittelbar
über eine Treuhänderin an der Fondsgesellschaft
beteiligten Gesellschafter sowie der Stillen Beteiligten
▪ Überprüfung der Einhaltung der Freigabevoraussetzungen
gemäß § 3 des Mittelverwendungskontrollvertrages
▪ Mittelfreigabe im Rahmen der bestehenden nur gemeinsamen
Verfügungsmacht (gemeinsame Kontovollmacht)
mit der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaft 1.
Die Mittelverwendungskontrolle beschränkt sich auf eine
Ausführungskontrolle nach den Vorschriften des Mittelverwendungskontrollvertrages.
Die Auszahlungsvoraussetzungen
für die Verwendung der Anlegergelder sind in § 3
des Mittelverwendungskontrollvertrages im Einzelnen
geregelt; eine materielle Prüfung der der Mittelverwendung
zugrunde liegenden Unterlagen und Verträge ist
nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle. Es ist
weiterhin nicht Aufgabe des Mittelverwendungskontrolleurs,
die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft oder
der Objektgesellschaften zu überwachen.
Der Vertrag endet ohne Kündigung durch Zweckerreichung,
d. h. mit Abschluss der in den Investitionsplänen
der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften
enthaltenen Mittelverwendung, spätestens jedoch am
31.12.2012 (bei Verlängerung des Platzierungszeitraums
über den 31.12.2012 spätestens am 31.12.2013), unabhängig
davon, ob zu diesem Zeitpunkt alle geplanten
Zahlungen bereits vollständig getätigt sind.
Der Mittelverwendungskontrolleur erhält für seine Leistungen
von der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
1 als Gesamtschuldner eine Vergütung in Höhe
von 30.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher

Höhe, die im Verhältnis zwischen Fondsgesellschaft und
Objektgesellschaft 1 je zur Hälfte zu entrichten und in
jeweils zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 sowie
am 30.06.2012 zur Zahlung fällig ist. Im Falle der Verlängerung
des Platzierungszeitraums über den 31.12.2012
erhält der Mittelverwendungskontrolleur von der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1 als Gesamtschuldner
eine zusätzliche Vergütung in Höhe von 10.000 €
zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, die im
Verhältnis zwischen Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft
1 je zur Hälfte zu tragen und am 30.06.2013 zur
Zahlung fällig ist. Der Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung
der Aufgaben vereinbarten Vergütung des Mittelverwendungskontrolleurs
beträgt 30.000 € zuzüglich
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe; bei Verlängerung der
Mittelverwendungskontrolle über den 31.12.2012 beträgt
der Gesamtbetrag 40.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten, insbesondere der
Regelungen zur Haftungsbeschränkung, der Geltung der
Allgemeinen Auftragsbedingungen des Mittelverwendungskontrolleurs
etc. wird auf den Vertrag über Mittelverwendungskontrolle
verwiesen, der im vollständigen
Wortlaut auf Seite 226 ff. abgedruckt ist.
Der Mittelverwendungskontrolleur ist an Unternehmen, die
mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage beauftragt
sind, die der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung
stellen sowie im Zusammenhang mit der Herstellung des
Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen, weder unmittelbar noch mittelbar
beteiligt noch für solche Unternehmen tätig.
V. Wesentliche Dienstleistungsverträge sowie
sonstige Verträge der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaften
1. Dienstleistungsverträge der Fondsgesellschaft
Konzeptionsvertrag sowie Vertrag über die Prospekterstellung
Die Next Generation Funds München GmbH (im Folgenden
„NGF“ genannt) wurde von der Fondsgesellschaft
mit Vertrag vom 15.07.2011 – unter ausdrücklicher Anerkennung
der bereits bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten
Rechtliche Grundlagen
Leistungen – mit der Erarbeitung eines Konzeptes für die
Realisierung eines geschlossenen Fonds sowie mit der
Erstellung eines Verkaufsprospekts beauftragt. Der Konzeptionsauftrag
beinhaltet insbesondere den Entwurf
einer Grundkonzeption, die Erstellung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
die Erarbeitung und Erstellung von
Investitions­ und Finanzierungsplänen, die Vorbereitung
der Erarbeitung und Abstimmung sämtlicher Vertragsunterlagen,
die zeitliche und terminliche Koordination
der Konzeptionsaufgaben und Unterlagenerstellung,
die Dokumentation der Aufgabenerledigung sowie die
Erstellung eines Vermögensanlagen­Verkaufsprospektes
gemäß Verkaufsprospektgesetz und unter Berücksichtigung
der Anforderungen des Standard IDW S 4. Der
Auftragsumfang umfasst auch die Erstellung eventuell
erforderlicher Nachträge nach § 11 Verkaufsprospektgesetz.
Die NGF ist befugt, einzelne Aufgaben auf Dritte
zu übertragen.
Der Vertrag endet mit der Erfüllung der vertragsgegenständlichen
Tätigkeiten, spätestens zum 31.12.2012. Für
den Fall der Verlängerung des Platzierungszeitraumes
über den 31.12.2012 hinaus, verlängert sich auch die
Vertragslaufzeit entsprechend, längstens jedoch bis zum
31.12.2013.
Für die Fondskonzeption erhält die NGF eine Vergütung
in Höhe von 1.000.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, fällig in zwei Teilbeträgen am
30.09.2011 und am 30.12.2011. Die Prospekterstellung
wird mit 200.000 € vergütet, fällig am 31.07.2011. Mit
dieser Vergütung sind sämtliche Kosten für Maßnahmen
im Zusammenhang mit den vertragsgegenständlichen
Tätigkeiten, insbesondere Prospekt­ und Druckkosten
abgegolten.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die NGF verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütungen
an die Fondsgesellschaft insoweit zurückzuzahlen, als
dies erforderlich ist, damit den Kommanditisten bzw. Treugebern
sowie Stillen Beteiligten ihr bis zum Zeitpunkt der
Rückabwicklung tatsächlich eingezahltes Kapital (ohne
Agio) zurückgezahlt werden kann.
Sollte die Fondsgesellschaft aufgrund einer von den Planungen
abweichenden Einwerbung des Gesamtkapitals
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
127
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
(Kommanditkapital sowie Stille Beteiligungen) zu den
jeweiligen Fälligkeitszeitpunkten nicht in der Lage sein, die
vertraglich vereinbarten Vergütungen zu bezahlen, ist sie
berechtigt, von der NGF eine Stundung um bis zu zwölf
Monate zu verlangen. Für den Fall der Stundung fallen
Stundungszinsen in Höhe von 7 % p. a. an.
Vertrag über die Vermittlung von Eigenkapital sowie über
die Beschaffung von Stillen Beteiligungen
Die Fondsgesellschaft hat die Unacum Vertriebs­ und Servicemanagement
AG (im Folgenden „Unacum“ genannt)
am 15.07.2011 exklusiv damit beauftragt, das gemäß § 5
des Fondsgesellschaftsvertrags einzuwerbende Eigenkapital
in Höhe von 63.800.000 € zu vermitteln sowie
(typisch) Stille Beteiligungen in Höhe von 17.500.000 €
gemäß dem Vertrag über eine Stille Beteiligung zu
beschaffen, wobei sich die Unacum bei der Erfüllung
ihrer vertragsgegenständlichen Aufgaben auch Dritter
bedienen darf. Sofern die Fondsgeschäftsführung von
ihrem Recht auf Überzeichnung gemäß § 5 Absatz (1) des
Fondsgesellschaftsvertrages Gebrauch macht, umfasst die
Beauftragung auch die Einwerbung dieses zusätzlichen
Kapitals. Zu den von der Unacum zu erbringenden Leistungen
gehören auch vertriebsunterstützendes Marketing
sowie Werbe­ und PR­Maßnahmen.
Die Unacum AG erhält für die Vermittlung des Eigenkapitals
eine Vergütung von 10 % zuzüglich eines Agios von
5 % des von den Anlegern gezeichneten Eigenkapitals,
fällig jeweils nach Annahme der Beitrittserklärung und
Einzahlung der ersten Kapitalrate des jeweiligen Anlegers.
Die Vergütung für die Beschaffung und Einwerbung
der Stillen Beteiligungen beträgt 8 % der von den Stillen
Gesellschaftern gezeichneten Beteiligungen, fällig jeweils
nach Annahme der Beitrittserklärung und Einzahlung des
Kapitals.
Bei den Vergütungen handelt es sich um Vorschüsse, die
einem Rückforderungsrecht unterliegen. Wird ein von der
Fondsgesellschaft bereits vergüteter Vertrag von einem
Anleger bzw. Stillen Beteiligten nicht oder nicht vollständig
erfüllt, ist die Vergütung von der Unacum anteilig
zurückzuzahlen.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die Unacum verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütun­
128 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
gen an die Fondsgesellschaft insoweit zurückzuzahlen,
als dies erforderlich ist, damit den Kommanditisten bzw.
Treugebern sowie Stillen Beteiligten ihr bis zum Zeitpunkt
der Rückabwicklung tatsächlich eingezahltes Kapital
(ohne Agio) zurückgezahlt werden kann.
Vertrag über die Einrichtung einer Zeichnerverwaltung
Um eine ordnungsgemäße kaufmännische Verwaltung der
Fondsgesellschaft sicherzustellen, ist die Value Creation
Fonds­Services GmbH (im Folgenden „VC“ genannt) mit
Vertrag vom 15.07.2011 von der Fondsgesellschaft – vorbehaltlich
der Zustimmung der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft – mit der Einrichtung einer
Zeichnerverwaltung beauftragt worden. Dieser Auftrag
beinhaltet insbesondere den Aufbau einer Zeichnerverwaltung
einschließlich erforderlicher Software, die individuelle
Anpassung der Software und Schulung, Anleitung
und Überwachung des Personals, den Aufbau und die
Installation eines EDV­gestützten Fristenkontrollwesens,
den Aufbau und die Installation eines EDV­gestützten
Mahnwesens, den Aufbau und die Installation eines EDVgestützten
Zeichnerbestandes sowie die Installation des
Lastschrifteinzugsverfahrens, die Abwicklung des Schriftverkehrs
zwischen Fondsgesellschaft und Anlegern und
dessen Versand, Ablage und Dokumentation, die Beantwortung
von fernmündlichen und schriftlichen Anlegerfragen
sowie die Durchführung aller sonstiger Tätigkeiten, die
mit der Zeichnerverwaltung verbunden sind.
Der Vertrag endet mit Erfüllung der vertragsgegenständlichen
Tätigkeiten, spätestens zum 31.12.2012. Bei Verlängerung
des Platzierungszeitraums über den 31.12.2012
hinaus, verlängert sich die Vertragsdauer entsprechend,
längstens jedoch bis zum 31.12.2013.
Es wurde eine Vergütung in Höhe von 406.500 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe vereinbart,
die in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.09.2011
und am 30.06.2012 zur Zahlung fällig ist. Sollte die
Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft die
Zustimmung zum Abschluss dieses Vertrages verweigern,
hat die VC nur Anspruch auf Vergütung der bis zu diesem
Zeitpunkt erbrachten Leistungen.
Auch wenn die Fondsgeschäftsführung von ihrem Recht auf
Überzeichnung des Gesamtkapitals gemäß § 5 Absatz (1)
des Fondsgesellschaftsvertrages Gebrauch macht, erhält

die VC keine darüber hinausgehende Vergütung. Sollte
die angestrebte Erhöhung des Gesellschaftskapitals der
Fondsgesellschaft sowie der Stillen Beteiligungen nicht
oder nicht vollständig möglich sein, vermindert sich die
vertragliche Vergütung, falls der Unterschreitungsbetrag
mehr als 10 % bezogen auf das geplante Gesamtkapital
beträgt. Der Minderungsbetrag beträgt 0,5 % bezogen
auf den die zulässige Untergrenze von 90 % des geplanten
Gesamtkapitals unterschreitenden Betrag. Soweit die
VC eine höhere Vergütung als die letztlich geschuldete
Vergütung bereits erhalten hat, ist sie zur Rückzahlung an
die Fondsgesellschaft bis zum Ende der Vertragslaufzeit
verpflichtet.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die VC verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütungen an
die Fondsgesellschaft insoweit zurückzuzahlen, als dies
erforderlich ist, damit den Kommanditisten bzw. Treugebern
sowie Stillen Beteiligten ihr bis zum Zeitpunkt der
Rückabwicklung tatsächlich eingezahltes Kapital (ohne
Agio) zurückgezahlt werden kann.
Sollte die Fondsgesellschaft aufgrund einer von den Planungen
abweichenden Einwerbung des Gesamtkapitals
(Kommanditkapital sowie Stille Beteiligungen) zu den
jeweiligen Fälligkeitszeitpunkten nicht in der Lage sein,
die vertraglich vereinbarten Vergütungen zu bezahlen, ist
sie berechtigt, von der VC eine Stundung um bis zu zwölf
Monate zu verlangen. Für den Fall der Stundung fallen
Stundungszinsen in Höhe von 7 % p. a. an.
2. Dienstleistungsverträge der Objektgesellschaften
Vertrag über die Einrichtung des Controllings der Mieten­
und Objektverwaltung
Die Objektgesellschaft 1 sowie die Fondsgesellschaft
haben die NGF mit Vertrag vom 15.07.2011 – unter
ausdrücklicher Anerkennung der bis zu diesem Zeitpunkt
bereits erbrachten Leistungen – mit der Einrichtung des
Controllings einer Mieten­ und Objektverwaltung beauftragt.
Die Fondsgesellschaft ist jederzeit einseitig berechtigt,
den Vertrag auf die noch zu errichtende Objektgesellschaft
2 zu übertragen.
Zu den vertragsgegenständlichen Aufgaben gehören der
Aufbau einer Mieten­ und Objektverwaltung einschließ­
Rechtliche Grundlagen
lich erforderlicher Software, die individuelle Anpassung
und Pflege der Software sowie Schulung, Anleitung und
Überwachung des Personals, die individuelle Anpassung
und Pflege des EDV­gestützten Adressbestandes der Mieter,
Auswertung und Controlling der Mieteinnahmen, die
technische und kaufmännische Steuerung der Objektverwaltung,
die Abwicklung des Schriftverkehrs sowie die
Durchführung aller sonstigen Tätigkeiten, die mit der Einrichtung
einer Mieten­ und Objektverwaltung verbunden
sind. Die NGF darf sich dabei auch Dritter bedienen.
Der Vertrag endet mit der Erfüllung der vertragsgegenständlichen
Tätigkeiten, spätestens zum 31.12.2012. Für
den Fall, dass zu diesem Zeitpunkt die weitere Immobilieninvestition
über die Objektgesellschaft 2 noch nicht erfolgt
ist, verlängert sich die Vertragslaufzeit entsprechend.
Kommt die weitere Immobilieninvestition mangels Realisierbarkeit
aufgrund verminderter Kapitalplatzierung bei
der Fondsgesellschaft nicht zustande, hat die NGF keinen
Vergütungsanspruch und eine eventuell bereits geleistete
Vergütung müsste zum Ende der Vertragslaufzeit wieder
zurückgezahlt werden.
Für die vertragsgegenständlichen Leistungen erhält die
NGF von der Objektgesellschaft 1 eine Vergütung in
Höhe von 160.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, fällig am 30.09.2011; die von der
Objektgesellschaft 2 (nach Vertragsübertragung) zu leistende
Vergütung beträgt 85.000 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe und ist am 30.12.2012
zur Zahlung fällig.
Der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung
durch die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft.
Sollte die Gesellschafterversammlung der
Fondsgesellschaft die Zustimmung zum Abschluss dieses
Vertrages verweigern, hat die NGF nur Anspruch auf Vergütung
der bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die NGF verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütungen
insoweit zurückzuzahlen, als dies erforderlich ist, damit
den Kommanditisten bzw. Treugebern sowie Stillen Beteiligten
ihr bis zum Zeitpunkt der Rückabwicklung tatsächlich
eingezahltes Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt werden
kann.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
129
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Verträge über die Due Diligence der Objekte und Prüfung
von Mietverträgen
Die NGF wurde von der Objektgesellschaft 1 und
der Fondsgesellschaft aufgrund eines Vertrages vom
15.07.2011 – unter ausdrücklicher Anerkennung der bis
zu diesem Zeitpunkt bereits erbrachten Leistungen – mit der
Due Diligence von Objekten beauftragt, insbesondere der
Vornahme einer Prüfung der Bauerrichtungsverträge, der
Prüfung der Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte und Grundbücher,
der Prüfung von Altlasten und öffentlich­rechtlichen
Verpflichtungen, der Prüfung von Architekten­ und Urheberrechten,
der Prüfung laufender Rechtsstreitigkeiten und
einer Risikobeurteilung. Vertragsgegenstand ist ferner die
Prüfung der abgeschlossenen Mietverträge, insbesondere
auf Vollständigkeit (also einschließlich etwaiger Nachträge),
inhaltliche Richtigkeit, Vorhandensein, Umfang
und Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln, Durchsicht
und Prüfung der Nebenkostenabrechnungen, des Umlegungsmaßstabes
und des Umfanges der Nebenkosten,
Mitarbeit bei Änderungen und Ergänzungen von Mietverträgen,
Mitwirkung bei Verhandlungen mit Mietern und
Mietinteressenten, Mitwirkung bei der Nach­ und Neuvermietung
von Mietflächen sowie die Überprüfung der
Nachhaltigkeit des Nach­ und Neuvermietungskonzeptes.
Die Fondsgesellschaft ist jederzeit einseitig berechtigt, den
Vertrag auf die noch zu errichtende Objektgesellschaft 2
zu übertragen.
Der Vertrag endet mit Erfüllung der vertragsgegenständlichen
Aufgaben, spätestens am 31.12.2012. Für den Fall,
dass zu diesem Zeitpunkt die weitere Immobilieninvestition
über die Objektgesellschaft 2 noch nicht erfolgt ist,
verlängert sich die Vertragslaufzeit entsprechend. Kommt
die weitere Immobilieninvestition mangels Realisierbarkeit
aufgrund verminderter Kapitalplatzierung bei der Fondsgesellschaft
nicht zustande, hat die NGF keinen Vergütungsanspruch
und eine eventuell bereits geleistete Vergütung
müsste zum Ende der Vertragslaufzeit wieder zurückgezahlt
werden.
Für die vertragsgegenständlichen Leistungen erhält die
NGF von der Objektgesellschaft 1 eine Vergütung in
Höhe von 300.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, fällig am 30.09.2011; die von der
Objektgesellschaft 2 (nach Vertragsübertragung) zu leistende
Vergütung beträgt 150.000 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe und ist in zwei Teilbe­
130 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
trägen von 100.000 € am 30.06.2012 und 50.000 € am
30.12.2012 zur Zahlung fällig.
Der Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung
durch die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft.
Sollte die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft
die Zustimmung zum Abschluss dieses Vertrages
verweigern, hat die NGF nur Anspruch auf Vergütung der
bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die NGF verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütungen
insoweit zurückzuzahlen, als dies erforderlich ist, damit den
Kommanditisten bzw. Treugebern sowie Stillen Beteiligten
ihr bis zum Zeitpunkt der Rückabwicklung tatsächlich eingezahltes
Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt werden kann.
Hausverwaltungsvertrag
Die Objektgesellschaft 1 und die IAMV Immobilien Asset
Management Verwaltung GmbH (im Folgenden „IAMV“
genannt) haben am 08.12.2010 einen Hausverwaltungsvertrag
samt 1. Nachtrag vom 27.07.2011 betreffend die
kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilien
des Portfolios I in Lemberg, Mommenheim, Lebach und
Mömbris geschlossen. Der Hausverwaltungsvertrag findet
nach Übernahme der Immobilien des Immobilienportfolios
II auch auf diese Objekte Anwendung. Zu den übertragenen
Aufgaben gehören insbesondere die kaufmännische
Verwaltung und Objektbuchhaltung, die Mieterverwaltung
sowie die technische Betreuung und Überwachung
der Gebäude. Die in diesem Rahmen zu erbringenden
Dienstleistungen sind in dem Vertrag im Einzelnen aufgeführt.
Die IAMV ist bevollmächtigt, alle Rechtsgeschäfte
vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben,
die die Objekte betreffen. Der Vertrag hat am 01.01.2011
begonnen und hat eine Festlaufzeit bis zum 31.12.2015.
Danach verlängert sich der Vertrag um jeweils zwei Jahre,
sofern er nicht schriftlich mit einer Frist von sechs Monaten
gekündigt wird. Für die Hausverwaltung erhält die IAMV
eine jährliche Vergütung in Höhe von 4,3 % der vertraglich
vereinbarten Jahresnettokaltmieten (Netto­Sollkaltmiete
ohne Betriebskosten) aus den verwalteten Objekten zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe. Auf die
Vergütung ist eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von
jeweils 1/12 der zu erwartenden bzw. im Vorjahr errechneten
Vergütung zu leisten.

Finanzierungsbeschaffungsverträge
Die NGF ist von der Objektgesellschaft 1 mit Vertrag
vom 15.07.2011 beauftragt worden, für die Finanzierung
ihrer Immobilienportfolien I und II Endfinanzierungen
zu marktüblichen Konditionen zu beschaffen. Für die
Beschaffung dieser Finanzierungen erhält die NGF eine
Vergütung von 223.600 €, die am 30.09.2011 zur Zahlung
fällig ist. Die Vergütung reduziert sich auf 1 % des bis
zum 31.12.2011 beschafften Endfinanzierungsvolumens,
soweit die Finanzierungsbeschaffung den Betrag von
22.360.000 € unterschreitet.
Daneben hat die Fondsgesellschaft am 15.07.2011
die NGF mit der Beschaffung einer Endfinanzierung zu
marktüblichen Konditionen für die geplante weitere Immobilieninvestition
über die Objektgesellschaft 2 beauftragt.
Die Fondsgesellschaft ist jederzeit einseitig berechtigt,
den Vertrag auf die noch zu errichtende Objektgesellschaft
2 zu übertragen. Die NGF erhält hier eine Vergütung
in Höhe von 120.200 €, höchstens jedoch 1 % der
tatsächlich bis zum 31.12.2012 beschafften Endfinanzierungssumme.
Für den Fall, dass zu diesem Zeitpunkt die
weitere Immobilieninvestition über die Objektgesellschaft
2 noch nicht erfolgt ist, verlängert sich die Vertragslaufzeit
entsprechend. Die Vergütung ist am 30.12.2012 zur
Zahlung fällig. Kommt die weitere Immobilieninvestition
mangels Realisierbarkeit aufgrund verminderter Kapitalplatzierung
bei der Fondsgesellschaft nicht zustande, hat
die NGF keinen Vergütungsanspruch und eine eventuell
bereits geleistete Vergütung müsste zum Ende der Vertragslaufzeit
wieder zurückgezahlt werden.
Beide Endfinanzierungsbeschaffungsverträge vom
15.07.2011 stehen unter dem Vorbehalt der Genehmigung
durch die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft
gemäß § 17 des Fondsgesellschaftsvertrages.
Sollte die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft
die Zustimmung zum Abschluss dieser Verträge
verweigern, hat die NGF nur Anspruch auf Vergütung der
bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die NGF verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütungen
insoweit zurückzuzahlen, als dies erforderlich ist, damit
den Kommanditisten bzw. Treugebern sowie Stillen Beteiligten
ihr bis zum Zeitpunkt der Rückabwicklung tatsäch­
Rechtliche Grundlagen
lich eingezahltes Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt werden
kann.
Schließlich haben die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
1 die NGF mit der Beschaffung von Zwischenfinanzierungsmitteln
beauftragt. Die Finanzierungsbeschaffung
ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
bereits vollumfänglich erfolgt. Die NGF erhält für ihre
Leistungen von der Fondsgesellschaft eine Vergütung in
Höhe von 25.000 €, fällig am 31.07.2011 sowie von
der Objektgesellschaft 1 in Höhe von 35.000 €, ebenfalls
fällig am 31.07.2011. Die Fondsgesellschaft und die
Objektgesellschaft 1 sind berechtigt, eine Stundung der
vereinbarten Vergütungen um bis zu zwölf Monate zu verlangen.
Für den Fall der Stundung fallen Stundungszinsen
in Höhe von 7 % p. a. an.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages hat sich
die NGF verpflichtet, die vorbeschriebenen Vergütungen
insoweit zurückzuzahlen, als dies erforderlich ist, damit
den Kommanditisten bzw. Treugebern sowie Stillen Beteiligten
ihr bis zum Zeitpunkt der Rückabwicklung tatsächlich
eingezahltes Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt werden
kann.
3. Finanzierungsverträge der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft 1
Darlehensvertrag der Objektgesellschaft 1 mit der
HYPO NOE Gruppe Bank AG vom 02./09.12.2010
sowie Rahmenvertrag für Finanztermingeschäfte vom
08./12.04.2011
Die Objektgesellschaft 1 hat zur teilweisen Finanzierung
der Kaufpreise der Objekte des Immobilienportfolios I
(Mömbris, Lemberg, Mommenheim und Lebach) mit der
HYPO NOE Gruppe Bank AG, Kremser Gasse 20,
A­3100 St. Pölten (Österreich) einen Darlehensvertrag
über bis zu 11.900.000 € abgeschlossen, wobei für die
einzelnen Objekte jeweils bestimmte Darlehensnominalbeträge
festgelegt wurden. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
ist das Darlehen in voller Höhe an die Objektgesellschaft
1 ausgezahlt.
Die Laufzeit des Darlehens endet nach sieben Jahren ab
der ersten Auszahlung, somit am 02.01.2018; das Darle­
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
131
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
hen ist zum Laufzeitende in Höhe der Restvaluta zurückzuzahlen.
Es wurde ein variabler Zinssatz vereinbart. Referenzzinssatz
ist der 6­Monats­Euribor mit Trigger­Rate. Der jährliche
Zinssatz ermittelt sich aus dem Referenzzinssatz zuzüglich
190 Basispunkten. Bei Erreichen der Trigger­Rate (vereinbarte
Obergrenze) von 3,6 % (was einem Zinssatz von
5,5 % p. a. entspricht) ist die Objektgesellschaft 1 verpflichtet,
den variablen Zinssatz in einen Festzins umzuwandeln
bzw. ein entsprechendes Zinssicherungsgeschäft abzuschließen.
Zu diesem Zweck wurde von der Objektgesellschaft
1 mit der HYPO NOE Gruppe Bank AG auch ein
Rahmenvertrag für Finanztermingeschäfte geschlossen. Für
das zweite Halbjahr 2011 beträgt der Zinssatz auf Basis
der getroffenen Vereinbarungen 3,677 % p. a.
Für den von der finanzierenden Bank an die Objektgesellschaft
1 ausgereichten Darlehensbetrag wurde als
Obergrenze ein LTV („Loan to Value Ratio“) von 75 % vereinbart,
d.h. das Verhältnis vom jeweils aushaftenden (ausgereichten)
Darlehensbetrag zum Marktwert der finanzierten
Immobilien darf 75 % nicht übersteigen. Des Weiteren
wurde ein Cash Sweep vereinbart, bis ein LTV von 70 %
erreicht ist. Demnach ist die Liquidität, die nach Bezahlung
aller erforderlichen Ausgaben für den Betrieb bzw.
die Bewirtschaftung der finanzierten Immobilien sowie
nach Bedienung des Gesamtschuldendienstes (Zinsen,
Tilgungen, Bankgebühren und dergleichen) übrig bleibt,
zunächst für die zusätzliche (vorzeitige) Darlehenstilgung
zu verwenden, bis die Beleihungsgrenze von 70 % erreicht
ist. Anschließend erfolgt eine Tilgung von 2,5 % p. a. vom
Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Bei Erreichen
bzw. Überschreitung des LTV von 75 % erhöht sich die vereinbarte
Marge von 190 Basispunkten um 50 Basispunkte.
Die Zins­ und Tilgungszahlungen sind kalendervierteljährlich
nachträglich zu leisten und haben am 31.03.2011
begonnen.
Die Objektgesellschaft 1 ist zu Sondertilgungen ab
500.000 € berechtigt, wobei in den ersten drei Jahren
in diesem Fall Gebühren an die Bank zu zahlen wären.
Für die Bearbeitung der Finanzierung erhält die HYPO
NOE Gruppe Bank AG eine pauschale Bearbeitungsge­
132 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
bühr von 119.000 €, die mit Ausreichung der ersten Darlehenstranche
im Januar 2011 bezahlt wurde.
Das Darlehen ist durch eine Gesamtgrundschuld in Höhe
von 11.900.000 € (zuzüglich 18 % Zinsen jährlich und
10 % einmalige Nebenleistung) besichert, die in Höhe
eines Teilbetrages von 20 % nach § 800 ZPO sofort vollstreckbar
ist. Zur bereits erfolgten grundbuchrechtlichen
Absicherung verweisen wir auf die Ausführungen auf
S. 136 ff. Darüber hinaus hat die Objektgesellschaft 1 in
Höhe von 20 % des Gesamtgrundschuldbetrages (zuzüglich
Zinsen und Nebenleistung) die persönliche Haftung
übernommen und sich bezüglich dieses Betrages der sofortigen
Zwangsvollstreckung unterworfen.
Ferner wurden sämtliche gegenwärtigen und zukünftigen
Rechte und Ansprüche aus den projekt­ bzw. immobilienbezogenen
Verträgen (insbesondere Mietverträge,
Objektverwaltungsverträge, Versicherungsverträge) an
die HYPO NOE Gruppe Bank AG abgetreten. Gleiches
gilt für Rechte und Ansprüche aus den Verträgen zur Zinssicherung
bei Erreichen der Trigger­Rate. Sämtliche gegenwärtigen
und zukünftigen Konten der Objektgesellschaft 1
sind an die finanzierende Bank verpfändet.
Weiterhin hat sich die Bank u. a. eine Vielzahl von Informations­
und Zustimmungsrechten sowie weitere Absicherungen
(insbesondere die Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen)
ausbedungen. Eine Nichteinhaltung bzw.
Verletzung dieser Pflichten durch die Objektgesellschaft 1
berechtigt die HYPO NOE Gruppe Bank AG zur fristlosen
Kündigung des Darlehensvertrages sowie Fälligstellung
des noch ausgereichten Kreditbetrages. Zudem erhöht sich
in diesen Fällen die Marge von 190 Basispunkten um 150
Basispunkte, bei Verletzung bestimmter Finanzkennzahlen
um 50 Basispunkte.
Die HYPO NOE Gruppe Bank AG ist nicht berechtigt, das
Kreditverhältnis ganz oder teilweise auf Dritte zu übertragen;
eine Syndizierung, also eine Übertragung des Kreditrisikos
auf Dritte ist hingegen vorbehalten.
Für den Darlehensvertrag wurde grundsätzlich die Geltung
österreichischen Rechts sowie Wien als Gerichtsstand vereinbart.

Verbindliche Finanzierungszusage der HYPO NOE
Gruppe Bank AG gegenüber der Objektgesellschaft 1
vom 06./10.06.2011
Der Objektgesellschaft 1 liegt zur teilweisen Finanzierung
der Kaufpreise der Objekte des Immobilienportfolios II
(Goch, Buttenheim, Traitsching, Marktleuthen, Ottersberg
und Haßloch) eine verbindliche Finanzierungszusage vom
06./10.06.2011 über einen maximalen Darlehensbetrag
von bis zu 10.500.000 € vor. Der Darlehensbetrag ist
allerdings auf einen LTV von 70 % begrenzt. Die Finanzierungszusage
geht von einem Cash Sweep aus, bis ein LTV
von 65 % erreicht ist. Anschließend soll eine jährliche Tilgung
von 2 % p. a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter
Zinsen erfolgen.
Die zugesagte Finanzierungslaufzeit beträgt sieben Jahre
ab dem Zeitpunkt der ersten Auszahlung. Die Auszahlungsperiode
endet am 31.12.2012.
Es handelt sich wiederum um eine variable Finanzierung
mit Trigger­Rate. Referenzzinssatz ist der 6­Monats­Euribor.
Der jährliche Zinssatz ermittelt sich aus dem Referenzzinssatz
zuzüglich 185 Basispunkten. Bei Erreichen der Trigger­Rate
wird die Objektgesellschaft 1 verpflichtet sein,
den variablen Zinssatz in einen Festzins umzuwandeln
bzw. ein entsprechendes Zinssicherungsgeschäft abzuschließen.
Die Zins­ und Tilgungszahlungen sind kalendervierteljährlich
nachträglich zu leisten.
Für die Bearbeitung der Finanzierung erhält die HYPO
NOE Gruppe Bank AG eine pauschale Bearbeitungsgebühr
von 0,9 % des Darlehensbetrages, die mit Ausreichung
der ersten Darlehenstranche zu bezahlen ist.
Für vereinbarte, jedoch nicht beanspruchte Darlehensbeträge
sind Bereitstellungszinsen von 0,25 % p. a. zu bezahlen.
Hinsichtlich der weiteren Finanzierungsparameter, insbesondere
zu den Sicherheiten sowie den Informations­ und
Zustimmungsrechten wird auf die Ausführungen zum Immobilienportfolio
I verwiesen, da der verbindlichen Finanzierungszusage
entsprechende Regelungen zugrunde liegen.
Die Finanzierungszusage endet am 30.09.2011.
Rechtliche Grundlagen
Zwischenfinanzierungsverträge der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1
Die Fondsgesellschaft hat am 20.06.2011 ein Zwischenfinanzierungsdarlehen
über 2.500.000 € mit einer Laufzeit
bis zum 29.12.2011 und einem Zinssatz von 14 % p. a. vereinbart.
Darlehensgeber ist eine Privatperson, die aufgrund
einer vertraglichen Vertraulichkeitserklärung nicht genannt
werden darf. Der Darlehensbetrag ist am 30.06.2011 zur
Auszahlung gelangt und in einer Summe, zusammen mit
den aufgelaufenen Darlehenszinsen zum Laufzeitende
zurückzuzahlen. Als Sicherheiten wurden insbesondere
eine Bürgschaft der FIHM Fonds und Immobilien Holding
München AG in Höhe des Darlehensbetrages, eine Verpfändung
des Einzahlungskontos der Fondsgesellschaft
bei der Deutschen Bank AG sowie die Abtretung sämtlicher
gegenwärtiger und künftiger Rückgewähransprüche
der Objektgesellschaft 1 gegen die finanzierende Bank
vereinbart.
Des Weiteren hat die Fondsgesellschaft am 07.07.2011
mit der FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
einen Vertrag über ein Kontokorrentdarlehen über bis zu
1.400.000 € vereinbart. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis
zum 31.12.2013, wobei die Fondsgesellschaft in Abhängigkeit
von ihrer Liquiditätssituation eine einmalige Verlängerung
bis zum 31.12.2014 verlangen kann. Das Darlehen
ist – in der jeweils ausgereichten Höhe – mit 7 % p. a. zu
verzinsen. Eine laufende Tilgung wurde nicht vereinbart.
Eine Rückzahlung durch die Fondsgesellschaft ist jederzeit
– ohne entstehende Kosten – zulässig. Die Zinsen sind
kalendervierteljährlich im Nachhinein zu bezahlen, erstmals
am 30.09.2011. Die Darlehensgeberin kann von der
Fondsgesellschaft angemessene Sicherheiten verlangen,
wenn der Darlehensbetrag in voller Höhe für einen Zeitraum
von mehr als zwölf Monaten ohne Unterbrechung
ausgereicht ist bzw. war. Im Fall der Rückabwicklung der
Fondsgesellschaft gemäß § 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages
hat sich die FIHM Fonds und Immobilien
Holding München AG verpflichtet, auf eine Rückzahlung
der Darlehensmittel einschließlich aufgelaufener Zinsen zu
verzichten, falls dies erforderlich ist, damit den Kommanditisten
bzw. Treugebern sowie Stillen Beteiligten der Fondsgesellschaft
ihr bis zum Zeitpunkt der Rückabwicklung tatsächlich
eingezahltes Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt
werden kann.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
133
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Die Objektgesellschaft 1 hat gemäß Darlehensvertrag
vom 10.11.2010 samt 1. Nachtrag vom 07.07.2011 von
der NGF Verwaltung GmbH & Co. Renditefonds 1 KG
ein Kontokorrentdarlehen in Höhe von 2.100.000 € aufgenommen.
Der Vertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2013,
wobei die Objektgesellschaft 1 in Abhängigkeit von ihrer
Liquiditätssituation eine einmalige Verlängerung bis zum
31.12.2014 verlangen kann. Das Darlehen ist – in der
jeweils ausgereichten Höhe – mit 7 % p. a. zu verzinsen.
Eine laufende Tilgung wurde nicht vereinbart. Eine Rückzahlung
durch die Objektgesellschaft 1 ist jederzeit – ohne
entstehende Kosten – zulässig. Die Zinsen sind kalendervierteljährlich
im Nachhinein zu bezahlen. Die NGF Verwaltung
GmbH & Co. Renditefonds 1 KG kann von der
Objektgesellschaft 1 angemessene Sicherheiten verlangen,
wenn der Darlehensbetrag in voller Höhe für einen
Zeitraum von mehr als zwölf Monaten ohne Unterbrechung
ausgereicht ist bzw. war. Im Fall der Rückabwicklung der
Fondsgesellschaft gemäß § 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages
hat sich die NGF Verwaltung GmbH
& Co. Renditefonds 1 KG gegenüber der Objektgesellschaft
1 verpflichtet, auf eine Rückzahlung der Darlehensmittel
einschließlich aufgelaufener Zinsen zu verzichten,
falls dies erforderlich ist, damit den Kommanditisten bzw.
Treugebern sowie Stillen Beteiligten der Fondsgesellschaft
ihr bis zum Zeitpunkt der Rückabwicklung tatsächlich eingezahltes
Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt werden kann.
D. Beteiligung der Fondsgesellschaft an den
Objektgesellschaften
I. Beteiligung an der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG
Die Fondsgesellschaft hat am 15.07.2011 mit der NGF
Verwaltung GmbH sowie der NGF Beteiligung GmbH
einen Aufnahmevertrag über den Beitritt der Fondsgesellschaft
zur Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH &
Co. Besitz KG („Objektgesellschaft 1“) geschlossen.
Die Fondsgesellschaft ist demgemäß mit Wirkung ab
Unterzeichnung des Aufnahmevertrages als Neugesellschafterin
mit einer Kommanditeinlage in Höhe von
175.000 € der Objektgesellschaft 1 beigetreten. Als in
das Handelsregister einzutragende Haftsumme wurde ein
134 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Betrag von 1 % der übernommenen Kommanditeinlage,
somit 1.750 €, vereinbart. Eine Eintragung der Fondsgesellschaft
als Kommanditistin der Objektgesellschaft 1 im
Handelsregister ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht erfolgt.
Die übernommene Kommanditeinlage in Höhe von
175.000 € hat die Fondsgesellschaft bis spätestens
31.12.2011 in die Objektgesellschaft 1 einzuzahlen. Des
Weiteren hat die Fondsgesellschaft – zusätzlich zur Kommanditeinlage
– eine sonstige Einlage in Höhe von bis
zu 15.500.000 € übernommen. Die sonstige Einlage ist
von der Fondsgesellschaft nach Aufforderung durch die
Objektgesellschaft 1 entsprechend dem Kapitalbedarf
der Objektgesellschaft 1 sowie unter Berücksichtigung
der eigenen Liquiditätssituation der Fondsgesellschaft zu
erbringen.
Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen der
Objektgesellschaft 1 sowie die weiteren rechtlichen Verhältnisse
näher erörtert:
1. Rechtliche Grundlagen der Einzelhandels objekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG und Beschreibung
des Objektgesellschaftsvertrages
Die Objektgesellschaft 1 ist eine vermögensverwaltend
strukturierte Kommanditgesellschaft nach dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland und wurde ursprünglich am
10.05.2010 unter der Firma NGF Verwaltung GmbH
& Co. Objektgesellschaft 1 KG gegründet sowie am
01.07.2010 unter HRA 95716 in das Handelsregister des
Amtsgerichts München eingetragen. Die Umfirmierung in
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz
KG erfolgte mit Gesellschafterbeschluss vom 08.06.2011,
eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht München
am 16.06.2011.
Der im Zuge des Beitritts der Fondsgesellschaft zur Objektgesellschaft
1 komplett neu gefasste Gesellschaftsvertrag
beinhaltet folgende wesentliche Regelungen:
Gesellschaftszweck
Gegenstand der Objektgesellschaft 1 sind der Erwerb
sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland. Die Objektgesellschaft 1 darf
alle Geschäfte und Handlungen vornehmen, die dem

Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu dienen
geeignet sind. Sie ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise
gewerblich tätig zu werden.
Gesellschafter und Einlagen
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin)
ist die NGF Verwaltung GmbH. Sie erbringt keine Kapitaleinlage
und hat keinen Kapitalanteil.
Kommanditisten sind die NGF Beteiligung GmbH mit
einer Kommanditeinlage in Höhe von 10.000 € sowie die
Fondsgesellschaft mit einer Kommanditeinlage in Höhe
von 175.000 €. Das Gesamtkapital der Objektgesellschaft
1 beträgt 185.000 €.
Die NGF Beteiligung GmbH hat 10 % der übernommenen
Kommanditeinlage sofort zu erbringen; im Übrigen ist die
Einlage gestundet und wird mit zukünftigen Ausschüttungen/Auszahlungen
verrechnet.
Hinsichtlich der Einlagenleistung der Fondsgesellschaft
wird auf die Ausführungen unter D.I. verwiesen.
Die übernommenen Kommanditeinlagen stellen jeweils
den festen Kapitalanteil der Kommanditisten dar. Die in
das Handelsregister einzutragenden Haftsummen betragen
bei der NGF Beteiligung GmbH 1.000 € und bei der
Fondsgesellschaft 1.750 €.
Geschäftsführung/Vertretung
Neben der Komplementärin sind auch die beiden Kommanditisten
zur Geschäftsführung befugt (geschäftsführende
Kommanditisten). Sämtliche Geschäftsführer haben
Einzelgeschäftsführungsbefugnis und sind einzelvertretungsberechtigt.
Gesellschafterversammlungen, Gegenstand der Beschlussfassung
Die Gesellschafter fassen ihre Beschlüsse in der Gesellschafterversammlung
oder schriftlich im Umlaufverfahren.
Der Beschlussfassung durch die Gesellschafterversammlung
bedürfen insbesondere die vollständige oder teilweise
Veräußerung oder Belastung des Grundbesitzes
der Objektgesellschaft 1, die Aufnahme von Darlehen
und Übernahme von Bürgschaften, Haftungen und Garantien
der Objektgesellschaft 1 für Dritte mit Ausnahme der
Rechtliche Grundlagen
Fondsgesellschaft, Feststellung des Jahresabschlusses, Entlastung
der Geschäftsführung, Änderungen des Gesellschaftsvertrages
sowie die Auflösung der Objektgesellschaft
1.
Ergebnis­/Vermögensbeteiligung, Ausschüttungen/
Entnahmen
Am Ergebnis und am Vermögen der Objektgesellschaft 1
sind die Gesellschafter gemäß dem Verhältnis ihrer per
31.12. auf dem Kapitalkonto I gebuchten Kommanditeinlage
(gezeichnetes Kapital) beteiligt. Demgemäß ergibt
sich eine Ergebnis­ und Vermögensbeteiligung der Fondsgesellschaft
von ca. 94,6 %.
Die Objektgesellschaft 1 hat die Überschüsse, die nach
Leistung des Kapitaldienstes, nach Deckung ihrer sonstigen
Kosten und unter Berücksichtigung einer nach pflichtgemäßem
Ermessen der Geschäftsführung zu bildenden
Liquiditätsreserve verbleiben, an die Gesellschafter entsprechend
ihrer Ergebnis­ und Vermögensbeteiligung
auszuschütten. Das gilt auch dann, wenn die Kapitalkonten
durch vorangegangene Verluste unter den Stand der
übernommenen Kapitaleinlage herabgesunken sind. Die
Ausschüttungen erfolgen nach pflichtgemäßem Ermessen
der Geschäftsführung, spätestens zum 31.12. eines jeden
Jahres.
Dauer der Objektgesellschaft, Kündigung,
Auflösung
Die Objektgesellschaft 1 ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 mit einer Frist von sechs Monaten
zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen, die Fondsgesellschaft
jedoch erstmals zum 31.12.2026, die NGF
Beteiligung GmbH erstmals zum 31.12.2017.
Die Objektgesellschaft 1 tritt unter den gesetzlichen
Voraussetzungen sowie dann in Liquidation, wenn die
Gesellschafter die Auflösung beschließen, die Objektgesellschaft
1 von der Fondsgesellschaft gekündigt worden
ist oder die Fondsgesellschaft in Liquidation tritt.
Hinsichtlich der Regelungen zum Ausscheiden aus der
Objektgesellschaft 1 und zum Abfindungsguthaben wird
auf die Regelungen in den §§ 15 und 16 des Objektgesellschaftsvertrages
verwiesen.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
135
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Vergütungen
Die Vergütungen für die Haftungsübernahme und die
Geschäftsführung sind in den §§ 7 und 8 des Objektgesellschaftsvertrages
geregelt, worauf verwiesen wird. Im
Übrigen wird auf die Darstellungen S. 154 ff. des Verkaufsprospektes
verwiesen.
2. Notarielle Kaufverträge betreffend den Erwerb des
Immobilienportfolios I in Bayern, Rheinland­Pfalz und
Saarland
Die Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co.
Besitz KG hat am 19.07.2010 notarielle Kaufverträge
(Urkunde des Notars Dr. Oliver Vossius, München, UR.Nr.
V 1562/2010), betreffend den Erwerb der vier Immobilien
des Portfolios I in Lemberg, Mommenheim, Lebach
und Mömbris geschlossen, modifiziert durch einen Nachtrag
vom 12.10.2010. Die wesentlichen Regelungen der
Kaufverträge werden im Folgenden aufgeführt.
Grundsätzlich handelt es sich um voneinander unabhängige
Verträge, die in einer notariellen Urkunde zusammengefasst
sind. Die notarielle Urkunde verweist ihrerseits
auf eine Bezugsurkunde nach § 13a BeurkG vom
13.07.2010.
Veräußerer der Grundstücke ist die Prebag Gewerbebau
AG mit Sitz in Aschheim.
Die Kaufverträge für die Objekte Lebach und Mömbris
wurden unter den kumulativen aufschiebenden Bedingungen
geschlossen, dass
▪ der Veräußerer als Eigentümer des jeweiligen Objekts
im Grundbuch eingetragen ist,
▪ das jeweilige Objekt vollständig fertig gestellt ist und
die jeweiligen Mietflächen von den Mietern frei von
wesentlichen Mängeln über­ bzw. abgenommen worden
sind,
▪ die Mieter die erste Monatsmiete samt Nebenkosten
ohne Vor­ und Einbehalt gezahlt haben und
▪ das jeweilige Objekt – soweit erforderlich – von der
zuständigen Behörde abgenommen worden ist bzw.
vorhandene wesentliche Mängel behoben sind bzw.
die zuständige Behörde schriftlich die Entbehrlichkeit
einer förmlichen Abnahme bestätigt hat.
136 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind sämtliche
aufschiebenden Bedingungen eingetreten, sodass die
entsprechenden Kaufverträge wirksam geworden sind.
Grundbuchbestand, Belastungen
Im Folgenden wird die grundbuchrechtliche Situation der
vier Immobilien des Portfolios I zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
erläutert.
Objekt Lemberg
Kaufgegenstand ist Grundbesitz bestehend aus zwölf
Flurstücken, bezeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts
Pirmasens, Grundbuch von Lemberg, Blatt 3415, Flurstücke
795/47, 795/48, 1013/34, 1106/3, 1122/3,
1133/18, 1268/29, 1337/3, 1337/4, 1341/3, 1134/5
und 794/18, Gebäude­ und Freifläche mit einer Gesamtfläche
von 6.126 m². Als Alleineigentümerin ist die Objektgesellschaft
1 eingetragen.
In Abteilung II des Grundstücks sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen, die auch nach
dem bereits stattgefundenen Eigentumsübergang bestehen
bleiben:
▪ Lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kanalleitungsrecht) für die Verbandsgemeinde Pirmasens­Land
(belastet Flurstücke 795/47, 795/48 und
1013/34);
▪ Lfd. Nr. 2: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Freileitungsrecht)
für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen am
Rhein (belastet Flurstück 1106/3);
▪ Lfd. Nr. 3: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kabelleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstück 1106/3);
▪ Lfd. Nr. 4: Nutzungsrecht mit Bau­ und Anpflanzungsbeschränkung
für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen am
Rhein (belastet Flurstück 1268/29);
▪ Lfd. Nr. 5: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kabelleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstücke 1122/3 und
1268/29);
▪ Lfd. Nr. 6: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kabelleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstück 1122/3);
▪ Lfd. Nr. 7: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kabelleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstück 1122/3);

▪ Lfd. Nr. 8: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wasserleitungsrecht)
für die Verbandsgemeinde Pirmasens­
Land (belastet Flurstücke 795/47 und 795/48);
▪ Lfd. Nr. 9: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kanalrecht) für die Verbandsgemeinde Pirmasens­Land
(belastet Flurstücke 1013/34 und 1106/3);
▪ Lfd. Nr. 10: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Wasserleitungsrecht) für die Verbandsgemeinde Pirmasens­Land
(belastet Flurstücke 1013/34, 1106/3,
1122/3, 1337/3, 1337/4 und 1341/3);
▪ Lfd. Nr. 11: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Stromleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstücke 1133/18, 1337/3,
1337/4 und 1341/3);
▪ Lfd. Nr. 12: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Gehrecht) für Verbandsgemeinde Pirmasens­Land
und Gemeinde Lemberg (belastet Flurstücke 795/48,
1013/34, 1122/3 und 1268/29);
▪ Lfd. Nr. 13: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Geh­ und Fahrrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstücke 1122/3 und 1134/5);
▪ Lfd. Nr. 14: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Kanalrecht) für die Verbandsgemeinde Pirmasens­Land
(belastet Flurstück 1134/5);
▪ Lfd. Nr. 15: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Stromleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG, Ludwigshafen
am Rhein (belastet Flurstück 1134/5);
▪ Lfd. Nr. 16: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Recht zur Errichtung und zum Betrieb einer Abwasserbeseitigungsanlage)
für die Verbandsgemeinde
Pirmasens­Land (belastet Flurstück 794/18).
In Abteilung III sind folgende Rechte (Grundschulden,
Hypotheken) eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 3: Buchgrundschuld in Höhe von 11.900.000 €
für die HYPO NOE Gruppe Bank AG, St. Pölten; 18 % Zinsen
p. a.; 10 % Nebenleistung einmalig; vollstreckbar nach
§ 800 ZPO bezüglich Teilbetrags iHv 2.380.000 €;
Mithaft: Grundstück in Lebach, Bl. 5241, Mömbris,
Bl. 9202 und Mommenheim, Bl. 3408 (belastet Flurstücke
795/47, 795/48, 1013/34, 1106/3, 1122/3,
1133/18, 1268/29, 1337/3, 1337/4, 1341/3,
1134/5 und 794/18).
Rechtliche Grundlagen
Objekt Mommenheim
Kaufgegenstand ist Grundbesitz, bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Mainz, Grundbuch für Mommenheim,
Blatt 3408, Flurstücke 39/7 und 39/9,
Gebäude­ und Freifläche zu insgesamt 9.530 m². Die
Objektgesellschaft 1 ist bereits als Alleineigentümerin im
Grundbuch eingetragen.
In Abteilung II sind keine Rechte (Beschränkungen, Belastungen)
eingetragen.
In Abteilung III sind folgende Rechte (Grundschulden,
Hypotheken) eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 3: Buchgrundschuld in Höhe von 11.900.000 €
für die HYPO NOE Gruppe Bank AG, St. Pölten;
18 % Zinsen p. a.; 10 % Nebenleistung einmalig; vollstreckbar
nach § 800 ZPO bezüglich Teilbetrags iHv
2.380.000 €; Mithaft: Grundstück in Lebach, Bl. 5241,
Mömbris, Bl. 9202 und Lemberg, Bl. 5241.
Objekt Lebach
Kaufgegenstand ist Grundbesitz, bestehend aus sieben
Flurstücken, bezeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts
Saarbrücken, Grundbuch für Lebach, Blatt 5241, Flurstücke
156/1, 155, 154, 152, 157/5, 143/7 und 151/7,
Grünland (teilweise Wasserschutzgebiet) mit einer
Gesamtfläche von 8.335 m². Die Prebag Gewerbebau
AG ist noch als Alleineigentümerin eingetragen.
In Abteilung II des Grundstücks sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Hochspannungsfreileitungsrecht
für VSE Aktiengesellschaft,
Saarbrücken (belastet Flurstück 143/7)
▪ Lfd. Nr. 2: Auflassungsvormerkung für die Objektgesellschaft
1 (belastet sämtliche Flurstücke)
▪ Lfd. Nr. 3: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Recht
zur Errichtung, Erhaltung und zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes
einschließlich Nutzung der erforderlichen
Parkplätze sowie Zu­ und Abfahrten für die Lidl
Vertriebs­GmbH & Co. KG (belastet Flurstücke 156/1,
155, 154, 152, und 151/7).
Die lfd. Nr. 2 fällt automatisch mit Eigentumsumschreibung
auf die Objektgesellschaft 1 weg.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
137
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
In Abteilung III sind folgende Rechte (Grundschulden,
Hypotheken) eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 2: Buchgrundschuld in Höhe von 11.900.000 €
für die HYPO NOE Gruppe Bank AG, St. Pölten;
18 % Zinsen p. a.; 10 % Nebenleistung einmalig; vollstreckbar
nach § 800 ZPO bezüglich Teilbetrags iHv
2.380.000 €; Gesamthaft: Grundstück in Lebach,
Bl. 5241, Mömbris, Bl. 9202, Lemberg, Bl. 5241 und
Mommenheim, Bl. 3408.
Die unter der lfd. Nr. 1 zugunsten der Hauck & Aufhäuser
Privatbankiers KGaA, Frankfurt am Main, noch eingetragene
Buchgrundschuld in Höhe von 2.050.000 € (zuzüglich
18 % Zinsen jährlich) wird im Zuge der Eigentumsübertragung
gelöscht.
Objekt Mömbris
Kaufgegenstand ist Grundbesitz, bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Aschaffenburg, Grundbuch für
Mömbris, Blatt 9209, Flurstücke 15400/11, 15400/15
und 15400/22, Gebäude­ und Freifläche mit einer
Gesamtfläche von 16.395 m². Als Alleineigentümerin ist
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch die Prebag
Gewerbebau AG im Grundbuch eingetragen.
In Abteilung II des Grundstückes sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen, die auch nach
der Eigentumsumschreibung auf die Objektgesellschaft 1
bestehen bleiben:
▪ Lfd. Nr. 4: Recht auf Unterlassung von verschiedenen
Nutzungen für den Markt Mömbris (belastet Flurstück
15400/22).
Die unter der lfd. Nr. 5 zugunsten der Objektgesellschaft 1
eingetragene Auflassungsvormerkung wird mit Eigentumsumschreibung
auf die Objektgesellschaft 1 gelöscht.
In Abteilung III sind folgende Rechte (Grundschulden,
Hypotheken) eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 2: Buchgrundschuld in Höhe von 11.900.000 €
für die HYPO NOE Gruppe Bank AG, St. Pölten;
18 % Zinsen p. a.; 10 % Nebenleistung einmalig; vollstreckbar
nach § 800 ZPO bezüglich Teilbetrags iHv
2.380.000 €; Rang vor Abteilung II lfd. Nr. 5.
138 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Die unter der lfd. Nr. 1 zugunsten der Hauck & Aufhäuser
Privatbankiers KGaA, Frankfurt am Main, noch eingetragene
Buchgrundschuld in Höhe von 6.200.000 € (zuzüglich
18 % Zinsen jährlich) wird im Zuge der Eigentumsübertragung
gelöscht.
Altlasten
Auf dem Grundstück des Objekts in Lemberg sind Altablagerungen
im Sinne des § 2 Abs. 5 Nr. 1 BBodSchG
vorhanden, die jedoch gemäß geologischem Baugrundgutachten
als nicht altlastverdächtig einzustufen sind. Laut
Schreiben der Struktur­ und Genehmigungsbehörde Süd
vom 10.10.2007 ist durch das Altablagerungsinventar
eine Gefährdung nicht ableitbar.
Bei den anderen Objekten bestehen keine Anhaltspunkte
für das Vorhandensein von Altlasten.
Im Übrigen garantiert der Verkäufer, dass das jeweilige
Kaufobjekt nicht mit schädlichen Bodenveränderungen
und Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 3 und 5 BBodSchG
behaftet ist, die die bauliche Nutzung zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses ausschließen würden. Zudem wird
garantiert, dass keine Kontaminationen der Gebäude mit
Stoffen bestehen, die derzeit als Schadstoffe klassifiziert
sind.
Darüber hinaus hat sich die Objektgesellschaft 1 vom
Verkäufer garantieren lassen, dass die im Rahmen der
Baugrunduntersuchung, Orientierende Untersuchung
auf Bodenverunreinigungen ­ Berichte zum Neubau der
Märkte Wasgau (Objekte Lemberg bzw. Mommenheim)
enthaltenen Empfehlungen der Peschla+Rochmes GmbH,
Kaiserslautern eingehalten sind.
Kaufpreis
Die Kaufpreise für die Objekte des Portfolios I betragen
zusammen 16.006.806 €, wovon auf das Objekt
Lemberg 3.234.000 €, auf das Objekt Mommenheim
3.230.766 €, auf das Objekt Lebach 2.417.040 € und
auf das Objekt Mömbris 7.125.000 € entfallen. Zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung sind die Kaufpreise vollständig
entrichtet.
Bei den jeweiligen Kaufpreisen handelt es sich um Nettokaufpreise.
Die Prebag Gewerbebau AG verzichtet
auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG,

sodass zu den vorstehenden Nettokaufpreisen zusätzlich
die Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe zu erheben ist.
Als Steuerschuldner ist der Käufer (Objektgesellschaft 1)
verpflichtet, die anfallende Umsatzsteuer an die Finanzverwaltung
nach § 13b UStG abzuführen.
Allerdings ist die Objektgesellschaft 1 in gleicher Höhe
zum Vorsteuerabzug berechtigt, sodass sich per Saldo
für die Objektgesellschaft 1 hieraus grundsätzlich keine
Kostenbelastung ergibt.
Besitzübergang und Erschließungskosten
Der Besitz an dem jeweiligen Kaufobjekt, die Gefahrtragung
sowie die mit dem jeweiligen Kaufobjekt verbundene
Haftung und Verantwortung sowie sämtliche das
jeweilige Objekt betreffende öffentlich­rechtliche Pflichten
gehen am Tag der Gutschrift des jeweiligen Kaufpreises
auf den Käufer über.
Die Objekte Lemberg und Mommenheim wurden am
03.01.2011 übernommen. Der Übergang von Besitz, Nutzen
und Lasten der Objekte Lebach und Mömbris fand am
01.07.2011 statt.
Erschließungsbeiträge und Abgaben sowie Anliegerbeiträge
einschließlich Kostenerstattungsansprüche nach
dem jeweiligen Kommunalabgabengesetz und den
entsprechenden Gemeindesatzungen für das jeweilige
Objekt für bis zum jeweiligen Übergabetag bereits vollständig
hergestellte Erschließungs­, Ver­ und Entsorgungsanlagen
bzw. für solche Anlagen, mit deren Ausführung
zum jeweiligen Übergabetag bereits begonnen wurde,
trägt der Verkäufer. Alle Beiträge, Abgaben und Lasten
für Anlagen und Einrichtungen, die nach diesem Zeitpunkt
zur Ausführung gelangen, hat der Käufer zu tragen. Sofern
der jeweilige Verkäufer auf diese Verpflichtungen bereits
Vorauszahlungen geleistet hat, tritt er einen etwaigen
Rückzahlungsanspruch an den Käufer ab. Die Beitragsschuld
übersteigende Beiträge sind an den Veräußerer
zurückzuzahlen. Der Verkäufer garantiert, dass am Übergabetag
festgesetzte Grundsteuern sowie sonstige öffentliche
Abgaben, Gebühren oder Beiträge im Hinblick auf
das jeweilige Objekt nicht rückständig sind.
Käuferrechte und Käuferpflichten
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer den ungehinderten
Besitz und das Eigentum am jeweiligen Objekt frei
Rechtliche Grundlagen
von öffentlichen Lasten und sonstigen Rechten Dritter zu
verschaffen, soweit nichts anderes vereinbart worden ist.
Nicht übernommene Lasten sind vom Verkäufer auf seine
Kosten zu beseitigen. Belastungen, die für ihre Wirksamkeit
keiner Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden
zwar vom Käufer übernommen; der Verkäufer garantiert
jedoch, dass ihm vom Bestehen solcher Belastungen
nichts bekannt ist. Der Verkäufer garantiert ferner, dass
das jeweilige Objekt keiner Abstandsflächenübernahme
unterliegt und verkauft es frei von diesen Bindungen. Darüber
hinaus garantiert der Veräußerer, dass das jeweilige
Objekt keiner Sozialbindung wegen Gewährung öffentlicher
Mittel unterliegt, sowie dass das jeweilige Objekt
nicht Gegenstand wesentlicher Verwaltungsverfahren,
rechtshängiger Verwaltungsgerichtsverfahren, Schiedsverfahren
oder Gerichtsverfahren ist und dass es keine
unerledigten behördlichen Verfügungen oder Auflagen,
insbesondere umwelt­, brand­ und feuerpolizeilicher Art,
gibt. Der Verkäufer sichert zu, dass die Bauwerke voll
erschlossen, baurechtlich genehmigt und allenfalls mit
ebenfalls genehmigungsfähigen Abweichungen von einer
baurechtlichen Genehmigung errichtet sind, insbesondere
baurechtlich erforderliche Kfz­Stellplätze in ausreichendem
Umfang zur Verfügung stehen.
Der Verkäufer garantiert, dass die Gebäude nicht mit
als Schadstoffen klassifizierten Stoffen kontaminiert sind
und dass die Angaben in der Mieterliste (Anlage 4 zur
Bezugsurkunde des notariellen Vertrages) korrekt sind.
Der Verkäufer haftet für die vollständige Errichtung und
gebrauchsfertige Herstellung der sich auf dem jeweiligen
Kaufobjekt befindlichen Bauwerke entsprechend den der
Verkaufsurkunde beigefügten Baubeschreibungen. Die
Gewährleistungsfristen richten sich nach § 634 a BGB.
Davon abweichend beträgt die Gewährleistungsfrist für
alle Wände, Decken, Fenster, Türen und Glaseinbauten
sowie Feuchtigkeitsisolierungen, Abdichtungen und Dämmungen
und für die beweglichen und Verschleißteile elektronischer
Anlagen zwei Jahre. Der Verkäufer garantiert,
dass mit den jeweiligen am Bau beteiligten Generalunternehmern
eine fünfjährige Gewährleistungspflicht für
die Gebäude vereinbart ist. Er garantiert ferner, dass ihm
versteckte Sachmängel nicht bekannt sind.
Die Gewährleistungsfristen beginnen jeweils mit der Übergabe
der Mietflächen an den/die jeweils ersten Mieter
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
139
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
des jeweiligen Kaufobjekts. Der Veräuße rer ermächtigt
den Käufer, sämtliche Gewährleistungsansprüche gegenüber
den Leistungserbringern geltend zu machen.
Für den Fall, dass die abgegebenen Garantien unrichtig
sind, hat die Objektgesellschaft 1 die Gewährleistungsrechte
nach § 437 BGB.
Besondere Vereinbarungen, Rücktrittsrechte etc.
Bezüglich des Objekts Lemberg besteht zwischen dem
Verkäufer als Pächter und der Ortsgemeinde Lemberg
sowie der Verbandsgemeinde Pirmasens­Land als Verpächtern
ein Pachtvertrag vom 14.04.2008 über Teilflächen
der Flurstücke 1106/1 und 1133/15, die als Zufahrt
zum Einkaufsmarkt dienen. Der Verkäufer sichert zu, auf
die Übertragung des Vertrages an den Käufer hinzuwirken
und tritt vorsorglich zum Übergabetag sämtliche Rechte
und Pflichten aus dem Pachtvertrag ab.
Zwischen den Vertragsparteien wurden verschiedene
Rücktrittsrechte, insbesondere im Hinblick auf eine etwaige
nicht fristgerechte Kaufpreiszahlung und den Nicht­ bzw.
nicht fristgerechten Eintritt der aufschiebenden Bedingungen
vereinbart sowie Vertragsstrafenregelungen getroffen,
die käuferseitig durch Bürgschaften der FIHM AG
abgesichert wurden. Aufgrund der zwischenzeitlichen
Übernahme der Immobilien sind diese Rücktrittsrechte
erloschen.
3. Notarielle Kaufverträge betreffend den Erwerb des
Immobilienportfolios II in Bayern, Rheinland­Pfalz und
Nordrhein­Westfalen
Im Hinblick auf den Erwerb der Objekte des Portfolios II
in Buttenheim, Goch, Marktleuthen, Traitsching, Otterberg
und Haßloch hat die Objektgesellschaft 1 voneinander
unabhängige Kaufverträge abgeschlossen, die in einer
notariellen Urkunde vom 16.03.2011 (Urkunde des Notars
Dr. Oliver Vossius, München, UR.Nr. V 0551/2011) sowie
einem Nachtrag vom 31.03.2011 samt notarieller Genehmigungsurkunde
vom 13.04.2011 zusammengefasst sind.
Die notarielle Urkunde vom 16.03.2011 verweist ihrerseits
wieder auf eine Bezugsurkunde nach § 13a BeurkG vom
gleichen Tag. Die wesentlichen Regelungen der Kaufverträge
werden im Folgenden dargestellt.
140 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Veräußerer der Objekte ist die Prebag Gewerbebau AG
mit Sitz in Aschheim bzw. für das Objekt Haßloch die
Prebag Retail I GmbH.
Der Erwerb der Objekte Buttenheim, Goch, Marktleuthen
und Traitsching wurde unter die kumulativen Bedingungen
gestellt, dass:
▪ der Veräußerer als Eigentümer des jeweiligen Objekts
im Grundbuch eingetragen ist,
▪ das jeweilige Objekt vollständig fertig gestellt ist und
die jeweiligen Mietflächen von den Mietern frei von
wesentlichen Mängeln über­ bzw. abgenommen worden
sind,
▪ die Mieter die erste Monatsmiete samt Nebenkosten
ohne Vor­ und Einbehalt gezahlt haben und
▪ das jeweilige Objekt – soweit erforderlich – von der
zuständigen Behörde abgenommen worden ist bzw.
vorhandene wesentliche Mängel behoben sind bzw.
die zuständige Behörde schriftlich die Entbehrlichkeit
einer förmlichen Abnahme bestätigt hat.
Vor Eintritt der aufschiebenden Bedingungen sind die
Kaufverträge über die Grundstücke in Buttenheim, Goch,
Marktleuthen und Traitsching noch nicht wirksam mit der
Folge, dass die Objektgesellschaft 1 insoweit nur ein
Anwartschaftsrecht besitzt, d. h. noch nicht „schuldrechtlicher
Eigentümer“ der Immobilien ist.
Sollten die aufschiebenden Bedingungen nicht bis spätestens
zum 30.06.2012 eingetreten sein, so ist der Käufer
(Objektgesellschaft 1) zum Rücktritt berechtigt. Das jeweilige
Rücktrittsrecht erlischt mit nachträglichem Bedingungseintritt,
soweit es noch nicht ausgeübt ist.
Bei mangelndem Bedingungseintritt aus vom Verkäufer
zu vertretenden Gründen ist dieser zur Leistung einer Vertragsstrafe
in Höhe von sechs Nettomonatsmieten (ohne
Nebenkosten) des jeweiligen Objekts sowie zur Tragung
der Beurkundungskosten und der entstehenden Rückabwicklungskosten
verpflichtet. Weitergehende Ansprüche
des Käufers (Objektgesellschaft 1), insbesondere auf
Schadenersatz sind ausgeschlossen.

Grundbuchbestand, Belastungen
Im Folgenden wird die grundbuchrechtliche Situation der
sechs Immobilien des Portfolios II zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
erläutert.
Objekt Goch
Kaufgegenstand sind zwei Grundstücke, bezeichnet
im Grundbuch des Amtsgerichts Kleve, Grundbuch von
Asperden, Blatt 284, Flurstücke 8/48 und 8/49, Landwirtschaftsfläche
zu insgesamt 5.450 m². Als Alleineigentümer
ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung Herr
Michael Kuschel eingetragen. Für die Prebag Gewerbebau
AG wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
In Abteilungen II und III sind keine Rechte (Beschränkungen,
Belastungen, Grundschulden, Hypotheken) eingetragen,
die nach Veräußerung (Erwerb durch die Objektgesellschaft
1) bestehen bleiben.
Objekt Buttenheim
Kaufgegenstand sind zwei Flurstücke, bezeichnet im
Grundbuch des Amtsgerichts Bamberg, Grundbuch
von Buttenheim, Blatt 1994, Flurstücke 693 und 694,
Gebäude­ und Freifläche mit einer Größe von insgesamt
6.573 m². Als Alleineigentümerin ist die Prebag Gewerbebau
AG eingetragen.
In Abteilung II der Grundstücke sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen, die auch nach
der Veräußerung (Erwerb durch die Objektgesellschaft 1)
bestehen bleiben:
▪ Lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wasserleitungsrecht)
für den Zweckverband zur Wasserversorgung
der Eggolsheimer Gruppe.
In Abteilung III ist unter der lfd. Nr. 1 zugunsten der
Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA, Frankfurt am
Main, eine Buchgrundschuld in Höhe von 1.150.000 €
(zuzüglich 18 % Zinsen jährlich) eingetragen, die im Zuge
der Eigentumsübertragung auf die Objektgesellschaft 1
gelöscht wird.
Objekt Traitsching
Kaufgegenstand ist ein Grundstück, bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Cham, Grundbuch von Traitsching,
Blatt 1417, Flurstück 1472/6, Gebäude­ und Freifläche
Rechtliche Grundlagen
zu 5.443 m². Alleineigentümerin ist gemäß Grundbucheintragung
die Gamma Grundbesitzgesellschaft m. b. H.,
Cham.
Für die Prebag Gewerbebau AG wurde eine Auflassungsvormerkung
eingetragen. Darüber hinaus sind in Abteilung
II keine Belastungen und Beschränkungen eingetragen. In
Abteilung III sind keine Rechte (Grundschulden, Hypotheken)
eingetragen.
Objekt Marktleuthen
Kaufgegenstand sind zwei Grundstücke, bezeichnet im
Grundbuch des Amtsgerichts Wunsiedel, Grundbuch von
Marktleuthen, Blatt 3603, Flurstücke Nr. 994, Landwirtschaftsfläche
zu 2.744 m² und Nr. 995/4, Gebäude­ und
Freifläche zu 1.922 m². Als Alleineigentümerin ist die Prebag
Gewerbebau AG im Grundbuch eingetragen.
In Abteilung II sind keine Rechte (Belastungen und
Beschränkungen) eingetragen.
Die in Abteilung III zugunsten der Oberbank AG Niederlassung
Deutschland, München, eingetragene Buchgrundschuld
in Höhe von 910.000 € (zuzüglich 18 % Zinsen
jährlich) wird im Zuge der Eigentumsübertragung auf die
Objektgesellschaft 1 gelöscht.
Objekt Otterberg
Kaufgegenstand ist zunächst der Grundbesitz, bezeichnet
im Grundbuch des Amtsgerichts Kaiserslautern, Grundbuch
für Otterberg, Blatt 3508, Flurstücke 1823/8,
1816/19, 1821/43, Landwirtschaftsfläche, Hauptstraße/
Gebäude­ und Freifläche, Gewerbestraße/Wasserfläche,
Mühlbach zu insgesamt 8.830 m². Als Alleineigentümerin
ist die Prebag Gewerbebau AG eingetragen.
In Abteilung II des Grundstücks sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen, die auch nach Veräußerung
des Grundstücks (Erwerb durch die Objektgesellschaft
1) bestehen bleiben:
▪ Lfd. Nr. 1: Kanalleitungsrecht für die Verbandsgemeinde
Otterberg (Kanalwerk);
▪ Lfd. Nr. 2: Stromleitungs­ und Trafostationsrecht für die
Abita Energie Otterberg GmbH.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
141
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
In Abteilung III ist unter der lfd. Nr. 1 zugunsten der
Volksbank Kaiserslautern­Nordwestpfalz eG, Kaiserslautern,
eine Buchgrundschuld in Höhe von 4.800.000 €
(zuzüglich 18 % Zinsen jährlich) eingetragen, die im Zuge
der Eigentumsübertragung auf die Objektgesellschaft 1
gelöscht wird.
Ferner gehört zum Kaufgegenstand der Grundbesitz,
bezeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Kaiserslautern,
Grundbuch für Otterberg, Blatt 2481, Flurstücke 1821/10
und 1823/13, Wasserfläche, Mühlbach/Gebäude­ und
Freifläche zu insgesamt 5.907 m². Als Alleineigentümerin
ist die Prebag Gewerbebau AG eingetragen.
In Abteilung II des Grundstücks sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen, die auch nach Veräußerung
des Grundstücks (Erwerb durch die Objektgesellschaft
1) bestehen bleiben:
▪ Lfd. Nr. 2: Mischwasser­ und Regenwasserkanalrecht
für die Verbandsgemeinde Otterberg;
▪ Lfd. Nr. 5: Durchfahrtsrecht für den jeweiligen Eigentümer
des Flurstücks 1820/8.
In Abteilung III sind keine Rechte (Grundschulden, Hypotheken)
eingetragen, die nach Veräußerung bestehen
bleiben.
Objekt Haßloch
Kaufgegenstand ist Grundbesitz mit einer Gesamtfläche
von 15.483 m², bezeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts
Neustadt an der Weinstraße, Grundbuch von
Haßloch, Blatt 16686. Dazu gehören die Flurstücke
Nr. 6327/14, Betriebsfläche zu 1.558 m², Nr. 13410/1,
Gebäude­ und Freifläche zu 1.084 m², Nr. 13411/3,
Gebäude­ und Freifläche zu 25 m², Nr. 13412/6,
Betriebsfläche zu 2.276 m², Nr. 13413/5, Betriebsfläche
zu 643 m², Nr. 6372/12, Betriebsfläche zu 5.696 m²,
Nr. 6372/13, Verkehrsfläche zu 625 m² und 13414/5,
Betriebsfläche und Verkehrsfläche zu 3.576 m². Als Alleineigentümerin
ist im Grundbuch die Prebag Retail I GmbH
eingetragen.
In Abteilung II des Grundstücks sind folgende Belastungen
und Beschränkungen eingetragen, die auch nach der Veräußerung
(Erwerb durch die Objektgesellschaft 1) bestehen
bleiben:
142 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
▪ Lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Stromleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG (belastet
Flurstück 13414/5);
▪ Lfd. Nr. 2: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Stromleitungsrecht) für die Pfalzwerke AG (belastet
Flurstück 13414/5);
▪ Lfd. Nr. 3: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(Schmutzwasserkanal­, Wasserleitungs­, Gas­ und
Stromleitungsrecht) für die Gemeindewerke Haßloch
GmbH (belastet Flurstücke 6372/14, 13412/6,
6372/12, 6372/13 und 13414/5);
▪ Lfd. Nr. 4: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Trafostations­
und Stromleitungsrecht) für die Gemeindewerke
Haßloch GmbH (belastet Flurstücke 6372/14,
13412/6, 13413/5, 6372/12, 6372/13 und
13414/5);
▪ Lfd. Nr. 5: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Geh­
und Fahrtrecht), auflösend bedingt und befristet, für
McDonald’s GmbH (belastet Flurstücke 6372/14 und
6372/13);
▪ Lfd. Nr. 6: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Gaststättenbetriebsrecht),
auflösend bedingt und befristet,
für McDonald’s GmbH (belastet Flurstücke 6372/14,
13412/6 und 13413/5);
▪ Lfd. Nr. 7: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Tankstellenbetriebsrecht),
auflösend bedingt und befristet,
für Shell Deutschland Oil GmbH (belastet Flurstück
6372/12);
▪ Lfd. Nr. 8: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Spiel­
und Freizeitzentrumsbetriebsrecht, Benutzungsrecht für
Werbeanlagen und Parkplatz), auflösend bedingt und
befristet, für SFW Organisations­ und Unternehmensberatungs­GmbH
(belastet Flurstück 13414/5);
▪ Lfd. Nr. 9: Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht)
für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks
6372/15 (belastet Flurstück 6372/12);
▪ Lfd. Nr. 10: Grunddienstbarkeit (Geh­ und Fahrtrecht)
für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 6372/15
(belastet Flurstück 6372/12).
Ferner wird der Verkäufer aufgrund entsprechender vertraglicher
Verpflichtungen folgende weitere Belastungen
und Beschränkungen in Abteilung II eintragen lassen, die
ebenfalls vom Käufer (Objektgesellschaft 1) übernommen
werden:

▪ Geh­ und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer des
Flurstücks 6372/12 (belastet Flurstück 6372/15)
Die in Abteilung III zugunsten der Volksbank Kur­ und
Rheinpfalz eG, Speyer, eingetragenen Buchgrundschulden
in Höhe von 4.000.000 € (zuzüglich Zinsen und
Nebenleistungen) werden im Zuge der Eigentumsübertragung
auf die Objektgesellschaft 1 gelöscht.
Zugunsten des zum Kaufgegenstand gehörenden Flurstücks
Nr. 6372/12, Betriebsfläche zu 5.696 m², ist an
dem Grundstück Haßloch, Blatt 16237 Nr. 13409/1 in
Abteilung II eine Grunddienstbarkeit (Geh­ und Fahrrecht)
eingetragen.
Altlasten
Das Objekt Haßloch wurde von 1966 bis 1972 als
Gemeindemüllplatz genutzt und ist im Altlastenregister
geführt. Es bestehen verschiedene Altlastengutachten und
­untersuchungen.
Bei den übrigen Objekten bestehen keine Hinweise auf
Altlasten.
Der Verkäufer garantiert, dass das jeweilige Kaufobjekt
nicht mit schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten
im Sinne des § 2 Abs. 3 und 5 BBodSchG behaftet ist, die
die bauliche Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
ausschließen würden. Zudem wird garantiert, dass
keine Kontaminationen der Gebäude mit Stoffen bestehen,
die derzeit als Schadstoffe klassifiziert sind.
Darüber hinaus hat sich die Objektgesellschaft 1 vom
Verkäufer für das Objekt Haßloch im Hinblick auf die vorhandene
Altlastensituation garantieren lassen, dass die
im Rahmen der verschiedenen Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen auf Bodenverunreinigungen erfolgten
Empfehlungen der Peschla+Rochmes GmbH, Kaiserslautern
eingehalten sind.
Entsprechendes gilt für die im Rahmen der Baugrunduntersuchung,
Orientierende Untersuchung auf Bodenverunreinigungen
­ Berichte zum Neubau eines Wasgau­Marktes
und eines Penny­Marktes Otterberg enthaltenen Empfehlungen
der Peschla+Rochmes GmbH, Kaiserslautern.
Rechtliche Grundlagen
Kaufpreis
Für die Objekte Goch, Buttenheim, Traitsching, Marktleuthen
und Otterberg wurden vorläufige Kaufpreise vereinbart,
die der jeweils vertraglich geschuldeten Gesamtjahresnettomiete
am Beurkundungstag (16.03.2011)
multipliziert mit dem Kaufpreisfaktor 12,5 entsprechen.
Zusammen mit dem in der Urkunde bereits endgültig
festgelegten Kaufpreis für das Objekt Haßloch beträgt
der vorläufige Gesamtkaufpreis für das Portfolio II
14.910.799 €. Für die Bestimmung der endgültigen Kaufpreise
für die Objekte Goch, Buttenheim, Traitsching,
Marktleuthen und Otterberg wird die mietvertraglich
geschuldete Gesamtjahresnettomiete für das jeweilige
Kaufobjekt unter Berücksichtigung von Mehr­ oder Minderflächen
zum Zeitpunkt der Übergabe an den jeweiligen
Mieter mit dem Kaufpreisfaktor 12,5 multipliziert.
Die vorläufigen Kaufpreise und der für Haßloch endgültige
Kaufpreis betragen:
▪ Goch: 1.419.945,00 €
▪ Buttenheim: 1.442.992,50 €
▪ Traitsching: 1.410.382,50 €
▪ Marktleuthen: 1.425.057,00 €
▪ Otterberg: 5.006.250,00 €
▪ Haßloch: 4.225.000,00 €
Der Kaufpreis für das jeweilige Kaufobjekt ist fällig zehn
Tage nach Erhalt einer Bestätigung des Notars über (I)
die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Teils des jeweiligen
Kaufvertrags, (II) die jeweilige Eintragung der Vormerkung
zugunsten des Käufers, (III) den Verzicht auf gemeindliche
und private Vorkaufsrechte, (IV) die Sicherung der vereinbarten
Lastenfreistellung sowie (V) die Erteilung aller für
die Rechtswirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen.
Für die Objekte Goch, Buttenheim, Traitsching,
Marktleuthen und Otterberg ist der Kaufpreis ungeachtet
des Vorliegens der sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen
nicht vor dem 31.12.2011 und für das Objekt Haßloch
nicht vor dem 15.06.2012 zur Zahlung fällig.
Der Käufer kann für die Objekte Goch, Buttenheim,
Traitsching, Marktleuthen und Otterberg eine Stundung
der jeweils fälligen Kaufpreiszahlung für bis zu vier
Monate nach dem Fälligkeitstermin verlangen (Optionsrecht).
Das Optionsrecht steht unter der auflösenden
Bedingung, dass der Käufer bis zum 15.12.2011,
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
143
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
frühestens mit Fälligkeit zumindest eines Kaufpreises, einen
Betrag in Höhe von 1.000.000 € an den Verkäufer zahlt.
Für den Zeitraum der Stundung stehen die Mieterträge
des jeweiligen Objekts dem Verkäufer zu, und der Käufer
muss Zinsen in Höhe von 3 % des gestundeten Betrages
(d.h. nach Anrechnung der 1.000.000 €) entrichten.
Kommt die Objektgesellschaft 1 mit der Zahlung der
Stundungszinsen mehr als 14 Tage in Verzug, entfällt die
Stundung.
Der Käufer gerät ohne Mahnung in Verzug, wenn er den
jeweiligen Kaufpreis nicht bei Fälligkeit zahlt. Dabei fallen
Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über
dem jeweiligen Basiszinssatz an, wobei dem Käufer der
Nachweis eines geringeren Schadens vorbehalten bleibt.
Der Käufer unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur
Zahlung der Kaufpreise der sofortigen Zwangsvollstreckung
in sein gesamtes Vermögen.
Da die Prebag Gewerbebau AG auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 9a UStG verzichtet, handelt es
sich bei den jeweiligen Kaufpreisen um Nettokaufpreise,
zu denen zusätzlich die Umsatzsteuer zu erheben ist. Als
Steuerschuldner ist die Objektgesellschaft 1 verpflichtet,
die anfallende Umsatzsteuer an die Finanzverwaltung
nach § 13b UStG abzuführen.
Allerdings ist die Objektgesellschaft 1 in gleicher Höhe
zum Vorsteuerabzug berechtigt, sodass sich per Saldo
für die Objektgesellschaft 1 hieraus grundsätzlich keine
Kostenbelastung ergibt.
Besitzübergang und Erschließungskosten
Der Besitz an dem jeweiligen Kaufobjekt, die Gefahrtragung
sowie die mit dem jeweiligen Kaufobjekt verbundene
Haftung und Verantwortung sowie sämtliche das
jeweilige Objekt betreffende öffentlich­rechtliche Pflichten
gehen am Tag der Gutschrift des jeweiligen Kaufpreises
auf den Käufer über.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat noch bei keinem
Objekt des Portfolios II der Übergang von Besitz,
Nutzen und Lasten etc. stattgefunden.
144 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Erschließungsbeiträge und Abgaben sowie Anliegerbeiträge
einschließlich Kostenerstattungsansprüche nach
dem jeweiligen Kommunalabgabengesetz und den
entsprechenden Gemeindesatzungen für das jeweilige
Objekt für bis zum jeweiligen Übergabetag bereits vollständig
hergestellte Erschließungs­, Ver­ und Entsorgungsanlagen
bzw. für solche Anlagen, mit deren Ausführung
zum jeweiligen Übergabetag bereits begonnen wurde,
trägt der Verkäufer. Alle Beiträge, Abgaben und Lasten
für Anlagen und Einrichtungen, die nach diesem Zeitpunkt
zur Ausführung gelangen, hat der Käufer zu tragen. Sofern
der jeweilige Verkäufer auf diese Verpflichtungen bereits
Vorauszahlungen geleistet hat, tritt er einen etwaigen
Rückzahlungsanspruch an den Käufer ab. Die Beitragsschuld
übersteigende Beiträge sind an den Veräußerer
zurückzuzahlen. Der Verkäufer garantiert, dass am Übergabetag
festgesetzte Grundsteuern sowie sonstige öffentliche
Abgaben, Gebühren oder Beiträge im Hinblick auf
das jeweilige Objekt nicht rückständig sind.
Käuferrechte und Käuferpflichten
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer den ungehinderten
Besitz und das Eigentum am jeweiligen Objekt frei
von öffentlichen Lasten und sonstigen Rechten Dritter zu
verschaffen, soweit nichts anderes vereinbart worden ist.
Nicht übernommene Lasten sind vom Verkäufer auf seine
Kosten zu beseitigen. Belastungen, die für ihre Wirksamkeit
keiner Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden
zwar vom Käufer übernommen; der Verkäufer garantiert
jedoch, dass ihm vom Bestehen solcher Belastungen
nichts bekannt ist. Der Verkäufer garantiert ferner, dass
das jeweilige Objekt keiner Abstandsflächenübernahme
unterliegt und verkauft es frei von diesen Bindungen. Darüber
hinaus garantiert jeder Veräußerer, dass das jeweilige
Objekt keiner Sozialbindung wegen Gewährung öffentlicher
Mittel unterliegt, sowie dass das jeweilige Objekt
nicht Gegenstand wesentlicher Verwaltungsverfahren,
rechtshängiger Verwaltungsgerichtsverfahren, Schiedsverfahren
oder Gerichtsverfahren ist und dass es keine
unerledigten behördlichen Verfügungen oder Auflagen,
insbesondere umwelt­, brand­ und feuerpolizeilicher Art,
gibt. Der Verkäufer sichert zu, dass die Bauwerke voll
erschlossen, baurechtlich genehmigt und allenfalls mit
ebenfalls genehmigungsfähigen Abweichungen von einer
baurechtlichen Genehmigung errichtet sind, insbesondere
baurechtlich erforderliche Kfz­Stellplätze in ausreichendem
Umfang zur Verfügung stehen.

Der Verkäufer garantiert, dass das jeweilige Objekt
nicht mit schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten
behaftet ist, die die jetzige bauliche Nutzung ausschließen
würden, und dass die Gebäude nicht mit als Schadstoffen
klassifizierten Stoffen kontaminiert sind, und dass
die Angaben in der Mieterliste (Anlage 4 zur Bezugsurkunde
des notariellen Vertrages) korrekt sind.
Der Verkäufer haftet für die vollständige Errichtung und
gebrauchsfertige Herstellung der sich auf dem jeweiligen
Kaufobjekt befindlichen Bauwerke entsprechend den der
Verkaufsurkunde beigefügten Baubeschreibungen. Die
Gewährleistungsfristen richten sich nach § 634 a BGB.
Davon abweichend beträgt die Gewährleistungsfrist für
alle Wände, Decken, Fenster, Türen und Glaseinbauten
sowie Feuchtigkeitsisolierungen, Abdichtungen und Dämmungen
und für die beweglichen und Verschleißteile elektronischer
Anlagen zwei Jahre. Der Verkäufer garantiert,
dass mit den jeweiligen am Bau beteiligten Generalunternehmern
eine fünfjährige Gewährleistungspflicht für
die Gebäude vereinbart ist. Er garantiert ferner, dass ihm
versteckte Sachmängel nicht bekannt sind.
Die Gewährleistungsfristen beginnen jeweils mit der Übergabe
der Mietflächen an den/die jeweils ersten Mieter
des jeweiligen Kaufobjekts. Der Veräußerer ermächtigt
den Käufer, sämtliche Gewährleistungsansprüche gegenüber
den Leistungserbringern geltend zu machen.
Für den Fall, dass die abgegebenen Garantien unrichtig
sind, hat die Objektgesellschaft 1 die Gewährleistungsrechte
nach § 437 BGB.
Besondere Vereinbarungen, Rücktrittsrechte etc.
Gerät der Käufer mit der Zahlung des jeweils fälligen Kaufpreises
ganz oder teilweise länger als acht Tage in Verzug,
so kann der Verkäufer unbeschadet sonstiger Ansprüche
vom schuldrechtlichen Vertrag zurücktreten. Der Verkäufer
hat dabei die Wahl, von einem, mehreren oder allen Kaufverträgen
zurückzutreten, auch wenn hinsichtlich der anderen
Verträge keine Pflichtverletzung vorliegt. Das jeweilige
Rücktrittsrecht erlischt mit vollständiger Zahlung des jeweiligen
Kaufpreises. Im Falle der berechtigten Ausübung eines
Rücktrittsrechts hat der Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe
von sechs Nettomonatsmieten (ohne Nebenkosten) des
jeweiligen Objekts zu leisten. Weitergehende Ansprüche
Rechtliche Grundlagen
gegen den Käufer (Objektgesellschaft 1), insbesondere
auf Schadenersatz sind ausgeschlossen.
Im Hinblick auf die für den Rücktrittsfall vereinbarte Vertragsstrafe
hat die FIHM AG eine entsprechende Bürgschaft
für die Objektgesellschaft 1 gestellt.
Beide Parteien können vom schuldrechtlichen Teil des
jeweiligen Kaufvertrags innerhalb von zwei Monaten ab
Kenntnis zurücktreten, wenn die Voraussetzungen für die
Fälligkeit des jeweiligen Kaufpreises nicht bis zum Ablauf
des 30.09.2012 eingetreten sein sollten oder ein Berechtigter
sein Vorkaufsrecht ausübt.
Der Verkäufer hat sich verpflichtet, bereits vor Eigentumsübertragung
bei der Bestellung von Grundpfandrechten,
die der Kaufpreisfinanzierung dienen, mitzuwirken, sofern
die Zweckbestimmung dahingehend eingeschränkt wird,
dass diese bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur
Absicherung des tatsächlich an den Veräußerer ausbezahlten
und von den jeweiligen Gläubigern finanzierten
Kaufpreis verwendet werden dürfen. Der Veräußerer hat
der Objektgesellschaft 1 insoweit Finanzierungsvollmacht
erteilt.
II. Beteiligung an der Objektgesellschaft 2
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist die Objektgesellschaft
2 nicht gegründet. Eine Beteiligung der Fondsgesellschaft
besteht nicht. Hinsichtlich der in den Fondsberechnungen
getroffenen Annahmen für die geplante
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 wird auf die Ausführungen
unter S. 78 ff. verwiesen.
E. Wesentliche Mietverträge der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG
Die Objekte der Objektgesellschaft 1 sind vollständig
vermietet. Die Mieter sind in der jeweiligen Anlage 4
der Bezugsurkunden zu den Grundstückskaufverträgen
bezeichnet. Überwiegend wurden die Mietverträge mit
dem Veräußerer der Grundstücke, der Prebag Gewerbebau
AG, geschlossen, einzelne Mietverträge bereits mit
dem vormaligen Eigentümer des jeweiligen Grundstücks.
Sämtliche Mietverträge gehen mit dem Grundstückser­
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
145
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
werb – per Gesetz oder durch entsprechende Übernahmevereinbarungen
– auf die Objektgesellschaft 1 als Vermieter
über. Nachfolgend wird der wesentliche Inhalt der
Mietverträge mit den Ankermietern sowie den Mietern mit
den größten Mietumsätzen zusammenfassend dargestellt.
Objekt Lemberg
Mietvertrag Wasgau
Die Immobilie in Lemberg wurde an die Wasgau Produktions
& Handels AG („Mieter“) vermietet, die dort einen
Markt für Lebensmittel sowie sonstige Bedarfsgegenstände
in den üblichen Randsortimenten betreibt. Gegenstand des
Mietvertrags vom 19./25.04.2005, modifiziert durch mehrere
Nachträge, ist eine Gesamtfläche von 1.989,94 m²,
davon 1.458,23 m² Verkaufsfläche sowie mindestens 100
Pkw­Stellplätze zur gemeinsamen Nutzung.
Der Mietvertrag hat eine feste Laufzeit von 15 Jahren bis
zum 30.11.2023 und kann vom Mieter anschließend drei
Mal um jeweils fünf Jahre verlängert werden. Andernfalls
verlängert sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit
einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung zur Abhilfe
den Vertrag fristlos kündigen, wenn die ungehinderte Zu­
und Abfahrt für Kunden und Lieferanten und eine Anlieferung
für Fahrzeuge bis 40 t nicht während der gesamten
Vertragslaufzeit gewährleistet werden.
Der Mietzins beträgt monatlich 22.000 € (netto) und ist
für drei Jahre fest vereinbart. Verändert sich danach der
Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes um
mindestens 10 %, so wird die Miete um 65 % der Indexänderung
angepasst.
Die mit dem Betrieb des Mietobjekts zusammenhängenden
Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Abwasser,
Oberflächenentwässerung, Müllabfuhr und Schornsteinfeger,
Reinigung des Objekts und der Außenanlagen, Wartung
technischer Anlagen, Betriebshaftpflichtversicherung
und Versicherung von Waren und Einbauten sowie das
Glasbruchrisiko werden vom Mieter – gegebenenfalls
anteilig – getragen. Alle übrigen Nebenkosten fallen
dem Vermieter zur Last. Der Mieter leistet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung von anfänglich 1.000 €
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(netto), die den vorausgehenden Nebenkostenabrechnungen
angeglichen wird.
Der Mieter trägt innerhalb der Mieträume Kleinreparaturen
bis zu einem Betrag von 250 € (netto) im Einzelfall,
Schönheitsreparaturen sowie die Wartungen und Überprüfungen
für bauseits erstellte Anlagen. Dem Vermieter obliegen
über den Höchstbetrag hinausgehende Reparaturen
sowie die Instandhaltung und ­setzung von Dach und Fach.
Der Vermieter ist verpflichtet, im Umkreis von 3,5 km kein
gleichartiges Geschäft für Lebensmittel selbst oder durch
einen Dritten zu errichten oder zu betreiben. Mietsicherheiten
sind nicht zu erbringen.
Mit vorheriger Zustimmung des Vermieters darf der Mieter
bauliche Veränderungen vornehmen und sie bei Beendigung
des Mietverhältnisses entfernen oder unentgeltlich
zurücklassen. Der Vermieter ist berechtigt, die vom Mieter
eingebrachten Gegenstände zum Verkehrswert zu übernehmen.
Objekt Mommenheim
Mietvertrag Wasgau
Auch das Objekt Mommenheim wurde von der Wasgau
Produktions & Handels AG („Mieter“) zum Betrieb eines
Lebensmittel­Vollversorgermarktes angemietet. Gegenstand
des Mietvertrages vom 16./20.04.2007, ergänzt
durch Nachträge vom 06./09.04.2009, 06./08.12.2010
und 31.01./04.02.2011, ist eine Gesamtfläche von
1.999 m², davon 1.507 m² Verkaufsraum, nebst Anlieferflächen
und 120 Pkw­Stellplätzen.
Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 15 Jahren bis zum
30.09.2023. Der Mieter ist berechtigt, den Vertrag dreimal
um jeweils fünf Jahre stillschweigend zu verlängern. Wird
zum Ende der Festmietzeit die Option nicht ausgeübt und
der Vertrag nicht gekündigt, verlängert sich das Mietverhältnis
auf unbestimmte Zeit und ist mit zwölfmonatiger Frist
kündbar.
Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung zur Abhilfe
den Vertrag fristlos kündigen, wenn der ordnungsgemäße
Zustand der Verkehrswege zur Anlieferung mit 40 t nicht
während der gesamten Vertragslaufzeit gewährleistet wird.

Der monatliche Nettomietzins beträgt 21.978 € und ist für
die ersten drei Jahre fest vereinbart. Ändert sich danach
der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex
(Basisjahr 2000 = 100) um mehr als 10 %, wird
die Miete auf Verlangen einer Partei um 65 % der Veränderung
des Verbraucherpreisindex angepasst. Weitere
Anpassungen nach dieser Maßgabe erfolgen bei einer
erneuten Indexänderung um mehr als 10 % in Intervallen
von jeweils zwei Jahren.
Die mit dem Betrieb des Mietobjekts zusammenhängenden
Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Abwasser,
Oberflächenentwässerung, Müllabfuhr und Schornsteinfeger,
Reinigung des Objekts und der Außenanlagen, Wartung
technischer Anlagen, Betriebshaftpflichtversicherung
und Versicherung von Waren und Einbauten sowie das
Glasbruchrisiko werden vom Mieter – gegebenenfalls
anteilig – getragen. Alle übrigen Nebenkosten fallen
dem Vermieter zur Last. Der Mieter leistet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung von anfänglich 1.000 €
(netto), die den vorausgehenden Nebenkostenabrechnungen
angeglichen wird.
Dem Mieter obliegen Kleinreparaturen bis zu 250 €
(netto) im Einzelfall sowie notwendige Schönheitsreparaturen
in den Räumen. Der Vermieter trägt alle übrigen
Instandhaltungs­ und Instandsetzungsmaßnahmen.
Es wurde im Hinblick auf gleichartige Lebensmittelgeschäfte
ein Konkurrenzschutz für den Umkreis von fünf
Kilometer vereinbart.
Der Vermieter verzichtet auf das gesetzliche Vermieterpfandrecht.
Die Stellung einer Mietsicherheit wurde nicht
vereinbart.
Der Mieter darf Einbauten vornehmen, nach Zustimmung
des Vermieters auch bauliche Veränderungen. Nach
Ablauf der Mietzeit besteht keine Rückbauverpflichtung.
Objekt Lebach
Mietvertrag Lidl
Mieter des Objekts ist die Lidl Vertriebs GmbH & Co.
KG („Mieter“). Gegenstand des Mietvertrags vom
13./15.05.2009 nebst 1. Nachtrag vom 05.11.2010 und
Rechtliche Grundlagen
2. Nachtrag vom 10./14.03.2011 ist das in Lebach, Auf
dem Graben 12 belegene Grundstück mit einer Fläche
von 8.335 m² und die dort erstellten Außenanlagen und
Geschäftsräume. Letztere haben eine Gesamtfläche von
1.499 m², davon 992 m² Verkaufsfläche und 56 m² Untermietfläche
für einen Backshop. Dem Mieter stehen 114
Parkplätze zur Verfügung, wovon 111 als eigene Parkplätze
dienen.
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit von 15 Jahren bis
zum 31.10.2025. Der Mieter hat die Option, die Laufzeit
fünf Mal um jeweils drei Jahre zu verlängern. Der Mieter
kann die Option auch nur teilweise ausüben, sofern
er auf die darauf folgende Option verzichtet. Wenn nach
Ablauf der Miet­ bzw. Optionszeit keine Partei den Mietvertrag
kündigt, verlängert er sich fortlaufend um jeweils
drei weitere Jahre. Der Mieter hat ein außerordentliches
Kündigungsrecht, wenn die Zufahrt oder der Zugang zur
Mietsache oder das Entladen von Waren durch verkehrsbeschränkende
oder andere Maßnahmen dauerhaft
erschwert oder unmöglich sind.
Im Mietvertrag wurde eine Nettomonatsmiete in Höhe
von 16.113,60 € vereinbart. Die Miete ist für drei Jahre
fest vereinbart. Danach ist jede Partei berechtigt, bei Veränderung
des Verbraucherpreisindex des Statistischen
Bundesamtes um mehr als 10 % im Vergleich zum Beginn
des dritten Mietjahres eine Erhöhung oder Herabsetzung
der Miete um 60 % der Indexänderung zu verlangen. Eine
erneute Anpassung kann frühestens nach jeweils weiteren
zwei Jahren erfolgen.
Von den Betriebs­ und Nebenkosten übernimmt der Mieter
(anteilig) die Kosten für Heizung inkl. Wartung, Strom,
Wasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Wartung technischer
Anlagen, Oberflächenentwässerung, Parkplatzreinigung,
Winterdienst und Grünanlagenpflege. Die übrigen
Kosten fallen dem Vermieter zur Last. Der Mieter leistet eine
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von zunächst 200 €
zuzüglich gesetzlicher USt, die nach Erstellung der Abrechnung
entsprechend angepasst wird.
Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen in
den Innenräumen, der Vermieter Außen­ und Erhaltungsreparaturen.
Der Mietvertrag sieht ferner eine Kostentragungspflicht
des Vermieters für die Nachrüstung einer Hei­
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147
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
zungs­ und Lüftungsanlage vor, sofern diese behördlich
angeordnet wird.
Auf das Vermieterpfandrecht wurde verzichtet. Mietsicherheiten
wurden nicht vereinbart.
Es wurde ein marktüblicher branchenbezogener Konkurrenzschutz
für einen Umkreis von 5 km vereinbart.
Aufgrund entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag
wurde zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Recht zur Errichtung, Erhaltung und zum
Betrieb eines Lebensmittelmarktes einschließlich Nutzung
der erforderlichen Parkplätze sowie Zu­ und Abfahrten) im
Grundbuch eingetragen.
Nach vorheriger Information des Vermieters darf der
Mieter alle baulichen Veränderungen vornehmen, die er
für erforderlich hält. Zum Rückbau ist er nicht verpflichtet,
vielmehr gehen die baulichen Veränderungen nach Beendigung
des Mietverhältnisses in das Eigentum des Vermieters
über. Der Mieter ist ferner zum Ein­ und Aufbau von
Inventar und einer Integralanlage berechtigt, die auf seine
Kosten zum Mietende entfernt werden müssen. Andernfalls
gehen sie in das Eigentum des Vermieters über.
Objekt Mömbris
Mietvertrag REWE
Ein Hauptmieter des Objekts Mömbris ist die REWE Markt
GmbH („Mieter“). Mit Mietvertrag vom 27./28.07.2009
nebst Nachträgen vom 08./16.06.2010, 19./24.11.2010
und 24.03./05.04.2011 wurde eine Gesamtfläche von
2.000 m² angemietet, davon mindestens 1.050 m² Verkaufsfläche
sowie mindestens 118 Parkplätze zur gemeinsamen
Nutzung mit den anderen Mietern.
Der Vertrag hat eine branchenübliche Laufzeit mit Verlängerungsoption.
Der Veröffentlichung der Mietdauer im Rahmen
dieses Verkaufsprospektes stimmt der Mieter nicht zu.
Es wurde eine branchen­ und ortsübliche Miete vereinbart,
die durch eine Indexklausel wertgesichert ist. Der Mieter
hat einer Veröffentlichung der Miethöhe im Rahmen dieses
Verkaufsprospektes widersprochen.
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Von den Betriebskosten übernimmt der Mieter ­ gegebenenfalls
flächenanteilig ­ die Kosten für Strom, Heizung,
Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Winterdienst, Oberflächenentwässerung,
Grünanlagenpflege sowie Wartung
und Kosten der vom Mieter allein genutzten technischen
Anlagen. Die übrigen Nebenkosten verbleiben beim Vermieter.
Eine Nebenkostenvorauszahlung ist nicht vereinbart.
Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen im Umfang
von 250 € (netto) im Einzelfall und bis zu 1.500 € (netto)
p. a. sowie Schönheitsreparaturen im Innenraum. Im Übrigen
ist der Vermieter für Instandhaltung und Instandsetzung
zuständig.
Es gilt ein branchenbezogenes Wettbewerbsverbot für
einen Umkreis von 3 km.
Es wurde keine Kaution vereinbart.
Der Mieter hat bei Ende des Mietverhältnisses keine Rückbauverpflichtung.
Mietvertrag dm­Drogerie
Ein weiterer Hauptmieter ist die dm­drogerie markt
GmbH & Co. KG („Mieter“), die mit Vertrag
vom 27.04./14.05.2009 und Nachträgen vom
16./23.12.2009, 01./16.12.2010 und 08./15.04.2011
eine Fläche von 836,22 m² zum Betrieb eines Drogeriemarktes
angemietet hat. Etwa 110 Pkw­Stellplätze stehen
zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung.
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit von zehn Jahren
bis zum Ablauf des 01.02.2021 und verlängert sich automatisch
zweimal um jeweils fünf Jahre, wenn nicht der
Mieter zwölf Monate vor Beendigung der Verlängerung
widerspricht.
Es wurde eine monatliche Nettomiete in Höhe von 8.350 €
vereinbart. Mit Beginn des 4. Mietjahres wird ab einer Veränderung
des Verbraucherpreisindex (Basis 2000 = 100)
um mindestens 10 % die Miete um 65 % der Indexänderung
erhöht oder ermäßigt.
Der Mieter übernimmt – gegebenenfalls flächenanteilig
­ die Kosten für Wasser und Abwasser, Strom, Heizung,
Müllabfuhr, Parkplatzbeleuchtung, Pflege der Außenan­

lage und Wartung der technischen Einrichtungen. Er ist zum
Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung verpflichtet.
Schönheitsreparaturen im Innenbereich sowie Kleinreparaturen
bis zu einem Betrag von 200 € im Einzelfall und
1.500 € p. a., jeweils zzgl. eventueller USt in gesetzlicher
Höhe, werden dem Mieter auferlegt. Im Übrigen sind
Instandhaltung und Instandsetzung Sache des Vermieters.
Im Umkreis von einem Kilometer gilt ein Wettbewerbsverbot
im Hinblick auf Drogeriemärkte.
Eine Rückbauverpflichtung des Mieters am Ende des Mietverhältnisses
besteht nicht.
Objekte Buttenheim, Goch, Marktleuthen,
Traitsching
Mietverträge Netto
Die Objekte in Buttenheim, Goch, Marktleuthen und
Traitsching werden an die Netto Marken­Discount
AG & Co. KG als alleinigem Mieter vermietet. Entsprechende
Mietverträge wurden für das Objekt
Buttenheim am 26.01./08.02.2010 nebst Nachträgen
vom 16./29.12.2010 und 09./16.05.2011, für
das Objekt Goch am 02./11.11.2009 nebst Nachtrag
vom 28.02./07.03.2011, für das Objekt Marktleuthen
am 11./15.11.2010 und für das Objekt Traitsching
am 15./21.04.2010 geschlossen. Mietgegenstand ist
jeweils eine Verkaufs­ und Nebenraumfläche von insgesamt
1.046 m² in Goch bzw. 1.087 m² in den anderen
Objekten zuzüglich Außenanlagen sowie der gesetzlich
vorgeschriebenen Anzahl an Pkw­Stellplätzen, mindestens
jedoch 61 bei dem Objekt Buttenheim, 64 bei dem Objekt
Goch, 65 bei dem Objekt Marktleuthen sowie 60 Stellplätzen
bei dem Objekt Traitsching.
Die Mietverträge sind jeweils für die Dauer von 15 Jahren
ab Übergabe an den Mieter geschlossen, die in Buttenheim
am 06.04.2011 stattgefunden hat und bei den
anderen Objekten noch aussteht. Nach Ablauf der Festmietzeit
ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag dreimal
um jeweils fünf Jahre zu verlängern oder den Vertrag
zu kündigen. Wird der Vertrag nicht gekündigt und das
Optionsrecht nicht ausgeübt, verlängert sich der Vertrag
Rechtliche Grundlagen
auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von zwölf
Monaten zum jeweils 30.06. eines Jahres.
Der Mieter kann vom Vertrag zurücktreten, wenn die Übergabe
des Objekts Goch nicht bis zum 11.04.2012, die
des Objekts Marktleuthen nicht bis zum 09.11.2011 und
die Übergabe des Objekts Traitsching nicht spätestens
am 14.09.2011 erfolgt ist. Ein Rücktrittsrecht des Mieters
besteht ferner im Fall der Mietflächenabweichung von
mehr als 3 % (Marktleuthen) bzw. 2 % (Goch, Traitsching).
Der Mieter ist zur außerordentlichen Kündigung berechtigt,
wenn die vereinbarte Parkplatzanzahl wesentlich
unterschritten wird. In Goch und Marktleuthen besteht
ein Kündigungsrecht des Mieters auch dann, wenn die
behördlichen Genehmigungen zur Führung eines Lebensmittelmarktes
nicht erteilt oder mit unzumutbaren Auflagen
verbunden werden.
Der monatliche Nettomietzins beträgt 9.620 € für das Mietobjekt
Buttenheim, 9.466 € für das Objekt Goch, 9.500 €
für das Objekt Marktleuthen und 9.403 € für das Objekt
Traitsching. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Verkaufsprospekts
verhandeln die Mietvertragsparteien für das
Objekt Traitsching über einen Nachtrag, demzufolge die
monatliche Nettomiete auf 10.109 € erhöht werden soll.
Nach Ablauf von drei Freijahren verändert sich die Miete
entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Verbraucherpreisindex (Basisjahr 2005 = 100), sofern dieser
um mindestens 10 % steigt oder fällt. Auf Antrag einer
Partei wird dann die Miete um 60 % der Veränderung des
Verbraucherpreisindex angepasst. Weitere Anpassungen
nach dieser Maßgabe erfolgen frühestens zwei Jahre
nach der letzten Änderung. Mietflächenunterschreitungen
werden entsprechend mietmindernd berücksichtigt, in
Goch jedoch erst ab einer Abweichung von mindestens
0,5 %. Flächenüberschreitungen sind hingegen mietzinsneutral.
Beginn der Mietzahlungspflicht ist die Eröffnung
des Marktes, spätestens jedoch 21 Tage nach Übergabe
der Mieträume.
Neben den direkt mit dem Anbieter abzurechnenden Heizkosten
übernimmt der Mieter die Kosten für Strom, Wasser
und Abwasser, Schornsteinfeger (außer beim Objekt
Goch) und Müllabfuhr. Alle übrigen Nebenkosten trägt
der Vermieter. Bei den Objekten Buttenheim, Marktleuthen
und Traitsching darf der Vermieter ab dem Vorliegen der
ersten Nebenkostenabrechnung monatliche Vorauszah­
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Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
lungen in Höhe von 1/12 der zu erwartenden jährlichen
Kosten verlangen.
Innerhalb der Mieträume ist der Mieter für Schönheitsreparaturen
zuständig sowie für Kleinreparaturen bis zu einem
Betrag in Höhe von 200 € (netto). Höhere Rechnungsbeträge
sowie sonstige Instandhaltungs­ und Instandsetzungsmaßnahmen
sind vom Vermieter zu tragen.
Es wurde ein marktüblicher branchenbezogener Konkurrenzschutz
für den Umkreis von 3 km (Buttenheim, Marktleuthen
und Traitsching) bzw. 2 km sowie angrenzenden
Ortsteilen (Goch) vereinbart.
Die Stellung von Mietsicherheiten wurde in keinem der
Mietverträge vereinbart.
Der Mieter darf Ein­ und Umbauten vornehmen, nach
Zustimmung des Vermieters auch an der Bausubstanz.
Nach Ablauf der Mietzeit ist der Mieter berechtigt, die
Einbauten im Gebäude zu belassen. Der Vermieter kann
den Verbleib der eingebauten Gegenstände gegen eine
entsprechende Vergütung des Zeitwerts verlangen.
Objekt Otterberg
Mietvertrag Wasgau
Einer der beiden Mieter des Objekts ist die Wasgau
Produktions & Handels AG („Mieter“). Gegenstand des
Mietvertrages vom 16./20.04.2007, ergänzt durch einen
Nachtrag vom 11./15.09.2008 ist eine Gesamtfläche von
1.995 m² nebst Anlieferflächen und mindestens 120 Pkw­
Stellplätzen zum Betrieb eines Vollversorgermarktes für
Lebensmittel sowie sonstige Bedarfsgegenstände.
Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 15 Jahren, die mit
Ablauf des 07.07.2023 endet. Der Mieter ist berechtigt,
den Vertrag dreimal um jeweils fünf Jahre stillschweigend
zu verlängern. Wird zum Ende der Festmietzeit die Option
nicht ausgeübt und der Vertrag nicht gekündigt, verlängert
sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und ist mit
zwölfmonatiger Frist kündbar.
Werden die ungehinderte Zu­ und Abfahrt für Kunden
und Lieferanten und eine Anlieferung für Fahrzeuge bis
40 t nicht während der gesamten Vertragslaufzeit gewähr­
150 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
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leistet, kann der Mieter nach erfolgloser Fristsetzung zur
Abhilfe den Vertrag fristlos kündigen.
Der monatliche Nettomietzins beträgt 21.945 € und ist für
die ersten drei Jahre fest vereinbart. Ändert sich danach
der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex
(Basisjahr 2000 = 100) um mehr als 10 %, wird
die Miete auf Verlangen einer Partei um 65 % der Veränderung
des Verbraucherpreisindex angepasst. Weitere
Anpassungen nach dieser Maßgabe erfolgen bei einer
erneuten Indexänderung um mehr als 10 % in Intervallen
von jeweils zwei Jahren.
Die mit dem Betrieb des Mietobjekts zusammenhängenden
Nebenkosten wie Energieversorgung, Wasser und
Abwasser, Müllabfuhr und Schornsteinfeger, Reinigung
des Objekts und der Außenanlagen, Wartung technischer
Anlagen, Betriebshaftpflichtversicherung und Versicherung
von Waren und Einbauten sowie das Glasbruchrisiko werden
vom Mieter – gegebenenfalls anteilig – getragen.
Alle übrigen Nebenkosten fallen dem Vermieter zur Last.
Der Mieter leistet eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung
von anfänglich 1.000 € zzgl. USt in gesetzlicher
Höhe, die den vorausgehenden Nebenkostenabrechnungen
angeglichen wird.
Dem Mieter obliegen Kleinreparaturen bis zu 250 €
(netto) im Einzelfall sowie notwendige Schönheitsreparaturen
in den Räumen. Der Vermieter trägt alle übrigen
Instandhaltungs­ und Instandsetzungsmaßnahmen.
Es wurde ein marktüblicher branchenbezogener Konkurrenzschutz
für den Umkreis von fünf Kilometern vereinbart.
Ausgenommen ist der Betrieb eines Lebensmitteldiscounters
auf dem Nachbargrundstück, sofern es sich dabei
nicht um einen Netto­Markt handelt.
Der Vermieter verzichtet auf das gesetzliche Vermieterpfandrecht.
Die Stellung einer Mietsicherheit wurde nicht
vereinbart.
Der Mieter darf Einbauten vornehmen, nach Zustimmung
des Vermieters auch bauliche Veränderungen. Nach
Ablauf der Mietzeit besteht keine Rückbauverpflichtung.
Der Vermieter kann jedoch gegen Abgeltung des Verkehrswertes
verlangen, dass die Einbauten im Gebäude
verbleiben.

Mietvertrag Penny
Weiterer Mieter des Objekts Otterberg ist die Penny­Markt
GmbH („Mieter“). Zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes
wird gemäß des Vertrags vom 06.07./13.08.2007 nebst
Nachträgen vom 20./27.10.2008, 14./28.05.2009 und
04./18.05.2011 eine Gesamtnutzfläche von 1.018 m²
nebst Vorplatz­, Anliefer­ und Hoffläche sowie 209 Parkplätzen
zur gemeinschaftlichen Nutzung mit dem anderen
Mieter des Objekts (Wasgau) angemietet.
Der Mietvertrag hat zunächst eine Festlaufzeit von 15 Jahren
ab Übergabe, also bis zum Ablauf des 12.03.2024. Der
Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag stillschweigend dreimal
um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Danach verlängert
sich das Vertragsverhältnis um jeweils ein Jahr, sofern es
nicht von einem Vertragspartner zwölf Monate vor Ablauf
gekündigt wird.
Der monatliche Nettomietzins beträgt 11.430 € und unterliegt
einer Wertsicherung. Nach Ablauf von vier Freijahren
verändert sich die Miete entsprechend dem vom Statistischen
Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (Basisjahr
2000 = 100), sofern dieser um mindestens 10 % steigt
oder fällt. Auf Verlangen einer Partei wird dann die Miete
um 60 % der Veränderung des Verbraucherpreisindex
angepasst. Weitere Anpassungen nach dieser Maßgabe
erfolgen in Intervallen von jeweils drei Jahren. Hat sich
entsprechend der Wertsicherung die ursprüngliche Miete
um mehr als 50 % verändert, kann bei Ermäßigung der Vermieter,
bei Erhöhung der Mieter den Vertrag kündigen, erstmals
nach Ablauf der Festlaufzeit. Obwohl die tatsächlich
angemietete Fläche von der ursprünglich vereinbarten um
1,29 % abweicht, wurde eine Anpassung der Miete jedoch
nicht vorgenommen.
Von den Nebenkosten übernimmt der Mieter Heizung,
Strom, Wasser und Abwasser sowie anteilig Straßenreinigung,
Kaminreinigung, Grünanlagenpflege und Parkplatzreinigung
und ­beleuchtung. Die übrigen Nebenkosten hat
der Vermieter zu tragen.
Innerhalb der Mieträume ist der Mieter für Schönheitsreparaturen
zuständig sowie für Kleinreparaturen bis zu einem
Betrag in Höhe von 250 € (netto) im Einzelfall und 1.800 €
p. a. (netto). Höhere Rechnungsbeträge gehen insgesamt
zulasten des Vermieters, der auch sonstige Instandhaltungs­
und Instandsetzungsmaßnahmen übernimmt.
Rechtliche Grundlagen
Es wurde ein marktüblicher branchenbezogener Konkurrenzschutz
für den Umkreis von 3 km vereinbart, bei
dessen Verletzung der Mieter zur Kürzung der Miete um
50 % bis zu insgesamt einer Jahresmiete berechtigt ist. Vom
Wettbewerbsverbot ausgenommen ist der benachbarte
Wasgau­Markt.
Auf die Vereinbarung einer Mietsicherheit wurde verzichtet.
Der Mieter darf Ein­ und Umbauten mit Zustimmung des
Vermieters auch an der Bausubstanz vornehmen. Nach
Ablauf der Mietzeit hat der Vermieter keinen Anspruch
auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Eine
eventuelle Wertminderung des Gebäudes muss der Mieter
nicht kompensieren.
Objekt Haßloch
Pachtvertrag Shell
Ankerpächter des Objekts ist die Shell Deutschland
Oil GmbH („Pächter“). Gegenstand des Pachtvertrages
vom 07./28.04.2008 nebst Nachtrag vom
30.12.2008/07.01.2009 ist eine Grundstücksfläche von
3.759 m 2 sowie der eingerichtete Tankstellenbetrieb mit
den entsprechenden Baulichkeiten nebst Zubehör und
Inventar.
Der Pachtvertrag hat ab der Übergabe eine feste Laufzeit
von 15 Jahren bis zum 29.08.2023. Danach hat der
Pächter eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils
fünf Jahren.
Der Pächter hat ein Kündigungsrecht für den Fall, dass der
Betrieb der Tankstelle durch unverschuldete Entziehung
der Genehmigung, behördliche Anordnung oder andere,
nicht im Einflussbereich des Pächters liegende Gründe
unmöglich wird.
Der monatliche Nettopachtzins beträgt 14.000 € und
ist nach Ablauf von drei Freijahren durch eine Wertsicherungsklausel
gesichert. Bei Veränderung des Verbraucherpreisindex
(Basisjahr 2005 = 100) um mehr als 10 %
erfolgt auf Verlangen einer Partei eine Anpassung des
Pachtzinses um 75 % der Indexänderung.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
151
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Der Pächter übernimmt sämtliche Betriebskosten des
Pachtobjekts, mit Ausnahme der Gebäudeversicherungen
und der Grundsteuer. Zur Abdeckung der vom Pächter
nicht direkt abgerechneten Kosten erhält der Verpächter
eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von
200 € zzgl. USt in gesetzlicher Höhe.
Während der Pachtzeit ist der Pächter für Kleinreparaturen
bis zu einem Nettobetrag von 250 € im Einzelfall und
2.000 € p. a. sowie für Schönheitsreparaturen im Innenbereich
zuständig. Ferner übernimmt er die Wartung der
bauseits eingebrachten technischen Anlagen. Darüber
hinaus sind Instandhaltungs­ und Instandsetzungsmaßnahmen
Sache des Verpächters.
Es wurde ein Wettbewerbsverbot hinsichtlich anderer
Tankstellenbetriebe für einen Umkreis von 3 km vereinbart.
Darüber hinaus erstreckt sich das Wettbewerbsverbot auf
dem Grundstück, auf dem sich der Pachtgegenstand befindet,
auch auf den Vertrieb der vom Pächter angebotenen
Produkte. Davon ausgenommen sind Autozubehör, Autopflegemittel
und Lebensmittel.
Aufgrund entsprechender vertraglicher Vereinbarung
ist zugunsten des Pächters eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Tankstellenrecht), befristet bis zum
31.12.2038, bestellt und in das Grundbuch eingetragen
worden.
Die Stellung von Sicherheiten wurde nicht vereinbart.
Der Pächter ist berechtigt, zu vorübergehenden Zwecken
Baulichkeiten, Einrichtungen und Anlagen zu errichten. Bei
Beendigung ist er zum Rückbau verpflichtet, sofern nicht
der Verpächter dem Umbau schriftlich zugestimmt hat.
Kontaminationen und Verunreinigungen, die während der
Vertragslaufzeit verursacht werden, sind auf Kosten des
Pächters zu beseitigen.
Mietvertrag SFW
Ein weiterer Hauptmieter des Objekts ist die SFW Organisations­
und Unternehmensberatungs­GmbH („Mieter“),
die dort ein Entertainmentcenter betreibt. Aufgrund des
am 15./17.09.2007 geschlossenen Vertrages nebst
Nachtrag vom 15./18.12.2008 wird eine Fläche von
848 m 2 angemietet. Zum Mietgegenstand gehören Pkw­
Stellplätze gemäß den behördlichen Anforderungen,
152 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
mindestens 24 Stellplätze zur alleinigen Nutzung durch
den Mieter.
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit bis zum
30.09.2018. Der Mieter kann den Vertrag dreimal um
jeweils fünf Jahre verlängern. Das Mietverhältnis verlängert
sich automatisch um jeweils ein weiteres Jahr, sofern
keine der Parteien widerspricht.
Der monatliche Nettomietzins von 11.872 € unterliegt
der Wertsicherung. Steigt der Verbraucherpreisindex
(Basisjahr 2005 = 100) um mehr als 10 %, so kann der
Vermieter eine Anpassung des Mietzinses um 70 % der
Indexänderung verlangen.
Von den Betriebs­ und Nebenkosten übernimmt der Mieter
anteilig die Kosten für Wasser, Abwasser und Heizung
nebst Wartung der Anlagen, Strom, laufende öffentliche
Lasten, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Müllabfuhr,
Winterdienst, Pflege der Außenanlagen, Wartung der
bauseits eingebrachten technischen Anlagen sowie Sach­
und Haftpflichtversicherung. Die übrigen Nebenkosten
verbleiben beim Vermieter. Eine Betriebskostenvorauszahlung
ist nicht zu leisten.
Der Mieter übernimmt Schönheitsreparaturen nach Bedarf
sowie Kleinreparaturen bis zu 150 € im Einzelfall und 3 %
der Jahresnettokaltmiete p. a., jeweils zzgl. eventueller USt
in gesetzlicher Höhe. Im Übrigen obliegt die Instandhaltung
und Instandsetzung dem Vermieter.
Es wurde ein grundstücksbezogener Konkurrenzschutz
im Hinblick auf weitere Spielstätten vereinbart. Ferner ist
der Vermieter verpflichtet, Gewerbeflächen im Mietobjekt
nicht zur Nutzung als Diskothek oder sonstiges Tanzstudio,
dem Erotikbereich zuzuordnende Nutzungen oder als
sonstige Versammlungsstätte zu vermieten.
Aufgrund entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung
ist zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Spiel­ und Freizeitzentrumsbetriebsrecht,
Benutzungsrecht für Werbeanlagen und Parkplatz)
bestellt und in das Grundbuch eingetragen worden.
Die Stellung von Mietsicherheiten wurde nicht vereinbart.

Mieterseitige Veränderungen des Vertragsgegenstandes
durch Um­, Ein­ und Ausbauten sind grundsätzlich zulässig.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter
zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.
Mietvertrag McDonald’s
Der dritte Mieter des Objekts ist die McDonald’s
GmbH („Mieter“). Gegenstand des Mietvertrags vom
13.10.2008 sind – im Gegensatz zu den übrigen Mietverträgen
– nicht Räumlichkeiten, sondern nur eine unbebaute
Teilfläche des Grundstücks von etwa 3.030 m 2 zum
Zweck der Bebauung und des Betriebs einer Systemgaststätte
durch den Mieter. Der Vermieter ist lediglich zur
Errichtung der Erschließungsstraße auf der vermieteten
Teilfläche verpflichtet. Die für den Betrieb der Gaststätte
bauordnungsrechtlich geforderten Parkplätze werden
vom Mieter auf eigene Kosten erstellt.
Der Mietvertrag hat eine feste Laufzeit bis zum 13.10.2020
mit dreimaliger stillschweigender Verlängerungsoption
um jeweils sechs Jahre. Wird die Option nicht ausgeübt,
verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils ein weiteres
Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von sechs Monaten
gekündigt wird.
Die monatliche Nettomiete beträgt 3.500 €. Ändert sich
der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes
(Basis = 2005) nach Ablauf von drei Jahren ab Eröffnung
des Restaurants um mindestens 10 %, wird die Miete um
75 % der Indexänderung angepasst.
Die vom Mieter zu zahlenden Kosten für Strom, Gas, Heizung,
Wasser, Kanalgebühren und Müllabfuhr werden
entweder über eigene Zähler bzw. Gebührenbescheide
ermittelt oder, soweit möglich, vom Mieter direkt mit den
Lieferanten abgerechnet. Der Mieter übernimmt ferner
sämtliche Gebäudeversicherungen. Sonstige Betriebs­
und Nebenkosten werden entsprechend der Betriebskostenverordnung
umgelegt. Soweit eine direkte Abrechnung
mit Lieferanten nicht möglich ist, leistet der Mieter eine
monatliche Vorauszahlung auf Basis der vom Vermieter
erstellten Nebenkostenabrechnung des Vorjahres.
Sämtliche Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
des Gebäudes sowie die Kosten dafür sind Sache
des Mieters.
Rechtliche Grundlagen
Der Vertrag enthält eine Konkurrenzschutzklausel, der
zufolge der Vermieter im Umkreis von zehn Kilometern
einen gastronomischen oder Imbissbetrieb weder unmittelbar
noch mittelbar betreiben oder dulden darf. Sollte der
Vermieter dagegen verstoßen, hat er für jeden Einzelfall
eine Vertragsstrafe in Höhe einer Monatsmiete, maximal
jedoch eine Bruttojahresmiete, zu zahlen und dem Mieter
den entstandenen Schaden zu ersetzen.
Zugunsten des Mieters wurden beschränkte persönliche
Dienstbarkeiten (Gaststättenrecht sowie Geh­ und Fahrrecht)
im Grundbuch eingetragen, auflösend befristet bis
zum 31.12.2038.
Es sind keine Mietsicherheiten zu erbringen.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter
berechtigt, aber nicht verpflichtet, das von ihm errichtete
Gebäude zu entfernen. Lediglich werbetechnische Einrichtungen
und demontagefähige Einrichtungsgegenstände
müssen abgebaut werden. Der Mieter hat keinen Anspruch
auf eine Entschädigung durch den Vermieter.
F. Zusätzliche Angaben nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
I. Angaben über das Kapital der Emittentin
1. Kapitalanteile der Fondsgesellschaft
Das Kapital der Fondsgesellschaft ist in Kommanditanteile
eingeteilt und beträgt zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
0 € (Gesamthöhe des gezeichneten Kapitals). Das
eingezahlte Kapital beträgt ebenfalls 0 €. Die Gründungsgesellschafter
haben keine Einlagenverpflichtung übernommen.
Die NGF Beteiligung GmbH als geschäftsführende
Kommanditistin und Gründungskommanditistin verfügt über
eine in das Handelsregister eingetragene Haftsumme von
1.000 €. Sowohl die NGF Beteiligung GmbH als auch die
NGF Verwaltung GmbH als Komplementärin und Gründungsgesellschafterin
haben keinen Kapitalanteil und sind
planmäßig nicht am Kapital der Fondsgesellschaft beteiligt.
Die Hauptmerkmale der Kapitalanteile sind die mit einem
Kapitalanteil verbundenen Hauptrechte, vorliegend
die Vermögensbeteiligung und die Ergebnisbeteiligung
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
153
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
(Beteiligung am Gewinn und Verlust) sowie die Stimmrechte
in der Gesellschafterversammlung.
Die Rechte der Komplementärin und Gründungsgesellschafterin,
der NGF Verwaltung GmbH, weichen gegenüber
den Rechten der zukünftig beitretenden Kommanditisten/Treugeber
wie folgt ab:
▪ Vertretungs­ und Geschäftsführungsbefugnis
▪ Vorsitzende in der Gesellschafterversammlung
▪ Liquidatorin der Fondsgesellschaft.
Die Rechte der geschäftsführenden Kommanditistin und
Gründungsgesellschafterin, der NGF Beteiligung GmbH,
weichen gegenüber den Rechten der zukünftig beitretenden
Kommanditisten/Treugeber wie folgt ab:
▪ Vertretungs­ und Geschäftsführungsbefugnis
Gegenüber den zukünftig beitretenden Stillen Gesellschaftern
weichen die Rechte der Gründungsgesellschafter
NGF Verwaltung GmbH und NGF Beteiligung GmbH
über die jeweils vorgenannten Punkte hinaus wie folgt ab:
▪ Beteiligung am Gewinn und Verlust (Stille Gesellschafter
nur am Gewinn)
▪ Stimmrecht gemäß Kapitalanteil (Stille Gesellschafter
haben nur ein eingeschränktes Zustimmungsrecht gemäß
§ 18 Absatz (2) des Fondsgesellschaftsvertrages
▪ Vermögensbeteiligung (Stille Gesellschafter haben
keine Vermögensbeteiligung)
Darüber hinaus stimmen die Rechte der derzeitigen Gesellschafter
mit den Rechten der zukünftig beitretenden Kommanditisten/Treugeber
sowie Stillen Beteiligten, deren
Rechte auf Seite 15 genannt werden, überein.
2. Bisher emittierte Vermögensanlagen und Wertpapiere
Wertpapiere oder Vermögensanlagen im Sinne des
§ 8f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes sind bisher nicht
ausgegeben worden. Da die Fondsgesellschaft weder die
Rechtsform einer Aktiengesellschaft (AG) noch einer Kommanditgesellschaft
auf Aktien (KGaA) hat, befinden sich
keine Wertpapiere im Umlauf, deren Nennbetrag angegeben
werden kann und die unter bestimmten Bedingungen
und nach einem bestimmten Verfahren Umtausch­ oder
Bezugsrechte auf Aktien einräumen.
154 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
II. Angaben über Gründungsgesellschafter der
Emittentin
08.0
Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft sind die
Komplementärin, die NGF Verwaltung GmbH (Sitz/
Geschäftsanschrift: Aschheim/Einsteinring 28, 85609
Aschheim) sowie die geschäftsführende Kommanditistin,
die NGF Beteiligung GmbH (Sitz/Geschäftsanschrift:
Aschheim/Einsteinring 28, 85609 Aschheim).
1. NGF Verwaltung GmbH (Komplementärin)
Die Komplementärin ist am Kapital sowie am Gewinn und
Verlust der Fondsgesellschaft nicht beteiligt; ihr stehen
keine Entnahmerechte zu.
Für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr wurden der
Komplementärin keine Bezüge und keinerlei Nebenleistungen
gewährt.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der
Emittentin für die Übernahme der persönlichen Haftung
im Zeitraum bis 31.12.2012 eine Vergütung in Höhe von
93.750 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, zu zahlen in zwei gleichen Teilbeträgen am
30.12.2011 und am 30.12.2012. Des Weiteren erhält sie
für die Geschäftsführung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine
einmalige Vergütung in Höhe von 122.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen
in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und am
30.12.2012.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der
Emittentin für die Übernahme der persönlichen Haftung
sowie die Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche
Vergütung in Höhe von 81.000 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen
Teilbeträgen zum Ende eines Monats. Die Vergütung
erhöht sich alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der
Objektgesellschaft 1 für die Übernahme der persönlichen
Haftung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine Vergütung
in Höhe von 125.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwei gleichen
Teilbeträgen am 30.12.2011 und am 30.12.2012. Des
Weiteren erhält sie für die Geschäftsführung im Zeitraum

is 31.12.2012 eine einmalige Vergütung in Höhe von
114.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, zu zahlen in zwei gleichen Teilbeträgen am
30.12.2011 und am 30.12.2012.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der
Objektgesellschaft 1 für die Übernahme der persönlichen
Haftung sowie die Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche
Vergütung in Höhe von 36.500 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf
gleichen Teilbeträgen zum Ende eines Monats. Die Vergütung
erhöht sich alle vier Jahre um 80 % der Änderung
des Verbraucherpreisindexes für Deutschland, erstmals ab
2017.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der
Objektgesellschaft 2 für die Übernahme der persönlichen
Haftung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine Vergütung in
Höhe von 31.250 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen am 30.12.2012. Des
Weiteren erhält sie für die Geschäftsführung im Zeitraum
bis 31.12.2012 eine einmalige Vergütung in Höhe von
44.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, zu zahlen am 30.12.2012.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält von der
Objektgesellschaft 2 für die Übernahme der persönlichen
Haftung sowie die Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche
Vergütung in Höhe von 23.500 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in
zwölf gleichen Teilbeträgen zum Ende eines Monats. Die
Vergütung erhöht sich alle vier Jahre um 80 % der Änderung
des Verbraucherpreisindexes für Deutschland, erstmals
ab 2017.
Darüber hinaus stehen der NGF Verwaltung GmbH innerhalb
und außerhalb des Gesellschaftsvertrages keine
Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte, sonstige Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art zu.
Alleinige (unmittelbare) Gesellschafterin der Komplementärin
ist die FIHM Fonds und Immobilien Holding
München AG,
Rechtliche Grundlagen
▪ deren 100 %ige Tochtergesellschaft, die Unacum Vertriebs­
und Servicemanagement AG, mit dem Vertrieb
der angebotenen Vermögensanlage beauftragt ist,
▪ die der Emittentin Zwischenfinanzierungsmittel zur Verfügung
stellt,
▪ deren 100 %ige Tochtergesellschaft, die Next Generation
Funds München GmbH, die Anbieterin der vorliegenden
Vermögensanlage ist und
▪ deren 100 %ige Tochtergesellschaft, die Value Creation
Fonds­Services GmbH, mit der Einrichtung der Zeichnerverwaltung
von der Fondsgesellschaft beauftragt ist.
Die NGF Verwaltung GmbH ist als persönlich haftende
Gesellschafterin, ohne Kapitalanteil, an der NGF Verwaltung
GmbH & Co. Renditefonds 1 KG beteiligt, die der
Objektgesellschaft 1 Zwischenfinanzierungsmittel zur Verfügung
stellt.
Darüber hinaus ist die Komplementärin an Unternehmen,
die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage
beauftragt sind, die der Emittentin Fremdkapital zur Verfügung
stellen, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen, weder unmittelbar noch mittelbar
beteiligt und für solche Unternehmen auch nicht tätig.
2. NGF Beteiligung GmbH (geschäftsführende Kommanditistin)
Die Kommanditistin, NGF Beteiligung GmbH, ist am Kapital
sowie am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft
nicht beteiligt; ihr stehen keine Entnahmerechte zu. Sie verfügt
ausschließlich über eine in das Handelsregister eingetragene
Haftsumme (Hafteinlage) in Höhe von 1.000 €.
Für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr wurden
der NGF Beteiligung GmbH keine Bezüge und keinerlei
Nebenleistungen gewährt.
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält von der Emittentin
für die Geschäftsführung im Zeitraum bis 31.12.2012
eine einmalige Vergütung in Höhe von 30.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen
in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und am
30.12.2012.
Darüber hinaus erhält sie von der Emittentin für die
Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
155
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Höhe von 15.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält von der
Objektgesellschaft 1 für die Geschäftsführung im Zeitraum
bis 31.12.2012 eine einmalige Vergütung in Höhe von
30.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, zu zahlen in zwei gleichen Teilbeträgen am
30.12.2011 und am 30.12.2012.
Darüber hinaus erhält sie von der Objektgesellschaft 1 für
die Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Höhe von 6.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält von der
Objektgesellschaft 2 für die Geschäftsführung im Zeitraum
bis 31.12.2012 eine einmalige Vergütung in Höhe von
10.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, zu zahlen am 30.12.2012.
Darüber hinaus erhält sie von der Objektgesellschaft 2 für
die Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Höhe von 3.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
Entsprechend ihrer Kommanditbeteiligung in Höhe von ca.
5,4 % an der Objektgesellschaft 1 ist die NGF Beteiligung
GmbH an deren Gewinn, Verlust und Vermögen beteiligt
und stehen ihr entsprechende Entnahmerechte zu.
Darüber hinaus stehen der NGF Beteiligung GmbH innerhalb
und außerhalb des Gesellschaftsvertrages keine
Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte, sonstige Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art zu.
156 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
Alleinige (unmittelbare) Gesellschafterin der NGF Beteiligung
GmbH ist wiederum die FIHM Fonds und Immobilien
Holding München AG,
▪ deren 100 %ige Tochtergesellschaft, die Unacum Vertriebs­
und Servicemanagement AG, mit dem Vertrieb
der angebotenen Vermögensanlage beauftragt ist,
▪ die der Emittentin Zwischenfinanzierungsmittel zur Verfügung
stellt,
▪ deren 100 %ige Tochtergesellschaft, die Next Generation
Funds München GmbH, die Anbieterin der vorliegenden
Vermögensanlage ist und
▪ deren 100 %ige Tochtergesellschaft, die Value Creation
Fonds­Services GmbH, mit der Einrichtung der Zeichnerverwaltung
von der Fondsgesellschaft beauftragt ist.
Die NGF Beteiligung GmbH ist als geschäftsführende
Kommanditistin mit einem Kommanditanteil von 1.000 €,
der einer Vermögensbeteiligung von 100 % entspricht, an
der NGF Verwaltung GmbH & Co. Renditefonds 1 KG
beteiligt, die der Objektgesellschaft 1 Zwischenfinanzierungsmittel
zur Verfügung stellt.
Darüber hinaus ist die NGF Beteiligung GmbH an Unternehmen,
die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage
beauftragt sind, die der Emittentin Fremdkapital zur
Verfügung stellen, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen, weder unmittelbar noch
mittelbar beteiligt und für solche Unternehmen auch nicht
tätig.
III. Angaben über die Geschäftstätigkeit der Emittentin
sowie Angaben über die Anlageziele und
Anlagepolitik der Vermögensanlagen
1. Geschäftstätigkeit der Fondsgesellschaft
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft
(Emittentin) sind entsprechend ihrem Gesellschaftszweck
der Erwerb sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland. Zum Gegenstand gehört
ebenso die Beteiligung an Objektgesellschaften, die ihrerseits
den Erwerb sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von Immobilien, insbesondere

Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, zum Gegenstand
haben.
Die Fondsgesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet sind. Sie ist nicht berechtigt,
in irgendeiner Weise gewerblich tätig zu werden.
Es besteht eine Abhängigkeit von dem Gesellschaftsvertrag
der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co.
Besitz KG (Objektgesellschaft 1) sowie von den bei der
Objektgesellschaft 1 bestehenden, im Einzelnen auf den
Seiten 134 ff. näher erläuterten wesentlichen Mietverträgen,
da diese Verträge von wesentlicher Bedeutung für die
Geschäftstätigkeit oder Ertragslage der Fondsgesellschaft
sind. Die Verträge sind von wesentlicher Bedeutung, da
bei einer Leistungsstörung die Fondsgesellschaft weniger
Einnahmen in Form von Ausschüttungen/Auszahlungen aus
der Objektgesellschaft 1 erzielt. Darüber hinaus besteht
eine Abhängigkeit von dem geplanten Gesellschaftsvertrag
mit der noch zu errichtenden Objektgesellschaft 2
sowie der auf Ebene der Objektgesellschaft 2 abzuschließenden
Mietverträge, da auch diese von wesentlicher
Bedeutung für die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage der
Fondsgesellschaft sind, weil bei einer Leistungsstörung die
Fondsgesellschaft wiederum weniger Einnahmen in Form
von Ausschüttungen/Auszahlungen aus der Objektgesellschaft
2 erzielen würde als prognostiziert.
Darüber hinaus ist die Fondsgesellschaft (Emittentin) nicht
von Patenten,Lizenzen, weiteren Verträgen oder neuen
Herstellungsverfahren abhängig.
Es sind keine Gerichts­ oder Schiedsverfahren anhängig,
die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage
der Emittentin haben können.
Die Tätigkeit der Emittentin ist nicht durch außergewöhnliche
Ereignisse beeinflusst worden.
2. Anlageziele und Anlagepolitik der Fondsgesellschaft
Anlageziel der Fondsgesellschaft ist – gemäß ihrem
Gesellschaftszweck – die Übernahme von Beteiligungen
an Objektgesellschaften, die ihrerseits die langfristige
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung von Immobilien,
insbesondere Einzelhandelsimmobilien in Deutschland
zum Gegenstand haben, um hierdurch für die Anleger
Rechtliche Grundlagen
sowie die Stillen Beteiligten ein attraktives wirtschaftliches
Ergebnis zu erzielen. Zu diesem Zweck sollen Vermögensanlagen
in Höhe von insgesamt 81.300.000 € angeboten
werden. Für die Investitionen bedient sich die Fondsgesellschaft
der Erfahrung ihrer Geschäftsführung sowie der
beauftragten Dienstleister. Im Investitionsfokus liegen insbesondere
Immobilien im Bereich Einzelhandel mit langfristiger
und hoher Einnahmesicherheit durch namhafte Mieter
mit hohen Bonitätsratings (Anlagepolitik).
Die Fondsgesellschaft (Emittentin) ist zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung bereits mit ca. 94,6 % an der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG
beteiligt (Anlageobjekt 1) und hat zu diesem Zweck eine
Kommanditbeteiligung an dieser übernommen. Darüber
hinaus wird die Fondsgesellschaft prognosegemäß im
Laufe des Jahres 2012 eine weitere Immobilieninvestition
realisieren und hierfür eine zusätzliche Objektgesellschaft
in Form einer Kommanditgesellschaft (Objektgesellschaft
2) gründen und an dieser eine Kommanditbeteiligung in
Höhe von 100 % (Anlageobjekt 2) übernehmen.
Die Fondsgesellschaft (Emittentin) hat am 15.07.2011 mit
der NGF Verwaltung GmbH und der NGF Beteiligung
GmbH einen Aufnahmevertrag zum Zwecke des Erwerbs
der ca. 94,6 %igen Kommanditbeteiligung an der Objektgesellschaft
1 geschlossen. Darüber hinaus hat die Fondsgesellschaft
noch keine Verträge über die Anschaffung
oder Herstellung des Anlageobjekts oder wesentlicher
Teile davon geschlossen.
Näheres zu den Vertragsinhalten im Zusammenhang mit
den Beteiligungen an den Objektgesellschaften 1 und 2
ist auf den Seiten 134 ff. erläutert.
Die genannten Investitionen werden zum einen aus den
Einlageleistungen der einzuwerbenden Anleger (insgesamt
über die Fondslaufzeit 63.800.000 € Kommanditkapital
sowie 17.500.000 € Stilles Beteiligungskapital)
realisiert. Die Nettoeinnahmen der Fondsgesellschaft
werden genutzt für die bereits übernommene Kommanditbeteiligung
an der Objektgesellschaft 1 (Anlageobjekt 1),
die geplante Kommanditbeteiligung an der noch zu errichtenden
Objektgesellschaft 2 (Anlageobjekt 2) sowie die
Bildung von jeweils einer Liquiditätsreserve bei der Fondsgesellschaft
und den Objektgesellschaften 1 und 2.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
157
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
Für sonstige Zwecke werden die Nettoeinnahmen nicht
genutzt. Hinsichtlich der detaillierten Mittelverwendung
wird auf die Darstellung im Kapitel „Investitions­ u. Finanzierungspläne,
Prognosen, Planzahlen“ verwiesen.
Die Nettoeinnahmen der Fondsgesellschaft reichen nicht
vollständig aus, um die Investitionen realisieren zu können.
Zur Finanzierung ist daher zum anderen die Aufnahme
von Fremdkapital in Höhe von rund 36.800.000 € vorgesehen,
das über die Fondslaufzeit durch erwirtschaftete
Überschüsse sowie die ratierlichen Kapitaleinzahlungen
der Anleger getilgt wird. Daneben werden die von den
Anlegern aufzubringenden Einlagen zur Bestreitung der
fondsabhängigen Nebenkosten verwendet.
Rechtliche und/oder tatsächliche Beschränkungen der
Verwendungsmöglichkeiten der Anlageobjekte (Kommanditbeteiligungen
an den Objektgesellschaften 1 und 2),
insbesondere im Hinblick auf das Anlageziel gibt es nicht.
Nicht nur unerhebliche dingliche Belastungen der Anlageobjekte
(Kommanditbeteiligungen an den Objektgesellschaften
1 und 2) existieren nicht.
Alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen im Hinblick
auf das Erreichen des Anlagezieles und die Umsetzung
der Anlagepolitik liegen vollständig vor.
Bewertungsgutachten für die bereits übernommene Kommanditbeteiligung
an der Einzelhandelsobjekte Deutschland
1 GmbH & Co. Besitz KG sowie für die geplante
weitere Kommanditbeteiligung an der Objektgesellschaft
2 existieren nicht.
Der Prospektverantwortlichen (Anbieterin), den Gründungs
gesellschaftern, den Mitgliedern der Geschäftsführung
der Emittentin, der Treuhandkommanditistin und
dem Mittelverwendungskontrolleur stand oder steht das
Eigentum an einem der Anlageobjekte oder wesentlichen
Teilen der selben nicht zu, ebenso wenig eine dingliche
Berechtigung an einem der Anlageobjekte.
3. Laufende Investitionen mit Ausnahme der Finanzanlagen
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehen keine
laufenden Investitionen mit Ausnahme der Finanzanlagen
(§ 8 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV).
158 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
IV. Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung
oder des Vorstands, Aufsichtsgremien und
Beiräte der Emittentin, die Treuhänder und sonstige
Personen
1. Angaben gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV
Alleiniges Mitglied der Geschäftsführung der Einzelhandelfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG (Emittentin) ist
Herr Gerd Dombrowski, geschäftsansässig Einsteinring
28, 85609 Aschheim.
Herr Gerd Dombrowski hat die Geschäftsführung bei der
Emittentin aufgrund seiner Stellung als Geschäftsführer
der Komplementärin der Emittentin, der NGF Verwaltung
GmbH (Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609
Aschheim) und als Geschäftsführer der geschäftsführenden
Kommanditistin der Emittentin, der NGF Beteiligung
GmbH (Geschäftsanschrift: Einsteinring 28, 85609 Aschheim)
inne.
Gemäß § 18 des Fondsgesellschaftsvertrages kann die
Gesellschafterversammlung einen Beirat bestellen. Zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung existieren bei der Fondsgesellschaft
(Emittentin) kein Aufsichtsgremium und auch
kein Beirat.
2. Angaben gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV
Dem Mitglied der Geschäftsführung der Emittentin (Gerd
Dombrowski) wurden für das letzte abgeschlossene
Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge, insbesondere,
Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen
jeder Art gewährt.
3. Angaben gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VermVerkProspV
Herr Gerd Dombrowski als Geschäftsführer der Emittentin
ist zugleich als Geschäftsführer bei der Value Creation
Fonds­Services GmbH angestellt, die im Zusammenhang
mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht nur geringfügige
Lieferungen oder Leistungen erbringt.
Darüber hinaus ist Herr Gerd Dombrowski nicht für Unternehmen
tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage
betraut sind, die der Emittentin Fremdkapital
geben, die im Zusammenhang mit der Herstellung des
Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen.

4. Angaben gemäß § 12 Abs. 4 i. V. m. § 12 Abs. 1 und
2 VermVerkProspV
Es gibt keine solchen Personen, die nicht in den Kreis der
nach der Vermögensanlagen­Verkaufsprospektverordnung
angabepflichtigen Personen fallen, die die Herausgabe
oder den Inhalt des Verkaufsprospektes oder die
Abgabe oder den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage
aber wesentlich beeinflusst haben.
5. Zusätzliche Angaben nach § 9 Abs. 2 VermVerkProspV
Die Next Generation Funds München GmbH als Anbieterin
wurde von der Fondsgesellschaft (Emittentin) mit der
Konzeption der Vermögensanlage sowie Erstellung des
Verkaufsprospekts, der Beschaffung der Zwischenfinanzierungen,
der Beschaffung der Endfinanzierungen sowie
der Due Diligence der Objekte und der Mietenprüfung
beauftragt.
Die NGF Verwaltung GmbH als Komplementärin und die
NGF Beteiligung GmbH als geschäftsführende Kommanditistin
sind an der Emittentin ohne Kapitalanteil beteiligt
und sind mit der Geschäftsführung betraut. Die NGF Verwaltung
GmbH ist ebenfalls persönlich haftende Gesellschafterin
der Objektgesellschaft 1 und wird zudem im
Zuge der Errichtung der Objektgesellschaft 2 bei dieser
die Stellung der Komplementärin übernehmen, allerdings
jeweils ohne Kapitalanteil. Die NGF Beteiligung GmbH ist
an der Objektgesellschaft 1 mit ca. 5,4 % beteiligt und fungiert
als geschäftsführende Kommanditistin; diese Funktion
wird sie auch bei der noch zu errichtenden Objektgesellschaft
2 übernehmen.
Die Treuhandkommanditistin, die Aequitas Treuhand
GmbH, wurde mit der treuhändischen Übernahme von
Beteiligungen an der Fondsgesellschaft und der Mittelverwendungskontrolleur,
die Artus Steuerberatungsgesellschaft
mbH, mit der Mittelverwendungskontrolle beauftragt.
Darüber hinaus werden keine nicht nur geringfügige Leistungen
und Lieferungen durch die Prospektverantwortliche
(Anbieterin), die Gründungsgesellschafter, die Mitglieder
der Geschäftsführung der Emittentin, die Treuhandkommanditistin
und den Mittelverwendungskontrolleur
erbracht.
V. Sonstige Angaben
Rechtliche Grundlagen
Gewährleistete Vermögensanlagen
Für das vorliegende Angebot von Vermögensanlagen, für
deren Verzinsung oder Rückzahlung hat keine juristische
Person oder Gesellschaft die Gewährleistung übernommen.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
08.0
159
Grundlagen

Rechtliche Grundlagen
160 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
08.0

Steuerliche Grundlagen
09.0
I. Allgemeines
Die folgende Darstellung enthält die wesentlichen Grundlagen
der steuerlichen Konzeption der angebotenen
Vermögensanlagen. Diese beinhalten die maßgeblichen
steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung an der Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft)
als Direktkommanditist, als Treugeber über
die Treuhandkommanditistin, namentlich die Aequitas Treuhand
GmbH oder als Stiller Gesellschafter.
Die nachfolgenden Ausführungen beruhen auf den zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Gesetzen
und Verordnungen sowie der aktuellen Rechtsprechung
und Verwaltungsmeinung.
Bezüglich der grundsätzlichen sofortigen Abzugsfähigkeit
bestimmter Nebenkosten als Werbungskosten wurde das
BMF­Schreiben vom 20.10.2003 (sogenannter 5. Bauherren­
bzw. Fondserlass) berücksichtigt.
Als voraussichtliche Anlegerstruktur wird für die folgende
steuerliche Beurteilung grundsätzlich unterstellt,
dass der Anleger eine in Deutschland ansässige
natürliche Person ist, die ihren Anteil im Privatvermögen
hält und die Beteiligung nicht durch die Aufnahme
von Fremdkapital finanziert.
Sofern beabsichtigt wird, die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
steuerlich im Betriebsvermögen zu halten
oder fremd zu finanzieren, ergeben sich Abweichungen
hinsichtlich der steuerlichen Behandlung der Beteiligung,
die nur in Absprache mit dem persönlichen steuerlichen
Berater geklärt werden können.
Die allgemein bekannte Komplexität des Steuerrechts
erfordert gewisse steuerliche Grundkenntnisse für das
Studium der nachstehenden Ausführungen. Im Rahmen der
Darstellungen kann nicht auf die individuellen Verhältnisse
einzelner Beteiligter eingegangen werden. Deshalb wird
Steuerliche Grundlagen
auch grundsätzlich die Hinzuziehung des persönlichen
steuerlichen Beraters empfohlen.
Die steuerlichen Auswirkungen des Angebots zur Kapitalanlage
sind gemäß dem IDW Standard „Grundsätze ordnungsgemäßer
Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich
angebotene Vermögensanlagen“ (IDW S 4) im Einzelnen
– getrennt nach der Investitions­/Erwerbsphase, Nutzungsphase
und Beendigung der Kapitalanlage – zu beschreiben.
Dementsprechend ergibt sich die nachfolgende dreigeteilte
Darstellung.
II. Steuerliche Auswirkungen in der Investitionsphase
1. Einkommensteuer
a) Besteuerungssubjekt
Die Fondsgesellschaft ist eine Personengesellschaft und
als solche kein selbständiges Steuersubjekt für die Einkommensbesteuerung.
Dies sind vielmehr die einzelnen
Gesellschafter, denen die auf der Ebene der Fondsgesellschaft
ermittelten Einkünfte anteilig entsprechend ihrer
Beteiligungsquote (gezeichnetes Kapital) – unter vorrangiger
Berücksichtigung der Ergebnisverrechnung innerhalb
des § 15 b EStG (vgl. II.1.c1) – zugewiesen werden.
Dies gilt auch dann, wenn die Immobilien als Einkunftsobjekt
sich nicht unmittelbar im Eigentum der Fondsgesellschaft
befinden, sondern mittelbar über eine Beteiligung
an einer anderen Personengesellschaft – vorliegend der
Objektgesellschaft 1 – gehalten werden. Die Vermietungstätigkeit
der Objektgesellschaft 1 wird über die
Fondsgesellschaft den einzelnen Anlegern ebenso zugerechnet
wie die Vermietungstätigkeit der im Laufe des Jahres
2012 über die Objektgesellschaft 2 geplante weitere
Immobilieninvestition.
Die Einkünftezurechnung erfolgt auch für diejenigen
Gesellschafter, die nicht unmittelbar an der Fondsgesell­
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161
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
schaft, sondern nur als Treugeber über die Treuhandkommanditistin
beteiligt sind.
Zwar hat der BFH mit Urteil vom 27.01.1993 (BStBl. II
1994, S. 615) entschieden, dass einem Treugeber Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind,
wenn für ihn ein Treuhänder den Mietvertrag im eigenen
Namen abschließt, der Treuhänder dabei ausschließlich
auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und
der Treugeber nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses
und nach den sonstigen Umständen gegenüber
dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung einnimmt,
dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus
dem Mietverhältnis trägt.
Im vorliegenden Fall hält die Treuhandkommanditistin
jedoch lediglich ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft
für die Treugeber als einheitlichen Gesellschaftsanteil. Die
Fondsgesellschaft selbst verwirklicht in ihrer gesamthänderischen
Verbundenheit den Tatbestand der Einkunftserzielung
aus Vermietung und Verpachtung.
Nach Auffassung der Anbieterin sind insbesondere auch
die in dem Anwendungserlass zum vorgenannten Urteil
des BFH (BMF­Schreiben vom 01.09.1994, BStBl. I 1994,
S. 604) durch die Finanzverwaltung aufgestellten Voraussetzungen
vorliegend erfüllt, insbesondere:
▪ Tritt die Treuhandkommanditistin nicht als Vermieterin in
Erscheinung.
▪ Stehen den Treugebern gemäß § 1 Abs. 3 des Treuhandvertrages
grundsätzlich die gleichen Rechte zu
wie Direktkommanditisten, z. B. Mitwirkungs­ und Kontrollrechte.
▪ Ist das Treuhandverhältnis für die Treugeber kurzfristig
und ohne wirtschaftliche Nachteile kündbar. Den
Gesellschaftern steht es grundsätzlich frei, ob sie
sich direkt als Kommanditist oder als Treugeber über
die Treuhandkommanditistin beteiligen; die sofortige
Umwandlung der treugeberischen Beteiligung in eine
Direktbeteiligung ist jederzeit möglich.
b) Einkunftsart und Ermittlung der Einkünfte
b1) Einkunftsart
Gegenstand der Fondsgesellschaft sind der Erwerb sowie
die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
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in Deutschland. Die Immobilien sollen ausschließlich
über zwei Objektgesellschaften, die Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG (Objektgesellschaft
1) und eine weitere noch nicht gegründete
Objektgesellschaft (Objektgesellschaft 2) erworben und
gehalten werden. Die Objektgesellschaft 1 hat bereits
ein Einzelhandelsportfolio an zehn Standorten in Bayern,
Rheinland­Pfalz, Nordrhein­Westfalen und dem Saarland
erworben, wovon bei vier Objekten zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung bereits der Übergang von Nutzen und
Lasten stattgefunden hat. Ferner ist über die Beteiligung an
der Objektgesellschaft 2 das Eingehen einer weiteren,
noch nicht feststehenden Immobilieninvestition im Laufe
des Jahres 2012 geplant.
Die Fondsgesellschaft übt mit dem Eingehen der Beteiligung
an der Objektgesellschaft 1 sowie mit der geplanten
weiteren Immobilieninvestition über die Objektgesellschaft
2 eine vermögensverwaltende Tätigkeit aus und
erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
im Sinne von § 21 EStG.
Auch die geplante verzinsliche Anlage freier Liquidität ist
nach Ansicht der Anbieterin gemäß § 21 i. V. m. § 20 Abs.
8 EStG den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zuzurechnen.
Stille Gesellschafter erhalten für ihre Beteiligung an der
Fondsgesellschaft eine jährliche Mindestverzinsung, ohne
Teilhabe am Verlust sowie den stillen Reserven. Sie erzielen
Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 4 EStG).
Die Fondsgesellschaft ist weder unmittelbar noch mittelbar
gewerblich tätig, eine gewerbliche Prägung liegt nicht vor.
Die Fondsgesellschaft übt keine eigene gewerbliche
Tätigkeit aus. Die ausschließliche Verwaltung eigenen
Vermögens stellt nach Auffassung der Finanzverwaltung
regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit dar (R 15.7
EStR). Aus dem Umfang der eigenen Betätigung sowie
der Beteiligung an der Objektgesellschaft 1, die ebenfalls
keine gewerbliche Tätigkeit ausübt, resultiert ebenso
wenig eine andere Beurteilung wie aus der geplanten
weiteren Beteiligung an der Objektgesellschaft 2, bei
der diese Grundsätze ebenfalls beachtet werden. Das
Vorhandensein umfangreichen Grundvermögens, der Einsatz
erheblicher Fremdmittel, die aufwändige Verwaltung

sowie der Verkehr mit einer Vielzahl von Menschen führen
nach herrschender Meinung nicht zu einer gewerblichen
Qualifizierung der vermögensverwaltenden Tätigkeit.
Als gewerbliche Tätigkeiten einzustufende Nebenleistungen
werden weder von der Fondsgesellschaft noch von den
Objektgesellschaften 1 und 2 ausgeführt, da bereits geringe
gewerbliche Nebenleistungen die Fondsgesellschaft in ihrer
Gesamtheit zum Gewerbebetrieb machen (Abfärberegelung).
Steuerschädliche Beteiligungen an gewerblichen Personenunternehmen
sind nicht vorgesehen.
Ein Gewerbebetrieb aufgrund sog. gewerblicher Prägung
im Sinne von § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG liegt nicht vor, da
neben der einzigen persönlich haftenden Gesellschafterin
der Fondsgesellschaft, der NGF Verwaltung GmbH, auch
die Kommanditistin NGF Beteiligung GmbH einzelvertretungsberechtigt
und einzelgeschäftsführungsbefugt ist
(geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft
bzw. Emittentin). Nach Auffassung der Finanzverwaltung
reicht diese Konstellation zur Vermeidung der gewerblichen
Prägung aus (R 15.8 Abs. 6 S. 1­2 EStR). Ergänzend
wird insoweit auf die Ausführungen unter „Wesentliche
tatsächliche und rechtliche Risiken“, S. 29 verwiesen.
Auf Ebene der Objektgesellschaft 1 sind neben der einzigen
persönlich haftenden Gesellschafterin, der NGF Verwaltung
GmbH, die Kommanditistinnen NGF Beteiligung
GmbH und die Fondsgesellschaft zur Geschäftsführung
befugt, so dass auch auf dieser Ebene keine gewerbliche
Prägung vorliegt.
Auch bei der im Laufe des Jahres 2012 über die Objektgesellschaft
2 vorgesehenen weiteren Immobilieninvestition
werden die entsprechenden Grundsätze zur Vermeidung
einer gewerblichen Prägung beachtet.
Sollte die NGF Beteiligung GmbH als Geschäftsführerin
(geschäftsführende Kommanditistin) oder Kommanditistin
bei einer oder mehrerer dieser Gesellschaften ausscheiden,
ist jeweils die unmittelbare Bestellung eines anderen
Kommanditisten als Geschäftsführer gesellschaftsvertraglich
vorgesehen.
Für die Besteuerung ist daher grundsätzlich von steuerlich
günstigem Privatvermögen auszugehen.
Steuerliche Grundlagen
Zusammenfassend bedeutet dies für die Treugeber sowie
die Direktkommanditisten:
▪ Sie beziehen aufgrund ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
▪ Es fällt keine Gewerbesteuer an.
▪ Veräußerungen von Anteilen an der Fondsgesellschaft
durch die Anleger, von Anteilen an den Objektgesellschaften
1 und 2 durch die Fondsgesellschaft sowie der
Immobilien durch die Objektgesellschaft 1 sind nach
derzeitiger Rechtslage nach Ablauf der Behaltensfristen
des § 23 EStG (vgl. IV.1) sowie unter Berücksichtigung
der Grenzen des gewerblichen Grundstückshandels
(vgl. IV.2) steuerfrei. Dies gilt auch für eine Veräußerung
der im Laufe des Jahres 2012 geplanten weiteren
Immobilieninvestition durch die Objektgesellschaft 2.
Sollte die Tätigkeit der Fondsgesellschaft aufgrund Rechtsprechung,
Gesetzgebung oder durch die Finanzverwaltung
hingegen in einen Gewerbebetrieb umqualifiziert
werden oder wird die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
ausnahmsweise im Betriebsvermögen gehalten,
ergeben sich u. a. folgende abweichende steuerliche
Auswirkungen:
▪ Anfall von Gewerbesteuer.
▪ Volle Steuerpflichtigkeit von Veräußerungsgewinnen
unabhängig von der Einhaltung bestimmter Haltefristen.
b2) Überschusserzielungsabsicht
Um den Tatbestand der Einkunftserzielungsabsicht zu erfüllen,
ist es sowohl auf Ebene der Objektgesellschaften 1
und 2 als auch auf Ebene der Fondsgesellschaft sowie auf
Ebene deren jeweiliger Gesellschafter notwendig, dass
im Zeitraum der voraussichtlichen Vermögensnutzung die
Absicht und Möglichkeit besteht, einen Überschuss der
Einnahmen über die Werbungskosten (Totalüberschuss)
zu erzielen.
Die Überschusserzielungsabsicht ist hierbei vorrangig vor
§ 15 b EStG (vgl. II.1.c1) zu prüfen.
Wird über die Dauer der voraussichtlichen Vermögensnutzung
kein Totalüberschuss erzielt, ist die jeweilige Tätigkeit
als Liebhaberei einzustufen. Dies hätte zur Folge, dass
sämtliche Überschüsse/Verluste aus der jeweiligen Tätigkeit
steuerlich unbeachtlich wären.
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163
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
Die Überschusserzielungsabsicht lässt sich vorliegend
sowohl objektiv als auch subjektiv auf der jeweiligen
Gesellschaftsebene belegen.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung kommt es dabei auf
die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden
und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger
im Rahmen einer zu erstellenden Prognose an (BMF­
Schreiben vom 08.10.2004, BStBl. I 2004, S. 933).
In diesem Zeitraum muss ein Anleger einschließlich dessen
Gesamtrechtsnachfolgers (Erben) oder dessen voll unentgeltlichen
Einzelrechtsnachfolgers ein positives Gesamtergebnis
anstreben (BMF­Schreiben a.a.O. TZ 34).
Bei der Prüfung, ob negative Einkünfte vorliegen, kann der
Zeitraum für die Ermittlung des Totalüberschusses durch
Schenkung oder Veräußerung der Beteiligung gegenüber
der prospektierten Beteiligungsdauer aber verkürzt
werden, wenn dies bereits zum Zeitpunkt des Beitritts als
mutmaßlicher Geschehensablauf anzunehmen war. Zur
Anerkennung von steuerlichen Verlusten muss bereits in
diesem gegebenenfalls verkürzten Zeitraum ein Totalüberschuss
vorliegen.
Vorliegend ergibt sich ein Totalüberschuss auf Ebene der
Fondsgesellschaft bereits im Jahr 2023 und damit deutlich
vor dem letzten Prognosejahr, dem Jahr 2026.
Auch aus der rechtlichen Gestaltung und tatsächlichen
Durchführung des Vertragswerkes lassen sich keine Rückschlüsse
ziehen, dass im Vordergrund des Konzepts die
Minderung der Steuerbelastung steht.
Auf der Ebene des einzelnen Fondsgesellschafters ist die
Frage der Überschusserzielungsabsicht ebenfalls zu prüfen.
Ob eine solche Absicht gegeben ist, hängt dabei von
den individuellen Gegebenheiten des einzelnen Gesellschafters
ab, wobei insbesondere eine Fremdfinanzierung
des Gesellschaftsanteils zu beachten ist. Abzustellen ist
auf die Absicht des Anlegers zum Zeitpunkt des Anteilserwerbs.
Die Langfristigkeit der Gesellschafterstellung ist grundsätzlich
dadurch belegt, dass der Treugeber oder Direktkommanditist
seine Gesellschafterstellung gemäß § 25 Abs. 1
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des Gesellschaftsvertrages erstmals zum 31.12.2026 kündigen
kann.
Dagegen kann nach Ansicht der Finanzverwaltung eine
im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb der
Beteiligung stehende Veräußerung derselben einen Hinweis
auf eine bedingte Veräußerungsabsicht des Gesellschafters
bei Anteilserwerb geben.
Zum Nachweis der Überschusserzielungsabsicht auf
Gesellschafterebene wird grundsätzlich empfohlen,
von Verfügungen, durch Veräußern oder Verschenken
der Fondsanteile, vor dem Eintritt des Totalüberschusses
abzusehen.
Bei Gesellschaftern, die beabsichtigen, ihren Gesellschaftsanteil
zu finanzieren, sind die hieraus erwachsenden
Finanzierungskosten (Schuldzinsen, Damnum,
Bearbeitungsgebühren) – ebenso wie sonstige im Zusammenhang
mit der Gesellschaftsbeteiligung anfallende
Kosten – bei der Überschussbetrachtung zu berücksichtigen.
Hierdurch kann sich der Zeitpunkt des Erreichens des
Totalüberschusses erheblich verzögern.
Damit über den Prognosezeitraum die Überschusserzielungsabsicht
auf Anlegerebene zweifelsfrei nachgewiesen
werden kann, wird Anlegern der Kapitalart
ImmoWachstum empfohlen, einen Gesamtbetrag an
Sonderwerbungskosten (inklusive Finanzierungskosten) in
Höhe von 5 % der Beteiligungssumme (ohne Agio) nicht
zu überschreiten. Es wird daher dringend von einer Fremdfinanzierung
der Beteiligung abgeraten.
b3) Einkunftsermittlung
Für steuerliche Zwecke werden die Einkünfte aus der
Beteiligung für sämtliche Gesellschafter, die ihre Anteile
im Privatvermögen halten, als Überschuss der Einnahmen
über die Werbungskosten nach dem Zu­ und Abflussprinzip
gemäß §§ 8, 9, 11 EStG ermittelt, wobei neben den
Einnahmen und Werbungskosten auf Gesellschaftsebene
auch Werbungskosten im Zusammenhang mit der individuellen
Beteiligung (Sonderwerbungskosten) zu berücksichtigen
sind.
Übersteigen die Einnahmen eines Jahres hierbei die ihnen
zuzuordnenden Werbungskosten, ist der sich ergebende
positive Saldo als Überschuss zu versteuern. Übersteigen

hingegen die Werbungskosten eines Jahres die gegenüberzustellenden
Einnahmen, ergibt sich steuerlich ein Verlust,
der auf der Ebene des Gesellschafters grundsätzlich
mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann.
Vorliegend ist aber die Vorschrift des § 15 b EStG einschlägig
(vgl. II.1.c1), so dass sich bis einschließlich des
Jahres 2022 nach der Prognoserechnung weder positive
noch negative steuerliche Ergebnisse für die Anleger ergeben
werden. Erst ab dem Jahr 2023 – mit vollständigem
Verbrauch der verrechenbaren Verluste nach § 15 b EStG
– ergeben sich die vorgenannten Rechtsfolgen.
Zu den nach der derzeitigen Rechtslage neben § 15 b
EStG bestehenden weiteren Verlustausgleichs­ und Verlustverrechnungsbeschränkungen
vergleiche nachfolgend
II.1.c.
Aufgrund des geltenden Zu­ und Abflussprinzips gemäß
§ 11 EStG kann es zu Verschiebungen bei den steuerlichen
Ergebnissen einzelner Jahre kommen, wenn die laut
Prognoserechnung für den Abfluss der Werbungskosten
und den Zufluss der Einnahmen unterstellten festen Zahlungszeitpunkte
nicht eingehalten werden.
Die Treugeber und die Direktkommanditisten haben ihre
steuerlichen Ergebnisse unabhängig davon, ob sie vom
jeweiligen Gesellschafter entnommen werden, zu versteuern,
während die von der Gesellschaft gutgeschriebenen
bzw. ausgezahlten Ausschüttungen als solche nicht zu
versteuern sind.
Die den Stillen Gesellschaftern zufließenden Kapitalerträge
werden der pauschalen Abgeltungsteuer von 25 %
zzgl. Solidaritätszuschlag unterworfen (weitere Einzelheiten
hierzu vgl. III.1.b).
Sofern die Beteiligung als Direkt­ oder Treuhandkommanditist
an der Fondsgesellschaft ausnahmsweise in einem
gewerblichen Betriebsvermögen gehalten wird, liegt insoweit
eine sog. Zebra­Gesellschaft vor. Die Ergebnisanteile
der gewerblich Beteiligten sind dann – abweichend
vom Zu­ und Abflussprinzip – nach den Grundsätzen der
Bilanzierung zu ermitteln. Ist der Steuerpflichtige an der
Fondsgesellschaft zu weniger als 10 % beteiligt, lässt es
die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen auf
Antrag des Steuerpflichtigen zu, den Anteil am Gewinn
Steuerliche Grundlagen
und Verlust in Höhe des Ergebnisanteils zu schätzen, der
im Rahmen der Einnahmen­Überschuss­Rechnung ermittelt
wurde (BMF­Schreiben vom 29.04.1994, BStBl. I 1994,
S. 282).
Ob die Anwendung der dargestellten Vereinfachungsregelung
aus Sicht der Finanzverwaltung vor dem Hintergrund
der Einführung der Zinsschranke (§ 4h EStG),
welche im Falle von betrieblich Beteiligten an vermögensverwaltenden
Personengesellschaften einschlägig sein
soll (BMF­Schreiben vom 04.07.2008, Tz. 43), weiterhin
anerkannt wird, ist derzeit offen. Auch vor diesem Hintergrund
sollte vor der Entscheidung, eine Beteiligung in
einem gewerblichen Betriebsvermögen einzugehen, der
persönliche steuerliche Berater zu Rate gezogen werden.
b4) Abschreibungen bzw. Werbungskosten
Die gemäß Standard IDW S 4 erforderliche Aufschlüsselung
der Gesamtkosten (bis 31.12.2012) in sofort abzugsfähige
Werbungskosten sowie in lediglich abschreibbare
bzw. nicht abschreibbare Anschaffungskosten stellt sich
auf Ebene der Fondsgesellschaft – vorbehaltlich der endgültigen
und verbindlichen Festlegung in der Betriebsprüfung
– unter Berücksichtigung des 5. Bauherrenerlasses
wie folgt dar:
Werbungskosten auf Ebene der
Fondsgesellschaft: €
▪ Zinsaufwendungen 1.165.476
▪ Beschaffung Stille Beteiligungen 350.000
▪ Geschäftsführung 55.000
▪ Haftungsübernahme Komplementärin 46.875
▪ Einrichtung Zeichnerverwaltung 203.250
▪ Steuerberatung, Jahresabschlussprüfung 60.000
▪ Treuhandvergütung 10.000
▪ Nicht abzugsfähige Vorsteuer 23.758
Gesamt 1.914.359
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Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
Die abschreibbaren Kosten betragen voraussichtlich
9.278.829 €, die nicht abschreibbaren Kosten 2.993.204 €.
Auch auf Ebene der Objektgesellschaften 1 und 2 fallen
Kosten an, die in sofort abzugsfähige Werbungskosten
und in lediglich abschreibbare bzw. nicht abschreibbare
Anschaffungskosten aufzuteilen sind.
Sie schlüsseln sich wie folgt in sofort abzugsfähige Werbungskosten
sowie in lediglich abschreibbare bzw. nicht
abschreibbare Anschaffungskosten auf:
Werbungskosten auf Ebene der
Objektgesellschaft 1 €
▪ Finanzierungsbeschaffung 223.600
▪ Zinsaufwendungen 1.771.749
▪ Bankbearbeitungsgebühren 213.057
▪ Geschäftsführung 90.000
▪ Haftungsübernahme Komplementärin 62.500
▪ Due Diligence Objekte/Mietverträge 150.000
▪ Einrichtung Mieten­ und Objektverwaltung 80.000
▪ Steuerberatung 100.000
▪ Nicht umlagefähige Nebenkosten, Erwerbs ­
nebenkosten, Objektverwaltung, Sonstiges 467.471
Gesamt 3.158.377
Die abschreibbaren Kosten betragen hier planmäßig
24.771.621 €, die nicht abschreibbaren Grund­ und
Bodenanteile 7.845.081 €.
Werbungskosten auf Ebene der
Objektgesellschaft 2 €
▪ Finanzierungsbeschaffung 120.200
▪ Zinsaufwendungen 224.045
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▪ Bankbearbeitungsgebühren 120.120
▪ Geschäftsführung 30.000
▪ Haftungsübernahme Komplementärin 15.625
▪ Due Diligence Objekte/Mietverträge 75.000
▪ Einrichtung Mieten­ und Objektverwaltung 42.500
▪ Steuerberatung 40.000
▪ Nicht umlagefähige Nebenkosten, Erwerbs ­
nebenkosten, Objektverwaltung, Sonstiges 98.860
Gesamt 766.350
Da die Kaufpreise für die im Laufe des Jahres 2012 vorgesehenen
Immobilienerwerbe der Objektgesellschaft 2
noch nicht feststehen, wurden diese mit 17.160.000 €
geschätzt und Grund­ und Bodenanteile von 25 % – auch
für Zwecke der Ermittlung der nicht abschreibbaren Kosten
– unterstellt. Die abschreibbaren Kosten betragen
unter Berücksichtigung dieser Schätzung hier planmäßig
13.768.834 €, die nicht abschreibbaren Grund­ und
Bodenanteile 4.589.611 €.
Sollten bei der über die Objektgesellschaft 2 zu tätigenden
Immobilieninvestition Objekte mit höheren Grund­ und
Bodenanteilen erworben werden, würden sich die kalkulierten
Abschreibungen entsprechend verringern und sich
damit die steuerlichen Ergebnisse gegenüber der Kalkulation
erhöhen.
Die Fondsgesellschaft erhält entsprechende Ergebniszuweisungen
aus den Beteiligungen an den Objektgesellschaften
1 und 2.
Weil aber die Fondsgesellschaft unter die Vorschrift des
§ 15 b EStG fällt, führen vorliegend weder negative
anfängliche Ergebniszuweisungen aus den Objektgesellschaften
1 und 2 noch die nach dem 5. Bauherrenerlass
grundsätzlich auf Ebene der Fondsgesellschaft sofort
abzugsfähigen Werbungskosten zu Anlaufverlusten, sondern
können nur mit späteren Gewinnen der Fondsgesellschaft
verrechnet werden (vgl. II.1.c1).

Zu den Abschreibungen und Werbungskosten der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften 1 und 2 ergeben
sich folgende weitergehende Hinweise:
Für die Immobilieninvestitionen der Objektgesellschaften
1 und 2 wird eine lineare Abschreibung mit 2 % p. a.
– beginnend ab den jeweils erfolgten bzw. geplanten
Übernahmezeitpunkten – zugrunde gelegt. Für bestimmte
Gebäudearten und Betriebsvorrichtungen kann gegebenenfalls
ein höherer Abschreibungssatz in Betracht
kommen. Aus Vorsichtsgründen wurde aber einheitlich
mit einer Abschreibung von 2 % p. a. kalkuliert. Derselbe
Abschreibungssatz kommt auch bei den auf Ebene der
Fondsgesellschaft aktivierten abschreibbaren Kosten zur
Anwendung.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um einen sog.
Erwerberfonds, da diese eine Beteiligung an der Objektgesellschaft
1 einging, welche wiederum die zehn Einzelhandelsimmobilien
in Bayern, Rheinland­Pfalz, Nordrhein­Westfalen
und Saarland vermietet und verwaltet und
damit den Gesellschaftern in ihrer gesellschaftsrechtlichen
Verbundenheit keine sogenannte wesentliche Einflussnahmemöglichkeit
i. S. von Abschnitt II. 4. des 5. Bauherrenerlasses
verbleibt.
Daher wurde für die Ermittlung der grundsätzlich sofort
abzugsfähigen Kosten auf Ebene der Fondsgesellschaft
und auf Ebene der Objektgesellschaften 1 und 2 kein
Werbungskostenabzug für Dienstleistungsgebühren etc.
unterstellt, der eine wesentliche Einflussnahmemöglichkeit
der Gesellschafter voraussetzt.
Nach dem 5. Bauherrenerlass können von Erwerberfonds
ohne wesentliche Einflussnahmemöglichkeit aber
bestimmte Aufwendungen als Werbungskosten in Abzug
gebracht werden, wenn diese auch ein Einzelerwerber
sofort abziehen kann.
Hierzu zählen vorliegend insbesondere die Zinszahlungen
an Anleger der Kapitalart ImmoZins, Bearbeitungsgebühren
für die Endfinanzierungsbeschaffung, Teile der Vergütungen
für Geschäftsführung und Haftungsübernahme der
Komplementärin, Teile der Kosten für Einrichtung Zeichnerverwaltung
und Mieten­ und Objektverwaltung, Teile der
Beschaffungskosten für Anleger der Kapitalart ImmoZins
sowie die Steuerberatungskosten.
Steuerliche Grundlagen
Die erforderliche Abwahlmöglichkeit von Dienstleistungen
der Anbieterseite betrifft vorliegend in erster Linie den Vertrag
über die Einrichtung der Zeichnerverwaltung, den
Vertrag über die Einrichtung des Controllings der Mieten­
und Objektverwaltung, die Beschaffung der Endfinanzierung
und die Due Diligence Objekte/Mietverträge.
Es ist über diese Dienstleistungen eine Beschlussfassung
im Rahmen der laut Fondsgesellschaftsvertrag vorgesehenen
ersten außerordentlichen Gesellschafterversammlung
geplant. Die entsprechenden Dienstleistungsverträge
beinhalten insoweit einen Genehmigungsvorbehalt. In der
Steuerkonzeption wurde unterstellt, dass sämtliche angebotenen
Dienstleistungen zu den im Verkaufsprospekt dargestellten
Vergütungen in Anspruch genommen werden.
Sollten die Gesellschafter Dienstleistungen abwählen,
reduzieren sich nicht nur die Werbungskosten sondern
auch die Investitionskosten.
Vorauszahlungen von Werbungskosten werden bislang
anerkannt, „wenn für die Vorauszahlung ein wirtschaftlich
vernünftiger Grund maßgebend ist“. Vom Vorliegen
eines solchen geht die Finanzverwaltung aus, wenn die
Vorauszahlung für einen Zeitraum von nicht mehr als zwölf
Monaten erfolgt. Der wirtschaftliche Grund muss wohl
auch nicht im Einzelnen dargelegt werden, soweit der
Vorauszahlungszeitraum von zwölf Monaten eingehalten
wird. In den vorliegenden Verträgen sind teilweise Vorauszahlungen
auf Dienstleistungsvergütungen vorgesehen.
Sollten diese von der Finanzverwaltung nicht oder nur zum
Teil anerkannt werden, könnten sich hierdurch geringe Verschiebungen
bei den steuerlichen Ergebnissen ergeben.
Die Regelungen des § 4h EStG (Zinsschranke) und § 4
Abs. 4a EStG (Überentnahme) zu Einschränkungen der
steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsen sind bei der
Fondsgesellschaft und den Objektgesellschaften 1 und 2
nicht anwendbar, da es sich um vermögensverwaltende
Gesellschaften handelt. Anlegern, die ihre Beteiligung im
Betriebsvermögen halten, wird empfohlen, vor dem Beitritt
den persönlichen steuerlichen Berater zu konsultieren.
Falls sich das Kapital der Fondsgesellschaft durch die
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages
zugelassene Überzeichnung von bis zu 10 % des Gesellschaftskapitals
sowie der Stillen Beteiligungen erhöht,
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
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167
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
kommt es zu geringfügigen Veränderungen der steuerlichen
Ergebnisse.
Abschließend bleibt festzuhalten, dass eine verbindliche
Aufteilung der Aufwendungen zwischen nicht abschreibungsfähigen
Wirtschaftsgütern, abschreibungsfähigen
Wirtschaftsgütern sowie sofort abzugsfähigen Werbungskosten
bei sämtlichen Gesellschaften der jeweiligen
Betriebsprüfung vorbehalten ist. Die vorgenommene Aufteilung
beruht auf vorläufigen Schätzungen anhand von
Erfahrungswerten unter Berücksichtigung der aktuellen
Verwaltungsauffassung. Veränderungen des Zeitraums,
bis zu dem die Ausschüttungen in Form von Gutschriften
bzw. Auszahlungen steuerfrei vereinnahmt werden können,
können daher nicht ausgeschlossen werden.
b5) Ergebnisverteilung
Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis der
Fondsgesellschaft bestimmt sich gemäß § 23 Abs. 1 des
Gesellschaftsvertrages grundsätzlich nach dem Verhältnis
ihrer per 31.12. des jeweiligen Jahres gezeichneten Kapitaleinlage.
Abweichend von diesem Grundsatz bestimmt
§ 23 Abs. 1, dass die Ergebnisse der Geschäftsjahre
2011 bis 2012 so verteilt werden, dass alle in diesen
Geschäftsjahren zeichnenden Gesellschafter, unabhängig
vom konkreten Zeitpunkt der Zeichnung, entsprechend
ihrer per 31.12.2012 gezeichneten Kapitalanteile gleich
behandelt werden.
Der BFH erkennt in ständiger Rechtsprechung derartige
gesellschaftsvertragliche Ergebnisverteilungsabreden
an. Voraussetzung für diese Art der Gewinnverteilung ist
jedoch, dass der nach dem Beitritt eines jeden Kommanditisten/Treugebers
im Geschäftsjahr erwirtschaftete Verlust
noch ausreicht, um den diesem Kommanditisten/Treugeber
zuzurechnenden Verlustanteil abzudecken.
Durch entsprechende Beachtung der für steuerliche Zwecke
maßgeblichen Auszahlungszeitpunkte der Werbungskosten
hat die Geschäftsführung sicherzustellen, dass die
Ergebnisverteilung in diesem Sinne steuerlich wirksam wird.
Aufgrund § 15 b EStG (vgl. II.1.c1) erhalten die Kommanditisten/Treugeber
allerdings keine Anlaufverluste zugewiesen.
Dafür müssen sie bis einschließlich 2022 nach der
Prognoserechnung keine positiven steuerlichen Ergebnisse
versteuern.
168 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
Die Höhe der den Kommanditisten/Treugebern zuzurechnenden
Gewinne und Verluste aus der Beteiligung stehen
erst dann endgültig fest, wenn die Steuerbescheide,
betreffend die gesonderte und einheitliche Feststellung
von Besteuerungsgrundlagen nicht mehr änderbar im
Sinne der Abgabenordnung sind. Dieser endgültigen
Feststellung geht üblicherweise eine steuerliche Betriebsprüfung
voraus. Der Zeitraum von der erstmaligen Veranlagung
eines Wirtschaftsjahres bis zu dessen endgültiger
Veranlagung und gegebenenfalls dem Abschluss anhängiger
Einspruchs­ und Klageverfahren beträgt erfahrungsgemäß
mehrere Jahre. Änderungen der Steuerbescheide
können zu verzinslichen Einkommensteuererstattungen
oder ­nachforderungen bei den Gesellschaftern führen.
Die Zinspflicht bestimmt sich dabei nach § 233 a AO.
c) Beschränkungen des Verlustausgleichs und
der Verlustverrechnung
Als Verlustausgleichs­/Verlustverrechnungsbeschränkungen
kommen vorliegend insbesondere folgende Vorschriften
in Betracht:
▪ § 15 b EStG (im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen)
▪ § 10 d EStG (Verlustverrechnung)
▪§ 15 a EStG (Verluste bei beschränkter Haftung)
c1) § 15 b EStG
Mit der Regelung des § 15 b EStG, der gemäß § 21 Abs. 1
S. 2 EStG auch für vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaften
gilt, wird bei Steuerstundungsmodellen
der Ausgleich anfänglicher Verluste mit anderen Einkünften
ausgeschlossen. Vielmehr dürfen diese anfänglichen
Verluste nur mit späteren positiven Einkünften aus derselben
Einkunftsquelle verrechnet werden. Die anfänglichen
Verluste werden also in der jeweils betroffenen Einkunftsquelle
„eingekapselt“.
Ein Steuerstundungsmodell im Sinne des § 15 b EStG
liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung
steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden
sollen. Dies ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen
auf Grund eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit
geboten wird, zumindest in der Anfangsphase der Investition,
Verluste mit übrigen Einkünften verrechnen zu können.

Dabei ist es ohne Belang, auf welchen Vorschriften die
negativen Einkünfte beruhen. Maßgeblich ist hierfür, dass
die Summe der Verluste bezogen auf das gezeichnete
und aufzubringende Kapital 10 % übersteigt.
Hierbei ist die grundsätzliche Frage der Überschusserzielungsabsicht
(vgl. II.1.b2) vor Prüfung der Anwendung des
§ 15 b EStG zu prüfen. Fehlt die grundsätzliche Einkunftserzielungsabsicht,
so sind die Verluste von Beginn an der
privaten Sphäre zuzuordnen und allein schon deshalb
nicht ausgleichsfähig.
Bei vorliegender Konzeption muss ohne weiteres von
einer modellhaften Gestaltung ausgegangen werden.
Vorliegend ging die Fondsgesellschaft eine Beteiligung
an der Objektgesellschaft 1 ein, die ihrerseits Einzelhandelsimmobilien
an zehn verschiedenen Standorten hält.
Ferner ist über die Objektgesellschaft 2 eine weitere noch
nicht feststehende Immobilieninvestition im Laufe des Jahres
2012 geplant.
Durch die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der
Objektgesellschaft 1 und der geplanten Beteiligung der
Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft 2 liegt eine
doppelstöckige Struktur vor. Das BMF­Schreiben vom
17.07.2007 regelt für doppelstöckige Strukturen – den
Gesetzeswortlaut ergänzend – dass § 15 b EStG auch
auf den unteren Beteiligungsstufen anzuwenden ist. Die
Prüfung, ob ein Fall des § 15 b EStG vorliegt, erfolgte
daher sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft als
auch auf Ebene der Objektgesellschaften 1 und 2.
Nach § 15 b EStG ist für die Ermittlung der Verlustquote
auf das tatsächlich aufzubringende Kapital abzustellen.
Soweit das aufzubringende Kapital in Teilbeträgen zu leisten
ist, ist nach Ansicht der Finanzverwaltung im o. g. BMF­
Schreiben vom 17.07.2007, als maßgebliches Kapital das
Kapital zugrunde zu legen, das in der Anfangsphase zu
leisten ist. Als Anfangsphase wird die Phase definiert, in
der nach der Prognoserechnung keine nachhaltig positiven
Einkünfte erzielt werden.
Die Beteiligung an der Objektgesellschaft 1 vermittelt der
Fondsgesellschaft prognosegemäß einen anfänglichen
Verlust von 7,13 % bezogen auf die Summe aus Komman­
Steuerliche Grundlagen
ditkapital der Fondsgesellschaft und der sonstigen von
der Fondsgesellschaft zu erbringenden Einlage in der
Anfangsphase.
Die Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 vermittelt der
Fondsgesellschaft prognosegemäß einen anfänglichen
Verlust von 6,05 % bezogen auf die Summe aus Kommanditkapital
der Fondsgesellschaft und der sonstigen von
der Fondsgesellschaft zu erbringenden Einlage in der
Anfangsphase.
Dies bedeutet, dass für Zwecke des § 15 b EStG trotz
modellhafter Gestaltung weder die Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 noch die geplante Beteiligung an
der Objektgesellschaft 2 unter die Vorschrift des § 15 b
EStG fallen.
Damit erhält die Fondsgesellschaft von Anfang an Ergebniszuweisungen
aus den Beteiligungen an den Objektgesellschaften
1 und 2 zugerechnet und zwar auch die
anfänglichen negativen Ergebniszuweisungen.
Die Fondsgesellschaft selbst erzielt, unter Berücksichtigung
der Ergebniszuweisungen aus den Objektgesellschaften
1 und 2 bezogen auf das im o. g. BMF­Schreiben vom
17.07.2007 definierte maßgebliche Kapital Anfangsverluste
in den Jahren 2011 bis 2016 von 17,11 %. Somit fällt
eine Beteiligung der Anleger an der Fondsgesellschaft
unter den Anwendungsbereich des § 15 b EStG. Diese
anfänglichen Verluste können nur mit späteren Gewinnen
aus dieser Beteiligung verrechnet werden.
Dies führt andererseits dazu, dass bis einschließlich des
Jahres 2022 keine positiven Ergebnisse aus dieser Beteiligung
versteuert werden müssen. Damit sind nach der
Prognoserechnung sämtliche Ausschüttungen in Form von
Gutschriften bzw. Auszahlungen der Anleger der Kapitalart
ImmoWachstum bis einschließlich des Jahres 2022
steuerfrei. Erst ab dem Jahr 2023 – im letzten Jahren der
Ansparphase für Anleger der Kapitalarten ImmoSpar
Top und ImmoSpar – ergeben sich für die Anleger positive
steuerliche Ergebnisse. Diese führen beim Anleger der
Kapitalarten ImmoSpar Top und ImmoSpar im Jahr 2023
zu Steuerbelastungen, ohne dass Auszahlungen fließen,
da letztere noch mit der Einlagenverpflichtung verrechnet
werden.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
169
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
Da vorliegend auf Ebene der Fondsgesellschaft § 15 b
EStG greift, sind auch Verluste aus Sonderwerbungskosten
– gleichgültig, ob modellhaft oder nicht – von der
Rechtsfolge des § 15 b EStG betroffen, können also
ebenfalls nur mit künftigen positiven Einkünften aus dieser
Einkunftsquelle verrechnet werden.
Der Große Senat des BFH hat unter Abkehr von seiner
bisherigen Rechtsprechung entschieden (Beschluss vom
17.12.2007, BStBl. II 2008, S. 608), dass ein Erbe einen
vom Erblasser nicht ausgenutzten Verlustabzug gemäß
§ 10 d EStG nicht bei seiner eigenen Veranlagung zur
Einkommensteuer geltend machen darf. Ob dies auch
für Verluste im Sinne des § 15 b EStG gilt, ist umstritten.
Nach einer Verlautbarung des Finanzministeriums Schleswig­Holstein
vom 23.03.2011 soll dies nicht der Fall sein.
Es liegt aber noch keine höchstrichterliche Entscheidung
hierzu vor. Sollte die Entscheidung des Großen Senats
des BFH auch für Verluste im Sinne des § 15 b EStG
Anwendung finden, so könnten – mangels Übergang der
festgestellten verrechenbaren Verluste nach § 15 b EStG
auf die Erben – bereits ab dem Jahr 2017 steuerpflichtige
Erträge aus der Beteiligung bei den Erben entstehen.
Stille Gesellschafter sind von § 15 b EStG nicht betroffen.
c2) § 10 d EStG
Führen Verluste beim Anleger zu einem negativen Gesamtbetrag
der Einkünfte, können (Wahlrecht) diese gemäß
§ 10 d Abs. 1 EStG in das vorangegangene Jahr zurückgetragen
und in Höhe von bis zu 511.500 € (1.023.000 €
für Ehegatten) vom dortigen Gesamtbetrag der Einkünfte
abgezogen werden.
Nicht ausgeglichene Verluste aus Vorjahren werden zeitlich
unbegrenzt vorgetragen, können aber nur in Höhe
von 1.000.000 € (2.000.000 € bei Ehegatten) mit positiven
Einkünften voll verrechnet werden. Die diesen Sockelbetrag
übersteigenden Verluste sind lediglich in Höhe von
bis zu 60 % des Gesamtbetrags der Einkünfte steuermindernd
zu berücksichtigen. Darüber hinausgehende Verluste
sind entsprechend erst in Folgejahren abzugsfähig;
hierdurch wird eine zeitliche Streckung der Inanspruchnahme
von Verlustvorträgen herbeigeführt (sog. Mindestbesteuerung).
170 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
Mit dem o. g. Beschluss vom 17.12.2007 hat der BFH
entschieden, dass der Erbe einen vom Erblasser nicht
ausgenutzten Verlustabzug gemäß § 10 d EStG nicht bei
seiner eigenen Veranlagung zur Einkommensteuer geltend
machen kann.
Da die Fondsgesellschaft unter die Vorschrift des § 15 b
EStG fällt, ist diese Regelung bezüglich der Beteiligung
der Anleger an der Fondsgesellschaft ohne praktische
Bedeutung.
c3) § 15 a EStG
Die Regelung des § 15 a EStG, der gemäß § 21 Abs. 1
S. 2 EStG auch für vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaften
gilt, schränkt die Möglichkeiten des Verlustausgleichs
ein. Danach darf der einem Direktkommanditisten/Treugeber
zuzurechnende Verlust einer Gesellschaft
nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden,
soweit bei der Gesellschaft ein negatives Kapitalkonto
des Gesellschafters entsteht oder sich erhöht. Ein Verlustabzug
nach § 10 d EStG scheidet ebenfalls aus.
Zur Entstehung eines negativen Kapitalkontos beim Direktkommanditisten/Treugeber
kommt es, wenn die Beteiligungssumme
zuzüglich des Agios durch Verluste sowie
Auszahlungen soweit vermindert wird, dass sich ein negativer
Betrag ergibt.
Im Ergebnis können daher vorliegend nur Verluste bis zur
Höhe der Einlagenleistung im Jahr der Entstehung sofort
verrechnet werden und darüber hinaus lediglich – zur
Verrechnung mit zukünftigen positiven Einkünften aus der
Beteiligung – zeitlich unbeschränkt vorgetragen werden,
sogenannter verrechenbarer Verlust.
Nach überwiegender Literaturmeinung findet die o. g. Entscheidung
des Großen Senats des BFH vom 17.12.2007
auf Verluste im Sinne des § 15 a EStG keine Anwendung,
so dass der Erbe die verrechenbaren Verluste des Erblassers
wohl uneingeschränkt nutzen könnte. Dies sieht
auch das Finanzministerium Schleswig­Holstein in seiner
Verlautbarung vom 23.03.2011 so.
Da vorliegend § 15 b EStG (vgl. II.1.c1) zur Anwendung
kommt, spielt § 15 a EStG in Hinblick auf die Einschränkung
von sofortigen Verlustverrechnungsmöglichkeiten in
der Praxis jedoch ohnehin keine Rolle.

Wenn und soweit aber durch Auszahlungen ein negatives
Kapitalkonto entsteht oder sich erhöht und nicht gleichzeitig
eine zu berücksichtigende Außenhaftung über das
Handelsregister eintritt, ist dem Kommanditisten der Betrag
der Einlagenminderung als fiktiver Gewinn zuzurechnen
(sog. Entnahmegewinnversteuerung).
Die Entnahmegewinnversteuerung ist jedoch nur vorzunehmen,
wenn im Jahr der Auszahlung und in den
vorangegangenen zehn Jahren Verluste steuerlich geltend
gemacht wurden. Korrespondierend zur fiktiven
Gewinnversteuerung vergrößert sich der vortragsfähige
(verrechenbare) Verlust nach § 15 a EStG, so dass bei
Gewinnen in Folgejahren die Entnahmegewinnversteuerung
wieder ausgeglichen wird.
Da aufgrund § 15 b EStG keine Verluste steuerlich geltend
gemacht werden können, spielt auch die Entnahmegewinnversteuerung
in der Praxis keine Rolle.
2. Grunderwerbsteuer
Mangels eigenen Erwerbs von Immobilienvermögen sind
auf Ebene der Fondsgesellschaft konzeptionsgemäß keine
diesbezüglichen Ausgabepositionen zu berücksichtigen.
Der Erwerb der zehn Einzelhandelsimmobilien durch die
Objektgesellschaft 1 unterliegt der Grunderwerbsteuer
(§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz). Hierfür
wurde der Anfall von Grunderwerbsteuer nach dem
Regelsatz in Höhe von 3,5 % bezogen auf den Kaufpreis
im Investitionsplan berücksichtigt.
Gemäß § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz wird ferner
eine fiktive Übertragung auf eine neue Personengesellschaft
angenommen und damit Grunderwerbsteuer
ausgelöst, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren mindestens
95 % der Anteile an der Objektgesellschaft 1 unmittelbar
oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergehen.
Die Finanzverwaltung geht im Rahmen der Anwendung
des § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz davon aus,
dass bei mehrstöckigen Gesellschaftsstrukturen eine steuerpflichtige
mittelbare Übertragung der Anteile an der
grundstückshaltenden Gesellschaft dann eintritt, wenn
an der die Beteiligung an der grundbesitzenden Gesellschaft
haltenden Gesellschaft mindestens 95 % der Anteile
übertragen werden (gleich lautender Ländererlass vom
25.02.2010, BStBl I 2010, S. 245).
Steuerliche Grundlagen
Ein mittelbarer Gesellschafterwechsel in diesem Sinne
entsteht sowohl durch den Beitritt neuer Gesellschafter in
die Objektgesellschaft 1 als auch durch den Beitritt neuer
Gesellschafter in die Fondsgesellschaft.
In dem vorliegenden Beteiligungsangebot wird jedoch
die an der Objektgesellschaft 1 beteiligte Gesellschafterin
NGF Beteiligung GmbH unmittelbar mit 5,4 % am
Vermögen der Gesellschaft beteiligt bleiben.
Durch unmittelbare und mittelbare Anteilswechsel auf
Ebene der Objektgesellschaft 1 werden daher insgesamt
nicht mehr als 94,6 % der Anteile innerhalb der nächsten
fünf Jahre übertragen.
Mittelbare Anteilsübertragungen bei der NGF Beteiligung
GmbH oder jeweils dahinter stehenden Anteilseignern
wären in diesem Sinne als Anteilsveräußerungen zu
berücksichtigen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse
dadurch zu mindestens 95 % ändern. Anteilsübertragungen
in dieser Größenordnung sind aber nicht geplant.
Insoweit fällt vorliegend durch geplante Anteilsübertragungen
keine Grunderwerbsteuer bei der Objektgesellschaft 1
an.
Zudem wurden die Bundesländer durch das Gesetz
zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.08.2006
ermächtigt, ab 01.09.2006 selbst den Steuersatz für
die Grunderwerbsteuer festzulegen. Von dieser Befugnis
haben bis zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung die
Bundesländer Saarland (4 %), Berlin, Bremen, Hamburg,
Niedersachsen, Sachsen­Anhalt (alle 4,5 %), Brandenburg
und Schleswig­Holstein (ab 01.01.2012) (beide
5 %) Gebrauch gemacht. Einige weitere Bundesländer
haben bereits angekündigt, den Grunderwerbsteuersatz
von 3,5 % erhöhen zu wollen.
Der im Zeitpunkt der Prospektaufstellung teilweise noch
aufschiebend bedingte Eigentumserwerb an den zehn
Einzelhandelsimmobilien durch die Objektgesellschaft 1
ist nach Auffassung der Anbieterin von künftigen Steuersatzerhöhungen
nicht tangiert. Der aufschiebend bedingte
Eigentumserwerb für die Immobilie im Saarland erfolgte
bereits im Jahr 2010 und somit noch vor der Anhebung
des Grunderwerbsteuersatzes im Saarland auf 4 % ab
01.01.2011.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
171
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
Für die im Laufe des Jahres 2012 über die Objektgesellschaft
2 geplante weitere Immobilieninvestition ist ebenfalls
der Anfall von Grunderwerbsteuer zu erwarten. Auf
den kalkulierten Kaufpreis für diese Immobilieninvestition
wurde – entsprechend den in einigen Bundesländern
angehobenen Steuersätzen – mit Grunderwerbsteuer von
4,5 % gerechnet. Sollte die kalkulierte Grunderwerbsteuer
nicht ausreichen, müssten etwaige höhere Beträge aus der
Liquiditätsreserve bestritten werden.
Einschränkend muss darauf hingewiesen werden, dass
die grunderwerbsteuerlichen Tatbestände und vor allem
auch die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage
in Rechtsprechung, Verwaltung und Literatur nicht einhellig
beurteilt werden. Eine nicht kalkulierte Grunderwerbsteuer
müsste aus der Liquiditätsreserve bestritten werden.
3. Umsatzsteuer und Vorsteuererstattung
Die Fondsgesellschaft hält eine Beteiligung an der Objektgesellschaft
1 und wird planmäßig im Laufe des Jahres
2012 eine Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 eingehen
sowie ihre Liquiditätsreserve anlegen. Sie wird daher
planmäßig über keinen eigenen unmittelbaren Immobilienbesitz
verfügen.
Das bloße Erwerben und Halten von Beteiligungen sowie
die Anlage der Liquiditätsreserve ist keine unternehmerische
Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinne und vermittelt
der Fondsgesellschaft keine diesbezügliche Unternehmereigenschaft
(EuGH­Urteil vom 13.03.2008, Rs.
C­437/06, Rs. Securenta; Abschnitt 2.3 Abs. 2 Umsatzsteueranwendungserlass
UStAE, in der Fassung vom
01.10.2010).
Allerdings kann nach Ansicht der Finanzverwaltung das
Halten einer Beteiligung dann eine unternehmerische
Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinne begründen, wenn
sich die Tätigkeit nicht auf das bloße Halten und Verwalten
der Beteiligung beschränkt, sondern im Sinne einer
einheitlichen Leitung aktiv in das laufende Tagesgeschäft
der Beteiligungsgesellschaft eingegriffen wird.
Die Eingriffe müssen hierbei zwingend durch unternehmerische
Leistungen im Sinne der § 1 Abs. 1 Nr. 1 und § 2
Abs. 1 UStG erfolgen, z. B. durch das entgeltliche Erbringen
von administrativen, finanziellen, kaufmännischen und
172 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
technischen Dienstleistungen an der Beteiligungsgesellschaft
(Abschnitt 2.3. Abs. 3 UStAE).
Hierbei muss nach Ansicht der Finanzverwaltung die
Beteiligung im Zusammenhang mit einem unternehmerischen
Grundgeschäft stehen, es sich hierbei also um
Hilfsgeschäfte handeln.
Dabei reicht nicht jeder beliebige Zusammenhang zwischen
dem Halten der Beteiligung und der Haupttätigkeit
der Gesellschaft aus. Es muss zwischen der Beteiligung
und der unternehmerischen Haupttätigkeit ein erkennbarer
und objektiver wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen.
Das ist der Fall, wenn die Aufwendungen für die Beteiligung
zu den Kostenelementen der Umsätze aus der
Haupttätigkeit gehören (Abschnitt 2.3 Abs. 4 UStAE).
Nach Auffassung der Anbieterin sind sämtliche vorstehend
genannten Voraussetzungen vorliegend gegeben.
Die Fondsgesellschaft übt als geschäftsführende Kommanditistin
entgeltlich die einheitliche Leitung der Objektgesellschaft
1 aus. Die Aufwendungen, die der Fondsgesellschaft
für die Beteiligung entstehen, gehören zu den
Kostenelementen ihrer Umsätze aus ihrer Haupttätigkeit.
Damit ist vorliegend auch das Halten der Beteiligung an
der Objektgesellschaft 1 als Tätigkeit im umsatzsteuerlichen
Sinne einzustufen. Die Fondsgesellschaft muss diese
Beteiligung ihrem Unternehmen zuordnen (Abschnitt 2.3
Abs 3 Satz 3 UStAE).
Vorsteuern, die bei der Fondsgesellschaft im Zusammenhang
mit der Beteiligung an der Objektgesellschaft 1
anfallen, sind demzufolge unter den allgemeinen Voraussetzungen
des § 15 UStG abziehbar.
Für die geplante Beteiligung der Fondsgesellschaft an
der Objektgesellschaft 2 gelten konzeptionell dieselben
Grundsätze wie für die bereits eingegangene Beteiligung
an der Objektgesellschaft 1.
Damit müssten sämtliche Vorsteuern, die auf Ebene der
Fondsgesellschaft anfallen, steuerlich abzugsfähig sein.
Im Rahmen der Steuerkonzeption wurde aus Vorsichtsgründen
jedoch lediglich von einem abzugsfähigen Vorsteueranteil
von ⅔ der kalkulierten Vorsteuern ausgegangen.

Die Vermietungstätigkeit der Objektgesellschaften 1 und
2 stellt einen nach § 4 Nr. 12 a) UStG von der Umsatzsteuer
befreiten Tatbestand dar. Die Gesellschaften
werden jedoch, soweit umsatzsteuerlich zulässig und
mietvertraglich vereinbar, für die Vermietungstätigkeit auf
die Umsatzsteuerbefreiung verzichten. Soweit steht auch
ihnen ein Vorsteuerabzug zu. Da es sich vorliegend um
Einzelhandelsimmobilien handeln wird, wurde im Rahmen
der Steuerkonzeption bei beiden Gesellschaften
von einer vollumfänglich umsatzsteuerpflichtigen Vermietung
ausgegangen. Diese Annahme wird auch durch
die bereits abgeschlossenen Mietverträge gestützt, bei
denen ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Vermietungen
erfolgten.
Für die erwarteten nicht abzugsfähigen Vorsteuern der
Fondsgesellschaft wurden im Investitionsplan eigens Kosten
in Höhe von 120.666 € kalkuliert.
Sollte die Vermietung/Anschlussvermietung bei den
Objektgesellschaften 1 und 2 außerplanmäßig nicht
vollumfänglich umsatzsteuerpflichtig erfolgen, so entsteht
auf Ebenen dieser Gesellschaften nicht abzugsfähige Vorsteuer.
Dies betrifft sowohl Vorsteuerbeträge aus den einmaligen
Aufwendungen bis 31.12.2012, den laufenden
Bewirtschaftungskosten bzw. Erhaltungsaufwendungen
als auch den Vorsteuerabzug aus Anschaffungs­ oder
Herstellungskosten der Immobilien.
Der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs­ oder Herstellungskosten
der Immobilien ist nach § 15 a UStG zu
korrigieren, wenn sich innerhalb der ersten zehn Jahre
nach der erstmaligen Nutzung das Verhältnis der umsatzsteuerpflichtig
vermieteten Flächen zu den steuerfrei vermieteten
Flächen ändert. Die Änderung erfolgt für jedes
noch nicht abgelaufene Jahr des Zehnjahreszeitraums zu
einem Zehntel.
Solche Änderungen können sich für die Objektgesellschaften
1 und 2 negativ auswirken und die Liquiditätsreserve
vermindern. Die Berichtigungspflicht endet mit
Ablauf der genannten zehn Jahre.
Bezüglich der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen
wurde von einer vollumfänglichen Umsatzsteuerfreiheit
ausgegangen (vgl. EuGH mit Urteil vom 21.06.2007,
C­453/05 Rs. Volker Ludwig; Abschnitt 4.8.1 Satz 6 f.,
Steuerliche Grundlagen
Abschnitt 4.8.10 Abs. 3 Satz 1 UStAE). Bei dieser Beurteilung
wurde auch das BMF­Schreiben vom 23.06.2009
(BStBl. I 2009, S. 773) berücksichtigt, insbesondere im
Hinblick auf Betreuungs­, Überwachungs­ und Schulungsleistungen.
III. Steuerliche Auswirkungen
in der Nutzungsphase
1. Einkommensteuer
a) Einnahmen und Werbungskosten der Nutzungsphase
Sämtliche laufenden Einnahmen und Werbungskosten
sowohl der Fondsgesellschaft als auch der Objektgesellschaften
1 und 2 werden vorliegend steuerlich dem
Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
zugeordnet.
Bezüglich der jährlichen Einkunftsermittlung wird auf die
Ausführungen unter II.1.b3 verwiesen.
b) Verfahrensfragen und Sonderwerbungskosten
Die erzielten Einkünfte des Fonds werden auf der Ebene
der Fondsgesellschaft gesondert und einheitlich festgestellt
und gemäß § 180 AO auf die Direktkommanditisten
bzw. Treugeber verteilt und den Wohnsitzfinanzämtern
der Direktkommanditisten bzw. Treugeber mitgeteilt. Die
Mitteilung des Betriebsfinanzamtes ist dabei bindend
für die Wohnsitzfinanzämter der jeweiligen Gesellschafter.
Rechtsbehelfe gegen die Einkunftsfeststellungen des
Betriebsfinanzamtes können dementsprechend nur dem
Betriebsfinanzamt gegenüber und nicht bei den Wohnsitzfinanzämtern
der jeweiligen Gesellschafter erhoben
werden.
Da aufgrund der Anwendung des § 15 b EStG auf das
vorliegende Beteiligungsangebot keine anfänglichen steuerlichen
Verluste von den Anlegern geltend gemacht werden
können, können bezüglich dieser Beteiligung auch
keine Anträge auf Herabsetzung von Einkommensteuervorauszahlungen
oder Eintragung von Freibeträgen auf
der Lohnsteuerkarte gestellt werden.
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft (Sonderwerbungskosten) haben
Direktkommanditisten bzw. Treugeber für Zwecke der
Besteuerung im Rahmen der Steuererklärung der Fondsgesellschaft
geltend zu machen. Um eine Berücksichtigung
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
173
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
der Sonderwerbungskosten sicherzustellen, sind die Aufwendungen
samt Belegen dem Steuerberater der Fondsgesellschaft
bis zum 28.02., der dem jeweils vorher abgeschlossenen
Kalenderjahr folgt, zur Verfügung zu stellen.
Falls Sonderwerbungskosten nach diesem Zeitpunkt
gemeldet werden, können diese bei der Feststellungserklärung
grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden.
Allerdings teilen die Sonderwerbungskosten bezüglich
§ 15 b EStG das Schicksal der Beteiligungseinkünfte
selbst, können also ebenfalls nicht sofort steuermindernd
geltend gemacht werden, sondern führen lediglich zu
einer Erhöhung der mit künftigen positiven Ergebnissen
der Gesellschaft verrechenbaren Verluste.
Die Einkünfte aus den Stillen Beteiligungen unterliegen
seit dem 01.01.2009 grundsätzlich der pauschalen
Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag.
Nur soweit der Stille Gesellschafter unter Einbeziehung
seiner gesamten Einkünfte einem geringeren Einkommensteuersatz
als der pauschalen Abgeltungsteuer in Höhe
von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag unterliegt, erfolgt ein
entsprechender Ausgleich auf Antrag des Stillen Gesellschafters
im Rahmen seiner persönlichen Einkommensteuerveranlagung
(Günstigerprüfung). Kosten, die im Zusammenhang
mit den Erträgen aus der Stillen Beteiligung
entstehen, können grundsätzlich nicht geltend gemacht
werden. Soweit der pauschale Werbungskostenbetrag
(sog. Sparer­Pauschbetrag) in Höhe von 801 € (Einzelveranlagung)
bzw. 1.602 € (Ehegatten) eines Stillen
Gesellschafters nicht vollständig ausgeschöpft wird, kann
darüber hinaus von diesem eine individuelle Steuerfestsetzung
zur teilweisen Rückforderung der zuviel einbehaltenen
Kapitalertragsteuer durch Einreichung einer Steuererklärung
beantragt werden. Auch bei Kirchensteuerpflicht
sind zur Ermäßigung der Kapitalertragsteuer (vgl. § 43 a
Abs.1 S.2 EStG) und zur Festsetzung der Kirchensteuer
die Einnahmen und die abgeführte Kapitalertragsteuer im
Rahmen der privaten Steuererklärung anzugeben.
Eine Abstandnahme vom Steuereinbehalt aufgrund von
persönlichen Sparerfreibeträgen einzelner Stiller Gesellschafter
oder der Vorlage von Nichtveranlagungsbescheinigungen
ist hier gemäß § 16 des Vertrages über
die Stille Beteiligung ausgeschlossen.
174 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
2. Umsatzsteuer und Vorsteuererstattung
In der Prognoserechnung wurde analog dem Vorgehen in
der Investitionsphase auf Ebene der Fondsgesellschaft in
der Vermietungsphase ein nicht abzugsfähiger Vorsteueranteil
von ⅓ berücksichtigt.
Hingegen wurde auf Ebene der Objektgesellschaften 1
und 2 in der Vermietungsphase eine jeweils vollumfänglich
umsatzsteuerliche Vermietung unterstellt, so dass auf
Ebene der Objektgesellschaften 1 und 2 keine nicht
abzugsfähige Vorsteuer kalkuliert wurde.
Sollte die Vermietung/Anschlussvermietung der vor
genannten Flächen nicht vollumfänglich umsatzsteuerpflichtig
erfolgen können, so entsteht auf Ebenen dieser
Gesellschaften nicht abzugsfähige Vorsteuer.
Ebenso wären die Vorsteuerabzüge aus den Anschaffungs­
oder Herstellungskosten der Immobilien, Aufwendungen
für Gebäudebestandteile, nachträgliche Anschaffungs­
oder Herstellungskosten und Kosten für sonstige
Leistungen nach § 15 a UStG zu korrigieren, wenn sich
innerhalb von zehn Jahren nach der erstmaligen Nutzung
das Verhältnis der umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen
zu den steuerfrei vermieteten Flächen ändern würde.
Die Änderung würde für jedes noch nicht abgelaufene
Jahr des Zehnjahreszeitraums zu einem Zehntel erfolgen.
Solche Änderungen würden sich für die Objektgesellschaften
1 und 2 und damit auch für die Fondsgesellschaft
negativ auswirken und die Liquiditätsreserve vermindern.
3. Kapitalertragsteuer und Sparerfreibetrag
Da die geplante verzinsliche Anlage freier Liquidität nach
Ansicht der Anbieterin gemäß § 21 i. V. m. § 20 Abs. 8
EStG den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zuzurechnen ist, greifen die Regelungen zur Abgeltungsteuer
nur für die Einkünfte der Stillen Gesellschafter (vgl.
Ausführungen zu III.1.b).
Die anfallende Kapitalertragsteuer aus den vereinnahmten
Zinsen bezüglich der Anlage der freien Liquidität
kann von den Direktkommanditisten bzw. Treugebern im
Rahmen ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung
auf die persönliche Einkommensteuer als Steuergutschrift
angerechnet werden.

Eine Abstandsnahme vom Steuereinbehalt aufgrund von
persönlichen Sparerfreibeträgen einzelner Gesellschafter
oder der Vorlage von Nichtveranlagungsbescheinigungen
ist nicht möglich.
4. Einkommensteuersätze und Solidaritätszuschlag
Maßgeblich für die Steuerbelastung der mittelbaren Vermietungseinkünfte
aus der Fondsgesellschaft ist der individuelle
Steuersatz des jeweiligen Direktkommanditisten
bzw. Treugebers, der auf die anteilig zuzurechnenden
Einkünfte aus der Beteiligung entfällt.
Der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltende Spitzensteuersatz
für die Einkommensteuer beträgt 45 %. Die
Einkommensgrenze, ab der der Spitzensteuersatz erhoben
wird, beläuft sich auf 250.731 € bei Ledigen und
501.462 € bei Ehegatten.
Der mit Wirkung ab dem 01.01.1995 eingeführte Solidaritätszuschlag
auf die festgesetzte Einkommensteuer beträgt
seit 1998 5,5 % und ist derzeit zeitlich unbefristet gültig.
5. Kirchensteuer
Kirchen und andere Religionsgemeinschaften verlangen
regelmäßig von ihren Angehörigen Steuern zur Deckung
ihrer Bedürfnisse. Das Besteuerungsrecht richtet sich hierbei
nach dem Kirchensteuerrecht des jeweiligen Bundeslandes.
Kirchensteuerpflichtig ist, wer der steuererhebungsberechtigten
Religionsgemeinschaft angehört und in ihrem
Bereich seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt
hat.
Die Kirchensteuer beträgt zwischen 8 % und 9 % der zu
entrichtenden Einkommensteuer, wobei die Steuersätze,
die zugrunde liegende Bemessungsgrundlage sowie
Steuerbegrenzungsvorschriften bundeslandspezifisch
variieren.
Die Betrachtungen im Prospekt lassen Auswirkungen, die
sich aus einer möglichen Kirchensteuerpflicht ergeben,
außer Acht, da jedes Bundesland über ein eigenes Kirchensteuerrecht
mit unterschiedlichen Bestimmungen verfügt
und nicht alle Anleger kirchensteuerpflichtig sind. Bei
Kirchensteuerpflicht ist mit einer zusätzlichen Belastung
Steuerliche Grundlagen
der vorgenannten 8 % bis 9 % der jeweils festgesetzten
Einkommensteuer zu rechnen.
6. Gewerbesteuer
Die Gesellschafter unterliegen mit ihren Einkünften aufgrund
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft als Direktkommanditist,
Treugeber oder Stiller Gesellschafter nicht
der Gewerbesteuer. Etwas anderes gilt, wenn die Beteiligung
ausnahmsweise im Betriebsvermögen gehalten
wird. Hinsichtlich der Besonderheiten zum gewerblichen
Grundstückshandel wird auf Abschnitt IV.2. verwiesen.
7. Grundsteuer
Die Objektgesellschaft 1 hat für ihre zehn Einzelhandelsimmobilien
ebenso Grundsteuer zu entrichten wie die
Objektgesellschaft 2 für die im Laufe des Jahres 2012
geplante weitere Immobilieninvestition, jeweils soweit
diese nicht den Mietern aufgebürdet werden kann.
Die jährliche Grundsteuer bemisst sich nach dem Grundsteuermessbetrag
und dem von der Gemeinde festzusetzenden
Hebesatz. Grundlage für den Grundsteuermessbetrag
bilden – trotz Verfassungswidrigkeit – weiterhin
die hierfür noch gültigen Einheitswerte von 1964. Eine
Erhöhung ist nicht ausgeschlossen.
Bei wesentlicher Ertragsminderung besteht die Möglichkeit
den teilweisen Erlass der von der Gemeinde festgesetzten
Grundsteuer zu beantragen, §§ 33 f. GrStG.
8. Vermögensteuer
Aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts
vom 22.07.1995 (BStBl. 1995 Teil II S. 655) sowie der
mangelnden Initiative des Gesetzgebers, ist seit dem
01.01.1997 die verfassungsgemäße Rechtsgrundlage für
die Erhebung der Vermögensteuer weggefallen.
In den tagespolitischen Diskussionen taucht das Thema
Vermögensteuer gelegentlich immer wieder auf, sodass
nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Gesetzgeber
eine entsprechende Wiedereinführung der Vermögensteuer
beschließt.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
175
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
IV. Steuerliche Auswirkungen bei Beendigung
der Kapitalanlage
1. Private Veräußerungsgewinne
Private Veräußerungsgewinne im Immobilienbereich lösen
nach derzeitiger Rechtslage grundsätzlich keine Einkommensbesteuerung
aus, sofern der Anteil an der Fondsgesellschaft
im steuerlichen Privatvermögen gehalten wird
und die zehnjährige Haltefrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
EStG abgelaufen ist.
Dabei gilt die Zehnjahresfrist als maßgebliche Haltedauer
für
▪ die Immobilien auf Ebene der Objektgesellschaften 1
und 2,
▪ die Anteile an den Objektgesellschaften 1 und 2 auf
Ebene der Fondsgesellschaft,
▪ für den Anteil beim Beteiligten.
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt konzeptionsgemäß
keine Veräußerung der Anteile an den Objektgesellschaften
1 und 2 innerhalb von zehn Jahren ab dem Erwerb.
Es ist auch keine Veräußerung einer oder mehrerer der
zehn Immobilien durch die Objektgesellschaft 1 oder der
im Laufe des Jahres 2012 geplanten weiteren Immobilieninvestition
durch die Objektgesellschaft 2 innerhalb von
zehn Jahren ab dem jeweiligen Erwerb vorgesehen.
Eine – grundsätzlich mögliche – Veräußerung der Fondsanteile
vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist durch
einzelne Direktkommanditisten bzw. Treugeber würde Einkommensteuer
auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn
auf deren persönlicher Ebene auslösen.
Ein konzeptionsgemäß nicht vorgesehener Veräußerungsgewinn
würde zu sonstigen Einkünften gem. § 22 EStG
führen, sofern nicht vorrangig ein gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt. Der Veräußerungsgewinn ermittelt
sich dabei gemäß § 23 Abs. 3 EStG als Differenz
zwischen Veräußerungspreis einerseits und den um die
geltend gemachten Abschreibungen geminderten (bei
Immobilien) Anschaffungs­ bzw. Herstellungskosten und
den Verkaufskosten andererseits.
176 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
Soweit hierbei die Freigrenze pro Kalenderjahr in Höhe
von 600 € nicht überschritten wird, bleiben Veräußerungsgewinne
komplett steuerfrei.
Es ist nicht vorhersehbar, ob diese Steuerfreiheit nach
Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist auch dann noch
gilt, wenn es tatsächlich zu einer Veräußerung der Immobilien
kommt. In den tagespolitischen Diskussionen tauchen
immer wieder Vorschläge auf, die eine generelle Versteuerung
von Veräußerungsgewinnen auf Immobilien vorsehen,
sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass der
Gesetzgeber eine entsprechende Regelung beschließt.
Auch durch das Verschenken von Fondsanteilen (vgl.
sonach IV.3.) kann unter Umständen ein privates Veräußerungsgeschäft
ausgelöst werden. Dies ist der Fall, wenn
mit dem Fondsanteil entweder eine Beteiligungsfinanzierung
mit übertragen wird oder aber den in dem Fondsanteil
repräsentierten anteiligen Vermögenspositionen
auch anteilige Verbindlichkeiten (der Fondsgesellschaft)
gegenüberstehen. Insoweit liegt dann ein sog. teilentgeltliches
Geschäft vor, wodurch der Schenker ein (anteiliges)
privates Veräußerungsgeschäft tätigt und für den Erwerber
eine neue Zehnjahresfrist in Gang gesetzt wird.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung gilt
als überschritten, soweit die Voraussetzungen für die
Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegen.
Zur Abgrenzung zwischen noch zulässiger privater Vermögensverwaltung
und gewerblichem Grundstückshandel
hat sich in der Rechtssprechung und Finanzverwaltungsmeinung
die sog. Drei­Objekt­Grenze herausgebildet.
Danach ist es grundsätzlich für die Annahme einer privaten
Vermögensverwaltung unschädlich, wenn innerhalb
von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte errichtet, erworben
bzw. modernisiert und wieder veräußert werden. Bei
mehr als drei Objektveräußerungen in einem Zeitraum von
fünf bis zehn Jahren müssen weitere Umstände hinzutreten,
die den Schluss auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht
und damit das Vorliegen eines gewerblichen
Grundstückshandels zulassen. Die Drei­Objekt­
Grenze hat jedoch nur indizielle Bedeutung, die widerlegt
werden kann. Es ist grundsätzlich eine Gesamtwürdigung

aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen und auf das
Gesamtbild abzustellen.
Bei der Beurteilung der Drei­Objekt­Grenze ist sowohl
die Ebene der Fondsgesellschaft als auch die Ebene des
einzelnen Anlegers zu berücksichtigen.
Eine Immobilienveräußerung durch die Objektgesellschaften
1 oder 2 oder eine Anteilsveräußerung an diesen
Gesellschaften durch die Fondsgesellschaft ist nach
Auffassung der Finanzverwaltung beim Direktkommanditisten/Treugeber
mitzuzählen, wenn
▪ dieser an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 %
beteiligt ist oder
▪ der Verkehrswert seines Anteils an der Fondsgesellschaft
mehr als 250.000 € beträgt oder
▪ der Verkehrswert seines Anteils an dem veräußerten
Grundstück mehr als 250.000 € beträgt (vgl. BMF­
Schreiben vom 26.03.2004, BStBl. 2004 II, S. 434 ff.).
Da die Objektgesellschaft 1 konzeptionsgemäß zehn
Immobilien erworben hat, kann eine Anteilsveräußerung
an der Objektgesellschaft 1 durch die Fondsgesellschaft
bei Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen zu
einem gewerblichen Grundstückshandel führen, vgl.
„Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“.
Gleiches gilt für eine Anteilsveräußerung an der Objektgesellschaft
2 durch die Fondsgesellschaft, falls diese mehr
als drei Immobilien erwirbt.
Weil aber beabsichtigt ist, sowohl sämtliche Immobilien
der Objektgesellschaften 1 und 2 als auch die Beteiligungen
an den Objektgesellschaften 1 und 2 durch
die Fondsgesellschaft länger als zehn Jahre zu halten,
dürfte sich für den Direktkommanditisten/Treugeber das
Pro blem des gewerblichen Grundstückshandels aufgrund
von Veräußerungsvorgängen auf Gesellschaftsebene
nicht ergeben.
Auch eine Veräußerung des Fondsanteils durch einen
Direktkommanditisten/Treugeber stellt bei Überschreiten
von mindestens einem der drei vorstehenden Größenmerkmale
eine anteilige Grundstücksveräußerung dar.
Steuerliche Grundlagen
Dem anteilsveräußernden Gesellschafter wird dabei die
Anzahl der von der Fondsgesellschaft unmittelbar oder
mittelbar (über die Objektgesellschaften 1 und 2) gehaltenen
Immobilien zugerechnet.
Da bereits die Objektgesellschaft 1 konzeptionsgemäß
zehn Immobilien erwerben wird, hätte die Anteilsveräußerung
– bei Überschreiten eines der beiden erstgenannten
Größenmerkmale – gleichzeitig ein Überschreiten der
Drei­Objektgrenze zur Folge.
Daher ist den Direktkommanditisten/Treugebern generell
zu raten, Fondsanteilsübertragungen frühestens nach einer
Haltedauer von zehn Jahren vorzunehmen.
In jedem Fall, d. h. unabhängig von der Beteiligungshöhe
und Beteiligungsdauer an der Fondsgesellschaft, wird
dringend empfohlen, bei einer beabsichtigten Fondsanteilsübertragung
zuvor den persönlichen Steuerberater zu
kontaktieren.
3. Erbschaft­ und Schenkungsteuer
Die Übertragung eines Anteils an der Fondsgesellschaft
im Wege des Erbfalls oder einer Schenkung unterliegt der
Erbschaft­ bzw. Schenkungsteuer.
Auf jeden Direktkommanditisten entfällt entsprechend seiner
Beteiligungsquote ein Anteil am Vermögen und den
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft und damit mittelbar
am Vermögen und den Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften
1 und 2.
Das Verfahren zur Wertermittlung (Vergleichswert­,
Ertragswert oder Sachwertverfahren) für Immobilienvermögen
richtet sich nach der Grundstücksart. Die Grundstücke
der Objektgesellschaften 1 und 2 sind danach als
sog. Geschäftsgrundstücke (§ 181 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 6
BewG) einzustufen, deren Wert sich aus dem Bodenwert
einerseits und dem Gebäudewert andererseits zusammensetzt.
Der Bodenwert (§ 179 BewG) wird auf Basis
der Bodenrichtwerte ermittelt. Für die Gebäude ist ein
Ertragswert (§ 185 BewG) ausgehend vom Rohertrag des
Gebäudes (insb. vereinbarte Netto­Kaltmiete) abzüglich
Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Kosten und
Mietausfallwagnis) und Bodenwertverzinsung (auf Basis
des Liegenschaftszinses der Wertverordnung) zu ermitteln.
Aus der Kapitalisierung (Vervielfältiger gem. Anlage
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
177
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
21 zum BewG in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer
gem. Anlage 22 zum BewG) dieses Wertes ergibt
sich schließlich der Gebäudeertragswert. Sollte sich aus
diesem Bewertungsverfahren allerdings ein über dem tatsächlichen
Verkehrswert liegender Gebäudeertragswert
errechnen, kann der Steuerpflichtige den Nachweis eines
niedrigeren Verkehrswerts (§ 198 BewG) führen.
Zur Finanzierung des Grundbesitzes aufgenommene
Darlehen können bei der Erbschaftsteuer im Rahmen der
Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs in vollem Umfang
zum Abzug gebracht werden. Dies gilt sowohl für Darlehen,
die die Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaften
1 und 2 zur Finanzierung ihrer Vermögenswerte
aufgenommen haben, als auch für persönliche Darlehen
des Gesellschafters zur Finanzierung seiner Einlageverpflichtung
an der Fondsgesellschaft, soweit diese dem
Immobilienbereich zuzurechnen sind.
Aufgrund der verkehrswertnahen Immobilienbewertung
wird ein sog. Minusvermögen nur noch in seltenen Ausnahmefällen
möglich sein.
Im Gegensatz zur Erbschaftsteuer ist bei Erwerb unter
Lebenden ein Abzug von Fremdmitteln zur Finanzierung
der Vermögenswerte nicht in voller Höhe möglich. Vielmehr
ist die Schenkung von Anteilen an geschlossenen
Immobilienfonds als sog. gemischte Schenkung zu beurteilen.
Dies bedeutet, dass der Vermögensübergang in
einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten
ist. Der Erwerb ist dabei in Höhe der übernommenen
Schulden als entgeltlich anzusehen. Nur der auf
den unentgeltlichen Teil entfallende Wert unterliegt der
Schenkungsteuer. Hinsichtlich des entgeltlichen Teils wird
auf die Ausführungen im Abschnitt IV.1. verwiesen.
Erbschaftsteuerlich war bislang nach Ansicht der Finanzverwaltung
zu unterscheiden, ob ein direkt gehaltener
Kommanditanteil verschenkt bzw. vererbt wurde oder ob
die Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft über
eine Treuhänderin gehalten und zivilrechtlich lediglich der
Herausgabeanspruch des Treugebers gegen die Treuhänderin
verschenkt bzw. vererbt wurde. Diese Auffassung hat
die Finanzverwaltung jedoch wieder aufgegeben (vgl.
Erlass des Bayer. Staatsministeriums der Finanzen vom
16.09.2010). Erbschaft­ und schenkungsteuerlich werden
178 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
Treugeber und Kommanditisten somit also wieder gleich
behandelt.
Die angelegte Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften 1 und 2 ist mit ihrem Nennwert
zu bewerten.
Stille Beteiligungen sind nach Auffassung der Anbieterin
grundsätzlich mit dem Nennwert in Ansatz zu bringen.
Ob die Schenkung von Direktkommandit­ und Treugeberanteilen
oder Stillen Beteiligungen nach derzeit geltender
Rechtslage im jeweiligen Einzelfall überhaupt zu
einer Erbschaft­ oder Schenkungsteuerbelastung führt,
kann nicht generell beurteilt werden, da diese Frage von
einer Reihe individueller Faktoren abhängt (z. B. Verwandtschaftsgrad,
Freibetrag, erhaltene Vorschenkungen, Steuerklasse,
etc.). Bei geplanten Schenkungen sollte sich der
Anleger daher im Vorfeld mit seinem steuerlichen Berater
zur Beurteilung der jeweiligen steuerlichen Folgen in Verbindung
setzen.
4. Beendigung der Stillen Gesellschaft
Die Beendigung der Stillen Gesellschaft kommt in Form
der Kündigung oder aufgrund einer Veräußerung in
Betracht.
Die bloße Einlagenrückzahlung nach Kündigung ist nicht
steuerbar; selbiges gilt, soweit der Veräußerungserlös den
Nennbetrag der Beteiligung nicht übersteigt.
Bei einem den Nennbetrag der Stillen Beteiligung übersteigenden
Veräußerungserlös unterliegen die Mehrerlöse
der Besteuerung als laufende Kapitaleinkünfte und
zwar unabhängig von Haltefristen. Die Besteuerung im
Privatvermögen erfolgt zu dem pauschalen Steuersatz von
25 % zzgl. Solidaritätszuschlag im Rahmen der persönlichen
Einkommensteuerveranlagung, nicht hingegen im
Wege des Abgeltungsverfahrens.
V. Abschließende Hinweise
Grundlage für die steuerlichen Ansätze ist die aktuelle
Rechtslage unter ergänzender Einbeziehung bereits
bekannter voraussichtlicher Änderungen.

Die Anbieterin kann keine Gewähr dafür übernehmen,
dass die derzeit geltenden Steuergesetze, die Finanzverwaltungsauffassung
sowie die Steuerrechtsprechung in
der Zukunft unverändert fortbestehen.
Die Anbieterin hat ihre steuerlichen Ausführungen im
Wesentlichen auf die Regelungen im 5. Bauherrenerlass
gestützt. Weiterhin wurde unterstellt, dass die Zuordnung
sämtlicher Werbungskosten zu den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung möglich ist. Nach Kenntnis
der Anbieterin gibt es gegenwärtig noch keine Rechtsprechung
zu vergleichbaren Fondskonzepten.
Die endgültige Anerkennung abzugsfähiger Werbungskosten
wird letztendlich von den Finanzbehörden im
Rahmen der steuerlichen Betriebsprüfungen bei der
Fondsgesellschaft sowie den Objektgesellschaften 1
und 2 entschieden. Trotz sorgfältiger Ausarbeitung durch
die Anbieterin können abweichende Festsetzungen der
Werbungskosten durch die Finanzbehörden bzw. abweichende
Beurteilungen einzelner Sachverhalte nicht ausgeschlossen
werden.
Im Übrigen wird auf die Ausführungen unter „Wesentliche
tatsächliche und rechtliche Risiken“, S. 28 f. verwiesen.
Steuerliche Grundlagen
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
09.0
179
Grundlagen

Steuerliche Grundlagen
Bis Ende 2012 sollen alle Fondsimmobilien des
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 gebaut, bezogen
und übernommen werden.
180 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
09.0

Bautechnische Daten
10.0
Bautechnische Daten
10.1 Buttenheim 182
10.2 Marktleuthen 183
10.3 Mömbris 184
10.4 Traitsching 190
10.5 Otterberg 191
10.6 Haßloch 193
10.7 Lemberg 196
10.8 Mommenheim 197
10.9 Lebach 198
10.10 Goch 199
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.0
181
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.1
Buttenheim
Adresse Netto
Am Strauch 13, 96155 Buttenheim
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Stahlbeton mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Tragende Bauteile: Außenwände Hlz­Planziegel, d = 30 cm mit 2­lagigem Kalkzementputz, Wände, Pfeiler,
Stützen d = 24cm mit 2­lagigem Kalkzementputz im Wandbereich eingelassen ins Mauerwerk, innenseitig
vorlagenfrei
Fassade: weißer Außenputz, grauer Sockel, Giebel mit Aluform Siding Paneel­Verkleidung, Schaufenster
thermisch getrennte Aluminiumrahmenkonstruktion, Kunststofffenster weiß mit Einbruchsicherung, Außentür Anlieferung
zweiflügelige, doppelwandige Stahltür
Dach Dachtragwerk: Nagelbrettbinder
Dachform: Pultdach, Satteldach
Dachneigung: 6° Pultdach, Satteldach 19°
Dacheindeckung: Pultdach Blechdach, Satteldach mit Beton­ oder Tondachpfannen
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
182 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: stufen­ und schwellenlos, innere Türanlage als elektrischen Rollladen, Türen Automatikschiebetüren,
Türluftschleieranlage
Decke: abgehängte MF­Decken, Stahlbetondecke
Fußbodenaufbau: Estrich, Feinsteinzeug inkl. Fliesensockel, PVC, Fliesen
Innenwände: und Säulen glatt verputzt mit waschfestem Dispersionsanstrich, teilw. raumhoch gefliest
Innentüren: Stahlumfassungszargen, kunststoffbeschichtet, Abtrennung Backshop elektr. Rollladen
Wärmeerzeugung/Lüftung: Stadt­/Erdgas­ Brennwertanlage, 49 kW, Kaminanlage als Luftabgassystem
Edelstahl
Heizleitungen im abgehängten Deckenbereich, weitere Verteilungen unter Putz
Verkaufsraum: Deckenlufterhitzer in Verbindung mit freier Belüftung, mind. 2 Außenluftventilatoren
Windfang/Lager: Türluftschleieranlage, Lager Lufterhitzer
Backshop­, Neben­ u. Sozialräume: Kompaktheizkörper, Thermostatventile
Warmwasserversorgung: Warmwasserspeicher
Sanitär Sanitär­Einrichtungsgegenstände: nach Mietervorgaben
Leitungsverlegung: im abgehängten Deckenbereich
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Elektroinstallation: in Unterputzausführung, im Aktenraum Brüstungskanal
Innenbeleuchtung: Lichtbänder mit Seilabpendelung im Verkaufsraum, freistrahlende Leuchtstofflampen für
Nebenräume und Lager
Außenbeleuchtung: Lichtmasten, am Gebäude freistrahlende Leuchtstofflampen
Fahrstraßen Pflaster mit Micro­Fase, Parkplätze mit Beton­Pflaster o. Drainpflaster, Fahrgassen grau, Parkplätze
anthrazit, Stellplatzmarkierung weiße durchgefärbte Pflastersteine, Grundstücksgrenzen mit Bordsteinen

Marktleuthen
Adresse Netto
Kornbergstraße 2, 95168 Marktleuthen
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Bautechnische Daten
Konstruktion Gründung: Stahlbeton mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Tragende Bauteile: Außenwände Hlz­Planziegel, d = 30 cm mit 2­lagigem Kalkzementputz, Wände, Pfeiler,
Stützen d = 24cm mit 2­lagigem Kalkzementputz im Wandbereich eingelassen ins Mauerwerk, innenseitig
vorlagenfrei
Fassade: weißer Außenputz, grauer Sockel, Giebel mit Aluform Siding Paneel­Verkleidung, Schaufenster
thermisch getrennte Aluminiumrahmenkonstruktion, Kunststofffenster weiß mit Einbruchsicherung, Außentür Anlieferung
zweiflügelige, doppelwandige Stahltür
Dach Dachtragwerk: Nagelbrettbinder
Dachform: Pultdach, Satteldach
Dachneigung: 6° Pultdach, Satteldach 19°
Dacheindeckung: Pultdach Blechdach, Satteldach mit Beton­ oder Tondachpfannen
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: stufen­ und schwellenlos, innere Türanlage als elektrischen Rollladen, Türen Automatikschiebetüren,
Türluftschleieranlage
Decke: abgehängte MF­Decken, Stahlbetondecke
Fußbodenaufbau: Estrich, Feinsteinzeug inkl. Fliesensockel, PVC, Fliesen
Innenwände: und Säulen glatt verputzt mit waschfestem Dispersionsanstrich, teilw. raumhoch gefliest
Innentüren: Stahlumfassungszargen, kunststoffbeschichtet, Abtrennung Backshop elektr. Rollladen
Heizung/Lüftung: Stadt­/Erdgas­ Brennwertanlage, 49 kW, Kaminanlage als Luftabgassystem Edelstahl
Heizleitungen im abgehängten Deckenbereich, weitere Verteilungen unter Putz
Verkaufsraum: Deckenlufterhitzer in Verbindung mit freier Belüftung, mind. 2 Außenluftventilatoren
Windfang/Lager: Türluftschleieranlage, Lager Lufterhitzer
Backshop­, Neben­ u. Sozialräume: Kompaktheizkörper, Thermostatventile
Warmwasserversorgung: Warmwasserspeicher
Sanitär Sanitär­Einrichtungsgegenstände: nach Mietervorgaben
Leitungsverlegung: im abgehängten Deckenbereich
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Elektroinstallation: in Unterputzausführung, im Aktenraum Brüstungskanal
Innenbeleuchtung: Lichtbänder mit Seilabpendelung im Verkaufsraum, freistrahlende Leuchtstofflampen für
Nebenräume und Lager
Außenbeleuchtung: Lichtmasten, am Gebäude freistrahlende Leuchtstofflampen
Fahrstraßen Pflaster mit Micro­Fase, Parkplätze mit Beton­Pflaster o. Drainpflaster, Fahrgassen grau, Parkplätze
anthrazit, Stellplatzmarkierung weiße durchgefärbte Pflastersteine, Grundstücksgrenzen mit Bordsteinen
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.2
183
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.3
Mömbris
Adresse Rewe, Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente, Bodenplatte Stahlbeton mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Tragende Bauteile: Stahlbeton­Stützenkonstruktion mit Ausfachungen in Mauerwerk­Poroton 30 cm, Innenwände
Mauerwerk­Poroton 24 cm, Trennwand zw. REWE­ u. Getränkemarkt: Brandwand KS 24 cm
Fassade: Teilbereiche mit horizontal verlegten Aluminium­Wellprofiltafeln, übrige Flächen in Sichtbeton bzw.
Mauerwerk mit zweilagigem Putz, 30cm Sockel in Waschputz, Schaufenster­ und Fensteranlagen pulverbeschichtete
Aluminiumrahmenkonstruktion
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder
Dachform: Satteldach mit Attikaausbildung
Dachneigung: ca. 5°
Dacheindeckung: Wärmedämmung und Dachfolie als „harte Bedachung“ bzw. Sandwichelemente
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
184 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: stufen­ und schwellenlos, Automatikschiebetüren mit Flucht­ und Rettungswegzulassung, Außentüren als
doppelwandige, wärmegedämmte, schwellenlose, verzinkte Stahltüren
Decken: Abhangdecken aus Gipskarton, teilweise Sandwich­ oder Rasterdecke, Stahlbetondecke mit abgehängter
Mineralfaserdecke im Marktleiterbüro
Fußboden/Bodenbelag: überwiegend keramische Bodenfliesen/Feinsteinzeug mit umlaufendem Fliesensockel,
Technikräume mit Zementestrich und ölfester Betonfarbe
Wände: glatt verputzt mit Dispersionsanstrich wisch­ und waschfest, teilweise raumhoch gefliest, im Warenlager
Trennung durch demontier­ und wiedermontierbares raumhohes Trenngitter
Holzleimbinder und Pfetten farblos lasiert
Wärme­/ Kälteversorgung: in den Verkaufsflächen mehrere VRV/F­Klimaanlagen mit Wärmepumpenfunktion,
Abwärme aus Gewerbekälteanlage zur Beheizung der Verkaufsfläche, Wärmeversorgung der statischen Heizkörper
über Gasbrennwertkessel, Backshop mit Abluftanlage, Fleischvorbereitung mit Zuluftanlage, WC­ und
Nebenräume mit raumlufttechnischen Anlagen
Türluftschleier im Ein­ und Ausgangsbereich mit thermostatischer Ausblastemperaturregelung
Sanitär Warmwasserversorgung dezentral über Elektrowarmwasserbereiter
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Installation einer Sicherheitsbeleuchtung und Blitzschutzanlage
Elektronetz als TN­S­System
Beleuchtung: nach Beleuchtungsplan über DDC­System und Kabel mit Stecksystem
Kundenparkplätze, Anlieferung ungefaste Betonformsteine, Markierungen mit dauerhaftem Anstrich

Mömbris
Adresse dm Drogerie, Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Bautechnische Daten
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente
Tragende Bauteile: Außenwände Mauerwerk­Poroton 30 cm, Innenwände Mauerwerk­Poroton 24 cm, Stützen
und Pfeiler Stahlbeton
Fassade: Schaufenster Wärmeschutz­Isolierverglasung mit Folienbeklebung, Rahmen in Weißaluminium,
Glasvordach mind. 2,50 m Ausladung, Sonnenschutz möglichst außen liegend, vertikale Anbringung als
Lamellenjalousie oder Kastenmarkise, Fenster in Kunststoff oder Aluminium, Außentüren: WK 3 doppelwandige
Metalltüren ohne Schwelle, alle Türen mit Edelstahltürbeschlägen
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder
Dachform: Flachdach mit Attikaausbildung
Dacheindeckung: Wärmedämmung und Dachfolie als „harte Bedachung“
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: automatische Ganzglasschiebetür, Türluftschleier über der Eingangstür
Decke: Verkaufsraum: Abhangdecken aus Gipskarton mit verzinkten CD­Deckenprofilen, umlaufende Schattenfuge,
verspachtelt in Q3 Qualität, integrierte Lichtfeldkästen
Lager: Mineralfaserdecke
Wände/Stützen: Verkaufsraum Putz Spachtelung Q3 ohne Vorsprünge, Lager, Sozialräume gemauert, verputzt
mit Spachtelung Q2, Abtrennung Nachtlager durch Sektionaltor
Wände und Decken reinweiß, scheuerbeständige Dispersionsfarbe, WC´s raumhoch gefliest mit glasierter
Steinzeugfliese
Fußboden/Bodenbelag: schwimmender Estrich, Wärmedämmung und Dampfsperre, PVC­Bodenbelag, WC’s
Steinzeug­glasierte Fliesen R 10
Wärmeerzeugung: Brennwertkessel bei Gasversorgung, Verkaufsraum mit Radialvektoren mit Axial­Thermostatventilen,
Lager mit Plattenheizkörper
Lüftungsanlage: Ventilatoren, Außenluftfilter, Cu­Al­Heizregister, Zu­ und Abluftauslass im Verkaufsraum, Be­ und
Entlüftung Lager und Aktenraum, Entlüftung innen liegender Räume mit Einzellüftern, Türluftschleier über der
Eingangstür
Klimaanlage: Inverteranlage Kühlung/Heizung (optional zuschaltbar) mit Deckenkassetten, quadratisch
4­seitig ausblasend
Sanitär Standard­Ausstattung
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Installation einer Sicherheitsbeleuchtung
befestigte Flächen in schwerlasttauglicher Beton­Verbundsteinpflasterung, ungefast, im Bereich der Parkplätze
Hochbordsteine
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.3
185
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.3
Mömbris
Adresse TEDi
Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente
Tragende Bauteile: Außenwände Mauerwerk­Poroton 30 cm, Stützen und Pfeiler Stahlbeton, Brandwand 24 cm
KS­Mauerwerk F90­A
Fassade: verputzt mit Anstrich, Schaufenster/Fenster: wärmegedämmte, thermisch getrennte Leichtmetallkonstruktion,
pulverbeschichtet, Vordach über gesamte Frontbreite, Außentüren Stahltüren
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder (Gang Nail) B2
Dachform: Flachdach mit Attikaausbildung
Dacheindeckung: Wärmedämmung und Dachfolie als „harte Bedachung“
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
186 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: stufen­ und schwellenlos, zweiflügelige Drehflügeltür, Türluftschleieranlage, deckenbündig
Decke: abgehängte Mineralfaserdecke, flächenbündig mit Tragschienen
Fußboden/Bodenbelag: Verkaufsraum Teppichboden Nadelflies, PVC­Fußleiste, Nebenräume und WC­Anlagen
keramischer Bodenbelag
Wände: Leichtbauwände doppelt beplankt, glatt verputzt mit Raufasertapete, zweifach mit Latexfarbe seidenglänzend
gerollt, Innentüren kunststoffbeschichtete Holztüren
Wärmeerzeugung: Heiztherme mit Erdgas, statische Heizkörper in den Nebenräumen, Verkaufsraum über
Deckenluftheizgeräte, Frischluft durch Außenluftgeräte, Deckenluftwärmer im Umluftbetrieb, Abluft über Dachventilatoren,
Türluftschleieranlage, deckenbündig
Sanitär Standard­Ausstattung
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Beleuchtung Verkaufsraum Einbauleuchten
Installation einer Sicherheitsbeleuchtung nach Erfordernis
Verbundpflaster oder Asphalt

Mömbris
Adresse NKD
Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Bautechnische Daten
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente
Tragende Bauteile: Außenwände Mauerwerk­Poroton 30 cm, Stützen und Pfeiler Stahlbeton, Brandwand
24 cm KS­Mauerwerk F90­A
Fassade: Wärmedämmung und Anstrich, Vordach über die gesamte Front, Isolierverglasung, Dreh­, Kippfenster,
teilw. vergittert bzw. einbruchhemmend, Außentüren Metalltüren geeignet für Palettenbefahrung
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder (Gang Nail) B2
Dachform: Flachdach mit Attikaausbildung
Dacheindeckung: Wärmedämmung und Dachfolie als „harte Bedachung“
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: Automatische Schiebetür mit Türluftschleieranlage energetisch optimiert u. geräuscharm
Decke: abgehängte Mineralfaserdecke
Fußboden/Bodenbelag: PVC, Untergrund gespachtelt geschliffen, Sanitärräume Fliesen
Wände/Stützen: glatt verputzt, Anstrich mit waschfester Dispersionsfarbe, Sanitärräume raumhoch gefliest
Innentüren: Metallzarge
Wärmeerzeugung: Gasbrennwert­Heiztherme o. Heizkessel mit Ölgasbrenner
Lüftung/Kühlung: Verkaufsraum dezentrale Deckenluftgeräte inkl. Sekundärgeräte, vorbereitet für Kühlung über
Kaltwasser­Erzeuger, Abluft über Dachventilatoren, WC­Anlagen, Nebenräume mit mechanischer o. natürlicher
Lüftung, Türluftschleieranlage energetisch optimiert u. geräuscharm
Sanitär Standard­Ausstattung
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Beleuchtung: Regelung über mechanische Zeitschaltuhr, Büro/Aufenthaltsraum Einbaurasterleuchten, Lager­,
Nebenräume und Warenannahmebereich Langfeldleuchten,
Installation einer Sicherheitsbeleuchtung nach Erfordernis
Verbundpflaster oder Asphalt
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.3
187
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.3
Mömbris
Adresse Takko
Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente
Tragende Bauteile: Außenwände Mauerwerk­Poroton 30 cm, Stützen und Pfeiler Stahlbeton, Brandwand 24
cm KS­Mauerwerk F90­A
Fassade: Schaufenster thermisch getrennte Aluprofilrahmen, Isolierverglasung, Vordach, Außentüren einbruchhemmende
Stahltüren
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder (Gang Nail) B2
Dachform: Flachdach mit Attikaausbildung
Dacheindeckung: Wärmedämmung und Dachfolie als „harte Bedachung“
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
188 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: stufen­ und schwellenlos, Automatiktür, Torluftschleier oberhalb Türanlage
Decke: abgehängte Mineralfaserdecke
Fußboden/Bodenbelag: schwimmender Zementestrich, Oberboden schwimmend verlegter Laminatboden auf
PE­Folie und Trittschalldämmung, Nebenräume keramischer Bodenbelag Feinsteinzeug R 10
Wände: innen glatt verputzt, Türen schichtstoffbeschichtet, Drückergarnituren Edelstahl
Wärmeerzeugung: Kühlung und Beheizung über Wärmepumpe mit variablem Kältevolumen inkl. Außeneinheit
und Kassettengeräten in der Decke
Lüftung: Abluft­ und Frischluft über verzinkte Wickelfalzrohre und Wärmetauschergeräte, Innengeräte oberhalb
abgehängter Decke, Torluftschleier oberhalb Türanlage
Sanitär Standard­Ausstattung, Personalaufenthaltsraum mit Untertischboiler
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Beleuchtung über Einbaustrahler ­ Stromschiene und Strahler
Installation einer Sicherheitsbeleuchtung nach Erfordernis
Verbundpflaster oder Asphalt

Mömbris
Adresse Deichmann
Gewerbegebiet Klinger, 63776 Mömbris
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente
Tragende Bauteile: Außenwände Mauerwerk­Poroton 30 cm, Stützen und Pfeiler Stahlbeton, Brandwand 24
cm KS­Mauerwerk F90­A
Fassade: Schaufensteranlage raumhoch, Glasvordach ca. 2 m Ausladung, Fenstervergitterung an Personal­,
WC­ und Lagerräumen
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder (Gang Nail) B2
Dachform: Flachdach mit Attikaausbildung
Dacheindeckung: Wärmedämmung und Dachfolie als „harte Bedachung“
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Sanitär
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Bautechnische Daten
Zugang: elektrische Schiebetür mit Fluchtwegfunktion inkl. beheizte Luftschleieranlage angeschlossen an
Wärmepumpenanlage
Decke: Abhangdecken aus Gipskarton mind. B1, strukturierte Oberfläche, sichtbare Deckenschiene
Fußboden/Bodenbelag: wärmegedämmter Fußbodenaufbau mit Trennschicht, Verkaufsraum Bodenbelag
mit Kunststoffnutzschicht bzw. Laminat, Lager­ und Personalbereich PVC­Belag und ­Fußleisten, WC­Anlagen
keramischer Bodenbelag
Innenwände: glatt verputzt mit Binderanstrich, bodenbündige WC­Anlagen­Verfliesung der Wände bis Türhöhe
Wärmeerzeugung/Lüftung: Inverter­Wärmepumpenanlage nach Direktverdampfungsprinzip in Verbindung mit
einer Lüftungsanlage mit Wärme­ und Feuchterückgewinnung
Langfeldleuchten auf Tragschiene mit Lochblechreflektor, umlaufendes Lichtband, Ein­ und Aufbaustrahler,
Pendelleuchten
Installation einer Sicherheitsbeleuchtung nach Erfordernis
Verbundpflaster oder Asphalt
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.3
189
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.4
Traitsching
Adresse Netto
Chamerstr. 46, 93455 Traitsching
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Stahlbeton mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Tragende Bauteile: Außenwände Hlz­Planziegel, d=30cm mit 2­lagigem Kalkzementputz, Wände, Pfeiler,
Stützen d = 24cm mit 2­lagigem Kalkzementputz im Wandbereich eingelassen ins Mauerwerk, innenseitig
vorlagenfrei
Fassade: weißer Außenputz, grauer Sockel, Giebel mit Aluform Siding Paneel­Verkleidung, Schaufenster
thermisch getrennte Aluminiumrahmenkonstruktion, Kunststofffenster weiß mit Einbruchsicherung, Außentür Anlieferung
zweiflügelige, doppelwandige Stahltür
Dach Dachtragwerk: Nagelbrettbinder
Dachform: Pultdach, Satteldach
Dachneigung: 6° Pultdach, Satteldach 19°
Dacheindeckung: Pultdach Blechdach, Satteldach mit Beton­ oder Tondachpfannen
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
190 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: stufen­ und schwellenlos, innere Türanlage als elektrischen Rollladen, Türen Automatikschiebetüren,
Türluftschleieranlage
Decke: abgehängte MF­Decken, Stahlbetondecke
Fußbodenaufbau: Estrich, Feinsteinzeug inkl. Fliesensockel, PVC, Fliesen
Innenwände: und Säulen glatt verputzt mit waschfestem Dispersionsanstrich, teilw. raumhoch gefliest
Innentüren: Stahlumfassungszargen, kunststoffbeschichtet, Abtrennung Backshop elektr. Rollladen
Wärmeerzeugung/Lüftung: Stadt­/Erdgas­ Brennwertanlage, 49 kW, Kaminanlage als Luftabgassystem
Edelstahl
Heizleitungen im abgehängten Deckenbereich, weitere Verteilungen unter Putz
Verkaufsraum: Deckenlufterhitzer in Verbindung mit freier Belüftung, mind. 2 Außenluftventilatoren
Windfang/Lager: Türluftschleieranlage, Lager Lufterhitzer
Backshop­, Neben­ u. Sozialräume: Kompaktheizkörper, Thermostatventile
Warmwasserversorgung: Warmwasserspeicher
Sanitär Sanitär­Einrichtungsgegenstände: nach Mietervorgaben
Leitungsverlegung: im abgehängten Deckenbereich
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Elektroinstallation: in Unterputzausführung, im Aktenraum Brüstungskanal
Innenbeleuchtung: Lichtbänder mit Seilabpendelung im Verkaufsraum, freistrahlende Leuchtstofflampen für
Nebenräume und Lager
Außenbeleuchtung: Lichtmasten, am Gebäude freistrahlende Leuchtstofflampen
Fahrstraßen Pflaster mit Micro­Fase, Parkplätze mit Beton­Pflaster o. Drainpflaster, Fahrgassen grau, Parkplätze
anthrazit, Stellplatzmarkierung weiße durchgefärbte Pflastersteine, Grundstücksgrenzen mit Bordsteinen

Otterberg
Adresse Wasgau
Gewerbestraße 2+4, 67697 Otterberg
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Stahlbetonfundamente/Bodenlatte mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen, Dämmung unterhalb
Schaumgasplatten, Rampenplatte und Stützen aus Stahlbeton
Tragende Bauteile: gedämmte Stahlbetonfertigteilwandplatten, Umfassungsmauern der Fleischabteilung in
Kalksandstein­Vollsteinmauerwerk, tragende Innenwände in Hohlziegel­Mauerwerk Hlz 20, nichttragende
Innenwände in Hohlziegel­Mauerwerk Hlz 12
Fassade: Porenbeton Wandplatten vor den Stützen angeordnet, heller Anstrich zweifarbig (Alt. Sandwich
Fassadenplatten dreischichtig als Stahlbetonfertigteile), teilw. Pfosten­Riegel­Fassadenelemente, beschichtet,
einbrennlackiert
Fenster: Aluminium­Strangpressprofil, thermisch getrennt
Dach Dachtragwerk: Holz­Gang­Nail­Binder mit Laufstegen, Dachschalung und Mineralfaser­Dämmung gem. EnEv
Dachneigung: 12°/30°
Dachhaut: Unterspannbahn, Lattung, Stahltrapezblechelemente
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: Automatiktüranlage
Decken: offene teilweise abgehängte MF­Decken über HA­Raum, Heizung, Kältemaschinen, Zigarettenlager,
Nebenräume (Ablage Lager Tabak, Haustechnik, Post, Bank) Stahlbeton als Geschossdecke
Innenwände: Innenputz, Unterputz einlagig Kalkzementputz, Wandfliesen weiß glänzend, in Kühlräumen
Wandspaltplatten
Fußboden/Bodenbelag: schwimmender Estrich, überwiegend Feinsteinzeug­Fliesen beige, teilw. Linoleumbelag
bzw. Kunststoffbodenbelag
Wärmeerzeugung: Zentralheizung, Gas
Wasserver­ und Entsorgung:
Wasser Einzelversorgung, Abwasser Einleitung in die öffentliche Abwasseranlage mit Trennsystem
Luftheizgeräte: im Ein­ und Ausgangsbereich Türluftschleieranlagen, Luftheizungsbe­ und Entlüftungsanlage mit
Außen­ und Mischluft
Raumheizflächen: Stahl­Plattenheizkörper
Lüftung: Verlegung innerhalb der abgehängten Decken, Zu­ und Abluftgeräte als Kombination in Einzelbauweise
inkl. Plattenwärmetauscher zur Wärmerückgewinnung, Radialdachventilatoren
Kälteanlage: Kühlräume für Fleisch, Wurst, Molkereiprodukte, Obst und Gemüse, Tiefkühlraum
Sanitär WC­Anlagen: WC­Bereich mit Trennwandelementen ausgerüstet
Ausstattung: Sanitärobjekte Sanitärkeramik, weiß glasiert, Armaturen hochglanzverchromt, bleiarm
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Beleuchtung: drei symmetrisch aufgeteilte Lichtband­Gruppen
Bautechnische Daten
Fahrbahnbereiche Asphaltdecke, Kundenparkplätze Betonsteinpflaster, DoppelT­Verbundstein in grau/anthrazit
und rot, Feuerwehrzufahrt Asphalt
Beleuchtung: Mastleuchten
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.5
191
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.5
Otterberg
Adresse Penny
Gewerbestraße 2+4, 67697 Otterberg
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Bodenplatte in Stahlbeton mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Tragende Bauteile: Stahlbeton­Stützenkonstruktion mit Mauerwerkausfachung
Fassade: zweilagiger Außenputz, Giebelverkleidung vertikal verlegte Aluminium­Wellprofiltafeln, Farbton
weißaluminium
Fenster/Türen: Aluminiumkonstruktion pulverbeschichtet mit Wärmeschutzverglasung
Außentüren: u. Lager­ Verkaufsraum­ u. Bürotüren doppelwandig, wärmegedämmt, schwellenlos, verzinkte Stahltüren,
übrige Türen Röhrenspantürblätter, Windfangtüren automatische 2­flügelige Schiebetüranlagen
Dach Dachform: Satteldach
Dachneigung: 22°, Dachüberstand 50 cm
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
192 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: stufen­ und schwellenlos mit Automatikschiebetüren mit Flucht­ und Rettungswegzulassung
Decke: abgehängte sichtbare Konstruktion, Technikräume glatte Rigipsdecke mit Dispersionsanstrich
Fußbodenaufbau: keramische Bodenfliesen in Steinzeug inkl. umlaufender Fliesensockel, Technikräume: Klinkerplatten
ohne Sockel
Innenwände: Kalkzementputz, Verkaufsraum mit abgeriebenem Putz in Glattstrich und Innendispersionsfarbe,
wisch­ und waschfest, Betonoberflächen verspachtelt mit Anstrich, teilw. Latexüberzuganstrich, teilweise raumhoch
gefliest, Lager getrennt durch demontier­ und wiedermontierbares Trenngitter
Innentüren: zw. Lager­ und Verkaufsraum elektr. angetriebenes Schnelllauftor
Wärmeerzeugung: als Niedertemperaturheizung über Heizkörper und Deckenlufterhitzer
raumluftunabhängiger Wandbrennwertkessel mit Erdgas
Lüftung: dezentrale Deckenlufterhitzer für reinen Umluftbetrieb u. Geräte für Umluft/Außenluftbetrieb unterhalb
der abgehängten Decke, Abluftventilator als Radialventilator
Sanitär Sanitär­Einrichtungsgegenstände: nach Mietervorgaben
Eingangs­ und Rampenbereich: frostsichere selbstentleerende Außenwasserzapfstellen mit Blindabdeckung
Warmwasserversorgung: dezentral, Elektro­Warmwasserspeicher
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Elektroverteilung: werkseitig vorgefertigte Verteilung
Beleuchtung: auf abgehängten Montageschienen dreiphasig von Wand zu Wand
Außenbeleuchtung: Lichtmasten
umlaufender Gebäudeschutz aus Betonsteinplatten
Anlieferung/Kundenparkplätze: ungefaste, anthrazitfarbene Betonformsteine, Kennzeichnung Stellflächen mit
weißen, durchgefärbten Steinen

Haßloch
Adresse Tankanlage Shell
Richard­Sang­Str. 1, 67454 Haßloch
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: verstärkte wasserundurchlässige Ortbeton­Bodenplatten auf Betonbohrpfahlfundamenten aus
Kopfbalken, Wärmedämmung zw. Bodenplatte und Estrich, konische Köcherfundamente
Tragende Bauteile: tragende Stahlkonstruktion, geschraubte Trapezbleche bandverzinkt und bandbeschichtet
Fassade: Stahlleichtbauweise mit Hohlprofilstützen und ISO­Paneelen beidseitig kunststoffbeschichtet, im
Nachtschalterbereich durchschusshemmend, in der Waschhalle innenseitig PLADUR­Z mit Microprofilierung
Sockelbereich 30 cm
Fenster: im Nachtschalterbereich durchschusshemmend, Waschhalle VSG­Verglasung
Waschhalle mit Technikraum für Waschmaschinensteuerung und Wasseraufbereitung
Bautechnische Daten
Dach Dachtragwerk: Hauptdach, Zwischendach zw. Shopgebäude und Tankdach als Aluminiumprofilkonstruktion
Dachneigung: 2 % Gefälle
Dacheindeckung: Stahlleichtbauweise mit Hohlprofilstützen und ISO­Paneelen, Dampfsperre Bitumen­Schweißbahn,
Zwischendach mit Polycarbonat­Doppelstegplatten kristallklar
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: Shop­Automatiktür Aluminium matt gebürstet, 2 Sektionaltore inkl. Fluchttür als Schnelllauftore mit
Elektro­Torantrieb
Decke: abgehängte Mineralfaserdecke OWAcoustic, WC­Räume Gipskartondecke, Lager­ u. Technikräume
ohne UH­Decken
Fußboden: keramischer Fliesenbelag, Waschhalle: Klinkerfliese steinrot, rutschfest inkl. gerundeter Kehlsockel
Innenwände: Trockenbauwandkonstruktion, weißer Anstrich, teilweise raumhoch gefliest
Innentüren: Stahlumfassungszargen, Türblatt Resopal
Wärmeerzeugung: Erdgas, Neben­ und Personalräume Stahl­/Plattenheizkörper, Waschhalle Warmlufterhitzer
Klimatisierung: im Shop mittels Klimagerät in Splitbauweise
Sanitär Kalt­ und Warmwasserinstallation in den WC’s
Abwasser Rückführung nach vorheriger Behandlung in das Kanalsystem
Brauch­Wasserrückgewinnung durch Speicherbecken und Rückführung
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Shopbeleuchtung: Rastereinbauleuchten und Strahler
teilw. Unterputzinstallation bzw. Kabelkanäle, Waschhalle Elektroversorgung spritzwassergeschützt, Tankdach
mit Forcecourtstrahler flächenbündig mit Trapezblechverkleidung
Vorwaschplatz: flüssigkeitsdichte Betonplatte, Ableitung des Oberflächenwassers über Schlammfang/Koaleszenzabscheider
Fahrbahnen: mineralöldicht im Bereich der Zapfsäulen, Gehwege in Ortbeton
Pflanzgebot im Randstreifen
Ableitung Oberflächenwasser über Drainage
Regenwasser: Dachflächen mittels Versickerungsmulde am südl. Ende d. Baugebietes, Entwässerung Fahrbahnflächen
und Schmutzwasser in das Mischwasserkanalsystem
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.6
193
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.6
Haßloch
Adresse Entertainmentcenter (Schmidt Gruppe)
Richard­Sang­Str. 7, 67454 Haßloch
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Fassade: Außenverkleidung Wellblech grau, Eingangsbereich mit Vordach,
Fenster: Aluminiumrahmen, Fensterbänke Aluminium oder Titanzink, Innenfensterbänke Granit
Dach Dachform: Flachdach
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
194 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: Eingangstore in ALU­Konstruktion, Außentüren mit Obertürschließer
Decke: abgehängte Euro­Rasterdecke Marke Odenwald
Fußbodenaufbau: Teppichbodenbelag mit umlaufender Sockelleiste, teilw. Fliesen Farbton Terrakotta
Innentüren: weiß, HEWI­Beschlag, PZ vorgerichtet
Innenwände: Raufasertapete mit hellgetöntem Dispersions­Farbanstrich, Fliesen raumhoch mit Terrakotta­
Bordüre
Wärmeerzeugung: gasbefeuerte Zentral­Heizungsanlage mit Nachtabsenkung und witterungsgeführter
Temperaturregelung, Niedertemperatur­Plattenheizkörper mit Thermostatregelung
Lüftungsanlage: Zu­ und Abluftventilatoren mit integriertem Wärmetauscher (zus. Elektrolufterhitzer bei
Spitzenbelastung)
Klimatisierung: Aufstellung des Klimagerätes auf dem Dach, Klimaanlage als Wärmepumpe mit eigener
Direktmessung
Sanitär Sanitärobjekte Keramac Renova Nr. 1, Elektrountertischspeicher
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Beleuchtung: Einbauhalogenstrahler teilweise dimmbar bzw. über Bewegungsmelder, Deckenrasterleuchten im
Personal­ u. Aufenthaltsraum

Haßloch
Adresse Grundstück verpachtet für ein Mc Donald Restaurant
Richard­Sang­Str. 1­7, 67454 Haßloch
Anzahl der
Geschosse
Konstruktion
Dach
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Sanitär
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Gebäude wurde eigenverantwortlich von Mc Donald’s erstellt, daher erfolgen keine weiteren Angaben.
Bautechnische Daten
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.6
195
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.7
Lemberg
Adresse Wasgau
Pirmasenser Straße 46, Altenwoogsmühle, 66969 Lemberg
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Bodenplatte mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Wandkonstruktion: Stahlbetonstützenkonstruktion mit Ausfachungen in Mauerwerk, Umfassungsmauern der
Fleischabteilung in Vollsteinmauerwerk
Fassade: zweilagige Putzfassade, Oberputz als Scheibenputz, 25 cm Sockelputz
Dach Dachtragwerk: Hauptbaukörper als Holzbinderkonstruktion, Dachschalung und Wärmedämmung gem. EnEv
Dachneigung: ca. 5°
Dachhaut: Unterspannbahn, Lattung, Stahltrapezblechelemente
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
196 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: schwellenlos mit automatischer Fluchtwegschiebetüranlage mit thermisch getrenntem Rahmen­Profilsystem,
Türluftschleieranlagen
Decken: abgehängte Decke OWAcoustic, Marktleiterbüro Stahlbetonmassivdecke, Technikräume Decken in F90
Fußboden/Bodenbelag: Verkaufsraum: Betonwerksteinbelag 30x30 cm mit dauerhafter Imprägnierung,
Sockel 80 mm, Bedien­ u. Vorbereitungsbereiche: Fliesenbelag Bewertungsgruppe R 11 mit Bodeneinläufen,
Nebenräume: PVC inkl. umlaufender Sockel, WC­Anlagen: Fliesen Bewertungsgruppe R 10, Technikräume:
Zement estrich mit ölfestem Anstrich
Wände und Säulen: Verkaufsraum: glatt verputzt, Dispersionsanstrich wisch­ und waschfest, Nebenräume: Rauhfaser
mit Latexanstrich, WC­Anlagen: Wandfliesen 15x15 cm, Technikräume: scheuerfester Dispersionsanstrich
Türen, Tore, Fenster: sämtliche Türen Stahlumfassungszargen, lackierte Oberfläche, Fenster mit Kunststoffbeschichtung
und abschließbare Griffoliven, einbruchsichere Verglasung, Außentüren zur Beschickung in Stahlausführung
2­flügelig
Wärmeerzeugung: Warmluftheizanlage (Gas) in Kombination mit statischen Heizflächen
Verkaufsraum: kombiniertes Lüftungs­ und Heizungssystem, Kanalführung im Bereich des abgehängten Deckenraumes
Fleisch­, Wurst­ Käseverkauf, Fleischvorbereitung und Bäckereiabteilung getrennte Zuluftanlage mit Lufterhitzer,
Kälteregister und Filteranlage
Ein­ und Ausgangsbereich: Türluftschleieranlagen
Lüftung: in Verkaufs­, Lager­ und sonstigen Nebenräumen,
Bedienbereich Backwaren: Überdruck­ und Luftschleieranlage, Abluftabteilung für Backofen
Sanitär WC­Anlagen: WC­Bereich mit Trennwandelementen ausgerüstet
Ausstattung: Sanitärobjekte Ideal Standard, Keramag, Villeroy & Boch bzw. Hans grohe, WC­Tiefspüler mit
aufgesetztem Spülkasten
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Kabel und Leitungen: in Rohren, Kunststoffkanälen oder auf Kabelbahnen bzw. Bodenkanälen, in den Technikräumen
Auf­Putz­Feuchtraumverlegung
Beleuchtung Verkaufsraum in drei symmetrisch aufgeteilten Gruppen, manuell über Schalter
Fahrbahnbereich zur straßenseitigen Grundstücksgrenze mit Asphaltdecke, Kundenparkplätze mit wasserdurchlässigem
rotem Betonsteinpflaster

Mommenheim
Adresse Wasgau
Keltenweg 1, 55278 Mommenheim
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Stahlbetonfundamente/Bodenplatte mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen, Dämmung
unterhalb Schaumgasplatten, Rampenplatte und Stützen aus Stahlbeton
Tragende Bauteile: gedämmte Stahlbetonfertigteilwandplatten, Umfassungsmauern der Fleischabteilung in
Kalksandstein­Vollsteinmauerwerk, tragende Innenwände in Hohlziegel­Mauerwerk Hlz 20, nichttragende
Innenwände in Hohlziegel­Mauerwerk Hlz 12
Fassade: Porenbeton Wandplatten vor den Stützen angeordnet, heller Anstrich zweifarbig (Alt. Sandwich
Fassadenplatten dreischichtig als Stahlbetonfertigteile), teilw. Pfosten­Riegel­Fassadenelemente, beschichtet,
einbrennlackiert
Fenster: Aluminium­Strangpressprofil, thermisch getrennt
Dach Dachtragwerk: Holz­Gang­Nail­Binder mit Laufstegen, Dachschalung und Mineralfaser­Dämmung gem. EnEv
Dachneigung: 12°/30°
Dachhaut: Unterspannbahn, Lattung, Stahltrapezblechelemente
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: Automatiktüranlage
Decken: offen teilweise abgehängte MF­Decken über HA­Raum, Heizung, Kältemaschinen, Zigarettenlager,
Nebenräume (Ablage Lager Tabak, Haustechnik, Post, Bank) Stahlbeton als Geschossdecke
Fußboden/Bodenbelag: schwimmender Estrich, überwiegend Feinsteinzeug­Fliesen beige, teilw. Linoleumbelag
bzw. Kunststoffbodenbelag
Innenwände: Innenputz, Unterputz einlagig Kalkzementputz, Wandfliesen weiß glänzend, in Kühlräumen
Wandspaltplatten
Wärmeerzeugung: Zentralheizung, Gas
Luftheizgerät: im Ein­ und Ausgangsbereich Türluftschleieranlagen, Luftheizungsbe­ und Entlüftungsanlage mit
Außen­ und Mischluft
Raumheizflächen: Stahl­Plattenheizkörper
Lüftung: Verlegung innerhalb der abgehängten Decken, Zu­ und Abluftgeräte als Kombination in Einzelbauweise
inkl. Plattenwärmetauscher zur Wärmerückgewinnung, Radialdachventilatoren
Kälteanlage: Kühlräume für Fleisch, Wurst, Molkereiprodukte, Obst und Gemüse, Tiefkühlraum
Sanitär WC­Anlagen: WC­Bereich mit Trennwandelementen ausgerüstet
Ausstattung: Sanitärobjekte Sanitärkeramik, weiß glasiert, Armaturen hochglanzverchromt, bleiarm
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Beleuchtung: drei symmetrisch aufgeteilte Lichtband­Gruppen
Bautechnische Daten
Fahrbahnbereiche Asphaltdecke, Kundenparkplätze Betonsteinpflaster, DoppelT­Verbundstein in grau/anthrazit
und rot, Feuerwehrzufahrt Asphalt
Beleuchtung: Mastleuchten kein Altlastenverdacht
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.8
197
Grundlagen

Bautechnische Daten 10.9
Lebach
Adresse Lidl
Auf dem Graben 12, 66822 Lebach
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Konstruktion Gründung: Einzel­ und Streifenfundamente
Tragende Bauteile: Stahlbetonstützen mit Mauerausfachung und Stahlbetonbinderanker F30
tragende und nichttragende Außenwände: Mauerwerk, Innenwände nichttragend
Fassade: zweilagiger Reibeputz mit Kratzstruktur, Lisenen mit Perimeterdämmung und Fassadenputz, umlaufender
Sockelputz 45 cm
Giebel­/Traufverkleidung: vorbewitterter Titanzink 0,7 mm, stehfalzverkleidet
Dach Dachtragwerk: Nagelplattenbinder sägerauh, Stahltrapezblechprofile 2% Gefälle
Dachneigung: 18° und leicht geneigtes Flachdach
Dachform: Verkaufsraum, Lager, Personalbereich ­ Satteldach/Pfandlager, Verkaufsraum ­ Flachdach
Dachhaut: Verkaufsraum, Lager, Personalbereich ­ Betondachsteinpfannen/Pfandlager, Verkaufsraum ­ Dampfsperre,
Wärmedämmung und Dachabdichtungsbahn
Entwässerung: außenliegend
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
198 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zugang: automatische Schiebetüranlage
Decke: Verkaufsraum, Lager, Pfandlager, Backshop: Unterhangdecke OWA­decke F 30­B mit ungeschützten
Lüftungsdurchlässen und Querprofilen als Tragschienen
Hausanschlussraum, Aktenraum Stahlbetondecke
Fußboden/Bodenbelag: Estrich, Bodenfliesen
Innenwände: Kalkzementputz inkl. Dispersionsanstrich, teilw. Fliesen
Türen: Stahltüren, dreiseitig umlaufende Umfassungszarge, WC­ und Personalraumtür Röhrenspan
Tore: Anlieferung Sektionaltore mit manueller Haspelkette, Lager­Ladentür als Schnelllauftor
Fassade: Schaufenster, Verglasung thermisch getrennte Aluminiumprofile
Wärmeerzeugung: raumluftunabhängiger Gas­Brennwertkessel, Elektroheizung im Backshop,
Lüftung: Deckenheizungs­ und Lüftungsgeräte im Mischluft­ bzw. Umluftbetrieb im Verkaufsraum, Leitungsverlegung
im Kaltdach, Frischluftansaugung über Dach, Abluftanlage inkl. Rohrschalldämpfer über Dach, statische
Heizkörper in den Nebenräumen
Klimaanlage: Verkaufsraum und Aktenraum über Klimasplitgerät gekühlt
Sanitär Personalraum mit Küche inkl. Einbauküche
Warmwasserversorgung: Untertisch­Durchlauferhitzer
Sanitärobjekte Markenhersteller Grohedahl, Geberit oder gleichwertig
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Leitungsverlegung Unterputz, Einbruchmeldeanlage
Beleuchtung: Langfeldleuchten
Fahrspuren graues, PKW­Stellplätze rotes ungefastes, schwerlasttaugliches Beton­Voll­Verbundsteinpflaster,
Fugenfüllung Edelsplit
Grundstückszufahrt in Asphalt, Anlieferrampe frost­ und tauwasserbeständige bewehrte Bodenplatte Oberfläche
besenstrich, Zufahrt zum Grundstück Überfahrung Hahnerbach, Einleitung des Niederschlagswassers in
den Hahnerbach ­ widerrufliche Genehmigung
Regenentwässerung: möglichst auf dem Grundstück in die vorhandenen Grünanlagen, Entwässerung der
Rampenabfahrt über Regenrinne oder Hofeinlauf

Goch
Adresse Netto
Triftstraße 61a, 47574 Goch
Anzahl der
Geschosse
1 Geschoss: EG
Bautechnische Daten
Konstruktion Gründung: Stahlbeton mit teilw. Absenkungen in Kühlraumbereichen
Tragende Bauteile: Außenwände Hlz­Planziegel, d = 30 cm mit 2­lagigem Kalkzementputz, Wände, Pfeiler,
Stützen d = 24cm mit 2­lagigem Kalkzementputz im Wandbereich eingelassen ins Mauerwerk, innenseitig
vorlagenfrei
Fassade: weißer Außenputz, grauer Sockel, Giebel mit Aluform Siding Paneel­Verkleidung, Schaufenster
thermisch getrennte Aluminiumrahmenkonstruktion, Kunststofffenster weiß mit Einbruchsicherung, Außentür Anlieferung
zweiflügelige, doppelwandige Stahltür
Dach Dachtragwerk: Nagelbrettbinder
Dachform: Pultdach, Satteldach
Dachneigung: 6° Pultdach, Satteldach 19°
Dacheindeckung: Pultdach Blechdach, Satteldach mit Beton­ oder Tondachpfannen
Innenausbau
Heizung/
Lüftung/
Kühlung
Zugang: stufen­ und schwellenlos, innere Türanlage als elektrischen Rollladen, Türen Automatikschiebetüren,
Türluftschleieranlage
Decke: abgehängte MF­Decken, Stahlbetondecke
Fußbodenaufbau: Estrich, Feinsteinzeug inkl. Fliesensockel, PVC, Fliesen
Innenwände: und Säulen glatt verputzt mit waschfestem Dispersionsanstrich, teilw. raumhoch gefliest
Innentüren: Stahlumfassungszargen, kunststoffbeschichtet, Abtrennung Backshop elektr. Rollladen
Wärmeerzeugung/Lüftung: Stadt­/Erdgas­ Brennwertanlage, 49 kW, Kaminanlage als Luftabgassystem
Edelstahl
Heizleitungen im angehängten Deckenbereich, weitere Verteilungen unter Putz
Verkaufsraum: Deckenlufterhitzer in Verbindung mit freier Belüftung, mind. 2 Außenluftventilatoren
Windfang/Lager: Türluftschleieranlage, Lager Lufterhitzer
Backshop­, Neben­ u. Sozialräume: Kompaktheizkörper, Thermostatventile
Warmwasserversorgung: Warmwasserspeicher
Sanitär Sanitär­Einrichtungsgegenstände: nach Mietervorgaben
Leitungsverlegung: im abgehängten Deckenbereich
Elektro/
Beleuchtung/EDV/
Telefon
Außenanlagen
Elektroinstallation: in Unterputzausführung, im Aktenraum Brüstungskanal
Innenbeleuchtung: Lichtbänder mit Seilabpendelung im Verkaufsraum, freistrahlende Leuchtstofflampen für
Nebenräume und Lager
Außenbeleuchtung: Lichtmasten, am Gebäude freistrahlende Leuchtstofflampen
Fahrstraßen Pflaster mit Micro­Fase, Parkplätze mit Beton­Pflaster o. Drainpflaster, Fahrgassen grau, Parkplätze
anthrazit, Stellplatzmarkierung weiße durchgefärbte Pflastersteine, Grundstücksgrenzen mit Bordsteinen
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
10.10
199
Grundlagen

Bautechnische Daten
200 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
EHF 1
10.0

Verträge
11.0
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER
FONDSGESELLSCHAFT
§ 1 Firma, Sitz
(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft und
führt die Firma: ”Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH
& Co. KG“.
(2) Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Aschheim, Landkreis
München.
§ 2 Gesellschaftszweck
(1) Gegenstand der Gesellschaft sind der Erwerb sowie
die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien in
Deutschland. Zum Gegenstand gehört ebenso die Beteiligung
an Objektgesellschaften, die ihrerseits den Erwerb
sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland, zum Gegenstand haben.
(2) Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet sind.
(3) Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
§ 3 Dauer, Geschäftsjahr
(1) Die Gesellschaft ist auf bestimmte Zeit errichtet. Sie
hat am 07.06.2011 begonnen und endet am 31.12.2026.
Die Geschäftsführung ist berechtigt, spätestens sechs
Monate vor Ablauf des Gesellschaftsvertrages die
Verlängerung der Dauer der Gesellschaft um ein Jahr
gegenüber allen Gesellschaftern in schriftlicher Form
zu erklären. Der schriftlichen Erklärung gegenüber allen
Gesellschaftern steht die Bekanntgabe der Verlängerung
in der dem Beendigungszeitpunkt vorangehenden ordentlichen
Gesellschafterversammlung gleich. Bei Erklärung/
Bekanntgabe der Verlängerung verlängert sich die Dauer
gemäß der vorstehenden Bestimmungen entsprechend.
Die Geschäftsführung kann von der Möglichkeit der Verlängerung
zweimal Gebrauch machen.
(2) Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
§ 4 Gesellschafter, Kapital
(1) Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin)
ist die NGF Verwaltung GmbH mit Sitz in Aschheim,
Landkreis München. Sie erbringt keine Kapitaleinlage und
hat keinen Kapitalanteil.
(2) Gründungskommanditistin ist die NGF Beteiligung
GmbH mit einer Hafteinlage in Höhe von 1.000 €. Sie
erbringt keine Kapitaleinlage und hat keinen Kapitalanteil.
(3) Treuhandkommanditistin wird die Aequitas Treuhand
GmbH mit einer festen Hafteinlage in Höhe von 10.000 €.
Die Treuhandkommanditistin tritt der Gesellschaft mit der
treuhänderischen Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung
bei.
Die Treuhandkommanditistin erbringt ihre Einlage aus der
treuhänderischen Übernahme von Einlagen gemäß § 5
und tritt zu diesem Zweck ihre gegen die jeweiligen Treugeber
bestehenden Ansprüche an die Gesellschaft ab.
Eine weitergehende Haftung der Treuhandkommanditistin
für die Erbringung der Einlage ist im Innenverhältnis zur
Gesellschaft ausgeschlossen.
Die Treuhandkommanditistin wird im Außenverhältnis erst
mit ihrer Eintragung im Handelsregister Gesellschafterin.
(4) „Anleger“ im Sinne dieses Vertrages sind die nach
Abschluss dieses Vertrages beitretenden Kommanditisten,
unabhängig davon ob sie unmittelbar (Direktkommanditisten)
oder mittelbar (als Treugeber über die Treuhandkommanditistin)
der Gesellschaft beitreten.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
201
Grundlagen

Verträge
(5) „Gesellschafter“ im Sinne dieses Vertrages sind die
persönlich haftende Gesellschafterin, die Gründungskommanditistin
NGF Beteiligung GmbH, die Anleger sowie
die Treuhandkommanditistin, soweit sie Anteile auf eigene
Rechnung hält.
(6) „Stille Gesellschafter“ im Sinne dieses Vertrages sind
die Beteiligten der Kapitalart „ImmoZins“.
§ 5 Kapitalerhöhungen, Einwerbung
von Stillen Beteiligungen
(1) Die Geschäftsführung ist berechtigt und verpflichtet,
eine Erhöhung des Gesellschaftskapitals durch Aufnahme
von Anlegern bis zum 31.12.2012 in einem oder mehreren
Schritten auf 63.800.000 € (in Worten: dreiundsechzig
Millionen achthunderttausend Euro) zuzulassen sowie
zusätzlich bis zu 17.500.000 € (in Worten: siebzehn
Millionen fünfhunderttausend Euro) Stille Beteiligungen
aufzunehmen. Die Geschäftsführung ist berechtigt, eine
Überzeichnung von bis zu 10 % des Gesamtkapitals
(Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende Stille Beteiligungen)
zuzulassen und den Platzierungszeitraum ein­
oder mehrmals bis zum 31.12.2013 zu verlängern.
(2) Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, ihren Kapitalanteil
entsprechend der Summe der von ihr treuhänderisch
gehaltenen Beteiligungsbeträge zu erhöhen.
(3) Die vom Anleger zu leistende Einlage kann in einer der
nachfolgenden Formen erfolgen:
a) „ImmoWachstum“
Der Anleger bezahlt 65 % der Zeichnungssumme („Starteinlage“)
zuzüglich des anteiligen Agios, also 3,25 % der
Zeichnungssumme, innerhalb von 14 Tagen ab Annahme
seiner Beitrittserklärung.
Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital werden auf
Kapitalkonto I bzw. II gutgeschrieben und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, bis der zweite Teil von 35 %
der Zeichnungssumme zuzüglich der weiteren 1,75 %
Agio erbracht ist, wobei zunächst eine Verrechnung mit
dem ausstehenden Agio erfolgt.
Sollten Ausschüttungen nicht oder nicht wie vorgesehen
erfolgen, so kann die Gesellschaft verlangen, dass der
Anleger die restliche Zeichnungssumme einschließlich
202 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
eines etwaig noch ausstehenden Agios in monatlichen
Raten von 0,25 % der Zeichnungssumme bezahlt, erstmalig
zum Monatsersten nach Aufforderung durch die
Gesellschaft.
b) „ImmoSpar Top“
Der Anleger bezahlt 5 % der Zeichnungssumme zuzüglich
eines Agios von 5 % der Zeichnungssumme innerhalb von
14 Tagen ab Annahme seiner Beitrittserklärung.
Der Anleger leistet monatliche Raten von 0,50 % der
Zeichnungssumme, erstmalig zum Monatsersten nach
Annahme seiner Beitrittserklärung.
Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital werden auf
Kapitalkonto I gutgeschrieben und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich die Dauer der Ratenzahlungen
entsprechend verringert.
c) „ImmoSpar“
Der Anleger bezahlt monatliche Raten von 0,60 % der
Zeichnungssumme, erstmalig zum Monatsersten nach
Annahme seiner Beitrittserklärung. Aus den ersten Raten
wird das Agio in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme
erbracht, alle weiteren Raten werden auf Kapitalkonto I
gebucht.
Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital werden auf
Kapitalkonto I bzw. II gutgeschrieben und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich die Dauer der
Ratenzahlungen entsprechend verringert.
(4) Zuzahlungen sind bei den in Absatz (3) genannten
Kapitalarten jederzeit möglich. Soweit Anleger der
Beteiligungsvariante „ImmoSpar Top“ oder „ImmoSpar“
Zuzahlungen leisten, kann der Prozentsatz für die
monatlichen Raten (0,50 % der Zeichnungssumme bei
„ImmoSpar Top“, 0,60 % bei „ImmoSpar“) nach Wunsch
des Anlegers verringert werden, maximal jedoch soweit,
dass sich insgesamt der Zeitraum bis zur vollständigen
Einzahlung der Zeichnungssumme nicht verlängert.
(5) Neben den in Absatz (3) genannten Beteiligungsformen
besteht die Möglichkeit, sich als Stiller Gesellschafter
(„ImmoZins“) mit einer Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2015, 31.12.2018 oder 31.12.2021 zu beteiligen.

Die Beteiligung erfolgt ohne Agio; die Beteiligungssumme
ist fällig 14 Tage ab Annahme der Beitrittserklärung.
Die Gewinnbeteiligung erfolgt ab dem auf die Einzahlung
folgenden Monatsersten, wobei die Stillen Beteiligten
eine ergebnisunabhängige Mindestverzinsung, bezogen
auf die geleistete Einlage, erhalten:
▪ für „ImmoZins 5,00“ (Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2015) eine Mindestverzinsung von 5,00 % p.a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ (Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2018) eine Mindestverzinsung von 5,75 % p.a.
▪ für „ImmoZins 6,25“ (Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2021) eine Mindestverzinsung von 6,25 % p.a.
Die näheren Einzelheiten regelt ein gesonderter Vertrag
über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“).
(6) Die Geschäftsführung ist berechtigt, für den Fall, dass
die Stillen Beteiligungen zum jeweiligen Erstkündigungszeitpunkt
gemäß Absatz (5) in Verbindung mit dem Stillen
Beteiligungsvertrag ungekündigt fortbestehen und unter
Berücksichtigung der Entwicklung der Zinskonditionen am
Kapitalmarkt, den Stillen Gesellschaftern eine Erhöhung
der Mindestverzinsung gemäß Absatz (5) in Verbindung
mit dem Stillen Beteiligungsvertrag wie folgt anzubieten:
▪ für „ImmoZins 5,00“ Erhöhung der Mindestverzinsung
ab dem 01.01.2016 von 5,00 % p.a. auf bis zu
5,75 % p.a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ Erhöhung der Mindestverzinsung
ab dem 01.01.2019 von 5,75 % p.a. auf bis zu
6,25 % p.a.
Die Erhöhung der Mindestverzinsung soll jeweils für
das nächste Kalenderjahr gelten. Ein Anspruch der Stillen
Gesellschafter auf eine Erhöhung der Mindestverzinsung
besteht nicht. Das Angebot hat bis zum 31.07.
eines jeden Jahres, bei „ImmoZins 5,00“ erstmals bis
zum 31.07.2015, bei „ImmoZins 5,75“ erstmals bis zum
31.07.2018, in schriftlicher Form zu erfolgen, falls eine
Erhöhung der Mindestverzinsung stattfindet. Die Erklärung
der Geschäftsführung bedarf keiner Annahme durch den
Stillen Gesellschafter.
(7) Die Geschäftsführung ist berechtigt, von den in den
Absätzen (3) und (5) genannten Zahlungsfristen Abwei­
chungen zuzulassen, die durch Ausweis in der Beitrittserklärung
festzulegen sind.
(8) Sollte die Summe des gezeichneten Gesamtkapitals
(Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende Stille Beteiligungen)
mit Ablauf des Platzierungszeitraumes zur Durchführung
der bereits realisierten Investitionen nicht ausreichen
und das fehlende Gesamtkapital auch nicht durch
eine anderweitige Finanzierung geschlossen werden können,
ist die persönlich haftende Gesellschafterin berechtigt,
gegenüber sämtlichen Gesellschaftern sowie Stillen
Beteiligten die Auflösung und Rückabwicklung der Gesellschaft
zu erklären. Die Erklärung hat binnen vier Wochen
nach Ablauf des Platzierungszeitraumes zu erfolgen. Die
Rückabwicklung erfolgt in diesem Falle durch Rückzahlung
der bis zu diesem Zeitpunkt tatsächlich eingezahlten
Kapitaleinlagen (bzw. Stillen Beteiligungen) ohne Agio.
Eine Verzinsung der bis zu diesem Zeitpunkt eingezahlten
Mittel oder Erstattung der beim Gesellschafter bzw.
Stillen Beteiligten ausgelösten Kosten erfolgt nicht. Die an
die Stillen Gesellschafter bis zu diesem Zeitpunkt bereits
ausgezahlten Mindestverzinsungen werden nicht zurückgefordert.
§ 6 Beitritt von Anlegern
(1) Eine Beteiligung an der Gesellschaft kann unmittelbar
(nachfolgend „Direktkommanditist“ genannt) oder mittelbar
über die Treuhandkommanditistin (nachfolgend „Treugeber“
genannt) erfolgen.
(2) Anleger kann jede natürliche Person werden, die in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Die Beteiligung
von juristischen Personen, Personenhandelsgesellschaften,
Gesellschaften bürgerlichen Rechts, sonstigen
Gesellschaften oder Gemeinschaften, wie zum Beispiel
Ehepaaren, oder in Deutschland nur beschränkt Steuerpflichtigen
ist mit Zustimmung der Geschäftsführung
ebenfalls möglich. Die Zustimmung wird erteilt, wenn
keine berechtigten Interessen der Gesellschaft entgegen
stehen. Unbeschadet der vorstehenden Regelungen setzt
eine Beteiligung als Direktkommanditist in jedem Fall eine
Registerfähigkeit voraus.
(3) Der Beitritt des Anlegers erfolgt durch Einreichung
einer Beitrittserklärung und deren Annahme.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
203
Grundlagen

Verträge
Für die Annahme der Beitrittserklärung genügt im Falle
der Schriftform eine Unterzeichnung durch Faksimile. Die
Annahme ist auch per Telefax, E­Mail oder in anderer
dokumentierbarer Weise zulässig.
Der Anleger verzichtet auf den Zugang der Annahmeerklärung.
Eine Mitteilung über die Annahme wird an die
Anleger informationshalber versandt.
(4) Der Kapitalanteil eines Anlegers soll mindestens 5.000 €
betragen. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
(5) Bei Direktbeteiligung mit persönlicher Eintragung im
Handelsregister werden 10 % des Kapitalanteils (Pflichteinlage)
im Handelsregister als Haftsumme eingetragen.
§ 7 Treuhandkommanditistin, Treugeber
(1) Bei Beteiligungen der Anleger über die Treuhandkommanditistin
wird die Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin
entsprechend der Summe der von ihr treuhänderisch
gehaltenen Beteiligungsbeträge erhöht. An diesen
Kapitalerhöhungen nimmt die Treuhandkommanditistin im
eigenen Namen, jedoch auf Rechnung der Treugeber teil.
Die Hafteinlage der Treuhandkommanditistin bleibt insoweit
unverändert.
(2) Nach der im Treuhandvertrag erfolgenden Abtretung
von Forderungen und Rechten an die Treugeber und deren
Bevollmächtigung werden diese im Verhältnis zur Gesellschaft
und den Gesellschaftern weitestgehend wie ein
Kommanditist behandelt.
(3) Endet der Treuhandvertrag, verlangt der Treugeber,
dass seine Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung
als Kommanditist umgewandelt wird, oder scheidet die
Treuhandkommanditistin aus der Gesellschaft aus, so
wird der Treugeber zum Direktkommanditisten, falls er die
Anteile nicht auf einen neuen Treuhandkommanditisten
überträgt, der von der Gesellschafterversammlung unverzüglich
zu bestellen ist.
(4) Jeder Treugeber hat das Recht, an Gesellschafterversammlungen
teilzunehmen und die auf seine Beteiligung
entfallenden Mitgliedschaftsrechte unmittelbar selbst oder
durch einen von ihm Bevollmächtigten wahrzunehmen.
204 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
(5) Falls ein Treugeber nicht selbst bzw. durch einen
Bevollmächtigten an einer Gesellschafterversammlung
teilnimmt, ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, die
Mitgliedschaftsrechte auszuüben. Dasselbe gilt, falls bei
einer Abstimmung in anderer Weise die Stimmabgabe
nicht innerhalb der in § 19 Absatz (2) bestimmten Frist bei
der Gesellschaft eingeht.
(6) Die Treuhandkommanditistin erhält von der Gesellschaft
für die Übernahme der Treuhandschaft und der
damit verbundenen Tätigkeiten im Zeitraum bis 31.12.2012
eine einmalige Vergütung in Höhe von 20.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, fällig
in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und
30.12.2012. Ab 2013 erhält die Treuhandkommanditistin
eine jährliche Vergütung in Höhe von 15.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, fällig am
30.12. eines jeden Jahres. Die jährliche Vergütung erhöht
sich ab dem 01.01.2014 um 2 % p. a.
§ 8 Handelsregistereintragungen
Direktkommanditisten haben die Gesellschaft in der
gesetzlichen Form zu bevollmächtigen, Anmeldungen
zum Handelsregister für sie vorzunehmen und die für die
Vollmacht und ihre Eintragung im Handelsregister entstehenden
Kosten zu übernehmen.
§ 9 Gesellschafterkonten
Für jeden Gesellschafter werden vier Kapitalkonten
geführt, deren Salden unverzinslich sind.
(1) Auf dem Kapitalkonto I wird der eingezahlte Kapitalanteil
des Gesellschafters gebucht.
(2) Auf dem Kapitalkonto II wird das Agio gebucht.
(3) Auf dem Kapitalkonto III werden Ausschüttungen in
Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen, sonstige Entnahmen,
Einlagen und Gewinne gebucht, sofern diese
nicht auf dem Kapitalkonto IV zu buchen sind. Die an die
Anleger zu leistenden Ausschüttungen werden so lange
auf das Kapitalkonto I bzw. II umgebucht, bis die Einzahlungsverpflichtung
vollständig erfüllt ist.
(4) Auf dem Kapitalkonto IV werden Verluste gebucht.
Gewinne sind diesem Konto so lange gutzuschreiben, bis
dieses ausgeglichen ist.

§ 10 Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
(1) Kommt ein Anleger seiner Einzahlungsverpflichtung bei
Fälligkeit nicht oder nicht in voller Höhe nach, gerät er
ohne das Erfordernis einer Mahnung in Verzug.
(2) Befindet sich der Anleger mit seinen Einzahlungsverpflichtungen
im Verzug, kann die Gesellschaft die Rückstände
beitreiben oder nach Fristsetzung von vier Wochen
mit Ablehnungsandrohung den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
erklären oder die weiteren Zahlungen dauerhaft
aussetzen mit der Folge von Absatz (4).
(3) Im Falle des Rücktritts kann die Gesellschaft vom Anleger
eine Gesamtschadenspauschale in Höhe der bis
dahin geleisteten Einlagen verlangen, maximal jedoch
17,5 % der Beteiligungssumme. Der Anleger ist berechtigt,
einen geringeren Schaden nachzuweisen. Der Anleger
erhält statt eines Auseinandersetzungsguthabens die einbezahlten
Beträge, soweit diese über die Gesamtschadenspauschale
hinausgehen.
(4) Auf Antrag eines Anlegers kann die Gesellschaft die
weiteren Zahlungen dauerhaft aussetzen. Die Gesellschaft
kann in diesem Fall vom Anleger eine Gesamtschadenspauschale
in Höhe der bis dahin geleisteten
Einlagen verlangen, maximal jedoch 17,5 % der Beteiligungssumme.
Der Anleger ist berechtigt, einen geringeren
Schaden nachzuweisen. Eine Wiederaufnahme der
Beitragsleistungen nach dauerhafter Zahlungsaussetzung
lässt den Anfall einer bereits verwirkten Gesamtschadenspauschale
unberührt.
(5) Auf Antrag des Anlegers kann die Gesellschaft – unter
Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Antragsstellung
vorhandenen Liquiditätssituation bei der Gesellschaft –
die weiteren Zahlungen einmalig vorübergehend aussetzen
(„Beitragsurlaub“). § 10 Absatz (4) Satz 2 findet für
diesen Fall keine Anwendung. Die Dauer der vorübergehenden
Zahlungsaussetzung ist auf einen Zeitraum von
maximal sechs Beitragsmonaten begrenzt. Eine vorübergehende
Zahlungsaussetzung kann auch bei mangelnder
Ausschöpfung der Maximallaufzeit des Beitragsurlaubs
nicht mehrfach gewährt werden. Durch den Beitragsurlaub
bleiben die monatlichen Sparraten gemäß § 5 Absatz (3)
unberührt; vielmehr verlängert sich der Zeitraum bis zur
vollständigen Einlagenleistung.
§ 11 Keine Nachschusspflicht, Haftungsbeschränkung
(1) Der Anleger ist nicht verpflichtet, über die in der Beitrittsvereinbarung
bestimmte Beteiligungssumme (Pflichteinlage)
zuzüglich Agio hinaus weitere Zahlungs­ oder
Nachschusspflichten zu übernehmen. Die gesetzliche
Regelung über die Haftung der Kommanditisten gegenüber
Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB
bleibt unberührt.
(2) Eine Erhöhung des Gesellschaftskapitals, über die in
diesem Vertrag genannten Höchstbeträge hinaus, kann
nur mit einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen beschlossen
werden. Der Gesellschafter ist ohne seine Zustimmung
nicht verpflichtet, sich an einer Kapitalerhöhung zu beteiligen.
§ 12 Geschäftsführung und Vertretung
(1) Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft
obliegen der Komplementärin und der Kommanditistin
NGF Beteiligung GmbH.
(2) Für den Fall des Ausscheidens der Kommanditistin
NGF Beteiligung GmbH aus der Gesellschaft bzw. aus
der Geschäftsführerstellung wird – zur Wahrung der vermögensverwaltenden
Eigenschaft der Gesellschaft – von
der Komplementärin ein neuer Geschäftsführer, der Kommanditist
sein muss, bestimmt, bis die Gesellschafterversammlung
über die Berufung eines neuen Geschäftsführers
Beschluss gefasst hat.
(3) Die Geschäftsführer sind jeweils zusammen mit einem
anderen Geschäftsführer oder einem Prokuristen zur
Geschäftsführung und zur Vertretung der Gesellschaft
gegenüber Dritten befugt. Die Gesellschafterversammlung
kann einzelnen Geschäftsführern alleinige Geschäftsführungsbefugnis,
Einzelvertretungsbefugnis und Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilen.
(4) Die Komplementärin und die Kommanditistin NGF
Beteiligung GmbH sind einzelgeschäftsführungsbefugt
und zur Einzelvertretung der Gesellschaft berechtigt. Die
Komplementärin und ihre Geschäftsführer sind von den
Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
(5) Die Geschäftsführer sind verpflichtet, die Geschäfte
der Gesellschaft mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
205
Grundlagen

Verträge
Kaufmanns zu führen und ihre Geschäftserfahrungen und
ihre Verbindungen nach besten Kräften zur Verfügung zu
stellen. Die persönlich haftende Gesellschafterin und die
NGF Beteiligung GmbH sind berechtigt, sich zur Erfüllung
ihrer Geschäftsführungsaufgaben Dritter zu bedienen. Die
Geschäftsführer sind vom gesetzlichen Wettbewerbsverbot
befreit.
(6) Die Gesellschaft und die Objektgesellschaft 1 haben
mit einer Steuerberatungsgesellschaft einen Mittelverwendungskontrollvertrag
abgeschlossen. Im Rahmen des
Mittel verwendungskontrollvertrages hat sich die Gesellschaft
unter anderem dazu verpflichtet, dafür Sorge zu
tragen, dass sämtliche Einzahlungen der unmittelbar
oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an der
Gesellschaft beteiligten Gesellschafter sowie der Stillen
Beteiligten auf das in der Beitrittserklärung der Gesellschaft
genannte Einzahlungskonto, über das nur eine
gemeinsame Verfügungsberechtigung mit dem Mittelverwendungskontrolleur
besteht (gemeinsame Kontovollmacht),
geleistet werden und dass über dieses Konto
sämtliche Zahlungen, die nach dem Investitionsplan der
Gesellschaft von ihr zu leisten sind, abgewickelt werden.
Die Kosten der Mittelverwendungskontrolle tragen die
Gesellschaft und die Objektgesellschaft 1. Die Mittelverwendungskontrolle
endet mit Abschluss der in den Investitionsplänen
der Gesellschaft und der Objektgesellschaften
enthaltenen Mittelverwendung, spätestens jedoch am
31.12.2012. Macht die Geschäftsführung von ihrem Recht
auf Verlängerung des Platzierungszeitraums gemäß § 5
Absatz (1) Gebrauch, so verlängert sich der Mittelverwendungskontrollzeitraum
entsprechend, maximal jedoch bis
zum 31.12.2013.
(7) Die Gesellschaft beabsichtigt, neben der bereits erfolgten
Übernahme einer Kommanditbeteiligung in Höhe von
ca. 94,6 % an der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1
GmbH & Co. Besitz KG (Objektgesellschaft 1) die Realisierung
einer weiteren Immobilieninvestition über eine
(Kommandit­)Beteiligung an einer noch zu errichtenden
Objektgesellschaft 2. Hinsichtlich des Eingehens dieser
weiteren Immobilieninvestition haben die Geschäftsführer
folgende Grundsätze zu beachten:
a) Das Investitionsvolumen darf einen Gesamtbetrag in
Höhe von 17.160.000 € nicht übersteigen. Sofern die
Geschäftsführung eine Überzeichnung des Gesamtkapi­
206 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
tals gemäß § 5 Absatz (1) zulässt, erhöht sich die Obergrenze
des Investitionsbetrages entsprechend. Etwaige
anfallende Kosten für Grunderwerbsteuer und Makler
sowie Nebenkosten des Erwerbs sind in diesem Investitionsbetrag
nicht enthalten und können zusätzlich anfallen.
b) Es dürfen nur Immobilien ohne Fertigstellungsrisiko
innerhalb der Bundesrepublik Deutschland bzw. Beteiligungen
an vermögensverwaltenden Personengesellschaften,
die solche Immobilien in ihrem Bestand halten, erworben
werden.
c) Die Immobilien müssen langfristige Mietverträge mit
einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren mit bonitätsmäßig
guten Mietern aufweisen.
d) Der Investitionsbetrag gemäß Buchstabe a) Satz 1 soll
das 13­fache der tatsächlichen oder kalkulierten Jahresnettomiete
nicht übersteigen. Diesem kalkulierten Einkaufsfaktor
liegt eine geplante Immobilieninvestition im Bereich
Einzelhandel zugrunde. Bei einer Immobilieninvestition
im Bereich Büroimmobilien ist eine Überschreitung des
Einkaufsfaktors um eine Jahresnettomiete ohne weiteres
zulässig.
e) Eine Investitionsentscheidung der Geschäftsführung
setzt zu ihrer Wirksamkeit voraus, dass alle nach diesem
Vertrag vorhandenen Geschäftsführer sowie der Beirat/
Anlageausschuss zugestimmt haben.
(8) Die Anlage der Liquiditätsreserve soll mit einer Zielrendite
von 2,5 % p. a. vor Steuern erfolgen. Sofern die
Liquiditätslage der Gesellschaft dies zulässt, ist auch eine
mittelfristige Anlageform unter Beachtung des Gesellschaftszwecks
gemäß § 2 zulässig.
(9) Die Gesellschafterversammlung ist jederzeit berechtigt,
einem Geschäftsführer die Geschäftsführungsbefugnis
zu entziehen und den Geschäftsführungsvertrag zu
kündigen, hinsichtlich der persönlich haftenden Gesellschafterin
jedoch bis zum 31.12.2026 nur aus wichtigem
Grund und ohne wichtigen Grund nur mit einer Mehrheit
von 75 % der bei der Beschlussfassung anwesenden und
vertretenen Stimmen.
(10) Soweit erforderlich, wird den Geschäftsführern für
die Vertretung der Gesellschaft Prokura erteilt. Erlischt die

Geschäftsführungsbefugnis eines Geschäftsführers, so gilt
auch eine ihm erteilte Prokura als widerrufen.
(11) Bei Vertragsabschlüssen der Gesellschaft mit Dritten
ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass Kommanditisten
auch vor Eintragung einer Haftsumme im Handelsregister
der Höhe nach nur beschränkt auf ihre Haftsumme für
Gesellschaftsverbindlichkeiten haften.
§ 13 Vergütungen
(1) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für
die Übernahme der persönlichen Haftung im Zeitraum
bis 31.12.2012 eine Vergütung in Höhe von 93.750 €
zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe,
zu zahlen in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011
und am 30.12.2012.
(2) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für
die Geschäftsführung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine
einmalige Vergütung in Höhe von 122.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen
in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und am
30.12.2012.
(3) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für
die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die
Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Höhe von 81.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
(4) Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für
die Geschäftsführung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine
einmalige Vergütung in Höhe von 30.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen
in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und am
30.12.2012.
(5) Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für die
Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Höhe von 15.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
(6) Falls die Übernahme der persönlichen Haftung oder
die Geschäftsführung während eines Jahres endet, ist die
Vergütung nur zeitanteilig zu bezahlen bzw. zurückzuzahlen.
Sie steht in diesem Fall mangels anderweitiger
Vereinbarung anteilig demjenigen zu, der im jeweiligen
Zeitraum die persönliche Haftung übernommen bzw. die
Geschäftsführung der Gesellschaft ausgeübt hat.
§ 14 Gesellschafterbeschlüsse, Ausübung
des Stimmrechts
(1) Beschlüsse der Gesellschafter können in Gesellschafterversammlungen
oder in anderer Weise gefasst werden.
(2) Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig,
wenn sämtliche Gesellschafter ordnungsgemäß geladen
und mindestens 50 % des zum Zeitpunkt der Absendung
der Ladung auf Kapitalkonto I gebuchten Kapitals anwesend
oder vertreten sind. Ein eventueller Ladungsfehler gilt
als geheilt, wenn der betreffende Gesellschafter in der
Gesellschafterversammlung anwesend oder ordnungsgemäß
vertreten ist.
(3) Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der einfachen
Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit nicht in diesem
Vertrag oder durch Gesetz etwas anderes bestimmt
ist. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.
(4) Auf je volle 1.000 € des zum Zeitpunkt der Absendung
der Ladung auf Kapitalkonto I gebuchten Kapitals (einbezahltes
Kapital) entfällt eine Stimme.
(5) Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter vertritt,
kann voneinander abweichende Stimmen abgeben.
Jedoch kann das Stimmrecht für jeden einzelnen Gesellschafter
stets nur einheitlich ausgeübt werden.
(6) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat
nach Zurverfügungstellung des Protokolls, z. B. mittels
Übersendung oder Vorhalt zum Download, durch Klageerhebung
gegen die Gesellschaft geltend gemacht werden.
Nach Ablauf der Frist gilt ein eventueller Mangel als
geheilt.
(7) Bei der Beschlussfassung nach § 17 und bei Beiratswahlen
ist in Abweichung von Absatz (2) die Gesellschafterversammlung
auch bei einer geringeren Präsenz
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
207
Grundlagen

Verträge
beschlussfähig. Eine Vertretung von Gesellschaftern durch
die Treuhandkommanditistin ist dabei ausgeschlossen.
§ 15 Ordentliche Gesellschafterversammlung
(1) Ordentliche Gesellschafterversammlungen, in denen
u. a. über die Genehmigung des Jahresabschlusses sowie
die Entlastung der Geschäftsführer zu beschließen ist, finden
in jedem zweiten Jahr bis spätestens 31. Oktober
statt, erstmals im Jahr 2012.
(2) Gesellschafterversammlungen sind in räumlicher Nähe
zum Sitz der Gesellschaft oder zu einem der Fondsobjekte
abzuhalten.
(3) Gesellschafterversammlungen werden durch die
Geschäftsführung unter Bekanntgabe der Tagesordnung
einberufen. Ladungen erfolgen schriftlich oder mit Zustimmung
des Gesellschafters auf andere dokumentierbare
Weise, z. B. per Telefax, E­Mail oder über andere elektronische
Medien. Bei Einberufung über elektronische
Medien können Anlagen zur Tagesordnung zum Download
vorgehalten werden, wenn in der Ladung darauf
hingewiesen wird.
Die Ladung erfolgt an die der Gesellschaft zuletzt
bekannte Post­, Telefax­, E­Mail­ oder sonstige Adresse
eines jeden Gesellschafters und gilt mit der Absendung
durch die Gesellschaft als ordnungsgemäß erfolgt.
Die Einberufung der Gesellschafterversammlung erfolgt
mit einer Frist von drei Wochen, wobei für die Fristeinhaltung
das Datum der Absendung (Aufgabe zur Post) oder
bei Versand über elektronische Medien die Absenderkennung
maßgeblich sind. Der Tag der Absendung und
der Tag der Versammlung werden für die Fristberechnung
mitgezählt.
Soweit sachlich begründet, kann die Frist zur Ladung
angemessen verkürzt werden. Ein sachlicher Grund für
die Fristverkürzung liegt unter anderem dann vor, wenn
ein Anleger nach Ladung zur aber vor Durchführung der
Gesellschafterversammlung beigetreten ist.
(4) Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige Änderungen
von Post­, Telefax­, E­Mail­Adresse oder anderen
Zustellmerkmalen der Gesellschaft unverzüglich mitzuteilen.
Eine Ladung an die zuletzt bekannte Post­, Telefax­,
208 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
E­Mail­ oder sonstige Adresse gilt als ordnungsgemäß,
falls der Gesellschafter eine Änderung nicht mitgeteilt hat.
Dies gilt auch für Gesellschafterwechsel, wenn dies der
Gesellschaft nicht oder ohne Angabe einer zutreffenden
Adresse mitgeteilt wurde.
(5) Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung führt die
persönlich haftende Gesellschafterin.
(6) Jeder Gesellschafter kann sich in der Gesellschafterversammlung
durch einen Dritten vertreten lassen, sofern
dieser eine schriftliche Vollmacht vorlegt.
(7) Die Stillen Gesellschafter sind zur Teilnahme an der
Gesellschafterversammlung berechtigt. Es steht ihnen
grundsätzlich weder ein Vorschlags­ noch ein Stimmrecht
zu.
§ 16 Außerordentliche Gesellschafterversammlung
(1) Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes sind die
Geschäftsführer jeweils einzeln berechtigt, eine außerordentliche
Gesellschafterversammlung einzuberufen.
Unabhängig davon finden außerordentliche Gesellschafterversammlungen
auch statt, wenn Gesellschafter, die
zusammen mindestens 10 % des einbezahlten Gesellschaftskapitals
auf sich vereinigen, dies gegenüber der
Gesellschaft schriftlich beantragen.
(2) Die Einberufungsfrist für außerordentliche Gesellschafterversammlungen
kann auf zehn Tage verkürzt werden.
Im Übrigen gelten die in § 15 Absatz (2) bis (7) getroffenen
Regelungen.
(3) Sollte die Gesellschaft dem Antrag auf Einberufung
einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung nicht
innerhalb von sieben Tagen nachkommen, ist der Antragsteller
berechtigt, die Versammlung unter Beachtung der
zehntägigen Ladungsfrist selbst einzuberufen.
§ 17 Außerordentliche Gesellschafterversammlung nach
Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
(1) Nach Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
wird eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
nach § 16 einberufen.

(2) Auf dieser Gesellschafterversammlung soll über folgende
Beschlussgegenstände entschieden werden:
a) Wahl eines Beirats/Anlageausschusses;
b) Einrichtung der Zeichnerverwaltung durch die Value
Creation Fonds­Services GmbH;
c) Einrichtung des Controllings der Mieten­ und Objektverwaltung
für die Gesellschaft und die Objektgesellschaften
durch die Next Generation Funds München
GmbH;
d) Beschaffung der Endfinanzierungen der Objektgesellschaften
durch die Next Generation Funds München
GmbH;
e) Due Diligence der Objekte und Prüfung der Mietverträge
der Objektgesellschaften durch die Next Generation
Funds München GmbH.
§ 18 Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung
(1) Die Gesellschafter beschließen insbesondere über
folgende Angelegenheiten:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Gewinnverteilung und Entnahmen/Ausschüttungen
in Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen. Beschlussfassungen
über höhere Entnahmen/Ausschüttungen, als
in der Prognoserechnung der Gesellschaft vorgesehen,
bedürfen einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen;
c) Wahl des Abschlussprüfers;
d) Entlastung der Geschäftsführung;
e) Änderungen dieses Gesellschaftsvertrages; sie bedürfen
einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen. Sollten im
Zeitraum bis 31.12.2012 Änderungen durch behördliche
Anforderun gen oder Auflagen oder gerichtliche Maßnahmen
Dritter notwendig werden, die keinerlei wirtschaftliche
Auswirkung haben (z. B. eine Änderung der Firmierung
oder des Geschäftszwecks für die Eintragung im
Handelsregister), so können solche Vertragsänderungen
durch einen einstimmigen Beschluss der Geschäftsführer
und der Treuhandkommanditistin vorgenommen werden;
f) Ausschluss von Gesellschaftern aus wichtigem Grund;
g) Veräußerung wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens;
dies bedarf einer Mehrheit von 75 % der bei der
Beschlussfassung anwesenden und vertretenen Stimmen;
h) Bestellung und Abberufung von Geschäftsführern und
des Beirats/Anlageausschusses;
i) Auflösung der Gesellschaft vor dem 31.12.2026, deren
Umwandlung im Sinne von § 1 Umwandlungsgesetz
sowie Einbringung im ertragsteuerlichen Sinne sowie
Verlängerung der Dauer der Gesellschaft über den
31.12.2026 hinaus, unbeschadet § 3 Absatz (1) Sätze
2–5; diese Beschlüsse bedürfen einer Mehrheit von 75 %
der bei der Beschlussfassung anwesenden und vertretenen
Stimmen;
j) Abweichung von den Grundsätzen gemäß § 12
Absatz (7);
k) Änderung des Gesellschaftsvertrages der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG (ausgenommen
sind Änderungen im Zeitraum bis 31.12.2012,
die durch behördliche Anforderungen oder Auflagen oder
gerichtliche Maßnahmen Dritter notwendig werden und
die keinerlei wirtschaftliche Auswirkung haben (z. B. eine
Änderung der Firmierung oder des Geschäftszwecks für
die Eintragung im Handelsregister)); dies bedarf einer
Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung anwesenden
und vertretenen Stimmen;
l) Auflösung der Objektgesellschaft 1, deren Umwandlung
im Sinne von § 1 Umwandlungsgesetz sowie Einbringung
im ertragsteuerlichen Sinne sowie die ganze oder
teilweise Veräußerung von Immobilien durch die Objektgesellschaft
1. Selbiges gilt entsprechend für die noch
zu tätigenden Investitionen der Fondsgesellschaft, sofern
diese nicht unmittelbar von der Fondsgesellschaft, sondern
über eine (zwischengeschaltete) Objektgesellschaft getätigt
werden. Dies bedarf einer Mehrheit von 75 % der bei
der Beschlussfassung anwesenden und vertretenen Stimmen.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
209
Grundlagen

Verträge
(2) Beschlüsse gemäß Ziffer g), i) und l) stehen unter dem
Zustimmungsvorbehalt durch die Stillen Gesellschafter.
Dasselbe gilt für eine Änderung dieses Zustimmungsvorbehalts.
Die Zustimmung erfolgt dabei durch Beschluss
gemäß § 7 des Vertrages über eine Stille Beteiligung
(„ImmoZins“).
(3) Der Beirat/Anlageausschuss besteht aus bis zu drei
geeigneten Personen aus dem Kreis der Anleger.
Er fasst seine Beschlüsse grundsätzlich mit einfacher Mehrheit.
Die Einzelheiten richten sich nach der Beiratsordnung.
Im Zweifel gelten die Vorschriften des Gesellschaftsvertrages
entsprechend.
Von der Gesellschafterversammlung kann ihm die Ausübung
von Zustimmungs­ und Kontrollrechten übertragen
werden, wie z. B. Kontrolle der Geschäftsführung, Beteiligung
an der Feststellung des Jahresabschlusses, der Vorbereitung
der Entlastung und der Entscheidung über die
Gewinnverteilung.
§ 19 Abstimmungen außerhalb von Gesellschafterversammlungen
(1) Gesellschafterbeschlüsse können auch im Umlaufverfahren
gefasst werden, wobei die Abstimmung schriftlich
und/oder über neue Medien, z. B. Internet, ermöglicht
bzw. vorgesehen werden kann. Im Falle einer Abstimmung
über neue Medien bedarf es nicht der Einhaltung der Formen
des Signaturgesetzes, vielmehr steht die Organisation
des Zugangs und des Abstimmvorgangs im Ermessen
der Geschäftsführung.
(2) Der Abstimmungsgegenstand ist sämtlichen Gesellschaftern
mit einer begründeten Stellungnahme der
Geschäftsführung bekannt zu geben. Die Stimmabgabe
der Gesellschafter muss innerhalb von 21 Tagen nach
Absendung der Abstimmungsaufforderung bei der Gesellschaft
eingehen. Wird die Stimme eines Gesellschafters
nicht fristgerecht abgegeben, so gilt dies als Enthaltung, im
Falle einer Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
gilt § 7 Absatz (5).
(3) Auf Antrag eines Gesellschafters ist die Ordnungsmäßigkeit
des Abstimmverfahrens und der Auszählung von
einem Notar zu überprüfen. Falls sich keine Beanstandungen
ergeben, die zu einem abweichenden Ergebnis der
210 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
Abstimmung führen, fallen die Kosten dem beantragenden
Gesellschafter zur Last.
(4) Die Bestimmungen zu der Beschlussfassung in einer
Gesellschafterversammlung gelten entsprechend.
§ 20 Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse
(1) Über Gesellschafterbeschlüsse ist eine Niederschrift
anzufertigen, die von der persönlich haftenden Gesellschafterin
zu unterzeichnen und sämtlichen Gesellschaftern
sowie den Stillen Gesellschaftern schriftlich oder in
anderer geeigneter Form zur Verfügung zu stellen ist.
(2) Die Niederschrift gilt als zutreffende Wiedergabe der
gefassten Beschlüsse, wenn keiner der Gesellschafter dieser
innerhalb eines Monats seit Zurverfügungstellung der
Niederschrift widerspricht. Insoweit ist § 14 Absatz (6) zu
beachten.
§ 21 Information der Gesellschafter
(1) Die Gesellschaft informiert die Gesellschafter jährlich
schriftlich oder in anderer geeigneter Form (z. B. Internet­
Homepage) über die Geschäftsentwicklung und die Lage
der Gesellschaft.
(2) Die Gesellschaft informiert die Gesellschafter zusätzlich
über besondere Vorgänge der Gesellschaft und der
Objektgesellschaft. Selbiges gilt entsprechend für die
noch zu tätigenden Investitionen.
(3) Die Gesellschafter und die Treuhandkommanditistin
haben über § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft durch einen
Angehörigen der rechts­ oder steuerberatenden oder
wirtschaftsprüfenden Berufe in den Geschäftsräumen
der Gesellschaft einsehen zu lassen. Die Gesellschaft ist
berechtigt, Einsichtsverlangen mehrerer Gesellschafter zu
poolen, d.h. z. B. nur an einem bestimmten Tag pro Quartal
zuzulassen.
(4) Die Anleger haben keinen Anspruch auf Herausgabe
der Namen und Adressen anderer Anleger und Stiller
Gesellschafter, soweit diese nicht ausdrücklich zugestimmt
haben.

§ 22 Jahresabschluss, Sonderwerbungskosten
(1) In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres
haben die Geschäftsführer für das vorangegangene
Geschäftsjahr unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung den Jahresabschluss
der Gesellschaft aufzustellen.
(2) Die Gesellschafterversammlung beschließt, ob der
Jahresabschluss von einem Wirtschaftsprüfer zu prüfen
ist und wer die Prüfung ggf. durchführt. Für das erste
(Rumpf­) Geschäftsjahr kann der Abschlussprüfer von den
Geschäftsführern bestimmt werden.
(3) Der Jahresabschluss nebst Geschäftsbericht ist allen
Gesellschaftern schriftlich oder in anderer geeigneter
Form zuzusenden. Alle Gesellschafter sind berechtigt,
einen etwaigen Prüfungsbericht einzusehen.
(4) Sonderwerbungskosten von Anlegern müssen bis spätestens
28.02. des Folgejahres bei der Gesellschaft unter
Vorlage der erforderlichen Belege angemeldet werden.
§ 23 Ergebnisbeteiligung, Vermögensbeteiligung
und Entnahmen
(1) Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis der
Gesellschaft (nach Berücksichtigung der Vergütungen
für die persönlich haftende Gesellschafterin und die
geschäftsführende Kommanditistin) bestimmt sich grundsätzlich
nach dem Verhältnis ihrer per 31.12. gezeichneten
Kapitaleinlage.
Die Ergebnisse der Geschäftsjahre 2011 und 2012
(jeweils nach Berücksichtigung der Vergütungen für die
persönlich haftende Gesellschafterin und die geschäftsführende
Kommanditistin) werden davon abweichend so
verteilt, dass alle in diesen beiden Geschäftsjahren beitretenden
Gesellschafter unabhängig vom konkreten Zeitpunkt
ihres Beitritts entsprechend dem Verhältnis ihrer per
31.12.2012 gezeichneten Kapitalanteile gleich behandelt
werden.
Den jeweils später beitretenden Gesellschaftern werden
– soweit nicht gesetzliche Vorschriften oder Anweisungen
der Finanzverwaltung entgegenstehen – von den
nach ihrem Beitritt anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten
der Gesellschaft solange Vorabanteile zugewiesen,
bis sämtlichen Gesellschaftern – entsprechend ihren per
31.12.2012 gezeichneten Kapitalanteilen – Gewinne
oder Verluste aus dem Zeitraum vom Beginn der Gesellschaft
bis zum 31.12.2012 in gleicher anteiliger Höhe
zugerechnet sind.
Für den Fall, dass die Geschäftsführung von ihrem Recht
zur Verlängerung des Platzierungszeitraums über den
31.12.2012 Gebrauch macht, werden die Ergebnisse der
Geschäftsjahre 2011 bis 2013 (jeweils nach Berücksichtigung
der Vergütungen für die persönlich haftende Gesellschafterin
und die geschäftsführende Kommanditistin) so
verteilt, dass alle in diesen Geschäftsjahren beitretenden
Gesellschafter unabhängig vom konkreten Zeitpunkt ihres
Beitritts entsprechend dem Verhältnis ihrer per 31.12.2013
gezeichneten Kapitalanteile gleich behandelt werden.
(2) Am Vermögen der Gesellschaft sind die Anleger entsprechend
dem Stand ihres Kapitalkontos I (eingezahltes
Kapital) per 31.12. eines jeden Jahres beteiligt.
(3) Nach der Prognoserechnung der Gesellschaft erhalten
Anleger der Beteiligungsvariante „ImmoWachstum“
(§ 5 Absatz (3) a)) zunächst eine Ausschüttung in Form von
Gutschriften von 6 % p. a. bezogen auf die einbezahlte
Starteinlage von 65 %, fällig zum 30.12. des laufenden
Jahres. Die Ausschüttung erfolgt zeitanteilig, beginnend
mit dem auf den Eingang der Beitrittserklärung und der
vertragsgemäßen Einzahlung folgenden Monat. Hinsichtlich
des zweiten Teils der Einzahlungen gelten für sie die
gleichen Regeln gemäß nachfolgendem Absatz (4).
(4) Nach der Prognoserechnung der Gesellschaft erhalten
Anleger der Beteiligungsvariante „ImmoSpar Top“
(§ 5 Absatz (3) b)) und „ImmoSpar“ (§ 5 Absatz (3) c))
zunächst eine Ausschüttung in Form von Gutschriften von
5,75 % p. a., bezogen auf den Stand ihres Kapitalkontos I
am 31.12. des Vorjahres, fällig zum 30.12. eines Jahres. Im
Übrigen gilt Absatz (9) Satz 2 entsprechend.
(5) Ab dem auf das Erreichen der vollen Zeichnungssumme
auf Kapitalkonto I folgenden Monat erhalten
Anleger der Beteiligungsvarianten „ImmoWachstum“,
„ImmoSpar Top“ und „ImmoSpar“ ihre Ausschüttungen
in Form von Auszahlungen jeweils hälftig zum 15.06. und
15.12. eines Jahres.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
211
Grundlagen

Verträge
(6) Die Stillen Gesellschafter sind nur am Gewinn beteiligt
und erhalten eine vom Geschäftsergebnis der Fondsgesellschaft
unabhängige Mindestverzinsung nach gesondertem
Vertrag über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“)
in Verbindung mit den Regelungen gemäß § 5 Absätze
(5) und (6).
(7) Ausschüttungen in Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen
werden auf Kapitalkonto III gebucht und ggf. auf
Kapitalkonto I bzw. II umgebucht.
(8) Soweit ein Anleger oder die Gesellschaft von der
Möglichkeit Gebrauch machen, die weiteren Zahlungen
des Anlegers dauerhaft auszusetzen, halbiert sich ab dem
Jahr der Beitragsfreistellung der Ausschüttungsprozentsatz
für die thesaurierten Ausschüttungen (Gutschriften) gegenüber
demjenigen Prozentsatz, den der Anleger erhalten
würde, wenn seine weiteren Zahlungen nicht ausgesetzt
würden. Ist die gezeichnete Kapitaleinlage durch die jährlichen
Gutschriften der Ausschüttungen auf das Kapitalkonto
I vollständig erbracht, erhält der Anleger ab diesem
Zeitpunkt wieder die gleichen Ausschüttungen in Form von
Auszahlungen, wie wenn seine weiteren Zahlungen nicht
dauerhaft ausgesetzt worden wären.
(9) Werden abweichend von der Prognoserechnung der
Gesellschaft in einem Geschäftsjahr weniger als 3 % ausgeschüttet,
so erhalten alle Anleger die gleiche prozentuale
Beteiligung. Werden mindestens 3 % ausgeschüttet, so erhalten
Anleger der Beteiligungsvariante „ImmoWachstum“
auf die Starteinlage 0,25 % mehr.
(10) Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn der
Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
§ 24 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
(1) Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil
mit allen Rechten und Pflichten übertragen oder anderweitig
darüber verfügen, bis zu einer Einzahlung von 20 % der
Beteiligungssumme jedoch nur mit schriftlicher Zustimmung
der Gesellschaft.
Eine Übertragung von Geschäftsanteilen durch Anleger
kann jeweils nur mit Wirkung zum 31.12. eines Kalenderjahres
erfolgen.
212 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
(2) Eine Teilung von Geschäftsanteilen ist nur mit schriftlicher
Zustimmung der Gesellschaft zulässig, die erteilt
werden soll, sofern der/die neuen und der verbleibende
Geschäftsanteil nach gezeichnetem Kapital einen Anteil
von jeweils 5.000 € nicht unterschreitet und etwa höhere
Beteiligungsbeträge durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.
(3) Alle Gesellschafterkonten gemäß § 9 dieses Vertrages
werden bei einem Übergang der Gesellschafterstellung
auf einen Dritten, gleichgültig ob im Wege der Gesamtrechts­
oder Sonderrechtsnachfolge, unverändert und einheitlich
fortgeführt. Der Übergang einzelner Rechte und
Pflichten hinsichtlich einzelner Gesellschafterkonten ist
nicht möglich.
(4) Unbeschadet der Regelung in Absatz (1) ist jede Verfügung
der Gesellschaft schriftlich oder in anderer dokumentierbarer
Weise anzuzeigen.
§ 25 Kündigung der Gesellschaft
(1) Das Recht zur ordentlichen Kündigung der Gesellschaft
ist vorbehaltlich der Regelung in Absatz (2) ausgeschlossen.
(2) Für den Fall der Verlängerung der Gesellschaft über
den 31.12.2026 hinaus ist jeder Gesellschafter berechtigt,
seine Beteiligung mit einer Frist von drei Monaten zum
Jahresende zu kündigen, erstmals zum 31.12.2026. Die
Treuhandkommanditistin ist unbeschadet dessen nur mit
Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher Treugeber zur
Kündigung des Gesellschaftsvertrages berechtigt.
(3) Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt in
jedem Fall unberührt.
(4) Jeder Gesellschafter ist berechtigt, im Falle des Eintritts
der Schwerstpflegebedürftigkeit („Pflegestufe III“,
§ 15 SGB XI) die Gesellschaft zum Ende eines Jahres
ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen. Der Eintritt der
Schwerstpflegebedürftigkeit ist der Gesellschaft in schriftlicher
Form nachzuweisen.
(5) Der Schwerstpflegebedürftigkeit gleichgestellt gelten
folgende schwere Krankheiten als außerordentlicher Kündigungsgrund
im Sinne von Absatz (4):
a) Bypass­Operationen
b) Herzinfarkt

c) HIV­Infektion
d) Krebs
e) Multiple Sklerose
f) Nierenversagen
g) Schlaganfall
h) Blindheit
i) Taubheit
(6) Die Kündigungserklärung ist schriftlich an die Gesellschaft
zu richten. Maßgeblich für die Einhaltung der Kündigungsfrist
ist der Eingang des Kündigungsschreibens bei
der Gesellschaft.
§ 26 Ausscheiden aus der Gesellschaft
(1) Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft
aus, wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam gekündigt hat;
b) ihm gegenüber der Rücktritt erklärt worden ist;
c) er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem Grund
aus der Gesellschaft ausgeschlossen worden ist;
d) über sein Vermögen oder seinen Nachlass das Insolvenzverfahren
eröffnet, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
mangels Masse abgelehnt oder sein Kapitalanteil
von einem Gläubiger gepfändet worden ist, die Vollstreckungsmaßnahme
nicht innerhalb von sechs Monaten aufgehoben
wird, und ihn die Gesellschaft nach Vorankündigung
von mindestens vier Wochen aus der Gesellschaft
ausschließt.
(2) Der Gesellschafter scheidet jeweils zum nachfolgenden
31.12. aus. Bis dahin ruhen seine Rechte und Pflichten,
soweit gesetzlich zulässig.
(3) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters wird die
Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter den verbleibenden
Gesellschaftern fortgeführt.
(4) Scheidet eine persönlich haftende Gesellschafterin
aus der Gesellschaft aus, so hat die Gesellschafterversammlung
eine geeignete natürliche oder juristische Person
als neue persönlich haftende Gesellschafterin aufzunehmen.
§ 27 Ableben eines Gesellschafters
(1) Die Gesellschaft wird durch das Ableben eines Gesellschafters
nicht aufgelöst, sondern mit dessen Erben fortgesetzt.
(2) Die Erben haben sich in geeigneter Weise zu legitimieren.
Es liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gesellschaft,
ob sie hierfür einen Erbschein verlangt.
(3) Mehrere Erben sind verpflichtet, zur Ausübung ihrer
Gesellschafterrechte einen gemeinsamen, schriftlich
bevollmächtigten Vertreter zu bestimmen. Solange ein
gemeinsamer Vertreter nicht bestellt oder die Erbenlegitimation
nicht ausreichend dargelegt ist, ruhen die Stimm­
und Entnahmerechte aus der Gesellschaftsbeteiligung,
soweit nicht die Änderung oder Ergänzung dieses Gesellschaftsvertrages
Gegenstand der Beschlussfassung durch
die Gesellschafterversammlung ist.
(4) Die Erben sind berechtigt, die Beteiligung zum Ende
des Jahres, in dem der Erbfall eingetreten ist, außerordentlich
zu kündigen. § 28 gilt entsprechend. Das Kündigungsrecht
erlischt, wenn es nicht innerhalb von drei Monaten
nach dem Erbfall gegenüber der Gesellschaft in schriftlicher
Form geltend gemacht wird.
§ 28 Auseinandersetzungsguthaben
(1) Beim Ausscheiden eines Gesellschafters i. S. von § 26
aus der Gesellschaft hat dieser Anspruch auf Auszahlung
seines Auseinandersetzungsguthabens, sofern dieser Vertrag
keine abweichenden Vereinbarungen enthält.
Der Anteil des Gesellschafters bestimmt sich nach dem
Verhältnis des vom Gesellschafter gezeichneten Kapitals
zum gesamt gezeichneten Kapital. Erfolgte Ausschüttungen
werden nicht berücksichtigt.
(2) Die Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens
erfolgt nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen auf
Basis der Jahresabschlüsse der Gesellschaft und der
Objektgesellschaften sowie ggf. weiterer Gesellschaften,
an denen die Gesellschaft eine Beteiligung übernommen
hat. Maßgeblich sind die Jahresabschlüsse des laufenden
Geschäftsjahres, bei unterjährigem Ausscheiden der
Jahresabschluss des vorangegangenen Geschäftsjahres.
Abweichend von den Buchwerten sind folgende Bewertungen
vereinbart:
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
213
Grundlagen

Verträge
Immobilien sind mit dem Verkehrswert zu bewerten, der
wie folgt zu errechnen ist:
jeweilige Jahresnettomiete im Jahr des Ausscheidens
gemäß Gewinn­ und Verlustrechnung (nach Berücksichtigung
etwaiger Pauschal­ und Einzelwertberichtigungen)
x jeweiligem – um einen Faktor verminderten – Einkaufsfaktor
der Objekte laut notariellem Kaufvertrag.
Weist die Gesellschaft oder der ausscheidende Gesellschafter
nach, dass der tatsächliche Verkehrswert der
Beteiligung(en) nach oben oder unten um mehr als 10 %
von dem nach vorstehender Formel errechneten Wert
abweicht, so ist dieser abweichende Wert anzusetzen.
Der Nachweis für die Abweichung ist durch das Gutachten
eines von der für das Objekt zuständigen Industrie­
und Handelskammer benannten vereidigten Sachverständigen
zu erbringen.
Die Gutachterkosten trägt derjenige, der das Gutachten
in Auftrag gibt. Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, so
trägt die Kosten die Gesellschaft.
Ein ideeller Geschäftswert bleibt in jedem Fall außer
Ansatz.
(3) Wird über die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens
keine Einigung erzielt, so wird dieses vom Abschlussprüfer
im Sinne eines Schiedsgutachtens verbindlich für
alle Beteiligten festgestellt. Ist ein Abschlussprüfer nicht
bestellt, so wird der Schiedsgutachter auf Antrag eines der
Beteiligten von der Industrie­ und Handelskammer München
ernannt. Die Kosten des Schiedsgutachtens trägt der
ausscheidende Gesellschafter, falls das Schiedsgutachten
nicht zu einem um mindestens 10 % höheren Abfindungsbetrag
führt als nach Absatz (2) errechnet.
(4) Das Auseinandersetzungsguthaben – ggf. abzüglich
nicht eingezahlter Kapitalanteile – ist vier Wochen nach
Ausscheiden aus der Gesellschaft fällig und zahlbar. Falls
die Gesellschaft nicht über die erforderliche Liquidität verfügt,
kann das Auseinandersetzungsguthaben in drei gleichen
Raten jährlich im Nachhinein ausgezahlt werden. In
diesem Fall verzinst sich das Guthaben mit 5 % p. a.
214 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
Ist eine verbindliche Feststellung des Auseinandersetzungsguthabens
bei Fälligkeit einer Rate noch nicht erfolgt, so ist
diese vorläufig auf der Grundlage des letzten festgestellten
Jahresabschlusses zu bezahlen.
(5) Ausscheidende Gesellschafter können für die Auszahlung
ihres Auseinandersetzungsguthabens von der Gesellschaft
keine Sicherheit verlangen.
§ 29 Auflösung der Gesellschaft
(1) Die Gesellschaft kann durch einen Beschluss der
Gesellschafterversammlung mit einer Mehrheit von 75 %
der bei der Beschlussfassung anwesenden und vertretenen
Stimmen zum Ende eines Geschäftsjahres aufgelöst
werden.
(2) Bestellt die Gesellschafterversammlung keinen anderen
Liquidator, so ist sie von der persönlich haftenden
Gesellschafterin und der Treuhandkommanditistin abzuwickeln.
(3) Die Abwickler haben Anspruch auf Ersatz angemessener
Auslagen und auf eine angemessene Vergütung.
(4) Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
der Gesellschaft gegenüber Drittgläubigern und danach
solche gegenüber Gesellschaftern auszugleichen.
Ein verbleibender Verwertungserlös wird an die Gesellschafter
in diesem Fall im Verhältnis ihrer einbezahlten
Kapitaleinlage (Kapitalkonto I) ausgezahlt. Erfolgte Ausschüttungen
werden nicht berücksichtigt.
§ 30 Schlichtungsverfahren
(1) Jeder Anleger ist berechtigt, bei Streitigkeiten aus
oder im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag
und dem damit einhergehenden Beteiligungsverhältnis
die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. anzurufen
und gegen die Gesellschaft ein Schlichtungsverfahren
einzuleiten. Für Rechtsnachfolger in eine Beteiligung an
der Gesellschaft gilt die Schlichtungsvereinbarung entsprechend.
(2) Das Schlichtungsverfahren bestimmt sich nach den
Regelungen der Verfahrensordnung der Ombudsstelle
Geschlossene Fonds e. V.

§ 31 Schlussbestimmungen
(1) Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Bei Gesellschafterbeschlüssen ist für die Schriftform
deren schriftliche Protokollierung ausreichend.
(2) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein
oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen
Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle unwirksamer
bzw. undurchführbarer Bestimmungen treten solche Regelungen,
die in gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Folgende Bestimmungen weichen von den gesetzlichen Regelungen ab:
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung des Vertrages eine
ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.
Aschheim, den 22.07.2011
NGF Verwaltung GmbH (Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
NGF Beteiligung GmbH
(geschäftsführende Kommanditistin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
§ 3 Dauer, Geschäftsjahr
§ 4 Gesellschafter, Kapital
§ 5 Kapitalerhöhungen, Einwerbung von Stillen Beteiligungen
§ 6 Beitritt von Anlegern
§ 7 Treuhandkommanditistin, Treugeber
§ 8 Handelsregistereintragungen
§ 9 Gesellschafterkonten
§ 10 Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
§ 11 Keine Nachschusspflicht, Haftungsbeschränkung
§ 12 Geschäftsführung und Vertretung
§ 13 Vergütungen
§ 14 Gesellschafterbeschlüsse, Ausübung des Stimmrechts
§ 15 Ordentliche Gesellschafterversammlung
§ 16 Außerordentliche Gesellschafterversammlung
§ 17 Außerordentliche Gesellschafterversammlung nach Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
§ 18 Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung
§ 19 Abstimmungen außerhalb von Gesellschafterversammlungen
§ 20 Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse
§ 21 Information der Gesellschafter
§ 22 Jahresabschluss, Sonderwerbungskosten
§ 23 Ergebnisbeteiligung, Vermögensbeteiligung und Entnahmen
§ 24 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
§ 25 Kündigung der Gesellschaft
§ 26 Ausscheiden aus der Gesellschaft
§ 27 Ableben eines Gesellschafters
§ 28 Auseinandersetzungsguthaben
§ 29 Auflösung der Gesellschaft
§ 30 Schlichtungsverfahren
§ 31 Schlussbestimmungen
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
215
Grundlagen

Verträge
Vertrag über eine Stille Beteiligung
(„ImmoZins“)
§ 1 Begründung der Stillen Gesellschaft
1. Die Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG (nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ genannt) hat
als Geschäftszweck den Erwerb sowie die langfristige
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung von Immobilien,
insbesondere Einzelhandelsimmobilien in Deutschland.
Gesellschaftszweck ist ebenso die Beteiligung an
Objektgesellschaften, die ihrerseits den Erwerb sowie
die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien in
Deutschland, zum Gegenstand haben. Die Fondsgesellschaft
darf alle Geschäfte und Handlungen vornehmen,
die dem Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar
zu dienen geeignet sind. Die Fondsgesellschaft ist nicht
berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tätig zu werden.
2. Die Fondsgesellschaft hat ihren Sitz in Aschheim, Landkreis
München und ist im Handelsregister beim Amtsgericht
München unter HRA 97319 eingetragen.
3. Gründungsgesellschafter der Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG sind die NGF Verwaltung
GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin
sowie die NGF Beteiligung GmbH als geschäftsführende
Kommanditistin.
4. Die Fondsgesellschaft hat bislang eine Kommanditbeteiligung
in Höhe von 94,6 % des Kapitals an der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz
KG (nachfolgend auch „Objektgesellschaft 1“ genannt)
übernommen. Die Objektgesellschaft 1 hat ihren Sitz in
Aschheim, Landkreis München und ist im Handelsregister
beim Amtsgericht München unter HRA 95716 eingetragen.
Gegenstand der Objektgesellschaft 1 sind der
Erwerb sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland. Zu diesem Zweck hat sie
bereits Kaufverträge über den Erwerb von insgesamt zehn
Immobilien abgeschlossen.
5. Der Stille Gesellschafter beteiligt sich an der Fondsgesellschaft
mit Wirkung ab Annahme seines Antrags
216 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
(Beitrittserklärung ImmoZins) auf Abschluss eines Vertrages.
Durch die Annahme der Beitrittserklärung wird die
Stille Gesellschaft (nachfolgend auch als „Gesellschaft“
bezeichnet) begründet („Beitrittsvereinbarung“).
6. Für die Annahme der Beitrittserklärung genügt im Falle
der Schriftform eine Unterzeichnung durch Faksimile.
Die Annahme ist auch per Telefax, E­Mail oder in anderer
dokumentierbarer Weise zulässig. Der Stille Gesellschafter
verzichtet auf die ausdrückliche Erklärung der
Annahme (Zugang der Annahmeerklärung). Eine Bestätigung
der Annahme wird dem Stillen Gesellschafter informationshalber
zugesandt.
§ 2 Dauer der Stillen Gesellschaft, Geschäftsjahr
1. Die Stille Gesellschaft kann in folgenden Formen
eingegangen werden:
a) „ImmoZins 5,00”, kündbar frühestens zum 31.12.2015,
b) „ImmoZins 5,75”, kündbar frühestens zum 31.12.2018
und
c) „ImmoZins 6,25“, kündbar frühestens zum 31.12.2021.
2. Die Kündigung kann beiderseits per Übergabe­Einschreiben
spätestens bis zum 30.09. des jeweiligen Jahres
erfolgen. Mangels fristgerechter Kündigung verlängert
sich die Laufzeit jeweils um ein Jahr.
3. § 5 Absatz 8 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
gilt entsprechend.
4. Das Geschäftsjahr der Stillen Gesellschaft entspricht
dem der Fondsgesellschaft.
§ 3 Einlage
1. Der Stille Gesellschafter soll eine Einlage von mindestens
2.000 € (in Worten: zweitausend Euro) leisten, darüber
hinausgehende Beträge müssen durch 1.000 ohne
Rest teilbar sein.
2. Die Einlage ist innerhalb von 14 Tagen ab Annahme
der Beitrittserklärung zur Zahlung auf das in der Beitrittserklärung
genannte Bankkonto der Fondsgesellschaft fällig.
3. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, neben der Erhöhung
des Gesellschaftskapitals durch Aufnahme von
Anlegern, Stille Beteiligungen in einer Gesamtsumme

von bis zu 17.500.000 € (in Worten: siebzehn Millionen
fünfhunderttausend Euro) auszugeben, davon „ImmoZins
5,00” mit 8.000.000 € (in Worten: acht Millionen Euro),
„ImmoZins 5,75” mit 6.000.000 € (in Worten: sechs
Millionen Euro) und „ImmoZins 6,25“ mit 3.500.000 €
(in Worten: drei Millionen fünfhunderttausend Euro). Eine
andere Aufteilung zwischen den Beteiligungsformen ist
möglich. Gemäß § 5 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft ist die Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft berechtigt, eine Überzeichnung von bis
zu 10 % des Gesamtkapitals (Gesellschaftskapital sowie
einzuwerbende Stille Beteiligungen) zuzulassen.
§ 4 Geschäftsführung
Die Geschäftsführung steht allein den in § 12 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft genannten Gesellschaften
zu.
§ 5 Konten des Stillen Gesellschafters
Für jeden Stillen Gesellschafter werden zwei Kapitalkonten
geführt, deren Salden unverzinslich sind.
1. Auf dem Kapitalkonto I wird die geleistete Einlage des
Stillen Gesellschafters gebucht.
2. Auf dem Kapitalkonto II werden die Mindestverzinsungen
und die Gewinne gebucht.
§ 6 Verzug, Rücktritt
1. Befindet sich der Stille Gesellschafter mit seiner Einzahlungsverpflichtung
im Verzug, so kann die Fondsgesellschaft
die Rückstände beitreiben oder nach Fristsetzung
von vier Wochen mit Ablehnungsandrohung den Rücktritt
von der Beitrittsvereinbarung erklären, oder den Einlagebetrag
des Stillen Gesellschafters auf die von ihm bereits
geleistete Teilzahlung festsetzen.
2. Im Falle des Rücktritts kann die Fondsgesellschaft vom
Stillen Gesellschafter eine Schadenspauschale in Höhe
der bis dahin geleisteten Einlagen verlangen, maximal
jedoch 10 % der gezeichneten Einlage. Der Stille Gesellschafter
ist berechtigt, einen geringeren Schaden nachzuweisen.
Der Stille Gesellschafter erhält statt eines Auseinandersetzungs­/Abfindungsguthabens
den einbezahlten
Betrag, soweit dieser über die Schadenspauschale hinausgeht.
§ 7 Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft, Beschlussfassung
1. Der Stille Gesellschafter ist berechtigt, an Gesellschafterversammlungen
der Fondsgesellschaft teilzunehmen. Es
steht ihm grundsätzlich weder ein Vorschlags­ noch ein
Stimmrecht zu.
2. Folgende Beschlüsse der Fondsgesellschaft bedürfen
der Zustimmung der Stillen Gesellschafter.
a) Veräußerung wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens
wie z. B. die Beteiligung an der Objektgesellschaft
1;
b) Auflösung der Fondsgesellschaft vor dem 31.12.2026,
deren Umwandlung im Sinne von § 1 Umwandlungsgesetz
sowie Einbringung im ertragsteuerlichen Sinne sowie
Verlängerung der Dauer der Gesellschaft über den
31.12.2026 hinaus, unbeschadet § 3 Absatz 1 Sätze 2­5
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft;
c) Auflösung der Objektgesellschaft 1, deren Umwandlung
im Sinne von § 1 Umwandlungsgesetz sowie Einbringung
im ertragsteuerlichen Sinne sowie die ganze oder
teilweise Veräußerung von Immobilien durch die Objektgesellschaft
1. Selbiges gilt entsprechend für die noch
zu tätigenden Investitionen der Fondsgesellschaft, sofern
diese nicht unmittelbar von der Fondsgesellschaft, sondern
über eine (zwischengeschaltete) Objektgesellschaft getätigt
werden;
d) Änderung von § 18 Absatz 2 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft.
3. Die Beschlussfassung über die Zustimmung der Stillen
Gesellschafter soll im Rahmen der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft, wenn eine solche stattfindet,
anderenfalls im schriftlichen Umlaufverfahren erfolgen. Für
die Ladung, das Stimmrecht und die Mehrheitserfordernisse
gelten §§ 14 Absatz 1, 3 bis 5, 15 Absatz 1 bis 6,
16, 18 Absatz 2, 19, 20 des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft entsprechend.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
217
Grundlagen

Verträge
4. § 14 Absatz 6 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
findet entsprechende Anwendung.
§ 8 Informationsrechte
1. Die Fondsgesellschaft informiert den Stillen Gesellschafter
jährlich schriftlich oder in anderer geeigneter
Form (z. B. Internet­Homepage) über die Geschäftsentwicklung
und die Lage der Fondsgesellschaft.
2. Die Fondsgesellschaft informiert den Stillen Gesellschafter
zusätzlich über besondere Vorgänge der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1. Selbiges gilt
entsprechend für die noch zu tätigenden Investitionen.
3. Der Stille Gesellschafter hat das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Fondsgesellschaft durch einen Angehörigen
der rechts­, steuer­ oder wirtschaftsprüfenden
Berufe in den Geschäftsräumen der Fondsgesellschaft
einsehen zu lassen. Die Fondsgesellschaft ist berechtigt,
Einsichtsverlangen mehrerer Gesellschafter zu koordinieren
und z. B. nur an einem bestimmen Tag pro Quartal
zuzulassen.
4. Der Stille Gesellschafter steht in keinem Vertragsverhältnis
zu anderen Stillen Gesellschaftern oder zu Kommanditisten
der Fondsgesellschaft. Er hat keinen Anspruch
auf Herausgabe der Namen und Adressen anderer Stiller
Gesellschafter oder Kommanditisten.
§ 9 Jahresabschluss
1. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres hat
die Fondsgesellschaft für das vorangegangene Geschäftsjahr
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung den Jahresabschluss der
Fondsgesellschaft aufzustellen.
2. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft nebst
Geschäftsbericht ist dem Stillen Gesellschafter zuzusenden
oder in anderer geeigneter Form (z. B. Internet­Homepage)
zur Verfügung zu stellen. Der Stille Gesellschafter
ist berechtigt, einen Prüfungsbericht einzusehen.
§ 10 Ergebnisbeteiligung, Mindestverzinsung
1. Der Stille Gesellschafter ist am Gewinn, nicht jedoch
am laufenden Verlust der Fondsgesellschaft beteiligt.
218 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
2. Die Beteiligung des Stillen Gesellschafters am Gewinn
beginnt mit dem auf die vollständige Einlagenleistung folgenden
Monatsersten.
3. Unabhängig vom Geschäftsergebnis der Fondsgesellschaft
erhält der Stille Gesellschafter
▪ für „ImmoZins 5,00“ eine Mindestverzinsung von
5,00 % p. a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ eine Mindestverzinsung von
5,75 % p. a.
▪ für „ImmoZins 6,25“ eine Mindestverzinsung von
6,25 % p. a.
bezogen auf den jeweiligen Stand seines Kapitalkontos I,
die auf seinen Gewinnanspruch angerechnet wird (Absatz
8). Im Rumpfgeschäftsjahr 2011 bzw. bei Beteiligung nach
dem 01.01.2012 ermittelt sich die Mindestverzinsung für
das erste Geschäftsjahr pro rata temporis.
4. Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ist gemäß
§ 5 Absatz 6 des Fondsgesellschaftsvertrages ermächtigt,
für den Fall, dass die Stille Beteiligung zum jeweiligen Erstkündigungszeitpunkt
gemäß § 2 Absatz 1 dieses Vertrages
ungekündigt fortbesteht und unter Berücksichtigung
der Entwicklung der Zinskonditionen am Kapitalmarkt,
dem Stillen Gesellschafter eine Erhöhung der Mindestverzinsung
gemäß Absatz 3 wie folgt anzubieten:
▪ für „ImmoZins 5,00“ Erhöhung der Mindestverzinsung
ab dem 01.01.2016 von 5,00 % p. a. auf bis zu 5,75 %
p. a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ Erhöhung der Mindestverzinsung
ab dem 01.01.2019 von 5,75 % p. a. auf bis zu 6,25 %
p. a.
Die Erhöhung der Mindestverzinsung gilt jeweils für das
nächste Kalenderjahr. Ein Anspruch des Stillen Gesellschafters
auf eine Erhöhung der Mindestverzinsung
besteht nicht.
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft wird dem Stillen
Gesellschafter bis zum 31.07. eines jeden Jahres, bei
„ImmoZins 5,00“ erstmals bis zum 31.07.2015, bei „Immo­
Zins 5,75“ erstmals bis zum 31.07.2018, in schriftlicher
Form mitteilen, falls eine Erhöhung der Mindestverzinsung
gemäß Absatz 3 erfolgt. Die Erklärung der Geschäftsfüh­

ung der Fondsgesellschaft bedarf keiner Annahme durch
den Stillen Gesellschafter.
Die Mindestverzinsung für „ImmoZins 6,25“ bleibt stets
unverändert.
5. Für die Ergebnisbeteiligung des Stillen Gesellschafters
ist vom handelsrechtlichen Jahresergebnis auszugehen,
das sich aus dem Jahresabschluss vor Berücksichtigung
der auf die Stillen Gesellschafter entfallenden Mindestverzinsungen
ergibt.
6. Werden im Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung
andere Ansätze verbindlich festgesetzt, so sind diese nur
für Geschäftsjahre zu berücksichtigen, hinsichtlich derer
der Jahresabschluss von der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft noch nicht festgestellt wurde.
7. An dem ermittelten Gewinn ist der Stille Gesellschafter
im Verhältnis seines Kapitalkontos I zur Summe der Kapitalkonten
I sämtlicher Stiller Gesellschafter und der Gesellschafter
der Fondsgesellschaft, berechnet zum Ende des
jeweiligen Geschäftsjahres, beteiligt.
8. Mehr­ oder Minderbeträge der Gewinnbeteiligung
gegenüber der Mindestverzinsung sind über den Zeitraum
der Beteiligung aufzusummieren, wobei nur volle
Geschäftsjahre zu berücksichtigen sind. Ein danach verbleibender
Mehrbetrag gegenüber der Mindestverzinsung
steht dem Stillen Gesellschafter zu, ein Minderbetrag
ist nicht auszugleichen.
§ 11 Auszahlungen
1. Die Mindestverzinsungen sind fällig jeweils zeitanteilig
am 30.06. und am 31.12., erstmalig am 31.12.2011.
2. Ein nach Beendigung der Stillen Gesellschaft verbleibender
Mehrgewinn ist nach Feststellung des Jahresabschlusses
der Fondsgesellschaft für das jeweilige
Geschäftsjahr zum Ausgleich fällig.
§ 12 Verfügungen über die Stille Beteiligung
1. Der Stille Gesellschafter kann seine Beteiligung übertragen
oder anderweitig darüber verfügen. Übertragungen
können nur zum 31.12. eines Kalenderjahres erfolgen.
2. Die Konten des Stillen Gesellschafters werden beim
Übergang der Stillen Beteiligung auf einen Dritten unver­
ändert und einheitlich fortgeführt. Der Übergang einzelner
Rechte und Pflichten hinsichtlich einzelner Konten des Stillen
Gesellschafters ist nicht möglich.
3. Eine Teilung der Stillen Beteiligung ist nur mit schriftlicher
Zustimmung der Fondsgesellschaft zulässig, die
erteilt werden soll, sofern der/die neuen und der verbleibende
Anteil auf Kapitalkonto I jeweils 2.000 € nicht
unterschreitet und die Beteiligungsbeträge durch 1.000
ohne Rest teilbar sind.
4. Jede Verfügung ist der Fondsgesellschaft schriftlich
oder in anderer dokumentierbarer Weise anzuzeigen.
§ 13 Ableben eines Stillen Gesellschafters
1. Die Gesellschaft wird durch das Ableben eines Stillen
Gesellschafters nicht aufgelöst, sondern mit dessen Erben
fortgesetzt.
2. Die Erben haben sich in geeigneter Weise zu legitimieren.
Es liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Fondsgesellschaft,
ob sie hierfür einen Erbschein verlangt.
3. Mehrere Erben sind verpflichtet, zur Ausübung ihrer
Rechte als Stille Gesellschafter einen gemeinsamen,
schriftlich bevollmächtigten Vertreter zu bestimmen.
Solange ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt oder die
Erbenlegitimation nicht ausreichend dargelegt ist, ruhen
die Stimm­ und Auszahlungsrechte des Stillen Gesellschafters.
4. Die Erben sind berechtigt, die Stille Gesellschaft
zum Ende des Jahres, in dem der Erbfall eingetreten ist,
außerordentlich zu kündigen. § 14 gilt entsprechend. Das
Kündigungsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb von drei
Monaten nach dem Erbfall gegenüber der Fondsgesellschaft
in schriftlicher Form geltend gemacht wird.
§ 14 Beendigung der Stillen Gesellschaft,
Auseinandersetzung
1. Der Stille Gesellschafter ist berechtigt, im Falle des
Eintritts der Schwerstpflegebedürftigkeit („Pflegestufe III“,
§ 15 SGB XI) die Stille Gesellschaft zum Ende eines Jahres
ohne Einhaltung einer Frist schriftlich zu kündigen. Der
Eintritt der Schwerstpflegebedürftigkeit ist der Fondsgesellschaft
auf Anforderung in schriftlicher Form nachzuweisen.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
219
Grundlagen

Verträge
2. Der Schwerstpflegebedürftigkeit gleichgestellt gelten
folgende schwere Krankheiten als außerordentlicher Kündigungsgrund
im Sinne von Absatz 1:
a) Bypass­Operationen
b) Herzinfarkt
c) HIV­Infektion
d) Krebs
e) Multiple Sklerose
f) Nierenversagen
g) Schlaganfall
h) Blindheit
i) Taubheit
3. Endet die Stille Beteiligung, so steht dem Stillen Gesellschafter
eine Abfindung zu. Sie errechnet sich aus dem
Saldo sämtlicher Kapitalkonten des Stillen Gesellschafters
zum Zeitpunkt der Beendigung.
Stille Reserven sind nicht aufzulösen; ein Geschäftswert
wird nicht berücksichtigt. Am Ergebnis schwebender
Geschäfte nimmt der Stille Gesellschafter nicht teil.
4. Das Abfindungsguthaben ist binnen 14 Tagen nach
Beendigung der Stillen Gesellschaft fällig und zu den bisherigen
Mindestverzinsungssätzen zu verzinsen.
5. Der Anspruch auf Auszahlung des Abfindungsguthabens
und etwaiger Zinsen ist solange und soweit
ausgeschlossen, als dessen Geltendmachung einen
Grund für die Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit
der Fondsgesellschaft darstellen würde.
§ 15 Auflösung der Fondsgesellschaft
Ansprüche des Stillen Gesellschafters sind im Falle
der Liquidation oder Insolvenz der Fondsgesellschaft
vorrangig gegenüber Forderungen der Gesellschafter
der Fondsgesellschaft aus dem Gesellschaftsverhältnis,
jedoch nachrangig gegenüber den Forderungen
anderer Gläubiger. Der Stille Gesellschafter tritt mit
seinen Ansprüchen hinter diese Forderungen anderer
Gläubiger zurück. Dies gilt insbesondere auch für
seine Ansprüche auf Gewinnbeteiligung und Rückzahlung
seiner Einlage.
220 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
§ 16 Kapitalertragsteuer, Abgeltungsteuer
Die Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) von derzeit
25 % zzgl. Solidaritätszuschlag wird auch bei Vorlage
einer Freistellungserklärung bzw. Nichtveranlagungsbescheinigung
einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.
Eine Bescheinigung über die Abgeltungsteuer wird von
der Fondsgesellschaft erteilt. Eine Anrechnung etwaiger
persönlicher Kirchensteuer auf die Abgeltungsteuer wird
auch auf Antrag des Stillen Gesellschafters nicht vorgenommen,
sodass allenfalls eine Berücksichtigung im
Wege des Veranlagungsverfahrens in Betracht kommt.
§ 17 Schlussbestimmungen
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Bei Gesellschafterbeschlüssen ist für die Schriftform
deren schriftliche Protokollierung ausreichend.
2. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein
oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen
Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle unwirksamer
bzw. undurchführbarer Bestimmungen treten solche
Regelungen, die in gesetzlich zulässiger Weise dem
wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung des Vertrages
eine ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.
Aschheim, Datum
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft),
vertreten durch die NGF Verwaltung GmbH
(Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
Stiller Gesellschafter

TREUHANDVERTRAG
für eine Kommanditbeteiligung an der
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
zwischen der
in der Beitrittserklärung
genannten Person
– im Folgenden „Treugeber” genannt –
und der
Aequitas Treuhand GmbH,
Rebenstraße 39, 95326 Kulmbach
vertreten durch ihren Geschäftsführer,
Herrn Ralph Pittroff
– im Folgenden „Treuhandkommanditistin” genannt –
Präambel
Der Treugeber beabsichtigt, sich über die Treuhandkommanditistin
an der Einzelhandelsfonds Deutschland 1
GmbH & Co. KG – im Folgenden „Fondsgesellschaft”
genannt – zu beteiligen.
Die Treuhandkommanditistin ist eine Gesellschaft mit
beschränkter Haftung, mit Sitz in Kulmbach, eingetragen
im Handelsregister des Amtsgerichts Bayreuth unter HRB
4741.
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung gibt der Treugeber
ein verbindliches Angebot zum Abschluss des vorliegenden
Treuhandvertrages ab. Dieses Angebot bleibt
wirksam, soweit der Treugeber nicht von dem in der Beitrittserklärung
bezeichneten Widerrufsrecht Gebrauch
macht. Der Treuhandvertrag wird wirksam, sobald ein
geschäftsführender Gesellschafter der Fondsgesellschaft
die vom Treugeber bei der Fondsgesellschaft eingereichte
Beitrittserklärung angenommen hat. Die Treuhandkommanditistin
erteilt hiermit der Fondsgesellschaft Vollmacht,
die Beitrittserklärung für sie anzunehmen. Der Treugeber
verzichtet auf den Zugang der Annahmeerklärung. Eine
Mitteilung über die Annahme wird an den Treugeber
informationshalber versandt. Der Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft – im Folgenden „Gesellschaftsvertrag”
genannt – ist Grundlage und Bestandteil des Treuhandvertrages.
§ 1 Gegenstand des Treuhandvertrages
1. Die Treuhandkommanditistin übernimmt und verwaltet
für den Treugeber eine Kommanditbeteiligung an der
Fondsgesellschaft und hält diese treuhänderisch im eigenen
Namen, aber im Interesse und für Rechnung des Treugebers.
Die Höhe der für den Treugeber zu haltenden
Kommanditbeteiligung bestimmt sich nach dem in der Beitrittserklärung
vom Treugeber übernommenen Kapitalanteil.
Der Kapitalanteil soll ohne Agio mindestens 5.000 €
betragen. Höhere Beteiligungen sollen durch 1.000 ohne
Rest teilbar sein.
2. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, für weitere
Treugeber Kommanditbeteiligungen an der Fondsgesellschaft
treuhänderisch zu halten.
3. Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Regelungen
vorgesehen sind, gelten für den Treugeber, insbesondere
hinsichtlich der ihm zuzurechnenden Beteiligung und der sich
daraus ergebenden Rechte, die für den unmittelbar beteiligten
Kommanditisten geltenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft entsprechend. Der
Treugeber ist wirtschaftlich Kommanditist der Fondsgesellschaft
und wird gemäß Gesellschaftsvertrag weitestgehend
einem Gesellschafter gleichgestellt.
§ 2 Rechtsstellung der Treuhandkommanditistin
1. Die Treuhandkommanditistin hält die Kommanditbeteiligung
für alle Treugeber im Außenverhältnis als einheitlichen
Gesellschaftsanteil. Sie tritt nach außen im eigenen
Namen auf und wird als Kommanditist mit einer festen
Haftsumme von 10.000 € in das Handelsregister eingetragen.
Auch mit Durchführung der von der Fondsgesellschaft
geplanten Kapitalerhöhungen bleibt diese Hafteinlage
unverändert.
2. Im Innenverhältnis handelt die Treuhandkommanditistin
ausschließlich im Auftrag und für Rechnung des jeweiligen
Treugebers.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
221
Grundlagen

Verträge
3. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, die Kommanditbeteiligung
erst zu begründen, wenn der Treugeber auf
Grundlage der rechtsverbindlich unterzeichneten Beitrittserklärung
die von ihm sofort geschuldete Zahlung auf den
gezeichneten Kapitalanteil sowie auf das Agio auf das
in der Beitrittserklärung genannte Konto eingezahlt hat.
4. Die Treuhandkommanditistin hat und wird Treuhandaufgaben
auch bei anderen Gesellschaften und für andere Personen
übernommen bzw. übernehmen.
§ 3 Treuhandvergütung
Die Vergütung der Treuhandkommanditistin für die Übernahme
der Treuhandschaft und der damit verbundenen
Tätigkeiten ist in § 7 Absatz 6 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft vereinbart. Die Treuhandkommanditistin
erhält von der Fondsgesellschaft im Zeitraum bis zum
31.12.2012 eine einmalige Vergütung in Höhe von 20.000 €
zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe,
fällig in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und
30.12.2012. Ab 2013 erhält die Treuhandkommanditistin
eine jährliche Vergütung in Höhe von 15.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, fällig am
30.12. eines jeden Jahres. Die jährliche Vergütung erhöht
sich ab dem 01.01.2014 um 2 % p. a.
§ 4 Aufgaben der Treuhandkommanditistin
1. Die Treuhandkommanditistin nimmt alle zur Durchführung
des rechtswirksamen Erwerbes der Kommanditbeteiligung
erforderlichen Mitwirkungshandlungen vor. Die
Annahme der Beitrittserklärungen erfolgt dabei durch die
Fondsgesellschaft in Vollmacht der Treuhandkommanditistin.
Die Treuhandkommanditistin übt ihre den Treugeber
betreffenden Gesellschafterrechte und ­pflichten gegenüber
der Fondsgesellschaft nach Maßgabe dieses Vertrages
aus.
2. Die Treuhandkommanditistin nimmt im Rahmen des
Gesellschaftsvertrages für den Treugeber die Stimmrechte
aus dem treuhänderisch gehaltenen Anteil entsprechend
den Weisungen des Treugebers wahr, soweit der Treugeber
bei der betreffenden Gesellschafterversammlung
nicht selbst teilnimmt oder sich nicht durch einen von ihm
bestimmten Dritten vertreten lässt.
3. Die Treuhandkommanditistin ist zu einer Ausübung des
Stimmrechtes nach den Weisungen des Treugebers nur
222 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
verpflichtet, wenn ihr vom Treugeber bis spätestens am
zweiten Werktag vor einer Gesellschafterversammlung
schriftlich – auch per Telefax oder E­Mail – Weisungen
im Hinblick auf die Ausübung des Stimmrechtes erteilt wurden.
Im Übrigen (bei verspäteten oder fehlenden Weisungen)
ist die Treuhandkommanditistin verpflichtet, das
Stimmrecht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes
auszuüben.
4. Bei Abstimmungen in anderer Weise (außerhalb von
Gesellschafterversammlungen) übt die Treuhandkommanditistin
die Stimmrechte aus dem treuhänderisch gehaltenen
Anteil aus, falls seitens des Treugebers keine Stimmabgabe
innerhalb der im Gesellschaftsvertrag bestimmten
Frist erfolgt und ihr keine abweichende Weisung des Treugebers
vorliegt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.
5. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, Untervollmachten
zu erteilen oder sich zur Ausführung der ihr
übertragenen Aufgaben geeigneter Erfüllungsgehilfen zu
bedienen.
6. Die Wahrnehmung der vermögensrechtlichen Ansprüche
des Treugebers aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft,
insbesondere auf Ausschüttungen in Form
von Gutschriften und Auszahlungen und auf Auszahlung
von Abfindungsguthaben oder auf Beteiligung an einem
Liquidationserlös, ist nicht Aufgabe der Treuhandkommanditistin,
und zwar auch dann nicht, wenn sie die Kommanditbeteiligung
im eigenen Namen treuhänderisch für den
Treugeber hält. Diese Ansprüche stehen dem Treugeber
nach dem Fondsgesellschaftsvertrag unmittelbar zu. Sie
sind an ihn gemäß § 8 abgetreten.
7. Die mit der Beteiligung verbundenen Verwaltungsrechte
(Auskunfts­ und Kontrollrechte) übt der Treugeber grundsätzlich
selbst aus.
§ 5 Pflichten des Treugebers
1. Der Treugeber hat die Kapitaleinlage zuzüglich des
vereinbarten Agios entsprechend den Bedingungen der
Beitrittserklärung sowie den ergänzenden Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft fristgerecht
auf das dort benannte Konto der Fondsgesellschaft
einzuzahlen.

2. Der Treugeber übernimmt hiermit alle Rechte und
Pflichten der Treuhandkommanditistin aus dem Gesellschaftsvertrag
mit Ausnahme der gesetzlich oder in dem
Gesellschaftsvertrag ausschließlich für die Treuhandkommanditistin
vorgesehenen Rechte und Pflichten.
3. Der Treugeber verpflichtet sich, der Treuhandkommanditistin
die erforderlichen Informationen und Auskünfte im
Hinblick auf die Identifizierungsverpflichtungen nach dem
Geldwäschegesetz vollständig und richtig zu erteilen. Er ist
des Weiteren verpflichtet, etwaige Änderungen, insbesondere
bei Änderungen bezüglich der wirtschaftlichen Berechtigung,
unverzüglich der Treuhandkommanditistin mitzuteilen.
Die Treuhandkommanditistin kann sich bei der Erfüllung ihrer
Identifizierungsverpflichtungen Dritter bedienen.
§ 6 Rücktrittsrecht der Treuhandkommanditistin, weitere
Rechte bei Zahlungsverzug
1. Befindet sich der Treugeber mit seinen Einzahlungsverpflichtungen
in Verzug, kann die Fondsgesellschaft nach
Fristsetzung von vier Wochen mit Ablehnungsandrohung
den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung sowie in Vollmacht
für die Treuhandkommanditistin den Rücktritt vom
Treuhandvertrag erklären.
2. Die Fondsgesellschaft ist in Abstimmung und in Vollmacht
der Treuhandkommanditistin weiter berechtigt, die Rechte
nach § 10 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
geltend zu machen.
§ 7 Freistellung der Treuhandkommanditistin
1. Der Treugeber stellt die Treuhandkommanditistin von
allen Verbindlichkeiten frei, die bei pflichtgemäßer Erfüllung
dieses Treuhandvertrages und des Gesellschaftsvertrages
im Zusammenhang mit der Übernahme, dem
Halten und der Verwaltung der übernommenen Kommanditbeteiligung
stehen.
2. Werden an den Treugeber Ausschüttungen in Form von
Gutschriften oder Auszahlungen vorgenommen, während
der Kapitalanteil der Treuhandkommanditistin durch Verlust
oder durch Ausschüttungen in Form von Gutschriften oder
Auszahlungen unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert
ist (§ 172 Abs. 4 HGB), lebt die Freistellungsverpflichtung
des Treugebers bis zu der Höhe wieder auf, bis zu der
die anteilige Haftung der Treuhandkommanditistin durch die
an den Treugeber vorgenommenen Ausschüttungen in Form
von Gutschriften oder Auszahlungen wieder auflebt.
§ 8 Forderungsabtretung
1. Die Treuhandkommanditistin tritt hiermit dem Treugeber
die Ansprüche aus dem für ihn treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteil auf festgestellte Gewinne, beschlossene Ausschüttungen
in Form von Gutschriften und Auszahlungen,
Auseinandersetzungsguthaben in dem Umfang ab, wie
diese Ansprüche dem Treugeber nach Maßgabe des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft und dieses
Treuhandvertrages zustehen. Der Treugeber nimmt diese
Abtretung mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung an.
2. Die Abtretung gemäß Absatz 1 ist auflösend bedingt
durch den Rücktritt der Treuhandkommanditistin gemäß
§ 6 Absatz 1 dieses Vertrages. Die Treuhandkommanditistin
bleibt ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen
Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
§ 9 Aufschiebend bedingte Anteilsabtretung
1. Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über ihr Vermögen tritt die Treuhandkommanditistin hiermit
den treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil an den Treugeber
in Höhe der von ihm übernommenen Kapitaleinlage
ab.
2. Die vorstehende Regelung gilt entsprechend, wenn die
Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgelehnt wird oder von
Gläubigern der Treuhandkommanditistin Maßnahmen der
Einzelzwangsvollstreckung in den Kapitalanteil betrieben
werden oder der Treuhandvertrag anderweitig ohne Veranlassung
durch den Treugeber aus einem wichtigen Grund
endet.
§ 10 Bevollmächtigung des Treugebers
Die Treuhandkommanditistin erteilt hiermit dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechtes aus dem für ihn
treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil und der ihr aus diesem
Kapitalanteil zustehenden Kontroll­ und Widerspruchsrechte
(§§ 164, 166 HGB).
§ 11 Treuhandvermögen, Treugeberregister, Datenschutz
1. Die Treuhandkommanditistin hat das Treuhandvermögen
getrennt von ihrem sonstigen Vermögen zu halten und
zu verwalten.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
223
Grundlagen

Verträge
2. Die Treuhandkommanditistin führt über alle Treugeber
ein Register. Sie ist berechtigt, sich hierzu der von der
Fondsgesellschaft erfassten und verwalteten Daten zu
bedienen.
3. Anderen Personen als der persönlich haftenden Gesellschafterin,
dem geschäftsführenden Kommanditisten sowie
den gesetzlich zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten
Beratern der Fondsgesellschaft darf die Treuhandkommanditistin
nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Treugebers
dessen Beteiligung offen legen, soweit sie nicht gesetzlich
zur Offenlegung verpflichtet ist oder sich aus diesem Vertrag
oder dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
etwas anderes ergibt. Der Treugeber hat keinen Anspruch
darauf, von der Treuhandkommanditistin Angaben über weitere
Treugeber zu erhalten, soweit diese nicht ausdrücklich
zugestimmt haben.
§ 12 Verfügungen des Treugebers
Der Treugeber kann nach Maßgabe von § 24 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft seinen Gesellschaftsanteil
übertragen oder anderweitig darüber verfügen. Im
Falle einer wirksamen Verfügung tritt der neue Eigentümer
der Beteiligung in den Treuhandvertrag ein.
§ 13 Beendigung des Treuhandvertrages
1. Der Treuhandvertrag wird auf bestimmte Zeit geschlossen
und endet grundsätzlich mit Beendigung der Fondsgesellschaft
am 31.12.2026 sowie der vollständigen
Liquidation der Fondsgesellschaft. Der Treugeber kann
den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum
Jahresende kündigen, wenn die Geschäftsführung von
der Verlängerungsbefugnis der Fondsgesellschaft gemäß
§ 3 Absatz 1 des Fondsgesellschaftsvertrages Gebrauch
macht, erstmals zum 31.12.2026. Entsprechendes gilt,
wenn die Gesellschafter der Fondsgesellschaft die Verlängerung
der Fondsgesellschaft beschließen.
2. Die Treuhandkommanditistin kann den Treuhandvertrag
mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende
kündigen, frühestens jedoch zum 31.12.2026. Die Treuhandkommanditistin
ist jedoch nur mit Einwilligung oder
auf Weisung sämtlicher Treugeber zur Kündigung des
Treuhandvertrages berechtigt.
3. Eine Kündigung des Treuhandvertrages aus wichtigem
Grunde bleibt unberührt.
224 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
4. Eine Forderung des Treugebers in eine Umwandlung
seiner Beteiligung in eine Direktbeteiligung gemäß § 7
Absatz 3 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
gilt als sofort wirksame Kündigung des Treuhandvertrages.
§ 14 Tod eines Treugebers
1. Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag mit
seinen Erben fortgesetzt. Die Erben müssen sich in geeigneter
Weise legitimieren. Es liegt im pflichtgemäßen
Ermessen der Treuhandkommanditistin, ob sie hierfür einen
Erbschein verlangt.
2. Mehrere Erben sind verpflichtet, zur Ausübung ihrer Rechte
einen gemeinsamen, schriftlich bevollmächtigten Vertreter zu
bestimmen. Solange ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt
oder die Erbenlegitimation nicht ausreichend dargelegt ist,
ruhen die Rechte aus diesem Treuhandvertrag, sofern es sich
nicht um Gesellschafterbeschlüsse über die Änderung oder
Ergänzung des Gesellschaftsvertrages handelt.
§ 15 Haftung der Treuhandkommanditistin
1. Die Treuhandkommanditistin führt die ihr übertragenen
Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes.
2. Der Treuhandkommanditistin obliegen keine weitergehenden
Prüfungspflichten. Insbesondere übernimmt die
Treuhandkommanditistin keine Haftung für den Eintritt der
vom Treugeber mit seiner Beteiligung etwa angestrebten
wirtschaftlichen und/oder steuerlichen Ergebnisse. Weiter
übernimmt die Treuhandkommanditistin keine Haftung für
die Bonität der Vertragspartner der Fondsgesellschaft oder
dafür, dass die Vertragspartner der Fondsgesellschaft die
eingegangenen vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß
erfüllen. Die Treuhandkommanditistin haftet nicht für die
Erfolge der von der Fondsgesellschaft geplanten Investitionen
sowie den Eintritt der vom Treugeber oder der
Gesellschaft verfolgten sonstigen wirtschaftlichen Ziele.
3. Die Treuhandkommanditistin hat an der Konzeption
und Erstellung des der Beitrittserklärung/dem Beitritt des
Treugebers zugrunde liegenden Verkaufsprospektes nicht
mitgewirkt und dessen Aussagen nicht auf ihre Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten überprüft.

Der Treugeber erkennt an, dass die Treuhandkommanditistin
zu einer solchen Überprüfung nicht verpflichtet war.
4. Die Treuhandkommanditistin ist kein Gründungsgesellschafter
der Fondsgesellschaft, sondern wird der Fondsgesellschaft
erst mit der treuhänderischen Übernahme der
ersten Kommanditbeteiligung beitreten.
§ 16 Kollisionsnorm, Salvatorische Klausel
1. Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Regelungen
getroffen sind, gelten für den Treugeber, insbesondere
hinsichtlich der ihm zuzurechnenden Beteiligung und
der sich daraus ergebenden Rechte, die für die unmittelbar
an der Fondsgesellschaft beteiligten Kommanditisten
geltenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft entsprechend.
2. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz
oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden,
wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. An die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen, die in
gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen Zweck
der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmungen
am nächsten kommen. Entsprechendes gilt für den Fall einer
ergänzungsbedürftigen Vertragslücke.
§ 17 Schriftform
Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen und
Ergänzungen dieses Vertrages, einschließlich dieser Bestimmung
bedürfen der Schriftform, soweit nicht notarielle Form
erforderlich ist. Auf eine feste Verbindung dieses Vertrages
selbst sowie mit anderen Verträgen und Erklärungen – insbesondere
auch mit solchen, auf die Bezug genommen wird
– wird verzichtet. Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung
genügt die Unterzeichnung durch Faksimile.
Kulmbach, Datum
Aequitas Treuhand GmbH (Treuhandkommanditistin)
gez. Ralph Pittroff
Treugeber
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
225
Grundlagen

Verträge
VERTRAG ÜBER MITTELVERWENDUNGS-
KONTROLLE
zwischen
der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Einsteinring 28, 85609 Aschheim
nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ genannt
und
der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co.
Besitz KG
Einsteinring 28, 85609 Aschheim
nachfolgend auch „Objektgesellschaft 1“ genannt
einerseits
sowie
der Artus Steuerberatungsgesellschaft mbH
Maximilianstraße 14, 80539 München
nachfolgend „Mittelverwendungskontrolleur“ genannt
andererseits
§ 1 Zweck der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften
Zweck der Fondsgesellschaft sind der Erwerb sowie die
langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien in
Deutschland. Zum Gegenstand gehört ebenso die Beteiligung
an Objektgesellschaften, die ihrerseits den Erwerb
sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland, zum Gegenstand haben. Die
Fondsgesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar oder
mittelbar zu dienen geeignet sind. Die Fondsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tätig
zu werden.
§ 2 Gegenstand dieses Vertrages
1. Gegenstand dieses Vertrages ist es, die Verwendung
der im Hinblick auf den in § 1 beschriebenen Zweck
226 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
auf dem Einzahlungskonto der Fondsgesellschaft eingehenden
Gelder einschließlich der Weiterleitung an die
Objektgesellschaft 1 und die noch zu errichtende Objektgesellschaft
2 sowie die Verfügungen über das Mittelverwendungskontrollkonto
der Objektgesellschaft 1 während
der Vertragslaufzeit (§ 4) zu kontrollieren.
2. Die Fondsgesellschaft hat dazu das in der Beitrittserklärung
genannte Sonderkonto Nr. 177 036 100 bei der
Deutsche Bank AG, München (Bankleitzahl: 700 700 10)
als Einzahlungskonto („Einzahlungskonto“ genannt) für
sämtliche Einzahlungen der unmittelbar oder mittelbar
über eine Treuhänderin an der Fondsgesellschaft beteiligten
Gesellschafter sowie der Stillen Beteiligten eingerichtet.
Über dieses Einzahlungskonto darf die Fondsgesellschaft
während der Vertragslaufzeit nur gemeinsam
mit dem Mittelverwendungskontrolleur verfügen (gemeinsame
Kontovollmacht).
Die Objektgesellschaft 1 hat dazu das Sonderkonto Nr.
177 268 002 bei der Deutsche Bank AG, München
(Bankleitzahl: 700 700 10) („Mittelverwendungskontrollkonto“
genannt) eingerichtet. Über dieses Mittelverwendungskontrollkonto
darf die Objektgesellschaft 1
während der Vertragslaufzeit nur gemeinsam mit dem
Mittelverwendungskontrolleur verfügen (gemeinsame
Kontovollmacht).
3. Die Fondsgesellschaft verpflichtet sich, dafür Sorge zu
tragen, dass sämtliche Einzahlungen der unmittelbar oder
mittelbar über eine Treuhänderin an der Fondsgesellschaft
beteiligten Gesellschafter sowie der Stillen Beteiligten
auf das Einzahlungskonto geleistet werden und sämtliche
Zahlungen, die nach dem Investitionsplan der Fondsgesellschaft
von der Fondsgesellschaft zu leisten sind, über
dieses Sonderkonto abgewickelt werden.
Die Fondsgesellschaft verpflichtet sich zudem, keine weiteren
Bankkonten während der Vertragslaufzeit zu eröffnen
bzw. soweit dies im Hinblick auf die Erreichung des
Gesellschaftszwecks gemäß § 1 zwingend erforderlich
ist, dafür Sorge zu tragen, dass dies nur mit vorheriger
Zustimmung des Mittelverwendungskontrolleurs erfolgt.
Die Objektgesellschaft 1 verpflichtet sich, dafür Sorge zu
tragen, dass sämtliche Zahlungen, die nach dem Investitionsplan
der Objektgesellschaft 1 von der Objektge­

sellschaft 1 zu leisten sind, über das Mittelverwendungskontrollkonto
abgewickelt werden, ausgenommen der
laufende Zahlungsverkehr im unmittelbaren Zusammenhang
mit der Bewirtschaftung/Vermietung ihrer Immobilien
(vgl. Absatz 4) sowie die vor Abschluss dieses Vertrages
bereits von der Objektgesellschaft 1 geleisteten
Zahlungen.Die Objektgesellschaft 1 verpflichtet sich vorbehaltlich
Absatz 4, keine weiteren Bankkonten während
der Vertragslaufzeit zu eröffnen bzw. soweit dies im Hinblick
auf die Erreichung des Gesellschaftszwecks gemäß
§ 1 zwingend erforderlich ist, dafür Sorge zu tragen,
dass dies nur mit vorheriger Zustimmung des Mittelverwendungskontrolleurs
erfolgt.
4. Nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle ist
die Überwachung der weiteren Konten der Objektgesellschaft
1 bei der Deutschen Bank AG (Nr. 177268001
sowie 177268000). Das Konto Nr. 177268001 dient
ausschließlich als Mieteingangskonto sowie zur Abwicklung
des laufenden Zahlungsverkehrs im unmittelbaren
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung/Vermietung
der Immobilien der Objektgesellschaft 1. Das Konto Nr.
177268000 ist ein sog. Reservekonto im Rahmen des
abgeschlossenen Darlehensvertrages mit der HYPO
NOE Gruppe Bank AG.
Etwaige bei finanzierenden Kreditinstituten zur Darlehensabwicklung
zusätzlich erforderliche und geführte Darlehenskonten
unterliegen ebenfalls nicht der Mittelverwendungskontrolle.
5. Eine unmittelbare Mittelverwendungskontrolle bei der
noch zu errichtenden Objektgesellschaft 2 ist nicht vorgesehen.
§ 3 Freigabevoraussetzungen, Durchführung
der Mittelverwendungskontrolle
1. Der Mittelverwendungskontrolleur wird beauftragt
und ist verpflichtet, bei Vorliegen der nachstehenden
Voraussetzungen an der Verfügung über Guthaben auf
dem Einzahlungskonto der Fondsgesellschaft bzw. dem
Mittelverwendungskontrollkonto der Objektgesellschaft 1
mitzuwirken:
▪ Die Mittelverwendung muss in Übereinstimmung mit
den Investitionsplänen der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaften stehen und zur Erfüllung der Ver­
bindlichkeiten der Fondsgesellschaft oder der Objektgesellschaften
erfolgen.
▪ Die Zahlungsverpflichtungen müssen den vertraglichen
Voraussetzungen entsprechen, d. h. sind fällig und die
Rechnungen über die zu leistenden Zahlungen liegen
vor. Eine Freigabe durch den Mittelverwendungskontrolleur
setzt stets zuvor die Freigabe durch die für die
Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaften zeichnungsberechtigten
Personen voraus.
▪ Sofern zwischen der Fondsgesellschaft oder den Objektgesellschaften
und ihren Vertragspartnern Vorauszahlungen
über bereits erbrachte oder noch zu erbringende
Leistungen vereinbart wurden oder werden, ist der Mittelverwendungskontrolleur
zur Freigabe verpflichtet, soweit
sich die Zahlungen für die einzelnen Leistungen im Rahmen
der Investitionspläne der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaften bewegen.
▪ Bei Zahlungen zum Zwecke der Entrichtung von Kaufpreisen
für die Objekte des Immobilienportfolios II der
Objektgesellschaft 1 müssen zuvor sämtliche Ansprüche
des Darlehensgebers auf Zins­ und Tilgungsleistungen
aus der Zwischenfinanzierung gemäß Darlehensvertrag
mit der Fondsgesellschaft vom 20.06.2011 befriedigt
sein.
▪ Bei Zahlungen zum Zwecke der Rückführung von Zwischenfinanzierungsmitteln
für bereits vor Abschluss dieses
Vertrages von der Objektgesellschaft 1 geleistete
Zahlungen hat eine nachträgliche Mittelverwendungskontrolle
gemäß den vorstehenden Voraussetzungen zu
erfolgen.
▪ Bei Zahlungen zum Zwecke der geplanten weiteren
Immobilieninvestition über die noch zu errichtende
Objektgesellschaft 2 muss dem Mittelverwendungskontrolleur
der der Investitionsentscheidung zugrunde
liegende Beschluss gemäß § 12 Absatz 7 e) des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft vorliegen, die
Objektgesellschaft 2 muss errichtet sein und die Fondsgesellschaft
muss eine (Kommandit­)Beteiligung an dieser
übernommen haben.
▪ Bei Zahlungen der Fondsgesellschaft an die Objektgesellschaft
2 muss auch die Mittelverwendung auf Ebene
der Objektgesellschaft 2 die vorstehenden Voraussetzungen
erfüllen.
▪ Bei Fehleinzahlungen oder Überzahlungen auf dem
Einzahlungskonto sowie bei (teilweisen) Einzahlungen
von unmittelbar oder mittelbar über eine Treuhänderin
an der Fondsgesellschaft beteiligten Gesellschaftern
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
227
Grundlagen

Verträge
sowie Stillen Beteiligten vor Fälligkeit des betreffenden
Einzahlungsbetrages ist der Mittelverwendungskontrolleur
nach Vorlage der (Rück­)Zahlungsaufforderung
durch die Fondsgesellschaft zur Freigabe verpflichtet.
Gleiches gilt für den Fall des Widerrufs oder der (außerordentlichen)
Kündigung durch unmittelbar oder mittelbar
über eine Treuhänderin an der Fondsgesellschaft
beteiligte Gesellschafter und Stille Beteiligte sowie die
Fondsgesellschaft.
2. Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft 1
verpflichten sich, dem Mittelverwendungskontrolleur alle
zur Auszahlung erforderlichen Verträge, Rechnungen oder
sonstigen Unterlagen so rechtzeitig vorzulegen, dass
eine angemessene Ausführungskontrolle möglich ist. Die
Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft 1 werden
dem Mittelverwendungskontrolleur hierzu Einblick in alle
Rechnungen, Abrechnungsunterlagen, Verträge und sonstigen
den Gesellschaftszweck betreffenden Schriftverkehr
gewähren und ihm in allen hier interessierenden Fragen
Auskunft erteilen.
3. Der Mittelverwendungskontrolleur ist bei seiner
Ausführungskontrolle zu einer materiellen Prüfung
der Wirksamkeit der den Auszahlungsanforderungen
zugrunde liegenden Verträge sowie sonstigen Unterlagen
nicht verpflichtet. Dies gilt insbesondere auch
für Fälle des Widerrufs oder der (außerordentlichen)
Kündigung durch unmittelbar oder mittelbar über
eine Treuhänderin an der Fondsgesellschaft beteiligte
Gesellschafter und Stille Beteiligte sowie die Fondsgesellschaft.
4. Sollte der Mittelverwendungskontrolleur die Mitwirkung
bei einer Verfügung über das Einzahlungskonto
oder das Mittelverwendungskontrollkonto verweigern, ist
ein Beschluss der Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft
bzw. der Gesellschafterversammlung der
Objektgesellschaft 1 herbeizuführen, der für die Vertragsparteien
bindend ist.
5. Maßgeblich für die Durchführung der Mittelverwendungskontrolle
sind ausschließlich die Bestimmungen dieses
Vertrages. Weitere Pflichten übernimmt der Mittelverwendungskontrolleur
nicht, insbesondere ist es nicht seine
Aufgabe, die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften zu überwachen.
228 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
Der Mittelverwendungskontrolleur ist auch nicht verpflichtet,
den Verkaufsprospekt der Fondsgesellschaft und die darin
enthaltenen Angaben auf ihre Richtigkeit, die Durchführung
des Investitionsvorhabens (Verwirklichung der Gesellschaftszwecke)
sowie die Wirtschaftlichkeit der Beteiligung
und die damit verfolgten steuerlichen Ziele zu überprüfen.
Der Mittelverwendungskontrolleur übernimmt zudem keine
Haftung für die Bonität der Vertragspartner der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften sowie dafür, dass
diese ihren vertraglichen Verpflichtungen ordnungsgemäß
nachkommen.
§ 4 Dauer der Mittelverwendungskontrolle
1. Die Mittelverwendungskontrolle endet automatisch
mit Zweckerreichung, d.h. mit Abschluss der in den Investitionsplänen
der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften
enthaltenen Mittelverwendung, spätestens jedoch
am 31.12.2012 und vorbehaltlich der Regelung gemäß
Absatz 2. Nach Ende der Mittelverwendungskontrolle gibt
der Mittelverwendungskontrolleur etwaige Guthaben auf
dem Sonderkonto der Fondsgesellschaft und dem Sonderkonto
der Objektgesellschaft 1 ohne weitere Verwendungskontrolle
frei.
2. Für den Fall, dass die Geschäftsführung von ihrem Recht
auf Verlängerung des Platzierungszeitraums gemäß § 5
Absatz 1 des Fondsgesellschaftsvertrages Gebrauch macht,
verlängert sich die Dauer der Mittelverwendungskontrolle
entsprechend, längstens jedoch bis zum 31.12.2013.
3. Vorher kann der Mittelverwendungskontrollvertrag von
den Vertragspartnern nur aus wichtigem Grund gekündigt
werden, wobei die Kündigung durch die Fondsgesellschaft
und die Objektgesellschaft 1 nur gemeinschaftlich erfolgen
kann.
4. Bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages darf der Mittelverwendungskontrolleur
seine Mitverfügungsbefugnis
über das Einzahlungskonto und das Mittelverwendungskontrollkonto
erst aufgeben, wenn ihm die Fondsgesellschaft
und die Objektgesellschaft 1 nachgewiesen haben, dass
ein anderer Mittelverwendungskontrolleur, der ein Rechtsanwalt,
Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer bzw. eine
entsprechende Gesellschaft sein muss, die Mittelverwendungskontrolle
übernommen hat.

§ 5 Vergütung
1. Der Mittelverwendungskontrolleur erhält für die Durchführung
der ihm obliegenden Aufgaben von der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1 als Gesamtschuldner
eine Vergütung in Höhe von 30.000 € zuzüglich
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, die im Verhältnis zwischen
Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft 1 wie
folgt zu entrichten ist:
▪ Fondsgesellschaft: 15.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe
▪ Objektgesellschaft 1: 15.000 € zuzüglich Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe
Die Vergütung ist je zur Hälfte am 30.12.2011 sowie am
30.06.2012 zur Zahlung fällig.
2. Im Fall von § 4 Absatz 2 erhält der Mittelverwendungskontrolleur
von der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
1 als Gesamtschuldner eine zusätzliche Vergütung
in Höhe von 10.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe, die im Verhältnis zwischen Fondsgesellschaft
und Objektgesellschaft 1 je zur Hälfte zu tragen
und am 30.06.2013 zur Zahlung fällig ist.
3. Bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages hat der Mittelverwendungskontrolleur
Anspruch auf einen angemessenen
Teil der Vergütung.
§ 6 Allgemeine Auftragsbedingungen,
Haftungsbeschränkung etc.
1. Diesem Vertrag liegen ergänzend die Allgemeinen
Auftragsbedingungen für Steuerberater, Steuerbevollmächtigte
und Steuerberatungsgesellschaften zugrunde,
die als Anlage 1 direkt im Anschluss an die Schlussbestimmungen
(§ 7) abgedruckt sind.
2. Es wird nochmals gesondert darauf hingewiesen,
dass die Inanspruchnahme des Mittelverwendungskontrolleurs
auf Ersatz eines fahrlässig verursachten
Schadens auf 1.000.000 € (in Worten: eine Million
Euro) beschränkt ist. Von der Haftungsbegrenzung
ausgenommen sind Haftungsansprüche für Schäden
aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit.
3. Schadenersatzansprüche gegen den Mittelverwendungskontrolleur
können jedoch nur geltend gemacht
werden, wenn die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
1 oder die an der Fondsgesellschaft unmittelbar
oder mittelbar über eine Treuhänderin beteiligten Gesellschafter
sowie Stillen Beteiligten nicht auf andere Weise
Ersatz zu erlangen vermögen.
4. Soweit ein Schadenersatzanspruch kraft Gesetzes
nicht einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegt, verjährt er
▪ in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch
entstanden ist, und der Anspruchssteller von den den
Anspruch begründenden Umständen und der Person des
Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit
erlangen müsste,
▪ ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige
Unkenntnis in fünf Jahren von seiner Entstehung an,
▪ ohne Rücksicht auf seine Entstehung und die Kenntnis
oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von
der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung
oder dem sonstigen den Schaden auslösenden Ereignis
an.
Die Regelungen gelten auch gegenüber anderen Personen
als der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft 1,
soweit ausnahmsweise im Einzelfall vertragliche oder
außervertragliche Beziehungen auch zwischen dem Mittelverwendungskontrolleur
und diesen Personen begründet
worden sind.
5. Zwischen den Vertragsparteien wird ausdrücklich vereinbart,
dass für diesen Vertrag, seine Durchführung und
die sich daraus ergebenden Ansprüche ausschließlich
deutsches Recht gilt.
6. Als Gerichtsstand wird München vereinbart.
§ 7 Schlussbestimmungen
1. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
2. Jede Änderung oder Ergänzung dieses Mittelverwendungskontrollvertrages
bedarf der Schriftform, sofern die
Vertragschließenden bei Änderungs­ oder Ergänzungsabreden
nicht deutlich den Willen zum Ausdruck bringen,
die mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet dieser
Schriftformklausel gelten.
Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
229
Grundlagen

Verträge
3. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages oder eine
zukünftig geänderte oder zusätzlich aufgenommene
unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so tritt
hierdurch keine Nichtigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen
ein. Die Vertragsparteien verpflichten sich vielmehr,
die unwirksame oder undurchführbare Bestimmung
unverzüglich durch eine neue rechtswirksame bzw. durchführbare
Regelung zu ersetzen, die dem mit der unwirksamen
Bestimmung angestrebten Ziel möglichst nahe kommt.
Vertragslücken sind durch Regelungen zu schließen, die
dem Ziel möglichst nahe kommen, das die Vertragschließenden
angestrebt haben oder angestrebt hätten, falls sie
den nicht geregelten Sachverhalt bedacht hätten.
Aschheim/München, den 22.07.2011
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft), vertreten durch die NGF Verwaltung
GmbH (Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz
KG (Objektgesellschaft 1), vertreten durch die NGF Verwaltung
GmbH (Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
Artus Steuerberatungsgesellschaft mbH (Mittelverwendungskontrolleur)
gez. Karsten Habermann (Geschäftsführer)
Anlage 1: Allgemeine Auftragsbedingungen für Steuerberater,
Steuerbevollmächtigte und Steuerberatungsgesellschaften
230 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0

Verträge
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
11.0
231
Grundlagen

Glossar, Quellen und Bildnachweise
Glossar
12.0
Abschreibungen Handels­ und steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung eines Wirtschaftsgutes,
die das zu versteuernde Einkommen senkt, ohne dass damit Ausgaben verbunden
sind.
Agio Das Agio ist ein Aufgeld bzw. eine Provision, die auf der Fondsgesellschaftsebene
in Höhe von 5 % bezogen auf die Zeichnungssumme anfällt und von den Anlegern
(Treugebern bzw. Direktkommanditisten) zu bezahlen ist. Mit dieser Provision wird
ein Teil der Kapitalbeschaffungskosten bzw. Vertriebskosten der vorliegenden Vermögensanlage
gedeckt.
Ausschüttungen Soweit im Verkaufsprospekt von Ausschüttungen gesprochen wird, liegt dem nicht
das Begriffsverständnis zugrunde, dass hiermit eine Aussage über die Ertragskraft
des Fonds getroffen werden soll. Ausschüttungen meint daher auch nicht Gewinnausschüttungen,
d. h. die nach handelsrechtlichen Grundsätzen ermittelten und
ausschüttungsfähigen Gewinne (§ 120 HGB).
Im Verkaufsprospekt wird der Begriff vielmehr im Sinne von „Auszahlungen“ von
Liquidität bzw. von gutgeschriebenen Ausschüttungen („Gutschriften“) zugunsten
des Kapitalkontos des Anlegers verwendet. Gutschriften werden dabei mit der
Einlagenverpflichtung des Anlegers verrechnet.
Sofern derartige Auszahlungen oder Gutschriften ganz oder teilweise nicht durch
nach handelsrechtlichen Grundsätzen ermittelte und ausschüttungsfähige Gewinne
des Fonds gedeckt sind, handelt es sich dabei rechtlich um Entnahmen.
Cash Sweep Cash Sweep bedeutet nach dem abgeschlossenen Darlehensvertrag, dass die
Liquidität, die nach Bezahlung aller erforderlichen Ausgaben für den Betrieb bzw.
die Bewirtschaftung der finanzierten Immobilien sowie nach Bedienung des Gesamtschuldendienstes
(Zinsen, Tilgungen, Bankgebühren und dergleichen) übrig
bleibt, für die zusätzliche (vorzeitige) Darlehenstilgung verwendet werden muss.
Der Cash Sweep dient dazu, den von der Bank ausgereichten Darlehensbetrag
schnellstmöglich auf ein mit der Bank vereinbartes Verhältnis zum Marktwert der
finanzierten Immobilien („LTV“) zu reduzieren.
Fungibilität Fungibilität bezeichnet die Tauschbarkeit, Handelbarkeit bzw. Verfügbarkeit von
Anteilen an geschlossenen Fonds. Diese ist eingeschränkt, da kein geregelter
Markt für derartige Anteile existiert.
232 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
12.0

IDW S 4/Standard
IDW S 4
Glossar, Quellen und Bildnachweise
Beim IDW S 4 handelt es sich um eine Verlautbarung des Hauptfachausschusses
des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) vom 18.05.2006,
einem Verein zur Interessensvertretung der Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
in Deutschland. In dieser Verlautbarung wird die Berufsauffassung
des IDW bezüglich der Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich
angebotene Vermögensanlagen dargelegt.
Kapitalkonto Für die Treugeber bzw. Direktkommanditisten einerseits sowie die Stillen Gesellschafter
andererseits werden zur Erfassung ihrer Anteile an der Fondsgesellschaft
Kapitalkonten geführt. Die Kapitalkonten bilden die Grundlage für die Ergebnis­
sowie die Vermögensbeteiligung. Die unterschiedliche Zusammensetzung der
Kapitalkonten der Treugeber und Direktkommanditisten sowie Stillen Gesellschafter
ist im Fondsgesellschaftsvertrag bzw. im Vertrag über eine Stille Beteiligung
(„Immo Zins“) näher definiert.
Liquidation Veräußerung bzw. Verkauf aller Vermögensgegenstände einer Gesellschaft mit
dem Ziel, die Gesellschaft aufzulösen und den nach Begleichung der Verbindlichkeiten
der Gesellschaft verbleibenden Erlös an die Gesellschafter zu verteilen.
LTV LTV bedeutet „Loan to Value Ratio“ und ist das Verhältnis vom jeweils aushaftenden
(ausgereichten) Darlehensbetrag zum Marktwert der finanzierten Immobilien. Bei
der Objektgesellschaft 1 ist für die Finanzierung des Immobilienportfolios I ein LTV
von 75 % vereinbart, der im Wege des „Cash Sweep“ auf 70 % zu reduzieren ist.
Für das Immobilienportfolio II ist ein LTV von 70 % bei einer Rückführung im Wege
des „Cash Sweep“ auf 65 % verbindlich zugesagt.
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
12.0
233

Glossar, Quellen und Bildnachweise
Quellen
Seite 044 1 Quelle: Jones Lang LaSalle: on point Capital
Markets Newsletter – Q4 2010
2 Quelle: http://www.cbre.de/de_de/news_
events/news_detail?p_id=6954
Seite 045 3 Quelle: Handelsverband Deutschland HDE e.V.,
Pressemitteilung vom 31.Januar 2011
4 Quelle: GfK Konsumklima Index Juni 2010 bis
Mai 2011
5 Quelle: CB Richard Ellis: Special Report
Einzelhandelsmarkt Deutschland 2010; Stand
Februar 2011
6 Grafik, Quelle: Statistisches Bundesamt,
Wiesbaden; Handelsverband Deutschland
HDE e.V., Berlin
Seite 047 7 Quelle: Differenzierungsstrategien im Lebensmitteleinzelhandel,
Dominik Bätz, Andreas
Maier; Wikipedia.org
8 Quelle: Differenzierungsstrategien im Lebensmitteleinzelhandel,
Dominik Bätz, Andreas
Maier; Wikipedia.org
9 Quelle: Differenzierungsstrategien im Lebensmitteleinzelhandel,
Dominik Bätz, Andreas
Maier; Wikipedia.org
10 Quelle: http://www.kle­beratung.uni­goettingen.de/wiki/index.php/Konzentration_im_
Lebensmitteleinzelhandel_in_Deutschland
11 Quelle: Statista 2011
Seite 048 12 Quelle: Statista 2011
13 Quelle: http://www.kle­beratung.uni­goettingen.de/wiki/index.php/Konzentration_im_
Lebensmitteleinzelhandel_in_Deutschland
14 Quelle: EHI Retail Institute, Köln
15 Quelle: http://www.kle­beratung.uni­goettingen.de/wiki/index.php/Konzentration_im_
Lebensmitteleinzelhandel_in_Deutschland
16 Quelle: http://wirtschaftslexikon.gabler.de/
Definition/handel­ist­wandel­entwicklungen­inder­handelsstruktur.html
17 Quelle: http://www.gfk­geomarketing.de/
fileadmin/newsletter/pressemitteilung/nahversorgungsdichte_4­2010.html
234 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
12.0
Seite 049 18 Quelle: Differenzierungsstrategien im Lebensmitteleinzelhandel,
Dominik Bätz, Andreas
Maier
19 Quelle: Handelsimmobilienreport Nr. 97 vom
10.06.11: Passt die Struktur zentraler Versorgungsbereiche
zu den Standortanforderungen
des Einzelhandels? Boris Böhm; Dr. Lademann
& Partner, Hamburg
20 Quelle: Einzelhandelserlass NRW; Ansiedlung
von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung
und Genehmigung von Vorhaben in der Fassung
vom 22.09.2008
21 Quelle: Handelsimmobilienreport Nr. 97 vom
10.06.11: Passt die Struktur zentraler Versorgungsbereiche
zu den Standortanforderungen
des Einzelhandels? Boris Böhm; Dr. Lademann
& Partner, Hamburg
22 Quelle: Einzelhandelsbefragung Sommer
2010; Hahn Gruppe: Retail Real Estate Report
– Germany
23 Quellen: Differenzierungsstrategien im Lebensmitteleinzelhandel,
Dominik Bätz, Andreas
Maier; http://wirtschaftslexikon.gabler.de/
Definition/handel­ist­wandel­entwicklungen­inder­handelsstruktur.html
24 Quelle: Einzelhandelsbefragung Sommer
2010; Hahn Gruppe: Retail Real Estate Report
– Germany
25 Quelle: Handelsimmobilienreport Nr. 97 vom
10.06.11: Nahversorgung: Wie viel Netzverdichtung
geht noch? Halina Gebert; Dr.
Lademann & Partner, Hamburg
26 Quelle: Differenzierungsstrategien im Lebensmitteleinzelhandel,
Dominik Bätz, Andreas
Maier
Seite 050 27 Quelle Handelsverband Deutschland HDE e.V.,
Stand April 2011
28 Quelle: EHI Retail Institute, Köln
29 Quelle: EHI Retail Institute, Köln
Seite 053 30 Quelle: EHI Retail Institute, Köln
31 Quelle: www.wasgau­ag.de; Statista 2011
32 Quelle: EHI Retail Institute, Köln

33 Quelle: www.takko­fashion.com; wikipedia.org
34 Quelle: EHI Retail Institute, Köln
Seite 054 35 Quelle: www.deichmann.de; wikipedia.org
36 Quelle: www.shell.de; wikipedia.org
37 Quelle: www.mcdonalds.de; wikipedia.org
38 Quelle: http://www.wer­zu­wem.de/firma/
schmidtgruppe.html; www.schmidtgruppe.de
Seite 057 39 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und
Datenverarbeitung, 31.12.2010
40 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirt­
schaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie:
Wirtschaftsstandort Bayern: Kraftzentrum in der
Mitte Europas ­ Ausgabe September 2010
41 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft,
Infrastruktur, Verkehr und Technik, Daten
/ Fakten / Zahlen September 2010
42 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und
Datenverarbeitung, Veröffentlichung 2009
Seite 063 43 Quelle: Industrie­ und Handelskammer (IHK) für
die Pfalz, 2010
44 Quelle: Ministerium für Bildung, Wissenschaft,
Weiterbildung und Kultur des Landes
Rheinland­Pfalz
Seite 068 45 Quelle: http://www.saarland.de/dokumente/
thema_statistik/staa_FB300910%281%29.pdf;
Zugriff am 30.06.2011
46 Quelle: http://www.diercke.de/kartenansicht.xtp?artId=978­3­14­100757­
2&seite=14&id=12868&kartennr=2; Zugriff
am 30.06.2011
47 Quelle: www.saarland.de
Seite 070 48 Quelle: Landesdatenbank NRW
49 Quelle: http://www.it.nrw.de/statistik/a/
daten/eckdaten/r311dichte.htm; Zugriff am
30.06.2011
50 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und des
Landes; http://www.vgrdl.de/Arbeitskreis_
VGR/tbls/tab01.asp; Zugriff am 30.06.2011
Glossar, Quellen und Bildnachweise
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
12.0
235

Glossar, Quellen und Bildnachweise
Bildnachweise
Titelbild Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 002 www.istockphoto.com
Seite 008 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 011 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 037 www.istockphoto.com
Seite 046 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 051 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 052 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 056 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Objektfotos
Seite 058
bis
Seite 071 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
Seite 087 www.istockphoto.com
Seite 095 Image Source, www.gettyimages.de
Seite 237 www.istockphoto.com
Seite 238 Raphael Lichius, fotoweitblick.de
236 Einzelhandelsfonds Deutschland 1
12.0

Abwicklungshinweise
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
13.0
237

Juli 2011
www.NGF­GmbH.de
Next Generation Funds München GmbH, Einsteinring 28, 85609 Aschheim/München

Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
Nachtrag Nr. 1
vom
31.01.2012

Kapitelname N 1
Nachtrag Nr. 1 nach § 11 Verkaufsprospektgesetz
der Next Generation Funds München
GmbH vom 31. Januar 2012 zum bereits am
23. August 2011 veröffentlichten Ver ­
kaufsprospekt vom 29. Juli 2011 betreffend
das öffentliche Angebot einer
Beteiligung an der Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG.
2 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1

Vorwort
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
wir freuen uns über Ihr Interesse an einer Beteiligung
an der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH
& Co. KG (Einzelhandelsfonds Deutschland 1).
Seit August 2011 ist dieser Immobilienfonds der
Next Generation Funds München GmbH (NGF) in
der Platzierung.
Mit diesem Nachtrag informieren wir Sie über
die während der Platzierungszeit erfolgten
Änderungen zum Verkaufsprospekt. Als modernes
Emissions haus ist es der Anspruch der NGF
schnell auf Marktveränderungen zu reagieren und
die Kapitalanlagen entsprechend zu optimieren.
Daher wurde das ursprünglich geplante Fondsvolumen
reduziert und in Folge dessen werden zwei
der ehemals zehn Objektstandorte, Traitsching und
Marktleuthen, nicht realisiert. Ebenso verringert
sich auch der geplante Nachkauf.
Fünf der acht Immobilienstandorte des Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 sind bisher erfolgreich
übernommen worden und konnten sich schnell zu
Orten des täglichen Einkaufs für den Verbraucher
etablieren. Mit einem Vermietungsstand von 100 %
und einer Mietlaufzeit von 10 – 15 Jahren stammen
die bonitätsstarken Mieter überwiegend aus den
Bereichen Lebensmittel- und Textileinzelhandel
sowie Systemgastronomie. Dadurch werden unverändert
hohe Erträge gewährleistet und durch unterschiedliche
Standorte ergibt sich ein hohes Maß
an Risikostreuung.
Vorwort
Mit verschiedenen Beteiligungsarten bietet der
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 einer Vielzahl
von Immobilieninteressierten unterschiedliche An-
lagemöglichkeiten.
Innerhalb der FIHM Unternehmensgruppe begleiten
wir Sie als Anleger mit Unterstützung unserer
Schwestergesellschaften in den kommenden Jahren
rund um Ihre Immobilieninvestition. Als Emissionshaus
legt die NGF den Fokus auf eine transparente
Konzeption im Bereich der Immobilienfonds.
Mit der Investition in die Sachanlage Einzelhandelsimmobilie
verbunden mit langfristigen Mietverträgen
sowie bonitätsstarken Mietern unterstreichen
wir unseren Anspruch auf ein sicherheitsorientiertes
und attraktives Investment.
Wir freuen uns, Sie als Anleger für unser Be teiligungs
angebot gewinnen zu dürfen.
Next Generation Funds München GmbH
Aschheim bei München, 31. Januar 2012
Thomas Vogel
(Geschäftsführer)
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
3

Inhalt N 1
4 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1

Inhalt
Inhalt
Vorwort Seite 03
Inhalt Seite 05
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.KG Seite 06
zu 2.2 Beteiligungsangebot im Überblick 06
zu 2.3 Die Struktur der Beteiligung 09
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken Seite 10
Investitionsobjekte Seite 12
zu 6.4 Standorte und Objekte 12
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen Seite 15
zu 7.1 Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose) 16
zu 7.2 Prognoserechnung 28
zu 7.3 Prognoserechnung Anlegerebene 38
zu 7.4 Kapitalrückflussrechnung 40
zu 7.5 Sensitivitätsanalyse 44
zu 7.6 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie Planzahlen 47
Rechtliche Grundlagen Seite 53
Steuerliche Grundlagen Seite 63
Verträge Seite 66
Die Next Generation Funds München GmbH (NGF) gibt folgende
eingetretene Veränderungen im Hinblick auf den bereits
veröffentlichten Verkaufsprospekt Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG vom 29. Juli 2011 bekannt.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
5

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG N 1
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
GmbH & Co. KG
Ergänzungen und Änderungen zu Kapitel 2 „Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG“ (S. 7-17 des Verkaufsprospekts).
zu 2.2 Beteiligungsangebot im Überblick
Fondsimmobilie und
Fondsvolumen
6 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags hat die Objektgesellschaft
1 Kaufverträge über insgesamt acht Immobilien an unterschiedlichen
Standorten in Bayern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und im
Saarland abgeschlossen. Die vormaligen Kaufverträge über die Objekte
in Marktleuthen und Traitsching wurden mit notariellem Vertrag vom
07.12.2011 aufgehoben. Nähere Einzelheiten dazu sind den Darstellungen
auf S. 60 des 1. Nachtrags zu entnehmen.
Gegenüber dem Zeitpunkt der Prospektaufstellung vom 29.07.2011 wurde
zwischenzeitlich ein weiteres Objekt, Buttenheim, Ende Dezember 2011
übernommen. Nach den aktualisierten Planungen sollen die Objekte
Otterberg und Goch im Februar 2012 und Haßloch – unverändert – im
Juni 2012 übernommen werden.
Die Anschaffungskosten für die acht Immobilien der Objektgesellschaft I
betragen ca. 28.094.000 €.
Ende des Jahres 2012 ist eine weitere Immobilieninvestition über die Beteiligung
an der Objektgesellschaft 2 zu Anschaffungskosten in Höhe von
ca. 6.500.000 € (bisher ca. 17.160.000 €) geplant.
Die gesamten kalkulierten Anschaffungskosten (inklusive Grunderwerbsteuer,
Erwerbsnebenkosten sowie Maklerkosten) betragen nunmehr ca.
36.211.000 € (bisher ca. 50.460.000 €). Dies entspricht ca. 75,94 %
(bisher ca. 76,61 %) der konsolidierten Gesamtinvestition. Zusammen mit
der kalkulierten Liquiditätsreserve von ca. 980.000 € entspricht dies ca.
78,00 % (bisher ca. 76,79 %) der konsolidierten Gesamtinvestition.

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Die konsolidierte Gesamtinvestition beträgt nach den geänderten Planungen
47.684.008 € (bisher 65.876.001 €).
Bezüglich weiterer Informationen wird auf das Kapitel 7 „Investitions- u.
Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen“ des 1. Nachtrags, S. 15 ff.
verwiesen.
Finanzierungssituation Aufgrund der geänderten konsolidierten Gesamtinvestition wurde auch
das langfristig in Form von Bankdarlehen aufzunehmende Fremdkapital
angepasst, wobei die Quote von rund 52 % bezogen auf die geänderte
konsolidierte Gesamtinvestition unverändert geblieben ist.
Anzahl und Gesamtbetrag
der angebotenen
Vermögensanlagen sowie
Zeichnungsfrist
Für beide Darlehen der Objektgesellschaft 1 liegen zwischenzeitlich
abgeschlossene Darlehensverträge mit einem Kreditinstitut vor. Von den
geplanten Bankdarlehen in Höhe von 20.365.932 € sind zum Zeitpunkt
der Aufstellung des 1. Nachtrags bereits rund 12.900.000 € an die
Objektgesellschaft 1 ausgezahlt. Bei der Objektgesellschaft 2 wird noch
mit einer Inanspruchnahme von Bankdarlehen in Höhe von 4.550.000 €
kalkuliert.
Zusätzlich zu den Fremdmitteln in Form von Bankdarlehen soll die
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ermächtigt werden, nachrangige
Stille Beteiligungen in Form von langfristigen, laufend zu tilgenden sog.
Immoauszahlplänen aufzunehmen. In den Planrechnungen wird mit derartigen
Finanzierungsmitteln in Höhe von 2.500.000 € kalkuliert.
Für nähere Informationen wird ebenfalls auf das Kapitel 7 „Investitions- u.
Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen“ des 1. Nachtrags, S. 15 ff.
verwiesen.
Die konkrete Anzahl der jeweils angebotenen Anteile steht bei Aufstellung
des 1. Nachtrags noch nicht fest. Der Gesamtbetrag der im vorliegenden
Verkaufsprospekt in Verbindung mit dem 1. Nachtrag angebotenen
Vermögensanlagen beträgt 50.800.000 €, davon Kommanditkapital in
Höhe von 39.300.000 € sowie Stille Beteiligungen (ImmoZins) in Höhe
von 11.500.000 €. Es wird mindestens jeweils eine Kommandit- und eine
Stille Beteiligung angeboten. Die rechnerisch maximale Anzahl der angebotenen
Beteiligungen bei prospektgemäßer Platzierung beträgt 7.860
(bisher 12.760) Kommanditbeteiligungen sowie 5.750 (bisher 8.750)
Stille Beteiligungen.
Der Fonds wird geschlossen, sobald ein Kommanditkapital in Höhe von
39.300.000 € sowie zusätzlich 11.500.000 € Stille Beteiligungen
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
7

Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG N 1
Gesamthöhe der
Provisionen
8 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
(ImmoZins) eingeworben sind, spätestens am 31.12.2012. Die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft kann Überzeichnungen bis zu 10 %
des Gesamtkapitals (Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende Stille
Beteiligungen (ImmoZins)) zulassen sowie die Zeichnungsfrist bis zum
31.12.2013 verlängern. Sollte es nicht oder nicht im erforderlichen Maße
gelingen, die geplanten zusätzlichen Fremdmittel in Form von nachrangigen
Stillen Beteiligungen (Immoauszahlpläne I und II) aufzunehmen, ist die
Fondsgeschäftsführung berechtigt, weitere Stille Beteiligungen (ImmoZins)
in Höhe von bis zu 3.000.000 € einzuwerben.
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen
oder vergleichbare Vergütungen, beträgt plangemäß (inklusive der erst in
der Bewirtschaftungsphase kalkulierten Provisionen) 7.529.200 € (bisher
11.720.400 €). Sie setzen sich zusammen aus den Eigenkapitalvermittlungsprovisionen
in Höhe von 5.895.000 € (inklusive Agio), Beschaffungsprovisionen
für die Stillen Beteiligungen in Höhe von 920.000 €, Beschaffungsprovisionen
Immoauszahlplan I und II in Höhe von 225.000 €,
Finanzierungsbeschaffungsprovisionen in Höhe von 309.200 €, Maklerkosten
in Höhe von 65.000 € und Verlängerungsprovisionen ImmoZins
(sind planmäßig in der Bewirtschaftungsphase kalkuliert) in Höhe von
115.000 €.
Nähere Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem Kapitel 7 „Investitions- u.
Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen“ des 1. Nachtrags, S. 15 ff.

zu 2.3 Die Struktur der Beteiligung
Anleger
Treugeberkommanditist
Aequitas Treuhand GmbH
Treuhandkommanditist
NGF Beteiligung GmbH
Geschäftsführende
Kommanditistin/
Gründungsgesellschafterin
0 %
Anleger
Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH &
Co. Besitz KG
Objektgesellschaft 1
(Direkt­) Kommanditist
Einzelhandelsfonds
Deutschland 1
GmbH & Co. KG*
Fondsgesellschaft
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
ImmoWachstum, ImmoSpar Top und ImmoSpar ImmoZins
0 %
5,4 % 94,6 %
Geplante weitere
Investition
Objektgesellschaft 2
Anleger
Stille Beteiligte
NGF Verwaltung GmbH
Komplementärin/
Gründungsgesellschafterin
* zusätzlich Aufnahme von Fremdmitteln in Form von nachrangigen Beteiligungen gemäß § 5 Absatz (8) des
Fondsgesellschaftsvertrages (neue Fassung) geplant
0 %
0 %
0 %
100 %
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
9

Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken N 1
Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken
Ergänzungen und Änderungen zu Kapitel 3 „Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“
(S. 19-30 des Verkaufsprospekts)
zu 2. Risiken aus der Platzierung des Anlegerkapitals
und Rückabwicklungsrisiko (anlagegefährdend)
Kann nicht rechtzeitig ausreichend Anlegerkapital
eingeworben werden, müssten unter Umständen
weitere Kaufverträge über die bereits erworbenen
Immobilien des Portfolios II der Objektgesellschaft 1
aufgehoben werden mit der Folge dauerhafter
Einnahmeausfälle aufgrund verminderter Mieten
sowie zusätzlicher an den Verkäufer zu zahlender
Kosten. Dies würde sich erheblich negativ auf die
Fondsgesellschaft und damit die Anleger auswirken
bis hin zu Kapitalverlusten.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags
besteht das Risiko einer Rückabwicklung der Fondsgesellschaft
mangels ausreichender Aufbringung
von Eigenkapital für die bereits realisierten Investitionen
der Objektgesellschaft 1 unverändert fort.
Die zur teilweisen Vor- bzw. Zwischenfinanzierung
von der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaft
1 aufgenommenen Darlehensmittel sind
noch nicht getilgt.
Sollte die Fondsgesellschaft weiterhin Anlegerkapital
nicht in der angenommenen Höhe oder zu
den unterstellten Zeitpunkten einwerben, besteht
das erhöhte Risiko einer erheblich abweichenden
Entwicklung der Fondsgesellschaft gegenüber den
prognostizierten Werten zu Lasten der Anleger.
10 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
zu 4. Risiken hinsichtlich Prognoserechnung,
Gutschriften/Auszahlungen und Liquiditätsreserve
(anlagegefährdend, bisher prognosegefährdend)
Die in den geänderten Investitions- und Finanzierungsplänen
sowie in den Prognoserechnungen des
1. Nachtrags enthaltenen Annahmen setzen voraus,
dass die dazu notwendigen gesellschaftsvertraglichen
Änderungen von den Gesellschaftern der
Fondsgesellschaft mit der notwendigen Mehrheit
beschlossen werden. Auch die in den Nachträgen
zu den Dienstleistungsverträgen der Fondsgesellschaft
sowie der Objektgesellschaft 1 vereinbarten
Vergütungsreduzierungen stehen unter der auflösenden
Bedingung der Ablehnung der Neufassung des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft in der
Fassung des 1. Nachtrags.
Sollten die Gesellschafter der Fondsgesellschaft
den ihnen zur Beschlussfassung vorzulegenden
Gesellschaftsvertragsänderungen nicht mit der erforderlichen
Mehrheit zustimmen, könnten die in den
geänderten Investitions- und Finanzierungsplänen
sowie in den Prognoserechnungen des 1. Nachtrags
enthaltenen Annahmen nicht realisiert werden
mit der Folge erheblicher negativer Auswirkungen
auf die Anleger sowie die Stillen Beteiligten. In diesem
Fall müsste mit dem teilweisen oder ganzen
Verlust der Kapitaleinlagen einschließlich etwaigen
Agios gerechnet werden.
In den geänderten Investitions- und Finanzierungsplänen
sowie in den Prognoserechnungen des

1. Nachtrags wird unterstellt, dass zusätzliche langfristige
Fremdmittel auf Ebene der Fondsgesellschaft
in Form von nachrangigen Stillen Beteiligungen in
den Ausgestaltungsvarianten Immoauszahlplan I
und Immoauszahlplan II in einer Größenordnung
von 2.500.000 € hereingenommen werden können.
Sollte dies ganz oder teilweise nicht gelingen oder
nicht zu den kalkulierten Zeitpunkten, ergäben sich
einer verminderten oder verzögerten Platzierung des
Anlegerkapitals vergleichbare Risiken. Insoweit wird
auf die Darstellung unter „Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken“ im Verkaufsprospekt S. 20 f
sowie auf die Angaben zu 2. Risiken aus der Platzierung
des Anlegerkapitals und Rückabwicklungsrisiko
(anlagegefährdend) dieses 1. Nachtrags verwiesen.
zu 5. Besondere Vermietungs- und Objektrisiken
sowie Finanzierungsrisiken auf Ebene der
Objektgesellschaften (anlagegefährdend)
Finanzierungsrisiken
Der Darlehensvertrag für das Immobilienportfolio II
der Objektgesellschaft 1, welches nur noch aus
vier Immobilien besteht, wurde zwischenzeitlich
abgeschlossen. Dennoch bleiben die im Verkaufsprospekt
dargestellten Finanzierungsrisiken
bestehen, soweit die Darlehensmittel noch nicht
von der finanzierenden Bank ausgereicht wurden.
Zudem hat sich die finanzierende Bank im
endgültigen Darlehensvertrag die Gestellung von
Zusatzsicherheiten durch die FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG ausbedungen.
Diese betreffen zum einen das Objekt Haßloch
aufgrund der umfangreichen Mieterdienstbarkeiten.
Zum anderen ist eine Zusatzsicherheit für den
Fall eines erheblichen Zinsanstiegs (mehr als zwei
Prozentpunkte) gegenüber dem aktuellen Zinsniveau
vorgesehen. Sollten die im Darlehensvertrag
vereinbarten Voraussetzungen für die Stellung
der Zusatzsicherheiten eintreten und könnten die
Sicherheiten nicht oder nicht rechtzeitig erbracht
werden, besteht das Risiko, dass das Darlehen in
Teilbeträgen nicht zur Auszahlung gelangt mit den
im Verkaufsprospekt bereits dargestellten nachteiligen
Folgen für die Objektgesellschaft 1 sowie die
Fondsgesellschaft und damit auch für die Anleger.
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken
zu 9. Vorrangige Bedienung des Stillen Beteiligungskapitals
(anlagegefährdend) sowie zu
14. Mitfinanzierungsverantwortung der Stillen
Gesellschafter (anlagegefährdend)
Das im Verkaufsprospekt dargestellte Risiko umfasst
auch die beabsichtigten weiteren Stillen Beteiligungen
Immoauszahlplan I und Immoauszahlplan II.
Sämtliche Liquidität der Fondsgesellschaft muss –
neben der Bedienung der Ansprüche der Stillen
Gesellschafter (ImmoZins) – auch zunächst für
diese Beteiligten verwendet werden und steht erst
danach für Auszahlungen an die Kommanditisten
zur Verfügung.
Zwischen den Stillen Gesellschaftern (ImmoZins)
sowie den Beteiligungen Immoauszahlplan I
und Immoauszahlplan II besteht das Risiko einer
Anspruchskonkurrenz, wenn fällige Ansprüche
gegenüber der Fondsgesellschaft aufeinandertreffen.
zu 12. Risiken hinsichtlich der steuerlichen
und rechtlichen Rahmenbedingungen (anlagegefährdend,
bisher prognosegefährdend)
Das Konzept des Beteiligungsangebots unter
Berücksichtigung der Änderungen des 1. Nachtrags
unterstellt, dass die erforderlichen Vertragsanpassungen
rechtswirksam beschlossen werden.
Für die Aufnahme der geplanten zusätzlichen
langfristigen Fremdmittel auf Ebene der Fondsgesellschaft
in Form von nachrangigen Stillen Beteiligungen
in den Ausgestaltungsvarianten Immoauszahlplan
I und Immoauszahlplan II wird unterstellt,
dass keine besonderen rechtlichen Voraussetzungen
erfüllt werden müssen, insbesondere auch
keine aufsichtsrechtlichen Gestattungen erforderlich
sind. Für den Fall einer abweichenden Beurteilung
durch Aufsichtsbehörden oder im Rahmen etwaiger
Rechtsstreitigkeiten durch Gerichte könnten
sich nachteilige Auswirkungen auf das vorliegende
Beteiligungsangebot ergeben, insbesondere aufgrund
nicht kalkulierter Kostenbelastungen für die
Fondsgesellschaft oder außerplanmäßiger Liquiditätsabflüsse,
was zu Lasten der Anleger ginge.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
11

Investitionsobjekte N 1
Investitionsobjekte
Ergänzungen und Änderungen zu Kapitel 6 „Investitionsobjekte“ (S. 43-73 des Verkaufsprospekts)
zu 6.4 Standorte und Objekte
Goch
Lebach
Otterberg Lemberg
Haßloch
12 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Mommenheim
Mömbris
Buttenheim

zu 6.4.5 Mieterliste gesamt
Mieterliste gesamt
Standort Mieter Nutzung Mietfläche
m 2
Ende Grundmietzeit
Verlängerungsoption
in Jahren
Investitionsobjekte
Mietzins
(netto/Monat)
Buttenheim Netto Lebensmitteldiscounter 1.087 Apr 26 3 x 5 9.620 €
Mömbris Rewe Supermarkt 1 Mrz 26 1
Mömbris dm-Drogerie Drogeriemarkt 836 Feb 21 3 x 5
Mömbris Deichmann 2,3 Einzelhandel Schuhe 450 Jan 21 3 x 5
Mömbris Takko Discounter Textilien 475 Feb 21 3 x 5
Mömbris TEDi 4 1 Euro – Discounter 427 Feb 21 3 x 5
Mömbris NKD 5 Discounter Textilien 363 Dez 20 3 x 5
Mömbris gesamt 4.596 47.452 €
Otterberg Penny Lebensmitteldiscounter 1.018 Mrz 24 3 x 5
Otterberg Wasgau Supermarkt 1.995 Jul 23 3 x 5
Otterberg gesamt 3.013 33.375 €
Haßloch Shell Tankstelle 3.759 Aug 23 3 x 5
Haßloch Mc Donald’s 6 Systemgastronomie 3.030 Okt 20 3 x 6
Haßloch SFW Entertainment 848 Sep 18 3 x 5
Haßloch gesamt 7.637 29.372 €
Lemberg Wasgau Supermarkt 1.990 Nov 23 3 x 5 22.000 €
Mommenheim Wasgau Supermarkt 1.998 Sep 23 3 x 5 21.978 €
Mommenheim Sparkasse Geldautomat - Dez 14 3 x 3 150 €
Mommenheim gesamt 1.998 22.128 €
Lebach Lidl Lebensmitteldiscounter 1.500 Okt 25 5 x 3 16.114 €
Goch Netto Lebensmitteldiscounter 1.046 Dez 26 3 x 5 9.466 €
Gesamt 22.867 189.527 €
1 darf lt. Mietvertrag nicht genannt werden
2 Sonderkündigungsrecht (SoküR) zum Ende des 6. Mietjahres
3 SoküR, wenn Änderung Mieterbesatz im Objekt ohne gleichwertigen Ersatz binnen sechs Monaten
4 SoküR, wenn die anderen Mieter im Objekt ihre Mietflächen mehr als 3 Monate dauerhaft nicht betreiben und für die Mieter Takko oder Deichmann innerhalb dieses
Zeitraums kein vergleichbarer Ersatzmieter gefunden wird.
5 SoküR, wenn REWE oder Deichmann ihre Mietflächen mehr als 3 Monate dauerhaft nicht betreiben und innerhalb dieses Zeitraums kein vergleichbarer Ersatzmieter
gefunden wird.
6 Mieter des anteiligen Grund und Bodens
Verschiedene Mieter sind zu einer Kündigung ohne Einhaltung der vereinbarten Fristen berechtigt, wenn
ihnen z. B. die Zu- und Abfahrt und Anlieferung nicht im vertraglich vereinbarten Umfang gewährleistet wird.
Nähere Einzelheiten dazu sind den Erläuterungen auf S. 145 ff. des Verkaufsprospekts zu entnehmen.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
13

Investitionsobjekte N 1
zu 6.4.6 Wertgutachten zu den Immobilien der
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH &
Co. Besitz KG
Für die Immobilien des Portfolios I der Objektgesellschaft
1 (Lebach, Lemberg, Mömbris und Mommenheim)
wurden im Auftrag der finanzierenden Bank
Aktualisierungen der Wertgutachten gegenüber dem
bisherigen Bewertungsstichtag 1. November 2010
vorgenommen.
Die Bewertung erfolgte erneut durch die renommierte
und unabhängige Beratungsgesellschaft
Verkehrswerte und Kaufpreise
Objekte Verkehrswert W&P
in €
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die
Summe der Verkehrswerte der Immobilien gemäß
Wertgutachten der W&P Immobilienberatung
GmbH – auch unter Berücksichtigung der vorstehenden
Neubewertungen – die Summe der Kaufpreise
übersteigt.
14 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
W&P Immobilienberatung GmbH, Frankfurt am
Main, einer 100%igen Tochtergesellschaft der
Wüest & Partner AG mit Hauptsitz in Zürich,
Schweiz.
Die Neubewertungen erfolgten im November
2011 zum Bewertungsstichtag 1. November 2011.
Die von den Sachverständigen ermittelten aktualisierten
Verkehrswerte des Portfolios I werden
nachfolgend – zusammen mit den unveränderten
Verkehrswerten der im Portfolio II verbleibenden
Immobilien – den vertraglich vereinbarten (teilweise
noch vorläufigen) Kaufpreisen gegenübergestellt.
Kaufpreis
in €
Buttenheim 1.430.000 1.442.993
Mömbris 7.320.000 7.117.830
Otterberg 5.200.000 5.006.250
Haßloch 4.160.000 4.225.000
Lemberg 3.260.000 3.234.000
Mommenheim 3.300.000 3.230.766
Lebach 2.350.000 2.417.040
Goch 1.410.000 1.419.945
Gesamt 28.430.000 28.093.824

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Investitions- u. Finanzierungspläne,
Prognosen, Planzahlen
Die nachfolgenden Ergänzungen und Änderungen zu Kapitel „Investitions- u. Finanzierungspläne,
Prognosen, Planzahlen“ ersetzen die bisherigen Seiten (S. 75 bis S. 111 des Verkaufsprospekts).
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose) 16
Prognoserechnung 28
Prognoserechnung Anlegerebene 38
Kapitalrückflussrechnung 40
Sensitivitätsanalyse 44
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
sowie Planzahlen 47
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
15

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
zu 7.1 Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)
zu 7.1.1 Investitions- und Finanzierungsplan konsolidiert (Prognose)
Konsolidierter Investitionsplan (Prognose)
Investition Fondsgesellschaft
Objektgesellschaft
1
16 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Objektgesellschaft
2
Gesamt in % d.
Gesamtinvestition
in % d.
Kapitals inkl.
Agio
Anschaffungskosten
Immobilien 0 28.093.824 6.500.000 34.593.824 72,55% 65,56%
Grunderwerbsteuer 0 983.284 292.500 1.275.784 2,68% 2,42%
Erwerbsnebenkosten 0 224.751 52.000 276.751 0,58% 0,52%
Maklerkosten 0 0 65.000 65.000 0,14% 0,12%
Anschaffungskosten gesamt 0 29.301.859 6.909.500 36.211.359 75,94% 68,63%
Eigenkapitalvermittlung
Beschaffung Stille
5.895.000 0 0 5.895.00 12,36% 11,17%
Beteiligungen
Beschaffung
920.000 0 0 920.000 1,93% 1,74%
Immoauszahlplan I und II 225.000 0 0 225.000 0.47% 0,43%
Fondskonzeption
Due Diligence Objekte/
650.000 0 0 650.000 1,36% 1,23%
Mietverträge
Einrichtung
0 250.000 60.000 310.000 0,65% 0,59%
Zeichnerverwaltung 254.000 0 0 254.000 0,53% 0,48%
Finanzierungsbeschaffung 25.000 238.700 45.500 309.200 0,65% 0,59%
Geschäftsführung
Haftungsübernahme
80.000 160.000 24.000 264.000 0,55% 0,50%
Komplementärin
Einrichtung Mieten- und
60.000 110.000 12.500 182.500 0,38% 0,35%
Objektverwaltung 0 160.000 40.000 200.000 0,42% 0,38%
Vergütungen 8.109.000 918.700 182.000 9.209.700 19,31% 17,45%
Zwischenfinanzierungszinsen 338.330 319.389 0 657.719 1,38% 1,25%
Bankbearbeitungsgebühren
sonstige
0 213.057 45.500 258.557 0,54% 0,49%
Finanzierungsnebenkosten 0 43.000 0 43.000 0,09% 0,08%
Prospektkosten 200.000 0 0 200.000 0,42% 0,38%
Mittelverwendungskontrolle 10.000 15.000 0 25.000 0,05% 0,05%
Treuhandvergütung 18.000 0 0 18.000 0,04% 0,03%
nicht abzugsfähige Vorsteuer 80.560 0 0 80.560 0,17% 0,15%
Nebenkosten der
Vermögensanlage
646.890 590.446 45.500 1.282.836 2,69% 2,43%
Liquiditätsreserve 960.113 10.000 10.000 980.113 2,06% 1,86%
Gesamtinvestition 47.684.008 100,00% 90,37%
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.

Konsolidierter Finanzierungsplan (Prognose)
Finanzierung Fondsgesellschaft
Objektgesellschaft
1
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Objektgesellschaft
2
Gesamt in % d.
Gesamtinvestition
in % d.
Kapitals inkl.
Agio
Kommanditkapital Anleger,
inklusive Agio 41.265.000 0 0 41.265.00 86,54 % 78,20 %
abzgl. ausstehend zum
31.12.2012 -31.741.906 0 0 -31.741.906 -66,57 % -60,15 %
abzgl. Gutschriften
ImmoWachstum bis
31.12.2012 -211.800 0 0 -211.800 -0,44 % -0,40 %
abzgl. Gutschriften
ImmoSpar (Top) bis
31.12.2012 -4.791 0 0 -4.791 -0,01 % -0,01 %
Kommanditkapital Anleger,
inklusive Agio, eingezahlt
bis 31.12.2012
9.306.503 0 0 9.306.503 19,52 % 17,64 %
Anleger ImmoZins (Stille
Beteiligungen) 11.500.000 0 0 11.500.000 24,12 % 21,79 %
Kommanditkapital
Gründungsgesellschafterin 0 10.000 1.000 11.000 0,02 % 0,02 %
abzgl. ausstehend zum
31.12.2012 0 -9.000 0 -9.000 -0,02 % -0,02 %
Kommanditkapital
Gründungsgesellschafterin,
eingezahlt bis 31.12.2012
Kapital gesamt, inklusive
Agio bis 31.12.2012
0 1.000 1.000 2.000 0,00 % 0,00 %
20.806.503 1.000 1.000 20.808.503 43,64 % 39,43 %
Bankdarlehen 0 20.365.932 4.550.000 24.915.932 52,25 % 47,22 %
abzgl. Tilgungen bis
31.12.2012 0 -1.108.432 0 -1.108.432 -2,32 % -2,10 %
Bankdarlehen per
31.12.2012
0 19.257.500 4.550.000 23.807.500 49,93 % 45,12 %
Immoauszahlplan I und II 2.500.000 0 0 2.500.000 5,24 % 4,74 %
abzgl. Tilgungen bis
31.12.2012 -159.127 0 0 -159.127 -0,33 % -0,30 %
Immoauszahlplan I und II
per 31.12.2012
2.340.873 0 0 2.340.873 4,91 % 4,44 %
Fremdkapital gesamt 2.340.873 19.257.500 4.550.00 26.148.373 54,84% 49,55 %
Bewirtschaftungsergebnis bis
31.12.2012 -508.052 1.255.184 -20.000 727.132 1,52 % 1,38 %
Sonstiges -508.052 1.255.184 -20.000 727.132 1,52 % 1,38 %
Gesamtfinanzierung 47.684.008 100,00 % 90,37 %
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
17

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Erläuterungen zum konsolidierten Investitionsplan
(Prognose) und zum konsolidierten Finanzierungsplan
(Prognose)
Allgemeine Anmerkungen
Die Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co.
KG (Fondsgesellschaft) hält ca. 94,6 % der Anteile
an der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH
& Co. Besitz KG (Objektgesellschaft 1). Diese
wiederum hat zwei Immobilienportfolios an acht
Standorten in Bayern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-
Westfalen und dem Saarland erworben, wovon
bei fünf Objekten zum Zeitpunkt der Aufstellung des
1. Nachtrags bereits der Übergang von Besitz, Nutzen
und Lasten stattgefunden hat.
Außerdem ist über die Beteiligung an der Objektgesellschaft
2 eine weitere, noch nicht feststehende
Immobilieninvestition Ende des Jahres 2012 mit einem
Immobilienkaufpreis von 6.500.000 € geplant. Die
Objektgesellschaft 2 ist zum Zeitpunkt der Aufstellung
des 1. Nachtrags noch nicht gegründet. Plangemäß
wird die Beteiligungsquote der Fondsgesellschaft
an der Objektgesellschaft 2 100 % betragen.
Konkrete Immobilienprojekte bezüglich der weiteren
Investition liegen noch nicht vor.
Der abgebildete Investitionsplan und der abgebildete
Finanzierungsplan stellen eine konsolidierte
Darstellung der Investitions- und Finanzierungspläne
der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften
1 und 2 dar.
Die einzelnen Positionen sind Nettobeträge (ohne
Umsatzsteuer). Nicht abzugsfähige Vorsteuern wurden
separat kalkuliert.
Erläuterungen zum konsolidierten Investi tions-
plan (Prognose)
1. Die kalkulierten Anschaffungskosten für die
beiden Immobilienportfolios an acht Standorten
in Bayern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen
und dem Saarland, welche die Objektge-
18 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
sellschaft 1 erworben hat, betragen insgesamt
28.093.824 €.
Sie gliedern sich wie folgt auf die acht Standorte
auf:
Buttenheim 1.442.993 €
Mömbris 7.117.830 €
Otterberg 5.006.250 €
Haßloch 4.225.000 €
Lemberg 3.234.000 €
Mommenheim 3.230.766 €
Lebach 2.417.040 €
Goch 1.419.945 €
Gesamt 28.093.824 €
Die beiden Immobilienportfolios der Objektgesellschaft
1 wurden durchschnittlich zum ca.12,37fachen
der prognostizierten Mieteinnahmen erworben.
Hinsichtlich der näheren Einzelheiten wird auf die
Darstellung unter „Rechtliche Grundlagen“ im Verkaufsprospekt
sowie auf die Seiten 53 ff. des 1.
Nachtrags verwiesen.
Ende des Jahres 2012 ist eine Immobilieninvestition
über die Beteiligung an der Objektgesellschaft 2
in ein weiteres noch nicht feststehendes Objekt vorgesehen.
Als Anschaffungskosten für dieses Objekt
ist ein Betrag von 6.500.000 € – und damit dem
13fachen der unterstellten Mieteinnahmen – kalkuliert.
Die Investitionsentscheidung setzt die Zustimmung
des aus dem Anlegerkreis zu wählenden Beirats/Anlageausschusses
voraus.
2. Der Kauf der acht Fondsobjekte durch die Objektgesellschaft
1 ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger
Vorgang. Die Grunderwerbsteuer wurde entsprechend
den zum Zeitpunkt des Abschlusses der notariellen
Kaufverträge in den jeweiligen Bundesländern
geltenden Grunderwerbsteuersätzen mit 3,5 %
des jeweiligen Kaufpreises kalkuliert. Die Grunderwerbsteuerfestsetzungen
liegen mit Ausnahme der

Objekte Mömbris und Goch zum Zeitpunkt der Aufstellung
des 1. Nachtrags vor.
Für die weitere Ende des Jahres 2012 über die
Objektgesellschaft 2 zu tätigende noch nicht feststehende
Immobilieninvestition wurde mit Grunderwerbsteuer
in Höhe von 4,5 % des kalkulierten Kaufpreises
gerechnet, nachdem einige Bundesländer die
Grunderwerbsteuersätze angehoben haben bzw.
planen, diese noch anzuheben.
3. Die Erwerbsnebenkosten für die acht Fondsobjekte
der Objektgesellschaft 1 wurden mit 0,8 % des
Kaufpreises kalkuliert und beinhalten die geschätzten
Notar- und Grundbuch- sowie Registerkosten.
Auch für die über die Objektgesellschaft 2 zu
tätigende weitere Immobilieninvestition wurden
Erwerbsnebenkosten in Höhe von 0,8 % des kalkulierten
Kaufpreises veranschlagt.
Der Ansatz der kalkulierten Erwerbsnebenkosten
kann sich verändern und wird mit den tatsächlich
anfallenden Kosten in Rechnung gestellt. Änderungen
gehen zu Gunsten oder zu Lasten der Liquiditätsreserve.
4. Der Erwerb der acht Fondsobjekte durch die
Objektgesellschaft 1 erfolgte ohne Einschaltung
eines Maklers, sodass keine diesbezüglichen Kosten
zu kalkulieren waren.
Für die über die Objektgesellschaft 2 zu tätigende
weitere Immobilieninvestition wurde mit Maklerkosten
in Höhe von 1 % des Kaufpreises gerechnet.
5. Die mit der Eigenkapitalvermittlung beauftragte
Unacum Vertriebs- und Servicemanagement AG
erhält für ihre Leistungen von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe von 10 % zuzüglich eines
Agios in Höhe von 5 % des von den Anlegern
gezeichneten Kommanditkapitals. Aus dieser Vergütung
sind auch die erforderlichen Werbemaßnahmen
etc. zu entrichten.
6. Für die Beschaffung der Stillen Beteiligungen
(ImmoZins) erhält die Unacum Vertriebs- und Ser-
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
vicemanagement AG von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe von 8 % der von den Stillen
Gesellschaftern gezeichneten Beteiligungen.
7. Zudem erhält die Unacum Vertriebs- und Servicemanagement
AG von der Fondsgesellschaft für
die Vermittlung der Beteiligungen Immoauszahlplan I
eine Vergütung in Höhe von 8 % der von den Beteiligten
eingezahlten Einlagen sowie bei den Beteiligungen
Immoauszahlplan II eine Vergütung in Höhe von
8 % der von den Beteiligten eingezahlten Einlagen
zuzüglich eines Agios in Höhe von 5 % der von den
Beteiligten eingezahlten Einlagen.
8. Für entstandene eigene und angefallene fremde
Kosten im Zusammenhang mit der Konzeption des
vorliegenden Beteiligungsangebots werden der
Next Generation Funds München GmbH pauschal
650.000 € zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer von
der Fondsgesellschaft gezahlt. Hiervon ist ein Teilbetrag
in Höhe von 350.000 € zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer bereits entrichtet.
9. Für die Due Diligence der Immobilienobjekte und
der abgeschlossenen Mietverträge erhält die Next
Generation Funds München GmbH von der Objektgesellschaft
1 eine Vergütung in Höhe von 250.000 €
und von der Objektgesellschaft 2 eine Vergütung in
Höhe von 60.000 €, jeweils zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe. Die Objektgesellschaft
1 hat zum Zeitpunkt der Aufstellung des
1. Nachtrags einen Teilbetrag von 100.000 €
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer bereits
gezahlt.
10. Die Einrichtung der Zeichnerverwaltung wird
der Value Creation Fonds-Services GmbH von der
Fondsgesellschaft mit 254.000 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe vergütet.
11. Für die Beschaffung der Zwischen- und Endfinanzierung
erhält die Next Generation Funds München
GmbH die im konsolidierten Investitionsplan dargestellten
Vergütungen. Die Fondsgesellschaft hat hierbei
für die Beschaffung der Zwischenfinanzierung
eine Vergütung in Höhe von 25.000 € zu entrichten.
Die Objektgesellschaft 1 hat für die Beschaffung der
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
19

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Zwischenfinanzierung 35.000 € und für die Beschaffung
der Endfinanzierung 203.700 € zu bezahlen.
Letztere Vergütung ist in Höhe eines Teilbetrages von
119.000 € bei Aufstellung des 1. Nachtrags bezahlt.
Die Objektgesellschaft 2 muss für die Beschaffung
der Endfinanzierung 45.500 € entrichten.
12. Als Geschäftsführungsvergütungen für den Zeitraum
bis 31.12.2012 erhalten die geschäftsführenden
Kommanditistinnen und die persönlich haftende
Gesellschafterin zusammen von der Fondsgesellschaft
und den Objektgesellschaften 1 und 2 die im
konsolidierten Investitionsplan dargestellten Beträge,
jeweils zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe.
Zu dem Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags
sind jeweils 50 % der kalkulierten Vergütungen bei der
Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaft 1
bezahlt.
13. Für die Übernahme der persönlichen Haftung
erhält die NGF Verwaltung GmbH für den Zeitraum
bis 31.12.2012 von der Fondsgesellschaft eine Vergütung
in Höhe von 60.000 €, von der Objektgesellschaft
1 eine Vergütung in Höhe von 110.000 €
und von der Objektgesellschaft 2 eine Vergütung in
Höhe von 12.500 €, jeweils zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer.
14. Für die Einrichtung der Mieten- und Objektverwaltung
erhält die Next Generation Funds München
GmbH von der Objektgesellschaft 1 eine Vergütung
in Höhe von 160.000 €, die bereits zur Hälfte
bezahlt wurde und von der Objektgesellschaft 2 eine
Vergütung in Höhe von 40.000 €, jeweils zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe.
Die in den vorstehenden Positionen 5. bis 14. dargestellten
Vergütungen machen ca. 19,3 % der Gesamtinvestition
aus.
Bezüglich der vertraglichen Grundlagen zu den in
den vorstehenden Positionen 5. bis 14. beschriebenen
Vergütungen wird auf die Erläuterungen auf den
Seiten 56 und 62 des 1. Nachtrags verwiesen.
15. Die angesetzten Zwischenfinanzierungszinsen
betreffen im Wesentlichen kalkulierte Zinsen für kurz-
20 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
zeitige Finanzierungen der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaft 1 in der Investitionsphase.
Die Zwischenfinanzierung auf Ebene der Fondsgesellschaft
erfolgt in Höhe von 2.500.000 € durch
einen externen Darlehensgeber. Zudem besteht
ein Vertrag über ein Kontokorrentdarlehen mit der
FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG.
Die näheren Einzelheiten zu den Zwischenfinanzierungen
der Fondsgesellschaft sind auf S. 27 des
1. Nachtrags erläutert.
Die Zwischenfinanzierung in der Objektgesellschaft
1 erfolgt durch die NGF Verwaltung GmbH
& Co. Renditefonds 1 KG zu einem Zinssatz von
7 % p. a. gemäß abgeschlossenem Darlehensvertrag.
Ergänzend wird auf die Ausführungen unter
„Rechtliche Grundlagen“ im Verkaufsprospekt verwiesen.
16. Bankbearbeitungsgebühren wurden entsprechend
der getroffenen Darlehensvereinbarung mit
dem finanzierenden Kreditinstitut der Objektgesellschaft
1 für das Portfolio I mit 1 % der gewährten
Darlehensmittel kalkuliert. Für das Portfolio II der
Objektgesellschaft 1 sind gemäß dem abgeschlossenen
Darlehensvertrag Bankbearbeitungsgebühren
in Höhe von 94.057 € angefallen. Die Bankbearbeitungsgebühren
sind zum Zeitpunkt der Aufstellung
des 1. Nachtrags vollumfänglich an die finanzierende
Bank entrichtet.
Für die noch nicht feststehende Immobilieninvestition
der Objektgesellschaft 2 wurden Bankbearbeitungsgebühren
in Höhe von 1 % der geplanten Darlehensaufnahme
unterstellt.
17. Unter den sonstigen Finanzierungsnebenkosten
sind angefallene Rechtsanwaltskosten sowie weitere
geleistete Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
der Immobilienerwerbe dargestellt.
18. Für die Übernahme der Prospekterstellung einschließlich
etwaiger Nachträge erhält die Next
Generation Funds München GmbH von der Fondsgesellschaft
die kalkulierte Vergütung in Höhe von
pauschal 200.000 € zuzüglich eventueller Umsatz-

steuer in gesetzlicher Höhe. Die Vergütung ist zum
Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags vollumfänglich
bezahlt.
19. Die Übernahme der Mittelverwendungskontrolle
wird für den Zeitraum bis 31.12.2012 von der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft mit 10.000 €
bzw. 15.000 €, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe, vergütet. Die Vergütungen sind
anteilig bereits bezahlt.
20. Für die Übernahme der Treuhandschaft für den
Zeitraum bis 31.12.2012 ist von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe von 18.000 € zuzüglich
gesetzlicher Umsatzsteuer zu entrichten; zum
Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags ist die
Treuhandvergütung zum Teil bezahlt.
21. Die nicht abzugsfähigen Vorsteuern der Fondsgesellschaft
wurden bis 31.12.2012 mit 80.560 €
angenommen. Dabei wurde unterstellt, dass die
Fondsgesellschaft zu 2/3 zum Vorsteuerabzug
berechtigt ist. Bei den Objektgesellschaften 1 und 2
wurde von vollständiger Vorsteuerabzugsberechtigung
ausgegangen.
22. Zum 31.12.2012 soll die Liquiditätsreserve bei
der Fondsgesellschaft und den Objektgesellschaften
1 und 2 insgesamt 980.113 € umfassen. Dies
entspricht 2,06 % der Gesamtinvestition. Etwaige
Änderungen der Kosten der Fondsgesellschaft bzw.
der Objektgesellschaften 1 und 2 verändern die
Liquiditätsreserve. Im Bedarfsfall sollen darüber hinausgehende
Beträge über das von der FIHM Fonds
und Immobilien Holding München AG gewährte
Kontokorrentdarlehen abgedeckt werden.
Die im konsolidierten Investitionsplan dargestellten
Vergütungen und Nebenkosten der Vermögensanlage
stellen die fondsabhängigen Kosten gemäß
IDW S4 dar.
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere
Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen,
beträgt plangemäß (inklusive der erst in
der Bewirtschaftungsphase kalkulierten Provisionen)
7.529.200 €. Sie setzen sich zusammen aus den
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Eigenkapitalvermittlungsprovisionen in Höhe von
5.895.000 € (inklusive Agio), Beschaffungsprovisionen
für die Stillen Beteiligungen in Höhe von
920.000 €, Beschaffungsprovisionen Immoauszahlplan
I und II in Höhe von 225.000 €, Finanzierungsbeschaffungsprovisionen
in Höhe von 309.200 €,
Maklerkosten in Höhe von 65.000 € und Verlängerungsprovisionen
ImmoZins (sind planmäßig in
der Bewirtschaftungsphase kalkuliert) in Höhe von
115.000 €.
Erläuterungen zum konsolidierten
Finanzierungsplan (Prognose)
1. Das einzuwerbende Kommanditkapital der Anleger
bei der Fondsgesellschaft beträgt 39.300.000 €
zuzüglich Agio und setzt sich wie folgt zusammen:
ImmoWachstum 9.200.000 €
ImmoSpar Top 21.900.000 €
ImmoSpar 8.200.000 €
39.300.000 €
Zuzüglich Agio 1.965.000 €
Kommanditkapital inklusive Agio 41.265.000 €
Von diesem Kommanditkapital inklusive Agio sind
zum 31.12.2012 planmäßig noch 31.741.906 €
ausstehend. Die ausstehenden Beträge sind nach
dem 31.12.2012 in Form von monatlichen Sparraten
oder Gutschriften zu erbringen.
Bis zum 31.12.2012 sind Gutschriften für die Kapitalart
ImmoWachstum in Höhe von 211.800 € und
für die Kapitalarten ImmoSpar Top und ImmoSpar
in Höhe von zusammen 4.791 € geplant. Da die
Darstellung im konsolidierten Finanzierungsplan
eine reine Liquiditätsbetrachtung beinhaltet, wurden
die Gutschriften vom Kommanditkapital der Anleger
zum 31.12.2012 in Abzug gebracht.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Anmerkungen
ist zum 31.12.2012 planmäßig ein Kommanditkapital
der Anleger inklusive Agio in Höhe von
9.306.503 € bei der Fondsgesellschaft einbezahlt.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
21

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Die Kalkulation beruht auf der Annahme, dass die
Ersteinlagen der Anleger bis spätestens 31.12.2012
vollständig einbezahlt sind und der gesamte Fonds
geschlossen ist.
2. Die einzuwerbenden Stillen Beteiligungen
(ImmoZins) der Anleger bei der Fondsgesellschaft
betragen 11.500.000 € und sollen planmäßig zum
31.12.2012 vollumfänglich einbezahlt sein.
3. Die Gründungskommanditistin der Objektgesellschaften
1 und 2, die NGF Beteiligung GmbH, hat
in der Objektgesellschaft 1 eine Kommanditeinlage
in Höhe von 10.000 € gezeichnet und wird in der
Objektgesellschaft 2 eine Kommanditeinlage in
Höhe von 1.000 € zeichnen.
Von der in der Objektgesellschaft 1 gezeichneten
Kommanditeinlage in Höhe von 10.000 € wurden
der NGF Beteiligung GmbH 9.000 € gestundet
und werden mit künftigen Auszahlungen verrechnet,
sodass zum 31.12.2012 sowohl in der Objektgesellschaft
1 als auch in der Objektgesellschaft 2
planmäßig von der NGF Beteiligung GmbH ein
Kommanditkapital in Höhe von jeweils 1.000 €
eingezahlt sein wird.
4. Entsprechend der getroffenen Darlehensvereinbarungen
mit dem finanzierenden Kreditinstitut
wurden für das Portfolio I und das Portfolio II der
Objektgesellschaft 1 Bankdarlehen in Höhe von
insgesamt 20.365.932 € kalkuliert.
Für die noch nicht feststehende Immobilieninvestition
der Objektgesellschaft 2 wurde ein Bankdarlehen
in Höhe von 4.550.000 € angenommen.
Nach den getroffenen Darlehensvereinbarungen
bei der Objektgesellschaft 1 sollen zum 31.12.2012
bereits wieder 1.108.432 € der Bankdarlehen bei
der Objektgesellschaft 1 getilgt worden sein.
Nachdem bei der Objektgesellschaft 2 plangemäß
erst mit einer Darlehensaufnahme zum Ende
des Jahres 2012 kalkuliert wird, erfolgen prognosegemäß
in 2012 keine Tilgungen.
22 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Anmerkungen
beläuft sich der kalkulierte Darlehensstand
zum 31.12.2012 bei der Objektgesellschaft 1 auf
19.257.500 € und bei der Objektgesellschaft 2
auf 4.550.000 €.
Wegen der unterstellten Darlehenskonditionen wird
auf die „Übersicht über bereits vorhandene sowie
geplante Fremdmittelaufnahmen der Objektgesellschaften
zur langfristigen Finanzierung der Immobilienerwerbe“
(Darlehensübersicht) auf S. 23 ff. des
1. Nachtrags verwiesen.
5. Die von der Fondsgesellschaft plangemäß aufzunehmenden
Fremdmittel in Form von nachrangigen
Stillen Beteiligungen in den beiden Ausgestaltungsvarianten
Immoauszahlplan I und Immoauszahlplan
II sollen nach den vertraglich vorgesehenen
Regelungen laufend getilgt werden. Unter Berücksichtigung
von anteiligen Tilgungsbeträgen 2012
in Höhe von 159.127 € wird per 31.12.2012 mit
einer restlichen Inanspruchnahme in Höhe von
2.340.873 kalkuliert. Hinsichtlich näherer Angaben
zu den Vertragskonditionen wird auf die S. 58 f des
1. Nachtrags verwiesen.
6. Das kalkulierte Bewirtschaftungsergebnis der
Fondsgesellschaft bis zum 31.12.2012 beträgt
-508.052 € und setzt sich zusammen aus prognostizierten
Ausgaben von 384.995 € Zinszahlungen
für Stille Beteiligte der Kapitalart ImmoZins, kalkulierten
Zinsen Immoauszahlplan I und II von insgesamt
94.890 €, 50.000 € kalkulierten Rechts- und
Steuerberatungskosten samt hierauf entfallender
3.167 € kalkulierter nicht abzugsfähiger Vorsteuer.
Dem stehen 25.000 € aus vereinnahmten Agio
gegenüber.
Unter Berücksichtigung der im konsolidierten Investitionsplan
angenommenen nicht abzugsfähigen
Vorsteuer in Höhe von 80.560 € betragen die
nicht abzugsfähigen Vorsteuern damit insgesamt
83.727 €.
Das Bewirtschaftungsergebnis der Objektgesellschaft
1 zum 31.12.2012 beläuft sich auf 1.255.184 €.
Es beinhaltet kalkulierte Mieteinnahmen in Höhe

von 2.919.741 € sowie angenommene Zinsaufwendungen
in Höhe von 1.129.119 €, kalkulierte Rechts-
und Steuerberatungskosten in Höhe von 80.000 €
und weitere prognostizierte Ausgaben für nicht umlagefähige
Nebenkosten (189.783 €), nicht umlagefähige
Objektverwaltungskosten (125.549 €),
ein ab 2012 kalkuliertes Mietausfallwagnis von
20.106 € sowie sonstige Objektbewirtschaftungskosten
von 120.000 €. Die nicht umlagefähigen
Nebenkosten bei der Objektgesellschaft 1 wurden
mit 6,5 % der kalkulierten Mieteinnahmen angenommen.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
zu 7.1.2 Übersicht über bereits vorhandene sowie geplante Fremdmittelaufnahmen der Objektgesellschaften
zur langfristigen Finanzierung der Immobilienerwerbe
Objektgesellschaft 1
Finanzierung Immobilienportfolio I
1. Finanzierungsphase
bis 02.01.2018
Darlehensbetrag 11.900.000 € 9.158.156 € (Restvaluta)
Auszahlung 100 % –
Auszahlung per 03.01.2011/01.07.2011 –
Zinssatz nominal 6-Monats-EURIBOR mit Trigger-Rate
zzgl. Marge von 1,9 % p. a.
(gefixter Zinssatz für 1. Halbjahr 2012:
3,525 % p. a.) 6,00 % p. a.
Zinsbindung bis zum 02.01.2018 –
Kapitaldienst kalendervierteljährlich nachträglich,
erstmals zum 31.03.2011
Tilgung Cash Sweep bis LTV 70 % (Verwendung sämtlicher
Liquiditätsüber schüsse nach Abzug der Objektbe
wirtschaftungskosten bis zum Erreichen eines
Beleihungswerts von 70 %)
danach 2,5 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen bis zum
02.01.2018
Das Bewirtschaftungsergebnis der Objektgesellschaft
2 zum 31.12.2012 beläuft sich schließlich auf
-20.000 € und entfällt vollumfänglich auf kalkulierte
Rechts- und Steuerberatungskosten.
Mögliche Zinseinnahmen der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften 1 und 2 aus der
Anlage freier Liquidität werden aus Vorsichtsgründen
in der Investitionsphase außer Betracht gelassen.
2./3. Finanzierungsphase
ab 03.01.2018
monatlich nachträglich, erstmals
zum 31.01.2018
6 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
02.01.2018) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2022
danach 2 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
31.12.2022) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2026
(Ende 2026 kalkulierte Tilgung der Restvaluta in
Höhe von 5.425.659 €)
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
23

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Finanzierung Immobilienportfolio II
Objektgesellschaft 2
1. Finanzierungsphase
bis 29.12.2018
Die vorgenannten Darlehenskonditionen für die 1.
Finanzierungsphase beruhen auf den abgeschlossenen
Darlehensverträgen der Objektgesellschaft 1
vom 02./09.12.2010 für das Immobilienportfolio I
bzw. vom 09./21.11.2011 samt 1. Nachtrag vom
15./19.12.2011 für das Immobilienportfolio II.
Finanzierung geplante Immobilieninvestition
1. Finanzierungsphase
bis 31.12.2018
Darlehensbetrag 4.550.000 € 3.743.575 € (Restvaluta)
Auszahlung 100 % –
Auszahlung per 31.12.2012 –
Zinssatz nominal 5,50 % p. a. 6,00 % p. a.
Zinsbindung bis zum 31.12.2018 –
24 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2./3. Finanzierungsphase
ab 30.12.2018
Darlehensbetrag 8.465.932 € 6.585.390 € (Restvaluta)
Auszahlung 100 % –
Auszahlung per 30.12.2011/29.02.2012/30.06.2012 –
Auszahlung bisher 1.000.650 € –
Zinssatz nominal 6-Monats-EURIBOR mit Trigger-Rate zzgl. Marge
von 1,85 % p. a. (gefixter Zinssatz für 1. Halbjahr
2012: 3,475 % p. a.) 6,00 % p. a.
Zinsbindung bis zum 29.12.2018 –
Kapitaldienst kalendervierteljährlich nachträglich monatlich nachträglich, erstmals zum 31.01.2019
Tilgung Cash Sweep bis LTV 65 % (Verwendung sämtlicher 6 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
Liquiditäts überschüsse nach Abzug der Objektbewirt - 29.12.2018) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2023
schaftungskosten bis zum Erreichen eines Beleihungs- danach 2 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta
werts von 65 %)
zum 31.12.2023) zzgl. ersparter Zinsen bis zum
danach 2 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen bis zum 31.12.2026 (Ende 2026 kalkulierte Tilgung der
29.12.2018
Restvaluta in Höhe von 4.103.640 €)
Weitere Erläuterungen finden Sie unter „Rechtliche
Grundlagen“, S. 131 f. des Verkaufsprospekts sowie
S. 57 f des 1. Nachtrags.
Den Konditionen für die 2./3. Finanzierungsphase
liegen ausschließlich Annahmen zugrunde.
2./3. Finanzierungsphase
ab 01.01.2019
Kapitaldienst monatlich nachträglich, erstmals zum 31.01.2013 monatlich nachträglich, erstmals zum 31.01.2019
Tilgung 2,5 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen 6 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta zum
31.12.2018) zzgl. ersparter Zinsen bis 31.12.2023
danach 2 % p. a. (bezogen auf die Restvaluta
zum 31.12.2023) zzgl. ersparter Zinsen bis zum
31.12.2026 (Ende 2026 kal kulierte Tilgung der
Restvaluta in Höhe von 2.277.817 €)

Den Konditionen liegen ausschließlich Annahmen
zugrunde. Es wurden bislang noch keine Gespräch e
mit Kreditinstituten geführt.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Hinsichtlich der planmäßig bereits in der Investitions-/
Platzierungsphase aufzunehmenden und ganz/oder
teilweise zurückzuführenden Zwischenfinanzierungsmittel
wird auf die Erläuterungen unter „Rechtliche
Grundlagen“, S. 133 f des Verkaufsprospekts sowie
S. 27 des 1. Nachtrags verwiesen.
zu 7.1.3 Investitions- und Finanzierungsplan Fondsgesellschaft (Prognose)
Investitionsplan Fondsgesellschaft (Prognose)
Investition in % d. Gesamtinvestition
Anschaffungskosten Beteiligungen Objektgesellschaften 1
und 2
in % d. Kapitals
inkl. Agio
12.923.321 57,08 % 24,49 %
Eigenkapitalvermittlung 5.895.000 26,04 % 11,17 %
Beschaffung Stille Beteiligungen 920.000 4,06 % 1,74 %
Beschaffung Immoauszahlplan I und II 225.000 0,99 % 043 %
Fondskonzeption 650.000 2,87% 1,23 %
Einrichtung Zeichnerverwaltung 254.000 1,12 % 0,48 %
Geschäftsführung 80.000 0,35 % 0,15 %
Haftungsübernahme Komplementärin 60.000 0,27 % 0,11 %
Finanzierungsbeschaffung 25.000 0,11 % 0,05 %
Vergütungen 8.109.000 35,82 % 15,37 %
Prospektkosten 200.000 0,88 % 0,38 %
Zwischenfinanzierungszinsen 338.330 1,49 % 0,64 %
Treuhandvergütung 18.000 0,08 % 0,03 %
Mittelverwendungskontrolle 10.000 0,04 % 0,02 %
nicht abzugsfähige Vorsteuer 80.560 0,36 % 0,15 %
Nebenkosten der Vermögensanlage 646.890 2,86 % 1,23 %
Liquiditätsreserve 960.113 4,24 % 1,82 %
Gesamtinvestition 22.639.324 100,00 % 42,90 %
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
25

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Finanzierungsplan Fondsgesellschaft (Prognose)
Finanzierung in % d. Gesamtinvestition
Kommanditkapital Anleger, inklusive Agio 41.265.000
abzgl. ausstehend zum 31.12.2012 -31.741.906
abzgl. Gutschriften ImmoWachstum bis 31.12.2012 -211.800
abzgl. Gutschriften ImmoSpar (Top) bis 31.12.2012 -4.791
26 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Objektgesellschaft 1
Kommanditkapital 175.000 €
Sonstige Einlage 10.132.321 € 10.307.321 €
Objektgesellschaft 2
Kommanditkapital 10.000 €
in % d. Kapitals
inkl. Agio
Kommanditkapital Anleger, inklusive Agio, eingezahlt
bis 31.12.2012 9.306.503 41,11 % 17,64 %
Anleger ImmoZins (Stille Beteiligungen) 11.500.000 50,80 % 21,79 %
Kapital gesamt, inklusive Agio bis 31.12.2012 20.806.503 91,90 % 39,43 %
Immoauszahlplan I und II 2.500.000
abzgl. Tilgungen bis 31.12.2012 -159.127
Immoauszahlplan I und II per 31.12.2012 2.340.873 10,34 % 4,44 %
Fremdkapital gesamt 2.340.873 10,34 % 4,44 %
Bewirtschaftungsergebnis bis 31.12.2012 -508.052 -2,24 % -0,96 %
Gesamtfinanzierung 22.639.324 100,00 % 42,90 %
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.
Erläuterungen zum Investitionsplan Fondsgesellschaft
(Prognose) und zum Finanzierungsplan
Fondsgesellschaft (Prognose)
Allgemeine Anmerkungen
Während es sich beim Investitions- und Finanzierungsplan
auf S. 16 f des 1. Nachtrags um eine
konsolidierte Darstellung der Investitions- und Finanzierungspläne
der Fondsgesellschaft sowie der
Objektgesellschaften 1 und 2 handelt, wird auf den
Seiten 25 und 26 des 1. Nachtrags der isolierte
Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
abgebildet.
Die einzelnen Positionen stellen auch hier Nettobeträge
(ohne Umsatzsteuer) dar. Nicht abzugsfähige
Vorsteuern sind separat kalkuliert.
Erläuterungen zum Investitionsplan Fondsgesellschaft
(Prognose)
1. Die kalkulierten Anschaffungskosten für die Beteiligungen
an den Objektgesellschaften 1 und 2
betragen insgesamt 12.923.321 €.
Sie gliedern sich wie folgt auf:
Sonstige Einlage 2.606.000 € 2.616.000 €
12.923.321 €

2. Die übrigen Positionen des Investitionsplans der
Fondsgesellschaft wurden bereits auf den S. 18 bis
21 des 1. Nachtrags erläutert. Es wird auf die Ausführungen
dort verwiesen.
Erläuterungen zum Finanzierungsplan Fondsgesellschaft
(Prognose)
Sämtliche Positionen des Finanzierungsplans der
Fondsgesellschaft wurden bereits auf den S. 21 bis
23 des 1. Nachtrags erläutert. Es wird auf die Ausführungen
dort verwiesen.
Die Fondsgesellschaft (Emittentin) hat zum Zeitpunkt
der Aufstellung des 1. Nachtrags folgende Fremdfinanzierungsdarlehen
aufgenommen:
▪ Zwischenfinanzierungsdarlehen einer Privatperson
in Höhe von 2.500.000 € gemäß fest abgeschlossenem
Darlehensvertrag vom 20.06.2011
samt 1. Nachtrag vom 05.12.2011 und einer Laufzeit
bis zum 31.05.2012; das Zwischenfinanzierungsdarlehen
soll nunmehr planmäßig per Ende
Mai 2012 getilgt werden und ist daher zum Stand
per 31.12.2012 nicht mehr vorhanden; nähere
Angaben zu den Darlehenskonditionen sowie den
vereinbarten Sicherheiten sind der Darstellung auf
Seite 133 des Verkaufsprospekts sowie S. 58 des
1. Nachtrags zu entnehmen.
▪ Kontokorrentdarlehen mit der FIHM Fonds und
Immobilien Holding München AG über bis zu
1.400.000 €; Grundlage ist der fest abgeschlossene
Darlehensvertrag vom 07.07.2011
mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2013; das Kontokorrentdarlehen
dient zum Ausgleich von Liquiditätsschwankungen
und wird nur bei Bedarf in
Anspruch genommen; zum Zeitpunkt der Aufstellung
des 1. Nachtrags beträgt die Inanspruchnahme
148.000 €; per Ende 2012 wird mit
keiner Inanspruchnahme kalkuliert; die Emittentin
kann in Abhängigkeit von ihrer Liquiditätssituation
eine einmalige Verlängerung bis zum 31.12.2014
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
verlangen; nähere Angaben zu den Darlehenskonditionen
sowie den vereinbarten Sicherheiten sind
auch diesbezüglich der Darstellung auf Seite 133
des Verkaufsprospekts zu entnehmen.
Des Weiteren beabsichtigt die Fondsgesellschaft die
Aufnahme von Fremdmitteln in Form von nachrangigen
Stillen Beteiligungen in zwei unterschiedlichen
Ausgestaltungsvarianten:
▪ Immoauszahlplan I: 2.000.000 €
▪ Immoauszahlplan II: 500.000 €
Die vorgenannten Fremdmittel sollen von Privatpersonen
aufgenommen werden. Zum Zeitpunkt der
Aufstellung des 1. Nachtrags sind die zugrunde
liegenden Verträge noch nicht abgeschlossen. Der
Immoauszahlplan I und II werden plangemäß laufend
getilgt, sodass per 31.12.2012 mit einer restlichen
Inanspruchnahme in Höhe von 2.340.873 €
kalkuliert wird. Hinsichtlich näherer Angaben zu
den Vertragskonditionen wird auf die S. 58 f des
1. Nachtrags verwiesen.
Darüber hinaus nimmt die Emittentin keine Fremdmittel
(in Form von Zwischenfinanzierungs- und Endfinanzierungsmitteln)
auf.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
27

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
zu 7.2 Prognoserechnung
Prognoserechnung Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG – Konsolidierte Darstellung
*Anleger der Kapitalart ImmoWachstum erhalten auf ihre Ersteinlage (ohne Agio) eine Gutschrift von 6,00 % p. a.; i. Ü. betragen die Gutschriften 5,75 % p. a.
28 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2012 2013 2014 2015 2016
1 Mieteinnahmen Objektgesellschaft 1 2.273 2.284 2.284 2.307
2 Mieteinnahmen Objektgesellschaft 2 500 500 500 500
3 Erträge aus Liquiditätsreserve 18 33 55 13
4 Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 1
5 Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 2
Erträge 2.790 2.817 2.839 2.820
6 Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft 1 268 269 269 305
7 Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft 2 59 59 59 67
8 Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten Fondsgesellschaft 129 129 184 129
9 Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten Objektgesellschaft 1 77 77 77 77
10 Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten Objektgesellschaft 2 27 27 27 27
11 Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1 1.094 1.057 1.023 986
12 Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2 247 241 234 226
13 Zinsen Immoauszahlplan I Fondsgesellschaft 95 86 77 67
14 Zinsen Immoauszahlplan II Fondsgesellschaft 25 23 21 18
Kosten 2.021 1.967 1.970 1.902
Erträge nach Kosten 769 849 869 918
15 Auszahlungen auf das eingezahlte Kommanditkapital ab Volleinzahlung 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%
16 ImmoWachstum Auszahlung
17 ImmoSpar Top Auszahlung
18 ImmoSpar Auszahlung
19 ImmoZins 5,00 Mindestverzinsung 275 275 275 127
20 ImmoZins 5,75 Mindestverzinsung 173 173 173 173
21 ImmoZins 6,25 Mindestverzinsung 188 188 188 188
22 Gründungsgesellschafterin Auszahlung/Auseinandersetzungsguthaben
Objektgesellschaft 1
13 13 12
Erträge nach Kosten, Auszahlungen, Mindestverzinsungen 134 201 221 420
23 Gutschriften auf das eingezahlte Kommanditkapital
6,00%/ 6,00%/ 6,00%/ 6,00%/
bis Volleinzahlung*
5,75% 5,75% 5,75% 5,75%
24 ImmoWachstum Gutschrift 315 380 402 425
25 ImmoSpar Top Gutschrift 90 159 225 291
26 ImmoSpar Gutschrift 2 23 53 81
Zwischensumme -273 -361 -458 -377
27 Ansparleistung ImmoWachstum 315 380 402 425
28 Ansparleistungen ImmoSpar Top und ImmoSpar 2.003 2.138 2.339 2.542
29 Kalkulation Beitragsfreistellungen ImmoSpar Top und ImmoSpar -45 -186 -280 -353
30 Einzahlung ausstehende Einlage Gründungsgesellschafterin 9
Liquidität nach Auszahlungen, Gutschriften, Mindestverzinsungen,
Ansparleistungen p. a.
2.000 1.981 2.002 2.236
31 Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1 -684 -585 -619 -656
32 Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2 -117 -123 -130 -138
33 Tilgungen Immoauszahlplan I Fondsgesellschaft -172 -181 -190 -200
34 Tilgungen Immoauszahlplan II Fondsgesellschaft -38 -40 -42 -45
35 Rückzahlung Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
36 Rückzahlung Bankdarlehen Objektgesellschaft 2
37 ImmoZins 5,00 Rückzahlung -3.300 -733
38 ImmoZins 5,75 Rückzahlung
39 ImmoZins 6,25 Rückzahlung
40 Liquidationsausschüttung Anleger
Liquidität gesamt p. a. 980 989 1.051 -2.280 465
41 Liquiditätsreserve 980 1969 3.020 740 1.205

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Liquidation
2.359 2.373 2.429 2.449 2.473 2.530 2.545 2.604 2.626 2.652
500 500 500 537 537 537 537 537 576 576
22 33 10 26 39 12 28 33 13 3
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
30.125
6.910
2.881 2.906 2.938 3.012 3.048 3.078 3.110 3.174 3.215 3.231 37.034
278 296 287 315 429 299 654 323 420 469
59 59 59 63 63 63 63 332 68 68
138 138 138 138 148 148 148 148 159 159
83 113 83 83 88 88 88 88 95 95
28 28 28 28 60 30 30 30 33 33
947 948 883 821 755 686 629 608 595 580
219 211 218 204 189 173 156 145 142 139
63 56 43 29 15
16 14 13 10 7 4
1.831 1.862 1.753 1.693 1.755 1.491 1.770 1.675 1.511 1.541 0
1.050 1.044 1.186 1.319 1.293 1.587 1.340 1.499 1.704 1.689 37.034
6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50%
12 303 552 552 598 598 598 598
1 449 994 996 996
190 372 373 373
84 42
173 173 75 50 25
188 188 188 188 188 75 50 25
29
576 642 912 779 529 959 53 -490 -264 -278 37.034
6,00%/ 6,00%/ 6,00%/ 6,00%/
5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 5,75% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25%
449 475 491 233
359 429 501 579 661 748 479 46 47 49
110 139 170 202 236 272 154 14 14 15
-342 -401 -250 -236 -369 -61 -581 -549 -325 -341 37.034
449 475 491 233
2.735 2.918 3.093 3.204 3.355 3.481 2.585 137 61 63
-415 -467 -511 -538 -559 -571 -511 -23
2.426 2.524 2.823 2.663 2.427 2.848 1.493 -435 -264 -278 37.034
-695 -841 -1.006 -1.068 -1.134 -1.204 -529 -222 -236 -251
-145 -153 -231 -245 -260 -276 -293 -50 -53 -56
-204 -211 -224 -238 -238
-47 -49 -50 -53 -56 -59 -1
-733 -733
-1.800 -400 -400 -400
-1.800 -400 -400 -400
-9.529
-2.278
24.814
602 -1.264 913 660 -1.461 909 270 -1.107 -553 -585 –
1.807 543 1.455 2.115 654 1.563 1.833 725 172 – 0
Alle Angaben in Tausend €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tat sächlichen Werten kommen.
N 1
29

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Erläuterungen zur Prognoserechnung Einzelhandelsfonds
Deutschland 1 GmbH & Co. KG
- Konsolidierte Darstellung
Allgemeine Anmerkungen
Investitionsgegenstand der Fondsgesellschaft
ist eine Beteiligung in Höhe von ca. 94,6 % der
Anteile an der Objektgesellschaft 1, welche zwei
Immobilienportfolios an acht Standorten in Bayern,
Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und dem
Saarland erworben hat. Bei fünf Objekten hat hierbei
zum Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags
bereits der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
stattgefunden.
Außerdem ist über die Beteiligung an der Objektgesellschaft
2 eine weitere, noch nicht feststehende
Immobilieninvestition Ende des Jahres 2012
mit einem Immobilienkaufpreis von 6.500.000 €
geplant. Die Objektgesellschaft 2 ist zum Zeitpunkt
der Aufstellung des 1. Nachtrags noch nicht
gegründet. Plangemäß wird die Beteiligungsquote
der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft 2
100 % betragen. Konkrete Immobilienprojekte
bezüglich der weiteren Investition liegen noch nicht
vor. Die Investitionsentscheidung setzt die Zustimmung
des aus dem Anlegerkreis zu wählenden Beirats/Anlageausschusses
voraus.
Die abgebildete Prognoserechnung ist eine konsolidierte
Darstellung der Prognoserechnungen der
Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften
1 und 2. Um eine größere Übersichtlichkeit der
Prognoserechnung zu gewährleisten, wurde darauf
verzichtet, Zahlungsströme zwischen der Fondsgesellschaft
und den Objektgesellschaften 1 und 2
abzubilden.
Die Zahlen der Prognoserechnung sind auf volle
Tausend Euro auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann
es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen. Die Prognoserechnung
beruht auf geschätzten Einnahmen und Ausgaben,
die ebenfalls von den tatsächlichen Werten
abweichen können. Steuerlich abzugsfähig sind –
in den Grenzen des § 15 b EStG – die ausgewiesenen
Kosten nur, wenn und soweit sie tatsächlich
30 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
anfallen. Zuflüsse und Abflüsse wurden hierbei in
der Regel dem jeweiligen Verursachungszeitraum
gegenübergestellt. Es können sich Abweichungen
durch zeitliche Verschiebungen der Einnahmen
oder Ausgaben ergeben. Die Prognoserechnung
basiert teilweise auf variablen Parametern, die
von der zukünftigen Entwicklung der Fondsgesellschaft
wie auch der Objektgesellschaften 1 und 2
abhängen und nachfolgend im Einzelnen erläutert
sind. Die Nummerierung der folgenden Absätze
entspricht den jeweiligen Zeilen der Prognoserechnung.
1. Mieteinnahmen Objektgesellschaft 1
Die Miteinnahmen wurden entsprechend den abgeschlossenen
Mietverträgen ab den jeweils bereits
erfolgten bzw. geplanten Übernahmezeitpunkten
der Objekte in Ansatz gebracht. Mietänderungen
wurden während der festen Mietvertragslaufzeiten
entsprechend den abgeschlossenen Mietverträgen
berücksichtigt. Hierbei wurde im Jahr 2011
eine Inflationsrate von 1,5 %, im Jahr 2012 eine
Inflationsrate von 2,0 % und ab 2013 eine Inflationsrate
von 2,25 % p. a. unterstellt. Nach Ablauf
der festen Mietvertragslaufzeiten wurde unterstellt,
dass die jeweiligen Verlängerungsoptionen gezogen
werden.
2. Mieteinnahmen Objektgesellschaft 2
Es wurden die erwarteten Mieteinnahmen aus der
geplanten Investition in Ansatz gebracht. Hierbei
wurden ein Erwerb zur 13fachen Jahresmiete und
eine Inflationsrate im Jahr 2012 von 2,0 % und ab
2013 von 2,25 % p. a. unterstellt. Mietänderungen
und Verlängerungsoptionen wurden – in Anlehnung
an die bei der Objektgesellschaft 1 abgeschlossenen
Mietverträge – kalkuliert. Nach Ablauf der –
ebenfalls in Anlehnung an die bei der Objektgesellschaft
1 abgeschlossenen – angenommenen festen
Mietvertragslaufzeiten wurde auch hier unterstellt,
dass die jeweiligen Verlängerungsoptionen gezogen
werden.
3. Erträge aus Liquiditätsreserve
Die Erträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve
wurden mit 2,5 % p. a. ab 2013 für die gesamte
Fondslaufzeit kalkuliert.

Da die geplante verzinsliche Anlage der Liquiditätsreserve
nach Ansicht der Anbieterin vorliegend
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zuzurechnen ist, greifen die Regelungen der Abgeltungsteuer
nicht.
Die anfallende Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich
Solidaritätszuschlag aus den vereinnahmten
Zinsen kann von den Direktkommanditisten bzw.
Treugebern im Rahmen ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung
auf die persönliche Einkommensteuer
als Steuergutschrift angerechnet werden.
Die ausgewiesenen Erträge aus Liquiditätsreserve
stellen die bereits um die Kapitalertragsteuer zuzüglich
Solidaritätszuschlag reduzierten Beträge dar.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Prospektteil
„Steuerliche Grundlagen“ im Verkaufsprospekt
verwiesen.
4. Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 1
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 die
Veräußerung der beiden Immobilienportfolios der
Objektgesellschaft 1, wobei ein Veräußerungserlös
in Höhe des 11,37fachen der für das Jahr 2026
angenommenen Jahresmiete unterstellt wurde. Die
beiden Immobilienportfolios der Objektgesellschaft
1 wurden durchschnittlich zum 12,37fachen
der prognostizierten Mieteinnahmen des Jahres
2013 erworben. Etwaige vom Veräußerer zu tragende
Verkaufsnebenkosten wurden nicht separat
kalkuliert und sind über den gegenüber dem
Erwerb niedrigeren erwarteten Verkaufsfaktor mit
berücksichtigt.
5. Verkaufserlöse Immobilien Objektgesellschaft 2
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 auch
die Veräußerung der Ende des Jahres 2012 vorgesehenen
Immobilieninvestition der Objektgesellschaft
2, wobei ein Veräußerungserlös in Höhe
des 12fachen der für das Jahr 2026 angenommenen
Jahresmiete unterstellt wurde. Die kalkulierten
Anschaffungs kosten dieser Immobilieninvestition
belaufen sich auf das 13fache der unterstellten
Mieteinnahmen des Jahres 2013. Etwaige vom Veräußerer
zu tragende Verkaufsnebenkosten wurden
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
auch hier nicht separat kalkuliert und sind über den
gegenüber dem Erwerb niedrigeren erwarteten
Verkaufsfaktor mit berücksichtigt.
6. Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft
1
Diese Position wurde mit 11,8 % der kalkulierten
Mieteinnahmen der Objektgesellschaft 1 in Ansatz
gebracht und setzt sich wie folgt zusammen:
Kalkulierte nicht
umlagefähige Nebenkosten 6,5 % der Mieteinnahmen
Kalkulierte
Objektverwaltungskosten 4,3 % der Mieteinnahmen
Kalkuliertes
Mietausfallwagnis 1,0 % der Mieteinnahmen
11,8 % der Mieteinnahmen
Unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverträge
in der Objektgesellschaft 1 geht die Anbieterin
von nicht umlagefähigen Nebenkosten in Höhe
von ca. 6,5 % der anfänglichen Mieteinnahmen
aus. Dieser Prozentsatz wird für die gesamte Prognosedauer
unverändert beibehalten.
Mit Vertrag vom 08.12.2010 wurde mit der IAMV
Immobilien Asset Management Verwaltung GmbH
ein Vertrag über die kaufmännische und technische
Objektverwaltung abgeschlossen. Die jährlichen
Verwaltungskosten belaufen sich vertragsgemäß
auf 4,3 % der jährlichen Netto-Sollkaltmieten des
jeweiligen Kalenderjahres zuzüglich Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe. Der Vertrag hat eine feste Laufzeit
bis Ende des Jahres 2015. Der angenommene
Prozentsatz wurde für die gesamte Prognosedauer
unverändert beibehalten. Aus Vorsichtsgründen
wurde unterstellt, dass sämtliche Objektverwaltungskosten
nicht auf die Mieter umlegbar sind.
Aufgrund der bonitätsstarken Mieterstruktur mit
langfristigen Mietverträgen, ist ein Mietausfallwagnis
in Höhe von 1 % der Jahresnettomieteinnahmen
für die Objektgesellschaft 1 während der gesamten
Dauer der Prognoserechnung kalkuliert.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
31

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Zusätzlich zu den vorgenannten Positionen wurden
im Jahr 2016 einmalig Kosten für Objektprüfung in
Höhe von 40.000 € wegen des Auslaufens von
Gewährleistungsfristen kalkuliert und entsprechend
dem Verhältnis der erwarteten Mieteinnahmen des
Jahres 2016 auf die Objektgesellschaften 1 und 2
aufgeteilt. Auf die Objektgesellschaft 1 entfallen
entsprechend rund 32.500 €.
Weiterhin wurden zusätzlich in den jeweiligen Jahren
des Auslaufens der ersten Festmietzeit Revitalisierungskosten
in Höhe von – je nach Objekt – 10 %
oder 50 % der jeweils in dem betreffenden Jahr
kalkulierten Miete angenommen. Insgesamt wurden
in den Jahren 2018 bis 2026 rund 814.000 € an
Revitalisierungskosten in der Objektgesellschaft 1
eingeplant.
7. Objektbewirtschaftungskosten Objektgesellschaft
2
Analog der Kalkulation bei der Objektgesellschaft
1 wurde auch für das noch nicht feststehende Immobilienportfolio
der Objektgesellschaft 2 mit 11,8 %
der angenommenen Mieteinnahmen gerechnet.
Die Zusammensetzung der Position entspricht derjenigen
bei der Objektgesellschaft 1 (vgl. 6.).
Die Anbieterin geht hierbei davon aus, dass die
noch nicht feststehenden Mietverträge der Objektgesellschaft
2 hinsichtlich der Nebenkosten ähnliche
Regelungen aufweisen werden, wie diejenigen
der Objektgesellschaft 1, dass hinsichtlich
der Objektverwaltung ein entsprechender Vertrag
wie bei der Objektgesellschaft 1 abgeschlossen
werden kann und dass eine ähnlich bonitätsstarke
Mieterstruktur wie bei der Objektgesellschaft 1 vorhanden
sein wird.
Zusätzlich zu den vorgenannten Positionen wurden
im Jahr 2016 einmalige Kosten für Objektprüfung
in Höhe von 40.000 € wegen des Auslaufens von
Gewährleistungsfristen kalkuliert und entsprechend
dem Verhältnis der erwarteten Mieteinnahmen des
Jahres 2016 auf die Objektgesellschaften 1 und 2
aufgeteilt. Auf die Objektgesellschaft 2 entfallen
entsprechend rund 7.500 €.
32 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Weiterhin wurden zusätzlich in den jeweils unterstellten
Jahren des Auslaufens der ersten Festmietzeit
Revitalisierungskosten in Höhe von 50 %
der jeweils in dem betreffenden Jahr kalkulierten
Miete angenommen. Somit wurden im Jahr 2024
rund 268.000 € an Revitalisierungskosten in der
Objektgesellschaft 2 eingeplant.
8. Geschäftsführungskosten sowie sonstige
Kosten Fondsgesellschaft
Die Position beinhaltet die erwarteten Kosten für
die Geschäftsführung sowie für die Treuhänderin,
Steuerberatungskosten, Kosten der Jahresabschlussprüfung,
nicht abzugsfähige Vorsteuer und
sonstige Fondskosten. In den Jahren 2015, 2018
und 2021 sind zudem zusätzlich Verlängerungsprovisionen
für den Teil der Stillen Beteiligungen
(Kapitalart ImmoZins), welche nicht zu den jeweils
ersten Kündigungsmöglichkeiten beendet werden,
kalkuliert.
Die Höhe der Geschäftsführungsvergütung auf
Ebene der Fondsgesellschaft ist gesellschaftsvertraglich
fest vereinbart. Sie beträgt ab 2013
anfänglich konsolidiert 61.500 € p. a. und verändert
sich vereinbarungsgemäß alle vier Jahre um
80 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland bei einer angenommenen Inflationsrate
von 2,25 % p. a.
Die kalkulierten Kosten für die Treuhänderin, Steuerberatungskosten,
Kosten der Jahresabschlussprüfung,
nicht abzugsfähige Vorsteuer sowie sonstige
Fondskosten belaufen sich auf anfänglich 67.500 €
p. a. Die Höhe der Kosten beruht zum Teil auf
bereits abgeschlossenen Verträgen und zum Teil
auf Schätzungen der Anbieterin. Die angenommenen
Kosten verändern sich alle vier Jahre um 80 %
der Veränderung des Verbraucherpreisindexes für
Deutschland bei einer angenommenen Inflationsrate
von 2,25 % p. a.
Die kalkulierten Verlängerungsprovisionen betragen
55.000 € im Jahr 2015 und 30.000 € im Jahr
2018 bzw. im Jahr 2021.

9.-10. Geschäftsführungskosten sowie sonstige Kosten
Objektgesellschaften 1 und 2
Die Positionen beinhalten jeweils die erwarteten
Kosten für die Geschäftsführung sowie für Steuerberatungskosten,
eventuelle nicht abzugsfähige
Vorsteuer und sonstige Fondskosten.
Die Höhe der Geschäftsführungsvergütung auf
Ebene der Objektgesellschaft 1 ist gesellschaftsvertraglich
fest vereinbart und beträgt in der Vermietungsphase
anfänglich 47.000 € p. a. Bei der
Objektgesellschaft 2 sind anfänglich 11.500 € kalkuliert.
Die Vergütungen verändern sich vereinbarungs-
bzw. annahmegemäß alle vier Jahre um 80 %
der Veränderung des Verbraucherpreisindexes für
Deutschland bei einer angenommenen Inflationsrate
von 2,25 % p. a.
Die kalkulierten Kosten für Steuerberatung, eventuelle
nicht abzugsfähige Vorsteuer sowie sonstige
Kosten belaufen sich auf anfänglich 30.000 € p. a.
bei der Objektgesellschaft 1 und 15.000 € p. a.
bei der Objektgesellschaft 2. Die Höhe der Kosten
beruht auf Schätzungen der Anbieterin. Die angenommenen
Kosten verändern sich alle vier Jahre
um 80 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland bei einer angenommenen
Inflationsrate von 2,25 % p. a.
11. Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
Die Darlehenszinsen wurden entsprechend den in
der Darlehensübersicht dargestellten Annahmen
ermittelt. Bis 31.12.2017 wurde hierbei auf Basis
der bereits getroffenen Darlehensvereinbarung für
das Portfolio I mit dem Zinssatz gemäß der vereinbarten
Obergrenze von 5,5 % p. a. kalkuliert.
Der tatsächliche, variabel vereinbarte Zinssatz
unterschreitet zum Zeitpunkt der Aufstellung des
1. Nachtrags den kalkulierten Zinssatz erheblich
(ca. 3,53 % p. a.). Ab 01.01.2018 wurde für den
gesamten weiteren Prognosezeitraum ein Zinssatz
von 6,0 % p. a. angenommen.
Für das Portfolio II wurde auf Basis des verbindlich
vereinbarten Darlehensvertrages bis Ende des Jahres
2018 mit dem Zinssatz gemäß der vereinbar-
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
ten Obergrenze von 6,15 % p. a. kalkuliert. Auch
hier unterschreitet der tatsächliche, variabel vereinbarte
Zinssatz zum Zeitpunkt der Aufstellung des 1.
Nachtrags den kalkulierten Zinssatz erheblich (ca.
3,48 % p. a.). Ab 2019 wurde für den gesamten
weiteren Prognosezeitraum ein Zinssatz von 6,0 %
p. a. angenommen.
12. Zinsen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2
Die Darlehenszinsen wurden entsprechend den
in der Darlehensübersicht dargestellten Annahmen
ermittelt. Ein entsprechender Darlehensvertrag
wurde bislang weder abgeschlossen noch
vorverhandelt. Bis 31.12.2018 wurde hierbei mit
einem festen Zinssatz von 5,5 % p. a. kalkuliert. Ab
01.01.2019 wurde für den gesamten weiteren Prognosezeitraum
ein Zinssatz von 6,0 % p. a. angenommen.
13. Zinsen Immoauszahlplan I Fondsgesellschaft
Die Zinsen Immoauszahlplan I betreffen die von
der Fondsgesellschaft plangemäß an die entsprechenden
Beteiligten zu zahlenden Zinsbeträge in
Höhe von 5,1 % p. a., bezogen auf die jeweils eingezahlte
Einlage. Ab 01.07.2017 erhöht sich die
jährliche Mindestverzinsung auf 6,1 %. Durch die
laufenden Tilgungsleistungen nehmen die jährlichen
Zinsbelastungen für die Fondsgesellschaft bis zum
Zeitpunkt der kalkulierten vollständigen Kapitalrückführung
im Jahr 2021 sukzessive ab. Hinsichtlich
weiterer Einzelheiten wird auf die Ausführungen auf
Seite 58 f des 1. Nachtrags verwiesen.
14. Zinsen Immoauszahlplan II Fondsgesellschaft
Die Zinsen Immoauszahlplan II betreffen die von
der Fondsgesellschaft plangemäß an die entsprechenden
Beteiligten zu zahlenden Zinsbeträge in
Höhe von 5,1 % p. a., bezogen auf die jeweils eingezahlte
Einlage. Ab 01.01.2019 erhöht sich die
jährliche Mindestverzinsung auf 6,1 %. Durch die
laufenden Tilgungsleistungen nehmen die jährlichen
Zinsbelastungen für die Fondsgesellschaft bis zum
Zeitpunkt der kalkulierten vollständigen Kapitalrückführung
im Jahr 2023 sukzessive ab. Hinsichtlich
weiterer Einzelheiten wird auf die Ausführungen auf
Seite 59 des 1. Nachtrags verwiesen.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
33

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
15.-26. Auszahlungen/Gutschriften
Die geplanten Auszahlungen und die Gutschriften
werden in Tausend Euro und % der Beteiligungssummen
ohne Agio dargestellt. Dabei wurde unterstellt,
dass in den Jahren 2013 bis 2022 insgesamt 30 %
des gezeichneten Kommanditkapitals der Kapitalarten
ImmoSpar Top und ImmoSpar beitragsfrei
gestellt werden und entsprechend niedrigere Ausschüttungen
zu leisten sind (vgl. nachfolgend 29.).
Mit dargestellt sind auch die geplanten Auszahlungen
bzw. Auseinandersetzungsguthaben für die Gründungsgesellschafterin
der Objektgesellschaft 1,
die NGF Beteiligung GmbH, welche diese planmäßig
aus ihrer Beteiligung an der Objektgesellschaft 1
bis zu ihrem angenommenen Ausscheiden im Jahr
2017 erhält.
Die Mindestverzinsung für Anleger der Kapitalart
ImmoZins beträgt 5,00 %, 5,75 % oder 6,25 % p. a.,
je nach Mindestlaufzeit der Stillen Beteiligung.
27. - 28. Ansparleistung ImmoWachstum, Immo-
Spar Top und ImmoSpar
Unter dieser Position werden die von den Anlegern
durch Ratenzahlung und geplante Gutschriften zu
erbringenden Kapitaleinlagen wiedergegeben.
29. Kalkulation Beitragsfreistellungen Immo -
Spar Top und ImmoSpar
Es wurde unterstellt, dass ein Teil des gezeichneten
Kommanditkapitals der Kapitalarten ImmoSpar
Top und ImmoSpar nicht vollständig eingezahlt,
sondern von den Anlegern nach den Regularien
des Gesellschaftsvertrages dauerhaft beitragsfrei
gestellt wird. Insgesamt wurde mit einer Beitragsfreistellungsquote
von 30 % des gezeichneten
Kommanditkapitals dieser beiden Kapitalarten
über einen Zeitraum von zehn Jahren, beginnend
ab 31.12.2013 mit 5,5 % und fallenden Jahresbeträgen
kalkuliert. Durch die Beitragsfreistellung ergeben
sich liquiditätsmindernde Effekte in Bezug auf
die in Zeile 28 dargestellten Ansparleistungen. Die
Position beinhaltet auch die von der Unacum Vertriebs-
und Servicemanagement AG in den ersten
Jahren zu leistenden Rückzahlungen der Eigenkapi-
34 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
talbeschaffungsprovision an die Fondsgesellschaft
auf Grund von Beitragsfreistellungen.
30. Einzahlung ausstehende Einlage Grün dungs-
gesellschafterin
Der Gründungsgesellschafterin der Objektgesellschaft
1, der NGF Beteiligung GmbH, wird anfänglich
ein Teilbetrag ihrer Einlage in Höhe von 9.000 €
gestundet und mit künftigen Auszahlungen der
Objektgesellschaft 1 verrechnet. Die ersten 9.000 €,
der auf die NGF Beteiligung GmbH entfallenden
Auszahlungen (vgl. Position 22.) werden somit
nicht an diese ausbezahlt.
31. Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 1
Die unterstellte Darlehenstilgung wurde entsprechend
den in der Darlehensübersicht dargestellten
Annahmen ermittelt.
32. Tilgungen Bankdarlehen Objektgesellschaft 2
Die unterstellte Darlehenstilgung wurde entsprechend
den in der Darlehensübersicht dargestellten
Annahmen ermittelt.
33.-34. Tilgungen Immoauszahlplan I und Immoauszahlplan
II Fondsgesellschaft
Die kalkulierten Tilgungsbeträge entsprechen den
im „Vertrag Immoauszahlplan I“ bzw. den im „Vertrag
Immoauszahlplan II“ enthaltenen Regelungen
(vgl. S. 58 f des 1. Nachtrags). Bei plangemäßem
Verlauf werden die Beteiligungen Immoauszahlplan
I bis zum Jahr 2021 und die Beteiligungen
Immoauszahlplan II bis zum Jahr 2023 vollständig
zurückgeführt.
35.-36. Rückzahlung Bankdarlehen Objektgesell -
schaften 1 und 2
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 die
Veräußerung der beiden Immobilienportfolios der
Objektgesellschaft 1 sowie des Immobilienportfolios
der Objektgesellschaft 2. In diesem Zuge ist
vorgesehen, die zu diesem Zeitpunkt noch kalkulatorisch
vorhandenen Valuten der jeweiligen Bankdarlehen
vollumfänglich zu tilgen.

37.-39. Rückzahlung ImmoZins
Es wird angenommen, dass 60 % der Stillen Gesellschafter
(ImmoZins) ihren Kapitalanteil zum jeweils
frühesten Fälligkeitszeitpunkt zurückfordern und die
verbleibenden 40 % zu jeweils 1/3 ihren Kapitalanteil
in den folgenden drei Jahren zurückfordern.
Ergänzend wird insoweit auf die Darstellungen zur
Sensitivitätsanalyse des 1. Nachtrags S. 44 ff. sowie
die Ausführungen unter „Wesentliche tatsächliche
und rechtliche Risiken“ im Verkaufsprospekt
verwiesen.
40. Liquidationsausschüttung Anleger
Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2026 die
Veräußerung der beiden Immobilienportfolios der
Objektgesellschaft 1 sowie des Immobilienportfolios
der Objektgesellschaft 2. Die nach Tilgung der
Bankdarlehen (vgl. 35.-36.) verbleibenden Liquiditätsüberschüsse
sollen an die Anleger ausgekehrt
werden.
41. Liquiditätsreserve
Dargestellt wird jeweils die Summe der zum 31.12.
eines Jahres kalkulatorisch vorhandenen Liquiditätsreserven
der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaften
1 und 2.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
35

Inhalt N 1
Steuerliche Ergebnisprognose Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG –
Konsolidierte Darstellung
Erläuterungen zur steuerlichen Ergebnisprognose
Einzelhandelsfonds Deutschland 1
GmbH & Co. KG - Konsolidierte Darstellung
Allgemeine Anmerkungen
Das konsolidierte steuerliche Ergebnis auf Ebene der
Fondsgesellschaft stellt sich unter Berücksichtigung der
Daten des konsolidierten Investitionsplanes, des konsolidierten
Finanzierungsplanes und der konsolidierten
Prognoserechnung wie vorstehend abgebildet dar.
Die im konsolidierten Investitionsplan, im konsolidierten
Finanzierungsplan und in der konsolidierten Prognoserechnung
dargestellten Einnahmen und Ausgaben
sind nicht deckungsgleich mit den in der vorstehenden
Betrachtung enthaltenen Werten. Bei der Ermittlung des
steuerlichen Ergebnisses sind bloße Liquiditätstransfers
unbeachtlich. Bei bestimmten Einnahmen und Ausgaben
sind besondere steuergesetzliche Regelungen zu
beachten. Ergänzend wird auf die Ausführungen zum
Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ verwiesen.
36 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2011–2012 2013 2014
1. Mieteinnahmen, inklusive Einnahmen aus Liquiditätsreserve sowie Beitragsfreistellungen 2.920 3.047 3.069
2. Werbungskosten 5.314 3.325 3.272
3. davon Abschreibungen 888 669 669
4. Steuerliches Ergebnis gesamt -2.394 -278 -203
5. davon anteilig auf Gründungsgesellschafterin entfallend -38 21 23
6. davon anteilig auf Fondsgesellschafter entfallend -2.356 -299 -227
7. Steuerliches Ergebnis p. a. bezogen auf gezeichnetes Kommanditkapital Fondsgesellschafter -5,99% -0,79% -0,61%
8. Nichtabzugsfähigkeit steuerliches Ergebnis wegen § 15b EStG 2.356 299 227
9. Nichtabzugsfähigkeit steuerliches Ergebnis wegen § 15b EStG kumuliert 2.356 2.655 2.882
10. Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschafter nach Berücksichtigung § 15b EStG 0 0 0
11. Zeile 10 in % bezogen auf gezeichnetes Kommanditkapital Fondsgesellschafter 0,00% 0,00% 0,00%
12. Zeile 11 kumuliert 0,00% 0,00% 0,00%
1. Mieteinnahmen, inklusive Einnahmen aus Liquiditätsreserve
sowie Beitragsfreistellungen
Die steuerlich zu berücksichtigenden Einnahmen setzen
sich zusammen aus den Mieteinnahmen, den
Zinseinnahmen und den Einnahmen aus den kalkulierten
Beitragsfreistellungen.
Die geplante Veräußerung der Immobilien im Jahr
2026 wurde entsprechend den aktuellen steuerlichen
Vorschriften dem steuerfreien Bereich zugeordnet.
2. Werbungskosten
Gemäß den Ausführungen unter „Steuerliche Grundlagen“
mindern die unter Berücksichtigung des 5. Bau-
herren erlasses abzugsfähigen Werbungskosten die
steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Die Immobilien der Objektgesellschaften 1 und 2
sind bei diesen als Anlagevermögen zu behandeln.
Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen wirken
sich die über die Nutzungsdauer linear zu vertei-

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
3.095 3.027 3.061 3.062 3.061 3.098 3.119 3.117 3.120 3.186 3.219 3.232
3.220 3.059 2.946 2.906 2.686 2.601 2.610 2.238 2.492 2.372 2.183 2.213
671 671 671 671 671 671 672 672 672 672 672 672
-125 -32 114 156 375 497 509 879 628 815 1.037 1.019
25 27 33
-150 -59 82 156 375 497 509 879 628 815 1.037 1.019
-0,40% -0,16% 0,22% 0,42% 1,00% 1,33% 1,36% 2,35% 1,68% 2,18% 2,77% 2,73%
150 59 -82 -156 -375 -497 -509 -879 -593
3.032 3.091 3.009 2.853 2.478 1.981 1.472 593
0 0 0 0 0 0 0 0 35 815 1.037 1.019
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,41% 2,18% 2,77% 2,73%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,41% 2,59% 5,36% 8,09%
lenden Anschaffungskosten der Immobilien (abzüglich
des Anteils für Grund und Boden) einschließlich
zu aktivierender Anschaffungsnebenkosten im Wege
der Abschreibung ebenfalls mindernd auf das steuerliche
Ergebnis aus.
3. davon Abschreibungen
Die in der vorgenannten Position 2 enthaltenen
Abschreibungen sind als davon-Angabe separat
angegeben.
4. -12. steuerliches Ergebnis
Das steuerliche Ergebnis ermittelt sich aus der Position
1 abzüglich der Position 2. In den Jahren 2011
bis 2016 werden leicht negative, ab 2017 ausschließlich
positive steuerliche Ergebnisse erzielt.
Der Anteil der jeweiligen steuerlichen Ergebnisse,
der auf die Gründungsgesellschafterin entfällt,
wird hierbei gesondert unter Position 5 dargestellt.
Inhalt
Alle Angaben – soweit nicht anders angegeben – in Tausend €.
Unter den Positionen 6 und 7 werden schließlich
die auf die Gesellschafter der Fondsgesellschaft
entfallenden steuerlichen Ergebnisse pro Jahr und in
Prozent bezogen auf das gezeichnete Kapital ohne
Agio dargestellt.
Die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse
der Gesellschafter der Fondsgesellschaft sind
aber wegen der Anwendbarkeit des § 15 b EStG
auf das vorliegende Beteiligungsangebot nicht
sofort steuerlich abzugsfähig, sondern dürfen nur
mit späteren positiven Einkünften verrechnet werden.
Dies führt dazu, dass die Fondsgesellschafter
erst ab dem Jahr 2023 positive Einkünfte aus
der vorliegenden Beteiligung versteuern müssen.
Die entsprechenden Auswirkungen des § 15 b
EStG sind unter den Positionen 8 bis 12 abgebildet.
Ergänzend wird auf die Ausführungen zum Kapitel
„Steuerliche Grundlagen“ im Verkaufsprospekt
verwiesen.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
37

Inhalt N 1
zu 7.3 Prognoserechnung Anlegerebene
Prognoserechnung auf Anlegerebene für eine Beteiligungssumme von 10.000 €
Kapitalart ImmoWachstum ImmoSpar Top ImmoSpar
Steuersatz 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 %
1. Eingesetztes Kapital
Einzuzahlendes Kapital 6.500 6.500 7.310 7.310 7.656 7.656
davon sofort 6.500 6.500 500 500 0 0
Einzuzahlendes Agio 325 325 500 500 500 500
davon sofort 325 325 500 500 0 0
Gesamt 6.825 6.825 7.810 7.810 8.156 8.156
davon sofort 6.825 6.825 1.000 1.000 0 0
Durchschnittlich gebundenes Kapital 6.825 6.825 5.229 5.229 5.071 5.071
2. Rückflüsse bis 31.12.2026
Auseinandersetzungsguthaben 7.221 7.221 8.120 8.120 8.505 8.505
Auszahlungen 4.467 4.467 2.586 2.586 2.585 2.585
Steuerlast -210 -352 -210 -352 -210 -352
Zufluss nach Steuern 11.478 11.336 10.496 10.354 10.880 10.738
in % bezogen auf das eingesetzte Kapital 168,17 % 166,09 % 134,41 % 132,59 % 133,40 % 131,66 %
in % bezogen auf das durchschnittlich
gebundene Kapital 168,17 % 166,09 % 200,73 % 198,02 % 214,55 % 211,75 %
Abzüglich eingesetztes Kapital -6.825 -6.825 -7.810 -7.810 -8.156 -8.156
Vermögenszuwachs 4.653 4.511 2.686 2.544 2.724 2.582
in % bezogen auf das eingesetzte Kapital 68,17 % 66,09 % 34,39 % 32,57 % 33,40 % 31,66 %
in % bezogen auf das durchschnittlich
gebundene Kapital 68,17 % 66,09 % 51,36 % 48,65 % 53,72 % 50,92 %
Alle Angaben in €, soweit nicht anders angegeben. Die Zahlen sind auf volle € auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu geringfügigen Abweichungen von den tatsächlichen
Werten kommen.
38 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1

Erläuterungen zur Prognoserechnung auf
Anlegerebene für eine Beteiligungssumme
von 10.000 €
Während die in den vorherigen Rubriken abgebildeten
Berechnungen die Auswirkungen der einzelnen
Zahlungsströme im Wesentlichen bezogen auf die
Fondsgesellschaftsebene abbilden, ist es aus Anlegersicht
von besonderem Interesse, welche konkreten
wirtschaftlichen Auswirkungen sich auf ihrer
Ebene ergeben.
Die Prognoserechnung auf Anlegerebene stellt eine
summarische Darstellung des geplanten wirtschaftlichen
Ergebnisses der Anleger – getrennt nach den
Kapitalarten ImmoWachstum, ImmoSpar Top und
ImmoSpar – dar. Da das wirtschaftliche Ergebnis
der Anleger auch von deren persönlichen Steuersätzen
abhängt, wurde die Prognose jeweils auf
Basis eines Steuersatzes von 30 % und von 47,48 %
(jeweils inklusive Solidaritätszuschlag) erstellt. Der
kalkulierte Steuersatz von 47,48 % entspricht dem
aktuellen Spitzensteuersatz inklusive Reichensteuer
von 45 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag.
Etwaige zusätzliche Kirchensteuer wurde nicht in die
Betrachtung mit einbezogen.
Bei der Berechnung wurden die in der Prognoserechnung,
dem Investitionsplan und dem Finanzierungsplan
verwendeten Prämissen zu Grunde gelegt.
Diese Prämissen unterliegen zahlreichen Einflüssen,
die zu abweichenden tatsächlichen Ergebnissen
führen können. Ferner ist zu beachten, dass sich die
Steuerbelastungen bzw. -entlastungen bei anderen
Steuersätzen der Anleger abweichend darstellen.
Ebenso kann sich die jeweilige Steuerbelastung
bzw. -entlastung zu anderen Zeitpunkten, als in der
Prognoserechnung auf Anlegerebene unterstellt,
ergeben.
Es wurden folgende ergänzende Annahmen getroffen:
▪ Beitritt des Anlegers im Dezember 2011
▪ Vertragsgemäße Einzahlung der jeweils vereinbarten
Leistungen durch den Anleger, beginnend im
Dezember 2011
Inhalt
In der Prognoserechnung auf Anlegerebene wird
zum einen der Zufluss nach Steuern und zum anderen
der Vermögenszuwachs abgebildet, jeweils
unterteilt nach den verschiedenen Kapitalarten und
zu den angegebenen Steuersätzen.
Die Angaben bezogen auf das durchschnittlich
gebundene Kapital berücksichtigen den Umstand,
dass das gebundene Kapital bei den drei Kapitalarten
infolge der unterschiedlichen Einzahlungsverläufe
deutlich von einander abweicht. Insoweit
ist zu beachten, dass die Anleger der Kapitalarten
ImmoSpar Top und ImmoSpar zu wesentlichen
Teilen bzw. vollständig erst über die Beteiligungsdauer
ihr Kapital einzahlen bzw. ansparen. Unter
den getroffenen Annahmen ermitteln sich die in der
Prognoserechnung auf Anlegerebene enthaltenen
Angaben zum durchschnittlich gebundenen Kapital.
Etwaige Rückflüsse in Form von Auszahlungen bzw.
Steuergutschriften (aufgrund von anrechenbaren
Steuern) blieben zur besseren Vergleichbarkeit hierbei
außer Betracht.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
39

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
zu 7.4 Kapitalrückflussrechnung für eine Beteiligungssumme von 10.000 €
Kapitalart ImmoWachstum
Steuersatz 30,00 % (Prognose)
2011–
2012
40 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 7.215 10.500 10.500 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 1.188 1.188
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 24 1 -154 -81 -210
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -6.825 0 0 0 0 -6.825
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 1.267 600 1.950 6.683 10.500
2.4. Summe des Rückflusses -6.825 1.291 601 1.796 7.790 4.653
3. Gebundenes Kapital -6.825 -5.534 -4.933 -3.137 4.653
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 30.920 5.810 4.722 3.752 0
Steuersatz 47,48 % (Prognose)
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 7.215 10.500 10.500 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 1.188 1.188
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 24 1 -248 -129 -352
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -6.825 0 0 0 0 -6.825
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 1.267 600 1.950 6.683 10.500
2.4. Summe des Rückflusses -6.825 1.291 601 1.702 7.742 4.511
3. Gebundenes Kapital -6.825 -5.534 -4.933 -3.231 4.511
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 30.920 5.810 4.722 3.752 0
Erläuterungen zur Kapitalrückflussrechnung
für eine Beteiligungssumme von 10.000 €
Allgemeine Anmerkungen
Durch die Kapitalrückflussrechnung wird die Aussagekraft
der Prognoserechnung auf Anlegerebene
und damit der erwarteten Ergebnisse auf Ebene
der Anleger nochmals weiter spezifiziert. In der
Kapitalrückflussrechnung werden die Zahlungsströme
der einzelnen Jahre unter Berücksichtigung
von Steuerbe- und -entlastungen und das zum Ende
des jeweiligen Jahres aus Sicht des Anlegers noch
gebundene Kapital dargestellt.
Bei der Berechnung wurden die in der Prognoserechnung,
dem Investitionsplan, dem Finanzierungsplan
sowie der Prognoserechnung auf Anlegerebene
verwendeten Prämissen zu Grunde gelegt.
Diese Prämissen unterliegen – wie angegeben –
zahlreichen Einflüssen, sodass sich die tatsächlichen
Ergebnisse abweichend darstellen können.
Die prognostizierten Auszahlungsbeträge wurden
für Zwecke der Kapitalrückflussrechnung in Gewinnausschüttungen
und Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen
unterteilt. Eine Eigenkapitalrückzahlung/
Auszahlung wurde insoweit angenommen als die
prognostizierten Auszahlungsbeträge den handels-

Kapitalart ImmoSpar Top
Steuersatz 30,00 % (Prognose)
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
2011–
2012
rechtlichen Gewinn unter Berücksichtigung von handelsrechtlichen
Verlustvorträgen übersteigen.
Die im Verkaufsprospekt gewählte Aufteilung
des Betrachtungszeitraums in die Darstellung der
Investitionsphase (2011 - 2012), der Phase bis zur
ursprünglich kalkulierten Sondertilgung von Darlehen
(2013 - 2021), des Jahres der ursprünglich
kalkulierten Sondertilgung (2022), der Phase nach
der ursprünglich kalkulierten Sondertilgung bis zur
unterstellten Immobilienveräußerung (2023 - 2025)
und dem Jahr der unterstellten Veräußerung der
Immobilien (2026) wurde zum Zwecke der bes-
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 1.629 9.191 10.290 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 206 206
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 24 1 -154 -81 -210
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -1.600 -5.400 -600 -210 0 -7.810
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.936 8.564 10.500
2.4. Summe des Rückflusses -1.600 -5.376 -599 1.572 8.689 2.686
3. Gebundenes Kapital -1.600 -6.976 -7.575 -6.003 2.686
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 5.233 3.777 3.352 3.752 0
Steuersatz 47,48 % (Prognose)
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 1.629 9.191 10.290 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 206 206
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 24 1 -248 -129 -352
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -1.600 -5.400 -600 -210 0 -7.810
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.936 8.564 10.500
2.4. Summe des Rückflusses -1.600 -5.376 -599 1.478 8.641 2.544
3. Gebundenes Kapital -1.600 -6.976 -7.575 -6.097 2.544
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 5.233 3.777 3.352 3.752 0
seren Vergleichbarkeit beibehalten, obwohl keine
Sondertilgung im Jahr 2022 mehr vorgesehen ist.
Bei zusammengefasster Darstellung mehrerer Jahre
beziehen sich die Zahlenangaben zum gebundenen
Kapital, zum Haftungsvolumen und zum anteiligen
Fremdkapital jeweils auf das letzte Jahr der
Zusammenfassung.
Alle Zahlenangaben der Kapitalrückflussrechnung
sind auf volle € auf- bzw. abgerundet.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
41

Inhalt N 1
Kapitalart ImmoSpar
Steuersatz 30,00 % (Prognose)
2011–
2012
42 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 720 9.053 10.264 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 590 590
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 24 1 -154 -81 -210
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -720 -6.480 -720 -236 0 -8.156
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.935 8.565 10.500
2.4. Summe des Rückflusses -720 -6.456 -719 1.545 9.074 2.724
3. Gebundenes Kapital -720 -7.176 -7.895 -6.350 2.724
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 1.047 3.893 3.503 3.752 0
Steuersatz 47,48 % (Prognose)
2011–
2012
2013–
2021
2022 2023–
2025
2026 Gesamt
1. Beteiligungsanteil inklusive Agio 720 9.053 10.264 10.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 0 590 590
2.2. Steuererstattungen (+)/Steuerzahlungen (./.) 0 24 1 -248 -129 -352
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.) -720 -6480 -720 -236 0 -8.156
Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen (+) 0 0 0 1.935 8.565 10.500
2.4. Summe des Rückflusses -720 -6.456 -719 1.451 9.026 2.582
3. Gebundenes Kapital -720 -7.176 -7.895 -6.444 2.582
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 1.000
5. Anteiliges Fremdkapital 1.047 3.893 3.503 3.752 0
Gewinnausschüttungen
Dargestellt wird der Anteil der prognostizierten Auszahlungen,
der voraussichtlich durch handelsrechtliche
Gewinne unter Berücksichtigung etwaiger handelsrechtlicher
Verlustvorträge gedeckt ist.
Steuererstattungen/Steuerzahlungen
Für die Steuerberechnung wurde über die gesamte
Laufzeit ein Steuersatz in Höhe von 30 % bzw. 47,48 %
jeweils einschließlich Solidaritätszuschlag von 5,5 %
bezogen auf die Einkommensteuer in Ansatz
gebracht. Der kalkulierte Steuersatz von 47,48 %
entspricht dem aktuellen Spitzensteuersatz inklusive
Reichensteuer von 45 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag.
Etwaige zusätzliche Kirchensteuer wurde
nicht in die Betrachtung mit einbezogen.
Die Betrachtung geht von der Anwendung des
§ 15 b EStG auf das vorliegende Beteiligungsmodell
aus; zudem ist die Anrechenbarkeit der Kapitalertragsteuer
auf Ebene der Kapitalanleger unterstellt.
Es wurde angenommen, dass die jeweilige Steuererstattung
bzw. Steuerzahlung bereits in dem selben
Jahr anfällt, in dem das steuerliche Ergebnis erzielt
wird.
Für Anleger der Kapitalarten ImmoSpar Top und
ImmoSpar ergeben sich im Jahr 2023 plangemäß
positive zu versteuernde Ergebnisse, ohne dass diesen
Steuerzahlungen Zuflüsse aus Auszahlungen
gegenüber stehen, da letztere noch mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet werden.

Eigenkapitaleinzahlungen/Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen
Die Eigenkapitaleinzahlungen betreffen die vertragsgemäß
von den Anlegern der jeweils dargestellten
Kapitalart tatsächlich zu erbringenden Einzahlungen
in die Fondsgesellschaft. Gutschriften blieben mangels
Liquiditätsauswirkung insoweit außer Betracht.
Die Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen
betreffen den nicht durch handelsrechtliche Gewinne
unter Berücksichtigung etwaiger handelsrechtlicher
Verlustvorträge gedeckten Teil der kalkulierten Auszahlungen.
Im Jahr 2026 wurde eine Veräußerung der Fondsimmobilien
zu den in den Prospektberechnungen enthaltenen
Annahmen und die Auszahlung der anteiligen
Veräußerungserlöse an die Anleger unterstellt.
Ferner wurde angenommen, dass der anteilige Veräußerungserlös
dem Anleger bereits im Jahr 2026
zufließt.
Gebundenes Kapital
Die Angabe des gebundenen Kapitals drückt aus,
wie viel des ursprünglich vom Anleger investierten
Kapitals noch in der Fondsbeteiligung gebunden
und noch nicht über Auszahlungen – unter Berücksichtigung
von Steuerzahlungen – an den Anleger
zurückgeflossen ist.
Bei prognosegemäßem Verlauf sind bei einem Anleger
der Kapitalart ImmoWachstum bei einem Steuersatz
von 47,48 % bis zum Jahr 2025 noch 3.231 €
(bei Steuersatz 30 % 3.137 €) in der Fondsbeteiligung
gebunden. Bis einschließlich des Jahres 2026
erhält ein Anleger der Kapitalart ImmoWachstum
bei einem Steuersatz von 47,48 % neben dem eingesetzten
Kapital planmäßig weitere Rückflüsse in
Höhe von 4.511 € (bei Steuersatz 30 % 4.653 €).
Bei einem Anleger der Kapitalart ImmoSpar Top
sind bei einem Steuersatz von 47,48 % bis zum Jahr
2025 noch 6.097 € (bei Steuersatz 30 % 6.003 €)
in der Fondsbeteiligung gebunden. Bis einschließlich
des Jahres 2026 erhält ein Anleger der Kapitalart
ImmoSpar Top bei einem Steuersatz von 47,48 %
neben dem eingesetzten Kapital planmäßig weitere
Inhalt
Rückflüsse in Höhe von 2.544 € (bei Steuersatz
30 % 2.686 €).
Bei einem Anleger der Kapitalart ImmoSpar sind
bei einem Steuersatz von 47,48 % bis zum Jahr
2025 noch 6.444 € (bei Steuersatz 30 % 6.350 €)
in der Fondsbeteiligung gebunden. Bis einschließlich
des Jahres 2026 erhält ein Anleger der Kapitalart
ImmoSpar bei einem Steuersatz von 47,48 % neben
dem eingesetzten Kapital planmäßig weitere Rückflüsse
in Höhe von 2.582 € (bei Steuersatz 30 %
2.724 €).
Haftungsvolumen
Soweit nicht durch handelsrechtliche Gewinne
gedeckte Auszahlungen erfolgen, stellen diese
rechtlich Rückzahlung von Eigenkapital dar. Gehen
diese Rückzahlungen über die im Handelsregister
eingetragenen Haftsummen der Direktkommanditisten
bzw. der Treuhandkommanditistin hinaus, lebt
die Haftung der Anleger (bei mittelbar beteiligten
Kommanditisten aufgrund der Freistellungsverpflichtung
gegenüber der Treuhandkommanditistin)
wieder auf. Die Haftung kann aber maximal bis
zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme (10 % der Beteiligungssumme ohne
Agio bei Direktkommanditisten; 10.000 € bei der
Treuhandkommanditistin insgesamt) wieder aufleben.
Bei prognosegemäßem Verlauf lebt die
Haftung der Anleger allerdings, bis zum Zeitpunkt
der geplanten Veräußerung der Fondsimmobilien
im Jahr 2026, zu keinem Zeitpunkt des Betrachtungszeitraumes
wieder auf. Nach erfolgter Immobilienveräußerung
und Liquidationsauszahlung an
die Anleger und Liquidation der Fondsgesellschaft
entsteht eine Nachhaftung über einen Zeitraum
von fünf Jahren (begrenzt auf 10 % der Beteiligungssumme
ohne Agio bei Direktkommanditisten
und insgesamt 10.000 € bei mittelbar beteiligten
Kommanditisten aufgrund der Freistellungsverpflichtung
gegenüber der Treuhandkommanditistin), vgl.
„Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“,
S. 26 f des Verkaufsprospekts.
Anteiliges Fremdkapital
Dargestellt wurde das anteilige Fremdkapital des
Anlegers bezogen auf die Verbindlichkeiten der
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
43

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Fondsgesellschaft, einschließlich der (anteiligen)
Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften. Die
Darstellung des anteiligen Fremdkapitals soll ledig-
zu 7.5 Sensitivitätsanalyse
Fondsentwicklung bei veränderten Annahmen – Sensitivitätsanalyse (Prognose)
Kapitalart ImmoWachstum ImmoSpar Top ImmoSpar
Steuersatz 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 % 30,00 % 47,48 %
Gesamterfolg laut Prognoserechnung 10.978 10.836 9.997 9.855 10.379 10.238
Einflussfaktoren
Die Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter zum
Erstkündigungstermin verringert sich von 60 % auf 40 %
Die Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter zum
10.909 10.778 9.926 9.795 10.308 10.177
Erstkündigungstermin erhöht sich von 60 % auf 80 % 11.032 10.882 10.061 9.910 10.448 10.297
Die Verkaufsfaktoren erhöhen sich um je einen Faktor 11.917 11.776 11.053 10.912 11.486 11.344
Die Verkaufsfaktoren verringern sich um je einen Faktor 10.038 9.897 8.940 8.799 9.273 9.132
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierungen verringert
sich um jeweils 20 %
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierungen erhöht
11.319 11.102 10.395 10.178 10.802 10.585
sich um jeweils 20 % 10.459 10.389 9.677 9.607 10.059 9.989
Der Anteil der Beitragsfreistellungen erhöht sich
von 30 % auf 40 %
Der Anteil der Beitragsfreistellungen verringert sich
11.734 11.567 10.854 10.686 11.280 11.112
von 30 % auf 20 % 10.339 10.223 9.272 9.157 9.619 9.503
Die Mieterträge erhöhen sich nach Ablauf der
Grundlaufzeit um jeweils 10 %
Die Mieterträge vermindern sich nach Ablauf der
12.590 12.330 11.833 11.573 12.312 12.052
Grundlaufzeit um jeweils 10 % 9.013 8.985 8.308 8.280 8.627 8.599
Die Inflationsrate steigt um 0,5 Prozentpunkte 11.564 11.386 10.664 10.485 11.081 10.902
Die Inflationsrate sinkt um 0,5 Prozentpunkte 10.167 10.071 9.104 9.008 9.452 9.356
Die Kosten für Revitalisierung verringern sich um 20 % 11.026 10.874 10.053 9.901 10.440 10.287
Die Kosten für Revitalisierung erhöhen sich um 20 % 10.926 10.796 9.940 9.809 10.321 10.190
44 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
lich aufzeigen, in welchem Umfang Fremdkapital auf
den einzelnen Anleger entfällt. Hierfür besteht keine
Haftung des Anlegers.

Erläuterungen zur Fondsentwicklung bei veränderten
Annahmen - Sensitivitätsanalyse
Das Ergebnis des Fonds verändert sich, wenn die tatsächlichen
Entwicklungen von den Annahmen in den
dargestellten Berechnungen abweichen. In diesem
Abschnitt soll dem Anleger beispielhaft verdeutlicht
werden, zu welchen Abweichungen die Veränderung
einzelner wesentlicher Parameter führen kann, und
welche Auswirkungen dies auf die Entwicklung der
Vermögensanlage auf Anlegerebene hat. Zukünftige
Abweichungen von den kalkulierten Annahmen sind
als wahrscheinlich anzusehen, da eine ganze oder
teilweise Vorwegnahme der zukünftigen Entwicklungen
praktisch ausgeschlossen ist.
Die Berechnungen im Rahmen der Sensitivitätsanalyse
gehen von der Veränderung maßgeblicher Einflussfaktoren
aus. Wichtig ist dabei, dass einzelne
Faktoren durch die Entwicklung anderer Faktoren
ausgeglichen werden können. Ein Zusammentreffen
aller Einflussfaktoren ist nicht auszuschließen, aber
eher unwahrscheinlich. Es sollte beachtet werden,
dass die beispielhaft angenommenen Entwicklungen
nicht die maximal denkbaren Veränderungen darstellen.
Es sind auch höhere Abweichungen oder ein
Zusammentreffen von verschiedenen negativen Einflussfaktoren
möglich, die das Fondsergebnis deutlich
beeinflussen können. Ergänzend wird auf die
Darstellungen unter „Wesentliche tatsächliche und
rechtliche Risiken“ im Verkaufsprospekt verwiesen.
In der Sensitivitätsbetrachtung werden die verschiedenen
Gesamtmittelrückflüsse (nach Steuern) bei
einer Beteiligungssumme von 10.000 €, Beitritt des
Anlegers im Dezember 2011, vertragsgemäßer Einzahlung
der jeweils vereinbarten Leistung und bei
Steuersätzen von 30 % bzw. 47,48 % (jeweils einschließlich
Solidaritätszuschlag), unter der Veränderung
eines Parameters dargestellt.
Soweit sich zusätzlich zu dem geänderten Parameter
auch andere Parameter verändern, könnte dies
dazu führen, dass sich die jeweiligen Auswirkungen
gegenseitig verstärken oder abschwächen.
.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Als wichtige Einflussfaktoren werden betrachtet:
▪ Änderung der Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter
zum Erstkündigungstermin
▪ Änderung der Veräußerungserlöse der Immobilien
(Verkaufsfaktor)
▪ Änderung der Fremdfinanzierungszinsen bei
Anschlussfinanzierungen
▪ Änderung des Anteils der Beitragsfreistellungen
▪ Änderung der Mieterträge nach Ablauf der
Grundmietzeiten
▪ Änderung des Lebenshaltungskostenindexes (Inflationsrate)
▪ Änderung der Revitalisierungskosten
Die Kündigungsquote der Stillen Gesellschafter zum
Erstkündigungstermin erhöht/verringert sich um 20
Prozentpunkte
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass 60 %
der Stillen Gesellschafter zu den jeweils ersten
Kündigungsmöglichkeiten ihr Stilles Kapital zurückfordern.
Für die weiteren 40 % wurde jeweils eine
gleichmäßige Rückforderung in den folgenden drei
Jahren angenommen. Alternativ wurde die Entwicklung
der Fondsgesellschaft untersucht, wenn 40 %
bzw. 80 % der Stillen Gesellschafter ihr Kapital
zu den Erstkündigungsterminen zurückfordern. Die
jeweils verbleibenden 60 % bzw. 20 % wurden wiederum
auf die folgenden drei Jahre verteilt.
Die Fondsgesellschaft verfügt plangemäß über ausreichend
Liquidität, um auch höhere Rückforderungs-/
Kündigungsquoten als die kalkulierten 60 % bedienen
zu können. Anlässlich des Erstkündigungstermin
von ImmoZins 5,00 per Ende 2015 wird dabei
unterstellt, dass eine kurzfristige Zwischenfinanzierung
in Höhe von ca. 500.000 € aufgenommen
werden kann; diese würde die Fondsgesellschaft aus
eigenen liquiden Mitteln binnen 12 Monaten wieder
vollständig tilgen können.
Darüber hinaus sieht der Fondsgesellschaftsvertrag
sowie der Vertrag über eine Stille Beteiligung („Immo-
Zins“) zusätzliche Steuerungsinstrumente für die
Fondsgeschäftsführung unter Beachtung der Kapitalmarkt-
sowie Liquiditätssituation vor, indem die Fondsgeschäftsführung
berechtigt ist, bei ImmoZins 5,00
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
45

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
und bei ImmoZins 5,75 eine um bis zu 0,75 %
bzw. 0,50 % höhere Mindestverzinsung (p. a.) den
Stillen Beteiligten im Verlängerungsfall anzubieten.
Die Verkaufsfaktoren erhöhen/verringern sich um je
einen Faktor
In der Prognoserechnung wurde Ende des Jahres
2026 mit einem Erlös aus der Veräußerung der beiden
Immobilienportfolios der Objektgesellschaft 1 in
Höhe der 11,37fachen Jahresmiete und des geplanten
Immobilienportfolios der Objektgesellschaft 2
in Höhe der 12fachen Jahresmiete kalkuliert. Dies
entspricht einem Verkaufsfaktor, der jeweils eine
Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor liegt. In der
Sensitivitätsanalyse sind die Auswirkungen auf den
prognostizierten Beteiligungserfolg des Anlegers bei
Abweichung der vorgenannten Verkaufsfaktoren um
jeweils +/- 1 dargestellt.
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierungen erhöht/
verringert sich um 20 %
In den bereits fest abgeschlossenen Darlehensverträgen
der Objektgesellschaft 1 (Immobilienportfolio
I und II) bzw. dem kalkulierten (noch nicht vereinbarten)
Darlehen der Objektgesellschaft 2 wurde
ein Zinsbindungszeitraum bis 2017 bzw. 2018 fest
vereinbart bzw. geplant. Sämtliche Anschlussfinanzierungen
wurden für den gesamten weiteren Prognosezeitraum
mit einem Zinssatz von 6,0 % p. a.
kalkuliert. In der Sensitivitätsanalyse sind die Folgen
einer Abweichung der für die Anschlussfinanzierung
der vorgenannten Darlehen unterstellten Zinsen um
+/- 20 % veranschaulicht.
Der Anteil der Beitragsfreistellungen erhöht/verringert
sich um 10 Prozentpunkte
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass in
den Jahren 2013 - 2022 ein Teil des gezeichneten
Kommanditkapitals der Kapitalarten ImmoSpar Top
und ImmoSpar nicht vollständig eingezahlt, sondern
von den Anlegern nach den Regularien des Fondsgesellschaftsvertrages
dauerhaft beitragsfrei gestellt
wird. Insgesamt wurde mit einer Beitragsfreistellungsquote
von 30 % des gezeichneten Kommanditkapitals
dieser beiden Kapitalarten, beginnend mit 5,5 %
im Jahr 2013 und fallenden Jahresbeträgen im
Anschluss, kalkuliert. In der Sensitivitätsanalyse wird
46 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
dargestellt, wie der Verlauf der Fondsgesellschaft ist,
wenn sich die Quote der Beitragsfreistellungen während
den Jahren 2013 - 2022 um insgesamt +/- 10
Prozentpunkte verändert.
Zu beachten ist, dass eine Reduzierung der Beitragsfreistellungsquote
um 10 Prozentpunkte den negativen
Einflussfaktor und eine Erhöhung um 10 Prozentpunkte
den positiven Einflussfaktor darstellt.
Die Mieterträge erhöhen/reduzieren sich nach Ablauf
der jeweiligen Grundmietzeit um 10 %
Einnahmen aus der Vermietung der Objekte sind die
entscheidende Größe für den Ertrag der Beteiligung.
In der Sensitivitätsbetrachtung wurde unterstellt, dass
sich die kalkulierten Mieterträge nach Ablauf der
jeweiligen Grundmietzeit gegenüber der Prognoserechnung
um +/- 10 % verändern.
Die Inflationsrate erhöht/verringert sich um je 0,5
Prozentpunkte
In der Prognoserechnung wurde im Jahr 2011 mit
einer Inflationsrate von 1,5 %, im Jahr 2012 mit einer
Inflationsrate von 2,0 % und ab dem Jahr 2013 mit
einer Inflationsrate von 2,25 % kalkuliert. In der Sensitivitätsanalyse
sind die Auswirkungen auf den prognostizierten
Beteiligungserfolg des Anlegers bei
Abweichung der vorgenannten Inflationsraten um
jeweils +/- 0,5 Prozentpunkte dargestellt.
Die Kosten für Revitalisierung erhöhen/verringern
sich um 20 %
In der Prognoserechnung wurden für Revitalisierung
in den Jahren des Auslaufens der jeweils ersten Festmietzeit
in Höhe von – je nach Objekt – 10 % oder
50 % der jeweils in dem betreffenden Jahr kalkulierten
Miete angenommen. In der Sensitivitätsanalyse
sind die Folgen einer Abweichung der jeweils kalkulierten
Revitalisierungskosten um +/- 20 % veranschaulicht.

zu 7.6 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie Planzahlen
Eröffnungsbilanz
07.06.11 in T€
Aktiva 0
Passiva 0
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Eröffnungsbilanz zum 07.06.2011 der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Planbilanzen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Aktiva
0
0
31.12.11
T€
Prognose
31.12.12
T€
31.12.13
T€
1. Finanzanlagen 3.577 12.923 12.873
2. Sonstige Vermögensgegenstände 68 0 0
3. Kasse, Bank 1.028 960 1.799
4. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil
der Kommanditisten
1.498 0 0
6.171 13.883 14.672
1.
Passiva
Festkapital Komplementärin 0 0 0
2. Festkapital Kommanditisten, inklusive Agio 3.386 41.265 39.613
3. Ausstehendes Kommanditkapital –
nicht eingefordert -2.753 -31.742 -28.068
4. Verrechnungskonten Kommanditisten -3 -217 -630
5. Verlustsonderkonten Kommanditisten -2.128 -9.264 -9.874
6. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil
der Kommanditisten 1.498 0 0
7. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 833 0 0
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 83 0 0
9. Sonstige Verbindlichkeiten 5.254 13.841 13.631
6.171 13.883 14.672
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
47

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
Cash-Flow-Rechnungen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
48 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
31.12.11
T€
Prognose
31.12.12
T€
31.12.13
T€
1. Ergebnis nach Steuern -2.128 -7.136 -610
2. +/- Zunahme/Abnahme der Sonstigen
Vermögensgegenstände -68 68 0
3. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen, der Verbindlichkeiten
gegenüber Gesellschaftern und der Sonstigen
Verbindlichkeiten 1.158 -1.158 0
4. = Cash Flow laufende Geschäftstätigkeit -1.038 -8.226 -610
5. + Einzahlungen Kommanditisten 633 8.890 2.022
6. + Einzahlungen Stille Gesellschafter 2.365 9.135 0
7. + Einzahlungen Immoauszahlplan I und II 0 2.341 0
8. - Rückzahlungen Immoauszahlplan I und II 0 0 -210
9. + Einzahlung Darlehen Zwischenfinanzierung 2.648 0 0
10. - Rückzahlung Darlehen Zwischenfinanzierung 0 -2.648 0
11. - Auszahlungen Kommanditisten -3 -214 -413
12. = Cash Flow Finanzierung 5.643 17.504 1.399
13. -/+ Auszahlungen/Einzahlungen betreffend die
Beteiligungen an den Objektgesellschaften -3.577 -9.346 50
14. = Cash Flow Investition -3.577 -9.346 50
15. Summe Cash Flow 1.028 -68 839
16. Verfügbare liquide Mittel alt 0 1.028 960
17. Verfügbare liquide Mittel neu 1.028 960 1.799
Plan-Gewinn-und-Verlust-Rechnungen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
von
bis
07.06.11
31.12.11
T€
Prognose
01.01.12
31.12.12
T€
01.01.13
31.12.13
T€
1. + Sonstige betriebliche Erträge 0 25 250
2. - Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.933 -6.538 -129
3. + Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 0 24
4. - Zinsen und ähnliche Aufwendungen -195 -623 -755
5. = Ergebnis nach Steuern -2.128 -7.136 -610

Planzahlen der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Prognose
Investitionen 3.577 9.346 -50 0
Produktion 0 0 0 0
Umsatz 0 0 0 0
Ergebnis -2.128 -7.136 -610 -588
Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage sowie zu den Planzahlen
Allgemeine Anmerkungen
Die Fondsgesellschaft wurde am 07.06.2011 und
damit weniger als 18 Monate vor Aufstellung des
1. Nachtrags gegründet. Sie verfügt noch nicht
über einen erstellten Jahresabschluss und Lagebericht.
Die Fondsgesellschaft macht daher gemäß § 15
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
von der Angabe verringerter Prospektanforderungen
Gebrauch.
Es werden deshalb die voraussichtliche Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage 2011 - 2013 und
die Planzahlen der Fondsgesellschaft im Zeitraum
2011 - 2014 dargestellt. Die Zwischenübersicht
(Zwischenbilanz und Zwischen-Gewinn-und-Verlustrechnung)
entspricht der voraussichtlichen Planbilanz
bzw. der voraussichtlichen Plan-Gewinnund-Verlustrechnung
2011, weshalb keine separate
Darstellung der Zwischenübersicht erfolgte. Die
Eröffnungsbilanz zum 07.06.2011 hat nach wie
vor Gültigkeit.
Die Zahlen in den Darstellungen zur Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage sind, soweit nicht anders
angegeben, auf volle Tausend € auf- oder abgerundet,
wodurch es zu geringen Abweichungen gegenüber
den tatsächlichen Werten kommen kann.
2011
T€
2012
T€
2013
T€
2014
T€
Bei sämtlichen in die Zukunft gerichteten Werten
handelt es sich – wie angegeben – um Prognosewerte.
Die Zahlenangaben beziehen sich ausschließlich
auf die Fondsgesellschaft und stellen keine konsolidierte
Betrachtung von Fondsgesellschaft und
Objektgesellschaften 1 und 2 dar.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Planbilanzen
Die Darstellung der Planbilanzen erfolgt zu den in
der Kopfzeile angegebenen Stichtagen.
Unter den Finanzanlagen ist die Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 sowie die zukünftig geplante
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 ausgewiesen.
Die zu bilanzierenden Anschaffungskosten
beinhalten neben dem aufzubringenden Kommanditkapital
auch die jeweils planmäßig aufzubringenden
sonstigen Einlagen der Fondsgesellschaft.
Die Position „Sonstige Vermögensgegenstände“
beinhaltet ausschließlich Vorsteuererstattungsansprüche
aus in Rechnung gestellten Dienstleistungen
und Gebühren.
Die Position „Kasse, Bank“ umfasst die von der
Fondsgesellschaft vorgehaltene Liquiditätsreserve.
Auf der Passivseite ist unter den Ziffern 2. – 5.
das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft ein-
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
49

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
schließlich Agio ausgewiesen. Aufgrund der Änderungen
durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
erfolgt der Ausweis des Kommanditkapitals
„netto“, das heißt vom gezeichneten Festkapital
inklusive Agio werden die planmäßig ausstehenden
Einlagen passivisch abgegrenzt. Bei der Angabe
des ausstehenden Kommanditkapitals erfolgt keine
Unterscheidung zwischen Kommanditkapital und
Agio. Die ausstehenden Einlagen reduzieren sich
nach Vollplatzierung entsprechend dem prognostizierten
Einzahlungsverlauf für die ratierlichen
Kapitaleinzahlungen unter Berücksichtigung von
Gutschriften und kalkulierten Beitragsfreistellungen.
Unter der Position „Verrechnungskonten Kommanditisten“
werden die an die Anleger planmäßig zu
leistenden Auszahlungen inklusive der Gutschriften
der Anleger sowie die von den Anlegern auf
deren persönliche Einkommensteuerschuld anteilig
anrechenbaren Kapitalertragsteuern einschließlich
Solidaritätszuschlag erfasst.
Die „Verlustsonderkonten Kommanditisten“ spiegeln
die auf Ebene der Fondsgesellschaft anfallenden
handelsrechtlichen Verluste wider.
Die Fondsgesellschaft weist im Jahr 2011 einen
nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil
der Kommanditisten auf, der aber durch die
ratierlichen Kapitaleinzahlungen im Jahr 2012 wieder
beseitigt wird, vgl. auch Ziffer 4 der Aktivseite.
Die Position „Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen“ betrifft im Jahr 2011 fällig gewesene
aber bis zum 31.12.2011 noch nicht bezahlte
Dienstleistungsvergütungen.
Die Position „Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern“
umfasst im Jahr 2011 fällig gewesene
aber bis zum 31.12.2011 noch nicht entrichtete
Vergütungen für die Geschäftsführung und die Haftungsübernahme
der Komplementärin.
Die Position „Sonstige Verbindlichkeiten“ umfasst im
Jahr 2011 die Einlagen der Stillen Gesellschafter,
kurzfristige Zwischenfinanzierungen, im Jahr 2011
bereits fällig gewesene aber zum 31.12.2011 noch
50 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
nicht entrichtete Vergütungen für die Treuhandschaft,
die Mittelverwendungskontrolle und die
Steuerberatung sowie Zinsen an die Stillen Gesellschafter.
In den Jahren 2012 und 2013 umfasst die
Position die Einlagen der Stillen Gesellschafter und
der Immoauszahlpläne I und II.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Cash-Flow-Rechnungen
Der Cash Flow wurde nach der indirekten Methode,
abgeleitet aus dem Jahresergebnis nach Steuern,
entwickelt.
Die Cash Flow-Darstellung beinhaltet immer den
Zeitraum vom 01.01. eines Jahres (bei vollen Wirtschaftsjahren)
bis zum angegebenen Betrachtungsstichtag.
Der Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit,
entspricht vorliegend dem Jahresergebnis
nach Steuern. Ferner beinhaltet die Position im Jahr
2011 zum Stichtag bereits fällig gewesene aber
noch nicht bezahlte Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber
Gesellschaftern und Sonstige Verbindlichkeiten
bzw. Sonstige Vermögensgegenstände und deren
jeweiligen Ausgleich im Jahr 2012.
Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit der
Fondsgesellschaft (Position 12.) resultiert aus den
Einzahlungen der Anleger, der Stillen Gesellschafter,
aus den Immoauszahlplänen I und II sowie der
kurzzeitigen Aufnahme von Zwischenfinanzierungsmitteln.
Verringernd berücksichtigt sind die angenommene
Rückzahlung der Zwischenfinanzierungsmittel
im Jahr 2012, die prognostizierten Tilgungen
der Immoauszahlpläne I und II und die kalkulierten
Auszahlungen an die Anleger (Kommanditisten).
Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit der
Fondsgesellschaft (Position 14.) betrifft die Auszahlungen
für die eingegangene Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 sowie die Auszahlungen für
die Ende des Jahres 2012 geplante Beteiligung an
der Objektgesellschaft 2.

Der Cash Flow der Fondsgesellschaft (Position 15.)
ist die Summe aus den Positionen 4., 12. und 14.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Plan-Gewinn-und-Verlust-
Rechnungen
Die Position „Sonstige betriebliche Erträge“ beinhaltet
im Jahr 2012 das zu entrichtende Agio aus
dem Immoauszahlplan II und im Jahr 2013 die
kalkulierten Erträge aus den unterstellten Beitragsfreistellungen
unter Berücksichtigung der von der
Unacum Vertriebs- und Servicemanagement AG in
den ersten Jahren zu leistenden Rückzahlungen der
Eigenkapitalbeschaffungsprovision an die Fondsgesellschaft
auf Grund von Beitragsfeststellungen.
In der Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“
sind in den Jahren 2011 bis 2013 insbesondere
die nicht aktivierungspflichtigen/-fähigen Aufwendungen
im Zusammenhang mit der Initiierung
der Fondsgesellschaft enthalten.
Die „Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge“ beinhalten
kalkulierte Bankzinsen aus der verzinslichen
Anlage der Liquiditätsreserve.
Die „Zinsen und ähnlichen Aufwendungen“ umfassen
die kalkulierten Zinszahlungen an die Stillen
Gesellschafter, die erwarteten Zinszahlungen für
die aufzunehmenden Zwischenfinanzierungsmittel
und die Zinszahlungen für die Immoauszahl-
pläne I und II.
Erläuterung der zugrunde liegenden wesentlichen
Annahmen der Planzahlen gemäß
§ 15 Absatz 1 Nr. 4 VermVerkProspV
Die Investitionen betreffen die Beteiligung an der
Objektgesellschaft 1 sowie die zukünftig geplante
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2. Die ausgewiesenen
Beträge beinhalten neben dem jeweils
aufzubringenden Kommanditkapital auch die jeweils
planmäßig aufzubringenden bzw. zurückzuerhaltenden
sonstigen Einlagen der Fondsgesellschaft.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um einen
Fonds ohne Produktion, sodass diesbezüglich keine
weitergehenden Angaben zu machen sind.
Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen
Die Fondsgesellschaft erzielt keine Umsatzerlöse,
sodass auch insoweit keine Angaben gemacht werden
können.
Die Angaben zum Ergebnis lassen sich in aufgegliederter
Form für die Jahre 2011 bis 2013 bereits aus
den Darstellungen zu den Plan-Gewinn-und-Verlust-
Rechnungen entnehmen.
Das Ergebnis des Jahres 2014 ermittelt sich aus
den Erträgen aus den unterstellten Beitragsfreistellungen
unter Berücksichtigung der von der Unacum
Vertriebs- und Servicemanagement AG in den
ersten Jahren zu leistenden Rückzahlungen der
Eigenkapitalbeschaffungsprovision an die Fondsgesellschaft
auf Grund von Beitragsfeststellungen,
aus Zinseinnahmen aus der verzinslichen Anlage
der Liquiditätsreserve, aus kalkulierten Fondskosten
sowie aus kalkulierten Zinszahlungen an die Stillen
Gesellschafter und die Immoauszahlpläne I und II.
Hinsichtlich des Emissionsverlaufs wird davon ausgegangen,
dass die Platzierung der Kommanditanteile
sowie Stillen Beteiligungen bis spätestens
Ende 2012 abgeschlossen ist.
Erläuterung der wesentlichen Wirkungszusammenhänge
der Angaben nach § 15 Abs. 1 Nr. 3 und 4
VermVerkProspV
Die Fondsgesellschaft hat eine Beteiligung von ca.
94,6 % an der Objektgesellschaft 1 übernommen,
welche ihrerseits zwei Immobilienportfolios an
acht Standorten unterhält und diese bewirtschaftet
bzw. nach Übernahme der Objekte bewirtschaften
wird. Hierzu leistet sie in den Jahren 2011 bis
2013 die aufzubringenden Pflichteinlagen auf ihre
Kommanditbeteiligung an der Objektgesellschaft 1
einschließlich aufzubringender sonstiger Einlagen.
Ferner wird sie planmäßig Ende des Jahres 2012
eine Beteiligung von 100 % an der Objektgesellschaft
2 erwerben, welche ihrerseits ein noch nicht
feststehendes Immobilienportfolio erwerben und
bewirtschaften wird.
Die zur Erbringung der Pflichteinlagen auf die
Kommanditbeteiligungen der Objektgesellschaften
1 und 2 sowie jeweils der sonstigen Einlagen
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
51

Investitions- u. Finanzierungspläne, Prognosen, Planzahlen N 1
benötigten Mittel werden ganz überwiegend durch
Einzahlungen der Anleger der Fondsgesellschaft
sowie in geringem Umfang durch die Aufnahme
von Zwischenfinanzierungsmitteln und durch Mittel
aus den Immoauszahlplänen I und II aufgebracht.
Die bis 2012 geplanten Einzahlungen der Anleger
und die kalkulierte Aufnahme der Zwischenfinanzierungsmittel
und der Mittel aus den Immoauszahlplänen
I und II sind ausreichend, um die geplanten
Investitionen durchzuführen. Weitere Investitionen
der Fondsgesellschaft in den Folgejahren sind nicht
geplant.
52 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Die Fondsgesellschaft partizipiert an den Liquiditätsüberschüssen
der Objektgesellschaften 1 und 2,
welche diese an die Fondsgesellschaft auskehren.
Der Erfolg der geplanten Investitionen der Fondsgesellschaft
und der Beteiligungen der Anleger hängt
daher wesentlich von der Entwicklung der Objektgesellschaften
1 und 2 ab.

Rechtliche Grundlagen
Rechtliche Grundlagen
Ergänzungen und Änderungen zu Kapitel 8 „Rechtliche Grundlagen“ (S. 113 - 159 des Verkaufsprospekts)
zu A. Allgemeine Ausführungen
Die in den geänderten Investitions- und Finanzierungsplänen
sowie in den Prognoserechnungen
des 1. Nachtrags enthaltenen Annahmen setzen
verschiedene gesellschaftsvertragliche Änderungen
voraus, die zum Zeitpunkt der Aufstellung des
1. Nachtrags noch nicht von den Gesellschaftern
der Fondsgesellschaft beschlossen wurden. Die
Beschlussfassung soll nach Veröffentlichung des
1. Nachtrags unverzüglich im Wege des schriftlichen
Umlaufverfahrens herbeigeführt werden.
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
in seiner Neufassung ist im vollständigen Wortlaut
(einschließlich der Übersicht der von den gesetzlichen
Regelungen abweichenden Bestimmungen)
auf den Seiten 66 ff. des 1. Nachtrags abgedruckt.
Soweit sich in diesem Zusammenhang Änderungen
bei den im Verkaufsprospekt abgedruckten weiteren
Verträgen ergeben haben (Vertrag über eine Stille
Beteiligung („ImmoZins“), Treuhandvertrag, Mittelverwendungskontrollvertrag)
sind die entsprechenden
Nachträge zu diesen Verträgen im vollständigen
Wortlaut auf den Seiten 82 ff. des 1. Nachtrags
abgedruckt.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des 1. Nachtrags hat
die Objektgesellschaft 1 Kaufverträge über insgesamt
acht Immobilien an unterschiedlichen Standorten
in Bayern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen
und im Saarland abgeschlossen. Die vormaligen
Kaufverträge über die Objekte in Marktleuthen
und Traitsching wurden mit notariellem Vertrag vom
07.12.2011 aufgehoben.
Sofern im Verkaufsprospekt noch von zehn Kaufverträgen
die Rede ist bzw. Angaben zu den Objekten
in Marktleuthen und Traitsching erfolgen, sind diese
überholt.
Die weitere Immobilieninvestition über die geplante
Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 ist nunmehr
für Ende des Jahres 2012 vorgesehen. Die davon
abweichenden Angaben im Verkaufsprospekt sind
nicht mehr zutreffend.
Hinsichtlich der aktualisierten Fondsstruktur wird auf
S. 9 des 1. Nachtrags verwiesen. Diese ersetzt die
bisherige Angabe auf S. 17 des Verkaufsprospekts.
zu B. Wesentliche Vertragspartner im
Überblick sowie Hinweise auf besondere
Umstände – Kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen
Next Generation Funds München GmbH
Die Gesellschafterversammlung der Anbieterin beabsichtigt,
Herrn Thomas Mitzel als weiteren Geschäftsführer
der Next Generation Funds München GmbH
zu bestellen. Die zukünftig zwei Geschäftsführer,
Herr Thomas Vogel und Herr Thomas Mitzel, werden
die Anbieterin gemeinsam vertreten.
Value Creation Fonds-Services GmbH
Bei der von der Fondsgesellschaft mit der Einrichtung
einer Zeichnerverwaltung beauftragten Gesellschaft
wurde Frau Kerstin Gnirk als weitere Geschäftsführerin
bestellt und am 14.12.2011 ins Handelsregister
eingetragen. Sie und der bisherige alleinige
Geschäftsführer Gerd Dombrowski sind gemeinsam
vertretungsberechtigt.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
53

Rechtliche Grundlagen N 1
FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
Mit Wirkung zum 01.10.2011 wurde Herr Matthias
Klein zum weiteren Vorstand bestellt, eingetragen am
15.11.2011. Herr Klein und der bisherige alleinige
Vorstand Alexander Kames sind gemeinsam vertretungsberechtigt.
zu C. Rechtliche Grundlagen der Fondsgesellschaft
zu I. Beschreibung des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
Die geplante Neufassung des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft betrifft folgende wesentliche
Bestimmungen:
zu 2. Kapitalerhöhungen
Die Geschäftsführung ist berechtigt und verpflichtet,
eine Erhöhung des Gesellschaftskapitals durch Aufnahme
von Anlegern bis zum 31.12.2012 in einem
oder mehreren Schritten auf 39.300.000 € (bisher
63.800.000 €) zuzulassen sowie zusätzlich bis zu
11.500.000 € (bisher 17.500.000 €) Stille Beteiligungen
(ImmoZins) aufzunehmen.
Die Geschäftsführung ist darüber hinaus berechtigt,
zur Finanzierung der bereits erfolgten Übernahme
der Kommanditbeteiligung in Höhe von ca. 94,6 %
an der Objektgesellschaft 1 sowie der geplanten
weiteren Immobilieninvestition über die Beteiligung
an der Objektgesellschaft 2 zusätzliche Stille Beteiligungen
als sogenannter Immoauszahlplan I bzw.
Immoauszahlplan II in Höhe von bis zu insgesamt
3.000.000 € bis längstens 31.12.2012 aufzunehmen
(vgl. § 5 Absatz (8) neue Fassung). Die näheren
Einzelheiten zu den Vertragskonditionen Immoauszahlplan
I bzw. Immoauszahlplan II sind auf S. 58 f
des 1. Nachtrags beschrieben.
Sollte die Hereinnahme der zusätzlichen Finanzierungsmittel
im Wege der Beteiligungen gemäß
§ 5 Absatz (8) neue Fassung nicht oder nicht in
dem erforderlichen Maße gelingen, ist die Fondsgeschäftsführung
berechtigt, über die in § 5 Absatz (1)
definierten Grenzen (einschließlich der zulässigen
54 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Überzeichnung von 10 %) hinaus, Stille Beteiligungen
(ImmoZins) in den Beteiligungsformen „ImmoZins
5,75“ bzw. „ImmoZins 6,25“ in Höhe von bis zu
weiteren 3.000.000 € aufzunehmen, um eine eventuelle
Finanzierungslücke zu schließen.
zu 4. Beschlussfassungen der Gesellschafter
Besonders wesentliche Beschlüsse gemäß § 18
Absatz (1) Ziffer g), i) und l) stehen auch unter dem
Zustimmungsvorbehalt durch die Beteiligten gemäß
§ 5 Absatz (8). Dasselbe gilt für eine Änderung dieses
Zustimmungsvorbehalts.
zu 6. Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen
der Fondsgesellschaft, Ausschüttungen/Entnahmen
Die Beteiligungen Immoauszahlplan I und II vermitteln
keine Gesellschafterstellung bei der Fondsgesellschaft.
Nach den vorgesehenen vertraglichen
Regelungen erhalten die entsprechenden Beteiligten
eine vom Geschäftsergebnis der Fondsgesellschaft
unabhängige Mindestverzinsung nach gesondertem
„Vertrag Immoauszahlplan I“ bzw. „Vertrag Immoauszahlplan
II“ in Verbindung mit den Regelungen
gemäß § 5 Absatz (8).
Ihre Ansprüche auf Gewinnbeteiligung richten sich
ausschließlich nach dem „Vertrag Immoauszahlplan I“
und dem Vertrag Immoauszahlplan II“, die auf der
Seite 58 f dieses 1. Nachtrags näher erläutert sind.
zu 13. Einmalige und laufende Vergütungen
Die Geschäftsführungs-, Haftungs- und sonstigen
Vergütungen der persönlich haftenden Gesellschafterin
sowie der geschäftsführenden Kommanditistin
in geänderter, reduzierter Höhe ergeben sich aus
dem geänderten § 13 des neu zu fassenden Gesellschaftsvertrages
und werden nochmals auf S. 62 des
1. Nachtrags dargestellt.
zu II. Beschreibung des Vertrages über eine
Stille Beteiligung („ImmoZins“)
Aufgrund der geplanten Neufassung des Fondsgesellschaftsvertrages
ergeben sich beim Vertrag über
eine Stille Beteiligung („ImmoZins“) insbeondere
Folgeänderungen in § 2 Absatz 3, § 3 Absätze 3,

4 und 5 sowie in § 7 Absatz 5. Sämtliche Änderungen
stehen unter der auflösenden Bedingung der
Ablehnung der Neufassung des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft durch die Beschlussfassung
der Gesellschafter der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft bietet nunmehr Stille Beteiligungen
der Anlageform ImmoZins in einer Gesamtsumme
von bis zu 11.500.000 € (bisher 17.500.000 €)
an, die – abhängig von der Mindestlaufzeit – in drei
Formen eingegangen werden können, davon
▪ „ImmoZins 5,00” mit 5.500.000 € (bisher
8.000.000 €),
▪ „ImmoZins 5,75” mit 3.000.000 € (bisher
6.000.000 €) und
▪ „ImmoZins 6,25“ mit 3.000.000 € (bisher
3.500.000 €).
Eine andere Aufteilung zwischen den Beteiligungsformen
ist grundsätzlich möglich.
Neben der unverändert gebliebenen Möglichkeit
einer Überzeichnung in Höhe von 10 % (vgl. § 5
Absatz (1) des Fondsgesellschaftsvertrages) ist die
Geschäftsführung für den Fall einer Nicht- bzw. nicht
ausreichenden Hereinnahme der zusätzlichen Finanzierungsmittel
im Wege der Beteiligungen gemäß
§ 5 Absatz (8) neue Fassung berechtigt, über die in
§ 5 Absatz (1) des Fondsgesellschaftsvertrages definierten
Grenzen hinaus, Stille Beteiligungen „Immo-
Zins 5,75“ bzw. „ImmoZins 6,25“ in Höhe von bis
zu weiteren 3.000.000 € aufzunehmen, um eine
eventuelle Finanzierungslücke zu schließen.
zu III. Beschreibung des Treuhandvertrages
zwischen den Treugebern und der Aequitas
Treuhand GmbH sowie Angaben über die
Treuhandkommanditistin
Die Treuhandkommanditistin ist mit der treuhänderischen
Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung
der Fondsgesellschaft beigetreten und wurde am
Rechtliche Grundlagen
26.10.2011 mit einer Hafteinlage von 10.000 € im
Handelsregister eingetragen.
zu 6. Vergütung der Treuhandkommanditistin
Die Treuhandkommanditistin erhält von der Fondsgesellschaft
im Zeitraum bis zum 31.12.2012 eine
einmalige Vergütung in Höhe von 18.000 € (bisher
20.000 €) zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, fällig in zwei Teilbeträgen in
Höhe von 10.000 € am 30.12.2011 und in Höhe
von 8.000 € am 30.12.2012 (jeweils zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe). Ab
2013 erhält die Treuhandkommanditistin nunmehr
eine jährliche Vergütung in Höhe von 12.500 € (bisher
15.000 €) zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, fällig am 30.12. eines jeden
Jahres. Die jährliche Vergütung erhöht sich ab dem
01.01.2014 um 2 % p. a. Die Gesamtvergütung der
Treuhandkommanditistin über die geplante Fondslaufzeit
bis Ende 2026 beträgt nunmehr 217.674 €
zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe.
Die Änderung steht ebenfalls unter der auflösenden
Bedingung der Ablehnung der Neufassung des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft durch
die Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft.
zu IV. Beschreibung des Vertrages über Mittelverwendungskontrolle
sowie Angaben
über den Mittelverwendungskontrolleur
Zwischen der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
1 einerseits sowie dem Mittelverwendungskontrolleur
andererseits wurde am 30.01.2012
ein Nachtrag zum Mittelverwendungskontrollvertrag
vereinbart, der in seinem vollständigen Wortlaut auf
S. 85 f des 1. Nachtrags abgedruckt ist. Wegen der
vereinbarten Änderungen wird grundsätzlich hierauf
verwiesen.
Die geänderte Gesamtvergütung für die Wahrnehmung
der Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs
beträgt nur noch 25.000 € zuzüglich Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe und bei Verlängerung der
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
55

Rechtliche Grundlagen N 1
Mittelverwendungskontrolle über den 31.12.2012
hinaus 35.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe. Die Änderung der Vergütung steht allerdings
unter der auflösenden Bedingung der Ablehnung
der Neufassung des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft durch die Beschlussfassung
der Gesellschafter der Fondsgesellschaft.
zu V. Wesentliche Dienstleistungsverträge
sowie sonstige Verträge der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften
zu 1. und 2. Dienstleistungsverträge der Fondsgesellschaft
sowie der Objektgesellschaften
Aufgrund der Änderungen der Investitions- und Finanzierungspläne
sowie der Prognoserechnungen der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften, insbesondere
im Hinblick auf das deutlich reduzierte
einzuwerbende Gesamtkapital (Gesellschaftskapital
sowie einzuwerbende Stille Beteiligungen (Immo-
Zins)) sowie die deutlich reduzierten kalkulierten
Immobilienanschaffungskosten hat die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaft
1 mit den Vertragspartnern der Dienstleistungsverträge
entsprechende Nachträge über die
Anpassung (Reduzierung) der bislang vereinbarten
Vergütungen abgeschlossen.
Sämtliche Nachträge wurden am 27.01.2012 vereinbart,
wobei diese jeweils unter der auflösenden
Bedingung der Ablehnung der Neufassung des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft durch
die Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft
stehen.
Die jeweils reduzierten Vergütungen sind den Angaben
unter 7.1.1 Investitions- und Finanzierungsplan
konsolidiert (Prognose), S. 16 des 1. Nachtrags im
Einzelnen zu entnehmen.
Des Weiteren hat die Fondsgesellschaft mit der Unacum
Vertriebs- und Servicemanagement AG (im Folgenden
„Unacum“ genannt) am 27.01.2012 eine Vereinbarung
geschlossen, wonach die Unacum auch
mit der Vermittlung der Beteiligungen gemäß § 5
Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages neue
56 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Fassung (Immoauszahlplan I und II) beauftragt wird.
Die Unacum darf sich bei der Erfüllung ihrer vertragsgegenständlichen
Aufgaben auch Dritter bedienen.
Sofern die Fondsgeschäftsführung von ihrem Recht
auf Überzeichnung der Stillen Beteiligungen (Immo-
Zins) in den Beteiligungsformen „ImmoZins 5,75“
bzw. „ImmoZins 6,25“ in Höhe von bis zu weiteren
3.000.000 € Gebrauch macht, um eine eventuelle
Finanzierungslücke bei der Fondsgesellschaft zu
schließen, ist die Unacum ebenfalls (entsprechend
den bisherigen Regelungen) beauftragt.
Die Unacum erhält für die Vermittlung der Finanzierungsmittel
Immoauszahlplan I eine Provision in Höhe
von 8 % der von den Beteiligten bei der Fondsgesellschaft
eingezahlten Einlagen, fällig nach Abschluss
des entsprechenden Beteiligungsvertrages sowie
Geldeingang bei der Fondsgesellschaft.
Für die Vermittlung der Finanzierungsmittel Immoauszahlplan
II beträgt die Provision 13 % der von den
Beteiligten bei der Fondsgesellschaft eingezahlten
Einlagen, fällig nach Abschluss des entsprechenden
Beteiligungsvertrages sowie Geldeingang bei der
Fondsgesellschaft.
Im Fall der Rückabwicklung der Fondsgesellschaft
gemäß § 5 Absatz (10) neue Fassung des Fondsgesellschaftsvertrages
hat sich die Unacum verpflichtet,
die vorbeschriebenen Vergütungen an die Fondsgesellschaft
insoweit zurückzuzahlen, als dies erforderlich
ist, damit den Kommanditisten bzw. Treugebern
sowie Stillen Beteiligten (ImmoZins) ihr bis zum Zeitpunkt
der Rückabwicklung tatsächlich eingezahltes
Kapital (ohne Agio) zurückgezahlt werden kann.
Die Vereinbarung steht weiterhin unter der auflösenden
Bedingung der Ablehnung der Neufassung des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft durch
die Beschlussfassung der Gesellschafter der Fondsgesellschaft.
Etwaige bei Eintritt der auflösenden
Bedingung bereits an die Unacum gezahlte Vergütungen
für die Vermittlung der Beteiligungen gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages
neue Fassung (Immoauszahlplan I und II) müssten
von dieser wieder zurückgewährt werden.

zu 3. Finanzierungsverträge der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1
Darlehensvertrag der Objektgesellschaft 1 mit der
HYPO NOE Gruppe Bank AG vom 09./21.11.2011
sowie 1. Nachtrag vom 15./19.12.2011
Entsprechend der im Verkaufsprospekt S. 133 erläuterten
Finanzierungszusage vom 06./10.06.2011
hat die Objektgesellschaft 1 zwischenzeitlich zur
teilweisen Finanzierung der Kaufpreise der Objekte
des Immobilienportfolios II (Buttenheim, Goch, Haßloch
und Otterberg) mit der HYPO NOE Gruppe
Bank AG, Kremser Gasse 20, A-3100 St. Pölten
(Österreich) einen Darlehensvertrag über bis zu
8.534.400 € abgeschlossen, wobei für die einzelnen
Objekte wiederum jeweils bestimmte Darlehensnominalbeträge
festgelegt wurden. Zum Zeitpunkt
der Aufstellung des 1. Nachtrags ist der Darlehensteilbetrag
für das Objekt Buttenheim in Höhe von
1.000.650 € ausgezahlt. Die Laufzeit des Darlehens
endet sieben Jahre nach der ersten Auszahlung,
somit am 29.12.2018. Zum Ende der Laufzeit ist das
Darlehen in Höhe der Restvaluta zurückzuzahlen.
Die Darlehensstruktur entspricht im Wesentlichen
dem bereits abgeschlossenen Darlehensvertrag für
das Immobilienportfolio I, sodass grundsätzlich auf
die Ausführungen im Verkaufsprospekt S. 131 f verwiesen
werden kann.
Es handelt sich auch hier um eine variable Finanzierung
mit Trigger-Rate. Referenzzinssatz ist der
6-Monats-Euribor. Der jährliche Zinssatz wird
ermittelt aus dem Referenzzinssatz zuzüglich 185
Basispunkten (1 Basispunkt entspricht 0,01 %). Die
Trigger-Rate ist der mit der finanzierenden Bank
vereinbarte Höchstwert des Referenzzinssatzes.
Bei Erreichen eines Triggers von 4,3 % für die der
Kreditrestlaufzeit entsprechende Swaprate ist der
variable Zinssatz in einen Festzins umzuwandeln
bzw. die Objektgesellschaft 1 ist verpflichtet, ein entsprechendes
Zinssicherungsgeschäft abzuschließen.
Dementsprechend darf der Zinssatz für die Finanzierung
6,15 % p. a. (4,3 % Trigger zuzüglich 1,85 %)
nicht überschreiten. Der vereinbarte Zinssatz für das
1. Halbjahr 2012 beträgt 3,475 % p. a.
Rechtliche Grundlagen
Als Obergrenze für den an die Objektgesellschaft
auszureichenden Darlehensbetrag wurde ein LTV
von 70 % vereinbart sowie ein Cash Sweep, bis ein
LTV von 65 % erreicht ist, d.h. die Liquidität, die nach
Bezahlung aller erforderlichen Ausgaben für den
Betrieb bzw. nach Bewirtschaftung der finanzierten
Immobilien und nach Bedienung des Gesamtschuldendienstes
(Zinsen, Tilgungen, Bankgebühren
und dergleichen) übrig bleibt, ist zunächst für die
zusätzliche (vorzeitige) Darlehenstilgung zu verwenden
bis die Beleihungsgrenze von 65 % erreicht ist.
Die anschließende Tilgung beträgt 2,0 % p. a. des
Darlehensbetrags zuzüglich noch nicht entrichteter
Zinsen. Überschreitet der LTV einen Wert von 70 %,
so erhöht sich die vereinbarte Marge von 185 Basispunkten
um 50 Basispunkte. Die Zins- und Tilgungszahlungen
sind kalendervierteljährlich nachträglich
zu erbringen und beginnen am 31.03.2012. Die
Objektgesellschaft 1 ist berechtigt, Sondertilgungen
ab 500.000 € zu leisten, wobei in den ersten drei
Jahren Gebühren anfallen.
Die Bank erhält für die Bearbeitung der Finanzierung
eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 94.057 €,
die bereits mit der ersten Auszahlung an die Bank
bezahlt wurde.
Das Darlehen ist durch eine Gesamtgrundschuld in
Höhe von 10.500.000 € (zuzüglich 18 % Zinsen p. a.
und 10 % einmalige Nebenleistung) gesichert, die
in Höhe eines Teilbetrags von 20 % sofort vollstreckbar
nach § 800 ZPO ist. Bei der Bemessung der
Gesamtgrundschuld lag die ursprünglich geplante
Höhe des Darlehens für sechs Immobilien zugrunde.
Die spätere Aufhebung der Kaufverträge für die
Objekte Traitsching und Marktleuthen ließ dies unverändert.
Zur Darlehensbesicherung wurden weiterhin sämtliche
gegenwärtigen und zukünftigen Rechte und
Ansprüche aus den projekt- bzw. immobilienbezogenen
Verträgen (insbesondere Miet-, Objektverwaltungs-
und Versicherungsverträge) sowie aus
den Verträgen zur Zinssicherung bei Erreichen der
Trigger-Rate an die Darlehensgeberin abgetreten.
Zusätzlich wurden alle gegenwärtigen und zukünf-
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
57

Rechtliche Grundlagen N 1
tigen Konten der Objektgesellschaft 1 an die HYPO
NOE Gruppe Bank AG verpfändet.
Außerdem hat sich die finanzierende Bank eine
Garantie der FIHM Fonds und Immobilien Holding
München AG über ursprünglich bis zu 1.523.000 €
für den Fall des Abschlusses eines Zinssicherungsgeschäftes
bei Erreichen der Trigger-Rate vor
vollständiger Auszahlung des Kredites ausbedungen.
Nachdem zum Zeitpunkt der Aufstellung des
1. Nachtrags die Trigger-Rate nicht erreicht wurde
(und auch nicht absehbar ist, dass diese bis zum
Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Kredites
erreicht wird), ist diese Sicherheit bislang nicht
gestellt. Weiter hat die finanzierende Bank eine
Garantie der FIHM Fonds und Immobilien Holding
München AG über bis zu 500.000 € für den Fall,
dass die Mieterdienstbarkeiten zum Objekt Haßloch
nicht in einer für die finanzierende Bank akzeptablen
Form geändert werden konnten, beauflagt. Die
endgültige Höhe dieser Garantie wird erst zu einem
späteren Zeitpunkt einseitig durch die finanzierende
Bank festgelegt, die Garantie ist zum Zeitpunkt der
Aufstellung des 1. Nachtrags noch nicht gestellt.
Ferner wurden zugunsten der finanzierenden Bank
u.a. verschiedene Informations- und Zustimmungsrechte
sowie die Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen
durch die Objektgesellschaft 1 vereinbart.
Bei Verletzung dieser Pflichten ist die HYPO NOE
Gruppe Bank AG berechtigt, das Darlehen fristlos
zu kündigen und den ausgereichten Kreditbetrag
sofort fällig zu stellen. Gleichzeitig erhöht sich die
Marge von 185 um 150 Basispunkte bzw. um 50
Basispunkte bei der Verletzung bestimmter Finanzkennzahlen.
Die ganze oder teilweise Übertragung des Kreditverhältnisses
auf Dritte ist der Objektgesellschaft 1
nicht gestattet. Die HYPO NOE Gruppe Bank AG
ist berechtigt, den Kredit zu syndizieren, d.h. das Kreditrisiko
auf Dritte zu übertragen. Für den Darlehensvertrag
gilt grundsätzlich österreichisches Recht. Als
Gerichtsstand wurde Wien vereinbart.
58 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Zwischenfinanzierungsverträge der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft 1
Die Laufzeit des Darlehensvertrags vom 20.06.2011
zwischen der Fondsgesellschaft und einer Privatperson
zur Zwischenfinanzierung in Höhe von
2.500.000 € wurde mit Nachtrag vom 05.12.2011
bis zum 31.05.2012 verlängert (vormals 29.12.2011).
Die Fondsgesellschaft ist jedoch bereits vorher zur
Tilgung berechtigt.
„Vertrag Immoauszahlplan I“ und „Vertrag Immoauszahlplan
II“
Die Geschäftsführung plant, zur Finanzierung der
bereits erfolgten Übernahme einer Kommanditbeteiligung
in Höhe von ca. 94,6 % an der Objektgesellschaft
1 sowie der geplanten weiteren Immobilieninvestition
über eine (Kommandit-)Beteiligung an einer
noch zu errichtenden Objektgesellschaft 2 zusätzliche
Stille Beteiligungen als sogenannter Immoauszahlplan
I bzw. Immoauszahlplan II in Höhe von bis
zu insgesamt 3.000.000 € bis längstens 31.12.2012
aufzunehmen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des
1. Nachtrags sind noch keine diesbezüglichen Verträge
seitens der Fondsgesellschaft abgeschlossen.
Vertragspartner des Immoauszahlplan I können
ausschließlich diejenigen werden, die bereits sog.
„Auszahlplan PLUS“ – Beteiligte sind. Bei diesen
Beteiligten handelt es sich um bisherige Stille Gesellschafter
der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Renditefonds 6 Plus KG mit Sitz in Aschheim,
Landkreis München, eingetragen im Handelsregister
beim Amtsgericht München unter HRA 95711. Es ist
beabsichtigt, die bisherigen Auszahlpläne der Beteiligten
im Wege individueller Änderungsvereinbarungen
auf die Fondsgesellschaft zu übertragen, wobei
die Auszahlpläne zu grundsätzlich unveränderten
Bedingungen mit der Fondsgesellschaft fortgeführt
werden.
Die Beteiligten des Immoauszahlplan I haben keine
Verlustbeteiligung und erhalten eine vom Geschäftsergebnis
der Fondsgesellschaft unabhängige Mindestverzinsung.
Am Vermögen der Fondsgesellschaft
sind sie nicht beteiligt. Der Immoauszahlplan I ist mit
einer ergebnisunabhängigen Mindestverzinsung
von 5,1 % p.a., ab 01.07.2017 6,1 % p. a., bezogen

auf die jeweils in die Fondsgesellschaft eingezahlte
Einlage ausgestattet. Zudem ist eine regelmäßige
Tilgung von anfänglich 7,5 % p. a. bezogen auf die
ursprünglich im Rahmen des sog. „Auszahlplan PLUS“
gezeichnete Einlage (zuzüglich ersparter Zinsen) vertraglich
vorgesehen, sodass sich ein jährlicher Auszahlungsbetrag
in Höhe von 12,6 % bezogen auf
die ursprünglich im Rahmen des sog. „Auszahlplan
PLUS“ gezeichnete Einlage ergibt. Die Ansprüche
auf Auszahlung eines etwaigen Abfindungsguthabens
und der jährlichen Mindestauszahlungen sind
solange und soweit ausgeschlossen, als deren Geltendmachung
einen Grund für die Überschuldung
oder Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft
darstellen würde. Zudem sind die Ansprüche im Falle
der Liquidation oder Insolvenz der Fondsgesellschaft
grundsätzlich nachrangig gegenüber den Forderungen
anderer Gläubiger.
Die Beteiligungen haben eine feste Laufzeit bis zum
31.12.2021, wobei die konkrete Laufzeit der einzelnen
Auszahlpläne vom ursprünglichen Laufzeitbeginn
abhängig ist. In Ausnahmefällen besteht für die Beteiligten
oder deren Erben ein Sonderkündigungsrecht.
Den Beteiligten des Immoauszahlplan I wird in ihrer
Funktion als (Fremd-)Kapitalgeber ein Teilnahmerecht
an Gesellschafterversammlungen der Fondsgesellschaft
eingeräumt. Besonders wesentliche
Beschlüsse gemäß § 18 Absatz (1) Ziffer g), i) und
l) des Fondsgesellschaftsvertrages stehen unter dem
Zustimmungsvorbehalt durch die Beteiligten gemäß
§ 5 Absatz (8) neue Fassung des Fondsgesellschaftsvertrages.
Dasselbe gilt für eine Änderung dieses
Zustimmungsvorbehalts.
Vertragspartner des Immoauszahlplan II können
höchstens 20 Beteiligte werden.
Beteiligte des Immoauszahlplan II haben zusätzlich
zu ihrer gezeichneten Einlage ein Agio von 5 %
bezogen auf ihre gezeichnete Einlage gegenüber
der Fondsgesellschaft zu erbringen. Die Verzinsung
in Form einer ergebnisunabhängigen Mindestverzinsung
beträgt beim Immoauszahlplan II 5,1 % p. a. und
erhöht sich ab 01.01.2019 auf 6,1 % p. a., bezogen
auf die jeweils in die Fondsgesellschaft eingezahlte
Rechtliche Grundlagen
Einlage. Zudem ist eine regelmäßige Tilgung von
anfänglich 7,5 % p. a. bezogen auf die gezeichnete
Einlage (zuzüglich ersparter Zinsen) vertraglich vorgesehen,
sodass sich ein jährlicher Auszahlungsbetrag
in Höhe von 12,6 % bezogen auf die gezeichnete
Einlage ergibt. Die Beteiligungen haben eine
feste Laufzeit bis zum 31.12.2022, wobei die konkrete
Laufzeit der einzelnen Zahlungen der Auszahlpläne
vom jeweiligen Laufzeitbeginn abhängig ist. In
Ausnahmefällen wird auch diesen Beteiligten oder
deren Erben ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.
Die Ansprüche der Immoauszahlplan II – Beteiligten
auf Auszahlung eines etwaigen Abfindungsguthabens
und der jährlichen Mindestauszahlungen sind
solange und soweit ausgeschlossen, als deren Geltendmachung
einen Grund für die Überschuldung
oder Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft darstellen
würden. Zudem sind die Ansprüche im Falle
der Liquidation oder Insolvenz der Fondsgesellschaft
grundsätzlich nachrangig gegenüber den Forderungen
anderer Gläubiger.
Als weitere (Fremd-)Kapitalgeber (ohne Verlustbeteiligung)
haben sie keine Vermögensbeteiligung
an der Fondsgesellschaft; ein Teilnahmerecht an
Gesellschafterversammlungen der Fondsgesellschaft
wird ihnen eingeräumt. Besonders wesentliche
Beschlüsse gemäß § 18 Absatz (1) Ziffer g), i) und l)
des Fondsgesellschaftsvertrages stehen auch unter
ihrem Zustimmungsvorbehalt. Dasselbe gilt für eine
Änderung dieses Zustimmungsvorbehalts.
zu D. Beteiligung der Fondsgesellschaft an
den Objektgesellschaften
zu I. Beteiligung an der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG
Die Fondsgesellschaft wurde am 13.01.2012 als
Kommanditistin der Objektgesellschaft 1 mit einer
Hafteinlage von € 1.750,00 in das Handelsregister
eingetragen.
Im Zuge der Änderungen der Investitions- und Finanzierungspläne
sowie der Prognoserechnungen der
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
59

Rechtliche Grundlagen N 1
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften ist
auch eine partielle Anpassung des Gesellschaftsvertrages
der Objektgesellschaft 1 geplant. Diese
betrifft zum einen die Anpassung der Vergütungsregelungen
in §§ 7 und 8 des Objektgesellschaftsvertrages,
vgl. dazu die Darstellung S. 62 des
1. Nachtrags. Zum anderen reduziert sich die sonstige
Einlage der Fondsgesellschaft bei der Objektgesellschaft
1 auf 10.500.000 € (bisher 15.500.000 €).
Die vorgenannten Änderungen stehen ebenfalls
unter der auflösenden Bedingung der Ablehnung
der Neufassung des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft durch die Beschlussfassung der
Gesellschafter der Fondsgesellschaft. Zudem bedarf
die Änderung des Objektgesellschaftsvertrages der
Zustimmung der Gesellschafterversammlung der
Fondsgesellschaft.
zu 2. Notarielle Kaufverträge betreffend den
Erwerb des Immobilienportfolios I in Bayern,
Rheinland-Pfalz und Saarland
Grundbuchbestand, Belastungen
Im Folgenden werden die Änderungen aufgeführt,
die seit Aufstellung des Verkaufsprospekts im Grundbuchbestand
und den Belastungen eingetreten sind.
Soweit sich bei den einzelnen Objekten des Immobilienportfolios
I keine Änderungen ergeben haben,
erfolgt keine weitere Erläuterung.
Objekt Lebach
Als Alleineigentümerin wurde am 03.01.2012 die
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co.
Besitz KG eingetragen. Die in Abteilung II unter der
lfd. Nr. 2 eingetragene Auflassungsvormerkung
zugunsten der Objektgesellschaft 1 wurde im Zuge
der Eigentumsumschreibung gelöscht.
In Abteilung III wurde die unter der lfd. Nr. 1 zugunsten
der Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA,
Frankfurt am Main, noch eingetragene Buchgrundschuld
im Zuge der Eigentumsübertragung gelöscht.
60 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
zu 3. Notarielle Kaufverträge betreffend den Erwerb
des Immobilienportfolios II in Bayern, Rheinland-Pfalz
und Nordrhein-Westfalen
Die Kaufverträge zwischen der Objektgesellschaft 1
und der Prebag Gewerbebau AG vom 16.03.2011
(Urkunde des Notars Dr. Oliver Vossius, München,
UR.Nr. V 0551/2011) über den Erwerb der Grundstücke
in Traitsching und Marktleuthen wurden
mit notariellem Vertrag vom 07.12.2011 (Urkunde
des Notars Dr. Oliver Vossius, München, URNr. V
2925/2011) einvernehmlich aufgehoben. Im Aufhebungsvertrag
wurde zugleich die Löschung der
zugunsten der Objektgesellschaft 1 bereits in den
jeweiligen Grundbüchern für die Objekte Marktleuthen
und Traitsching eingetragenen Auflassungsvormerkungen
vereinbart. Die übrigen in der notariellen
Urkunde von 16.03.2011 zusammengefassten
Kaufverträge über die Objekte Buttenheim, Goch,
Haßloch und Otterberg bleiben davon unberührt.
Die sich über alle Grundstücke des ursprünglichen
Immobilienportfolios II (Buttenheim, Goch, Haßloch,
Otterberg, Marktleuthen und Traitsching) erstreckende
Finanzierungsgrundschuld bleibt ungeachtet
der Teilaufhebung der Grundstückskaufverträge
bestehen.
Soweit in diesem 1. Nachtrag von Objekten des
Immobilienportfolios II die Rede ist, bezieht sich dies
ausschließlich auf die Objekte Buttenheim, Goch,
Haßloch und Otterberg.
Grundbuchbestand, Belastungen
Im Folgenden werden die Änderungen aufgeführt,
die seit Aufstellung des Verkaufsprospekts im Grundbuchbestand
und den Belastungen eingetreten sind.
Soweit sich bei den einzelnen Objekten des Immobilienportfolios
II keine Änderungen ergeben haben,
erfolgt keine weitere Erläuterung.
Objekt Goch
Die Grundstücke, bezeichnet im Grundbuch des
Amtsgerichts Kleve, Grundbuch von Asperden, Blatt
284, Flurstücke 8/48 und 8/49, Landwirtschaftsfläche,
zu insgesamt 5.450,00 m², werden aufgrund
einer Grundstücksteilung fortgeführt als Flurstück
8/186, Landwirtschaftsfläche zu 739 m² und Flur-

stück 8/187, Gebäude- und Freifläche zu 4.711 m².
Als Alleineigentümer wurde am 14.11.2011 die Prebag
Gewerbebau AG eingetragen.
Die zugunsten der Prebag Gewerbebau AG eingetragene
Auflassungsvormerkung wurde mit Eigentumsumschreibung
gelöscht. In Abteilungen II und III sind
keine Rechte (Beschränkungen, Belastungen, Grundschulden,
Hypotheken) eingetragen, die nach Veräußerung
(Erwerb durch die Objektgesellschaft 1)
bestehen bleiben.
Objekt Buttenheim
In Abteilung II der Grundstücke wurde ergänzend
folgende Belastung eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 3: Auflassungsvormerkung für Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz
KG, Aschheim
In Abteilung III ist zusätzlich folgendes Recht eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 2: Buchgrundschuld in Höhe von
10.500.000 € für die HYPO NOE Gruppe Bank
AG, St. Pölten; 18 % Zinsen p. a.; 10 % Nebenleistung
einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO
bezüglich Teilbetrags iHv 2.100.000,00 €;
Gesamthaft: Otterberg (Amtsgericht Kaiserslautern)
Blatt 3508 und 2481, Asperden (Amtsgericht
Kleve) Blatt 284, Haßloch (Amtsgericht Neustadt
a. d. Weinstraße) Blatt 16686, Marktleuthen
(Amtsgericht Wunsiedel) Blatt 3603, Traitsching
(Amtsgericht Cham) Blatt 1417.
Objekt Otterberg
In Abteilung II des Grundstücks bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Kaiserslautern, Grundbuch für
Otterberg, Blatt 3508, Flurstücke 1823/8, 1816/19,
1821/43, wurde ergänzend folgende Belastung eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 3: Auflassungsvormerkung für Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz
KG, Aschheim
Rechtliche Grundlagen
In Abteilung III ist zusätzlich folgendes Recht eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 2: Buchgrundschuld in Höhe von
10.500.000 € für die HYPO NOE Gruppe Bank
AG, St. Pölten; 18 % Zinsen p. a.; 10 % Nebenleistung
einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO
bezüglich Teilbetrags iHv 2.100.000,00 €;
Gesamthaft: Blatt 2481, Buttenheim (Amtsgericht
Bamberg) Blatt 1994, Asperden (Amtsgericht
Kleve) Blatt 284, Haßloch (Amtsgericht Neustadt
a. d. Weinstraße) Blatt 16686, Marktleuthen
(Amtsgericht Wunsiedel) Blatt 3603, Traitsching
(Amtsgericht Cham) Blatt 1417.
In Abteilung II des ferner zum Kaufgegenstand gehörenden
Grundstücks bezeichnet im Grundbuch des
Amtsgerichts Kaiserslautern, Grundbuch für Otterberg,
Blatt 2481, Flurstücke 1821/10 und 1823/13
ist ebenfalls eine Auflassungsvormerkung zugunsten
der Objektgesellschaft 1 eingetragen.
In Abteilung III ist unter der lfd. Nr. 4 zugunsten
der Volksbank Kaiserslautern-Nordwestpfalz eG,
Kaiserslautern, eine Buchgrundschuld in Höhe von
4.800.000,00 € (zuzüglich 18 % Zinsen jährlich)
eingetragen (Mithaft: Blatt 3508), die im Zuge der
Eigentumsübertragung auf die Objektgesellschaft 1
gelöscht wird.
Ferner ist in Abteilung III folgendes Recht eingetragen:
▪ Lfd. Nr. 5: Buchgrundschuld in Höhe von
10.500.000 € für die HYPO NOE Gruppe Bank
AG, St. Pölten; 18 % Zinsen p. a.; 10 % Nebenleistung
einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO
bezüglich Teilbetrags iHv 2.100.000,00 €;
Gesamthaft: Blatt 3508, Buttenheim (Amtsgericht
Bamberg) Blatt 1994, Asperden (Amtsgericht
Kleve) Blatt 284, Haßloch (Amtsgericht Neustadt
a. d. Weinstraße) Blatt 16686, Marktleuthen
(Amtsgericht Wunsiedel) Blatt 3603, Traitsching
(Amtsgericht Cham) Blatt 1417.
Ansonsten sind in Abteilung III keine Rechte (Grundschulden,
Hypotheken) eingetragen.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
61

Rechtliche Grundlagen N 1
Kaufpreis
Aufgrund der Aufhebung der Grundstückskaufverträge
für die Objekte Marktleuthen und Traitsching
beträgt der Gesamtkaufpreis für das Portfolio II nunmehr
12.094.187,50 €. Auf die Wahrnehmung des
Optionsrechts zur Kaufpreisstundung hat die Objektgesellschaft
1 verzichtet.
zu F. Zusätzliche Angaben nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
zu II. Angaben über Gründungsgesellschafter
der Emittentin
Im Zuge der geplanten Änderungen der Gesellschaftsverträge
der Fondsgesellschaft sowie der
Objektgesellschaft 1 sowie aufgrund der geänderten
Investitions- und Finanzierungspläne und Prognoserechnungen
des 1. Nachtrags ergeben sich
folgende reduzierte Haftungs- und Geschäftsführungsvergütungen:
NGF Verwaltung GmbH (Komplementärin)
▪ Übernahme der persönlichen Haftung bei der
Fondsgesellschaft bis 31.12.2012: 60.000 €
▪ Übernahme der persönlichen Haftung bei der
Objektgesellschaft 1 bis 31.12.2012: 110.000 €
▪ Übernahme der persönlichen Haftung bei der
Objektgesellschaft 2 bis 31.12.2012: 12.500 €
▪ Geschäftsführung bei der Fondsgesellschaft
bis 31.12.2012: 91.800 €
▪ Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 1
bis 31.12.2012: 101.333 €
▪ Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 2
bis 31.12.2012: 17.600 €
▪ Übernahme der persönlichen Haftung und
Geschäftsführung bei der Fondsgesellschaft ab
01.01.2013: 74.235 € p. a.
▪ Übernahme der persönlichen Haftung und
Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 1 ab
01.01.2013: 27.450 € p. a.
▪ Übernahme der persönlichen Haftung und
Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 2 ab
01.01.2013: 8.315 € p. a.
62 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
NGF Beteiligung GmbH (geschäftsführende Kommanditistin)
▪ Geschäftsführung bei der Fondsgesellschaft
bis 31.12.2012: 22.600 €
▪ Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 1
bis 31.12.2012: 26.667 €
▪ Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 2
bis 31.12.2012: 4.000 €
▪ Geschäftsführung bei der Fondsgesellschaft
ab 01.01.2013: 6.500 € p. a.
▪ Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 1
ab 01.01.2013: 2.000 € p. a.
▪ Geschäftsführung bei der Objektgesellschaft 2
ab 01.01.2013: 1.500 € p. a.
Sämtliche vorgenannten Vergütungen der NGF Verwaltung
GmbH und der NGF Beteiligung GmbH
verstehen sich zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe. Die Vergütungsanpassungsregelungen,
erstmals ab 2017, bleiben unverändert.
zu III. Angaben über die Geschäftstätigkeit
der Emittentin sowie Angaben über die Anlageziele
und Anlagepolitik der Vermögensanlagen
Aufgrund der geänderten Investitions- und Finanzierungspläne
und Prognoserechnungen des
1. Nachtrags sind die insoweit im Verkaufsprospekt
enthaltenen Zahlen-/Betragsangaben überholt.
Das zur langfristigen Finanzierung aufzunehmende
Fremdkapital beträgt nunmehr 27.400.000 €. Ergänzend
wird auf die Angaben S. 17 des 1. Nachtrags
verwiesen.

Steuerliche Grundlagen
Steuerliche Grundlagen
Ergänzungen und Änderungen zu Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ (S. 161 - 179 des
Verkaufsprospekts)
zu II. 1. b4) Abschreibungen bzw. Werbungskosten
Die Änderung der Investitions- und Finanzierungspläne,
der Prognosen und der Planzahlen gegenüber
dem Verkaufsprospekt hat auch Auswirkungen
auf die Werbungskosten bzw. Abschreibungen.
Diese stellen sich aktualisiert wie folgt dar:
Werbungskosten auf Ebene der
Fondsgesellschaft: €
▪ Zinsaufwendungen 818.215
▪ Beschaffung Stille Beteiligungen
und Immoauszahlpläne I und II 280.000
▪ Geschäftsführung 40.000
▪ Haftungsübernahme Komplementärin 30.000
▪ Einrichtung Zeichnerverwaltung 127.000
▪ Steuerberatung, Jahresabschlussprüfung 50.000
▪ Treuhandvergütung 9.000
▪ Nicht abzugsfähige Vorsteuer 16.213
Gesamt 1.370.428
Die abschreibbaren Kosten betragen voraussichtlich
5.941.626 €, die nicht abschreibbaren Kosten
1.951.887 €.
Werbungskosten auf Ebene der
Objektgesellschaft 1 €
▪ Finanzierungsbeschaffung 203.700
▪ Zinsaufwendungen 1.448.509
▪ Bankbearbeitungsgebühren 213.057
▪ Geschäftsführung 80.000
▪ Haftungsübernahme Komplementärin 55.000
▪ Due Diligence Objekte/Mietverträge 125.000
▪ Einrichtung Mieten- und
Objektverwaltung 80.000
▪ Steuerberatung 80.000
▪ Nicht umlagefähige Nebenkosten,
Erwerbs nebenkosten, Objekt-
verwaltung, Sonstiges 573.355
Gesamt 2.858.621
Die abschreibbaren Kosten betragen hier planmäßig
22.311.997 €, die nicht abschreibbaren Grund- und
Bodenanteile 7.304.944 €.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
63

Steuerliche Grundlagen N 1
Werbungskosten auf Ebene der
Objektgesellschaft 2 €
▪ Finanzierungsbeschaffung 45.500
▪ Bankbearbeitungsgebühren 45.500
▪ Geschäftsführung 12.000
▪ Haftungsübernahme Komplementärin 6.250
▪ Due Diligence Objekte/Mietverträge 30.000
▪ Einrichtung Mieten- und Objekt-
verwaltung 20.000
▪ Steuerberatung 20.000
▪ Nicht umlagefähige Nebenkosten,
Erwerbs nebenkosten, Objekt-
verwaltung, Sonstiges 17.333
Gesamt 196.583
Die ursprünglich im Laufe des Jahres 2012 vorgesehenen
Immobilienerwerbe der Objektgesellschaft 2
sind nunmehr erst Ende des Jahres 2012 geplant.
Deshalb fallen im Jahr 2012 planmäßig auch keine
Zinsaufwendungen mehr an.
Da die Kaufpreise für die Ende des Jahres 2012
vorgesehenen Immobilienerwerbe der Objektgesellschaft
2 noch nicht feststehen, wurden diese mit
6.500.000 € geschätzt und Grund- und Bodenanteile
von 25 % – auch für Zwecke der Ermittlung
der nicht abschreibbaren Kosten – unterstellt. Die
abschreibbaren Kosten betragen unter Berücksichtigung
dieser Schätzung hier planmäßig 5.220.313 €,
die nicht abschreibbaren Grund- und Bodenanteile
1.740.104 €.
Bei der Fondsgesellschaft wurden die Zinszahlungen
für die Immoauszahlpläne I und II und Teile der
Beschaffungskosten für die Immoauszahlpläne I und II
als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelt.
64 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
zu II. 1. c1) § 15 b EStG
Die Beteiligung an der Objektgesellschaft 1 vermittelt
der Fondsgesellschaft prognosegemäß nunmehr
einen anfänglichen Verlust von 6,82 % (im Verkaufsprospekt
7,13 %) bezogen auf die Summe aus Kommanditkapital
der Fondsgesellschaft und der sonstigen
von der Fondsgesellschaft zu erbringenden
Einlage in der Anfangsphase.
Die Beteiligung an der Objektgesellschaft 2 vermittelt
der Fondsgesellschaft prognosegemäß nunmehr
einen anfänglichen Verlust von 7,51 % (im Verkaufsprospekt
6,05 %) bezogen auf die Summe aus Kommanditkapital
der Fondsgesellschaft und der sonstigen
von der Fondsgesellschaft zu erbringenden
Einlage in der Anfangsphase.
Dies bedeutet nach wie vor, dass für Zwecke des
§ 15 b EStG trotz modellhafter Gestaltung weder
die Beteiligung an der Objektgesellschaft 1 noch die
geplante Beteiligung an der Objektgesellschaft 2
unter die Vorschrift des § 15 b EStG fallen.
Damit erhält die Fondsgesellschaft von Anfang an
Ergebniszuweisungen aus den Beteiligungen an den
Objektgesellschaften 1 und 2 zugerechnet und zwar
auch die anfänglichen negativen Ergebniszuweisungen.
Die Fondsgesellschaft selbst erzielt, unter Berücksichtigung
der Ergebniszuweisungen aus den Objektgesellschaften
1 und 2 bezogen auf das maßgebliche
Kapital nunmehr Anfangsverluste in den Jahren 2011
bis 2016 von 19,08 % (im Verkaufsprospekt 17,11 %).
Somit fällt eine Beteiligung der Anleger an der
Fondsgesellschaft nach wie vor unter den Anwendungsbereich
des § 15 b EStG. Diese anfänglichen
Verluste können nur mit späteren Gewinnen aus dieser
Beteiligung verrechnet werden.

zu II. 3. Umsatzsteuer und Vorsteuerer stattung
Für die erwarteten nicht abzugsfähigen Vorsteuern
der Fondsgesellschaft wurden im Investitionsplan
nunmehr eigens Kosten in Höhe von 83.727 €
(im Verkaufsprospekt 120.666 €) kalkuliert.
zu III 1. b) Verfahrensfragen und Sonderwerbungskosten
Ab 2014 sind Neuregelungen beim Kirchensteuerabzug
bei den abgeltend besteuerten Kapitalerträgen
der Einkünfte aus den Stillen Beteiligungen zu
beachten. Während bis 2013 zur Ermäßigung der
Kapitalertragsteuer (vgl. § 43 a Abs.1 S.2 EStG)
und zur Festsetzung der Kirchensteuer die Einnahmen
und die abgeführte Kapitalertragsteuer im
Rahmen der privaten Steuererklärung anzugeben
sind, wurde das Verfahren ab 2014 geändert. Ab
2014 steht ein automatisierter Datenabruf für alle
zum Steuerabzug vom Kapitalertrag Verpflichteten
zur Verfügung. Es wird diesen in anonymer Form
für jeden Stillen Beteiligten die Religionszugehörigkeit
und der Kirchensteuersatz mitgeteilt. Alle zum
Steuerabzug vom Kapitalertrag Verpflichteten müssen
ab 2014 die Kirchensteuer zusammen mit der
Kapitalertragsteuer einbehalten und abführen. Jeder
Kirchensteuerpflichtige kann aber den Abruf seiner
Kirchensteuermerkmale durch schriftlichen Antrag
beim Bundeszentralamt für Steuern sperren lassen.
In diesem Fall wird keine Kirchensteuer einbehalten
und abgeführt, aber der Antragsteller ist verpflichtet
eine Steuererklärung zum Zwecke der Veranlagung
zur Kirchensteuer einzureichen.
zu III. 3. Kapitalertragsteuer und Sparerfreibetrag
Ab 2014 sind die unter III. 1. b) gemachten Ausführungen
zum Einbehalt der Kirchensteuer maßgebend.
Steuerliche Grundlagen
zu IV. 3. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Am 16.12.2011 hat der Bundesrat den neuen Erbschaftsteuerrichtlinien
zugestimmt. Auch bei Erwerb
unter Lebenden ist künftig ein Abzug von Fremd mitteln
zur Finanzierung der Vermögenswerte in voller Höhe
möglich. Die Grundsätze der gemischten Schenkung
sind nicht mehr anzuwenden.
Die Neuregelung ist auf alle noch nicht bestandskräftig
veranlagten Erwerbe anzuwenden, für die die
Steuer nach dem 31.12.2008 entstanden ist oder
entsteht.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
65

Verträge N 1
Verträge
Wortlaut des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft in der Fassung des 1. Nachtrags,
der unverzüglich nach Veröffentlichung des 1. Nachtrags den Gesellschaftern im Wege des
schriftlichen Umlaufverfahrens zur Beschlussfassung vorgelegt werden soll.
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER
FONDSGESELLSCHAFT
§ 1 Firma, Sitz
(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft und
führt die Firma: ”Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH
& Co. KG“.
(2) Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Aschheim, Landkreis
München.
§ 2 Gesellschaftszweck
(1) Gegenstand der Gesellschaft sind der Erwerb sowie
die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien in
Deutschland. Zum Gegenstand gehört ebenso die Beteiligung
an Objektgesellschaften, die ihrerseits den Erwerb
sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Immobilien, insbesondere Einzelhandelsimmobilien
in Deutschland, zum Gegenstand haben.
(2) Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar oder
mittelbar zu dienen geeignet sind.
(3) Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
§ 3 Dauer, Geschäftsjahr
(1) Die Gesellschaft ist auf bestimmte Zeit errichtet. Sie
hat am 07.06.2011 begonnen und endet am 31.12.2026.
Die Geschäftsführung ist berechtigt, spätestens sechs
Monate vor Ablauf des Gesellschaftsvertrages die
Verlängerung der Dauer der Gesellschaft um ein Jahr
66 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
gegenüber allen Gesellschaftern in schriftlicher Form
zu erklären. Der schriftlichen Erklärung gegenüber allen
Gesellschaftern steht die Bekanntgabe der Verlängerung
in der dem Beendigungszeitpunkt vorangehenden ordentlichen
Gesellschafterversammlung gleich. Bei Erklärung/
Bekanntgabe der Verlängerung verlängert sich die Dauer
gemäß der vorstehenden Bestimmungen entsprechend.
Die Geschäftsführung kann von der Möglichkeit der Verlängerung
zweimal Gebrauch machen.
(2) Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
§ 4 Gesellschafter, Kapital
(1) Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin)
ist die NGF Verwaltung GmbH mit Sitz in Aschheim, Landkreis
München. Sie erbringt keine Kapitaleinlage und hat
keinen Kapitalanteil.
(2) Gründungskommanditistin ist die NGF Beteiligung
GmbH mit einer Hafteinlage in Höhe von 1.000 €. Sie
erbringt keine Kapitaleinlage und hat keinen Kapitalanteil.
(3) Treuhandkommanditistin wird die Aequitas Treuhand
GmbH mit einer festen Hafteinlage in Höhe von 10.000 €.
Die Treuhandkommanditistin tritt der Gesellschaft mit der
treuhänderischen Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung
bei.
Die Treuhandkommanditistin erbringt ihre Einlage aus der
treuhänderischen Übernahme von Einlagen gemäß § 5
und tritt zu diesem Zweck ihre gegen die jeweiligen Treugeber
bestehenden Ansprüche an die Gesellschaft ab.
Eine weitergehende Haftung der Treuhandkommanditistin
für die Erbringung der Einlage ist im Innenverhältnis zur
Gesellschaft ausgeschlossen.

Die Treuhandkommanditistin wird im Außenverhältnis erst
mit ihrer Eintragung im Handelsregister Gesellschafterin.
(4) „Anleger“ im Sinne dieses Vertrages sind die nach
Abschluss dieses Vertrages beitretenden Kommanditisten,
unabhängig davon ob sie unmittelbar (Direktkommanditisten)
oder mittelbar (als Treugeber über die Treuhandkommanditistin)
der Gesellschaft beitreten.
(5) „Gesellschafter“ im Sinne dieses Vertrages sind die
persönlich haftende Gesellschafterin, die Gründungskommanditistin
NGF Beteiligung GmbH, die Anleger sowie
die Treuhandkommanditistin, soweit sie Anteile auf eigene
Rechnung hält.
(6) „Stille Gesellschafter“ im Sinne dieses Vertrages sind
die Beteiligten der Kapitalart „ImmoZins“.
§ 5 Kapitalerhöhungen, Einwerbung
von Stillen Beteiligungen
(1) Die Geschäftsführung ist berechtigt und verpflichtet,
eine Erhöhung des Gesellschaftskapitals durch Aufnahme
von Anlegern bis zum 31.12.2012 in einem oder mehreren
Schritten auf 39.300.000 € (in Worten: neununddreißig
Millionen dreihunderttausend Euro) zuzulassen
sowie zusätzlich bis zu 11.500.000 € (in Worten: elf
Millionen fünfhunderttausend Euro) Stille Beteiligungen
im Sinne von Absatz (5) aufzunehmen. Die Geschäftsführung
ist berechtigt, eine Überzeichnung von bis zu
10 % des Gesamtkapitals (Gesellschaftskapital sowie
einzuwerbende Stille Beteiligungen im Sinne von Absatz
(5)) zuzulassen und den Platzierungszeitraum ein- oder
mehrmals bis zum 31.12.2013 zu verlängern. Absatz (9)
bleibt unberührt.
(2) Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, ihren Kapitalanteil
entsprechend der Summe der von ihr treuhänderisch
gehaltenen Beteiligungsbeträge zu erhöhen.
(3) Die vom Anleger zu leistende Einlage kann in einer der
nachfolgenden Formen erfolgen:
a) „ImmoWachstum“
Der Anleger bezahlt 65 % der Zeichnungssumme („Starteinlage“)
zuzüglich des anteiligen Agios, also 3,25 % der
Zeichnungssumme, innerhalb von 14 Tagen ab Annahme
seiner Beitrittserklärung.
Verträge
Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital werden auf
Kapitalkonto I bzw. II gutgeschrieben und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, bis der zweite Teil von 35 %
der Zeichnungssumme zuzüglich der weiteren 1,75 %
Agio erbracht ist, wobei zunächst eine Verrechnung mit
dem ausstehenden Agio erfolgt.
Sollten Ausschüttungen nicht oder nicht wie vorgesehen
erfolgen, so kann die Gesellschaft verlangen, dass der
Anleger die restliche Zeichnungssumme einschließlich
eines etwaig noch ausstehenden Agios in monatlichen
Raten von 0,25 % der Zeichnungssumme bezahlt, erstmalig
zum Monatsersten nach Aufforderung durch die
Gesellschaft.
b) „ImmoSpar Top“
Der Anleger bezahlt 5 % der Zeichnungssumme zuzüglich
eines Agios von 5 % der Zeichnungssumme innerhalb von
14 Tagen ab Annahme seiner Beitrittserklärung.
Der Anleger leistet monatliche Raten von 0,50 % der
Zeichnungssumme, erstmalig zum Monatsersten nach
Annahme seiner Beitrittserklärung.
Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital werden auf
Kapitalkonto I gutgeschrieben und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich die Dauer der Ratenzahlungen
entsprechend verringert.
c) „ImmoSpar“
Der Anleger bezahlt monatliche Raten von 0,60 % der
Zeichnungssumme, erstmalig zum Monatsersten nach
Annahme seiner Beitrittserklärung. Aus den ersten Raten
wird das Agio in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme
erbracht, alle weiteren Raten werden auf Kapitalkonto I
gebucht.
Ausschüttungen auf das eingezahlte Kapital werden auf
Kapitalkonto I bzw. II gutgeschrieben und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich die Dauer der
Ratenzahlungen entsprechend verringert.
(4) Zuzahlungen sind bei den in Absatz (3) genannten
Kapitalarten jederzeit möglich. Soweit Anleger der Beteiligungsvariante
„ImmoSpar Top“ oder „ImmoSpar“
Zuzahlungen leisten, kann der Prozentsatz für die monatlichen
Raten (0,50 % der Zeichnungssumme bei „ImmoSpar
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
67

Verträge N 1
Top“, 0,60 % bei „ImmoSpar“) nach Wunsch des Anlegers
verringert werden, maximal jedoch soweit, dass sich
insgesamt der Zeitraum bis zur vollständigen Einzahlung
der Zeichnungssumme nicht verlängert.
(5) Neben den in Absatz (3) genannten Beteiligungsformen
besteht die Möglichkeit, sich als Stiller Gesellschafter
(„ImmoZins“) mit einer Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2015, 31.12.2018 oder 31.12.2021 zu beteiligen.
Die Beteiligung erfolgt ohne Agio; die Beteiligungssumme
ist fällig 14 Tage ab Annahme der Beitrittserklärung.
Die Gewinnbeteiligung erfolgt ab dem auf die Einzahlung
folgenden Monatsersten, wobei die Stillen Beteiligten
eine ergebnisunabhängige Mindestverzinsung, bezogen
auf die geleistete Einlage, erhalten:
▪ für „ImmoZins 5,00“ (Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2015) eine Mindestverzinsung von 5,00 % p. a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ (Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2018) eine Mindestverzinsung von 5,75 % p. a.
▪ für „ImmoZins 6,25“ (Mindestlaufzeit bis zum
31.12.2021) eine Mindestverzinsung von 6,25 % p. a.
Die näheren Einzelheiten regelt ein gesonderter Vertrag
über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“).
(6) Die Geschäftsführung ist berechtigt, für den Fall, dass
die Stillen Beteiligungen zum jeweiligen Erstkündigungszeitpunkt
gemäß Absatz (5) in Verbindung mit dem Stillen
Beteiligungsvertrag ungekündigt fortbestehen und unter
Berücksichtigung der Entwicklung der Zinskonditionen am
Kapitalmarkt, den Stillen Gesellschaftern eine Erhöhung
der Mindestverzinsung gemäß Absatz (5) in Verbindung
mit dem Stillen Beteiligungsvertrag wie folgt anzubieten:
▪ für „ImmoZins 5,00“ Erhöhung der Mindestverzinsung
ab dem 01.01.2016 von 5,00 % p. a. auf bis zu
5,75 % p. a.
▪ für „ImmoZins 5,75“ Erhöhung der Mindestverzinsung
ab dem 01.01.2019 von 5,75 % p. a. auf bis zu
6,25 % p. a.
Die Erhöhung der Mindestverzinsung soll jeweils für
das nächste Kalenderjahr gelten. Ein Anspruch der Stillen
Gesellschafter auf eine Erhöhung der Mindestver-
68 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
zinsung besteht nicht. Das Angebot hat bis zum 31.07.
eines jeden Jahres, bei „ImmoZins 5,00“ erstmals bis
zum 31.07.2015, bei „ImmoZins 5,75“ erstmals bis zum
31.07.2018, in schriftlicher Form zu erfolgen, falls eine
Erhöhung der Mindestverzinsung stattfindet. Die Erklärung
der Geschäftsführung bedarf keiner Annahme durch den
Stillen Gesellschafter.
(7) Die Geschäftsführung ist berechtigt, von den in den
Absätzen (3) und (5) genannten Zahlungsfristen Abweichungen
zuzulassen, die durch Ausweis in der Beitrittserklärung
festzulegen sind.
(8) Die Geschäftsführung ist darüber hinaus berechtigt,
zur Finanzierung der bereits erfolgten Übernahme einer
Kommanditbeteiligung in Höhe von ca. 94,6 % an der
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz
KG (Objektgesellschaft 1) sowie der geplanten weiteren
Immobilieninvestition über eine (Kommandit-)Beteiligung
an einer noch zu errichtenden Objektgesellschaft 2
zusätzliche Stille Beteiligungen als sogenannter Immoauszahlplan
I bzw. Immoauszahlplan II in Höhe von bis zu
insgesamt 3.000.000 € (in Worten: drei Millionen Euro)
bis längstens 31.12.2012 aufzunehmen.
a) Vertragspartner des Immoauszahlplan I können ausschließlich
diejenigen werden, die bereits sog. „Auszahlplan
PLUS“ – Beteiligte sind. Der Immoauszahlplan I darf
eine Verzinsung in Form einer ergebnisunabhängigen
Mindestverzinsung von 5,1 % p. a., ab 01.07.2017 6,1 %
p. a., bezogen auf die jeweils in die Gesellschaft eingezahlte
Einlage nicht übersteigen. Zudem ist eine regelmäßige
Tilgung von anfänglich 7,5 % p. a. bezogen auf
die ursprünglich im Rahmen des sog. „Auszahlplan PLUS“
gezeichnete Einlage (zuzüglich ersparter Zinsen) vertraglich
vorgesehen, sodass sich ein jährlicher Auszahlungsbetrag
in Höhe von 12,6 % bezogen auf die ursprünglich
im Rahmen des sog. „Auszahlplan PLUS“ gezeichnete Einlage
ergibt. Die näheren Einzelheiten regelt der „Vertrag
Immoauszahlplan I“.
b) Vertragspartner des Immoauszahlplan II können unbeschadet
der summenmäßigen Begrenzung gemäß Satz 1
höchstens 20 Beteiligte werden. Beteiligte des Immoauszahlplan
II haben zusätzlich zu ihrer gezeichneten Einlage
ein Agio von 5 % bezogen auf ihre gezeichnete Einlage
gegenüber der Gesellschaft zu erbringen. Die Verzinsung

in Form einer ergebnisunabhängigen Mindestverzinsung
beträgt beim Immoauszahlplan II 5,1 % p. a. und erhöht
sich ab 01.01.2019 auf 6,1 % p. a., bezogen auf die
jeweils in die Gesellschaft eingezahlte Einlage. Zudem
ist eine regelmäßige Tilgung von anfänglich 7,5 % p. a.
bezogen auf die gezeichnete Einlage (zuzüglich ersparter
Zinsen) vertraglich vorgesehen, sodass sich ein jährlicher
Auszahlungsbetrag in Höhe von 12,6 % bezogen auf
die gezeichnete Einlage ergibt. Die näheren Einzelheiten
regelt der „Vertrag Immoauszahlplan II“.
(9) Neben der Möglichkeit einer Überzeichnung gemäß
Absatz (1) Satz 2 ist die Geschäftsführung für den Fall
einer Nicht- bzw. nicht ausreichenden Aufnahme der
zusätzlichen Finanzierungsmittel im Wege der Beteiligungen
gemäß Absatz (8) berechtigt, über die in Absatz (1)
definierten Grenzen hinaus, Stille Beteiligungen „Immo-
Zins 5,75“ bzw. „ImmoZins 6,25“ in Höhe von bis zu
weiteren 3.000.000 € (in Worten: drei Millionen Euro)
aufzunehmen, um eine eventuelle Finanzierungslücke bei
der Fondsgesellschaft zu schließen.
(10) Sollte die Summe des gezeichneten Gesamtkapitals
(Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende Stille Beteiligungen
im Sinne von Absatz (5)) gemäß § 5 Absatz (1)
mit Ablauf des Platzierungszeitraumes zur Durchführung der
bereits realisierten Investitionen nicht ausreichen und das fehlende
Gesamtkapital auch nicht durch eine anderweitige
Finanzierung geschlossen werden können, ist die persönlich
haftende Gesellschafterin berechtigt, gegenüber sämtlichen
Gesellschaftern sowie Stillen Beteiligten die Auflösung und
Rückabwicklung der Gesellschaft zu erklären. Die Erklärung
hat binnen vier Wochen nach Ablauf des Platzierungszeitraumes
zu erfolgen. Die Rückabwicklung erfolgt in diesem Falle
durch Rückzahlung der bis zu diesem Zeitpunkt tatsächlich eingezahlten
Kapitaleinlagen (bzw. Stillen Beteiligungen) ohne
Agio. Eine Verzinsung der bis zu diesem Zeitpunkt eingezahlten
Mittel oder Erstattung der beim Gesellschafter bzw. Stillen
Beteiligten ausgelösten Kosten erfolgt nicht. Die an die Stillen
Gesellschafter bis zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezahlten
Mindestverzinsungen werden nicht zurückgefordert.
§ 6 Beitritt von Anlegern
(1) Eine Beteiligung an der Gesellschaft kann unmittelbar
(nachfolgend „Direktkommanditist“ genannt) oder mittelbar
über die Treuhandkommanditistin (nachfolgend „Treugeber“
genannt) erfolgen.
Verträge
(2) Anleger kann jede natürliche Person werden, die in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Die Beteiligung
von juristischen Personen, Personenhandelsgesellschaften,
Gesellschaften bürgerlichen Rechts, sonstigen Gesellschaften
oder Gemeinschaften, wie zum Beispiel Ehepaaren,
oder in Deutschland nur beschränkt Steuerpflichtigen ist mit
Zustimmung der Geschäftsführung ebenfalls möglich. Die
Zustimmung wird erteilt, wenn keine berechtigten Interessen
der Gesellschaft entgegen stehen. Unbeschadet der
vorstehenden Regelungen setzt eine Beteiligung als Direktkommanditist
in jedem Fall eine Registerfähigkeit voraus.
(3) Der Beitritt des Anlegers erfolgt durch Einreichung
einer Beitrittserklärung und deren Annahme.
Für die Annahme der Beitrittserklärung genügt im Falle
der Schriftform eine Unterzeichnung durch Faksimile. Die
Annahme ist auch per Telefax, E-Mail oder in anderer
dokumentierbarer Weise zulässig.
Der Anleger verzichtet auf den Zugang der Annahmeerklärung.
Eine Mitteilung über die Annahme wird an die
Anleger informationshalber versandt.
(4) Der Kapitalanteil eines Anlegers soll mindestens 5.000 €
betragen. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
(5) Bei Direktbeteiligung mit persönlicher Eintragung im
Handelsregister werden 10 % des Kapitalanteils (Pflichteinlage)
im Handelsregister als Haftsumme eingetragen.
§ 7 Treuhandkommanditistin, Treugeber
(1) Bei Beteiligungen der Anleger über die Treuhandkommanditistin
wird die Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin
entsprechend der Summe der von ihr treuhänderisch
gehaltenen Beteiligungsbeträge erhöht. An diesen Kapitalerhöhungen
nimmt die Treuhandkommanditistin im eigenen
Namen, jedoch auf Rechnung der Treugeber teil. Die
Hafteinlage der Treuhandkommanditistin bleibt insoweit
unverändert.
(2) Nach der im Treuhandvertrag erfolgenden Abtretung
von Forderungen und Rechten an die Treugeber und deren
Bevollmächtigung werden diese im Verhältnis zur Gesellschaft
und den Gesellschaftern weitestgehend wie ein
Kommanditist behandelt.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
69

Verträge N 1
(3) Endet der Treuhandvertrag, verlangt der Treugeber,
dass seine Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung
als Kommanditist umgewandelt wird, oder scheidet die
Treuhandkommanditistin aus der Gesellschaft aus, so
wird der Treugeber zum Direktkommanditisten, falls er die
Anteile nicht auf einen neuen Treuhandkommanditisten
überträgt, der von der Gesellschafterversammlung unverzüglich
zu bestellen ist.
(4) Jeder Treugeber hat das Recht, an Gesellschafterversammlungen
teilzunehmen und die auf seine Beteiligung
entfallenden Mitgliedschaftsrechte unmittelbar selbst oder
durch einen von ihm Bevollmächtigten wahrzunehmen.
(5) Falls ein Treugeber nicht selbst bzw. durch einen
Bevollmächtigten an einer Gesellschafterversammlung
teilnimmt, ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, die
Mitgliedschaftsrechte auszuüben. Dasselbe gilt, falls bei
einer Abstimmung in anderer Weise die Stimmabgabe
nicht innerhalb der in § 19 Absatz (2) bestimmten Frist bei
der Gesellschaft eingeht.
(6) Die Treuhandkommanditistin erhält von der Gesellschaft
für die Übernahme der Treuhandschaft und der
damit verbundenen Tätigkeiten im Zeitraum bis 31.12.2012
eine einmalige Vergütung in Höhe von 18.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, fällig
in zwei Teilbeträgen; 10.000 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe am 30.12.2011 und
8.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe am 30.12.2012. Ab 2013 erhält die Treuhandkommanditistin
eine jährliche Vergütung in Höhe von
12.500 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, fällig am 30.12. eines jeden Jahres. Die jährliche
Vergütung erhöht sich ab dem 01.01.2014 um 2 % p. a.
§ 8 Handelsregistereintragungen
Direktkommanditisten haben die Gesellschaft in der
gesetzlichen Form zu bevollmächtigen, Anmeldungen
zum Handelsregister für sie vorzunehmen und die für die
Vollmacht und ihre Eintragung im Handelsregister entstehenden
Kosten zu übernehmen.
§ 9 Gesellschafterkonten
Für jeden Gesellschafter werden vier Kapitalkonten
geführt, deren Salden unverzinslich sind.
70 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
(1) Auf dem Kapitalkonto I wird der eingezahlte Kapitalanteil
des Gesellschafters gebucht.
(2) Auf dem Kapitalkonto II wird das Agio gebucht.
(3) Auf dem Kapitalkonto III werden Ausschüttungen in
Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen, sonstige Entnahmen,
Einlagen und Gewinne gebucht, sofern diese
nicht auf dem Kapitalkonto IV zu buchen sind. Die an die
Anleger zu leistenden Ausschüttungen werden so lange
auf das Kapitalkonto I bzw. II umgebucht, bis die Einzahlungsverpflichtung
vollständig erfüllt ist.
(4) Auf dem Kapitalkonto IV werden Verluste gebucht.
Gewinne sind diesem Konto so lange gutzuschreiben, bis
dieses ausgeglichen ist.
§ 10 Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
(1) Kommt ein Anleger seiner Einzahlungsverpflichtung bei
Fälligkeit nicht oder nicht in voller Höhe nach, gerät er
ohne das Erfordernis einer Mahnung in Verzug.
(2) Befindet sich der Anleger mit seinen Einzahlungsverpflichtungen
im Verzug, kann die Gesellschaft die Rückstände
beitreiben oder nach Fristsetzung von vier Wochen
mit Ablehnungsandrohung den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
erklären oder die weiteren Zahlungen dauerhaft
aussetzen mit der Folge von Absatz (4).
(3) Im Falle des Rücktritts kann die Gesellschaft vom Anleger
eine Gesamtschadenspauschale in Höhe der bis
dahin geleisteten Einlagen verlangen, maximal jedoch
17,5 % der Beteiligungssumme. Der Anleger ist berechtigt,
einen geringeren Schaden nachzuweisen. Der Anleger
erhält statt eines Auseinandersetzungsguthabens die einbezahlten
Beträge, soweit diese über die Gesamtschadenspauschale
hinausgehen.
(4) Auf Antrag eines Anlegers kann die Gesellschaft die
weiteren Zahlungen dauerhaft aussetzen. Die Gesellschaft
kann in diesem Fall vom Anleger eine Gesamtschadenspauschale
in Höhe der bis dahin geleisteten Einlagen verlangen,
maximal jedoch 17,5 % der Beteiligungssumme. Der
Anleger ist berechtigt, einen geringeren Schaden nachzuweisen.
Eine Wiederaufnahme der Beitragsleistungen nach
dauerhafter Zahlungsaussetzung lässt den Anfall einer
bereits verwirkten Gesamtschadenspauschale unberührt.

(5) Auf Antrag des Anlegers kann die Gesellschaft – unter
Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Antragsstellung
vorhandenen Liquiditätssituation bei der Gesellschaft –
die weiteren Zahlungen einmalig vorübergehend aussetzen
(„Beitragsurlaub“). § 10 Absatz (4) Satz 2 findet für
diesen Fall keine Anwendung. Die Dauer der vorübergehenden
Zahlungsaussetzung ist auf einen Zeitraum von
maximal sechs Beitragsmonaten begrenzt. Eine vorübergehende
Zahlungsaussetzung kann auch bei mangelnder
Ausschöpfung der Maximallaufzeit des Beitragsurlaubs
nicht mehrfach gewährt werden. Durch den Beitragsurlaub
bleiben die monatlichen Sparraten gemäß § 5 Absatz (3)
unberührt; vielmehr verlängert sich der Zeitraum bis zur
vollständigen Einlagenleistung.
§ 11 Keine Nachschusspflicht, Haftungsbeschränkung
(1) Der Anleger ist nicht verpflichtet, über die in der Beitrittsvereinbarung
bestimmte Beteiligungssumme (Pflichteinlage)
zuzüglich Agio hinaus weitere Zahlungs- oder
Nachschusspflichten zu übernehmen. Die gesetzliche
Regelung über die Haftung der Kommanditisten gegenüber
Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB
bleibt unberührt.
(2) Eine Erhöhung des Gesellschaftskapitals, über die in
diesem Vertrag genannten Höchstbeträge hinaus, kann nur
mit einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen beschlossen werden.
Der Gesellschafter ist ohne seine Zustimmung nicht
verpflichtet, sich an einer Kapitalerhöhung zu beteiligen.
§ 12 Geschäftsführung und Vertretung
(1) Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft
obliegen der Komplementärin und der Kommanditistin
NGF Beteiligung GmbH.
(2) Für den Fall des Ausscheidens der Kommanditistin
NGF Beteiligung GmbH aus der Gesellschaft bzw. aus
der Geschäftsführerstellung wird – zur Wahrung der vermögensverwaltenden
Eigenschaft der Gesellschaft – von
der Komplementärin ein neuer Geschäftsführer, der Kommanditist
sein muss, bestimmt, bis die Gesellschafterversammlung
über die Berufung eines neuen Geschäftsführers
Beschluss gefasst hat.
(3) Die Geschäftsführer sind jeweils zusammen mit einem
anderen Geschäftsführer oder einem Prokuristen zur
Verträge
Geschäftsführung und zur Vertretung der Gesellschaft
gegenüber Dritten befugt. Die Gesellschafterversammlung
kann einzelnen Geschäftsführern alleinige Geschäftsführungsbefugnis,
Einzelvertretungsbefugnis und Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilen.
(4) Die Komplementärin und die Kommanditistin NGF
Beteiligung GmbH sind einzelgeschäftsführungsbefugt
und zur Einzelvertretung der Gesellschaft berechtigt. Die
Komplementärin und ihre Geschäftsführer sind von den
Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
(5) Die Geschäftsführer sind verpflichtet, die Geschäfte
der Gesellschaft mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmanns zu führen und ihre Geschäftserfahrungen und
ihre Verbindungen nach besten Kräften zur Verfügung zu
stellen. Die persönlich haftende Gesellschafterin und die
NGF Beteiligung GmbH sind berechtigt, sich zur Erfüllung
ihrer Geschäftsführungsaufgaben Dritter zu bedienen. Die
Geschäftsführer sind vom gesetzlichen Wettbewerbsverbot
befreit.
(6) Die Gesellschaft und die Objektgesellschaft 1 haben
mit einer Steuerberatungsgesellschaft einen Mittelverwendungskontrollvertrag
abgeschlossen. Im Rahmen des
Mittelverwendungskontrollvertrages hat sich die Gesellschaft
unter anderem dazu verpflichtet, dafür Sorge zu
tragen, dass sämtliche Einzahlungen der unmittelbar
oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an der
Gesellschaft beteiligten Gesellschafter sowie der Stillen
Beteiligten auf das in der Beitrittserklärung der Gesellschaft
genannte Einzahlungskonto, über das nur eine
gemeinsame Verfügungsberechtigung mit dem Mittelverwendungskontrolleur
besteht (gemeinsame Kontovollmacht),
geleistet werden und dass über dieses Konto
sämtliche Zahlungen, die nach dem Investitionsplan der
Gesellschaft von ihr zu leisten sind, abgewickelt werden.
Die Kosten der Mittelverwendungskontrolle tragen die
Gesellschaft und die Objektgesellschaft 1. Die Mittelverwendungskontrolle
endet mit Abschluss der in den
Investitionsplänen der Gesellschaft und der Objektgesellschaften
enthaltenen Mittelverwendung, spätestens
jedoch am 31.12.2012. Macht die Geschäftsführung von
ihrem Recht auf Verlängerung des Platzierungszeitraums
gemäß § 5 Absatz (1) Gebrauch, so verlängert sich der
Mittelverwendungskontrollzeitraum entsprechend, maximal
jedoch bis zum 31.12.2013.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
71

Verträge N 1
(7) Die Gesellschaft beabsichtigt, neben der bereits erfolgten
Übernahme einer Kommanditbeteiligung in Höhe von
ca. 94,6 % an der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1
GmbH & Co. Besitz KG (Objektgesellschaft 1) die Realisierung
einer weiteren Immobilieninvestition über eine
(Kommandit-)Beteiligung an einer noch zu errichtenden
Objektgesellschaft 2. Hinsichtlich des Eingehens dieser
weiteren Immobilieninvestition haben die Geschäftsführer
folgende Grundsätze zu beachten:
a) Das Investitionsvolumen darf einen Gesamtbetrag in
Höhe von 6.500.000 € nicht übersteigen. Sofern die
Geschäftsführung eine Überzeichnung des Gesamtkapitals
gemäß § 5 Absatz (1) zulässt, erhöht sich die Obergrenze
des Investitionsbetrages entsprechend. Etwaige
anfallende Kosten für Grunderwerbsteuer und Makler
sowie Nebenkosten des Erwerbs sind in diesem Investitionsbetrag
nicht enthalten und können zusätzlich anfallen.
b) Es dürfen nur Immobilien ohne Fertigstellungsrisiko
innerhalb der Bundesrepublik Deutschland bzw. Beteiligungen
an vermögensverwaltenden Personengesellschaften,
die solche Immobilien in ihrem Bestand halten, erworben
werden.
c) Die Immobilien müssen langfristige Mietverträge mit
einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren mit bonitätsmäßig
guten Mietern aufweisen.
d) Der Investitionsbetrag gemäß Buchstabe a) Satz 1 soll
das 13fache der tatsächlichen oder kalkulierten Jahresnettomiete
nicht übersteigen. Diesem kalkulierten Einkaufsfaktor
liegt eine geplante Immobilieninvestition im Bereich Einzelhandel
zugrunde. Bei einer Immobilieninvestition im Bereich
Büroimmobilien ist eine Überschreitung des Einkaufsfaktors
um eine Jahresnettomiete ohne weiteres zulässig.
e) Eine Investitionsentscheidung der Geschäftsführung
setzt zu ihrer Wirksamkeit voraus, dass alle nach diesem
Vertrag vorhandenen Geschäftsführer sowie der Beirat/
Anlageausschuss zugestimmt haben.
(8) Die Anlage der Liquiditätsreserve soll mit einer Zielrendite
von 2,5 % p. a. vor Steuern erfolgen. Sofern die
Liquiditätslage der Gesellschaft dies zulässt, ist auch eine
mittelfristige Anlageform unter Beachtung des Gesellschaftszwecks
gemäß § 2 zulässig.
72 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
(9) Die Gesellschafterversammlung ist jederzeit berechtigt,
einem Geschäftsführer die Geschäftsführungsbefugnis
zu entziehen und den Geschäftsführungsvertrag
zu kündigen, hinsichtlich der persönlich haftenden
Gesellschafterin jedoch bis zum 31.12.2026 nur aus
wichtigem Grund und ohne wichtigen Grund nur mit
einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen.
(10) Soweit erforderlich, wird den Geschäftsführern für
die Vertretung der Gesellschaft Prokura erteilt. Erlischt die
Geschäftsführungsbefugnis eines Geschäftsführers, so gilt
auch eine ihm erteilte Prokura als widerrufen.
(11) Bei Vertragsabschlüssen der Gesellschaft mit Dritten
ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass Kommanditisten
auch vor Eintragung einer Haftsumme im Handelsregister
der Höhe nach nur beschränkt auf ihre Haftsumme für
Gesellschaftsverbindlichkeiten haften.
§ 13 Vergütungen
(1) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für
die Übernahme der persönlichen Haftung im Zeitraum
bis 31.12.2012 eine Vergütung in Höhe von 60.000 €
zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe,
zu zahlen in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011
und am 30.12.2012.
(2) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für die
Geschäftsführung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine einmalige
Vergütung in Höhe von 91.800 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwei gleichen
Teilbeträgen am 30.12.2011 und am 30.12.2012.
(3) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für
die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die
Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Höhe von 74.235 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
(4) Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für
die Geschäftsführung im Zeitraum bis 31.12.2012 eine
einmalige Vergütung in Höhe von 22.600 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zu zah-

len in zwei gleichen Teilbeträgen am 30.12.2011 und am
30.12.2012.
(5) Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für die
Geschäftsführung ab 2013 eine jährliche Vergütung in
Höhe von 6.500 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in
gesetzlicher Höhe, zu zahlen in zwölf gleichen Teilbeträgen
zum Ende eines Monats. Die Vergütung erhöht sich
alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland, erstmals ab 2017.
(6) Falls die Übernahme der persönlichen Haftung oder
die Geschäftsführung während eines Jahres endet, ist die
Vergütung nur zeitanteilig zu bezahlen bzw. zurückzuzahlen.
Sie steht in diesem Fall mangels anderweitiger
Vereinbarung anteilig demjenigen zu, der im jeweiligen
Zeitraum die persönliche Haftung übernommen bzw. die
Geschäftsführung der Gesellschaft ausgeübt hat.
§ 14 Gesellschafterbeschlüsse, Ausübung
des Stimmrechts
(1) Beschlüsse der Gesellschafter können in Gesellschafterversammlungen
oder in anderer Weise gefasst werden.
(2) Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig,
wenn sämtliche Gesellschafter ordnungsgemäß geladen
und mindestens 50 % des zum Zeitpunkt der Absendung
der Ladung auf Kapitalkonto I gebuchten Kapitals anwesend
oder vertreten sind. Ein eventueller Ladungsfehler gilt
als geheilt, wenn der betreffende Gesellschafter in der
Gesellschafterversammlung anwesend oder ordnungsgemäß
vertreten ist.
(3) Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der einfachen
Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit nicht in diesem
Vertrag oder durch Gesetz etwas anderes bestimmt
ist. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.
(4) Auf je volle 1.000 € des zum Zeitpunkt der Absendung
der Ladung auf Kapitalkonto I gebuchten Kapitals (einbezahltes
Kapital) entfällt eine Stimme.
(5) Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter vertritt,
kann voneinander abweichende Stimmen abgeben.
Jedoch kann das Stimmrecht für jeden einzelnen Gesellschafter
stets nur einheitlich ausgeübt werden.
Verträge
(6) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von
einem Monat nach Zurverfügungstellung des Protokolls,
z. B. mittels Übersendung oder Vorhalt zum
Download, durch Klageerhebung gegen die Gesellschaft
geltend gemacht werden Nach Ablauf der
Frist gilt ein eventueller Mangel als geheilt.
(7) Bei der Beschlussfassung nach § 17 und bei Beiratswahlen
ist in Abweichung von Absatz (2) die Gesellschafterversammlung
auch bei einer geringeren Präsenz
beschlussfähig. Eine Vertretung von Gesellschaftern durch
die Treuhandkommanditistin ist dabei ausgeschlossen.
§ 15 Ordentliche Gesellschafterversammlung
(1) Ordentliche Gesellschafterversammlungen, in denen
u. a. über die Genehmigung des Jahresabschlusses sowie
die Entlastung der Geschäftsführer zu beschließen ist, finden
in jedem zweiten Jahr bis spätestens 31. Oktober statt,
erstmals im Jahr 2012.
(2) Gesellschafterversammlungen sind in räumlicher Nähe
zum Sitz der Gesellschaft oder zu einem der Fondsobjekte
abzuhalten.
(3) Gesellschafterversammlungen werden durch die
Geschäftsführung unter Bekanntgabe der Tagesordnung
einberufen. Ladungen erfolgen schriftlich oder mit Zustimmung
des Gesellschafters auf andere dokumentierbare
Weise, z. B. per Telefax, E-Mail oder über andere elektronische
Medien. Bei Einberufung über elektronische
Medien können Anlagen zur Tagesordnung zum Download
vorgehalten werden, wenn in der Ladung darauf
hingewiesen wird.
Die Ladung erfolgt an die der Gesellschaft zuletzt
bekannte Post-, Telefax-, E-Mail- oder sonstige Adresse
eines jeden Gesellschafters und gilt mit der Absendung
durch die Gesellschaft als ordnungsgemäß erfolgt.
Die Einberufung der Gesellschafterversammlung erfolgt
mit einer Frist von drei Wochen, wobei für die Fristeinhaltung
das Datum der Absendung (Aufgabe zur Post) oder
bei Versand über elektronische Medien die Absenderkennung
maßgeblich sind. Der Tag der Absendung und
der Tag der Versammlung werden für die Fristberechnung
mitgezählt.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
73

Verträge N 1
Soweit sachlich begründet, kann die Frist zur Ladung
angemessen verkürzt werden. Ein sachlicher Grund für
die Fristverkürzung liegt unter anderem dann vor, wenn
ein Anleger nach Ladung zur aber vor Durchführung der
Gesellschafterversammlung beigetreten ist.
(4) Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige Änderungen
von Post-, Telefax-, E-Mail-Adresse oder anderen
Zustellmerkmalen der Gesellschaft unverzüglich mitzuteilen.
Eine Ladung an die zuletzt bekannte Post-, Telefax-,
E-Mail- oder sonstige Adresse gilt als ordnungsgemäß,
falls der Gesellschafter eine Änderung nicht mitgeteilt
hat.
Dies gilt auch für Gesellschafterwechsel, wenn dies der
Gesellschaft nicht oder ohne Angabe einer zutreffenden
Adresse mitgeteilt wurde.
(5) Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung führt die
persönlich haftende Gesellschafterin.
(6) Jeder Gesellschafter kann sich in der Gesellschafterversammlung
durch einen Dritten vertreten lassen, sofern
dieser eine schriftliche Vollmacht vorlegt.
(7) Die Stillen Gesellschafter sind zur Teilnahme an der
Gesellschafterversammlung berechtigt. Es steht ihnen grundsätzlich
weder ein Vorschlags- noch ein Stimmrecht zu.
§ 16 Außerordentliche Gesellschafterversammlung
(1) Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes sind die
Geschäftsführer jeweils einzeln berechtigt, eine außerordentliche
Gesellschafterversammlung einzuberufen.
Unabhängig davon finden außerordentliche Gesellschafterversammlungen
auch statt, wenn Gesellschafter, die
zusammen mindestens 10 % des einbezahlten Gesellschaftskapitals
auf sich vereinigen, dies gegenüber der
Gesellschaft schriftlich beantragen.
(2) Die Einberufungsfrist für außerordentliche Gesellschafterversammlungen
kann auf zehn Tage verkürzt werden.
Im Übrigen gelten die in § 15 Absatz (2) bis (7) getroffenen
Regelungen.
(3) Sollte die Gesellschaft dem Antrag auf Einberufung
einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung nicht
innerhalb von sieben Tagen nachkommen, ist der Antrag-
74 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
steller berechtigt, die Versammlung unter Beachtung der
zehntägigen Ladungsfrist selbst einzuberufen.
§ 17 Außerordentliche Gesellschafterversammlung nach
Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
(1) Nach Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
wird eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
nach § 16 einberufen.
(2) Auf dieser Gesellschafterversammlung soll über folgende
Beschlussgegenstände entschieden werden:
a) Wahl eines Beirats/Anlageausschusses;
b) Einrichtung der Zeichnerverwaltung durch die Value
Creation Fonds-Services GmbH;
c) Einrichtung des Controllings der Mieten- und Objektverwaltung
für die Gesellschaft und die Objektgesellschaften
durch die Next Generation Funds München
GmbH;
d) Beschaffung der Endfinanzierungen der Objektgesellschaften
durch die Next Generation Funds München
GmbH;
e) Due Diligence der Objekte und Prüfung der Mietverträge
der Objektgesellschaften durch die Next Generation
Funds München GmbH.
§ 18 Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung
(1) Die Gesellschafter beschließen insbesondere über
folgende Angelegenheiten:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Gewinnverteilung und Entnahmen/Ausschüttungen
in Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen. Beschlussfassungen
über höhere Entnahmen/Ausschüttungen, als
in der Prognoserechnung der Gesellschaft vorgesehen,
bedürfen einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen;
c) Wahl des Abschlussprüfers;
d) Entlastung der Geschäftsführung;

e) Änderungen dieses Gesellschaftsvertrages; sie bedürfen
einer Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung
anwesenden und vertretenen Stimmen. Sollten im Zeitraum
bis 31.12.2012 Änderungen durch behördliche Anforderungen
oder Auflagen oder gerichtliche Maßnahmen
Dritter notwendig werden, die keinerlei wirtschaftliche
Auswirkung haben (z. B. eine Änderung der Firmierung
oder des Geschäftszwecks für die Eintragung im Handelsregister),
so können solche Vertragsänderungen durch
einen einstimmigen Beschluss der Geschäftsführer und der
Treuhandkommanditistin vorgenommen werden;
f) Ausschluss von Gesellschaftern aus wichtigem Grund;
g) Veräußerung wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens;
dies bedarf einer Mehrheit von 75 % der bei der
Beschlussfassung anwesenden und vertretenen Stimmen;
h) Bestellung und Abberufung von Geschäftsführern und
des Beirats/Anlageausschusses;
i) Auflösung der Gesellschaft vor dem 31.12.2026,
deren Umwandlung im Sinne von § 1 Umwandlungsgesetz
sowie Einbringung im ertragsteuerlichen Sinne sowie
Verlängerung der Dauer der Gesellschaft über den
31.12.2026 hinaus, unbeschadet § 3 Absatz (1) Sätze 2-5;
diese Beschlüsse bedürfen einer Mehrheit von 75 % der
bei der Beschlussfassung anwesenden und vertretenen
Stimmen;
j) Abweichung von den Grundsätzen gemäß § 12
Absatz (7);
k) Änderung des Gesellschaftsvertrages der Einzelhandelsobjekte
Deutschland 1 GmbH & Co. Besitz KG (ausgenommen
sind Änderungen im Zeitraum bis 31.12.2012,
die durch behördliche Anforderungen oder Auflagen oder
gerichtliche Maßnahmen Dritter notwendig werden und
die keinerlei wirtschaftliche Auswirkung haben (z. B. eine
Änderung der Firmierung oder des Geschäftszwecks für
die Eintragung im Handelsregister)); dies bedarf einer
Mehrheit von 75 % der bei der Beschlussfassung anwesenden
und vertretenen Stimmen;
l) Auflösung der Objektgesellschaft 1, deren Umwandlung
im Sinne von § 1 Umwandlungsgesetz sowie Einbringung
im ertragsteuerlichen Sinne sowie die ganze oder
Verträge
teilweise Veräußerung von Immobilien durch die Objektgesellschaft
1. Selbiges gilt entsprechend für die noch zu tätigenden
Investitionen der Fondsgesellschaft, sofern diese
nicht unmittelbar von der Fondsgesellschaft, sondern über
eine (zwischengeschaltete) Objektgesellschaft getätigt
werden. Dies bedarf einer Mehrheit von 75 % der bei der
Beschlussfassung anwesenden und vertretenen Stimmen.
(2) Beschlüsse gemäß Ziffer g), i) und l) stehen unter dem
Zustimmungsvorbehalt durch die Stillen Gesellschafter.
Dasselbe gilt für eine Änderung dieses Zustimmungsvorbehalts.
Die Zustimmung erfolgt dabei durch Beschluss
gemäß § 7 des Vertrages über eine Stille Beteiligung
(„ImmoZins“).
(3) Beschlüsse gemäß Ziffer g), i) und l) stehen des Weiteren
unter dem Zustimmungsvorbehalt durch die Beteiligten
gemäß § 5 Absatz (8) (Immoauszahlplan I und
Immoauszahlplan II). Dasselbe gilt für eine Änderung dieses
Zustimmungsvorbehalts. Die Zustimmung erfolgt dabei
durch Beschluss gemäß den entsprechenden Regelungen
von „Vertrag Immoauszahlplan I“ und „Vertrag Immoauszahlplan
II“.
(4) Der Beirat/Anlageausschuss besteht aus bis zu drei
geeigneten Personen aus dem Kreis der Anleger.
Er fasst seine Beschlüsse grundsätzlich mit einfacher Mehrheit.
Die Einzelheiten richten sich nach der Beiratsordnung.
Im Zweifel gelten die Vorschriften des Gesellschaftsvertrages
entsprechend.
Von der Gesellschafterversammlung kann ihm die Ausübung
von Zustimmungs- und Kontrollrechten übertragen
werden, wie z. B. Kontrolle der Geschäftsführung, Beteiligung
an der Feststellung des Jahresabschlusses, der Vorbereitung
der Entlastung und der Entscheidung über die
Gewinnverteilung.
§ 19 Abstimmungen außerhalb von Gesellschafterversammlungen
(1) Gesellschafterbeschlüsse können auch im Umlaufverfahren
gefasst werden, wobei die Abstimmung
schriftlich und/oder über neue Medien, z. B. Internet,
ermöglicht bzw. vorgesehen werden kann. Im Falle
einer Abstimmung über neue Medien bedarf es nicht
der Einhaltung der Formen des Signaturgesetzes, viel-
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
75

Verträge N 1
mehr steht die Organisation des Zugangs und des
Abstimmvorgangs im Ermessen der Geschäftsführung.
(2) Der Abstimmungsgegenstand ist sämtlichen Gesellschaftern
mit einer begründeten Stellungnahme der
Geschäftsführung bekannt zu geben. Die Stimmabgabe
der Gesellschafter muss innerhalb von 21 Tagen nach
Absendung der Abstimmungsaufforderung bei der Gesellschaft
eingehen. Wird die Stimme eines Gesellschafters
nicht fristgerecht abgegeben, so gilt dies als Enthaltung,
im Falle einer Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
gilt § 7 Absatz (5).
(3) Auf Antrag eines Gesellschafters ist die Ordnungsmäßigkeit
des Abstimmverfahrens und der Auszählung von
einem Notar zu überprüfen. Falls sich keine Beanstandungen
ergeben, die zu einem abweichenden Ergebnis der
Abstimmung führen, fallen die Kosten dem beantragenden
Gesellschafter zur Last.
(4) Die Bestimmungen zu der Beschlussfassung in einer
Gesellschafterversammlung gelten entsprechend.
§ 20 Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse
(1) Über Gesellschafterbeschlüsse ist eine Niederschrift
anzufertigen, die von der persönlich haftenden Gesellschafterin
zu unterzeichnen und sämtlichen Gesellschaftern
sowie den Stillen Gesellschaftern schriftlich oder in
anderer geeigneter Form zur Verfügung zu stellen ist.
(2) Die Niederschrift gilt als zutreffende Wiedergabe der
gefassten Beschlüsse, wenn keiner der Gesellschafter dieser
innerhalb eines Monats seit Zurverfügungstellung der
Niederschrift widerspricht. Insoweit ist § 14 Absatz (6) zu
beachten.
§ 21 Information der Gesellschafter
(1) Die Gesellschaft informiert die Gesellschafter jährlich
schriftlich oder in anderer geeigneter Form (z. B. Internet-
Homepage) über die Geschäftsentwicklung und die Lage
der Gesellschaft.
(2) Die Gesellschaft informiert die Gesellschafter zusätzlich
über besondere Vorgänge der Gesellschaft und der
Objektgesellschaft. Selbiges gilt entsprechend für die
noch zu tätigenden Investitionen.
76 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
(3) Die Gesellschafter und die Treuhandkommanditistin
haben über § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft durch einen
Angehörigen der rechts- oder steuerberatenden oder
wirtschaftsprüfenden Berufe in den Geschäftsräumen
der Gesellschaft einsehen zu lassen. Die Gesellschaft ist
berechtigt, Einsichtsverlangen mehrerer Gesellschafter zu
poolen, d.h. z. B. nur an einem bestimmten Tag pro Quartal
zuzulassen.
(4) Die Anleger haben keinen Anspruch auf Herausgabe der
Namen und Adressen anderer Anleger und Stiller Gesellschafter,
soweit diese nicht ausdrücklich zugestimmt haben.
§ 22 Jahresabschluss, Sonderwerbungskosten
(1) In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres
haben die Geschäftsführer für das vorangegangene
Geschäftsjahr unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung den Jahresabschluss
der Gesellschaft aufzustellen.
(2) Die Gesellschafterversammlung beschließt, ob der
Jahresabschluss von einem Wirtschaftsprüfer zu prüfen
ist und wer die Prüfung ggf. durchführt. Für das erste
(Rumpf-) Geschäftsjahr kann der Abschlussprüfer von den
Geschäftsführern bestimmt werden.
(3) Der Jahresabschluss nebst Geschäftsbericht ist allen
Gesellschaftern schriftlich oder in anderer geeigneter
Form zuzusenden. Alle Gesellschafter sind berechtigt,
einen etwaigen Prüfungsbericht einzusehen.
(4) Sonderwerbungskosten von Anlegern müssen bis spätestens
28.02. des Folgejahres bei der Gesellschaft unter
Vorlage der erforderlichen Belege angemeldet werden.
§ 23 Ergebnisbeteiligung, Vermögensbeteiligung
und Entnahmen
(1) Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis der
Gesellschaft (nach Berücksichtigung der Vergütungen
für die persönlich haftende Gesellschafterin und die
geschäftsführende Kommanditistin) bestimmt sich grundsätzlich
nach dem Verhältnis ihrer per 31.12. gezeichneten
Kapitaleinlage.
Die Ergebnisse der Geschäftsjahre 2011 und 2012
(jeweils nach Berücksichtigung der Vergütungen für die

persönlich haftende Gesellschafterin und die geschäftsführende
Kommanditistin) werden davon abweichend so
verteilt, dass alle in diesen beiden Geschäftsjahren beitretenden
Gesellschafter unabhängig vom konkreten Zeitpunkt
ihres Beitritts entsprechend dem Verhältnis ihrer per
31.12.2012 gezeichneten Kapitalanteile gleich behandelt
werden.
Den jeweils später beitretenden Gesellschaftern werden
– soweit nicht gesetzliche Vorschriften oder Anweisungen
der Finanzverwaltung entgegenstehen – von den
nach ihrem Beitritt anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten
der Gesellschaft solange Vorabanteile zugewiesen,
bis sämtlichen Gesellschaftern – entsprechend ihren per
31.12.2012 gezeichneten Kapitalanteilen – Gewinne
oder Verluste aus dem Zeitraum vom Beginn der Gesellschaft
bis zum 31.12.2012 in gleicher anteiliger Höhe
zugerechnet sind.
Für den Fall, dass die Geschäftsführung von ihrem Recht
zur Verlängerung des Platzierungszeitraums über den
31.12.2012 Gebrauch macht, werden die Ergebnisse der
Geschäftsjahre 2011 bis 2013 (jeweils nach Berücksichtigung
der Vergütungen für die persönlich haftende Gesellschafterin
und die geschäftsführende Kommanditistin) so
verteilt, dass alle in diesen Geschäftsjahren beitretenden
Gesellschafter unabhängig vom konkreten Zeitpunkt ihres
Beitritts entsprechend dem Verhältnis ihrer per 31.12.2013
gezeichneten Kapitalanteile gleich behandelt werden.
(2) Am Vermögen der Gesellschaft sind die Anleger entsprechend
dem Stand ihres Kapitalkontos I (eingezahltes
Kapital) per 31.12. eines jeden Jahres beteiligt.
(3) Nach der Prognoserechnung der Gesellschaft erhalten
Anleger der Beteiligungsvariante „ImmoWachstum“
(§ 5 Absatz (3) a)) zunächst eine Ausschüttung in Form von
Gutschriften von 6 % p. a. bezogen auf die einbezahlte
Starteinlage von 65 %, fällig zum 30.12. des laufenden
Jahres. Die Ausschüttung erfolgt zeitanteilig, beginnend
mit dem auf den Eingang der Beitrittserklärung und der
vertragsgemäßen Einzahlung folgenden Monat. Hinsichtlich
des zweiten Teils der Einzahlungen gelten für sie die
gleichen Regeln gemäß nachfolgendem Absatz (4).
(4) Nach der Prognoserechnung der Gesellschaft erhalten
Anleger der Beteiligungsvariante „ImmoSpar Top“
Verträge
(§ 5 Absatz (3) b)) und „ImmoSpar“ (§ 5 Absatz (3) c))
zunächst eine Ausschüttung in Form von Gutschriften von
5,75 % p. a., bezogen auf den Stand ihres Kapitalkontos I
am 31.12. des Vorjahres, fällig zum 30.12. eines Jahres. Im
Übrigen gilt Absatz (9) Satz 2 entsprechend.
(5) Ab dem auf das Erreichen der vollen Zeichnungssumme
auf Kapitalkonto I folgenden Monat erhalten Anleger der
Beteiligungsvarianten „ImmoWachstum“, „ImmoSpar
Top“ und „ImmoSpar“ ihre Ausschüttungen in Form von
Auszahlungen jeweils hälftig zum 15.06. und 15.12. eines
Jahres.
(6) Die Stillen Gesellschafter sind nur am Gewinn beteiligt
und erhalten eine vom Geschäftsergebnis der Fondsgesellschaft
unabhängige Mindestverzinsung nach gesondertem
Vertrag über eine Stille Beteiligung („ImmoZins“)
in Verbindung mit den Regelungen gemäß § 5 Absätze (5)
und (6).
(7) Die Beteiligten nach § 5 Absatz (8) sind nur am Gewinn
beteiligt und erhalten eine vom Geschäftsergebnis der
Fondsgesellschaft unabhängige Mindestverzinsung nach
gesondertem „Vertrag Immoauszahlplan I“ bzw. „Vertrag
Immoauszahlplan II“ in Verbindung mit den Regelungen
gemäß § 5 Absatz (8).
(8) Ausschüttungen in Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen
werden auf Kapitalkonto III gebucht und ggf. auf
Kapitalkonto I bzw. II umgebucht.
(9) Soweit ein Anleger oder die Gesellschaft von der
Möglichkeit Gebrauch machen, die weiteren Zahlungen
des Anlegers dauerhaft auszusetzen, halbiert sich ab dem
Jahr der Beitragsfreistellung der Ausschüttungsprozentsatz
für die thesaurierten Ausschüttungen (Gutschriften) gegenüber
demjenigen Prozentsatz, den der Anleger erhalten
würde, wenn seine weiteren Zahlungen nicht ausgesetzt
würden. Ist die gezeichnete Kapitaleinlage durch die jährlichen
Gutschriften der Ausschüttungen auf das Kapitalkonto
I vollständig erbracht, erhält der Anleger ab diesem
Zeitpunkt wieder die gleichen Ausschüttungen in Form von
Auszahlungen, wie wenn seine weiteren Zahlungen nicht
dauerhaft ausgesetzt worden wären.
(10) Werden abweichend von der Prognoserechnung der
Gesellschaft in einem Geschäftsjahr weniger als 3 % aus-
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
77

Verträge N 1
geschüttet, so erhalten alle Anleger die gleiche prozentuale
Beteiligung. Werden mindestens 3 % ausgeschüttet,
so erhalten Anleger der Beteiligungsvarianten „Immo-
Wachstum“ auf die Starteinlage 0,25 % mehr.
(11) Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn der
Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
§ 24 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
(1) Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil
mit allen Rechten und Pflichten übertragen oder anderweitig
darüber verfügen, bis zu einer Einzahlung von 20 % der
Beteiligungssumme jedoch nur mit schriftlicher Zustimmung
der Gesellschaft.
Eine Übertragung von Geschäftsanteilen durch Anleger
kann jeweils nur mit Wirkung zum 31. 12. eines Kalenderjahres
erfolgen.
(2) Eine Teilung von Geschäftsanteilen ist nur mit schriftlicher
Zustimmung der Gesellschaft zulässig, die erteilt
werden soll, sofern der/die neuen und der verbleibende
Geschäftsanteil nach gezeichnetem Kapital einen Anteil
von jeweils 5.000 € nicht unterschreitet und etwa höhere
Beteiligungsbeträge durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.
(3) Alle Gesellschafterkonten gemäß § 9 dieses Vertrages
werden bei einem Übergang der Gesellschafterstellung
auf einen Dritten, gleichgültig ob im Wege der Gesamtrechts-
oder Sonderrechtsnachfolge, unverändert und einheitlich
fortgeführt. Der Übergang einzelner Rechte und
Pflichten hinsichtlich einzelner Gesellschafterkonten ist
nicht möglich.
(4) Unbeschadet der Regelung in Absatz (1) ist jede Verfügung
der Gesellschaft schriftlich oder in anderer dokumentierbarer
Weise anzuzeigen.
§ 25 Kündigung der Gesellschaft
(1) Das Recht zur ordentlichen Kündigung der Gesellschaft
ist vorbehaltlich der Regelung in Absatz (2) ausgeschlossen.
(2) Für den Fall der Verlängerung der Gesellschaft über
den 31.12.2026 hinaus ist jeder Gesellschafter berechtigt,
seine Beteiligung mit einer Frist von drei Monaten
zum Jahresende zu kündigen, erstmals zum 31.12.2026.
Die Treuhandkommanditistin ist unbeschadet dessen nur
78 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
mit Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher Treugeber
zur Kündigung des Gesellschaftsvertrages berechtigt.
(3) Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt in
jedem Fall unberührt.
(4) Jeder Gesellschafter ist berechtigt, im Falle des Eintritts
der Schwerstpflegebedürftigkeit („Pflegestufe III“, § 15 SGB
XI) die Gesellschaft zum Ende eines Jahres ohne Einhaltung
einer Frist zu kündigen. Der Eintritt der Schwerstpflegebedürftigkeit
ist der Gesellschaft in schriftlicher Form nachzuweisen.
(5) Der Schwerstpflegebedürftigkeit gleichgestellt gelten
folgende schwere Krankheiten als außerordentlicher Kündigungsgrund
im Sinne von Absatz (4):
a) Bypass-Operationen
b) Herzinfarkt
c) HIV-Infektion
d) Krebs
e) Multiple Sklerose
f) Nierenversagen
g) Schlaganfall
h) Blindheit
i) Taubheit
(6) Die Kündigungserklärung ist schriftlich an die Gesellschaft
zu richten. Maßgeblich für die Einhaltung der Kündigungsfrist
ist der Eingang des Kündigungsschreibens bei
der Gesellschaft.
§ 26 Ausscheiden aus der Gesellschaft
(1) Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft
aus, wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam gekündigt hat;
b) ihm gegenüber der Rücktritt erklärt worden ist;
c) er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem
Grund aus der Gesellschaft ausgeschlossen worden ist;
d) über sein Vermögen oder seinen Nachlass das Insolvenzverfahren
eröffnet, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
mangels Masse abgelehnt oder sein Kapitalanteil
von einem Gläubiger gepfändet worden ist,
die Vollstreckungsmaßnahme nicht innerhalb von sechs

Monaten aufgehoben wird, und ihn die Gesellschaft
nach Vorankündigung von mindestens vier Wochen aus
der Gesellschaft ausschließt.
(2) Der Gesellschafter scheidet jeweils zum nachfolgenden
31. 12. aus. Bis dahin ruhen seine Rechte und
Pflichten, soweit gesetzlich zulässig.
(3) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters wird
die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter den verbleibenden
Gesellschaftern fortgeführt.
(4) Scheidet eine persönlich haftende Gesellschafterin aus
der Gesellschaft aus, so hat die Gesellschafterversammlung
eine geeignete natürliche oder juristische Person als
neue persönlich haftende Gesellschafterin aufzunehmen.
§ 27 Ableben eines Gesellschafters
(1) Die Gesellschaft wird durch das Ableben eines Gesellschafters
nicht aufgelöst, sondern mit dessen Erben fortgesetzt.
(2) Die Erben haben sich in geeigneter Weise zu legitimieren.
Es liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gesellschaft,
ob sie hierfür einen Erbschein verlangt.
(3) Mehrere Erben sind verpflichtet, zur Ausübung ihrer
Gesellschafterrechte einen gemeinsamen, schriftlich
bevollmächtigten Vertreter zu bestimmen. Solange ein
gemeinsamer Vertreter nicht bestellt oder die Erbenlegitimation
nicht ausreichend dargelegt ist, ruhen die Stimm-
und Entnahmerechte aus der Gesellschaftsbeteiligung,
soweit nicht die Änderung oder Ergänzung dieses Gesellschaftsvertrages
Gegenstand der Beschlussfassung durch
die Gesellschafterversammlung ist.
(4) Die Erben sind berechtigt, die Beteiligung zum Ende
des Jahres, in dem der Erbfall eingetreten ist, außerordentlich
zu kündigen. § 28 gilt entsprechend. Das Kündigungsrecht
erlischt, wenn es nicht innerhalb von drei Monaten
nach dem Erbfall gegenüber der Gesellschaft in schriftlicher
Form geltend gemacht wird.
§ 28 Auseinandersetzungsguthaben
(1) Beim Ausscheiden eines Gesellschafters i. S. von § 26
aus der Gesellschaft hat dieser Anspruch auf Auszahlung
seines Auseinandersetzungsguthabens, sofern dieser Vertrag
keine abweichenden Vereinbarungen enthält.
Verträge
Der Anteil des Gesellschafters bestimmt sich nach dem
Verhältnis des vom Gesellschafter gezeichneten Kapitals
zum gesamt gezeichneten Kapital. Erfolgte Ausschüttungen
werden nicht berücksichtigt.
(2) Die Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens
erfolgt nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen auf
Basis der Jahresabschlüsse der Gesellschaft und der
Objektgesellschaften sowie ggf. weiterer Gesellschaften,
an denen die Gesellschaft eine Beteiligung übernommen
hat. Maßgeblich sind die Jahresabschlüsse des laufenden
Geschäftsjahres, bei unterjährigem Ausscheiden der
Jahresabschluss des vorangegangenen Geschäftsjahres.
Abweichend von den Buchwerten sind folgende Bewertungen
vereinbart:
Immobilien sind mit dem Verkehrswert zu bewerten, der
wie folgt zu errechnen ist:
jeweilige Jahresnettomiete im Jahr des Ausscheidens
gemäß Gewinn- und Verlustrechnung (nach Berücksichtigung
etwaiger Pauschal- und Einzelwertberichtigungen)
x jeweiligem – um einen Faktor verminderten – Einkaufsfaktor
der Objekte laut notariellem Kaufvertrag.
Weist die Gesellschaft oder der ausscheidende Gesellschafter
nach, dass der tatsächliche Verkehrswert der
Beteiligung(en) nach oben oder unten um mehr als 10 %
von dem nach vorstehender Formel errechneten Wert
abweicht, so ist dieser abweichende Wert anzusetzen.
Der Nachweis für die Abweichung ist durch das Gutachten
eines von der für das Objekt zuständigen Industrie-
und Handelskammer benannten vereidigten Sachverständigen
zu erbringen.
Die Gutachterkosten trägt derjenige, der das Gutachten
in Auftrag gibt. Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, so
trägt die Kosten die Gesellschaft.
Ein ideeller Geschäftswert bleibt in jedem Fall außer
Ansatz.
(3) Wird über die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens
keine Einigung erzielt, so wird dieses vom Abschlussprüfer
im Sinne eines Schiedsgutachtens verbindlich für
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
79

Verträge N 1
alle Beteiligten festgestellt. Ist ein Abschlussprüfer nicht
bestellt, so wird der Schiedsgutachter auf Antrag eines der
Beteiligten von der Industrie- und Handelskammer München
ernannt. Die Kosten des Schiedsgutachtens trägt der
ausscheidende Gesellschafter, falls das Schiedsgutachten
nicht zu einem um mindestens 10 % höheren Abfindungsbetrag
führt als nach Absatz (2) errechnet.
(4) Das Auseinandersetzungsguthaben – ggf. abzüglich
nicht eingezahlter Kapitalanteile – ist vier Wochen nach
Ausscheiden aus der Gesellschaft fällig und zahlbar. Falls
die Gesellschaft nicht über die erforderliche Liquidität verfügt,
kann das Auseinandersetzungsguthaben in drei gleichen
Raten jährlich im Nachhinein ausgezahlt werden. In
diesem Fall verzinst sich das Guthaben mit 5 % p. a.
Ist eine verbindliche Feststellung des Auseinandersetzungsguthabens
bei Fälligkeit einer Rate noch nicht erfolgt, so ist
diese vorläufig auf der Grundlage des letzten festgestellten
Jahresabschlusses zu bezahlen.
(5) Ausscheidende Gesellschafter können für die Auszahlung
ihres Auseinandersetzungsguthabens von der Gesellschaft
keine Sicherheit verlangen.
§ 29 Auflösung der Gesellschaft
(1) Die Gesellschaft kann durch einen Beschluss der
Gesellschafterversammlung mit einer Mehrheit von 75 %
der bei der Beschlussfassung anwesenden und vertretenen
Stimmen zum Ende eines Geschäftsjahres aufgelöst
werden.
(2) Bestellt die Gesellschafterversammlung keinen anderen
Liquidator, so ist sie von der persönlich haftenden
Gesellschafterin und der Treuhandkommanditistin abzuwickeln.
(3) Die Abwickler haben Anspruch auf Ersatz angemessener
Auslagen und auf eine angemessene Vergütung.
(4) Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
der Gesellschaft gegenüber Drittgläubigern und danach
solche gegenüber Gesellschaftern auszugleichen.
Ein verbleibender Verwertungserlös wird an die Gesellschafter
in diesem Fall im Verhältnis ihrer einbezahlten
80 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
Kapitaleinlage ausgezahlt. Erfolgte Ausschüttungen in
Form von Gutschriften bzw. Auszahlungen werden hierbei
nicht berücksichtigt.
§ 30 Schlichtungsverfahren
(1) Jeder Anleger ist berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder
im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag und dem
damit einhergehenden Beteiligungsverhältnis die Ombudsstelle
Geschlossene Fonds e. V. anzurufen und gegen die
Gesellschaft ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Für
Rechtsnachfolger in eine Beteiligung an der Gesellschaft
gilt die Schlichtungsvereinbarung entsprechend.
(2) Das Schlichtungsverfahren bestimmt sich nach den
Regelungen der Verfahrensordnung der Ombudsstelle
Geschlossene Fonds e. V.
§ 31 Schlussbestimmungen
(1) Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Bei Gesellschafterbeschlüssen ist für die Schriftform
deren schriftliche Protokollierung ausreichend.
(2) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein
oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen
Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle unwirksamer
bzw. undurchführbarer Bestimmungen treten solche Regelungen,
die in gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung des Vertrages eine
ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.

Folgende Bestimmungen weichen von den gesetzlichen Regelungen ab:
§ 3 Dauer, Geschäftsjahr
§ 4 Gesellschafter, Kapital
§ 5 Kapitalerhöhungen, Einwerbung von Stillen Beteiligungen
§ 6 Beitritt von Anlegern
§ 7 Treuhandkommanditistin, Treugeber
§ 8 Handelsregistereintragungen
§ 9 Gesellschafterkonten
§ 10 Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
§ 11 Keine Nachschusspflicht, Haftungsbe schränkung
§ 12 Geschäftsführung und Vertretung
§ 13 Vergütungen
§ 14 Gesellschafterbeschlüsse, Ausübung des Stimmrechts
§ 15 Ordentliche Gesellschafterversammlung
§ 16 Außerordentliche Gesellschafterversammlung
§ 17 Außerordentliche Gesellschafterversammlung nach Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
§ 18 Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung
§ 19 Abstimmungen außerhalb von Gesellschafterversammlungen
§ 20 Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse
§ 21 Information der Gesellschafter
§ 22 Jahresabschluss, Sonderwerbungskosten
§ 23 Ergebnisbeteiligung, Vermögensbeteiligung und Entnahmen
§ 24 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
§ 25 Kündigung der Gesellschaft
§ 26 Ausscheiden aus der Gesellschaft
§ 27 Ableben eines Gesellschafters
§ 28 Auseinandersetzungsguthaben
§ 29 Auflösung der Gesellschaft
§ 30 Schlichtungsverfahren
§ 31 Schlussbestimmungen
Verträge
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
81

Verträge N 1
Nachtrag zum
VERTRAG ÜBER EINE STILLE BETEILIGUNG
(„ImmoZins“)
1.
In § 1 Absatz 4 Satz 4 des Vertrages über eine Stille
Beteiligung („ImmoZins“) muss es anstelle von „zehn“
nunmehr „acht“ lauten.
2.
§2 Absatz 3 des Vertrages über eine Stille Beteiligung
(„ImmoZins“) wird geändert und lautet neu:
„3. § 5 Absatz (10) des Gesellschaftsvertrages der Fondgesellschaft
in der Neufassung des 1. Nachtrags vom
31.01.2012 zum Verkaufsprospekt vom 29.07.2011 gilt
entsprechend.“
3.
§ 3 Absatz 3 des Vertrages über eine Stille Beteiligung
(„ImmoZins“) in der geänderten Fassung
des 1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum Verkaufsprospekt
vom 29.07.2011 lautet wie folgt:
„3. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, neben der
Erhöhung des Gesellschaftskapitals durch Aufnahme
von Anlegern, Stille Beteiligungen in einer Gesamtsumme
von bis zu 11.500.000 € (in Worten: elf Millionen
fünfhunderttausend Euro) auszugeben, davon
„ImmoZins 5,00” mit 5.500.000 € (in Worten: fünf
Millionen fünfhunderttausend Euro), „ImmoZins 5,75”
mit 3.000.000 € (in Worten: drei Millionen Euro)
und „ImmoZins 6,25“ mit 3.000.000 € (in Worten:
drei Millionen Euro). Eine andere Aufteilung zwischen
den Beteiligungsformen ist möglich. Gemäß § 5
Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
ist die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
berechtigt, eine Überzeichnung von bis zu 10 % des
Gesamtkapitals (Gesellschaftskapital sowie einzuwerbende
Stille Beteiligungen (ImmoZins)) zuzulassen.“
4.
In § 3 des Vertrages über eine Stille Beteiligung („Immo-
Zins“) wird folgender Absatz 4 aufgenommen:
82 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
„Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ist gemäß
§ 5 Absatz 8 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
in der Neufassung des 1. Nachtrags vom
31.01.2012 zum Verkaufsprospekt vom 29.07.2011 darüber
hinaus berechtigt, zur Finanzierung der bereits erfolgten
Übernahme einer Kommanditbeteiligung in Höhe von
ca. 94,6 % an der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1
GmbH & Co. Besitz KG (Objektgesellschaft 1) sowie
der geplanten weiteren Immobilieninvestition über eine
(Kommandit-)Beteiligung an einer noch zu errichtenden
Objektgesellschaft 2 zusätzliche Stille Beteiligungen als
sogenannter Immoauszahlplan I bzw. Immoauszahlplan II
in Höhe von bis zu insgesamt 3.000.000 € (in Worten:
drei Millionen Euro) bis längstens 31.12.2012 aufzunehmen.
a)
Vertragspartner des Immoauszahlplan I können ausschließlich
diejenigen werden, die bereits sog. „Auszahlplan
PLUS“ – Beteiligte sind. Der Immoauszahlplan I darf eine
Verzinsung in Form einer ergebnisunabhängigen Mindestverzinsung
von 5,1 % p. a., ab 01.07.2017 6,1 % p. a., bezogen
auf die jeweils in die Gesellschaft eingezahlte Einlage
nicht übersteigen. Zudem ist eine regelmäßige Tilgung
von anfänglich 7,5 % p. a. bezogen auf die ursprünglich
im Rahmen des sog. „Auszahlplan PLUS“ gezeichnete Einlage
(zuzüglich ersparter Zinsen) vertraglich vorgesehen,
sodass sich ein jährlicher Auszahlungsbetrag in Höhe von
12,6 % bezogen auf die ursprünglich im Rahmen des sog.
„Auszahlplan PLUS“ gezeichnete Einlage ergibt. Die näheren
Einzelheiten regelt der „Vertrag Immoauszahlplan I“.
b)
Vertragspartner des Immoauszahlplan II können unbeschadet
der summenmäßigen Begrenzung gemäß Satz 1
höchstens 20 Beteiligte werden. Beteiligte des Immoauszahlplan
II haben zusätzlich zu ihrer gezeichneten
Einlage ein Agio von 5 % bezogen auf ihre gezeichnete
Einlage gegenüber der Gesellschaft zu erbringen. Die
Verzinsung in Form einer ergebnisunabhängigen Mindestverzinsung
beträgt beim Immoauszahlplan II 5,1 % p. a.
und erhöht sich ab 01.01.2019 auf 6,1 % p. a., bezogen
auf die jeweils in die Gesellschaft eingezahlte Einlage.
Zudem ist eine regelmäßige Tilgung von anfänglich 7,5 %
p.a. bezogen auf die gezeichnete Einlage (zuzüglich
ersparter Zinsen) vertraglich vorgesehen, sodass sich ein
jährlicher Auszahlungsbetrag in Höhe von 12,6 % bezo-

gen auf die gezeichnete Einlage ergibt. Die näheren Einzelheiten
regelt der „Vertrag Immoauszahlplan II“.“
5.
In § 3 des Vertrages über eine Stille Beteiligung („Immo-
Zins“) wird folgender Absatz 5 aufgenommen:
„Für den Fall einer Nicht- bzw. nicht ausreichenden Hereinnahme
der zusätzlichen Finanzierungsmittel im Wege der
Beteiligungen gemäß § 5 Absatz (8) des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft in der Neufassung des
1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum Verkaufsprospekt
vom 29.07.2011 ist die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
berechtigt, über die in § 5 Absatz (1) des Fondsgesellschaftsvertrages
definierten Grenzen hinaus, Stille
Beteiligungen „ImmoZins 5,75“ bzw. „ImmoZins 6,25“
in Höhe von bis zu weiteren 3.000.000 € aufzunehmen,
um eine eventuelle Finanzierungslücke zu schließen.“
6.
In § 7 des Vertrages über eine Stille Beteiligung („Immo-
Zins“) wird folgender Absatz 5 aufgenommen:
„Die in Absatz 2 enthaltenen Beschlüsse der Fondsgesellschaft
stehen des Weiteren unter dem Zustimmungs-
Verträge
vorbehalt durch die Beteiligten gemäß § 5 Absatz 8
des Fondsgesellschaftsvertrages in der Neufassung des
1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum Verkaufsprospekt vom
29.07.2011 (Immoauszahlplan I und Immoauszahlplan II).
Die Zustimmung erfolgt dabei durch Beschluss gemäß den
entsprechenden Regelungen von „Vertrag Immoauszahlplan
I“ und „Vertrag Immoauszahlplan II“.
7.
Die Änderung gemäß vorstehenden Ziffern 1 bis 5
stehen unter der auflösenden Bedingung der Ablehnung
der Neufassung des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft in der Fassung des 1. Nachtrags vom
31.01.2012 zum Verkaufsprospekt vom 29.07.2011
durch die Beschlussfassung der Gesellschafter der
Fondsgesellschaft.
Aschheim, Datum
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH &
Co. KG (Fondsgesellschaft), vertreten durch die
NGF Verwaltung GmbH (Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
Stiller Gesellschafter
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
83

Verträge N 1
Nachtrag zum
TREUHANDVERTRAG
für eine Kommanditbeteiligung an der
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
zwischen der
in der Beitrittserklärung
genannten Person
– im Folgenden „Treugeber” genannt –
und der
Aequitas Treuhand GmbH,
Rebenstraße 39, 95326 Kulmbach
vertreten durch ihren Geschäftsführer,
Herrn Ralph Pittroff
– im Folgenden „Treuhandkommanditistin” genannt –
1.
§ 3 des Treuhandvertrages in der geänderten Fassung
des 1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum Verkaufsprospekt
vom 29.07.2011 lautet wie folgt:
„§ 3 Treuhandvergütung
Die Vergütung der Treuhandkommanditistin für die Übernahme
der Treuhandschaft und der damit verbundenen
Tätigkeiten ist in § 7 Absatz 6 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft vereinbart. Die Treuhandkommanditistin
erhält von der Fondsgesellschaft im Zeitraum bis
zum 31.12.2012 eine einmalige Vergütung in Höhe von
18.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, fällig in zwei Teilbeträgen; 10.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe am
30.12.2011 und 8.000 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe am 30.12.2012. Ab 2013 erhält
die Treuhandkommanditistin eine jährliche Vergütung
in Höhe von 12.500 € zuzüglich eventueller Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe, fällig am 30.12. eines jeden Jahres.
Die jährliche Vergütung erhöht sich ab dem 01.01.2014
um 2 % p. a.“
84 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
2.
Die Änderung gemäß vorstehender Ziffer 1 steht unter der
auflösenden Bedingung der Ablehnung der Neufassung
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft in der
Fassung des 1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum Verkaufsprospekt
vom 29.07.2011 durch die Beschlussfassung der
Gesellschafter der Fondsgesellschaft.
Kulmbach, Datum
Aequitas Treuhand GmbH (Treuhandkommanditistin)
gez. Ralph Pittroff
Treugeber

Nachtrag zum
VERTRAG ÜBER MITTELVERWENDUNGS-
KONTROLLE
zwischen
der Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
Einsteinring 28, 85609 Aschheim
nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ genannt
und
der Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co.
Besitz KG
Einsteinring 28, 85609 Aschheim
nachfolgend auch „Objektgesellschaft 1“ genannt
einerseits
sowie
der Artus Steuerberatungsgesellschaft mbH
Maximilianstraße 14, 80539 München
nachfolgend „Mittelverwendungskontrolleur“ genannt
andererseits
Zwischen der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft 1
einerseits sowie dem Mittelverwendungskontrolleur andererseits
wurde am 22.07.2011 ein Vertrag über Mittelverwendungskontrolle
abgeschlossen. In Ergänzung sowie
unter teilweiser Abänderung der getroffenen Re gelungen
vereinbaren die Vertragsparteien Folgendes:
1.
Die Fondsgesellschaft verpflichtet sich, zusätzlich zum
Einzahlungskonto gemäß § 2 Absatz 2, Unterabsatz 1
(§§ ohne Bezeichnung sind solche des Vertrages über Mittelverwendungskontrolle
in der Fassung vom 22.07.2011)
ein Sonderkonto mit der Nr. 15017265 bei der
UniCredit Bank AG, München (Bankleitzahl: 70020270)
einzurichten („Immoauszahlplankonto“ genannt), über
welches die Fondsgesellschaft während der Vertragslaufzeit
nur gemeinsam mit dem Mittelverwendungskontrolleur
verfügen darf (gemeinsame Kontovollmacht).
Verträge
Die Fondsgesellschaft verpflichtet sich, dafür Sorge zu tragen,
dass sämtliche Einzahlungen der Beteiligten gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages in der
Neufassung des 1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum
Verkaufsprospekt vom 29.07.2011 (Immoauszahlplan I
und Immoauszahlplan II) auf das Immoauszahlplankonto
geleistet werden.
2.
Eine Mittelverwendung für Zwecke der Fondsgesellschaft
und/oder der Objektgesellschaft 1 zu Lasten des Immoauszahlplankontos
darf – unabhängig vom Vorliegen der
sonstigen Freigabevoraussetzungen gemäß § 3 des Vertrages
über Mittelverwendungskontrolle – erst erfolgen,
wenn der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft in
der Neufassung des 1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum
Verkaufsprospekt vom 29.07.2011 durch die Gesellschafter
der Fondsgesellschaft beschlossen wurde und dem
Mittelverwendungskontrolleur das Protokoll über die entsprechende
Beschlussfassung vorliegt. Zur Prüfung der
Wirksamkeit der Beschlussfassung ist der Mittelverwendungskontrolleur
hierbei nicht verpflichtet.
Für den Fall, dass der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
in der Neufassung des 1. Nachtrags vom
31.01.2012 zum Verkaufsprospekt vom 29.07.2011
durch die Gesellschafter der Fondsgesellschaft abgelehnt
wird, ist der Mittelverwendungskontrolleur – nach
Vorlage der (Rück-)Zahlungsaufforderung durch die
Fondsgesellschaft – zur Freigabe der Mittel auf dem
Immoauszahlplankonto an die Beteiligten gemäß
§ 5 Absatz (8) des Fondsgesellschaftsvertrages in
der Neufassung des 1. Nachtrags vom 31.01.2012
zum Verkaufsprospekt vom 29.07.2011 (Immoauszahlplan
I und Immoauszahlplan II) verpflichtet.
3.
Zwischen den Vertragsparteien wird klargestellt, dass
durch die Verlängerung der Darlehensgewährung aus der
Zwischenfinanzierung bis zum 31.05.2012 (gemäß Nachtrag
vom 05.12.2011 zum Darlehensvertrag mit der Fondsgesellschaft
vom 20.06.2011) die Freigabevoraussetzung
gemäß § 3 Absatz 1, 4. Unterpunkt insoweit suspendiert
ist, als es sich um die Entrichtung von Kaufpreiszahlungen
handelt, die vor dem 31.05.2012 fällig werden. Für nach
diesem Zeitpunkt fällig werdende Zahlungen behält § 3
Absatz 1, 4. Unterpunkt unverändert Gültigkeit.
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
85

Verträge N 1
4.
Abweichend von § 5 Absatz 1 erhält der Mittelverwendungskontrolleur
für die Durchführung der ihm obliegenden
Aufgaben von der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
1 als Gesamtschuldnern eine Vergütung in
Höhe von 25.000 € zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, die im Verhältnis zwischen Fondsgesellschaft
und Objektgesellschaft 1 wie folgt zu entrichten ist:
▪ Fondsgesellschaft: 10.000 € zuzüglich Umsatz-
steuer in gesetzlicher Höhe
▪ Objektgesellschaft 1: 15.000 € zuzüglich Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe
Die Vergütung ist jeweils in Höhe von 7.500 € zuzüglich
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe am 30.12.2011 sowie
im Übrigen am 30.06.2012 zur Zahlung fällig.
5.
Die Änderung gemäß vorstehender Ziffer 4 steht unter
der auflösenden Bedingung der Ablehnung der Neufassung
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
in der Fassung des 1. Nachtrags vom 31.01.2012 zum
Verkaufsprospekt vom 29.07.2011 durch die Beschlussfassung
der Gesellschafter der Fondsgesellschaft.
6.
Im Übrigen behalten sämtliche Regelungen des Vertrages
über Mittelverwendungskontrolle vom 22.07.2011
unverändert Gültigkeit. Insoweit wird ausdrücklich
Bezug genommen auf die zwischen den Parteien
getroffenen Vereinbarungen einschließlich der Allgemeinen
Auftragsbedingungen des Mittelverwendungskontrolleurs
sowie der vereinbarten Haftungsbeschränkung.
7.
Sollte eine Bestimmung dieses Nachtrags unwirksam
oder undurchführbar sein oder werden, so tritt hierdurch
keine Nichtigkeit der übrigen Bestimmungen
ein. Die Vertragsparteien verpflichten sich vielmehr,
die unwirksame oder undurchführbare Bestimmung
unverzüglich durch eine neue rechtswirksame bzw.
durchführbare Regelung zu ersetzen, die dem mit
der unwirksamen Bestimmung angestrebten Ziel möglichst
nahe kommt. Vertragslücken sind durch Regelungen
zu schließen, die dem Ziel möglichst nahe
86 Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
kommen, das die Vertragschließenden angestrebt
haben oder angestrebt hätten, falls sie den nicht
geregelten Sachverhalt bedacht hätten.
Aschheim/München, den 30.01.2012
Einzelhandelsfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft), vertreten durch die NGF Verwaltung
GmbH (Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
Einzelhandelsobjekte Deutschland 1 GmbH & Co.
Besitz KG (Objektgesellschaft 1), vertreten durch die
NGF Verwaltung GmbH (Komplementärin)
gez. Gerd Dombrowski (Geschäftsführer)
Artus Steuerberatungsgesellschaft mbH
(Mittelverwendungskontrolleur)
gez. Karsten Habermann (Geschäftsführer)

Next Generation Funds München GmbH
Aschheim bei München, 31. Januar 2012
Thomas Vogel (Geschäftsführer)
Verträge
Nachtrag Nr. 1 des Einzelhandelsfonds Deutschland 1
N 1
87

Next Generation Funds München GmbH
Einsteinring 28
85609 Aschheim/München
www.NGF-GmbH.de
Januar 2012