PDF-Version - Berliner Mieterverein e.V.

10 Mietwerte ermittelt wurden. Weitere
41 Felder verfügen über weniger
als 30 Mietwerte und gehören damit
auch nicht zum qualifizierten Teil des
Mietspiegels.
Der Mietspiegel
gilt nur für freifinanzierten
Wohnraum
Die sogenannten Leerfelder finden
sich vor allem bei den Kleinwohnungen
und den Baujahrgängen 1973
bis 1990 im Westteil der Stadt. Leerfelder
und minder besetzte Felder
schränken die Qualität des Miet spiegels
aber deutlich ein. Da diese Felder
nicht zum qualifizierten Teil des
Mietspiegels gehören, besteht im
Zustimmungsprozess ein erhöhtes
Risiko, dass der Richter zur Ermittlung
der ortsüblichen Vergleichsmiete
ein Sachverständigengutachten
einholt, was in der Regel für den
Vermieter von Vorteil ist. „Bei der
Neuerhebung zum Berliner Mietspiegel
2013 wird es daher auch darum
gehen, den Anteil nicht qualifi
zierter Mietspiegelfelder deutlich
zu verringern“ verlangt BMV-Geschäftsführer
Reiner Wild.
Ein besonderes Augenmerk bei der
Mietspiegelerstellung gilt regelmäßig
den sogenannten Sondermerkmalen,
bei denen ein sinnfälliger Zusammenhang
zur Miethöhe besteht. Bei der
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
werden die Sonder-
MieterMagazin 6/2011
merkmale bislang nach der Spanneneinordnung
hinzu- oder abgerechnet.
Dadurch kann es im Einzelfall
zu Mietwerten kommen, die
bei der Erhebung gar nicht erfasst
wurden. „Dieses Verfahren ist nicht
stimmig und benachteiligt die Mieter
– beim Mietspiegel 2013 muss das
geändert werden“, fordert BMV-Geschäftsführer
Reiner Wild.
Für 2011 gibt es aber zunächst einige
Neuerungen. Herausgefallen
sind „moderne Küchenausstattung“,
„zweites WC in der Wohnung“ und
„Bad mit WC ohne Fenster“. Diese
Merkmale finden sich nun in der
Orientierungshilfe wieder. Gravierend:
„Hochwertiger Bodenbelag“
schlägt jetzt mit 0,50 Euro pro Quadratmeter
zu Buche. Neu sind Abschläge
für Souterrainwohnungen
(0,75 Euro pro Quadratmeter) und
Dachgeschosswohnungen ohne Aufzug
ab 1984 (0,46 Euro pro Quadratmeter).
Bei der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung
wurden zusätzlich
Energetische Komponente hat sich bewährt
Im Rahmen der Spanneneinordnung wurde erstmals
im Mietspiegel 2009 dem energetischen Zustand von
Wohngebäuden bei der Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete ein höherer Stellenwert eingeräumt.
Mittels Energiekennwerten wird der energetische Zustand
operationalisiert. Ein sehr guter Kennwert wirkt
wohnwertsteigernd, ein sehr schlechter wohnwertmindernd.
Wegen der voranschreitenden energetischen
Modernisierung wurden im Mietspiegel 2011
gemäß Erkenntnissen des Forschungsinstituts die Verbrauchskennwerte,
bei denen von Wohnwertminderung
auszugehen ist, um je 10 Kilowattstunden pro
Quadratme ter jährlich gesenkt. Für die üblichen Kennwerte,
etwa zwei Drittel aller
Wohnungen betreffend,
ergibt sich keine Konsequenz
hinsichtlich der Abweichung
vom Mittelwert.
Um von dieser besonderen
Bewertungs möglichkeit Gebrauch
machen zu können,
bedarf es der Berechnung
des Ener giever brauchskennwertes.
Er ist bei zentral beheizten
Gebäuden leicht aus
der Heiz kostenabrech nung
unter Berücksichtigung des
Kli ma faktors zu er mit teln. Wer einen Energieausweis
vorliegen hat, kann den Kennwert daraus verwenden.
Be darfskennwerte können umgerechnet werden. Der
BMV hält ein Infoblatt zur Ermittlung der Energieverbrauchskennwerte
bereit, erhältlich in den Beratungszentren
oder unter www.berliner-mieterverein.de.
als wohnwerterhöhende Merkmale
festgelegt:
K Strukturheizkörper als Handtuchhalter
(nur, wenn Sondermerkmal
„Modernes Bad nicht vorliegt“),
K Moderne, gesteuerte Entlüftung
(zum Beispiel mittels Feuchtigkeitssensor)
bei innen liegendem Badezimmer,
K Überwiegend Isolierverglasung
(ab 1987) oder Schallschutzfenster,
Neubauwohnungen
in guter Lage haben
bei Mittel- und
Oberwerten eine
Spitzenstellung
im Mietspiegel
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